TheLib.Ru » Юриспруденция » Борис Михайлович Бирюков » Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья » онлайн-чтение (стр. 5)

 

 

   2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот

   Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение регламентирует гл. 3 (ст. 22–24) ЖК. Перевод допускается с учетом соблюдения требований жилищного законодательства и законодательства РФ о градостроительной деятельности[9].
   Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
   Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
   Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (ст. 22 ЖК).
   Перевод осуществляется органом местного самоуправления.
   Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник (заявитель) представляет документы, перечисленные в ст. 23 ЖК. Итоговое решение должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов (ст.23 ЖК).
   Соответствующий документ направляется заявителю по указанному адресу или выдается лично. Одновременно о принятии указанного решения информируются собственники помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято соответствующее решение[10].
   В случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения указанный документ должен содержать требование об их проведении, включая перечень работ.
   Документ является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
   Выданный документ является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представленных заявителем.
   Завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт должен быть направлен в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения[11].
   При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах (ст. 23 ЖК).
   Решение об отказе должно быть мотивировано и направлено заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения.
   Решение об отказе может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (ст. 24 ЖК).

www.gks.ru.

www.gks.ru доступны электронные версии сборника начиная с 2001 г.
   Статистический сборник «Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения» Росстат выпускает раз в 3 года, издается он с 2002 г. Предпоследний выпуск был в 2007 г., последний – в 2010 г. На сайте доступны все электронные версии сборника начиная с 2002 г.

www.housing.mos.ru) представлены статистические данные по жилым строениям Москвы на 1 января 2010 г.

Обеспеченность жилыми помещениями

   Чуть более 3 млрд м2 составляет сегодня в России объем жилищного фонда. Панельные дома – около 60 % от всего городского фонда, кирпичные – примерно 35 %. Средняя обеспеченность жильем – 22,4 м2 на человека.
 
   Таблица 6.1. Построено жилья по годам в России (млн м2)
 
   Таблица 6.2. Ввод (по годам) общей площади жилых домов в расчете на 1 000 человек населения по РФ
 
   Обеспеченность жильем в России очень низкая. Она меньше в два раза, чем в Европе, и более чем в три раза по сравнению с США. На одного человека в США приходится 65 м2, в Европе – свыше 40. При этом значительную долю в России составляет ветхое и аварийное жилье. По данным Госстроя, сегодня более 3 % населения страны проживают в ветхом или аварийном жилье, почти половина жилого фонда – это устаревшие, обветшавшие, давно не ремонтировавшиеся дома.
   Потребность в новом жилье чрезвычайно высока: специалисты считают, что почти 80 % населения России нуждаются в улучшении жилищных условий.
   Нужны не обещания, а реальные квадратные метры. Новое жилье в дефиците даже на региональном рынке, где есть и земля, и рабочие руки, и строительные материалы. Построенных квартир эконом-класса не хватает даже тем, кто готов платить наличными. Увы, это печальные последствия социалистической системы хозяйствования, перестройки, неэффективной системы управления, созданной «демократами». К этому, конечно, можно добавить мировой финансово-экономический кризис.
   В последнее время наметилась тенденция увеличения объемов жилищного строительства: в 2006 г. в России было построено около 50 млн м2 жилья, в 2010 г. планировалось построить около 80 млн м2. Много это или мало? Например, в достаточно хорошо обеспеченной жильем Европе ежегодно строится жилья по 1 м2 на человека, а в сверхобеспеченных США – по 2 м2.
   Однако даже этим, не слишком амбициозным планам не суждено было реализоваться. России с ее населением, чтобы хотя бы не увеличивать темп отставания от европейских стран, нужно ежегодно строить не менее 140 млн м2 жилья.

Критерии доступности жилья

   Проблему доступности жилья рассматривают обычно с точки зрения возможности приобретения его в собственность, и в этом направлении имеется немало методических проработок и информационных материалов.
   В мировой практике используют, как правило, следующие критерии доступности жилья:
   ♦ срок (количество лет), в течение которого средней семье придется
   копить на среднюю же квартиру;
   ♦ соотношение стоимости квартиры и средней зарплаты в соответствующей местности. Это так называемый индекс доступности жилья.
   Он определяется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м2) к среднему годовому доходу семьи (три человека). Индекс показывает время, за которое среднестатистическая семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы;
   ♦ доля населения, которая может купить квартиру, воспользовавшись ипотечным кредитом.
   По всем этим критериям Россия значительно (почти вдвое) отстает от так называемых развитых стран. Для Москвы эти показатели выглядят вообще удручающе. По данным Московской ассоциации риелторов, московской семье нужно около 12 лет не есть, не пить, не одеваться, не тратить ни рубля на другие потребности, чтобы накопить деньги на самую скромную однокомнатную квартиру. Индекс доступности жилья составляет в Москве около 12 лет, притом что в других, как мы обычно говорим, развитых странах этот показатель находится в пределах 5 лет.
   В Подмосковье ситуация не намного лучше. Средняя цена квадратного метра превышает средний доход в шесть раз. Индекс доступности жилья – более 8,5 года. Рост доходов не успевает догнать цены, в связи с этим жилье становится предметом роскоши для 95 % населения.
   Введение ипотеки не решило проблему: по подсчетам специалистов Московской ассоциации риелторов, средней семье придется выплачивать кредит за самое дешевое жилье 33 года, с учетом того что банки обычно рассчитывают платежи, исходя из 30–40 % дохода семьи.
   Для москвичей в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 23 января 2007 г. № 24-ПП «индекс доступности жилья определяется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры площадью 54 м2 к среднему годовому доходу семьи (три человека) за вычетом величины прожиточного минимума. Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все доходы, превышающие минимальные средства, тратящиеся на питание и удовлетворение базовых потребностей.
   Планировалось, что реализация мер, направленных на повышение доступности жилья для москвичей, приведет к установлению в конце 2010 г. среднего значения индекса доступности жилья 7 лет, а срок «состояния в очереди на социальное жилье» не будет превышать 10 лет.
   Однако жизнь в очередной раз опровергла эти радужные расчеты: количество граждан, состоящих на жилищном учете на получение социального жилья, с 2000 г. практически не уменьшилось, а индекс доступности жилья увеличился с 7,1 в 2000 г. до почти 10 в 2007 г. и 12 в 2010 г.

Нестандартные условия проживания

   В отдельную категорию можно отнести людей, проживающих в жилищах, не подходящих под официальное определение «жилое помещение» и не зарегистрированных в качестве таковых. Таким «жильем» могут быть:
   ♦ подвалы, сараи, чердаки, автотранспортные средства;
   ♦ «вагончики», бытовки, установленные на месте работы, или просто производственные помещения;
   ♦ списанные с баланса дома, предназначенные под снос, нелегально занятые дома и т. д.
   Как правило, в таких «жилых помещениях» селятся приезжие гастарбайтеры, работающие на стройках, рынках дворниками, разнорабочими в разных российских городах, особенно крупных.
   Легализуются они достаточно просто: регистрируются (с помощью соответствующего ООО) в «резиновом» доме, получают койко-место в ночлежке – и вперед, на работу.
   В СМИ периодически появляются материалы, рассказывающие о таких ночлежках-муравейниках. Например, в газете «Комсомольская правда» от 28 августа 2008 г. вышла статья журналистки Евгении Супрычевой «Как я выселяла гастарбайтеров из подвала своего дома». В газете «Московский комсомолец» также был большой материал, посвященный данной теме, и т. д.
   Где эти «места проживания», сколько этих мест, сколько там жильцов, статистика не знает: никто их не считал. Заинтересованные лица стараются не уделять этим данным излишнего внимания. Недаром МВД и органы Федеральной миграционной службы не могут назвать точную цифру работающих в России гастарбайтеров, причем речь идет о разбежке в несколько миллионов человек. Скорее всего, в наведении порядка никто не заинтересован, поскольку эксплуатация гастарбайтеров и сдача внаем «некондиционного» и неучтенного жилья превратилась в неплохой бизнес для различного рода чиновников и должностных лиц. Об этом пишут СМИ, об этом знают практически все.

Глава 7 Жилищные стандарты, нормы и нормативы

Нормативы потребительской корзины

   Федеральный закон от 31 марта 2006 г. № 44-ФЗ (ред. от 8 декабря 2010 г.) «О потребительской корзине в целом по Российской Федерации» установил следующие нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг (табл. 7.1).
 
   Таблица 7.1. Нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг
 
   Федеральный закон от 8 декабря 2010 г. № 332-ФЗ продлил действие установленных нормативов до 2012 г.

Учетная норма площади жилого помещения

   Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (п. 4 ст. 50 ЖК).
   Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом (п. 5 ст. 50 ЖК).
   Федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими
   порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные учетные нормы (п. 6 ст. 50 ЖК).