Страница:
Сторонами же правоотношений по договору участия в долевом строительстве выступают:
– участники долевого строительства – граждане и юридические лица, предоставившие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве;
– застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
Основанием для возникновения правоотношений согласно ФЗ «О долевом участии в строительстве…» является договор участия в долевом строительстве. По нему (согласно ст. 4 указанного закона) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Обязательства сторон являются исполненными в соответствии со ст. 12 Закона:
– обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
– обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» регулирует отношения сторон при заключении соответствующих договоров, в них участвует застройщик и участник строительства, и эти отношения не могут строиться на основе членства. Поэтому применять к отношениям по строительству, реконструкции и последующему содержанию многоквартирного дома жилищным или жилищно-строительным кооперативом указанный закон не представляется возможным.
Таким образом, сферы регулирования указанных документов (ЖК РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») различны, но пересекается они в следующем. В том случае, если лицо участвует в долевом строительстве жилого помещения с целью удовлетворения личных или бытовых потребностей в жилье, на его отношения с застройщиком распространяется ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». При этом важно отметить следующее. Кроме предусмотренного указанным законом случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения, которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, иные варианты допускаются только, если это предусмотрено законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах. То есть, заключение договора участия в долевом строительстве является одной из двух допустимых согласно закону форм приобретения жилья на этапе строительства (второй является приобретение в соответствии с ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»).
После государственной регистрации указанным лицом прав на объект строительства (в нашем случае – жилое помещение), он становится участником жилищных правоотношений и его дальнейшие действия регулируются ЖК РФ.
2. Порядок введения в действие и переходные положения
3. Соотношение норм Жилищного кодекса РФ с Гражданским кодексом РФ
– участники долевого строительства – граждане и юридические лица, предоставившие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве;
– застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
Основанием для возникновения правоотношений согласно ФЗ «О долевом участии в строительстве…» является договор участия в долевом строительстве. По нему (согласно ст. 4 указанного закона) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Обязательства сторон являются исполненными в соответствии со ст. 12 Закона:
– обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
– обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» регулирует отношения сторон при заключении соответствующих договоров, в них участвует застройщик и участник строительства, и эти отношения не могут строиться на основе членства. Поэтому применять к отношениям по строительству, реконструкции и последующему содержанию многоквартирного дома жилищным или жилищно-строительным кооперативом указанный закон не представляется возможным.
Таким образом, сферы регулирования указанных документов (ЖК РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») различны, но пересекается они в следующем. В том случае, если лицо участвует в долевом строительстве жилого помещения с целью удовлетворения личных или бытовых потребностей в жилье, на его отношения с застройщиком распространяется ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». При этом важно отметить следующее. Кроме предусмотренного указанным законом случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения, которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, иные варианты допускаются только, если это предусмотрено законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах. То есть, заключение договора участия в долевом строительстве является одной из двух допустимых согласно закону форм приобретения жилья на этапе строительства (второй является приобретение в соответствии с ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»).
После государственной регистрации указанным лицом прав на объект строительства (в нашем случае – жилое помещение), он становится участником жилищных правоотношений и его дальнейшие действия регулируются ЖК РФ.
2. Порядок введения в действие и переходные положения
Жилищный кодекс РФ.
ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», принятым Государственной Думой 22 декабря 2004 г. и одобренным Советом Федерации 24 декабря 2004 г. с 1 марта 2005 г. был введен в действие ЖК РФ.
В соответствии со ст. 1 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ЖК РФ вступил в силу с 1 марта 2005 г.
В связи с тем, что в некоторых нормативных актах имеются положения, противоречащие новому ЖК РФ, указанные документы одновременно с вступлением его в действие являются утратившими силу. К таким документам, в первую очередь, отнесены непосредственно ЖК РСФСР, Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», ФЗ от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», а также ряд подзаконных актов, касающихся порядка введения в действие ЖК РСФСР, содержащих нормы, регулирующие взаимодействие его с иными нормами жилищного законодательства. Такими документами являются: Постановление Верховного Совета РСФСР от 24 июня 1983 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РСФСР», а также соответствующие указы Президиума Верховного Совета РСФСР, законы РСФСР и Федеральные законы о внесении изменений и дополнений в ЖК РСФСР.
Те нормативные акты, которые были приняты до введения в действие ЖК РФ и не были названы ранее, должны применяться при условии, что они не противоречат нормам и положениям нового ЖК РФ. Ряд нормативных актов (а именно, акты, изданные Верховным Советом РСФСР, Верховным Советом РФ, Президиумом Верховного Совета РСФСР, Президентом РФ, Правительством РФ, иные акты, принятые органами власти СССР) посвященных рассмотрению вопросов, которые отнесены ЖК РФ к сфере регулирования федеральных законов, действуют до вступления в силу соответствующих федеральных законов.
В связи с тем, что процесс изменений занимает длительный промежуток времени, до 1 января 2007 г. продолжают действовать некоторые нормы, принятые в период действия ЖК РСФСР. На период с 1 марта 2005 г. и до 1 января 2007 г. указанные акты будут иметь юридическую силу, но их применение с наступлением 01 января 2007 г. автоматически прекратится. К таким документам отнесены:
– раздел 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» основные принципы и условия приватизации жилых помещений. После 1 января 2007 г. действующей останется ст. 3.1.
– ряд Федеральных законов о внесении изменений и дополнений в указанный закон.
С введением в действие ЖК РФ признаются недействующими на территории РФ следующие акты:
– Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик
– Постановление Верховного Совета СССР о введении их в действие и Указ Президиума Верховного Совета СССР о порядке введения в действие Основ.
Необходимо учесть, что указанные документы на территории РФ уже фактически не применяются по причине несоответствия их положений сложившейся в стране политической и экономической ситуации.
В соответствии с общеправовым принципом законодательные акты не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. То есть, если жилищные отношения возникли до вступления в силу ЖК РФ, он подлежит применению только в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Исключения из этого положения должны быть предусмотрены федеральным законом.
Ряд положений, связанных с предоставлением малоимущим гражданам, нуждающимся в получении жилых помещений по договорам социального найма, также носят переходный характер. В связи с тем, что ЖК РФ предусмотрен новый порядок принятия на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, с 1 марта 2005 г. указанные действия соответствующими органами должны осуществляться в соответствии с положениями ЖК РФ. Указанные нормы вступают в силу с 1 марта 2005 г. в соответствии с ЖК РФ и обратной силы не имеют.
За теми же лицами, которые были приняты на учет в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма до вступления в законную силу ЖК РФ 1 марта 2005 г. сохранено право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.
Они могут сняться с учета по общим основаниям, предусмотренными в указанном кодексе для снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в следующих случаях:
– подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
– их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
– получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
– предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
– выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
– в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма.
Указанным лицам предоставляются жилые помещения по договорам социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ, с учетом положений этой части.
Те правоотношения, которые возникают по поводу пользования жилыми помещениями в качестве общежитий, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и переданных органам местного самоуправления, регулируются нормами раздела 3 названного кодекса. То есть в отношении указанных помещений должны быть заключены договора социального найма.
Лица, которые уже проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений при условии, что их выселение не допускалось законом до введения в действие указанного кодекса РФ.
До введения в действие ЖК РФ действовала система по предоставлению определенным категориям граждан льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. Данная система базировалась на федеральных законах и иных нормативных актах РФ. Например, ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы» в ст. 3 предусмотрены льготы по предоставлению, строительству, оплате жилья и по оплате коммунально-бытовых услуг, в частности установлено освобождение Героев Социалистического Труда, полных кавалеров ордена Трудовой Славы и проживающих совместно с ними членов их семей от оплаты жилья (в том числе от оплаты технического обслуживания и эксплуатации жилья) в домах независимо от вида жилищного фонда. Этот и подобные ему нормативные акты, устанавливающие льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, будут действовать до внесения изменений в соответствующие федеральные законы и иные нормативные правовые акты. Внесение указанных изменений вызвано тем, что ст. 160 ЖК РФ предусмотрена иная система – компенсации расходов на оплату жилья и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов. Таким образом, до принятия указанных нормативных актов будет функционировать прежний порядок предоставления указанных льгот.
Новые положения Кодекса касаются порядка и правил управления многоквартирным домом. Они содержатся в седьмом разделе ЖК РФ и подлежит применению к отношениям, возникшим из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами. Данное действие законодателя не противоречит общеправовым принципам, в соответствии с которым законодательные акты не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Исключение в данном случае составляют конкретизированные в нормативном акте правоотношения, когда действие закона распространяется на них в прямо предусмотренных ситуациях. Введение в действие указанной главы указанного кодекса представляет собой такой случай.
С введением в действие ЖК РФ произошли значительные изменения в нормативной базе. Был признан утратившим силу и прекратившим свое действие большой блок правовых документов, были существенно изменены не только порядок и процедура многих действий (связанных, например, с договорами социального найма), но и юридическая терминология. Это повлекло внесение соответствующих изменений в действующие законодательные акты.
В связи с тем, что ФЗ «О товариществах собственников жилья» признан утратившим силу с 1 марта 2005 г., а отношения, касающиеся вопросов товарищества собственников жилья регулируются нормами ЖК РФ, отсылочные положения, содержащие наименование указанного ФЗ и термин «кондоминиум» исключены из текста ЗК РФ и ФЗ «О государственной регистрации…».
В часть вторую ГК РФ внесены следующие изменения:
– п. 3 ст. 672 ГК РФ содержит положения, касающиеся договора социального найма жилого помещения. В соответствии с указанной статьей он заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством и к нему применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1–3 ст. 685 ЖК РФ.
Требования ст. 681 ГК РФ (Ремонт сданного внаем жилого помещения) на него не распространяются;
– в соответствии с п. 2 вышеуказанной статьи в ряде статей ГК РФ слова «о норме жилой площади на одного человека» заменены словами «о норме общей площади жилого помещения на одного человека».
В соответствии с требованиями ЖК РФ в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» внесены необходимые изменения. Согласно им не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Конкретной категории граждан, а именно, малоимущим гражданам, приватизировавшим жилые помещения, которые являются для них единственным местом постоянного проживания, предоставлено право передать в срок до 1 января 2007 г. принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. Соответствующие органы исполнительной власти, а также органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять указанные помещения в собственность, заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях. Порядок приема-передачи должен быть установлен в дальнейшем законодательством РФ.
Несмотря на тот факт, что в содержании ЖК РФ имеется глава, регулирующая организацию, деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также правовое положение членов жилищных кооперативов, действует обязательное для всех юридических лиц указанной формы собственности предписание. Согласно ему данные кооперативы при условии полной оплаты всеми их членами паевых взносов должны в срок до 1 января 2007 года преобразоваться в товарищество собственников жилья. В противном случае они подлежат ликвидации в добровольном порядке или в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. При регистрации соответствующих изменений указанных юридических лиц они освобождены от уплаты государственной пошлины.
То есть, срок действия жилищных и жилищно-строительных кооперативов ограничен моментом полной оплаты всеми их членами паевых взносов. И если сейчас срок перерегистрации продлен до 1 января 2007 г., после наступления указанной даты моментом обязательной перерегистрации станет оплата членами указанных кооперативов паевых взносов в полном объеме.
Собственники помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие ЖК РФ должны выбрать один из способов управления домом (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией). Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Если в указанный срок не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. Порядок его действий определен ст. 161 ЖК РФ.
Новым является положение ч. 4 ст. 3 ЖК РФ. Она предусматривает, что при прекращении семейных отношений члена семьи собственника непосредственно с собственником жилого помещения за бывшим членом семьи собственника не сохраняется право пользования данным жилым помещением. При этом стороны вправе установить иное по взаимному соглашению между указанными лицами. Также предусмотрен ряд случаев, когда за бывшим членом может быть сохранено право пользования жилым помещением на определенный срок на основании решения суда.
Данная норма закона распространяет свое действие на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при соблюдении следующего условия: в момент приватизации данного жилого помещения и собственник, и член его семьи (впоследствии ставший бывшим) имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. Данная правовая норма подлежит применению в переходный период, если иное не установлено законом или договором.
Ряд новелл ЖК РФ касается взаимосвязи земельного участка и многоквартирного дома, расположенного на нем. Земельный участок, на котором расположены в существующей застройке многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Указанный земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества при условии, что он сформирован до введения в действие вышеназванного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если указанные действия не были произведены до введения ЖК РФ в действие, любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Полномочия по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежат органам государственной власти или органами местного самоуправления. После выполнения всех необходимых действий по формированию земельного участка и проведению его государственного кадастрового учета, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Подводя итого сказанному, нужно отметить следующее. При подготовке указанного Кодекса РФ законодателем был проделан большой объем работы по приведению в соответствие с ним всего блока жилищного, гражданского, земельного законодательства РФ. И, так как этот процесс занимает немалый период, в результате были оставлены в силе нормативные акты, соответствующие требованиям времени, начата реформа жилищных правоотношений.
ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» вступает в силу согласно ст. 27 Закона по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования (его текст был опубликован в «Российской газете» от 31 декабря 2004 г. № 292). Соответственно, датой его вступления в силу является 1 апреля 2005 г. Существенным для лиц, заключающих договора указанного вида, является следующее его требование. Несмотря на положения ст. 27 о вступлении вышеназванного ФЗ в силу 1 апреля 2005 г., действие его распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены уже после вступления в силу закона.
Таким образом, можно говорить о том, что на период, пока у строительной организации не истек срок действия разрешения на строительство, положения ФЗ в отношении нее не действуют.
ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», принятым Государственной Думой 22 декабря 2004 г. и одобренным Советом Федерации 24 декабря 2004 г. с 1 марта 2005 г. был введен в действие ЖК РФ.
В соответствии со ст. 1 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ЖК РФ вступил в силу с 1 марта 2005 г.
В связи с тем, что в некоторых нормативных актах имеются положения, противоречащие новому ЖК РФ, указанные документы одновременно с вступлением его в действие являются утратившими силу. К таким документам, в первую очередь, отнесены непосредственно ЖК РСФСР, Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», ФЗ от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», а также ряд подзаконных актов, касающихся порядка введения в действие ЖК РСФСР, содержащих нормы, регулирующие взаимодействие его с иными нормами жилищного законодательства. Такими документами являются: Постановление Верховного Совета РСФСР от 24 июня 1983 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РСФСР», а также соответствующие указы Президиума Верховного Совета РСФСР, законы РСФСР и Федеральные законы о внесении изменений и дополнений в ЖК РСФСР.
Те нормативные акты, которые были приняты до введения в действие ЖК РФ и не были названы ранее, должны применяться при условии, что они не противоречат нормам и положениям нового ЖК РФ. Ряд нормативных актов (а именно, акты, изданные Верховным Советом РСФСР, Верховным Советом РФ, Президиумом Верховного Совета РСФСР, Президентом РФ, Правительством РФ, иные акты, принятые органами власти СССР) посвященных рассмотрению вопросов, которые отнесены ЖК РФ к сфере регулирования федеральных законов, действуют до вступления в силу соответствующих федеральных законов.
В связи с тем, что процесс изменений занимает длительный промежуток времени, до 1 января 2007 г. продолжают действовать некоторые нормы, принятые в период действия ЖК РСФСР. На период с 1 марта 2005 г. и до 1 января 2007 г. указанные акты будут иметь юридическую силу, но их применение с наступлением 01 января 2007 г. автоматически прекратится. К таким документам отнесены:
– раздел 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» основные принципы и условия приватизации жилых помещений. После 1 января 2007 г. действующей останется ст. 3.1.
– ряд Федеральных законов о внесении изменений и дополнений в указанный закон.
С введением в действие ЖК РФ признаются недействующими на территории РФ следующие акты:
– Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик
– Постановление Верховного Совета СССР о введении их в действие и Указ Президиума Верховного Совета СССР о порядке введения в действие Основ.
Необходимо учесть, что указанные документы на территории РФ уже фактически не применяются по причине несоответствия их положений сложившейся в стране политической и экономической ситуации.
В соответствии с общеправовым принципом законодательные акты не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. То есть, если жилищные отношения возникли до вступления в силу ЖК РФ, он подлежит применению только в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Исключения из этого положения должны быть предусмотрены федеральным законом.
Ряд положений, связанных с предоставлением малоимущим гражданам, нуждающимся в получении жилых помещений по договорам социального найма, также носят переходный характер. В связи с тем, что ЖК РФ предусмотрен новый порядок принятия на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, с 1 марта 2005 г. указанные действия соответствующими органами должны осуществляться в соответствии с положениями ЖК РФ. Указанные нормы вступают в силу с 1 марта 2005 г. в соответствии с ЖК РФ и обратной силы не имеют.
За теми же лицами, которые были приняты на учет в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма до вступления в законную силу ЖК РФ 1 марта 2005 г. сохранено право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.
Они могут сняться с учета по общим основаниям, предусмотренными в указанном кодексе для снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в следующих случаях:
– подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
– их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
– получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
– предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
– выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
– в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма.
Указанным лицам предоставляются жилые помещения по договорам социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ, с учетом положений этой части.
Те правоотношения, которые возникают по поводу пользования жилыми помещениями в качестве общежитий, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и переданных органам местного самоуправления, регулируются нормами раздела 3 названного кодекса. То есть в отношении указанных помещений должны быть заключены договора социального найма.
Лица, которые уже проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений при условии, что их выселение не допускалось законом до введения в действие указанного кодекса РФ.
До введения в действие ЖК РФ действовала система по предоставлению определенным категориям граждан льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. Данная система базировалась на федеральных законах и иных нормативных актах РФ. Например, ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы» в ст. 3 предусмотрены льготы по предоставлению, строительству, оплате жилья и по оплате коммунально-бытовых услуг, в частности установлено освобождение Героев Социалистического Труда, полных кавалеров ордена Трудовой Славы и проживающих совместно с ними членов их семей от оплаты жилья (в том числе от оплаты технического обслуживания и эксплуатации жилья) в домах независимо от вида жилищного фонда. Этот и подобные ему нормативные акты, устанавливающие льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, будут действовать до внесения изменений в соответствующие федеральные законы и иные нормативные правовые акты. Внесение указанных изменений вызвано тем, что ст. 160 ЖК РФ предусмотрена иная система – компенсации расходов на оплату жилья и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов. Таким образом, до принятия указанных нормативных актов будет функционировать прежний порядок предоставления указанных льгот.
Новые положения Кодекса касаются порядка и правил управления многоквартирным домом. Они содержатся в седьмом разделе ЖК РФ и подлежит применению к отношениям, возникшим из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами. Данное действие законодателя не противоречит общеправовым принципам, в соответствии с которым законодательные акты не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Исключение в данном случае составляют конкретизированные в нормативном акте правоотношения, когда действие закона распространяется на них в прямо предусмотренных ситуациях. Введение в действие указанной главы указанного кодекса представляет собой такой случай.
С введением в действие ЖК РФ произошли значительные изменения в нормативной базе. Был признан утратившим силу и прекратившим свое действие большой блок правовых документов, были существенно изменены не только порядок и процедура многих действий (связанных, например, с договорами социального найма), но и юридическая терминология. Это повлекло внесение соответствующих изменений в действующие законодательные акты.
В связи с тем, что ФЗ «О товариществах собственников жилья» признан утратившим силу с 1 марта 2005 г., а отношения, касающиеся вопросов товарищества собственников жилья регулируются нормами ЖК РФ, отсылочные положения, содержащие наименование указанного ФЗ и термин «кондоминиум» исключены из текста ЗК РФ и ФЗ «О государственной регистрации…».
В часть вторую ГК РФ внесены следующие изменения:
– п. 3 ст. 672 ГК РФ содержит положения, касающиеся договора социального найма жилого помещения. В соответствии с указанной статьей он заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством и к нему применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1–3 ст. 685 ЖК РФ.
Требования ст. 681 ГК РФ (Ремонт сданного внаем жилого помещения) на него не распространяются;
– в соответствии с п. 2 вышеуказанной статьи в ряде статей ГК РФ слова «о норме жилой площади на одного человека» заменены словами «о норме общей площади жилого помещения на одного человека».
В соответствии с требованиями ЖК РФ в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» внесены необходимые изменения. Согласно им не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Конкретной категории граждан, а именно, малоимущим гражданам, приватизировавшим жилые помещения, которые являются для них единственным местом постоянного проживания, предоставлено право передать в срок до 1 января 2007 г. принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. Соответствующие органы исполнительной власти, а также органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять указанные помещения в собственность, заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях. Порядок приема-передачи должен быть установлен в дальнейшем законодательством РФ.
Несмотря на тот факт, что в содержании ЖК РФ имеется глава, регулирующая организацию, деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также правовое положение членов жилищных кооперативов, действует обязательное для всех юридических лиц указанной формы собственности предписание. Согласно ему данные кооперативы при условии полной оплаты всеми их членами паевых взносов должны в срок до 1 января 2007 года преобразоваться в товарищество собственников жилья. В противном случае они подлежат ликвидации в добровольном порядке или в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. При регистрации соответствующих изменений указанных юридических лиц они освобождены от уплаты государственной пошлины.
То есть, срок действия жилищных и жилищно-строительных кооперативов ограничен моментом полной оплаты всеми их членами паевых взносов. И если сейчас срок перерегистрации продлен до 1 января 2007 г., после наступления указанной даты моментом обязательной перерегистрации станет оплата членами указанных кооперативов паевых взносов в полном объеме.
Собственники помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие ЖК РФ должны выбрать один из способов управления домом (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией). Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Если в указанный срок не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. Порядок его действий определен ст. 161 ЖК РФ.
Новым является положение ч. 4 ст. 3 ЖК РФ. Она предусматривает, что при прекращении семейных отношений члена семьи собственника непосредственно с собственником жилого помещения за бывшим членом семьи собственника не сохраняется право пользования данным жилым помещением. При этом стороны вправе установить иное по взаимному соглашению между указанными лицами. Также предусмотрен ряд случаев, когда за бывшим членом может быть сохранено право пользования жилым помещением на определенный срок на основании решения суда.
Данная норма закона распространяет свое действие на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при соблюдении следующего условия: в момент приватизации данного жилого помещения и собственник, и член его семьи (впоследствии ставший бывшим) имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. Данная правовая норма подлежит применению в переходный период, если иное не установлено законом или договором.
Ряд новелл ЖК РФ касается взаимосвязи земельного участка и многоквартирного дома, расположенного на нем. Земельный участок, на котором расположены в существующей застройке многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Указанный земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества при условии, что он сформирован до введения в действие вышеназванного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если указанные действия не были произведены до введения ЖК РФ в действие, любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Полномочия по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежат органам государственной власти или органами местного самоуправления. После выполнения всех необходимых действий по формированию земельного участка и проведению его государственного кадастрового учета, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Подводя итого сказанному, нужно отметить следующее. При подготовке указанного Кодекса РФ законодателем был проделан большой объем работы по приведению в соответствие с ним всего блока жилищного, гражданского, земельного законодательства РФ. И, так как этот процесс занимает немалый период, в результате были оставлены в силе нормативные акты, соответствующие требованиям времени, начата реформа жилищных правоотношений.
ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» вступает в силу согласно ст. 27 Закона по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования (его текст был опубликован в «Российской газете» от 31 декабря 2004 г. № 292). Соответственно, датой его вступления в силу является 1 апреля 2005 г. Существенным для лиц, заключающих договора указанного вида, является следующее его требование. Несмотря на положения ст. 27 о вступлении вышеназванного ФЗ в силу 1 апреля 2005 г., действие его распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены уже после вступления в силу закона.
Таким образом, можно говорить о том, что на период, пока у строительной организации не истек срок действия разрешения на строительство, положения ФЗ в отношении нее не действуют.
3. Соотношение норм Жилищного кодекса РФ с Гражданским кодексом РФ
Ст. 1 ЖК РФ содержит основополагающие начала жилищного законодательства. К ним отнесены такие конституционные права граждан, как право на жилище, на его безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, а также необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из жилищных отношений прав, признание равенства участников жилищных отношений, необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению. Регулирование жилищных отношений должно осуществляться в целях обеспечения указанных выше прав граждан, которое повлечет укрепление законности в области жилищных отношений. Указанные права являются жилищными правами. Они могут быть установлены или реализованы гражданами в соответствии с жилищным законодательством РФ. При этом права, свободы и законные интересы других граждан не должны нарушаться.
Можно выделить следующие случаи пересечения области регулирования жилищного законодательства с нормами гражданского или иного законодательства.
Некоторые вопросы регулируются одновременно и жилищным, и гражданским законодательством РФ. Например, гл. 18 ГК РФ посвящена рассмотрению вопросов права собственности и других вещных прав на жилые помещения. При этом права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан определены в гл. 5 ЖК РФ.
Статья 7 ЖК РФ допускается применение жилищного законодательства по аналогии. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Данное положение регулирует возможность разрешения ситуации при возникновении пробелов в правовом регулировании. Аналогия закона – это применение к отношениям, требующим правового регулирования, и при этом не предусмотренным нормативным актом, правовых норм, регулирующих сходные отношения. Аналогия закона в данном случае применяется при рассмотрении ситуаций, когда жилищные отношения не регламентированы ни нормами жилищного права, ни соглашением сторон. Для принятия необходимого решения при наличии конкретных условий допустимо применение и использование закона по аналогии.
То есть, данное действие допускается при наличии следующих необходимых условий:
– отношение, по поводу которого возник спор, не урегулировано нормами права или соглашением сторон;
– имеется нормативный акт, который регулирует сходные отношения и может быть применен к спорному случаю;
– применяемый нормативный акт не противоречит сути ситуации, к которой он будет применен по аналогии.
При соблюдении вышеназванных требований для установления прав и обязанностей сторон жилищных отношений применяются понятия общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. При отсутствии норм, позволяющих применять аналогию закона (например, ГК РФ), применяются общие начала и принципы права. Данное положение соответствует общим нормам гражданского законодательства, установленным ст. 6 ГК РФ.
Некоторые вопросы отнесены ЖК РФ к компетенции соответствующего законодательства. В частности, таковыми являются жилищные отношения, связанные с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги. При этом применяется то законодательство, которое регулирует соответствующую отрасль права, но с учетом требований, установленных ЖК РФ. То есть, при этом являются первичными и в обязательном порядке учитываемыми требования, установленные указанным Кодексом.
Можно выделить следующие случаи пересечения области регулирования жилищного законодательства с нормами гражданского или иного законодательства.
Некоторые вопросы регулируются одновременно и жилищным, и гражданским законодательством РФ. Например, гл. 18 ГК РФ посвящена рассмотрению вопросов права собственности и других вещных прав на жилые помещения. При этом права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан определены в гл. 5 ЖК РФ.
Статья 7 ЖК РФ допускается применение жилищного законодательства по аналогии. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Данное положение регулирует возможность разрешения ситуации при возникновении пробелов в правовом регулировании. Аналогия закона – это применение к отношениям, требующим правового регулирования, и при этом не предусмотренным нормативным актом, правовых норм, регулирующих сходные отношения. Аналогия закона в данном случае применяется при рассмотрении ситуаций, когда жилищные отношения не регламентированы ни нормами жилищного права, ни соглашением сторон. Для принятия необходимого решения при наличии конкретных условий допустимо применение и использование закона по аналогии.
То есть, данное действие допускается при наличии следующих необходимых условий:
– отношение, по поводу которого возник спор, не урегулировано нормами права или соглашением сторон;
– имеется нормативный акт, который регулирует сходные отношения и может быть применен к спорному случаю;
– применяемый нормативный акт не противоречит сути ситуации, к которой он будет применен по аналогии.
При соблюдении вышеназванных требований для установления прав и обязанностей сторон жилищных отношений применяются понятия общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. При отсутствии норм, позволяющих применять аналогию закона (например, ГК РФ), применяются общие начала и принципы права. Данное положение соответствует общим нормам гражданского законодательства, установленным ст. 6 ГК РФ.
Некоторые вопросы отнесены ЖК РФ к компетенции соответствующего законодательства. В частности, таковыми являются жилищные отношения, связанные с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги. При этом применяется то законодательство, которое регулирует соответствующую отрасль права, но с учетом требований, установленных ЖК РФ. То есть, при этом являются первичными и в обязательном порядке учитываемыми требования, установленные указанным Кодексом.