Но, покупая квартиру в доме экономкласса, не стоит рассчитывать на определенные характеристики, которые присущи элитному жилью. Среди них – огороженная территория, центральное кондиционирование и многое другое. Правда, есть дома, которым удается, балансируя на грани, приблизиться к этому уровню. К плюсам в верхней части спектра экономкласса относится то, что на окнах появляются стеклопакеты, а балконы подлежат общему остеклению. К минусам – более высокая цена.
Панельное жилье нельзя рассматривать как часть экономкласса, – это самостоятельный сегмент рынка. Соревнование между панелью и кирпичом ведется с 60-х годов. Панель брала массовостью и доступностью, а кирпич – индивидуальностью и качеством. Они и сейчас по разные стороны баррикад, а появление монолита лишь обострило ситуацию. Несмотря на все нарекания, панельные дома востребованы своим небольшим метражом квартир. Когда перед покупателем со средним достатком стоит дилемма: приобрести однокомнатную квартиру в 50 м2 в монолитно-кирпичном доме или по той же цене 52-метровую двушку в панельном, выбор часто делается в пользу последней.
Стоимость такого жилья в последний год уверенно подбирается к ценовому диапазону экономкласса. Но, тем не менее, говорить о том, что панель займет свое место в этом сегменте рынка, нельзя. Такие дома плохо поддаются перепланировке, не позволяют строить подземные паркинги или двухуровневые квартиры. А огороженная территория – еще не показатель нужного класса. Сейчас многие спорят о том, должно ли массовое жилье быть обязательно типовым, и может ли качество быть массовым? И счет опять не в пользу панели. На западе столицы, например, по программе сноса ветхого жилья уже строятся целые кварталы монолитных домов с высокими потолками, хорошей планировкой и полной инфраструктурой. Застройка вроде бы и массовая, но, тем не менее, качественная.
Некоторые неприятные мелочи
Идем на компромиссы
Ищем квалифицированного помощника
Идем к нотариусу
Последний штрих – прописка
Вступаем во владение
Недействительность сделок. Риски утраты права собственности
Ничтожная сделка
Некоторые особенности сделок с недвижимостью
Мена – что это такое?
Покупка заложенной квартиры
Обман
Попытка отстоять свое
Панельное жилье нельзя рассматривать как часть экономкласса, – это самостоятельный сегмент рынка. Соревнование между панелью и кирпичом ведется с 60-х годов. Панель брала массовостью и доступностью, а кирпич – индивидуальностью и качеством. Они и сейчас по разные стороны баррикад, а появление монолита лишь обострило ситуацию. Несмотря на все нарекания, панельные дома востребованы своим небольшим метражом квартир. Когда перед покупателем со средним достатком стоит дилемма: приобрести однокомнатную квартиру в 50 м2 в монолитно-кирпичном доме или по той же цене 52-метровую двушку в панельном, выбор часто делается в пользу последней.
Стоимость такого жилья в последний год уверенно подбирается к ценовому диапазону экономкласса. Но, тем не менее, говорить о том, что панель займет свое место в этом сегменте рынка, нельзя. Такие дома плохо поддаются перепланировке, не позволяют строить подземные паркинги или двухуровневые квартиры. А огороженная территория – еще не показатель нужного класса. Сейчас многие спорят о том, должно ли массовое жилье быть обязательно типовым, и может ли качество быть массовым? И счет опять не в пользу панели. На западе столицы, например, по программе сноса ветхого жилья уже строятся целые кварталы монолитных домов с высокими потолками, хорошей планировкой и полной инфраструктурой. Застройка вроде бы и массовая, но, тем не менее, качественная.
Некоторые неприятные мелочи
Ведя беседу с риэлтором о юридической стороне дела, например о том, за счет какой стороны оплачиваются услуги по оформлению предпродажной документации, будьте внимательны. Иногда случается так, что вы уверены в том, что документы готовит продавец, а на самом деле вас попросят оплатить расходы. Избегайте двусмысленных ситуаций и не стесняйтесь уточнить все нюансы дела. Недобросовестности хватит и на ваш век, и на несколько последующих поколений. К примеру, на сделке вы обнаруживаете, что вам продается квартира без душевой кабинки, хотя на ее наличие вы очень рассчитывали. На свое законное возмущение вы можете получить ответ продавца о том, что при предварительных беседах было условлено, что кабинка будет снята, а на ее место установят «что-нибудь». Или просто скажут вам, что конкретно этот вопрос не обсуждался, поэтому продавец счел для себя возможным демонтировать ее. И, что самое интересное, агент подтвердит слова продавца.
Достаточно часто случаются факты сговора продавца жилья и агента. Казалось бы, есть официальная возможность получить некоторую гарантию того, что при заключении эксклюзивного договора квартира будет продана в интересующие продавца сроки. Но «проблемное» жилье находит своего покупателя долго, поэтому агенту предлагается своеобразный «откат». Поводом может служить и плохое техническое состояние квартиры (скрытые недостатки), и сложности с оформлением документов, и даже завышенная цена. Поэтому не полагайтесь ни на чьи советы. Конечно, пострадаете в этой ситуации вы.
Достаточно часто случаются факты сговора продавца жилья и агента. Казалось бы, есть официальная возможность получить некоторую гарантию того, что при заключении эксклюзивного договора квартира будет продана в интересующие продавца сроки. Но «проблемное» жилье находит своего покупателя долго, поэтому агенту предлагается своеобразный «откат». Поводом может служить и плохое техническое состояние квартиры (скрытые недостатки), и сложности с оформлением документов, и даже завышенная цена. Поэтому не полагайтесь ни на чьи советы. Конечно, пострадаете в этой ситуации вы.
Идем на компромиссы
Часто жизненные обстоятельства у продавца и покупателя складываются так, что устроить сделку не так просто. Даже если вы решительно для себя установили, что ни под каким предлогом не станете связывать себя обязательствами, давая или беря задаток, можете оказаться в ситуации, что ваш продавец или покупатель пойдет на сделку только на этих условиях. И тогда неизбежно придется искать компромисс. Чаще всего проблемой становится несовпадение сделок по времени. Нередко возникают ситуации, при которых продавец квартиры уже должен покинуть ее, но еще не нашел для себя другое жилище. Случается и так, что новая квартира найдена, но на нее не хватает денег.
Например, человек, желающий приобрести ваше жилье, уже связан с кем-то задатком, ему необходимо как можно быстрее оформить сделку и переехать. А вы не желаете идти на уступку, боясь, что не успеете подобрать подходящий вам вариант квартиры. Неужели выхода нет? А что если вам предложат несколько более высокую цену? Или покупатель согласится взять на себя расходы по подготовке документов к продаже? Или агенту удастся уговорить представителей всех звеньев этой цепочки оформить сделки в подходящие для всех сроки? Как правило, агентство берет на себя весь сложный переговорный процесс, желая, чтобы каждый клиент остался, в итоге, доволен. Поэтому, планируя каждый этап взаимодействия, необходимо заранее настроиться на сотрудничество и разумные компромиссы. Ведь цепочки, выстраиваемые риэлторами, насчитывают порой до десяти и более звеньев. Но эта сложная конструкция окажется устойчивой только при условии, что все ее участники обдуманно примут на себя определенные обязательства и строго будут их придерживаться в соответствии с условиями договора.
Например, человек, желающий приобрести ваше жилье, уже связан с кем-то задатком, ему необходимо как можно быстрее оформить сделку и переехать. А вы не желаете идти на уступку, боясь, что не успеете подобрать подходящий вам вариант квартиры. Неужели выхода нет? А что если вам предложат несколько более высокую цену? Или покупатель согласится взять на себя расходы по подготовке документов к продаже? Или агенту удастся уговорить представителей всех звеньев этой цепочки оформить сделки в подходящие для всех сроки? Как правило, агентство берет на себя весь сложный переговорный процесс, желая, чтобы каждый клиент остался, в итоге, доволен. Поэтому, планируя каждый этап взаимодействия, необходимо заранее настроиться на сотрудничество и разумные компромиссы. Ведь цепочки, выстраиваемые риэлторами, насчитывают порой до десяти и более звеньев. Но эта сложная конструкция окажется устойчивой только при условии, что все ее участники обдуманно примут на себя определенные обязательства и строго будут их придерживаться в соответствии с условиями договора.
Ищем квалифицированного помощника
Несколько лет назад для купли-продажи квартиры требовалось собрать гораздо меньше документов, достаточно было нотариуса. Теперь система настолько усложнилась, что без специалиста или целого ряда книг и знания законов не обойтись. Именно поэтому люди предпочитают обращаться за помощью в агентства, оплачивая подготовку и оформление документов. В агентстве сейчас можно получить настолько широкий выбор услуг, что многие граждане охотно решают сразу ряд проблем: снятие самозастроя, перевод в жилой или нежилой фонд, оформление частной собственности на землю, прописки и многие, довольно хлопотные, операции.
И для продавца и для покупателя каждый этап взаимоотношений по сделке купли-продажи недвижимости имеет свои нюансы. Преодолеть трудности помогает профессиональное участие риэлтора.
Если вы решили доверить подготовку документов к купле-продаже агентству, помните, что отдавать все документы без доверенности – крайне неосмотрительно. Даже если никто не стремился вас намерено обмануть, всегда есть вероятность какой-то ошибки. Поэтому разумнее всего заблаговременно оформить доверенность на строго определенный список полномочий – только по подготовке необходимых документов. И даже если вы решили все делать сами, вам не избавиться от пристального внимания и контроля со стороны агента, потому что он, в конце концов, должен все контролировать, поскольку несет за сделку ответственность.
Когда все необходимые документы для нотариального удостоверения собраны, приходит «час расплаты». Если у вас обычная купля-продажа, то обмен документов на деньги происходит прямо в офисе агентства в присутствии его представителей. Иногда участники сделки составляют подробное соглашение о порядке осуществления взаиморасчетов на разных этапах сделки. Тогда возможен вариант передачи денег на ответственное хранение агентству или закладка денег в банковский сейф. О том, каким образом будет все происходить, лучше договариваться заранее, чтобы не было неприятных сюрпризов.
И для продавца и для покупателя каждый этап взаимоотношений по сделке купли-продажи недвижимости имеет свои нюансы. Преодолеть трудности помогает профессиональное участие риэлтора.
Если вы решили доверить подготовку документов к купле-продаже агентству, помните, что отдавать все документы без доверенности – крайне неосмотрительно. Даже если никто не стремился вас намерено обмануть, всегда есть вероятность какой-то ошибки. Поэтому разумнее всего заблаговременно оформить доверенность на строго определенный список полномочий – только по подготовке необходимых документов. И даже если вы решили все делать сами, вам не избавиться от пристального внимания и контроля со стороны агента, потому что он, в конце концов, должен все контролировать, поскольку несет за сделку ответственность.
Когда все необходимые документы для нотариального удостоверения собраны, приходит «час расплаты». Если у вас обычная купля-продажа, то обмен документов на деньги происходит прямо в офисе агентства в присутствии его представителей. Иногда участники сделки составляют подробное соглашение о порядке осуществления взаиморасчетов на разных этапах сделки. Тогда возможен вариант передачи денег на ответственное хранение агентству или закладка денег в банковский сейф. О том, каким образом будет все происходить, лучше договариваться заранее, чтобы не было неприятных сюрпризов.
Идем к нотариусу
Принимая договор на регистрацию, инспектор не должен (в отличие от нотариуса) вникать в нюансы ситуации, определять дееспособность сторон, разъяснять им правовые последствия их действий. Поэтому большинство из нас предпочитает действовать наверняка, и в практике агентств, в схеме сделки всегда присутствует нотариус. Тем более, что за свои ошибки он отвечает лицензией, а профессиональная ответственность его застрахована – даже если нотариус совершил непреднамеренную ошибку, нанесшую ущерб клиенту, убытки будут компенсированы.
Собираясь в нотариат, заблаговременно получите у агента письменный перечень предоставляемых вами документов. Помимо стандартного пакета документов при проведении конкретной сделки, могут потребоваться дополнительные бумаги, с точки зрения здравого смысла совсем необязательные. Но у нотариуса и регистрирующих органов свое видение, диктуемое законодательством. Так что лучше запаситесь письменной инструкцией от агента, чтобы зря не нервничать и не откладывать сделку.
Собираясь в нотариат, заблаговременно получите у агента письменный перечень предоставляемых вами документов. Помимо стандартного пакета документов при проведении конкретной сделки, могут потребоваться дополнительные бумаги, с точки зрения здравого смысла совсем необязательные. Но у нотариуса и регистрирующих органов свое видение, диктуемое законодательством. Так что лучше запаситесь письменной инструкцией от агента, чтобы зря не нервничать и не откладывать сделку.
Последний штрих – прописка
Договор купли-продажи подлежит государственной регистрации. Обычно этот процесс берет на себя агентство, получив от вас доверенность. Только после регистрации право собственности считается перешедшим к покупателю. И здесь важно сторонам набраться терпения, никакие выплаты до регистрации недопустимы, поскольку только в этот момент сделка считается совершенной. А если будет получен мотивированный отказ в регистрации? К сожалению, иногда негативная информация (о наложении ареста на квартиру, о запрете на регистрацию на основании решения суда и т. д.) может поступить в ГУФРС в последний момент, уже после того, как выдавалась выписка из Единого государственного реестра о том, что арестов и обременений объекта нет.
Сейчас иногда стоимость купленного жилья выплачивается после регистрации (прописки) всех продавцов и проживавших с ними на проданной жилплощади членов семьи по новому месту жительства. Перерегистрация по новому месту жительства – официальное подтверждение отказа от прав проживания в проданной квартире. Здесь есть ряд нюансов.
Часто паспортные службы предлагают сразу зарегистрироваться по новому адресу. В этом случае с учета по старому месту жительства гражданина снимут (выпишут) автоматически. Но уведомление о постановке на учет будет тихо плыть по волнам милицейской почты несколько недель. Все это время продавец и члены его семьи будут числиться не выбывшими с жилплощади. Если они предоставили паспорта с соответствующими штампами и форму 9 (справку о зарегистрированных лицах), в которой они указаны, с нового места жительства – это как раз повод для полного успокоения.
Сейчас иногда стоимость купленного жилья выплачивается после регистрации (прописки) всех продавцов и проживавших с ними на проданной жилплощади членов семьи по новому месту жительства. Перерегистрация по новому месту жительства – официальное подтверждение отказа от прав проживания в проданной квартире. Здесь есть ряд нюансов.
Часто паспортные службы предлагают сразу зарегистрироваться по новому адресу. В этом случае с учета по старому месту жительства гражданина снимут (выпишут) автоматически. Но уведомление о постановке на учет будет тихо плыть по волнам милицейской почты несколько недель. Все это время продавец и члены его семьи будут числиться не выбывшими с жилплощади. Если они предоставили паспорта с соответствующими штампами и форму 9 (справку о зарегистрированных лицах), в которой они указаны, с нового места жительства – это как раз повод для полного успокоения.
Вступаем во владение
Освобождение и передача объекта новому владельцу по акту – заключительный аккорд всей сделки, за которым следует выплата или передача последней (обычно 10%) части суммы. Зачем такая предосторожность?
Вы въезжаете в свою новую квартиру и с удивлением обнаруживаете, что на стенах нет выключателей и розеток, на дверях – ручек, на кухне отсутствует газовая плита и смеситель, а так понравившаяся вам душевая кабинка заменена несимпатичной стоячей ванной… Вы имеете полное право отказаться от подписания акта приема-передачи жилья. И не слушайте, если скажут, что душевую кабинку вам никто дарить не собирался, а старая газовая плита прекрасно послужит вам, пока вы не купите себе новую. Вы вправе потребовать, чтобы жилье было приведено в состояние, пригодное к эксплуатации, поскольку по правилам квартира передается с теми элементами санитарно-технического, электрического и газового оборудования, с которыми она демонстрировалась потенциальному приобретателю. А любые замены согласовываются с покупателем заранее, в письменном виде. Если вы не мыслите своей жизни без любимой импортной плиты или встроенной в тумбу мраморной раковины, учтите: вывозя (с письменно удостоверенного в предварительном договоре согласия покупателя) вышеуказанные элементы быта, вы обязаны установить им замену в удовлетворительном косметическом и техническом состоянии. Это касается и кухни, и санблока. Тем же ретивым гражданам, которые прихватывают с собой все, что можно отвинтить без риска разрушения дома, справедливо предложат восстановить утраченное или компенсировать изрядную сумму из причитающейся им последней выплаты.
Не забудьте заранее удостовериться в том, что продавец сможет предьявить вам квитанции об оплате коммунальных услуг, телефона, электроэнергии. И подстраховаться распиской с обязательством компенсации, в случае «всплытия» счетов за использование телефона в последние часы перед передачей квартиры, тоже не лишнее. Если же акт об отсутствии претензий покупателем подписан без соблюдения названных условий и деньги выплачены, добиться справедливости будет непросто.
Если вы и продавец заинтересованы в том, чтобы впоследствии смогли передать почту, сообщить о каком-то телефонном звонке – обменяйтесь координатами и номерами мобильных телефонов.
Вы въезжаете в свою новую квартиру и с удивлением обнаруживаете, что на стенах нет выключателей и розеток, на дверях – ручек, на кухне отсутствует газовая плита и смеситель, а так понравившаяся вам душевая кабинка заменена несимпатичной стоячей ванной… Вы имеете полное право отказаться от подписания акта приема-передачи жилья. И не слушайте, если скажут, что душевую кабинку вам никто дарить не собирался, а старая газовая плита прекрасно послужит вам, пока вы не купите себе новую. Вы вправе потребовать, чтобы жилье было приведено в состояние, пригодное к эксплуатации, поскольку по правилам квартира передается с теми элементами санитарно-технического, электрического и газового оборудования, с которыми она демонстрировалась потенциальному приобретателю. А любые замены согласовываются с покупателем заранее, в письменном виде. Если вы не мыслите своей жизни без любимой импортной плиты или встроенной в тумбу мраморной раковины, учтите: вывозя (с письменно удостоверенного в предварительном договоре согласия покупателя) вышеуказанные элементы быта, вы обязаны установить им замену в удовлетворительном косметическом и техническом состоянии. Это касается и кухни, и санблока. Тем же ретивым гражданам, которые прихватывают с собой все, что можно отвинтить без риска разрушения дома, справедливо предложат восстановить утраченное или компенсировать изрядную сумму из причитающейся им последней выплаты.
Не забудьте заранее удостовериться в том, что продавец сможет предьявить вам квитанции об оплате коммунальных услуг, телефона, электроэнергии. И подстраховаться распиской с обязательством компенсации, в случае «всплытия» счетов за использование телефона в последние часы перед передачей квартиры, тоже не лишнее. Если же акт об отсутствии претензий покупателем подписан без соблюдения названных условий и деньги выплачены, добиться справедливости будет непросто.
Если вы и продавец заинтересованы в том, чтобы впоследствии смогли передать почту, сообщить о каком-то телефонном звонке – обменяйтесь координатами и номерами мобильных телефонов.
Недействительность сделок. Риски утраты права собственности
Приобретая объект недвижимости, покупателю необходимо отдавать отчет в том, что как бы тщательно риэлтор и нотариус, оформляющий сделку, ни проверяли ее юридическую чистоту, это не дает покупателю полной гарантии того, что эта сделка не будет когда-либо оспорена бывшими владельцами.
По статистике Департамента муниципального жилья, каждый сотый владелец лишается своих прав на квартиру по причинам, от него не зависящим. Наибольший процент конфликтов вызывают споры о недействительности сделки. Причем законодательством РФ установлен 10-летний срок для предъявления претензий бывшими владельцами квартиры к новому собственнику. То есть на протяжении 10 лет существует риск потерять право собственности на жилье. Обзор судебной практики последних лет подтвердил тот факт, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной влекло расторжение всех последующих сделок. C 1 января 2005 г. внесены изменения в статью 223 части 1 ГК РФ, в соответствии с которыми «Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному преобретателю (п.1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя».
Все вышесказанное имеет отношение к операциям с вторичным жильем. Защита права собственности покупателя квартиры в случае предъявления к нему претензий бывших владельцев или пользователей, а также третьих лиц, сохранивших в силу закона права на жилье, хотя квартира могла уже несколько раз сменить владельца, осуществляется в форме страхования права собственности. Конечно, страховка не исключает претензий и утраты права собственности, но она гарантирует возврат денежных средств.
Итак, под страхованием рисков потери права собственности понимается так называемое титульное страхование – имущественные интересы покупателя, связанные с владением, распоряжением и пользованием недвижимостью.
Под утратой права собственности на недвижимость понимается прекращение этого права на основании вступившего в законную силу решения суда.
Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен статьей 31.1. Согласно новой статье собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Такая компенсация выплачивается в случае, если по независящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам, в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты жилого помещения, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. рублей.
Основаниями признания сделки недействительной могут служить:
1. Совершение сделки в противоречие закону, иным правовым актам; с целью, противной основам правопорядка и нравственности; без намерения создать соответствующие ей правовые последствия; с целью прикрыть другую сделку; недееспособным гражданином; неправоспособным юридическим лицом, гражданами или юридическими лицами, ограниченными в полномочиях на совершение сделки; несовершеннолетним, ограниченно дееспособным гражданином, дееспособным гражданином, неспособным понимать значение своих действий и руководить ими, под влиянием заблуждения, под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств;
2. Истребование недвижимости от добросовестного приобретателя.
Страховая сумма, как правило, определяется исходя из рыночной стоимости недвижимости, при этом договор купли-продажи может быть оформлен и по инвентаризационной стоимости.
Базовая стоимость страхования «от всех рисков», т. е. на случай утраты права собственности по любому из вышеперечисленных оснований, составляет в среднем от 0,8 до 3,5% от страховой суммы в зависимости от степени риска. Индивидуальный тариф определяется на основании поправочных коэффициентов и зависит от количества сделок купли-продажи, проведенных с объектом недвижимости; полноты представляемых на экспертизу документов; срока действия договора страхования.
Для заключения договора страхования вам необходимо предъявить в страховую компанию максимально полный комплект документов, касающихся приобретаемого жилья.
Страховая компания производит оценку страхового риска, которая включает анализ законности документов, изучение перехода прав собственности, проверку прежних хозяев и многое другое.
Имея на руках страховой полис, в лице страховщика вы всегда будете иметь надежного партнера, который в случае любых неприятностей, касающихся объекта страховки, будет выступать на вашей стороне и отстаивать ваши интересы.
Несоблюдение норм законодательства одной из сторон сделки может послужить основанием для признания ее недействительной.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ под сделками (в том числе и в сфере недвижимости) понимают действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Недействительной признают сделку, не влекущую никаких юридических последствий и недействительную с момента ее совершения. Единственные последствия недействительной сделки – те, которые связаны с ее недействительностью. Недействительные сделки бывают оспоримыми (по основаниям, установленным ГК, в силу признания их таковыми судом) и ничтожными (независимо от такого признания).
Требовать признания оспоримой сделки недействительной могут лица, указанные в ГК, а требовать применения последствий недействительности ничтожной сделки – любое заинтересованное лицо. Суд вправе применить подобные последствия также по собственной инициативе.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по договору, а в случае невозможности возврата в натуральном виде возместить стоимость в денежном выражении.
По статистике Департамента муниципального жилья, каждый сотый владелец лишается своих прав на квартиру по причинам, от него не зависящим. Наибольший процент конфликтов вызывают споры о недействительности сделки. Причем законодательством РФ установлен 10-летний срок для предъявления претензий бывшими владельцами квартиры к новому собственнику. То есть на протяжении 10 лет существует риск потерять право собственности на жилье. Обзор судебной практики последних лет подтвердил тот факт, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной влекло расторжение всех последующих сделок. C 1 января 2005 г. внесены изменения в статью 223 части 1 ГК РФ, в соответствии с которыми «Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному преобретателю (п.1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя».
Все вышесказанное имеет отношение к операциям с вторичным жильем. Защита права собственности покупателя квартиры в случае предъявления к нему претензий бывших владельцев или пользователей, а также третьих лиц, сохранивших в силу закона права на жилье, хотя квартира могла уже несколько раз сменить владельца, осуществляется в форме страхования права собственности. Конечно, страховка не исключает претензий и утраты права собственности, но она гарантирует возврат денежных средств.
Итак, под страхованием рисков потери права собственности понимается так называемое титульное страхование – имущественные интересы покупателя, связанные с владением, распоряжением и пользованием недвижимостью.
Под утратой права собственности на недвижимость понимается прекращение этого права на основании вступившего в законную силу решения суда.
Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен статьей 31.1. Согласно новой статье собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Такая компенсация выплачивается в случае, если по независящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам, в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты жилого помещения, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. рублей.
Основаниями признания сделки недействительной могут служить:
1. Совершение сделки в противоречие закону, иным правовым актам; с целью, противной основам правопорядка и нравственности; без намерения создать соответствующие ей правовые последствия; с целью прикрыть другую сделку; недееспособным гражданином; неправоспособным юридическим лицом, гражданами или юридическими лицами, ограниченными в полномочиях на совершение сделки; несовершеннолетним, ограниченно дееспособным гражданином, дееспособным гражданином, неспособным понимать значение своих действий и руководить ими, под влиянием заблуждения, под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств;
2. Истребование недвижимости от добросовестного приобретателя.
Страховая сумма, как правило, определяется исходя из рыночной стоимости недвижимости, при этом договор купли-продажи может быть оформлен и по инвентаризационной стоимости.
Базовая стоимость страхования «от всех рисков», т. е. на случай утраты права собственности по любому из вышеперечисленных оснований, составляет в среднем от 0,8 до 3,5% от страховой суммы в зависимости от степени риска. Индивидуальный тариф определяется на основании поправочных коэффициентов и зависит от количества сделок купли-продажи, проведенных с объектом недвижимости; полноты представляемых на экспертизу документов; срока действия договора страхования.
Для заключения договора страхования вам необходимо предъявить в страховую компанию максимально полный комплект документов, касающихся приобретаемого жилья.
Страховая компания производит оценку страхового риска, которая включает анализ законности документов, изучение перехода прав собственности, проверку прежних хозяев и многое другое.
Имея на руках страховой полис, в лице страховщика вы всегда будете иметь надежного партнера, который в случае любых неприятностей, касающихся объекта страховки, будет выступать на вашей стороне и отстаивать ваши интересы.
Несоблюдение норм законодательства одной из сторон сделки может послужить основанием для признания ее недействительной.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ под сделками (в том числе и в сфере недвижимости) понимают действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Недействительной признают сделку, не влекущую никаких юридических последствий и недействительную с момента ее совершения. Единственные последствия недействительной сделки – те, которые связаны с ее недействительностью. Недействительные сделки бывают оспоримыми (по основаниям, установленным ГК, в силу признания их таковыми судом) и ничтожными (независимо от такого признания).
Требовать признания оспоримой сделки недействительной могут лица, указанные в ГК, а требовать применения последствий недействительности ничтожной сделки – любое заинтересованное лицо. Суд вправе применить подобные последствия также по собственной инициативе.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по договору, а в случае невозможности возврата в натуральном виде возместить стоимость в денежном выражении.
Ничтожная сделка
Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения). Например, завещание, составленное в простой письменной форме, ничтожно, так как нарушено обязательное требование закона – нотариальное его удостоверение. Кроме того, ничтожной может быть признана сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, а также мнимая сделка – совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Так, брачный договор, заключенный без цели его исполнения сторонами, – ничтожная (мнимая) сделка.
Немаловажно и то, что ничтожной считается сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства, не позволяющего понимать значение своих действий и руководить самостоятельно, например составление договора купли-продажи принадлежащего ему имущества. Однако в интересах малолетнего или гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная ими сделка может быть по требованию опекуна признана судом действительной, если совершена к выгоде этого гражданина.
Недействительной может быть признана сделка:
– совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью;
– если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица – его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе или как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений;
– совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии с законом;
– по распоряжению имуществом (кроме мелких бытовых), совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
– совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
– совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
– совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;
– совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).
Немаловажно и то, что ничтожной считается сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства, не позволяющего понимать значение своих действий и руководить самостоятельно, например составление договора купли-продажи принадлежащего ему имущества. Однако в интересах малолетнего или гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная ими сделка может быть по требованию опекуна признана судом действительной, если совершена к выгоде этого гражданина.
Недействительной может быть признана сделка:
– совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью;
– если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица – его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе или как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений;
– совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии с законом;
– по распоряжению имуществом (кроме мелких бытовых), совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
– совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
– совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
– совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;
– совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).
Некоторые особенности сделок с недвижимостью
Мена – что это такое?
Термин «мена» применяется по нормам гражданского законодательства, когда сторонами договора выступают собственники жилья. По договору мены жилыми помещениями каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность жилье в обмен на другое. То есть собственность меняется на собственность.
Какие документы нужны для оформления договора:
1. Выписка из домовой книги.
2. Лицевой счет.
3. Справки из БТИ с оценочной стоимостью квартиры и экспликацией – поэтажным планом квартиры.
4. Подписи всех собственников. Договор заключается у нотариуса или в простой письменной форме.
Договор мены подлежит обязательной государственной регистрации в Главном управлении федеральной регистрационной службы по городу.
Если квартиры меняются в разных регионах (например, Москва на Люберцы), то договор мены подлежит двойной государственной регистрации. Принудительный обмен жилых помещений невозможен.
Нередко мена жилыми помещениями на практике оформляется не путем заключения одного договора мены, а двух договоров купли-продажи.
Какие документы нужны для оформления договора:
1. Выписка из домовой книги.
2. Лицевой счет.
3. Справки из БТИ с оценочной стоимостью квартиры и экспликацией – поэтажным планом квартиры.
4. Подписи всех собственников. Договор заключается у нотариуса или в простой письменной форме.
Договор мены подлежит обязательной государственной регистрации в Главном управлении федеральной регистрационной службы по городу.
Если квартиры меняются в разных регионах (например, Москва на Люберцы), то договор мены подлежит двойной государственной регистрации. Принудительный обмен жилых помещений невозможен.
Нередко мена жилыми помещениями на практике оформляется не путем заключения одного договора мены, а двух договоров купли-продажи.
Покупка заложенной квартиры
Мы с вами живем в стране, где чуть ли не каждый гражданин взял или собирается взять кредит. Кредиты бывают разные, иногда для того, чтобы получить деньги в банке, приходится закладывать свою квартиру. Раньше можно было отнести документы в ломбард, сейчас – в любой банк. Соответственно, далеко не каждый в состоянии выплатить заем. И чтобы не остаться без копейки или и вовсе на улице без крыши над головой, пытаются переложить свои проблемы на чьи-то другие плечи.
Разумеется, вы можете знать о том, что предложенная квартира находится в залоге, и сознательно делать этот шаг. Рассмотрим вопрос о сделках с заложенным имуществом. Как избежать покупки заложенной квартиры, что должен знать покупатель, если он случайно или намеренно приобрел такую недвижимость, как ее не лишиться?
При заключении любого договора стороны обязаны предоставить друг другу полную информацию о предмете сделки, иначе договор будет признан недействительным. Поэтому при покупке недвижимости очень внимательно прочитайте договор.
Возможно, текст, набранный внизу страницы мелким шрифтом, и содержит информацию о том, что имущество заложено. В том случае, если стороны подписали договор купли-продажи, где прямо указано на то, что покупаемое имущество находится в залоге, считается, что покупатель уведомлен об этом факте. Таким образом, после подписания договора вы не сможете оспорить тот факт, что вас предупредили.
Разумеется, вы можете знать о том, что предложенная квартира находится в залоге, и сознательно делать этот шаг. Рассмотрим вопрос о сделках с заложенным имуществом. Как избежать покупки заложенной квартиры, что должен знать покупатель, если он случайно или намеренно приобрел такую недвижимость, как ее не лишиться?
При заключении любого договора стороны обязаны предоставить друг другу полную информацию о предмете сделки, иначе договор будет признан недействительным. Поэтому при покупке недвижимости очень внимательно прочитайте договор.
Возможно, текст, набранный внизу страницы мелким шрифтом, и содержит информацию о том, что имущество заложено. В том случае, если стороны подписали договор купли-продажи, где прямо указано на то, что покупаемое имущество находится в залоге, считается, что покупатель уведомлен об этом факте. Таким образом, после подписания договора вы не сможете оспорить тот факт, что вас предупредили.
Обман
Итак, вы столкнулись с ситуацией, где есть опасность, что вам предлагают недвижимость, не афишируя, что она заложена. Чтобы избежать неприятностей, стоит изучить свидетельство о праве собственности. При оформлении залога квартиры этот документ остается в регистрирующем органе, а после прекращения залога собственнику выдают новое свидетельство.
Оба свидетельства (о праве собственности и о залоге) составляются по одной форме. Но в строке «Основание выдачи» в свидетельстве о праве собственности указан документ, послуживший причиной получения данного права (договор купли-продажи, завещание и пр.). В свидетельстве о праве залога в этой строке содержится информация о договоре ипотеки. Поэтому при покупке квартиры или иной недвижимости его стоит придирчиво изучить: не полагайтесь только на «специалистов», проверьте документ сами, потому что квартира – это не телевизор, потерю которого можно пережить.
Еще одним подтверждением прав на квартиру считается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эту выписку может получить любой человек по любому объекту, поскольку это открытая информация. Если квартира заложена, в выписке это непременно будет указано.
Один из самых простых и действенных способов защиты прав покупателя – включение в договор купли-продажи условия о том, что на момент продажи имущество принадлежит продавцу на праве собственности и какие-либо обременения отсутствуют. Такой ход позволяет защитить интересы покупателя в полной мере: любое действие продавца, направленное на продажу заложенного имущества, нарушит данный пункт договора, и покупатель сможет применить к продавцу санкции, предусмотренные законодательством.
Предположим, несмотря на все предостережения, вы купили заложенную квартиру. Какие последствия это повлечет?
Во-первых, есть шанс признать договор купли-продажи недействительным, если залогодержатель впервые узнал о новом собственнике уже после регистрации прав последнего на заложенное имущество.
Во-вторых, после покупки заложенного имущества его могут у вас отнять, причем на вполне законных основаниях. В соответствии с законом к покупателю переходит не только само имущество, но и все права и обязанности, связанные с ним. Довольно часто прежний собственник является одновременно и должником по основному обязательству. Поскольку залог обеспечивает исполнение обязательств, новому хозяину остается только надеяться на то, что бывший владелец расплатится с кредиторами. После продажи имущества тот «забывает» свои долги: теперь за них будут отбирать не его имущество, а чужое.
Должник не исполняет своих обязательств, гарантированных залогом? Кредитор имеет право удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Соответственно, на него обращается взыскание, недвижимость продается, а полученная от реализации сумма направляется на погашение долгов.
Оба свидетельства (о праве собственности и о залоге) составляются по одной форме. Но в строке «Основание выдачи» в свидетельстве о праве собственности указан документ, послуживший причиной получения данного права (договор купли-продажи, завещание и пр.). В свидетельстве о праве залога в этой строке содержится информация о договоре ипотеки. Поэтому при покупке квартиры или иной недвижимости его стоит придирчиво изучить: не полагайтесь только на «специалистов», проверьте документ сами, потому что квартира – это не телевизор, потерю которого можно пережить.
Еще одним подтверждением прав на квартиру считается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эту выписку может получить любой человек по любому объекту, поскольку это открытая информация. Если квартира заложена, в выписке это непременно будет указано.
Один из самых простых и действенных способов защиты прав покупателя – включение в договор купли-продажи условия о том, что на момент продажи имущество принадлежит продавцу на праве собственности и какие-либо обременения отсутствуют. Такой ход позволяет защитить интересы покупателя в полной мере: любое действие продавца, направленное на продажу заложенного имущества, нарушит данный пункт договора, и покупатель сможет применить к продавцу санкции, предусмотренные законодательством.
Предположим, несмотря на все предостережения, вы купили заложенную квартиру. Какие последствия это повлечет?
Во-первых, есть шанс признать договор купли-продажи недействительным, если залогодержатель впервые узнал о новом собственнике уже после регистрации прав последнего на заложенное имущество.
Во-вторых, после покупки заложенного имущества его могут у вас отнять, причем на вполне законных основаниях. В соответствии с законом к покупателю переходит не только само имущество, но и все права и обязанности, связанные с ним. Довольно часто прежний собственник является одновременно и должником по основному обязательству. Поскольку залог обеспечивает исполнение обязательств, новому хозяину остается только надеяться на то, что бывший владелец расплатится с кредиторами. После продажи имущества тот «забывает» свои долги: теперь за них будут отбирать не его имущество, а чужое.
Должник не исполняет своих обязательств, гарантированных залогом? Кредитор имеет право удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Соответственно, на него обращается взыскание, недвижимость продается, а полученная от реализации сумма направляется на погашение долгов.
Попытка отстоять свое
Что делать, если купленное имущество грозят отнять? Если вы подписали договор, где указано, что вам передается недвижимость с обременением, надеяться практически не на что. Доказать, что вас обманули при подписании договора, нереально. Если в договоре не было никакого упоминания о том, что имущество заложено, есть все шансы оспорить эту сделку.
Конец бесплатного ознакомительного фрагмента