Надежда Новикова. Ваш домашний адвокат. Ипотечное кредитование

Надежда Александровна Новикова
Надежда Викторовна Орлова
Ваш домашний адвокат.
Ипотечное кредитование и не только

Предисловие

   Согласно результатам опроса фонда «Общественное мнение», каждый пятый гражданин РФ недоволен своим жильем, а приобрести новое хотели бы около 60 % респондентов. В Москве желающих обзавестись своим жильем более 70% жителей. А вот позволить себе это могут далеко не все: лишь 9% опрошенных планируют покупку жилья в ближайшие 3—5 лет.
   При нынешнем уровне роста цен на недвижимость скопить на квартиру проблематично. Однако к ипотечному кредитованию, которое может избавить россиян от всех сложностей, большинство пока относится настороженно.
   Разобраться в большом и сложном мире ипотечных программ сегодня становится все сложнее. В Москве с ипотекой работает более 50 банков. Как же выбрать наиболее подходящий вариант, например, для покупки квартиры в кредит?
   В этой книге Вы найдете ответы на вопросы, возникающие на разных этапах решения Вашего вопроса, касающегося покупки квартиры в кредит – будь то оценка Ваших возможностей в получении кредита и выбора подходящей программы, или подбор объекта недвижимости (квартира, покупаемая в кредит) с учетом требований банка-кредитора.
   Ипотека, или точнее ипотечный кредит, представляет собой кредит под залог недвижимости. Это означает, что возврат взятой Вами суммы в качестве кредита будет обеспечен недвижимостью. Преимущества такого кредита ясны:
   Вселиться в новую квартиру можно сразу после получения кредита. Таким образом, если раньше Вы снимали жилье и платили деньги хозяину квартиры, теперь Вы будете платить соизмеримые суммы, но в счет оплаты своей собственной квартиры.
   Плата за обслуживание кредита, скорее всего, будет ниже или соизмерима с ростом цен на недвижимость, поэтому, фактически, Вы ничего не теряете.
   Вы платите меньше налогов. Все выплачиваемые Вами проценты по кредиту и часть стоимости квартиры в размере до 1 000 000 руб. освобождаются от налога (исключаются из налогооблагаемой базы при оплате налога на доходы физических лиц).
   Однако при получении кредита обратите внимание на многие нюансы. Например, на что начисляются проценты: на остаточную сумму долга или на всю сумму долга целиком? Какие дополнительные расходы, кроме платы за кредит, еще возникают? Есть ли возможность досрочного погашения кредита?
   В каждом отдельном случае банк и ипотечную программу следует выбирать индивидуально, учитывая множество факторов. Подобрать приемлемую ипотечную программу и поможет это издание.
   В работе рассмотрены содержание и сущность ипотечного кредитования, детально проанализированы основные нормы действующего гражданского и специального законодательства как федерального, так и регионального, применяемые в мировой практике системы организации ипотечного кредитования, сопоставлены различные методологии и обобщен опыт ипотеки в России. Особое внимание уделено возможностям организации наиболее эффективных и адаптированных к современным условиям программ ипотечного кредитования.

Глава 1. Что такое кредит?

1.1. Что мы понимаем под словом «кредит»?

   Слово «кредит» происходит от латинского слова creditum -ссуда, долг. Однако многие экономисты связывают его с иным, близким по значению термином – credo, т.е. «верю». Соответственно, в кредите видят долговое обязательство, напрямую связанное с доверием одного человека, передавшего другому определенную ценность. Такая трактовка происхождения слова «кредит» вполне оправданна, поскольку кредит и кредитные отношения возникают из сделок, в которых одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) некий обладающий ценностью предмет (имущество) в обмен на обещание заемщика вернуть этот предмет или его эквивалент в будущем.

1.2. Какие формы может принимать кредит?

   Формы кредита выделяются в зависимости от состава участников кредитной сделки. Исходя, из этого можно выделить, следующие формы кредита:
   1. банковский кредит;
   2. коммерческий кредит;
   3. потребительский кредит;
   4. государственный кредит;
   5. международный кредит.

1.3. Что из себя представляет банковский кредит?

   Банковский кредит– это кредит, который предоставляется банками и специализированными кредитно-финансовыми институтами предприятиям и друг другу в денежной форме.
   Особенности банковского кредитования.
   ● Кредитором является банк.
   ● Предоставляется преимущественно в денежной форме.
   ● Цена банковского кредита определяется как процент от первоначальной суммы кредита.
   Виды банковского кредита.
   1. В зависимости от роли, в которой выступает банк;
   ● активный кредит – если банк является кредитором;
   ● пассивный кредит – если банк является заемщиком.
   2. В зависимости от назначения выдаваемого кредита:
   ● потребительские ссуды – кредит, который предоставляется населению для приобретения товаров и услуг;
   ● промышленный кредит – кредит, который предоставляется предприятиям для собственных целей;
   ● торговый кредит – кредит, который выдается на проведение торговой сделки;
   ● сельскохозяйственный кредит – кредит, выдаваемый предприятиям агропромышленного комплекса;
   ● ипотечный кредит – кредит, который выдается на приобретение или строительство жилья, а также на приобретение земли под предстоящее жилищное строительство.
   3. В зависимости от срока использования кредита:
   ● кредит до востребования – кредит, возврат которого осуществляется по первому требованию кредитора:
   ● срочный кредит – кредит, возврат которого осуществляется не позднее установленного срока. В зависимости от срока срочные кредиты могут быть краткосрочными (если срок возврата не превышает 1 года), среднесрочными (если срок возврата от I до 3 лет) и долгосрочными (если срок возврата превышает 3 года).
   4. В зависимости от способа обеспечения:
   ● необеспеченный (бланковый) кредит – кредит, возврат которого может осуществляться только при выполнении заемщиком условий кредитного договора;
   ● обеспеченный кредит – кредит, возврат которого при невыполнении заемщиком условий кредитного договора осуществляется за счет других источников.
   Внимание:обеспеченный кредит, в свою очередь, в зависимости от вида обеспечения, может быть:
   а) залоговым, если возврат может осуществляться путем продажи имущества, оставленного в качестве обеспечения;
   б) гарантированным, если возврат может осуществляться за счет третьего лица, поручившегося за заемщика;
   в) застрахованным, если возврат может осуществляться за счет страховой компании.
   5. В зависимости от способа выдачи:
   ● компенсационный кредит – кредит, который направляется заемщику для возмещения его затрат;
   ● платежный кредит – кредит, который выдается путем оплаты предъявленных заемщиком расчетных документов.
   6. В зависимости от метода погашения:
   ● кредит, погашаемый в рассрочку, – кредит, оплата которого производится частями в течение всего срока, на который он выдан;
   ● кредит, погашаемый единовременно, – кредит, оплата которого производится одним платежом до истечения срока, на который он выдан.

1.4. Что из себя представляет коммерческий кредит?

   При коммерческой форме кредита кредиторами выступают хозяйственные организации, например предприятия, фирмы компания. Данную форму кредита в силу исторической традиции довольно часто называют хозяйственным кредитом, иногда вексельным кредитом, поскольку в его основе лежат отсрочка предприятием-продавцом оплаты товара и предоставление предприятием-покупателем векселя как его долгового обязательства оплатить стоимость покупки по истечении определенного срока.
   Термин «коммерческий кредит» возник как реакция на долговые отношения, возникающие между поставщиком и покупателем при отгрузке товара и предоставлении договорной отсрочки платежа. Понятие «коммерческий» означает торговый, т.е. то, что образовалось на базе основных условий продажи товаров.
   В современном хозяйстве предприятия предоставляют друг другу не только товарный, зачастую не столько товарный, сколько денежный кредит. Из-за того, что банки перестали быть монополистами в осуществлении кредитных операций; кредиты могут предоставлять практически все предприятия и организации, имеющие свободные денежные средства. Обычной стала ситуация, когда крупные промышленные и торговые предприятия и организации выдают денежные кредиты своим партнерам.
   Внимание:коммерческая форма кредита имеет ряд особенностей. Прежде всего его источником являются как занятые, так и незанятые капиталы. При коммерческой форме кредита отсрочка оплаты служит продолжением процесса реализации продукции, ссужается не временно высвободившаяся стоимость, а обычный товар с отсрочкой платежа. При денежной форме коммерческого кредита его источником выступают денежные средства, временно высвободившиеся из хозяйственного оборота. Важно при это и то, что при коммерческом кредите собственность на объект передачи переходит от продавца-кредитора к покупателю, при денежном коммерческом кредите собственность на ссуженную стоимость не переходит от кредитора к заемщику, последний получает ее только во временное владение. По-разному осуществляется платность за пользование кредита. При товарном коммерческом кредите плата за отсрочку платежа входит в стоимость товара, при денежном коммерческом кредите плата за пользование ссудой взимается в открытой форме – кроме размера кредита, возвращаемого кредитору, заемщик дополнительно уплачивает ссудный процент.
   Обратите внимание!Коммерческий кредит независимо от своей товарной или денежной формы предоставляется главным образом на короткие сроки, в то время, как, например, банковский кредит зачастую носит долгосрочный характер.

1.5. Что из себя представляет потребительский кредит?

   Потребительским кредитами в России называют кредиты, предоставляемые населению. При этом потребительский характер ссуд определяется целью, т.е. объектом предоставления кредита.
   В России к потребительским кредитам относят любые виды кредитов, предоставляемых населению, в том числе кредитов на приобретение товаров длительного пользования, ипотечные ссуды, ссуды на на неотложные нужды и прочие. В отличие от российской трактовке потребительские кредиты в западной банковской практике определяют несколько иначе, а именно: потребительскими называют кредиты, предоставляемые частным заемщиком для приобретения потребительских товаров и оплаты соответствующих услуг.
   Классификация потребительских ссуд заемщиков и объектов кредитования может быть проведена по ряду признаков, в том числе:
   1) по типу заемщика;
   2) по видам обеспечения;
   3) по срокам погашения;
   4) по методам погашения;
   5) по целевому направлению использования;
   6) по объектом кредитования;
   7) по объему.
   По направлениям использования, т.е. объектам кредитования в России потребительские кредиты подразделяют на:
   а) неотложные нужды;
   б) под залог ценных бумаг;
   в) строительство и приобретение жилья;
   г) капитальный ремонт индивидуальных жилых домов.
   Внимание:Гражданам, проживающим в сельской местности, кроме того, выдаются кредиты на строительство надворных построек для содержания скота и птицы и приобретение средств малой механизации для выполнения работ в личном подсобном хозяйстве. Членам садоводческих кооперативов и товариществ предоставляются долгосрочные ссуды на приобретение или строительство садовых домиков и на благоустройство садовых участков.
   Банки выдают так же долгосрочные ссуды на приобретение автомобилей, других товаров длительного пользования, покупку коров и телок, хозяйственное обзаведение отдельным категориям граждан.
   По субъектам кредитной сделки, т.е. по облику кредитора и заемщика различают:
   а) банковские потребительские кредиты
   б) кредиты, предоставляемые населению торговыми организациями;
   в) потребительские кредиты кредитных учреждений небанковского типа, например, ломбарды, пункты проката, касса взаимопомощи, кредитные кооперативы, строительные общества, пенсионные фонды;
   г) личные или частные потребительские кредиты, предоставляемые частными лицами;
   д) потребительские кредиты, предоставляемые непосредственно на предприятиях и в организациях, в которых они работают.
   По срокам кредитования потребительские кредиты подразделяются на:
   а) краткосрочные, т.е. сроком от 1 дня до 1 года;
   б) среднесрочные, т.е. сроком от 1 года до 3-5 лет;
   в) долгосрочные, т.е. сроком свыше 3-5 лет.
   Внимание:в настоящее время в России банки, предоставляя кредиты, обычно делят их на краткосрочные, т.е. до 1 года и долгосрочные, т.е. свыше 1 года. Краткосрочную ссуду можно оформить на определенный срок (в пределах года) или до востребования. Кредит до востребования не имеет фиксированного срока, и банк может потребовать ее погашения в любое время. При предоставлении кредита до востребования часто предполагается, что заемщик сравнительно ликвиден и активы, в которые вложены заемные средства, могут быть превращены в наличность в кратчайший срок.
   По способу предоставления потребительские кредиты делят на целевые и нецелевые, например, на неотложные нужды, овердрафт.
   По обеспечению различают кредиты:
   а) необеспеченные, т.е. бланковые;
   б) обеспеченные, например, залогом, гарантиями, поручительствами, страхованием.
   Главная причина, по которой банк требует обеспечение, – риск понести убытки в случае нежелания или неспособности заемщика погасить ссуду в срок или полностью.
   Обратите внимание!Обеспечение не гарантирует погашение ссуды, но уменьшает риск, так как в случае не возврата долга банк сможет реализовать заложенное имущество и вернуть свои деньги.
   По методу погашения различают кредиты, погашаемые единовременно и кредиты с рассрочкой платежа.
   Внимание:кредиты без рассрочки платежа имеют важную особенность: по таким кредитам погашение задолженности по кредиту и процентов осуществляется единовременно. Примером таких кредитов могут служить так называемые бриджинг ссуды, которые выдаются для покупки нового дома частным лицом в сумме разницы стоимости нового и старого дома владельца.
   Внимание:кредиты с рассрочкой платежа включают:
   – кредиты с равномерным периодическим погашением кредита, например, ежемесячно, ежеквартально;
   – кредиты с неравномерным периодическим погашением кредита, т.е. сумма платежа в погашение ссуды меняется либо возрастает, либо снижается в зависимости от определенных факторов, например, по мере приближения даты окончательного погашения кредита или завершения кредитного договора;
   – ссуды с неравномерным непериодическим погашением.
   Обратите внимание!При выдаче кредита с рассрочкой платежа действует принцип, согласно которому сумма кредита списывается частями на протяжении периода действия договора. Подобный порядок погашение кредита не столь обременителен для заемщика, как при единовременной уплате долга.
   По методу взимания процентов кредиты классифицируются следующем образом:
   кредиты с удержанием процентов в момент ее предоставления;
   кредиты с уплатой процентов в момент погашения кредита;
   кредиты с уплатой процентов равными взносами на протяжении всего срока пользования, например, ежеквартально, один раз в полугодие или по специально оговоренному графику.
   Существует так же такое понятие как кредит с аннуитентным платежом, т.е. платежом с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом.
   По характеру кругооборота средств кредиты делят на разовые и возобновляемые.
   Внимание:возобновляемые кредиты еще называют револьверные и ролловерные. Револьверный кредит – это банковский кредит, предоставляемый автоматически на национальных и мировых рынках клиентам в пределах установленных лимита кредитования и срока погашения вплоть до аннулирования. Осуществляется главным образом при наличии стабильных прочных отношений между банками и клиентом или достаточно солидной гарантии. В соглашении о предоставлении револьверного кредита определяют:
   · размер и условия выдачи кредита;
   · права и обязанности субъектов кредитных отношений, т.е. отношение между кредитором и заемщиком;
   · валюту кредита и порядок его предоставления;
   · форму и сроки погашения;
   · процентную ставку.
   Внимание:сторонами кредитных отношений выступают правительство, международные организации, группы банков, юридические и физические лица.
   Револьверный кредит означает обязательства банка в течение определенного периода предоставлять заемщику кредит в пределах установленного соглашением лимита и предполагает его возобновление после погашения задолженности на мировых валютных рынках.
   Обратите внимание!Основные преимущества револьверного кредита:
   сокращение потерь во времени на дополнительные переговоры и оформление документов;
   создание длительных и перспективных отношений между банком и клиентом. Это превращает их из потенциальных в реальных партнеров;
   предоставление возможности заемщику осуществлять деятельность в реальном секторе экономике. Например, с помощью револьверного кредита можно оплачивать серии товарных поставок или оказывать услуги в пределах крупного контракта, реализуемого в течение длительного периода.
   Внимание:клиентбанкапользуется револьверным кредитом по текущему счету в случае нехватки собственных средств, не предупреждая банк и не оформляя дополнительные документы на выдачу ссуды.
   Кредит выдается в размере 4-6 ежемесячно регулярных доходов. Предоставление кредита по текущему счету не ограниченно во времени, не устанавливаются конкретные сроки для эго погашения. Обычно револьверный кредит предоставляется без обеспечения. Все данные об использовании кредита по текущему счету, т.е. сумма и сроки предоставления, уровень процентной ставки и сумма средств в погашение ссуды, размер неиспользованного лимита отражается в отчете о движение средств на счете клиента.
   Обратите внимание!В группу револьверных кредитов, как правило, включают кредиты, предоставляемые клиентам по кредитным картам, или кредиты по единым активно-пассивным счетам в форме овердрафта. Клиент банка – владелец кредитной карты может свободно пользоваться кредитом в пределах лимита кредитования, при этом не оформляя документально каждую ссуду. Погашение кредита «восстанавливает» свободный лимит кредитования на прежнем уровне, так что клиент может пользоваться револьверным кредитом в автоматическом режиме в момент возникновения потребности в заемных средствах в течение всего срока действия кредитной карты.

1.6. Что из себя представляет государственный кредит?

   Государственная форма кредита возникает в том случае, если государство в качестве кредитора предоставляет кредит различным субъектам. Государственный кредит следует отличать от государственного займа, где государство размещает свои обязательства, облигации и выступает в качестве заемщика. Государственные займы чаще всего размещаются под определенные государственные программы, например, на цели восстановления народного хозяйства, развитие народного хозяйства, в том числе его отдельных отраслей. Займы размещаются, как правило, на длительные сроки, т.е. на пять, десять и даже тридцать лет.
   Обратите внимание!В отличие от государственных займов, широко распространенных в современном хозяйстве, государственная форма кредит по сравнению с другими формами имеет ограничительное применение, чаще всего предоставляется через банки, а так же в сфере международных экономических отношений, по существу становится международной формой кредита.

1.7. Что из себя представляет международный кредит?

   Международный кредит – форма движения ссудного капитала в сфере международных экономических отношений, связанная с предоставлением валютных и товарных ресурсов на условиях возвратности, срочности и платности. В качестве кредиторов и заемщиков выступают банки, фирмы, государственные учреждения, правительство, мировые финансовые институты.
   Связь международного кредита с воспроизводством проявляется в его принципах:
   o возвратности, в отличие от безвозвратного финансирования;
   o срочность;
   o платность;
   o материальная обеспеченность, как гарантия погашения;
   o целевой характер.
   Международный кредит выполняет следующие взаимосвязанные функции:
   перераспределение ссудных капиталов между странами, как правило, в наиболее прибыльные сферы;
   экономия издержек обращения путем использования кредитных средств международных расчетов (векселей, чеков, переводов) и развитие безналичных платежей;
   ускорение концентрации и централизации капитала;
   регулирование экономики.
   Международный кредит играет двоякую роль:
   · позитивную – обеспечивая непрерывность и расширение процесса воспроизводства и развития взаимовыгодного сотрудничества стран;
   · негативную – обостряя противоречия рыночной экономики.
   Международный кредит облегчает развитие наиболее прибыльных отраслей, усиливая диспропорции воспроизводства, используется в целях укрепления позиций стран-кредиторов в странах-должниках, служит средство конкурентной борьбы, кредитной дискриминации и кредитной блокады.
   Формы международного кредита классифицируют по его характерным признакам:
   по источникам – внутреннее, иностранное кредитование внешнеэкономической деятельности;
   по назначению:
   а) коммерческий, обслуживающий внешнюю торговлю и услуги;
   б) финансовый, используемый для прямых инвестиций. В том числе в ценные бумаги, для осуществления проектов, для погашения внешней задолженности, проведения валютной интервенции;
   в) смешанные кредиты;
   по видам – товарные и валютные (в денежной форме);
   по валюте займа – в валюте страны кредитора либо третьей страны, либо в международной валютной единице;
   по срокам:
   а) краткосрочные (от 1 дня до 1 года);
   б) среднесрочные (от 1 года до 5 лет);
   в) долгосрочные (свыше 5 лет);
   по обеспечению – обеспеченные и банковские кредиты (под обязательство заемщика преимущественно в форме соло-векселя с одной его подписью);
   по технике предоставления:
   а) финансовые кредиты, зачисляемые на счет заемщика в его распоряжение;
   б) акцептные в форме акцепта тратты, депозитные сертификаты, облигационные займы, консорциальные кредиты.
   В зависимости от того, кто выступает в качестве кредитора, различают формы международного кредита:
   – частные – коммерческий кредит, банковский кредит и брокерский кредит;
   – правительственные;
   – смешанные;
   – межгосударственные.
   Коммерческий (фирменный) международный кредит предоставляется либо экспортером импортеру (например, вексельный кредит и кредит по открытому счету), либо импортером экспортеру (авансовый платеж), и, как правило, сочетается с банковским кредитом. Среди банковских международных кредитов различают ссуды, выдаваемые, как правило, под залог. И учет тратт. С 60-х годов кредитование экспорта осуществляется в форме кредита покупателю на 5-8 лет и более лет; этот кредит оттеснил банковское кредитование национального экспорта. Одна из форм кредитования экспорта – акцептно-рамбурсный кредит, основанный на сочетании акцепта векселей экспортера банком третей страны и рамбурсирования (перевода) суммы тратты импортерам банку-акцептанту.
   Внимание:глобализация мировой экономики обусловила развитие средне– и долгосрочного международного кредитования экспорта машин и оборудования в форме фирменных, банковских межправительственных и др. кредитов, а так же по линиям официального финансирования развития и мировых финансовых институтов. По инициативе последних практикуется совместное финансирование (по сути – кредитование) крупных проектов с привлечением частных коммерческих банков. Распространенной формой долгосрочного международного кредита стало проектное финансирование. Активно используются такие традиционные формы средне– и долгосрочного международного кредита, как эмиссия ценных бумаг, в частности лизинг международный, факторинг, форфетирование. Средне – и долгосрочные международные кредиты используются для инвестиций в основные средства производства, обслуживают до 85% экспорта машин и комплектного оборудования, современные формы международных экономических отношений, например, крупномасштабные проекты, внедрение новой техники.

1.8. Каковы принципы кредитования?

   Кредитные отношения в экономике функционируют в соответствии с принципами. Принципы кредитования – это основополагающие условия, на которых выдается кредит заемщику. Кредиту присущи следующие принципы:
   1. Принцип возвратности – заключается в том, что любой кредит является только временным источником денежных средств и всегда должен быть возвращен заемщиком кредитору.
   2. Принцип срочности – заключается в том, что кредит не просто должен быть возвращен, а возвращен в строго определенный срок.