Страница:
– решение об увеличении уставного капитала общества принимается общим собранием акционеров или советом директоров (наблюдательным советом) общества, если в соответствии с уставом общества ему предоставлено право принимать такое решение;
– в решении об увеличении уставного капитала должны быть определены количество размещаемых обыкновенных акций и привилегированных акций каждого типа, способ размещения, цена размещения или порядок ее определения, форма оплаты дополнительных акций;
– увеличение уставного капитала данным способом может осуществляться как за счет имущества общества, так и за счет средств акционеров.
Как в случае с первоначальным формированием уставного капитала, так и при его увеличении выпуск акций подлежит регистрации. Причем регистрировать необходимо будет каждый этап увеличения уставного капитала, то есть, приняв решение об увеличении уставного капитала, необходимо будет зарегистрировать решение о выпуске (дополнительном выпуске) ценных бумаг, а уже после фактической его оплаты зарегистрировать отчет об итогах выпуска ценных бумаг.
2.2
2.3
Глава 3
3.1
Как покупаем
Купля-продажа недвижимости на неоформленной земле
– в решении об увеличении уставного капитала должны быть определены количество размещаемых обыкновенных акций и привилегированных акций каждого типа, способ размещения, цена размещения или порядок ее определения, форма оплаты дополнительных акций;
– увеличение уставного капитала данным способом может осуществляться как за счет имущества общества, так и за счет средств акционеров.
Как в случае с первоначальным формированием уставного капитала, так и при его увеличении выпуск акций подлежит регистрации. Причем регистрировать необходимо будет каждый этап увеличения уставного капитала, то есть, приняв решение об увеличении уставного капитала, необходимо будет зарегистрировать решение о выпуске (дополнительном выпуске) ценных бумаг, а уже после фактической его оплаты зарегистрировать отчет об итогах выпуска ценных бумаг.
2.2
Стоит ли концентрировать все доли у одного лица
В рамках данного раздела предлагается рассмотреть вопрос, насколько правильно формировать бизнес из одного лица и какие последствия это может повлечь. Данный вопрос, как правило, возникает в связи со страхом собственника утратить имущество, если оно будет оформлено только на одно лицо, поэтому вводятся в состав участников (акционеров) родственники и друзья. Данные опасения вряд ли можно назвать надуманными, так как слишком большое количество компаний подверглись атаке рейдеров за последнее время и в результате утраты одной компании лишились всего, чем эта компания владела, в том числе и дочерних обществ.
Необходимо отметить, что существование общества, состоящего из одного лица, многими классиками российской цивилистики вообще ставится под сомнение, как противоречащее целям создания юридического лица, как инструмента согласования интересов участников и гарантирования их интересов. Однако российское законодательство не содержит запрета по созданию коммерческих организаций в форме обществ одного лица, устанавливая при этом некоторые правила:
– общество с ограниченной ответственностью и акционерное общество не могут иметь в качестве единственного участника другое хозяйственное общество, состоящее из одного лица;
– сведения о единственном акционере или участнике общества должны содержаться в уставе общества;
– положения законов «Об обществах с ограниченной ответственностью» и «Об акционерных обществах» распространяются на общества с одним участником постольку, поскольку это не противоречит существу соответствующих отношений.
Общество, состоящее из одного лица, может давать некоторые преимущества ее собственнику:
– при определении налоговой базы по налогу на прибыль можно не учитывать доход в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно от организации или физического лица, если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50 % состоит из вклада (доли) передающей стороны;
– решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания участников общества, принимаются единственным участником общества единолично и не требуют соблюдения процедуры по созыву и проведению общего собрания;
– в случае если единственный участник одновременно осуществляет функции единоличного исполнительного органа (генерального директора) данного общества, то на данное общество не распространяется процедура согласования сделок с заинтересованностью.
Следует сказать, что преимущества есть и при разделении уставного капитала, вот, например, некоторые из них:
– можно сохранить статус малого предприятия, если ввести в состав участников помимо юридического лица еще и нескольких физических лиц на долю (пакет акций) не менее 75 %;
– можно применять упрощенную систему налогообложения;
– в случае если единственным учредителем при создании является иностранная компания, то путем введения еще одного российского участника на один процент можно избежать личного присутствия директора иностранной компании в налоговой при регистрации.
Представляется, что формальное разделение долей между разными лицами может создать и дополнительные трудности:
– проблема принятия решения при наличии соотношения долей (пакетов акций) 50 50, так как в данном случае, если вчерашний друг становится врагом или жена становится бывшей женой, то ситуация в обществе складывается патовая, то есть неразрешимая. Ни одно из решений невозможно будет принять в связи с тем, что как минимум требуется большинство голосов;
– проблема наследования долей (акций). В случае смерти участника (акционера) деятельность общества может затормозиться в связи с тем, что до момента выдачи свидетельства о праве на наследство долей (акциями) будет управлять управляющий, назначенный нотариусом. А в случае если наследство вообще никто не примет, то оно окажется вымороченным, то есть перейдет государству;
– при разделении долей (акций) и распределении их между несколькими лицами, необходимо будет обеспечивать присутствие данных лиц на общих собраниях, а также соблюдать в их отношении все установленные корпоративные процедуры.
Как видно из всего вышеперечисленного, концентрировать или нет доли (акции) у одного лица необходимо решать применительно к конкретной компании, взвешивая все аргументы за и против.
Необходимо отметить, что существование общества, состоящего из одного лица, многими классиками российской цивилистики вообще ставится под сомнение, как противоречащее целям создания юридического лица, как инструмента согласования интересов участников и гарантирования их интересов. Однако российское законодательство не содержит запрета по созданию коммерческих организаций в форме обществ одного лица, устанавливая при этом некоторые правила:
– общество с ограниченной ответственностью и акционерное общество не могут иметь в качестве единственного участника другое хозяйственное общество, состоящее из одного лица;
– сведения о единственном акционере или участнике общества должны содержаться в уставе общества;
– положения законов «Об обществах с ограниченной ответственностью» и «Об акционерных обществах» распространяются на общества с одним участником постольку, поскольку это не противоречит существу соответствующих отношений.
Общество, состоящее из одного лица, может давать некоторые преимущества ее собственнику:
– при определении налоговой базы по налогу на прибыль можно не учитывать доход в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно от организации или физического лица, если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50 % состоит из вклада (доли) передающей стороны;
– решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания участников общества, принимаются единственным участником общества единолично и не требуют соблюдения процедуры по созыву и проведению общего собрания;
– в случае если единственный участник одновременно осуществляет функции единоличного исполнительного органа (генерального директора) данного общества, то на данное общество не распространяется процедура согласования сделок с заинтересованностью.
Следует сказать, что преимущества есть и при разделении уставного капитала, вот, например, некоторые из них:
– можно сохранить статус малого предприятия, если ввести в состав участников помимо юридического лица еще и нескольких физических лиц на долю (пакет акций) не менее 75 %;
– можно применять упрощенную систему налогообложения;
– в случае если единственным учредителем при создании является иностранная компания, то путем введения еще одного российского участника на один процент можно избежать личного присутствия директора иностранной компании в налоговой при регистрации.
Представляется, что формальное разделение долей между разными лицами может создать и дополнительные трудности:
– проблема принятия решения при наличии соотношения долей (пакетов акций) 50 50, так как в данном случае, если вчерашний друг становится врагом или жена становится бывшей женой, то ситуация в обществе складывается патовая, то есть неразрешимая. Ни одно из решений невозможно будет принять в связи с тем, что как минимум требуется большинство голосов;
– проблема наследования долей (акций). В случае смерти участника (акционера) деятельность общества может затормозиться в связи с тем, что до момента выдачи свидетельства о праве на наследство долей (акциями) будет управлять управляющий, назначенный нотариусом. А в случае если наследство вообще никто не примет, то оно окажется вымороченным, то есть перейдет государству;
– при разделении долей (акций) и распределении их между несколькими лицами, необходимо будет обеспечивать присутствие данных лиц на общих собраниях, а также соблюдать в их отношении все установленные корпоративные процедуры.
Как видно из всего вышеперечисленного, концентрировать или нет доли (акции) у одного лица необходимо решать применительно к конкретной компании, взвешивая все аргументы за и против.
2.3
Как защитить свои доли и акции от возможных рисков
В последнее время число так называемых недружественных поглощений или рейдерских захватов достигло огромных размеров. Тема рейдеров является основной в средствах массовой информации, а полки книжных магазинов забиты книгами о рейдерах и о способах борьбы с ними. Захватчики, поглотив самые крупные предприятия, переключились на парикмахерские, мелкие магазины и аптеки. До сих пор процветает криминальный захват и силовые варианты поглощения предприятий.
В такой ситуации каждому собственнику необходимо ежедневно быть начеку. Защититься на сто процентов невозможно, однако можно поставить некоторые преграды, преодолевая которые рейдеры либо превысят свой бюджет на захват бизнеса, либо надолго завязнут в борьбе.
Как отмечалось выше, общество с ограниченной ответственностью самая слабая форма для защиты, в этой связи защитить доли сложнее, чем акции, в том числе и от криминального захвата.
Основные правила по защите долей:
– иметь устав, который защищает участников общества от третьих лиц;
– иметь набор внутренних документов общества, которые недоступны третьим лицам и которые регламентируют созыв и проведение общих собраний, а также порядок работы с почтовой корреспонденцией;
– быть в курсе сведений, содержащихся по компании в едином государственном реестре юридических лиц путем еженедельного получения выписок из данного реестра;
– никому не давать учредительные документы общества и его печать;
– хранить все правоустанавливающие документы по обществу в банковской ячейке, а не в сейфе, что даст возможность защищаться в суде при силовом захвате офиса;
– знать все основные контактные реквизиты правоохранительных органов;
– передать в залог доли под исполнение обязательств перед дружественными лицами;
– иметь векселя от имени общества на всякий случай;
– иметь хорошие отношения с обслуживающим банком и налоговой инспекцией.
Основные способы защиты акций:
– передача реестра акционеров специализированному реестродержателю;
– передача акций в доверительное управление, при этом на лицевом счете акции не числятся;
– передача акций номинальному держателю, при этом акции списываются с лицевого счета акционера и информация о реальных акционерах и долях их участия в уставном капитале общества будет скрыта от реестродержателя и посторонних лиц;
– передача акций в залог;
– добровольное блокирование операций по лицевому счету акционера.
Если опасность становится реальной, важно немедленно предпринимать защитные меры, обращаться за помощью во все компетентные органы, отправлять письма в налоговую с просьбой не производить никаких регистраций с обществом. Обратиться в Регистрационную службу по регистрации прав на недвижимое имущество с просьбой не принимать никаких документов по регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество общества, а также привлечь грамотных юристов, которые построят защиту с учетом конкретной специфики общества.
В такой ситуации каждому собственнику необходимо ежедневно быть начеку. Защититься на сто процентов невозможно, однако можно поставить некоторые преграды, преодолевая которые рейдеры либо превысят свой бюджет на захват бизнеса, либо надолго завязнут в борьбе.
Как отмечалось выше, общество с ограниченной ответственностью самая слабая форма для защиты, в этой связи защитить доли сложнее, чем акции, в том числе и от криминального захвата.
Основные правила по защите долей:
– иметь устав, который защищает участников общества от третьих лиц;
– иметь набор внутренних документов общества, которые недоступны третьим лицам и которые регламентируют созыв и проведение общих собраний, а также порядок работы с почтовой корреспонденцией;
– быть в курсе сведений, содержащихся по компании в едином государственном реестре юридических лиц путем еженедельного получения выписок из данного реестра;
– никому не давать учредительные документы общества и его печать;
– хранить все правоустанавливающие документы по обществу в банковской ячейке, а не в сейфе, что даст возможность защищаться в суде при силовом захвате офиса;
– знать все основные контактные реквизиты правоохранительных органов;
– передать в залог доли под исполнение обязательств перед дружественными лицами;
– иметь векселя от имени общества на всякий случай;
– иметь хорошие отношения с обслуживающим банком и налоговой инспекцией.
Основные способы защиты акций:
– передача реестра акционеров специализированному реестродержателю;
– передача акций в доверительное управление, при этом на лицевом счете акции не числятся;
– передача акций номинальному держателю, при этом акции списываются с лицевого счета акционера и информация о реальных акционерах и долях их участия в уставном капитале общества будет скрыта от реестродержателя и посторонних лиц;
– передача акций в залог;
– добровольное блокирование операций по лицевому счету акционера.
Если опасность становится реальной, важно немедленно предпринимать защитные меры, обращаться за помощью во все компетентные органы, отправлять письма в налоговую с просьбой не производить никаких регистраций с обществом. Обратиться в Регистрационную службу по регистрации прав на недвижимое имущество с просьбой не принимать никаких документов по регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество общества, а также привлечь грамотных юристов, которые построят защиту с учетом конкретной специфики общества.
Глава 3
Активы для бизнеса
3.1
Покупка активов
Купля-продажа является не только самым распространенным и надежным способом приобрести активы, но и самым затратным.
Под приобретением активов в смысле организации своего бизнеса следует понимать то имущество, которое необходимо компании для осуществления своей деятельности. К этому имуществу относятся как основные средства (здания, строения, земельные участки), так и иное имущество компании, включая производственные мощности, торговую марку и другое.
В первую очередь вопрос касается недвижимости, так как новая компания редко заинтересована в приобретении подержанных столов и стульев. Однако порой возникает потребность и в оборудовании, в том случае, когда бизнес нуждается в специфическом оборудовании, которое легче купить отлаженное и готовое, чем закупать иное.
Под приобретением активов в смысле организации своего бизнеса следует понимать то имущество, которое необходимо компании для осуществления своей деятельности. К этому имуществу относятся как основные средства (здания, строения, земельные участки), так и иное имущество компании, включая производственные мощности, торговую марку и другое.
В первую очередь вопрос касается недвижимости, так как новая компания редко заинтересована в приобретении подержанных столов и стульев. Однако порой возникает потребность и в оборудовании, в том случае, когда бизнес нуждается в специфическом оборудовании, которое легче купить отлаженное и готовое, чем закупать иное.
Как покупаем
Покупка активов осуществляется путем заключения между сторонами договора купли-продажи. Если к покупателю переходят недвижимое и движимое имущество, то разумно заключать два отдельных договора. Конечно, по желанию приобретателя можно покупку каждой вещи оформлять отдельным договором, что, однако, существенно затруднит процесс покупки в плане документарной работы.
Договор заключается в письменной форме. В случае продажи недвижимости переход права собственности подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя именно с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр прав. Недвижимость передается по акту передачи.
Обычно недвижимость приобретают на специально созданное для этих целей лицо. Это может быть как обычное созданное ООО, так и оффшор, что даст дополнительные гарантии конфиденциальности покупателям.
Перед покупкой такого объекта необходимо провести его правовой аудит. Проверить зарегистрированность прав продавца, юридическую чистоту объекта, наличие всех необходимых документов, отсутствие обременений недвижимости, не является ли здание памятником культуры и т. д.
Невнимание к процедуре купли-продажи может выразиться в следующих общих рисках:
Утрата объекта недвижимости. Причиной этого может быть недобросовестность оппонента, решение суда и др.
Потеря времени. Процесс купли-продажи может существенно растянуться по времени из-за судебного процесса, если контрагента к регистрации придется принуждать в судебном порядке.
Ограничение прав собственника. В случае наличия обременений объекта недвижимости права нового собственника могут быть существенно ограничены по сравнению с тем, что предполагалось при сделке. Это могут быть сервитуты, безвозмездное пользование недвижимостью и др.
Негативные последствия утраты объекта недвижимости, которые могут быть выражены в потере инвестиций, упущенной выгоде, утрате производственной базы и т. д.
В целом внимание к самой сделке купли-продажи – это залог надежного положения компании, так как в объекты недвижимости инвестируется существенная часть активов и стабильность развития напрямую зависит от уверенности в сделанных вложениях.
Особенно это важно для средних и крупных компаний, активы которых позволяют им проводить операции с объектами недвижимости. Кроме того, данные компании, как правило, имеют интерес в недвижимости либо как в средстве для извлечения прибыли, либо как в имущественной базе для развития бизнеса.
В сделке договор является самым слабым звеном и несет в себе наибольшие риски для покупателя. Поэтому необходимо с особым тщанием подходить к его оформлению. Так, в договоре следует наиболее полно индивидуализировать предмет договора (описать его значимые характеристики). Если предмет будет описан недостаточно, то договор можно признать в суде незаключенным. Стороны должны быть управомочены распоряжаться данным объектом. Особо тут встает вопрос о сделке с заинтересованностью и крупной сделке. Для таких сделок существует особый порядок одобрения, и необходимо удостовериться, что он был соблюден.
Необходимо учитывать, что до перехода права собственности на объект недвижимости может быть наложено взыскание за долги продавца даже в том случае, когда он уже передан по акту покупателю.
Сделка должна быть экономически обоснованной. То есть риск поворота сделки в судебном порядке возрастает пропорционально занижению стоимости объекта в договоре. Чем больше в сделке символическая цена, тем выше риск сделки. В свете этого следует запастись заключением независимых оценщиков именно на сумму сделки, чтобы впоследствии документально показать, откуда взялась цена, указанная в договоре.
Поскольку недвижимость обычно покупается на сторонние компании, специально для этого созданные, в том числе оффшоры, реальный новый собственник может быть скрыт от глаз общественности и завуалирован завесой подставных юридических лиц. В условиях современного российского рынка это является большим преимуществом, которым необходимо воспользоваться. Но надо помнить, что все подставные компании оформлены на физических лиц. И эти физические лица должны быть очень надежными и проверенными людьми. Не раз бывали случаи, когда «подставной» генеральный директор проявлял вдруг характер и отказывался выполнять указания реального собственника. Однако ситуация может стать и еще хуже. Подставной генеральный директор просто станет сам распоряжаться недвижимостью: заложит ее, отдаст в аренду на 49 лет или вообще продаст. И формально он имеет на это право. Необходимо понимать, что если реальный собственник решил оставаться в тени, то в подобных ситуациях он не сможет полагаться на защиту закона.
Если же компания сразу приобретает крупную недвижимость, то это всегда событие, если оно происходит в неизбалованном такими объектами регионе. При наличии в своем регионе небольшого количества крупных предприятий фактический переход права собственности на один из них может поднять шум на местном уровне. Это минус покупки, так как нового собственника могут воспринять негативно, но при добровольной продаже объекта продавец также позаботится и о том, чтобы новую компанию дружественно приняли в регионе. При этом покупка крупного объекта является отличным поводом наладить контакты на местном уровне, лично познакомиться с власть имущими людьми и заручиться их поддержкой на будущее.
Законодательство постоянно совершенствуется, закрывая старые пробелы и открывая новые дыры в правовом поле. Появляются новые риски и новые схемы продажи своего бизнеса, более быстрые, менее затратные по налогообложению. Но способ купли-продажи остается самым надежным и безопасным вариантом. Данный способ позволяет минимизировать большинство рисков еще на стадии подготовки документов. Грамотное составление договора поможет предотвратить проблемы в дальнейшем.
Однако надо учитывать, что, когда речь идет о крупном промышленном объекте, последнее слово всегда остается за местными органами власти. Негатив с их стороны может означать разрыв сделки, и хотя сделка формально и соответствует закону, строить бизнес в регионе, где власти отрицательно настроены в отношении собственника, не рискнет никто. По крайней мере, в такой ситуации нивелировать возможные риски для компании станет практически невозможным.
Договор заключается в письменной форме. В случае продажи недвижимости переход права собственности подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя именно с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр прав. Недвижимость передается по акту передачи.
Обычно недвижимость приобретают на специально созданное для этих целей лицо. Это может быть как обычное созданное ООО, так и оффшор, что даст дополнительные гарантии конфиденциальности покупателям.
Перед покупкой такого объекта необходимо провести его правовой аудит. Проверить зарегистрированность прав продавца, юридическую чистоту объекта, наличие всех необходимых документов, отсутствие обременений недвижимости, не является ли здание памятником культуры и т. д.
Невнимание к процедуре купли-продажи может выразиться в следующих общих рисках:
Утрата объекта недвижимости. Причиной этого может быть недобросовестность оппонента, решение суда и др.
Потеря времени. Процесс купли-продажи может существенно растянуться по времени из-за судебного процесса, если контрагента к регистрации придется принуждать в судебном порядке.
Ограничение прав собственника. В случае наличия обременений объекта недвижимости права нового собственника могут быть существенно ограничены по сравнению с тем, что предполагалось при сделке. Это могут быть сервитуты, безвозмездное пользование недвижимостью и др.
Негативные последствия утраты объекта недвижимости, которые могут быть выражены в потере инвестиций, упущенной выгоде, утрате производственной базы и т. д.
В целом внимание к самой сделке купли-продажи – это залог надежного положения компании, так как в объекты недвижимости инвестируется существенная часть активов и стабильность развития напрямую зависит от уверенности в сделанных вложениях.
Особенно это важно для средних и крупных компаний, активы которых позволяют им проводить операции с объектами недвижимости. Кроме того, данные компании, как правило, имеют интерес в недвижимости либо как в средстве для извлечения прибыли, либо как в имущественной базе для развития бизнеса.
В сделке договор является самым слабым звеном и несет в себе наибольшие риски для покупателя. Поэтому необходимо с особым тщанием подходить к его оформлению. Так, в договоре следует наиболее полно индивидуализировать предмет договора (описать его значимые характеристики). Если предмет будет описан недостаточно, то договор можно признать в суде незаключенным. Стороны должны быть управомочены распоряжаться данным объектом. Особо тут встает вопрос о сделке с заинтересованностью и крупной сделке. Для таких сделок существует особый порядок одобрения, и необходимо удостовериться, что он был соблюден.
Необходимо учитывать, что до перехода права собственности на объект недвижимости может быть наложено взыскание за долги продавца даже в том случае, когда он уже передан по акту покупателю.
Сделка должна быть экономически обоснованной. То есть риск поворота сделки в судебном порядке возрастает пропорционально занижению стоимости объекта в договоре. Чем больше в сделке символическая цена, тем выше риск сделки. В свете этого следует запастись заключением независимых оценщиков именно на сумму сделки, чтобы впоследствии документально показать, откуда взялась цена, указанная в договоре.
Поскольку недвижимость обычно покупается на сторонние компании, специально для этого созданные, в том числе оффшоры, реальный новый собственник может быть скрыт от глаз общественности и завуалирован завесой подставных юридических лиц. В условиях современного российского рынка это является большим преимуществом, которым необходимо воспользоваться. Но надо помнить, что все подставные компании оформлены на физических лиц. И эти физические лица должны быть очень надежными и проверенными людьми. Не раз бывали случаи, когда «подставной» генеральный директор проявлял вдруг характер и отказывался выполнять указания реального собственника. Однако ситуация может стать и еще хуже. Подставной генеральный директор просто станет сам распоряжаться недвижимостью: заложит ее, отдаст в аренду на 49 лет или вообще продаст. И формально он имеет на это право. Необходимо понимать, что если реальный собственник решил оставаться в тени, то в подобных ситуациях он не сможет полагаться на защиту закона.
Если же компания сразу приобретает крупную недвижимость, то это всегда событие, если оно происходит в неизбалованном такими объектами регионе. При наличии в своем регионе небольшого количества крупных предприятий фактический переход права собственности на один из них может поднять шум на местном уровне. Это минус покупки, так как нового собственника могут воспринять негативно, но при добровольной продаже объекта продавец также позаботится и о том, чтобы новую компанию дружественно приняли в регионе. При этом покупка крупного объекта является отличным поводом наладить контакты на местном уровне, лично познакомиться с власть имущими людьми и заручиться их поддержкой на будущее.
Законодательство постоянно совершенствуется, закрывая старые пробелы и открывая новые дыры в правовом поле. Появляются новые риски и новые схемы продажи своего бизнеса, более быстрые, менее затратные по налогообложению. Но способ купли-продажи остается самым надежным и безопасным вариантом. Данный способ позволяет минимизировать большинство рисков еще на стадии подготовки документов. Грамотное составление договора поможет предотвратить проблемы в дальнейшем.
Однако надо учитывать, что, когда речь идет о крупном промышленном объекте, последнее слово всегда остается за местными органами власти. Негатив с их стороны может означать разрыв сделки, и хотя сделка формально и соответствует закону, строить бизнес в регионе, где власти отрицательно настроены в отношении собственника, не рискнет никто. По крайней мере, в такой ситуации нивелировать возможные риски для компании станет практически невозможным.
Купля-продажа недвижимости на неоформленной земле
Отдельного внимания заслуживает приобретение недвижимости, когда у продавца не оформлены права на земельный участок под объектом недвижимости.
У собственника недвижимости, земельный участок под которой не оформлен или находится на праве постоянного (бессрочного) пользования, возникает множество вопросов: можно ли продать принадлежащую ему недвижимость, не будет ли проблем при регистрации перехода права собственности на нее, что произойдет с земельным участком и кто же должен нести ответственность за его дальнейшую судьбу.
Соответственно получили наибольшее распространение две ситуации: земельный участок принадлежит собственнику зданий на праве постоянного (бессрочного) пользования; земельный участок никак не оформлен и никаких документов на него не существует. Дополнительной разновидностью последнего случая является вариант, когда земельный участок еще и не сформирован, то есть он вообще не возник как объект недвижимости, который может к кому-либо переходить.
Земельный кодекс соединил судьбу земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (ст. 35 ЗК РФ). Если собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, продает их другому лицу, то покупатель недвижимости приобретает и право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Такой покупатель получает также преимущественное право покупки или аренды такого земельного участка. Если же земельный участок и недвижимость на нем принадлежат одному и тому же лицу, и их собственник изъявляет желание продать исключительно недвижимость без земельного участка, то такие сделки не допускаются (п. 3 ст. 35 ЗК РФ). Они ничтожны.
У собственника зданий, сооружений и иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, есть право пользоваться частью земельного участка, предоставленную под эту недвижимость собственником земли (п. 1 ст. 271 ГК РФ). Соответственно при переходе прав на недвижимость, расположенную на чужом земельном участке, к покупателю переходит право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данной недвижимости.
Если права на земельный участок никак не оформлены, то к покупателю переходит право на использование соответствующей части земельного участка и преимущественное право на его приватизацию. Но что происходит, если земельный участок принадлежит собственнику здания на праве постоянного (бессрочного) пользования?
Дело в том, что ГК РФ четко указывает: если у собственника недвижимости не оформлены права на земельный участок, то у него возникает право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей его частью. Но в то же время ЗК РФ существенно ограничивает такую возможность, так как право постоянного (бессрочного) пользования у предпринимателей (и других субъектов, не указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) должно быть в обязательном порядке переоформлено до 1 января 2008 года и возникать заново не должно.
С момента введения в действие Кодекса, согласно статье 20 ЗК РФ, земля на праве постоянного (бессрочного) пользования может предоставляться только субъектам, тесно связанным с государством, когда оно выступает их собственником (федеральные унитарные предприятия, государственные и муниципальные учреждения). Либо когда эти субъекты входят в саму государственную структуру (органы государственной власти и местного самоуправления).
Следует заметить, что указанные нормы статьи 20 ЗК РФ могут быть истолкованы двумя разными способами.
В первом случае понятие «предоставление» предлагается связывать с возникновением права. Следствием этой позиции будет вывод об отрицании самой возможности возникновения у определенного круга лиц (граждан и юридических лиц) вышеуказанных прав после вступления в силу ЗК РФ.
Руководствуясь же вторым способом толкования, следует отождествлять запрет на предоставление с запретом на издание компетентным органом акта о наделении гражданина или юридического лица упомянутыми правами на земельный участок.
Есть ряд мнений на тему возможности перехода к покупателю недвижимости (который по ЗК РФ не является субъектом такого права) земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования.
К примеру, что переход прав на земельный участок от продавца недвижимости к покупателю не может быть не оформлен соответствующим правовым титулом. К покупателю от продавца должен перейти весь объем прав. И если продавцу земля принадлежала на праве постоянного (бессрочного) пользования, то к приобретателю недвижимости должно перейти именно право постоянного (бессрочного) пользования в полном объеме, так как другим правом передающее лицо не обладало.
Однако есть по этому вопросу и противоположные взгляды, что право постоянного (бессрочного) пользования не переходит к покупателю недвижимости, а утрачивается. А уже покупатель обязан оформить землю совсем на другом праве: собственности или аренды. Причем такой точки зрения долгое время придерживались многие чиновники и суды, что существенно тормозило как развитие оборота недвижимости, так и мешало защите прав и законных интересов предпринимателей.
Закон о введении ЗК РФ содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания.
При продаже здания, расположенного на земельном участке на праве постоянного (бессрочного) пользования, данное право подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателя здания (п. 2 ст. 3 Закона о введении).
Необходимо обратить внимание на то, что именно покупатель здания должен заняться переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования и сделать выбор между собственностью и арендой. Однако для переоформления прав на земельный участок собственник здания должен подать соответствующее заявление, подписать присланный ему проект договора. И это делать должен только собственник недвижимости. Но покупатель недвижимости становится ее собственником лишь с момента регистрации перехода права собственности на нее. До этого момента он является неправомочным лицом ни на подачу заявки, ни на подписание договора. Возникает вопрос: когда он должен заняться переоформлением?
Существует особая точка зрения, что покупатель, заключив договор купли-продажи недвижимости, уже должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участок условно можно разбить на следующие этапы:
● а) подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность или о переоформлении земельного участка на праве аренды;
● б) принятие органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка;
● в) заключение договора аренды или купли-продажи;
● г) регистрация в Едином государственном реестре прав права собственности или договора аренды.
Все действия по переоформлению прав на земельный участок, кроме государственной регистрации, покупатель здания может совершить до регистрации перехода права на здание. При этом регистрация права должна осуществляться одновременно с регистрацией права на земельный участок.
Однако такая позиция представляется спорной. Постоянный пользователь не имеет права продать, подарить, заложить земельный участок и иным образом распорядиться им, а также не может переуступить право постоянного (бессрочного) пользования. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании граждан или юридических лиц, не допускается (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Однако скорее запрет распоряжаться земельными участками, находящимися у лица на праве постоянного (бессрочного) пользования, можно отнести только к земельным участкам, не занятым объектами недвижимости.
Вывод о возможности приобретения покупателем здания или сооружения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, даже если этот покупатель не относится к субъектам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, подтверждается судебной практикой.
Так, отказывая в удовлетворении протеста первого заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на неправомерность отказа в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если это право перешло на основании ст. 552 ГК РФ в связи с приобретением здания (постановление от 10.01.03 № 6607/02). Представляется, что по истечении срока, указанного в ст. 3 Закона о введении (1 января 2008 года), уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления не вправе понуждать субъектов оборота к выкупу земельных участков или заключению договоров аренды.
У собственника недвижимости, земельный участок под которой не оформлен или находится на праве постоянного (бессрочного) пользования, возникает множество вопросов: можно ли продать принадлежащую ему недвижимость, не будет ли проблем при регистрации перехода права собственности на нее, что произойдет с земельным участком и кто же должен нести ответственность за его дальнейшую судьбу.
Соответственно получили наибольшее распространение две ситуации: земельный участок принадлежит собственнику зданий на праве постоянного (бессрочного) пользования; земельный участок никак не оформлен и никаких документов на него не существует. Дополнительной разновидностью последнего случая является вариант, когда земельный участок еще и не сформирован, то есть он вообще не возник как объект недвижимости, который может к кому-либо переходить.
Земельный кодекс соединил судьбу земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (ст. 35 ЗК РФ). Если собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, продает их другому лицу, то покупатель недвижимости приобретает и право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Такой покупатель получает также преимущественное право покупки или аренды такого земельного участка. Если же земельный участок и недвижимость на нем принадлежат одному и тому же лицу, и их собственник изъявляет желание продать исключительно недвижимость без земельного участка, то такие сделки не допускаются (п. 3 ст. 35 ЗК РФ). Они ничтожны.
У собственника зданий, сооружений и иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, есть право пользоваться частью земельного участка, предоставленную под эту недвижимость собственником земли (п. 1 ст. 271 ГК РФ). Соответственно при переходе прав на недвижимость, расположенную на чужом земельном участке, к покупателю переходит право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данной недвижимости.
Если права на земельный участок никак не оформлены, то к покупателю переходит право на использование соответствующей части земельного участка и преимущественное право на его приватизацию. Но что происходит, если земельный участок принадлежит собственнику здания на праве постоянного (бессрочного) пользования?
Дело в том, что ГК РФ четко указывает: если у собственника недвижимости не оформлены права на земельный участок, то у него возникает право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей его частью. Но в то же время ЗК РФ существенно ограничивает такую возможность, так как право постоянного (бессрочного) пользования у предпринимателей (и других субъектов, не указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) должно быть в обязательном порядке переоформлено до 1 января 2008 года и возникать заново не должно.
С момента введения в действие Кодекса, согласно статье 20 ЗК РФ, земля на праве постоянного (бессрочного) пользования может предоставляться только субъектам, тесно связанным с государством, когда оно выступает их собственником (федеральные унитарные предприятия, государственные и муниципальные учреждения). Либо когда эти субъекты входят в саму государственную структуру (органы государственной власти и местного самоуправления).
Следует заметить, что указанные нормы статьи 20 ЗК РФ могут быть истолкованы двумя разными способами.
В первом случае понятие «предоставление» предлагается связывать с возникновением права. Следствием этой позиции будет вывод об отрицании самой возможности возникновения у определенного круга лиц (граждан и юридических лиц) вышеуказанных прав после вступления в силу ЗК РФ.
Руководствуясь же вторым способом толкования, следует отождествлять запрет на предоставление с запретом на издание компетентным органом акта о наделении гражданина или юридического лица упомянутыми правами на земельный участок.
Есть ряд мнений на тему возможности перехода к покупателю недвижимости (который по ЗК РФ не является субъектом такого права) земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования.
К примеру, что переход прав на земельный участок от продавца недвижимости к покупателю не может быть не оформлен соответствующим правовым титулом. К покупателю от продавца должен перейти весь объем прав. И если продавцу земля принадлежала на праве постоянного (бессрочного) пользования, то к приобретателю недвижимости должно перейти именно право постоянного (бессрочного) пользования в полном объеме, так как другим правом передающее лицо не обладало.
Однако есть по этому вопросу и противоположные взгляды, что право постоянного (бессрочного) пользования не переходит к покупателю недвижимости, а утрачивается. А уже покупатель обязан оформить землю совсем на другом праве: собственности или аренды. Причем такой точки зрения долгое время придерживались многие чиновники и суды, что существенно тормозило как развитие оборота недвижимости, так и мешало защите прав и законных интересов предпринимателей.
Закон о введении ЗК РФ содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания.
При продаже здания, расположенного на земельном участке на праве постоянного (бессрочного) пользования, данное право подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателя здания (п. 2 ст. 3 Закона о введении).
Необходимо обратить внимание на то, что именно покупатель здания должен заняться переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования и сделать выбор между собственностью и арендой. Однако для переоформления прав на земельный участок собственник здания должен подать соответствующее заявление, подписать присланный ему проект договора. И это делать должен только собственник недвижимости. Но покупатель недвижимости становится ее собственником лишь с момента регистрации перехода права собственности на нее. До этого момента он является неправомочным лицом ни на подачу заявки, ни на подписание договора. Возникает вопрос: когда он должен заняться переоформлением?
Существует особая точка зрения, что покупатель, заключив договор купли-продажи недвижимости, уже должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участок условно можно разбить на следующие этапы:
● а) подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность или о переоформлении земельного участка на праве аренды;
● б) принятие органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка;
● в) заключение договора аренды или купли-продажи;
● г) регистрация в Едином государственном реестре прав права собственности или договора аренды.
Все действия по переоформлению прав на земельный участок, кроме государственной регистрации, покупатель здания может совершить до регистрации перехода права на здание. При этом регистрация права должна осуществляться одновременно с регистрацией права на земельный участок.
Однако такая позиция представляется спорной. Постоянный пользователь не имеет права продать, подарить, заложить земельный участок и иным образом распорядиться им, а также не может переуступить право постоянного (бессрочного) пользования. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании граждан или юридических лиц, не допускается (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Однако скорее запрет распоряжаться земельными участками, находящимися у лица на праве постоянного (бессрочного) пользования, можно отнести только к земельным участкам, не занятым объектами недвижимости.
Вывод о возможности приобретения покупателем здания или сооружения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, даже если этот покупатель не относится к субъектам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, подтверждается судебной практикой.
Так, отказывая в удовлетворении протеста первого заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на неправомерность отказа в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если это право перешло на основании ст. 552 ГК РФ в связи с приобретением здания (постановление от 10.01.03 № 6607/02). Представляется, что по истечении срока, указанного в ст. 3 Закона о введении (1 января 2008 года), уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления не вправе понуждать субъектов оборота к выкупу земельных участков или заключению договоров аренды.