Страница:
О мерах профилактики и полной свободе
Очевидно, что не выявленные заранее ограничения в праве собственности гарантируют головную боль новому владельцу недвижимости, а то и вовсе могут привести к признанию сделки недействительной и к невосполнимым материальным (о моральных и говорить не приходится!) потерям. Вот почему так важно тщательно проверять юридическую историю приобретаемой жилплощади (в Корпорации «ИНК0М-недвижимость» разработана система, позволяющая отследить такие «мины замедленного действия» на самых ранних этапах подготовки к сделке и предупредить неблагоприятное развитие событий). Кстати, все виды обременения, если таковые имеются, обязательно указываются в договоре купли-продажи и свидетельстве о государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Но лучший вариант – приобрести жилье без всяких обременений (так называемое юридически свободное) и быть уверенными в незыблемости своих прав на него.
2.3. По типу жилья: типовое и индивидуальной планировки
Хронология типовой застройки
Сталинские дома 1930-1950-х годов
Дома сталинской застройки условно поделены на жилье для номенклатуры и рядовых граждан. Квартиры для партийной элиты очень неплохие даже по современным меркам: с высокими (более 3 м) потолками, широкими подоконниками, раздельными санузлами, большими холлами, подсобными помещениями, мусоропроводами на кухне, лифтами в подъездах и просторными лестничными клетками. Запланированы не только гостиные, спальни, но и кабинеты, детские, библиотеки, даже помещения для прислуги. Площадь комнат разная, но чаще всего от 15 до 25 кв. м, иногда 30 кв. м. Правда, простым советским трудящимся предлагались куда менее помпезные и комфортабельные условия: дома (кирпичные или облицованные кирпичом) не были оборудованы лифтами, квартиры проектировались с совсем маленькими кухнями и часто без ванной комнаты, а принцип их расположения на лестничной клетке вошел в историю термином «коридорный».Характерная особенность домов жилого фонда того времени – практически полное отсутствие однокомнатных квартир. Что важно, есть возможность перепланировки, поскольку здания построены по каркасному принципу и в помещении нет межкомнатных несущих стен. Основной стройматериал – кирпич, но широко применялись и шлакоблоки. Что касается перекрытий, то наряду с деревянными использовались и железобетонные (фрагментарно или полностью), это, собственно, и позволило домам дожить до наших дней.
К достоинствам сталинских домов, без сомнения, можно отнести выразительный внешний облик, красивый фасад. Добавим сюда их выгодное местоположение – в прежние годы не было необходимости экономить землю, поэтому дома строили в лучших местах. Несомненное достоинство – грамотная планировка жилых и нежилых помещений (кстати, жители последних этажей могут создать в своих квартирах второй уровень – мансарду).
Серьезный недостаток – отсутствие некоторых общепринятых сегодня удобств. В сталинских домах, к примеру, не бывает подземных гаражей. Есть проблемы с лифтами: хотя старые модели, где требовалось вручную закрывать громоздкую железную дверь, почти везде заменены, кабины все равно остались маленькими, грузовых подъемников нет в принципе. Электропроводка в квартирах, которая изначально рассчитывалась лишь на освещение, не выдерживает мощностей, необходимых современной бытовой технике.
Хрущевские дома 1950-1960-х годов (первая волна массового индустриального строительства)
После Великой Отечественной войны население Москвы стало стремительно увеличиваться и необходимость в изменении подхода к решению жилищной проблемы ощущалась предельно остро. В 1951 году в столице было создано Специальное архитектурное конструкторское бюро (САКБ), которое впоследствии было преобразовано в Московский научно-исследовательский институт типологии, экспериментального проектирования (МНИИТЭП). Именно здесь впервые разработали типовые секции многоэтажных домов, которые потом широко использовали при строительстве жилых районов. Появление новых индустриальных изделий позволило в невиданных ранее масштабах приступить к возведению зданий из сборных конструкций.Можно сказать, что фактически эра типового строительства началась в ноябре 1955 года после выхода знаменитого, опального для сталинского ампира, постановления ЦК КПСС «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Уже в следующем году САКБ создало проекты серий домов К-7, I-515, II-32 (всего 16 новых типов зданий). Одновременно специалисты бюро работали над новыми конструктивными решениями виброкирпичных и виброкерамических панелей, изучали стендовую, кассетную, вибропрокатную технологии индустриального домостроения.
Первый период индустриального домостроения открыли крупнопанельные пятиэтажки массовых серий, в народе прозванные хрущевками, возводившиеся под лозунгом «Каждой советской семье – отдельную квартиру». В 1958 году поля вокруг подмосковной деревни Черемушки стали первой строительной площадкой, где в сжатые сроки из готовых домостроительных конструкций выросли пятиэтажные жилые дома (по некоторым сведениям, первой хрущевкой является дом № 16 по улице Гримау), скоро этот опыт был распространен по всей стране.В начале 1960-х годов появились пятиэтажные сооружения из шлакоблоков (серия I-510), кирпича (I-511), керамзитобетонных панелей (I-515). Квартиры в панельных домах планировали, исходя из определенных нормативов: жилая площадь «однушки» должна была составлять 16 кв. м, «двушки» – 22 кв. м, «трешки» – 30 кв. м, четырехкомнатной квартиры – 40 кв. м. Лифт и мусоропровод отсутствовали, внутренние перегородки имели толщину 4 см. Потолки были низкими (2,5 м), санузел – совмещенным. По этому поводу даже ходил анекдот: «Хрущев совместил ванную с уборной, но не успел совместить пол с потолком»…
В дальнейшем сборно-железобетонная технология разделилась на панельную и блочную, однако с повышением этажности (сначала до 9-12, затем до 17 этажей) последняя, требовавшая строгого соблюдения пространственных габаритов, морально устарела и была снята с производства. Панельная же технология продолжала подвергаться творческому поиску оптимальных и дешевых решений: усложнился железобетонный каркас, стержнями пространственной жесткости конструкции стали служить не только сантехнические кабины, но и лифтовые шахты, несущая функция наружных ограждающих панелей стала минимальной, вплоть до использования их как навесных.
Одно из главных достоинств панельных домов – минимальные сроки строительства. Другой плюс – относительная дешевизна работ. К тому же хрущевки, как правило, возводились в районах с развитой инфраструктурой, недалеко от метро. Но минусов у такого жилья было все же больше: низкое качество строительства (кривые стены, потолки, плохая тепло– и звукоизоляция), всеобщая стандартизация (одинаковые дома невзрачного серого цвета), неудобная планировка квартир (особенно много нареканий вызывали маленькие кухни, прихожие и совмещенные санузлы). Часто обнаруживалась недолговечность материалов, использованных для заделки стыков между стеновыми панелями (заполненные просмоленным канатом и цементно-песчаным раствором швы протекали и промерзали).
Конечно, массовое строительство велось с удешевлением ряда позиций (устранение специальной акустической прослойки в межэтажных перекрытиях, что создало повышенную слышимость, снижение качества внутренней отделки помещений). Однако экономическая выгода панельного домостроения была очевидна.
Одновременно со сборно-железобетонным продолжало развиваться кирпичное домостроение. Одними из первых удачных серийных проектов были 9-этажные кирпичные многосекционные дома с толщиной стен 510 мм, перегородками из гипсобетонных панелей и многопустотными панелями в качестве межэтажных перекрытий. Среди типовых кирпичных домов самыми качественными следует признать кирпичные одноподъездные дома-башни (построены из кирпича песочного цвета, на фасаде – большие лоджии).
Строительство хрущевок продолжалось с 1959 по 1985 год (в Ленинграде эти серии сошли с производства еще в 1970-е, им на смену пришли так называемые дома-корабли). Всего в России было построено около 290 млн кв. м такого жилья, что составляет около 10 % всего жилого фонда страны.
Брежневки: 1960-1980-е годы (вторая волна массового индустриального строительства)
Наступление брежневской поры в домостроении ассоциируется с возведением панельных 9– и 12-этажных жилых зданий. По сути, брежневки – улучшенные хрущевки: площадь комнат и кухни становится больше, высота потолков возрастает до 2,7 м, в подъездах монтируются лифты и мусоропроводы, улучшается звукоизоляция. В связи с техническими ограничениями на газификацию домов, имеющих больше десяти этажей, многие здания оснащали электрическими плитами. Проекты предусматривали применение новых отделочных материалов – керамики, стеклянных плиток, полимеров; кроме того, была расширена цветовая гамма панелей, фасады стали более пластичными и выразительными.Московский эксперимент стал началом массового возведения в СССР жилья такого типа. Со временем требования к качеству проектирования росли, появлялись новые нормы, как следствие – дома становились более комфортабельными, увеличивалась этажность строений. Учитывая потребности того времени, МНИИТЭП разработал типовые проекты нескольких серий крупнопанельных зданий высотой 9, 12 и 16 этажей (составные конструкции производили столичные и подмосковные домостроительные комбинаты и предприятия). В 1964 году были выпущены Общесоюзный унифицированный железобетонный каталог ИИ-04 для зданий общественного назначения и Единый московский каталог индустриальных унифицированных изделий (на основе последнего создавали проекты панельного жилья третьего поколения – серии П-3, П-4, П-30, П-41, П-42, П-43, П-44, П-46, П-47, П-55).
В первой половине 1970-х годов в рамках программ комплексной жилой застройки микрорайонов продолжали разрабатывать типовые проекты сооружений нового поколения на основе Единого московского каталога индустриальных унифицированных изделий. А следующим этапом развития типового строительства стало совершенствование уже существовавших серий. Одновременно подбирали различные варианты отделки фасадов домов для Олимпийской деревни в преддверии Олимпиады-80.
Дома, появившиеся в столице в 1970-1980-е годы, имели ряд преимуществ перед старшими «собратьями» (более удачная планировка квартир, наличие встроенных шкафов, антресолей, вторых балконов и лоджий), но, например, кухни по-прежнему оставались маленькими – от 5 до 7,5 кв. м. В конце 1980-х появились еще более прогрессивные серии – здания от 16 до 22 этажей из сборно-панельных конструкций. В них расширили кухни и коридоры: теперь общая площадь однокомнатных квартир составляла около 31 кв. м, двухкомнатных – 34-50 кв. м, трехкомнатных – 49-64 кв. м.
На месте снесенных подмосковных деревень как грибы после дождя начали расти новые жилые микрорайоны. Химки-Ховрино – характерный для того времени крупный жилой массив. Его и прилегающие к нему территории около станции метро «Речной вокзал» впервые в Москве застроили домами разных типов и этажности. Попытка уйти от монотонности была сделана, в частности, в 19-м квартале Химки-Ховрино: в северо-восточной части массива группу пятиэтажных крупнопанельных домов окружают эффектные 12-этажные жилые башни, что придает застройке динамику. Тем не менее в целом силуэт района невыразителен из-за частого повторения «игры» высоких и низких объемов зданий.
Говоря о брежневской эпохе домостроения, нельзя не упомянуть и про знаменитые дома ЦК, строившиеся специально для партийной элиты: эти здания держали лидерство в рейтинге престижности вплоть до середины 1990-х годов и до сих пор являются ориентирами для строительства вокруг них современных дорогих комплексов.
Современный период: с середины 1990-х годов по сей день
Усредненный пример дома массовой застройки конца XX – начала XXI века: 16-22-этажное панельное здание с улучшенной звуко– и теплоизоляцией, пластиковыми однокамерными стеклопакетами отечественного производства. Планировочное решение включает одно-, двух-, трех– и четырехкомнатные квартиры, в которых возможна перепланировка за счет гипсокартонных перегородок и просторных прихожих. Здания оборудуют пассажирским и грузовым лифтами, кухни оснащают экологичными и безопасными электроплитами. Шумоизоляция достигается благодаря тому, что все межквартирные конструкции (шахты лифтов, лестничные марши, мусоропровод) выделены в отдельный блок. Естественная вытяжка проходит через вентиляционные блоки в санузле и на кухне.Панели, из которых возводят такие дома, представляют собой усовершенствованный сэндвич, состоящий из трех слоев (бетон – утеплитель – бетон или керамзитобетон – утеплитель – керамзитобетон). С внешней стороны строительный полуфабрикат отделывают плиткой (серии П-44Т, П-55М, КОПЭ) или готовят под покраску (П-ЗМ).
В качестве утеплителя чаще всего используют пенополистирол, имеющий самые высокие показатели теплоизоляции. Например, наружные стены зданий серии П-111МО состоят из панелей толщиной 350 мм, при производстве которых применяют полистирол толщиной 80 мм. Такая конструкция по тепловым характеристикам соответствует кирпичной кладке толщиной 900 мм. Наружные панели, выпускаемые домостроительным комбинатом № 1 (ДСК-1) для домов серии П-44Т, – трехслойные, толщиной 300 мм. За счет усовершенствованного утеплителя и прослойки из специальной пленки увеличена их теплоизоляция. Панели домостроительного комбинатам 2 (ДСК-2) для серии КОПЭ также являются трехслойными и имеют толщину 300 мм. Для сооружений серии П-ЗМ домостроительный комбинат № 3 (ДСК-3) изготовляет сэндвичи потолще – 350 мм. Повышенной теплоизоляцией отличаются здания П-55М с 340-миллиметровыми стенами. Такую же толщину имеют и керамзитобетонные панели для жилья серии П-46М. Самые толстые наружные стены из керамзитобетона – в домах серии «Бекерон» (400 и 500 мм).
Примеры популярных современных серий домов
• ПЗМ.
Характеристика. ПЗМ является модернизированным вариантом серии ПЗ, одной из самых ранних серий домов с квартирами так называемой улучшенной планировки. От своего предшественника отличается более широким квартирным рядом (кроме двух– и трехкомнатных появились одно– и четырехкомнатные), прогрессивными планировочными и строительными решениями. Современные варианты имеют кладовые, гостевые санузлы, эркеры; в подъездах запроектированы помещения для консьержей, при входе установлены пандусы. Серия соответствует мировым стандартам по капитальности и огнестойкости. Прочные стеновые панели дают возможность устройства проемов и объединения квартир, а двухзонная система подачи воды (с 1-го по 6-й этаж и с 7-го по последний этаж) позволяет минимизировать возможные сбои в системе водоснабжения.
ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА• КОПЭ-М «ПАРУС».
В свое время 16-17-этажные панельные дома серии ПЗ стали новой вехой в жилищном домостроении: большие прихожие, просторные кухни-столовые, встроенные шкафы и антресоли – все это было заметным шагом вперед после шестиметровых кухонь и тесных комнат. В 1996 году проектировщики МНИИТЭП (архитекторы Ю. Григорьев, В. Кан, С. Пахомов, В. Розанова, Т. Шарапова, инженеры Е. Никитин, Я. Козицын, Л. Коновалова, С. Мыльников) модернизировали проекты, представив серию ПЗМ, и домостроительный комбинат № 3 приступил к их массовому возведению. Для наружных стен стали использоваться энергосберегающие трехслойные панели, для стыков – утеплитель из пенополиуретана (ПЗМ – одна из самых теплоэффективных московских серий). Для изготовления панелей была применена новая конвейерная технология горизонтального формования, резко повысившая качество изделий. Дома сдаются в эксплуатацию с полностью остекленными балконами и лоджиями, что позволяет создать единый архитектурный облик здания. Визитная карточка ПЗМ – цветовое разнообразие фасадов: панели наружных стен с рельефным рисунком окрашены атмосфероустойчивыми красками, гармонирующими с цветом окружающей застройки либо выделяющими дом как акцент.
Сергей Пахомов,руководитель мастерской №3 МНИИТЭП, один из авторов серии ПЗМ
Характеристика. Проект с символическим названием «Парус» – единственный в панельной серии, где есть балконы в торцах здания. Кухня любой квартиры превышает 10,3 кв. м, в каждом подъезде – три лифта, большая площадь остекления (до 60 %) создает впечатление, что здание воздушное и легкое. С появлением эркеров улучшился внешний вид дома, наружные стеновые панели облицовываются плиткой под мрамор, делаются шумозащитные полы с покрытием из ламината, устанавливаются стеклопакеты. Универсальность конструкции домов КОПЭ позволяет объединять квартиры на этаже в блоки, создавая гостиные площадью 30-40 кв. м, ванные комнаты площадью 10-15 кв. м, совмещать кухню и столовую.
ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА• П-44Т.
Серия КОПЭ-М «Парус», последняя разработка ОАО «ДСК-2» совместно с ОАО «Моспроект», создана на основе серии КОПЭ-85 и считается ее улучшенным вариантом. Жильцы получают квартиру с большой (5,5 кв. м) остекленной лоджией, за счет длинного коридора при желании можно сделать дополнительную комнату-шкаф. Здесь использована уникальная теплосберегающая технология, позволяющая существенно снизить затраты на содержание дома: между основной стеной и наружной стороной фасада строители оставляют небольшой зазор, где воздух может свободно циркулировать. Зимой это спасает конструкцию от промерзания, а летом, поскольку воздушная подушка поддерживает в здании постоянную температуру, отпадает необходимость в дополнительном кондиционировании. Недавно мы модифицировали проект, придав «Парусу» новый, легко узнаваемый облик: над каждым подъездом на крыше расположен массивный архитектурный элемент («корона»), значительно выступающий над эркерами и балконами, кроме того, в торцах здания появились остекленные лоджии («стаканы»), которые начинаются с 6-го либо 12-го этажа. Вообще, по выразительности и пластике фасада «Парус» ничем не уступает монолитным домам, а за счет изменения цвета керамической плитки каждый объект можно сделать по-настоящему индивидуальным.
Виктор Кононов,главный инженер ОАО «ДСК-2»
Характеристика. Серия П-44Т – одна из самых массовых в столице (по аналогии с хрущевками эти дома в народе уже прозвали лужковками), легко узнаваема по контрастной отделке фасадов красной плиткой под кирпич и белым полосам, которыми выделены балконы. Это усовершенствованный вариант жилых зданий, выпускаемых раньше на предприятиях ДСК-1 под маркой П-44. Для облицовки домов используются высококачественные материалы, обеспечивающие эффективную защиту конструкций от воздействия окружающей среды, пятикамерный оконный блок служит надежной защитой от холода. За счет выноса в коридор вентиляционного короба увеличена (до 13 кв. м) площадь кухни, в двух– и трехкомнатных квартирах есть эркеры и полуэркеры, в каждом подъезде – два лифта (пассажирский, грузопассажирский), в помещениях установлена современная отопительная система с автоматическими терморегуляторами.
ОТ ПЕРВОГО ЛИЦАВообще, современный этап типового проектирования и строительства носит в значительной степени экспериментальный характер, что дает возможность оперативно решать стоящие перед страной масштабные задачи в области градостроительной политики. Одним из приоритетных направлений является разработка и внедрение энергосберегающих материалов, конструкций и изделий, а также нового инженерного оборудования, которые позволят более рационально и экономично эксплуатировать здание. Что касается строительства типового жилья в Москве и окрестностях, то уже сейчас становится очевидно: из-за дефицита свободных земельных участков в столице панельное домостроение все более смещается в ближайшее Подмосковье. На рынке коммерческого жилья доля монолита, которая еще несколько лет назад была меньше половины, сегодня превышает 70 %. Однако муниципальное строительство по большей части остается панельным – прежде всего из-за сравнительно низкой себестоимости и коротких сроков строительных работ.
При строительстве типовых домов серии П-44Т применяются экологически безопасные, высококачественные строительные и отделочные материалы. Высокая технологичность производства панелей с минимальным использованием ручного труда обеспечивает надежность и качество каждого элемента. В строительстве используются трехслойные наружные панели (бетон – полистирол – бетон) с теплоотражающей металлизированной пленкой внутри утеплителя, важнейшим преимуществом которых является высокий коэффициент теплоизоляции (как у кирпичной стены толщиной 90 см). Еще один немаловажный момент – внутренние каналы для электропроводки делаются в момент формирования панелей, что исключает возможность ее повреждения в дальнейшем, а сама медная электропроводка обеспечивает дополнительную пожарную безопасность. Дома П-44Т с удобной и продуманной планировкой квартир возводятся в короткие сроки (1 этаж за 3 дня), что в принципе исключает вероятность долгостроя.
Роман Шурер,главный инженер ОАО «ДСК-1»
Процесс сноса в Москве хрущевок первого периода индустриального домостроения закончится в 2010 году но останутся здания так называемых несносимых серий и районы 9-12-этажной панельной застройки второй волны, расположенные в основном между третьим транспортным кольцом и МКАД. Их, вероятнее всего, ожидает реновация, которая коренным образом изменит внешний вид и «начинку» старых добрых «панелек». Эксперты уверены, что методика возведения сооружений из монолитного бетона и технология полносборного панельного домостроения вполне могут ужиться на одном рынке. Каждый вариант со своими достоинствами и недостатками занимает определенную нишу, и это равновесие сохранится еще долго.
Узнаешь из тысячи: жилье по индивидуальному проекту
Современные кирпичные и монолитные дома
Технология «чистого кирпича» имеет немало поклонников в строительстве. В первую очередь потому, что кирпич – стройматериал, проверенный столетиями, о его свойствах известно все, а как через несколько десятков лет поведут себя материалы, применяемые сегодня, – еще вопрос. Кирпичные дома, возведенные по индивидуальному проекту, принято относить к классу жилья повышенной комфортности, хотя «индивидуальность» может быть различная – от экспериментальных проектов пятиэтажек, очень похожих на хрущевки, до двухуровневых квартир огромной площади.Главное преимущество кирпичных домов – они значительно теплее панельных. Правда, и стоимость их гораздо выше. Квартиры улучшенной планировки в таких зданиях обычно имеют потолки высотой 2,8-3 м, жилые помещения разделены на спальную и гостевую зоны, предусмотрены два санузла. В кирпичном доме легче провести перепланировку и даже объединить несколько квартир.
Благодаря возможностям, которые открываются при строительстве по индивидуальным проектам, в многоэтажных кирпичных домах для увеличения звуко– и теплоизоляции в квартирах устанавливают окна с тройными стеклопакетами, усиливают звукоизоляцию внутриквартирных помещений. Лестничные пролеты расширяют: на каждой площадке располагается от трех до пяти квартир. Однако стоит отметить, что чисто кирпичные жилые комплексы в настоящее время практически не возводятся (долго, трудоемко и затратно), уступая место монолитно-кирпичным постройкам, в основе сооружения которых лежит принцип соединения жесткого монолитного бетонного каркаса с внешними кирпичными стенами.
Кирпично-монолитные дома – наиболее перспективное направление в домостроении. Они надежны, так как представляют собой «цельный организм», в них всегда тепло, а современные технологии позволяют строить здания с удобными планировками и высотой потолков свыше 3 м. К тому же строительство такого дома дешевле, чем кирпичного. Сама технология монолитного домостроения сложилась уже давно: жесткие продольно-поперечные несущие стены, обеспечивающие всей конструкции повышенную жесткость и прочность. Такой дом никогда не «сложится», как панельный, у него не может отвалиться стена, он не будет усаживаться в течение нескольких лет, как кирпичный.