Страница:
Слово за слово, Маша обрисовала мне ситуацию. Разговоры по телефону продолжались неделю. Потом мы встретились на квартире у Саши, и я познакомилась со всей семьей, включая Сашину маму и спаниельку Зосю. Чистая квартирка, книжные полки под потолок, тесно уставленные классикой. Милые, улыбчивые, интеллигентные люди. Доброжелательная, сияющая радостью жизни собака. Наслаждаться жизнью мешала только мечта – вожделенная сталинка, в которой должна была начаться новая жизнь, еще прекраснее прежней. Между семейством и сверкающей мечтой было только одно препятствие – Николаша. Я была призвана его преодолеть.
Я звонила Николаше, разговаривала с ним о его планах, отвечала на вопросы, предлагала встретиться. Двигаться в своих требованиях Николаша не собирался. Скоро стало понятно, что путем переговоров ситуацию не разрулить.
Поговорив с Николашей в очередной раз, я села изучать «Бюллетень недвижимости». Есть в Петербурге такое издание – библия всех агентов и бестселлер коммунальщиков. Варианты любых квартир, продающихся в городе, вы можете найти в этом журнале.
Сталинки в Петербурге строили не везде. Есть районы, где их нет совсем, есть места, где их много. Один из самых дорогих районов – Московский. Элитные кварталы с тихими зелеными дворами отторгают граждан с недостаточным уровнем дохода. В 1997 году коммуналок в этом районе было еще предостаточно, но их жители уже прекрасно чувствовали запах больших денег, доносящихся из-за бронированных дверей и стеклопакетов расселенных квартир, и выдвигали агентам соответствующие требования. Маша была права. К этому району ей было не подступиться.
Надо было идти другим путем. Я стала искать сталинку в других районах. И чудо произошло.
На краю жилой застройки во Фрунзенском районе, впритык к массиву гаражей и через дорогу от начинающейся и уходящей за горизонт промзоны, притулился квартальчик классических сталинок 1953 года постройки. В одной из них продавалась 100-метровая четырехкомнатная квартира по невероятно низкой цене. Подозрительно низкой цене. Я позвонила агенту.
– С квартирой все в порядке, – сказала мне агент Ольга. – Второй год ее продаю, иллюзий у жильцов уже не осталось. Две комнаты – у Татьяны. Она предприниматель, может доплатить. Второй жилец – дядя Вася – едет в квартиру в области. Бабушка переезжает к дочке, берет деньги. Комиссионные агентства я тоже снизила. Поэтому и цена такая привлекательная. Покупайте, а?
Я просчитала бюджет сделки. Даже если Маша получит за квартиру в Озерках половину, а не две трети денег, им хватит на эту сталинку, и, более того, останется еще восемь тысяч долларов доплаты. Если учесть, что однокомнатная квартира в панельном доме стоила в Петербурге в 1997 году примерно пятнадцать тысяч долларов, доплата представляла собой немаленькую сумму.
Я позвонила Маше и Саше, договорилась с агентом Ольгой о просмотре, и мы поехали смотреть квартиру.
Сталинка произвела впечатление. Расплывчатая дотоле мечта приобрела адрес. Посчитав вместе с Машей деньги, я убедила ее согласиться на половину суммы от продажи их с Николашей квартиры. Дело оставалось за малым – подписать договоры со всеми, включая Николашу, который никаких договоров подписывать не собирался.
Мы встретились втроем – Маша, Николаша и я – на квартире в Озерках.
– Николай, – начала я переговоры. – Маша согласна на продажу квартиры на ваших условиях.
Николаша посмотрел на Машу. В его глазах светилось недоверие и ожидание неприятностей.
– Мы нашли квартиру, которая устроит Машу, и денег на нее нам хватит. Но начинать продажу нужно будет сейчас.
Нервы у Маши не выдержали. Услышать своими ушами подтверждение того, что она согласилась на условия противника, было непереносимо.
– Да, я соглашаюсь, – прошипела она. – Всю жизнь он грабил меня, а теперь ограбит ребенка.
Николаша ответил. Через считаные секунды разговор превратился в роскошную базарную склоку. Бывшие супруги кричали друг на друга, забыв о моем присутствии. Я была лишней на этом празднике жизни. Нужно было брать власть в свои руки или уходить.
Как остановить эту вакханалию? Встроиться в паузу было невозможно – пауз не было. Перекричать двух взрослых людей – немыслимо, это означало подписаться под их правилами игры. Молча я взяла в руки лежащую передо мной пластиковую папку с бланками договоров и быстрым движением хлопнула ею по столу. Раздался отрывистый, резкий и очень громкий звук, похожий на пистолетный выстрел. Маша с Николашей замолчали на полуслове.
– Теперь. Послушайте. Меня, – тихо и очень медленно сказала я. – Я – агент. Не адвокат по бракоразводным делам, не психотерапевт. Я агент по недвижимости, и пришла сюда, чтобы решить вашу жилищную проблему. Ничто другое меня не интересует. Мы будем говорить о недвижимости, и только о недвижимости. Ваши отношения вы будете выяснять после завершения сделки. Не до, не во время, а после. Если у вас появятся вопросы, их нужно задавать не друг другу, а мне. Я сама буду обсуждать их с противоположной стороной. Подписав договор с нашим агентством, вы оба становитесь моими клиентами. Никому из вас я не позволю перетягивать одеяло в одну сторону. Сейчас у вас обоих есть реальный шанс разрешить эту ситуацию раз и навсегда и забыть ее, как страшный сон.
Маша и Николаша молчали. Машина мечта, уже имеющая конкретный адрес, взывала к благоразумию. Однокомнатная квартирка для Николаши впервые за всю историю конфликта выглядела реальностью.
Через час обе стороны подписали договор с агентством. Ставя подпись на бланке, Николаша сказал, глядя Маше в глаза: «Я даю тебе последний шанс. Если ты развалишь и эту сделку, будешь жить в этой квартире до конца своих дней».
На следующий день аналогичный договор подписали Саша и Сашина мама. А еще через день мне позвонила агент Ольга.
– Привет, – сказала она мне. – Звоню, чтобы тебя предупредить. Твои клиенты, которые смотрели сталинку, хотят тебя кинуть.
– Как – кинуть? – не поняла я.
– Да очень просто, – объяснила Ольга. – Они мне позвонили и сказали, что твое агентство берет с них слишком большие комиссионные. Они так считают. Поэтому Маша предложила мне продать обе их квартиры, если я снижу процент агентства.
Я потрясенно молчала. Месяц непрерывных разговоров по телефону, встреч, обсуждений условий работы с агентством, поиск сталинки, просмотры, подписание договоров – месяц, до краев заполненный подготовкой к началу сделки, пролетел у меня перед глазами.
Слишком большие комиссионные? Я ничего не понимала. Нет закона, определяющего стоимость услуг на рынке недвижимости. Но есть рекомендации Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга, в которую входило наше агентство. Процент, указанный в договорах с Сашей и Машей, был ниже рекомендованного – поскольку продать нужно было две квартиры, а не одну, я сделала им скидку. Поблагодарив Ольгу, я закончила разговор и позвонила Маше.
– Маша, – начала я осторожно, – Ольга сказала мне, что вы с Сашей хотите сменить агента. Вас что-то не устраивает в моей работе?
– Ну что ты, ты отлично работаешь, – сказала Маша голосом, которым хвалят собачку, принесшую хозяину домашние тапки.
– Тогда в чем дело? – поинтересовалась я.
– Ты что, обиделась, что ли? – В голосе Маши звучало неподдельное удивление. – Но это же нормально – каждый хочет сэкономить.
Вот так, не больше и не меньше: каждый хочет сэкономить. Взывать к совести было бесполезно.
– Маша, – стараясь говорить спокойно, начала я. – Условия работы с агентством были тебе известны со дня нашего знакомства. Я сделала работу. Эта работа должна быть оплачена.
Маша молчала.
– Передо мной лежит договор с Николашей, – продолжала я. – Помнишь, что он сказал тебе напоследок? «Это твой последний шанс». Ты хочешь сэкономить? Твое право. Но мое право – порвать этот договор в связи с твоим отказом от сделки. И попробуй уговорить Николашу подписать что-нибудь снова.
Маша продолжала молчать. Такого поворота она не ожидала.
– Рвать договор? – спросила я ее.
– Не надо, – после паузы выдавила из себя Маша. – Будем работать дальше.
– А экономить будешь на кефире, – жестко закончила я.
На следующий вечер, когда я, вернувшись домой, сидела на кухне с чашкой чая в руке, мне позвонил Саша.
– Слушай, – сказал он. – В цене сталинки, которую мы хотим купить, ведь тоже заложены комиссионные агентства?
– Конечно, заложены. Это деньги агентства, которое выставило квартиру на продажу, за работу по расселению, – объяснила я.
– Мы ведь теперь знаем адрес, – продолжал Саша. – А что, если ты туда сходишь и договоришься с жильцами сама, без этого агентства, а с нас возьмешь за расселение меньше?
Я поперхнулась чаем. Желание сэкономить у Саши и Маши, похоже, обладало силой основного инстинкта. Отказавшись в категоричной форме, я положила трубку и позвонила Ольге.
– Ольга, – предупредила я, – теперь мои клиенты хотят кинуть тебя и сэкономить на твоих комиссионных.
– Пусть попробуют, – смеясь, сказала Ольга. – Для этого им сначала придется договориться с дядей Васей. Не переживай. Все будет хорошо.
Дядя Вася, алкоголик, занимавший в сталинке одну из комнат, знал Ольгу с детства. Пропив все, он ухитрился, однако, сохранить остатки осторожности и отдал Ольге документы на свое жилье на хранение. При этом он, будучи в трезвом состоянии, накрепко вбил себе в голову одну фразу: «У меня есть агент». Всем мутным личностям, пытавшимся обсуждать с ним его квартирный вопрос, щедро наливая один стакан за другим, в самом невменяемом состоянии он сообщал о наличии у него агента. Через некоторое время личности оставили его в покое. Ольга стояла на страже его интересов.
Саша и Маша, не зная об этом обстоятельстве, вечером пришли в сталинку с предложением расселиться вообще без агентства.
– Мы готовы приобрести вашу квартиру, – сладко пела бабушке Маша. – Скажите нам, что вы хотите купить, и мы сами вам это найдем.
Из комнаты, почесывая бок, вылез дядя Вася.
– Вы кто, блядь, такие? – спросил он, моргая мутными с перепоя глазами. – Покупа-а-а-тели? У меня есть агент! Вон, ее телефон на обоях у двери записан, звоните. А то ходют тут, блядь, отдыхать людям мешают.
И захлопнул дверь комнаты перед носом у Маши.
Попытка сэкономить была отбита со всех сторон. Время шло, в любой момент на сталинку мог найтись другой покупатель. Надо было подписывать договор с агентством. Нас попросили внести пятьсот долларов аванса.
Согласовав со всеми время встречи, я приехала в агентство, продававшее сталинку. Саша и Маша появились чуть позже. И преподнесли мне очередной сюрприз. Они приехали втроем. Третьим был дедушка в поношенном коричневом костюме, в старомодных очках и со старческими пятнами на морщинистом лице.
– Знакомься, – сказала Маша. – Это наш консультант, советник юстиции Иван Сергеевич.
Я поздоровалась. В душе шевельнулось нехорошее предчувствие. Советник юстиции в силу своего возраста давно уже не мог заниматься практической работой, и уж с квартирными сделками, прохождение которых определялось практикой рынка в гораздо большей степени, нежели законами, он точно никогда не имел дела. Но смело собирался консультировать.
Переговоры начались. Сделка была очень сложной. Мне надо было найти покупателей на две квартиры – в Озерках и в Купчино. В один день появиться они не могли. Значит, сначала надо было найти такого, который хотел бы и мог бы ждать, пока найдется второй. В какой момент это произойдет, не мог знать никто. При этом агентству, расселявшему сталинку, надо было заранее найти две квартиры – одну, двухкомнатную, предпринимательнице Татьяне, вторую, в области, дяде Васе, причем такие квартиры, продавцы которых стали бы ждать, пока покупателей найду я. При этом всех должны были устраивать местоположение и цена покупаемых и продаваемых квартир. И документы по всем объектам должны быть подготовлены к нотариату, который должен проходить в один день. У некоторых документов есть срок годности, и весьма короткий. Их нельзя заказать заранее, а нужно получать буквально накануне нотариата.
Мы обсуждали срок действия договора. Менеджер Ольги, Света, давала мне на поиск покупателей три месяца. Это были отличные условия. Но тут вмешался консультант.
– А что будет, если за три месяца мы не найдем покупателей? – спросил он.
– Вы потеряете аванс, – объяснила менеджер Света.
– Но это большой риск для моих клиентов, – важно сказал советник юстиции. – Не знаю, могут ли они на него пойти.
Саша и Маша согласно кивали головами.
– Каковы гарантии, что они не потеряют свои деньги? – продолжал отрабатывать свой гонорар дедушка.
Менеджер Света вопросительно посмотрела на меня. Я вздохнула и приступила к объяснениям:
– Понимаете, Иван Сергеевич, в недвижимости есть такое понятие – «срок экспозиции объекта». Это срок между выходом объекта в рекламе и внесением за него аванса, то есть нахождением покупателя. Если квартира выставлена по среднерыночной цене, срок для стандартных квартир – а у Саши и Маши, безусловно, стандартные квартиры в спальных районах, – колеблется от одного до полутора месяцев. Этот срок подтверждается сотнями сделок. (В 1997 году это действительно было так. В зависимости от ситуации на рынке время экспозиции может меняться.) Нам дают три месяца. За это время мы успеем найти покупателя минимум два раза.
Советник юстиции слушал меня с непроницаемым лицом. Когда я закончила объяснение, он пожевал губами и спросил:
– Так каковы гарантии, что они не потеряют деньги?
Мы с менеджером Светой переглянулись. Консультант явно не понял ни одного моего слова. Я продолжила объяснения. Повторив то же самое, только еще более простыми словами, я добавила:
– Всегда можно ускорить продажу объекта, слегка снизив цену. У нас есть возможность маневра за счет уменьшения доплаты.
– Так все же, каковы гарантии, что мои клиенты не потеряют деньги? – спросил советник, выслушав мое выступление.
Менеджер Света начинала тихо закипать. Обсуждение условий сделки шло уже около трех часов. Бланк договора был давно заполнен, оставалось только его подписать и внести деньги в кассу. Я начала объяснять снова. Закончив, я услышала этот же вопрос в четвертый раз. Повторяться было бессмысленно. Надо было менять тактику.
– Нет никаких гарантий, Иван Сергеевич, – сказала я. – И не будет. Не существует страховых компаний, страхующих исход сделки. Добро пожаловать на рынок недвижимости! – А потом обратилась к Саше и Маше: – Или вы идете на риск, или остаетесь жить в своих квартирах. Принимайте решение.
Глаза Маши бегали. Сталинку очень хотелось купить. Но рисковать совсем не хотелось. Она не могла принять решение и пыталась оттянуть время.
– Давайте внесем аванс завтра, – предложила она. – Я должна посоветоваться.
– Завтра я у вас аванс не приму, – категорично заявила менеджер Света. – Если вы хотите купить квартиру, вносите деньги сегодня.
– С кем ты собираешься советоваться? – спросила я.
– С Николашей, – пролепетала Маша. Это был абсурд. Все разваливалось на глазах. Менеджер Света была настроена решительно, мы могли остаться без сталинки.
Я встала и начала говорить. Очень громко, четко выговаривая каждое слово. На меня оборачивались проходящие мимо агенты. Что именно я говорила, уже не помню. Да и слова в этой речи никакого значения не имели. Логика была бессильна, изменить ситуацию могли только эмоции. Помню только, что моя речь была полна неподдельной страсти. Когда через десять минут я закончила говорить, Маша взяла ручку и молча подписала договор. Мы открыли сделку.
Через десять дней нашелся покупатель на квартиру в Озерках. На нас вышел конец цепи из трех квартир. Нам дали месяц на решение всех остальных вопросов. Еще через две недели внесли аванс за квартиру Саши. Это тоже была цепь, но уже из пяти объектов. Ольга подобрала варианты встречных покупок для расселения сталинки, и тоже не прямые продажи.
Сделка росла, разбухала, в ней было уже двенадцать объектов. Как грозовая туча, она меняла оттенки, наливалась чернотой, в ней погромыхивали молнии. У продавцов квартир не выдерживали нервы. Звонили агенты, срывающимися от напряжения голосами сообщали об очередных проблемах с документами. Кто-то не мог пройти РОНО, у кого-то зависала приватизация. День нотариата неотвратимо приближался.
Во второй цепи, замыкавшейся на Сашину квартиру, через три дня заканчивался договор с головным покупателем. Он устал ждать и предупредил, что договор продлевать не будет.
Первая ветвь цепи не успевала подготовить документы. Им не хватало двух дней.
Мы с Ольгой обсуждали ситуацию. Нотариат надо было разрывать. Это означало, что Саша должен будет продать свою квартиру, купив половину сталинки, а через два дня квартиру должны продать Маша с Николашей, купив на имя ребенка вторую половину.
Я объяснила ситуацию Саше. Она ему не понравилась. Мне она не нравилась еще больше, но деваться было некуда. Долго и подробно я объясняла Саше, что происходит по сделке и почему мы не можем провести общий нотариат в один день. Он согласился. Выбора у нас не было. День нотариата был назначен. Агенты бегом собирали последние справки, несли копии документов нотариусу на проверку, клиенты отпрашивались с работы, менеджеры меняли свои рабочие графики, вписывая в них сделку.
За день до нотариата, в три часа дня, мне позвонил Саша и сообщил, что он отказывается продавать свою квартиру.
– Почему? – ошеломленно спросила я.
– Ты что, не понимаешь, что я фактически меняю свою трехкомнатную квартиру на две комнаты в коммуналке?
Я понимала. Именно это мы обсуждали с ним несколько дней без перерыва.
– Через два дня ты купишь вторую половину и получишь квартиру целиком.
– А если Татьяна откажется продавать свои две комнаты?
– Саша, Татьяна едет в двухкомнатную квартиру. Она работала несколько лет, чтобы получить деньги на доплату. Квартира ей подобрана. С какой стати ей отказываться?
– А просто так. Вот передумает, и все.
Эмоции били через край. Саша меня не слышал.
– Ты дома? – спросила я.
– Мы все дома, – мрачно ответил Саша.
– Ждите. Я сейчас приеду.
Через полчаса я была в Купчино, где меня ждала вся семья. Мы проговорили четыре часа без перерыва. Когда я вернулась домой, от усталости у меня дрожали руки.
На следующий день прошел первый нотариат, через два дня – второй. Мы купили сталинку. Все сделки были зарегистрированы в ГБР,[1] клиенты переехали в новые квартиры, прописались на новой жилплощади. Я закрыла свою вторую сделку. Была середина сентября.
Семь лет я не была в отпуске. Каждый день от переутомления болела голова. Я была простужена, непрекращающийся кашель мешал спать. В Петербурге шли дожди. Надвигалась бесконечная зима. Получив комиссионные, я купила горящую путевку и улетела в Тунис.
С тех пор прошло десять с лишним лет. На свою часть денег Николаша сам, без агентства купил у дальних родственников отличную однокомнатную квартиру. Цена была очень низкой, потому что по квартире шел судебный спор. Николаша рассудил, что за такие деньги квартиру такого качества ему никогда не купить, и решил рискнуть. Он проиграл – суд отдал квартиру другим собственникам. Деньги вернуть не удалось – родственники отказались их отдавать. С тех пор Николаша живет вместе с новой женой в десятиметровой комнате в квартире своих родителей.
Саша и Маша до сих пор звонят мне время от времени, приглашают в гости. Я благодарю и неизменно отказываюсь. У меня идут новые сделки.
Глава 8
Глава 9
Я звонила Николаше, разговаривала с ним о его планах, отвечала на вопросы, предлагала встретиться. Двигаться в своих требованиях Николаша не собирался. Скоро стало понятно, что путем переговоров ситуацию не разрулить.
Поговорив с Николашей в очередной раз, я села изучать «Бюллетень недвижимости». Есть в Петербурге такое издание – библия всех агентов и бестселлер коммунальщиков. Варианты любых квартир, продающихся в городе, вы можете найти в этом журнале.
Сталинки в Петербурге строили не везде. Есть районы, где их нет совсем, есть места, где их много. Один из самых дорогих районов – Московский. Элитные кварталы с тихими зелеными дворами отторгают граждан с недостаточным уровнем дохода. В 1997 году коммуналок в этом районе было еще предостаточно, но их жители уже прекрасно чувствовали запах больших денег, доносящихся из-за бронированных дверей и стеклопакетов расселенных квартир, и выдвигали агентам соответствующие требования. Маша была права. К этому району ей было не подступиться.
Надо было идти другим путем. Я стала искать сталинку в других районах. И чудо произошло.
На краю жилой застройки во Фрунзенском районе, впритык к массиву гаражей и через дорогу от начинающейся и уходящей за горизонт промзоны, притулился квартальчик классических сталинок 1953 года постройки. В одной из них продавалась 100-метровая четырехкомнатная квартира по невероятно низкой цене. Подозрительно низкой цене. Я позвонила агенту.
– С квартирой все в порядке, – сказала мне агент Ольга. – Второй год ее продаю, иллюзий у жильцов уже не осталось. Две комнаты – у Татьяны. Она предприниматель, может доплатить. Второй жилец – дядя Вася – едет в квартиру в области. Бабушка переезжает к дочке, берет деньги. Комиссионные агентства я тоже снизила. Поэтому и цена такая привлекательная. Покупайте, а?
Я просчитала бюджет сделки. Даже если Маша получит за квартиру в Озерках половину, а не две трети денег, им хватит на эту сталинку, и, более того, останется еще восемь тысяч долларов доплаты. Если учесть, что однокомнатная квартира в панельном доме стоила в Петербурге в 1997 году примерно пятнадцать тысяч долларов, доплата представляла собой немаленькую сумму.
Я позвонила Маше и Саше, договорилась с агентом Ольгой о просмотре, и мы поехали смотреть квартиру.
Сталинка произвела впечатление. Расплывчатая дотоле мечта приобрела адрес. Посчитав вместе с Машей деньги, я убедила ее согласиться на половину суммы от продажи их с Николашей квартиры. Дело оставалось за малым – подписать договоры со всеми, включая Николашу, который никаких договоров подписывать не собирался.
Мы встретились втроем – Маша, Николаша и я – на квартире в Озерках.
– Николай, – начала я переговоры. – Маша согласна на продажу квартиры на ваших условиях.
Николаша посмотрел на Машу. В его глазах светилось недоверие и ожидание неприятностей.
– Мы нашли квартиру, которая устроит Машу, и денег на нее нам хватит. Но начинать продажу нужно будет сейчас.
Нервы у Маши не выдержали. Услышать своими ушами подтверждение того, что она согласилась на условия противника, было непереносимо.
– Да, я соглашаюсь, – прошипела она. – Всю жизнь он грабил меня, а теперь ограбит ребенка.
Николаша ответил. Через считаные секунды разговор превратился в роскошную базарную склоку. Бывшие супруги кричали друг на друга, забыв о моем присутствии. Я была лишней на этом празднике жизни. Нужно было брать власть в свои руки или уходить.
Как остановить эту вакханалию? Встроиться в паузу было невозможно – пауз не было. Перекричать двух взрослых людей – немыслимо, это означало подписаться под их правилами игры. Молча я взяла в руки лежащую передо мной пластиковую папку с бланками договоров и быстрым движением хлопнула ею по столу. Раздался отрывистый, резкий и очень громкий звук, похожий на пистолетный выстрел. Маша с Николашей замолчали на полуслове.
– Теперь. Послушайте. Меня, – тихо и очень медленно сказала я. – Я – агент. Не адвокат по бракоразводным делам, не психотерапевт. Я агент по недвижимости, и пришла сюда, чтобы решить вашу жилищную проблему. Ничто другое меня не интересует. Мы будем говорить о недвижимости, и только о недвижимости. Ваши отношения вы будете выяснять после завершения сделки. Не до, не во время, а после. Если у вас появятся вопросы, их нужно задавать не друг другу, а мне. Я сама буду обсуждать их с противоположной стороной. Подписав договор с нашим агентством, вы оба становитесь моими клиентами. Никому из вас я не позволю перетягивать одеяло в одну сторону. Сейчас у вас обоих есть реальный шанс разрешить эту ситуацию раз и навсегда и забыть ее, как страшный сон.
Маша и Николаша молчали. Машина мечта, уже имеющая конкретный адрес, взывала к благоразумию. Однокомнатная квартирка для Николаши впервые за всю историю конфликта выглядела реальностью.
Через час обе стороны подписали договор с агентством. Ставя подпись на бланке, Николаша сказал, глядя Маше в глаза: «Я даю тебе последний шанс. Если ты развалишь и эту сделку, будешь жить в этой квартире до конца своих дней».
На следующий день аналогичный договор подписали Саша и Сашина мама. А еще через день мне позвонила агент Ольга.
– Привет, – сказала она мне. – Звоню, чтобы тебя предупредить. Твои клиенты, которые смотрели сталинку, хотят тебя кинуть.
– Как – кинуть? – не поняла я.
– Да очень просто, – объяснила Ольга. – Они мне позвонили и сказали, что твое агентство берет с них слишком большие комиссионные. Они так считают. Поэтому Маша предложила мне продать обе их квартиры, если я снижу процент агентства.
Я потрясенно молчала. Месяц непрерывных разговоров по телефону, встреч, обсуждений условий работы с агентством, поиск сталинки, просмотры, подписание договоров – месяц, до краев заполненный подготовкой к началу сделки, пролетел у меня перед глазами.
Слишком большие комиссионные? Я ничего не понимала. Нет закона, определяющего стоимость услуг на рынке недвижимости. Но есть рекомендации Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга, в которую входило наше агентство. Процент, указанный в договорах с Сашей и Машей, был ниже рекомендованного – поскольку продать нужно было две квартиры, а не одну, я сделала им скидку. Поблагодарив Ольгу, я закончила разговор и позвонила Маше.
– Маша, – начала я осторожно, – Ольга сказала мне, что вы с Сашей хотите сменить агента. Вас что-то не устраивает в моей работе?
– Ну что ты, ты отлично работаешь, – сказала Маша голосом, которым хвалят собачку, принесшую хозяину домашние тапки.
– Тогда в чем дело? – поинтересовалась я.
– Ты что, обиделась, что ли? – В голосе Маши звучало неподдельное удивление. – Но это же нормально – каждый хочет сэкономить.
Вот так, не больше и не меньше: каждый хочет сэкономить. Взывать к совести было бесполезно.
– Маша, – стараясь говорить спокойно, начала я. – Условия работы с агентством были тебе известны со дня нашего знакомства. Я сделала работу. Эта работа должна быть оплачена.
Маша молчала.
– Передо мной лежит договор с Николашей, – продолжала я. – Помнишь, что он сказал тебе напоследок? «Это твой последний шанс». Ты хочешь сэкономить? Твое право. Но мое право – порвать этот договор в связи с твоим отказом от сделки. И попробуй уговорить Николашу подписать что-нибудь снова.
Маша продолжала молчать. Такого поворота она не ожидала.
– Рвать договор? – спросила я ее.
– Не надо, – после паузы выдавила из себя Маша. – Будем работать дальше.
– А экономить будешь на кефире, – жестко закончила я.
На следующий вечер, когда я, вернувшись домой, сидела на кухне с чашкой чая в руке, мне позвонил Саша.
– Слушай, – сказал он. – В цене сталинки, которую мы хотим купить, ведь тоже заложены комиссионные агентства?
– Конечно, заложены. Это деньги агентства, которое выставило квартиру на продажу, за работу по расселению, – объяснила я.
– Мы ведь теперь знаем адрес, – продолжал Саша. – А что, если ты туда сходишь и договоришься с жильцами сама, без этого агентства, а с нас возьмешь за расселение меньше?
Я поперхнулась чаем. Желание сэкономить у Саши и Маши, похоже, обладало силой основного инстинкта. Отказавшись в категоричной форме, я положила трубку и позвонила Ольге.
– Ольга, – предупредила я, – теперь мои клиенты хотят кинуть тебя и сэкономить на твоих комиссионных.
– Пусть попробуют, – смеясь, сказала Ольга. – Для этого им сначала придется договориться с дядей Васей. Не переживай. Все будет хорошо.
Дядя Вася, алкоголик, занимавший в сталинке одну из комнат, знал Ольгу с детства. Пропив все, он ухитрился, однако, сохранить остатки осторожности и отдал Ольге документы на свое жилье на хранение. При этом он, будучи в трезвом состоянии, накрепко вбил себе в голову одну фразу: «У меня есть агент». Всем мутным личностям, пытавшимся обсуждать с ним его квартирный вопрос, щедро наливая один стакан за другим, в самом невменяемом состоянии он сообщал о наличии у него агента. Через некоторое время личности оставили его в покое. Ольга стояла на страже его интересов.
Саша и Маша, не зная об этом обстоятельстве, вечером пришли в сталинку с предложением расселиться вообще без агентства.
– Мы готовы приобрести вашу квартиру, – сладко пела бабушке Маша. – Скажите нам, что вы хотите купить, и мы сами вам это найдем.
Из комнаты, почесывая бок, вылез дядя Вася.
– Вы кто, блядь, такие? – спросил он, моргая мутными с перепоя глазами. – Покупа-а-а-тели? У меня есть агент! Вон, ее телефон на обоях у двери записан, звоните. А то ходют тут, блядь, отдыхать людям мешают.
И захлопнул дверь комнаты перед носом у Маши.
Попытка сэкономить была отбита со всех сторон. Время шло, в любой момент на сталинку мог найтись другой покупатель. Надо было подписывать договор с агентством. Нас попросили внести пятьсот долларов аванса.
Согласовав со всеми время встречи, я приехала в агентство, продававшее сталинку. Саша и Маша появились чуть позже. И преподнесли мне очередной сюрприз. Они приехали втроем. Третьим был дедушка в поношенном коричневом костюме, в старомодных очках и со старческими пятнами на морщинистом лице.
– Знакомься, – сказала Маша. – Это наш консультант, советник юстиции Иван Сергеевич.
Я поздоровалась. В душе шевельнулось нехорошее предчувствие. Советник юстиции в силу своего возраста давно уже не мог заниматься практической работой, и уж с квартирными сделками, прохождение которых определялось практикой рынка в гораздо большей степени, нежели законами, он точно никогда не имел дела. Но смело собирался консультировать.
Переговоры начались. Сделка была очень сложной. Мне надо было найти покупателей на две квартиры – в Озерках и в Купчино. В один день появиться они не могли. Значит, сначала надо было найти такого, который хотел бы и мог бы ждать, пока найдется второй. В какой момент это произойдет, не мог знать никто. При этом агентству, расселявшему сталинку, надо было заранее найти две квартиры – одну, двухкомнатную, предпринимательнице Татьяне, вторую, в области, дяде Васе, причем такие квартиры, продавцы которых стали бы ждать, пока покупателей найду я. При этом всех должны были устраивать местоположение и цена покупаемых и продаваемых квартир. И документы по всем объектам должны быть подготовлены к нотариату, который должен проходить в один день. У некоторых документов есть срок годности, и весьма короткий. Их нельзя заказать заранее, а нужно получать буквально накануне нотариата.
Мы обсуждали срок действия договора. Менеджер Ольги, Света, давала мне на поиск покупателей три месяца. Это были отличные условия. Но тут вмешался консультант.
– А что будет, если за три месяца мы не найдем покупателей? – спросил он.
– Вы потеряете аванс, – объяснила менеджер Света.
– Но это большой риск для моих клиентов, – важно сказал советник юстиции. – Не знаю, могут ли они на него пойти.
Саша и Маша согласно кивали головами.
– Каковы гарантии, что они не потеряют свои деньги? – продолжал отрабатывать свой гонорар дедушка.
Менеджер Света вопросительно посмотрела на меня. Я вздохнула и приступила к объяснениям:
– Понимаете, Иван Сергеевич, в недвижимости есть такое понятие – «срок экспозиции объекта». Это срок между выходом объекта в рекламе и внесением за него аванса, то есть нахождением покупателя. Если квартира выставлена по среднерыночной цене, срок для стандартных квартир – а у Саши и Маши, безусловно, стандартные квартиры в спальных районах, – колеблется от одного до полутора месяцев. Этот срок подтверждается сотнями сделок. (В 1997 году это действительно было так. В зависимости от ситуации на рынке время экспозиции может меняться.) Нам дают три месяца. За это время мы успеем найти покупателя минимум два раза.
Советник юстиции слушал меня с непроницаемым лицом. Когда я закончила объяснение, он пожевал губами и спросил:
– Так каковы гарантии, что они не потеряют деньги?
Мы с менеджером Светой переглянулись. Консультант явно не понял ни одного моего слова. Я продолжила объяснения. Повторив то же самое, только еще более простыми словами, я добавила:
– Всегда можно ускорить продажу объекта, слегка снизив цену. У нас есть возможность маневра за счет уменьшения доплаты.
– Так все же, каковы гарантии, что мои клиенты не потеряют деньги? – спросил советник, выслушав мое выступление.
Менеджер Света начинала тихо закипать. Обсуждение условий сделки шло уже около трех часов. Бланк договора был давно заполнен, оставалось только его подписать и внести деньги в кассу. Я начала объяснять снова. Закончив, я услышала этот же вопрос в четвертый раз. Повторяться было бессмысленно. Надо было менять тактику.
– Нет никаких гарантий, Иван Сергеевич, – сказала я. – И не будет. Не существует страховых компаний, страхующих исход сделки. Добро пожаловать на рынок недвижимости! – А потом обратилась к Саше и Маше: – Или вы идете на риск, или остаетесь жить в своих квартирах. Принимайте решение.
Глаза Маши бегали. Сталинку очень хотелось купить. Но рисковать совсем не хотелось. Она не могла принять решение и пыталась оттянуть время.
– Давайте внесем аванс завтра, – предложила она. – Я должна посоветоваться.
– Завтра я у вас аванс не приму, – категорично заявила менеджер Света. – Если вы хотите купить квартиру, вносите деньги сегодня.
– С кем ты собираешься советоваться? – спросила я.
– С Николашей, – пролепетала Маша. Это был абсурд. Все разваливалось на глазах. Менеджер Света была настроена решительно, мы могли остаться без сталинки.
Я встала и начала говорить. Очень громко, четко выговаривая каждое слово. На меня оборачивались проходящие мимо агенты. Что именно я говорила, уже не помню. Да и слова в этой речи никакого значения не имели. Логика была бессильна, изменить ситуацию могли только эмоции. Помню только, что моя речь была полна неподдельной страсти. Когда через десять минут я закончила говорить, Маша взяла ручку и молча подписала договор. Мы открыли сделку.
Через десять дней нашелся покупатель на квартиру в Озерках. На нас вышел конец цепи из трех квартир. Нам дали месяц на решение всех остальных вопросов. Еще через две недели внесли аванс за квартиру Саши. Это тоже была цепь, но уже из пяти объектов. Ольга подобрала варианты встречных покупок для расселения сталинки, и тоже не прямые продажи.
Сделка росла, разбухала, в ней было уже двенадцать объектов. Как грозовая туча, она меняла оттенки, наливалась чернотой, в ней погромыхивали молнии. У продавцов квартир не выдерживали нервы. Звонили агенты, срывающимися от напряжения голосами сообщали об очередных проблемах с документами. Кто-то не мог пройти РОНО, у кого-то зависала приватизация. День нотариата неотвратимо приближался.
Во второй цепи, замыкавшейся на Сашину квартиру, через три дня заканчивался договор с головным покупателем. Он устал ждать и предупредил, что договор продлевать не будет.
Первая ветвь цепи не успевала подготовить документы. Им не хватало двух дней.
Мы с Ольгой обсуждали ситуацию. Нотариат надо было разрывать. Это означало, что Саша должен будет продать свою квартиру, купив половину сталинки, а через два дня квартиру должны продать Маша с Николашей, купив на имя ребенка вторую половину.
Я объяснила ситуацию Саше. Она ему не понравилась. Мне она не нравилась еще больше, но деваться было некуда. Долго и подробно я объясняла Саше, что происходит по сделке и почему мы не можем провести общий нотариат в один день. Он согласился. Выбора у нас не было. День нотариата был назначен. Агенты бегом собирали последние справки, несли копии документов нотариусу на проверку, клиенты отпрашивались с работы, менеджеры меняли свои рабочие графики, вписывая в них сделку.
За день до нотариата, в три часа дня, мне позвонил Саша и сообщил, что он отказывается продавать свою квартиру.
– Почему? – ошеломленно спросила я.
– Ты что, не понимаешь, что я фактически меняю свою трехкомнатную квартиру на две комнаты в коммуналке?
Я понимала. Именно это мы обсуждали с ним несколько дней без перерыва.
– Через два дня ты купишь вторую половину и получишь квартиру целиком.
– А если Татьяна откажется продавать свои две комнаты?
– Саша, Татьяна едет в двухкомнатную квартиру. Она работала несколько лет, чтобы получить деньги на доплату. Квартира ей подобрана. С какой стати ей отказываться?
– А просто так. Вот передумает, и все.
Эмоции били через край. Саша меня не слышал.
– Ты дома? – спросила я.
– Мы все дома, – мрачно ответил Саша.
– Ждите. Я сейчас приеду.
Через полчаса я была в Купчино, где меня ждала вся семья. Мы проговорили четыре часа без перерыва. Когда я вернулась домой, от усталости у меня дрожали руки.
На следующий день прошел первый нотариат, через два дня – второй. Мы купили сталинку. Все сделки были зарегистрированы в ГБР,[1] клиенты переехали в новые квартиры, прописались на новой жилплощади. Я закрыла свою вторую сделку. Была середина сентября.
Семь лет я не была в отпуске. Каждый день от переутомления болела голова. Я была простужена, непрекращающийся кашель мешал спать. В Петербурге шли дожди. Надвигалась бесконечная зима. Получив комиссионные, я купила горящую путевку и улетела в Тунис.
С тех пор прошло десять с лишним лет. На свою часть денег Николаша сам, без агентства купил у дальних родственников отличную однокомнатную квартиру. Цена была очень низкой, потому что по квартире шел судебный спор. Николаша рассудил, что за такие деньги квартиру такого качества ему никогда не купить, и решил рискнуть. Он проиграл – суд отдал квартиру другим собственникам. Деньги вернуть не удалось – родственники отказались их отдавать. С тех пор Николаша живет вместе с новой женой в десятиметровой комнате в квартире своих родителей.
Саша и Маша до сих пор звонят мне время от времени, приглашают в гости. Я благодарю и неизменно отказываюсь. У меня идут новые сделки.
Глава 8
О соблазнах и их последствиях
Октябрь 1997 – май 1998 года
На следующий день после возвращения из Туниса я пришла в агентство. Коллеги, курившие на лестнице, встретили меня радостно. Я тоже была рада их видеть.
Ответив на вопросы об отпуске, я поинтересовалась новостями на рынке недвижимости.
– «Интер-Оксидентал» рухнул, – сказала мне менеджер Татьяна.
– Александрийский столп еще стоит? – поддержала шутку я.
Агентство «Интер-Оксидентал» было одним из самых старых и самых больших в городе. Его учредитель и владелец, гражданин США Ден Коркоран, риелтор из Калифорнии, впервые применил американский опыт на российском рынке, создав процветающую фирму с безупречной репутацией. Ее надежность не вызывала сомнений.
Но Татьяна не шутила. «Интер-Оксидентал» действительно рухнул. Коркоран скрылся вместе с 1,5 миллиона долларов, принадлежавших его клиентам.
Как такое стало возможным? Взаиморасчеты по сделкам проводились в то время через агентства. Пока документы находились на регистрации в ГБР, вся сумма, равная стоимости квартиры, лежала в банковском сейфе агентства и выдавалась продавцу после государственной регистрации сделки, выписки из квартиры и передачи квартиры покупателю. Кроме того, по сделкам, в которых еще только шла подготовка к нотариату, в агентствах лежали авансы, равные в то время 10 % от стоимости квартиры. В больших агентствах параллельно проводилось множество сделок, и в сейфах скапливались колоссальные суммы. Соблазн был велик. Коркоран не устоял.
Рынок вздрогнул.
Клиенты других агентств, потрясенные пропажей денег в «Интер-Оксидентале», потребовали подтверждения сохранности их средств. Новые сделки стали проводиться с использованием индивидуальных ячеек в банках. Этот процесс не был мгновенным. Он растянулся на несколько месяцев, в течение которых выяснилось, что владельцы некоторых агентств активно оборачивали средства клиентов – деньги вкладывались в срочный выкуп выгодных объектов недвижимости, в долевое строительство, в голубые фишки на фондовом рынке, а иногда и просто – в дорогие иномарки. При этом цели присвоить деньги никто не ставил – они просто использовались, прибыль от оборота отсекалась, деньги возвращались клиентам. Это было возможно, пока остаток средств в сейфах агентств подпитывался ежедневными поступлениями от новых сделок. Как только приток, перенаправленный в индивидуальные банковские ячейки, стал иссякать, вложенные деньги пришлось изымать. Это не всегда можно было сделать быстро. Задерживались выплаты клиентам за проданные квартиры, агентам с опозданием выдавались комиссионные за уже закрытые сделки, десятки агентств балансировали на грани банкротства. В декабре 1997 года рухнул гигант – агентство «Дом Плюс». По разным оценкам, количество денег, которое потеряли клиенты, колебалось от 3 до 6 миллионов долларов.
Паника охватила всех участников рынка недвижимости. В течение полугода упали агентства «Дива», «Союз-Гарант», «Икстлан», «Клондайк» и ряд мелких фирм, названия которых уже и не вспомнить. В агентствах на досках объявлений висели черные списки агентств, с которыми не рекомендуется работать.
Агенты стали заложниками обстоятельств. Ходили страшные слухи, что некоторые «правильные пацаны», потеряв деньги в рухнувших агентствах, начинали требовать их от агентов, проводивших сделку, вынуждая продавать собственные квартиры.
Риелторы, работавшие в рухнувших фирмах, продолжали вести дела с клиентами, потерявшими авансы, практически бесплатно – делалось все, чтобы закрыть сделки любой ценой. Смотреть в глаза пострадавшим клиентам не мог никто.
При этом рынок бурлил. Всю осень и начало зимы, до нового, 1998 года, цены росли, все выставленные на продажу квартиры буквально сметались покупателями.
В такой атмосфере мы работали вплоть до лета 1998 года. Потом страсти понемногу улеглись. Жизнь вошла в колею.
На следующий день после возвращения из Туниса я пришла в агентство. Коллеги, курившие на лестнице, встретили меня радостно. Я тоже была рада их видеть.
Ответив на вопросы об отпуске, я поинтересовалась новостями на рынке недвижимости.
– «Интер-Оксидентал» рухнул, – сказала мне менеджер Татьяна.
– Александрийский столп еще стоит? – поддержала шутку я.
Агентство «Интер-Оксидентал» было одним из самых старых и самых больших в городе. Его учредитель и владелец, гражданин США Ден Коркоран, риелтор из Калифорнии, впервые применил американский опыт на российском рынке, создав процветающую фирму с безупречной репутацией. Ее надежность не вызывала сомнений.
Но Татьяна не шутила. «Интер-Оксидентал» действительно рухнул. Коркоран скрылся вместе с 1,5 миллиона долларов, принадлежавших его клиентам.
Как такое стало возможным? Взаиморасчеты по сделкам проводились в то время через агентства. Пока документы находились на регистрации в ГБР, вся сумма, равная стоимости квартиры, лежала в банковском сейфе агентства и выдавалась продавцу после государственной регистрации сделки, выписки из квартиры и передачи квартиры покупателю. Кроме того, по сделкам, в которых еще только шла подготовка к нотариату, в агентствах лежали авансы, равные в то время 10 % от стоимости квартиры. В больших агентствах параллельно проводилось множество сделок, и в сейфах скапливались колоссальные суммы. Соблазн был велик. Коркоран не устоял.
Рынок вздрогнул.
Клиенты других агентств, потрясенные пропажей денег в «Интер-Оксидентале», потребовали подтверждения сохранности их средств. Новые сделки стали проводиться с использованием индивидуальных ячеек в банках. Этот процесс не был мгновенным. Он растянулся на несколько месяцев, в течение которых выяснилось, что владельцы некоторых агентств активно оборачивали средства клиентов – деньги вкладывались в срочный выкуп выгодных объектов недвижимости, в долевое строительство, в голубые фишки на фондовом рынке, а иногда и просто – в дорогие иномарки. При этом цели присвоить деньги никто не ставил – они просто использовались, прибыль от оборота отсекалась, деньги возвращались клиентам. Это было возможно, пока остаток средств в сейфах агентств подпитывался ежедневными поступлениями от новых сделок. Как только приток, перенаправленный в индивидуальные банковские ячейки, стал иссякать, вложенные деньги пришлось изымать. Это не всегда можно было сделать быстро. Задерживались выплаты клиентам за проданные квартиры, агентам с опозданием выдавались комиссионные за уже закрытые сделки, десятки агентств балансировали на грани банкротства. В декабре 1997 года рухнул гигант – агентство «Дом Плюс». По разным оценкам, количество денег, которое потеряли клиенты, колебалось от 3 до 6 миллионов долларов.
Паника охватила всех участников рынка недвижимости. В течение полугода упали агентства «Дива», «Союз-Гарант», «Икстлан», «Клондайк» и ряд мелких фирм, названия которых уже и не вспомнить. В агентствах на досках объявлений висели черные списки агентств, с которыми не рекомендуется работать.
Агенты стали заложниками обстоятельств. Ходили страшные слухи, что некоторые «правильные пацаны», потеряв деньги в рухнувших агентствах, начинали требовать их от агентов, проводивших сделку, вынуждая продавать собственные квартиры.
Риелторы, работавшие в рухнувших фирмах, продолжали вести дела с клиентами, потерявшими авансы, практически бесплатно – делалось все, чтобы закрыть сделки любой ценой. Смотреть в глаза пострадавшим клиентам не мог никто.
При этом рынок бурлил. Всю осень и начало зимы, до нового, 1998 года, цены росли, все выставленные на продажу квартиры буквально сметались покупателями.
В такой атмосфере мы работали вплоть до лета 1998 года. Потом страсти понемногу улеглись. Жизнь вошла в колею.
Глава 9
О лучшей подруге и о ледниковом периоде в моей жизни
Январь 1990 – октябрь 1997 года
Следующей моей клиенткой стала моя лучшая подруга. Прежде чем описывать сделку с ее квартирой, я хочу написать про нее саму – ничего не приукрашивая и не сгущая краски.
Мою лучшую подругу звали Мариной. Мы познакомились с ней в далеком 1990 году при драматических обстоятельствах. 1990 год был ледниковым периодом в моей жизни. Ледниковый период – это эпоха, когда все, что вы любили, к чему вы привыкли, чего вы добились, чем вы владели, исчезает, сметаемое ледяным валом, упорно утюжащим вашу жизнь. От прошлой жизни у меня оставалась только машина – 24-я «Волга» – моя радость, моя девочка, моя подружка. Мы были с ней единым целым, двигаясь по городу в пестром дневном потоке и летая по темным ночным трассам.
В январе 1990 года я потеряла все – жилье, работу и, самое главное, здоровье. У меня был сложный осколочный перелом локтевой кости. Дочку я отправила к своим родителям в другой город, десятилетний сын был со мной. Мы кочевали по знакомым. Нужно было срочно ложиться на операцию, но не с кем было оставить ребенка на неделю, и некуда было возвращаться из больницы. Мне отчаянно была нужна помощь.
Я сидела на кухне у подруги детства, с которой мы вместе учились в школе, и обсуждала с ней ситуацию. Она жила в однокомнатной хрущевке с мужем и дочкой. Свободным в ее квартире был разве что пятачок в прихожей, на котором можно было бы уместить коврик для кошки. В дверь позвонили.
Следующей моей клиенткой стала моя лучшая подруга. Прежде чем описывать сделку с ее квартирой, я хочу написать про нее саму – ничего не приукрашивая и не сгущая краски.
Мою лучшую подругу звали Мариной. Мы познакомились с ней в далеком 1990 году при драматических обстоятельствах. 1990 год был ледниковым периодом в моей жизни. Ледниковый период – это эпоха, когда все, что вы любили, к чему вы привыкли, чего вы добились, чем вы владели, исчезает, сметаемое ледяным валом, упорно утюжащим вашу жизнь. От прошлой жизни у меня оставалась только машина – 24-я «Волга» – моя радость, моя девочка, моя подружка. Мы были с ней единым целым, двигаясь по городу в пестром дневном потоке и летая по темным ночным трассам.
В январе 1990 года я потеряла все – жилье, работу и, самое главное, здоровье. У меня был сложный осколочный перелом локтевой кости. Дочку я отправила к своим родителям в другой город, десятилетний сын был со мной. Мы кочевали по знакомым. Нужно было срочно ложиться на операцию, но не с кем было оставить ребенка на неделю, и некуда было возвращаться из больницы. Мне отчаянно была нужна помощь.
Я сидела на кухне у подруги детства, с которой мы вместе учились в школе, и обсуждала с ней ситуацию. Она жила в однокомнатной хрущевке с мужем и дочкой. Свободным в ее квартире был разве что пятачок в прихожей, на котором можно было бы уместить коврик для кошки. В дверь позвонили.