Страница:
Фактические расходы, формирующие сумму вычета при покупке квартиры, комнаты (доли в квартире или в комнате)
в строящемся домевключают в себя:
· расходы на приобретение прав на жилье;
· расходы на приобретение отделочных материалов, если жилье передается без отделки;
· расходы на отделочные работы, если жилье передается без отделки;
· расходы на уплату процентов по кредиту, потраченному на покупку жилья.
Фактические расходы, формирующие сумму вычета при строительстве дома или доли в доме включают в себя:
· расходы на разработку проектно-сметной документации;
· расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
· расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
· расходы на строительные и отделочные работы;
· расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
· расходы на уплату процентов по кредиту, потраченному на строительство дома.
Фактические расходы, формирующие сумму вычета при покупке жилого дома или доли в доме включают в себя:
· Расходы на покупку дома (в том числе недостроенного);
· Расходы на строительные и отделочные материалы (если дом куплен недостроенным или без отделки);
· Расходы на строительные и отделочные работы (если дом куплен недостроенным и без отделки);
· Расходы на уплату процентов по кредиту, потраченному на покупку дома.
Предельная сумма имущественного налогового вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ, не может превышать 1 000 000 рублей. Эта сумма установлена без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
Расходы на уплату процентов по кредиту, ни какими лимитами не ограничены. Если до 2005 года вычет предоставлялся только по суммам процентов, уплаченных по ипотечным кредитам, выданными банками, то после 2005 года в зачет берутся суммы процентов, уплаченных по любым кредитам и займам, потраченным на приобретение жилья. Независимо от того, у кого и на каких условиях они получены.
Главное – чтобы кредит был потрачен именно на приобретение жилья.
Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик должен представить в налоговую инспекцию следующие документы:
· документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем – при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем – ;
· договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них– при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
· платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).
Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых для обеспечения реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с пунктом 2 статьи 20 Налогового Кодекса РФ.
Имущественный вычет предоставляется один раз в жизни. То есть при одном факте приобретения жилья. Независимо от его вида (жилой дом, квартира, комната или доля в одном из этих видов жилья).
Например вы купили комнату или долю в квартире и получили разрешение на вычет. А затем приобрели еще одну комнату или другую часть доли в квартире. На ее стоимость вычет вам уже не дадут.
Получить второй вычет можно только в одном случае, если в первый раз льгота была использована до 2001 года.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
Рассмотрим более подробно порядок предоставления имущественного вычета по НДФЛ при покупке жилья.
Любой налогоплательщик НДФЛ, купивший жилье, имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на приобретение жилья (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Еще раз обращаем ваше внимание, если вы использовали льготу по подоходному налогу до вступления в действие гл. 23 НК РФ (до 2001 г.), то за вами сохраняется право на получение имущественного вычета при приобретении жилья после 2001 г.
Чтобы получить право на имущественный вычет, должны быть соблюдены следующие условия:
· покупатель жилья или доли в нем является плательщиком налога на доходы;
· доход покупателя облагается налогом по ставке 13 %;
· приобретенное жилье или доля в нем находится на территории РФ;
· денежные средства за жилье или долю в нем уплачены самим налогоплательщиком.
Особое внимание обратите на тот факт, что в 2006 году вычет предоставляется на приобретение только двух видов объектов недвижимости: жилого дома или квартиры. А вот право на вычет у покупателя комнаты появилось только с 1 января 2007 г., то есть по комнатам, приобретенным в 2007 г. (п. 2 Федерального закона от 27.07.2006 № 144-ФЗ).
Размер имущественного вычета определяется в целом по квартире (жилому дому), а не для каждого отдельного налогоплательщика. Если согласно договору купли-продажи покупателями жилья являются несколько физических лиц, то общий имущественный вычет будет разделен между ними.
При этом общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Другими словами, если стоимость жилья составляет менее 1 000 000 руб., то вычет предоставляется в полной сумме затрат, если же стоимость жилья превышает этот лимит, то вычет равен 1 000 000 руб.
При покупке жилья в общую долевую или общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).
Приобретая жилье в общую совместную собственность, распределить имущественный вычет между собственниками можно в любых пропорциях по их усмотрению.
Например, квартиру приобретают супруги, покупку они оформляют в общую совместную собственность без выделения долей. В этом случае правом на имущественный вычет в полной сумме может воспользоваться один из супругов (по их усмотрению, может быть доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13 процентов имеются только у одного из них, или у которого такие доходы больше).
Еще одно важное условие для получения имущественного вычета. Если жилье приобретено несколькими лицами, то для получения имущественного вычета, каждый из них должен подтвердить факт самостоятельной оплаты за свою долю. Это должно быть подтверждено документально. В налоговом законодательстве нет никаких исключений для супругов, детей и родителей. Так, если супруги приобрели в долевую собственность жилье, а оплату за него внес только один из них, то аргументы, что у супругов общий семейный бюджет налоговыми инспекторами не примется.
Пример. Семья, состоящая из четырех человек, каждый из которых имеет самостоятельный доход, облагаемый по ставке 13 %, приобрела в равнодолевую собственность квартиру, стоимость которой составляет 3 200 000 руб. Каждый из собственников самостоятельно оплатил свою долю и, соответственно, имеет право заявить вычет в сумме, пропорциональной его доле собственности:
1 000 000 руб.: 4 чел. = 250 000 руб.
Пример. Семья, состоящая из четырех человек, приобрела в равнодолевую собственность квартиру, стоимость которой составляет 3 200 000 руб. Всю сумму оплатил глава семьи. Остальные из собственников не платили за свои доли. Соответственно, заявить право на вычет может только глава семьи, но его вычет будет в сумме, пропорциональной его доле собственности:
1 000 000 руб.: 4 чел. = 250 000 руб.
Имущественный налоговый вычет равен сумме фактически произведенных расходов на приобретение жилья. Расходы, принимаемые к вычету указаны в подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, мы их уже перечисляли.
Но хотим обратить ваше внимание на то, что расходы на отделку приобретенного жилья учитываются только в том случае, если в договоре (купли-продажи, инвестирования или переуступки прав) указано, что квартира (дом) передана без отделки (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Также к расходам относятся проценты по целевым займам (кредитам), потраченным на приобретение жилья. Проценты учитываются в том случае, если заем (кредит) выдан кредитной или иной организацией, а не получен от граждан (предпринимателей).
Пример . Гусева Л.Ф. в 2006 г. купила дом в кредит. Расходы на покупку жилья составили 800 000 руб., сумма выплаченных процентов по кредитному договору – 96 000 руб. Доход Ивановой за 2006 г., облагаемый по ставке 13 %, составил 400 000 руб.
Рассчитаем, какую сумму налога на доходы Гусева Л.Ф. может вернуть из бюджета.
1. Определим сумму налога на доходы, удержанного в течение года:
400 000 руб. x 13 % = 52 000 руб.
Упростим пример, и не будем учитывать стандартные вычеты.
Гусева имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме фактических затрат на покупку дома, но не более 1 000 000 руб. без учета суммы, направленной на погашение процентов по кредиту.
В нашем примере сумма расходов на приобретение дома не превышает лимит, установленный НК РФ.
Таким образом, вычет предоставляется в сумме произведенных затрат, то есть 800 000 руб., и выплаченных процентов по кредиту.
Соответственно, доход Ивановой за 2006 г. уменьшается на:
800 000 руб. + 96 000 руб. = 896 000 руб.
2. Определим размер облагаемого по ставке 13 % дохода при использовании Ивановой права на имущественный налоговый вычет:
400 000 руб. – 896 000 руб. = – 496 000 руб.
3. Доход Гусевой оказался менее имущественного вычета, поэтому налоговая база по НДФЛ для Гусевой будет равна «0».
4. Сумма налога, подлежащая возврату из бюджета, составит:
52 000 руб.
5. Сумма имущественного вычета, не использованного в этом году (496 000 руб.) перенесется на следующий год, к этой сумме прибавятся уплаченные проценты по кредиту за следующий год.
Получить имущественный налоговый вычет налогоплательщик может в налоговом органе или по месту работы.
Имущественный вычет можно получить либо в налоговой инспекции, либо у работодателя.
Получение имущественного вычета в налоговой инспекции
Для получения имущественного налогового вычета в налоговой инспекции покупатель жилья должен по окончании налогового периода обратиться в налоговую инспекцию по месту прописки и предоставить все необходимые документы, перечисленные в ст. 220 НК РФ:
– заявление о предоставлении имущественного вычета (форма заявления законодательством не утверждена);
– налоговая декларация по форме № 3-НДФЛ (утв. Приказом МНС России от 15.06.2004 № САЭ-3-04/366@);
– справка о доходах по форме № 2-НДФЛ;
– свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилье (доли);
– договор купли-продажи квартиры (жилого дома);
– акт о передаче квартиры, жилого дома (долей в них);
– договор о приобретении прав на квартиру в строящемся доме (при покупке квартиры в строящемся доме);
– платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств.
Граждане, купившие жилье в строящемся доме, не смогут сразу получить налоговый вычет, он может быть предоставлен только после того, как дом будет построен и квартира в нем будет передана по акту налогоплательщику.
В соответствии с п. 9 ст. 78 НК РФ возврат суммы излишне уплаченного налога производится за счет средств бюджета, в который произошла переплата, в течение одного месяца со дня подачи заявления о возврате. В случае нарушения этого срока на сумму излишне уплаченного налога, не возвращенную в установленный срок, начисляются проценты за каждый день просрочки. Процентная ставка равна ставке рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период нарушения срока возврата.
Если сумма вычета по итогам года была использована не полностью, то ее остаток можно перенести на неограниченное количество лет до полного ее использования. Кроме того, п. 2 ст. 56 НК РФ дает право налогоплательщику приостановить использование вычета на один или несколько налоговых периодов.
Получение имущественного вычета по месту работы
Начиная с 2006 года имущественный вычет в связи с покупкой жилья можно получить у работодателя, по месту работы. В этом случае нет необходимости ждать окончания налогового периода. Для получения имущественного вычета у работодателя необходимо получить подтверждение права на этот вычет налоговым органом.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет и получения уведомления, налогоплательщик должен представить в налоговую инспекцию следующие документы:
· письменное заявление, в котором следует указать паспортные данные, адрес постоянного места жительства, ИНН (при наличии), данные о работодателе (наименование, ИНН, КПП организации), а также размер вычета по стоимости квартиры (дома, доли) и отдельно размер вычета по суммам, направленным на погашение процентов по целевым займам (кредитам);
· договор о приобретении жилья или права на квартиру в строящемся доме, акт о передаче жилья налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней;
· платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные чеки и другие документы).
В течение месяца налоговики рассмотрят ваше заявление, проверят представленные документы и в случае подтверждения права налогоплательщика на вычет, выдадут вам уведомление, которое вы представите в бухгалтерию по месту работы.
Форма уведомления утверждена Приказом ФНС России от 07.12.2004 № САЭ-3-04/147@.
Уведомление выдается в одном экземпляре, и является основанием для получения вычета у работодателя, при этом если вы работаете на нескольких работах, вычет вы сможете получить только у одного работодателя.
Предоставив уведомление в бухгалтерию, вы можете рассчитывать на возврат НДФЛ за весь период, начиная с января текущего года, независимо от того, в каком месяце налогового периода налогоплательщик получил уведомление из налогового органа. Работник получит переплаченный НДФЛ, удержанный только по ставке 13 процентов. В дальнейшем бухгалтерия не будет исчислять и удерживать НДФЛ до тех пор, пока доходы сотрудника (нарастающим итогом с начала года) не превысят размер имущественного налогового вычета.
Если сумма имущественного налогового вычета, указанная в уведомлении окажется больше чем доход работника в течении года, полученный в этой организации, то налогоплательщик имеет право в следующем году вновь обратиться в налоговый орган за получением нового уведомления.
Полученное уведомление передается в бухгалтерию по месту работы, и если вы вдруг решите уволиться с данной организации, то уведомление в другую организацию не передается. В этом случае для получении вычета вы сможете обратиться в налоговую инспекцию по окончании налогового периода, предоставив туда все необходимые документы, перечисленные выше.
Если у налогоплательщика несколько источников дохода и в течение года он не полностью использовал имущественный налоговый вычет у указанного в уведомлении налогового агента, то в следующем году налогоплательщик вправе подать декларацию в налоговую инспекцию, для возврата 13-процентного налога, перечисленного в бюджет другими налоговыми агентами.
В соответствии со статьей 78 НК РФ возврат работнику подоходного налога, перечисленного ранее, организация может из суммы НДФЛ, начисленного и удержанного с доходов других работников организации, либо подать в налоговую инспекцию заявление о возврате или зачете налога.
Пример . В октябре 2006 г. сотрудница ООО «Лиалеф» Аношина К.О. принесла в бухгалтерию уведомление на получение имущественного налогового вычета в размере 500 000 руб. С января по сентябрь 2006 г. доход Аношиной К.О. составил 315 000 руб.,
НДФЛ удержан и перечислен в размере 40 950 руб.
Следовательно, в октябре Аношиной нужно вернуть удержанный налог – 40 950 руб.
В октябре всем работникам ООО «Лиалеф» начислена зарплата в размере 390 000 руб., НДФЛ удержан в размере 50 700 руб.
В бухгалтерском учете необходимо сделает следующие записи:
Дебет 70 Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДФЛ» – 50 700 руб. – начислен НДФЛ за октябрь;
Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДФЛ» Кредит 73 – 40 950 руб. – Аношиной К.О. начислен излишне удержанный НДФЛ;
Дебет 73 Кредит 50 (51) 40 950 руб. – Аношиной К.О. возвращен НДФЛ за январь – сентябрь 2006 г.;
Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДФЛ» Кредит 51 – 9750 руб. (50 700 – 40 950) – перечислен в бюджет НДФЛ, удержанный с работников ООО «Лиалеф» за октябрь.
В последующие месяцы с зарплаты Исаевой К.О. бухгалтер не будет удерживать НДФЛ, а будет уменьшать ее доход на оставшуюся неиспользованную сумму вычета.
При покупке жилья налоговый вычет не предоставляется в двух случаях:
1) когда расходы на строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей)оплатил за налогоплательщика работодатель или иное лицо;
2) когда сделка купли-продажи жилья состоялась между физическими лицами, которые являются взаимозависимыми. При этом устанавливать такую зависимость нужно по правилам п. 2 ст. 20 НК РФ (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
ФНС России в своем Письме от 21.09.2005 № 04-2-02/378 разрешает предоставить имущественный налоговый вычет человеку, купившему жилье у родственника, только если отношения между ними не оказали влияния на результаты сделки (например, цену). В противном случае есть основания для признания в суде участников сделки взаимозависимыми по причине, не предусмотренной в п. 1 ст. 20 НК РФ.
Теперь рассмотрим порядок предоставления аналогичного имущественного вычета по НДФЛ от продажи жилья.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 НК РФ, доходы, полученные гражданами от продажи имущества или передачи имущественных прав, облагаются НДФЛ. Продается жилье достаточно часто, это может быть жилой дом, квартира, или доля в ней, комната и т. д. Поэтому у налогоплательщиков, в связи с продажей жилья, возникает огромное количество вопросов.
Одним из вопросов является: В какой ситуации налогоплательщик имеет право воспользоваться вычетом, а в какой нет? Как определить размер вычета?
Налогоплательщик может уменьшить налоговую базу по НДФЛ на величину имущественного налогового вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ или на сумму расходов, связанных с получением дохода от продажи.
Размер имущественного вычета напрямую зависит от того, сколько лет проданное жилье находилось в собственности налогоплательщика. Из подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ следует, если жилье находилось в собственности три года и более – вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи. А вот по имуществу, которым налогоплательщик владел менее трех лет, размер вычета не может превышать 1 млн. руб.
Если имущество находится в общей долевой собственности, то при реализации этого имущества, вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
А в случае продажи имущества, находящегося в общей совместной собственности, совладельцам нужно договориться между собой о том, на какие доли каждый их них будет претендовать, для этого им достаточно оформить соглашение между собой в простой письменной форме.
Также размер вычета зависит и от того, как оформлено право собственности на жилье. При получении дохода от продажи собственного жилья, налогоплательщик обязан отразить их в декларации по НДФЛ, которая составляется по итогам налогового периода. Налоговая декларация представляется в налоговую инспекцию по месту жительства налогоплательщика, вместе с ней необходимо подать заявление о предоставлении имущественного налогового вычета.
Таким образом, по доходам от продажи жилья, полученным в текущем году, декларацию по НДФЛ за 2006 г. и указанное заявление налогоплательщик должен представить в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля 2007 г.
Мы обрисовали в общих чертах, что представляет из себя налоговый вычет при продаже жилья. Далее рассмотрим более подробно различные ситуации, связанные с предоставлением вычета.
Ситуация 1. Комната принадлежит налогоплательщику менее трех лет
Размер предоставляемого вычета при продаже комнаты будет зависеть от того, как на нее оформлены документы.
Если гражданину принадлежит доля в квартире в виде комнаты, и это указано в свидетельстве о регистрации права собственности, тогда налогоплательщик при продаже комнаты имеет право претендовать на вычет в размере стоимости комнаты, но не более 1 млн. руб.
В другом случае в документах, подтверждающих право собственности, в качестве объекта права может быть указана комната, а не доля в квартире или жилом доме. Это существенно влияет на размер вычета. В этом случае налогоплательщик получит имущественный налоговый вычет в размере не более 125 000 руб. Потому, что в подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в числе объектов недвижимости, на которые распространяется имущественный налоговый вычет 1 млн. руб., комнаты не упомянуты. Значит и сумма, полученная от продажи комнаты, относится к доходам от продажи иного имущества. А к таким доходам применяется вычет в размере 125 000 руб.
Федеральным законом от 27 июля 2006 г. № 144-ФЗ внесены поправки в ст. 220 НК РФ. Эти поправки внесли следующие изменения. С 1 января 2007 года налогоплательщики также получат право применять имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн. руб. и при продаже комнаты.
Пример . А.Н. Рогова в ноябре 2004 г. приобрела в собственность комнату, а в сентябре 2005 г. она эту комнату продала за 480 000 руб. В договоре купли-продажи в качестве объекта права указана комната.
В 2006 г. А.Н. Рогова подала в налоговый орган декларацию по НДФЛ за 2005 г. и заявление о предоставлении имущественного налогового вычета. (Для упрощения примера другие доходы не рассматриваются.)
Поскольку в документах в качестве объекта права указана комната, которая находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, доход от ее продажи можно уменьшить только на сумму 125 000 руб. Поэтому, А.Н. Рогова обязана уплатить в бюджет НДФЛ в размере 46 150 руб. [(480 000 руб. – 125 000 руб.) x 13 %].
Ситуация 2. Квартира приобретена по частям
Налогоплательщик покупал квартиру по частям, а затем взял и продал ее. Первая часть квартиры находилась в собственности налогоплательщика более трех лет, а другая – менее этого срока.
В этом случае имущественные налоговые вычеты предоставляются отдельно в отношении дохода от продажи доли квартиры, приобретенной более трех лет назад, и дохода от продажи доли, срок владения которой составляет менее трех лет. Для определения размера вычета, надо сумму вырученную продажи всей квартиры разделить пропорционально долям квартиры.
В отношении доли квартиры, которая приобретена более трех лет назад, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере выручки от продажи квартиры, приходящейся на эту долю.
В отношении доли квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, размер вычета определяется исходя из выручки от продажи квартиры, приходящейся на эту долю, но не более 1 млн руб.
Для применения вычета налогоплательщику необходимо иметь документы, подтверждающие дату приобретения каждой доли.
· расходы на приобретение прав на жилье;
· расходы на приобретение отделочных материалов, если жилье передается без отделки;
· расходы на отделочные работы, если жилье передается без отделки;
· расходы на уплату процентов по кредиту, потраченному на покупку жилья.
Фактические расходы, формирующие сумму вычета при строительстве дома или доли в доме включают в себя:
· расходы на разработку проектно-сметной документации;
· расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
· расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
· расходы на строительные и отделочные работы;
· расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
· расходы на уплату процентов по кредиту, потраченному на строительство дома.
Фактические расходы, формирующие сумму вычета при покупке жилого дома или доли в доме включают в себя:
· Расходы на покупку дома (в том числе недостроенного);
· Расходы на строительные и отделочные материалы (если дом куплен недостроенным или без отделки);
· Расходы на строительные и отделочные работы (если дом куплен недостроенным и без отделки);
· Расходы на уплату процентов по кредиту, потраченному на покупку дома.
Предельная сумма имущественного налогового вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ, не может превышать 1 000 000 рублей. Эта сумма установлена без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
Расходы на уплату процентов по кредиту, ни какими лимитами не ограничены. Если до 2005 года вычет предоставлялся только по суммам процентов, уплаченных по ипотечным кредитам, выданными банками, то после 2005 года в зачет берутся суммы процентов, уплаченных по любым кредитам и займам, потраченным на приобретение жилья. Независимо от того, у кого и на каких условиях они получены.
Главное – чтобы кредит был потрачен именно на приобретение жилья.
Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик должен представить в налоговую инспекцию следующие документы:
· документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем – при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем – ;
· договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них– при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
· платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).
Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых для обеспечения реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с пунктом 2 статьи 20 Налогового Кодекса РФ.
Имущественный вычет предоставляется один раз в жизни. То есть при одном факте приобретения жилья. Независимо от его вида (жилой дом, квартира, комната или доля в одном из этих видов жилья).
Например вы купили комнату или долю в квартире и получили разрешение на вычет. А затем приобрели еще одну комнату или другую часть доли в квартире. На ее стоимость вычет вам уже не дадут.
Получить второй вычет можно только в одном случае, если в первый раз льгота была использована до 2001 года.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
Рассмотрим более подробно порядок предоставления имущественного вычета по НДФЛ при покупке жилья.
Любой налогоплательщик НДФЛ, купивший жилье, имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на приобретение жилья (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Еще раз обращаем ваше внимание, если вы использовали льготу по подоходному налогу до вступления в действие гл. 23 НК РФ (до 2001 г.), то за вами сохраняется право на получение имущественного вычета при приобретении жилья после 2001 г.
Чтобы получить право на имущественный вычет, должны быть соблюдены следующие условия:
· покупатель жилья или доли в нем является плательщиком налога на доходы;
· доход покупателя облагается налогом по ставке 13 %;
· приобретенное жилье или доля в нем находится на территории РФ;
· денежные средства за жилье или долю в нем уплачены самим налогоплательщиком.
Особое внимание обратите на тот факт, что в 2006 году вычет предоставляется на приобретение только двух видов объектов недвижимости: жилого дома или квартиры. А вот право на вычет у покупателя комнаты появилось только с 1 января 2007 г., то есть по комнатам, приобретенным в 2007 г. (п. 2 Федерального закона от 27.07.2006 № 144-ФЗ).
Размер имущественного вычета определяется в целом по квартире (жилому дому), а не для каждого отдельного налогоплательщика. Если согласно договору купли-продажи покупателями жилья являются несколько физических лиц, то общий имущественный вычет будет разделен между ними.
При этом общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Другими словами, если стоимость жилья составляет менее 1 000 000 руб., то вычет предоставляется в полной сумме затрат, если же стоимость жилья превышает этот лимит, то вычет равен 1 000 000 руб.
При покупке жилья в общую долевую или общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).
Приобретая жилье в общую совместную собственность, распределить имущественный вычет между собственниками можно в любых пропорциях по их усмотрению.
Например, квартиру приобретают супруги, покупку они оформляют в общую совместную собственность без выделения долей. В этом случае правом на имущественный вычет в полной сумме может воспользоваться один из супругов (по их усмотрению, может быть доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13 процентов имеются только у одного из них, или у которого такие доходы больше).
Еще одно важное условие для получения имущественного вычета. Если жилье приобретено несколькими лицами, то для получения имущественного вычета, каждый из них должен подтвердить факт самостоятельной оплаты за свою долю. Это должно быть подтверждено документально. В налоговом законодательстве нет никаких исключений для супругов, детей и родителей. Так, если супруги приобрели в долевую собственность жилье, а оплату за него внес только один из них, то аргументы, что у супругов общий семейный бюджет налоговыми инспекторами не примется.
Пример. Семья, состоящая из четырех человек, каждый из которых имеет самостоятельный доход, облагаемый по ставке 13 %, приобрела в равнодолевую собственность квартиру, стоимость которой составляет 3 200 000 руб. Каждый из собственников самостоятельно оплатил свою долю и, соответственно, имеет право заявить вычет в сумме, пропорциональной его доле собственности:
1 000 000 руб.: 4 чел. = 250 000 руб.
Пример. Семья, состоящая из четырех человек, приобрела в равнодолевую собственность квартиру, стоимость которой составляет 3 200 000 руб. Всю сумму оплатил глава семьи. Остальные из собственников не платили за свои доли. Соответственно, заявить право на вычет может только глава семьи, но его вычет будет в сумме, пропорциональной его доле собственности:
1 000 000 руб.: 4 чел. = 250 000 руб.
Имущественный налоговый вычет равен сумме фактически произведенных расходов на приобретение жилья. Расходы, принимаемые к вычету указаны в подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, мы их уже перечисляли.
Но хотим обратить ваше внимание на то, что расходы на отделку приобретенного жилья учитываются только в том случае, если в договоре (купли-продажи, инвестирования или переуступки прав) указано, что квартира (дом) передана без отделки (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Также к расходам относятся проценты по целевым займам (кредитам), потраченным на приобретение жилья. Проценты учитываются в том случае, если заем (кредит) выдан кредитной или иной организацией, а не получен от граждан (предпринимателей).
Пример . Гусева Л.Ф. в 2006 г. купила дом в кредит. Расходы на покупку жилья составили 800 000 руб., сумма выплаченных процентов по кредитному договору – 96 000 руб. Доход Ивановой за 2006 г., облагаемый по ставке 13 %, составил 400 000 руб.
Рассчитаем, какую сумму налога на доходы Гусева Л.Ф. может вернуть из бюджета.
1. Определим сумму налога на доходы, удержанного в течение года:
400 000 руб. x 13 % = 52 000 руб.
Упростим пример, и не будем учитывать стандартные вычеты.
Гусева имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме фактических затрат на покупку дома, но не более 1 000 000 руб. без учета суммы, направленной на погашение процентов по кредиту.
В нашем примере сумма расходов на приобретение дома не превышает лимит, установленный НК РФ.
Таким образом, вычет предоставляется в сумме произведенных затрат, то есть 800 000 руб., и выплаченных процентов по кредиту.
Соответственно, доход Ивановой за 2006 г. уменьшается на:
800 000 руб. + 96 000 руб. = 896 000 руб.
2. Определим размер облагаемого по ставке 13 % дохода при использовании Ивановой права на имущественный налоговый вычет:
400 000 руб. – 896 000 руб. = – 496 000 руб.
3. Доход Гусевой оказался менее имущественного вычета, поэтому налоговая база по НДФЛ для Гусевой будет равна «0».
4. Сумма налога, подлежащая возврату из бюджета, составит:
52 000 руб.
5. Сумма имущественного вычета, не использованного в этом году (496 000 руб.) перенесется на следующий год, к этой сумме прибавятся уплаченные проценты по кредиту за следующий год.
Получить имущественный налоговый вычет налогоплательщик может в налоговом органе или по месту работы.
Имущественный вычет можно получить либо в налоговой инспекции, либо у работодателя.
Получение имущественного вычета в налоговой инспекции
Для получения имущественного налогового вычета в налоговой инспекции покупатель жилья должен по окончании налогового периода обратиться в налоговую инспекцию по месту прописки и предоставить все необходимые документы, перечисленные в ст. 220 НК РФ:
– заявление о предоставлении имущественного вычета (форма заявления законодательством не утверждена);
– налоговая декларация по форме № 3-НДФЛ (утв. Приказом МНС России от 15.06.2004 № САЭ-3-04/366@);
– справка о доходах по форме № 2-НДФЛ;
– свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилье (доли);
– договор купли-продажи квартиры (жилого дома);
– акт о передаче квартиры, жилого дома (долей в них);
– договор о приобретении прав на квартиру в строящемся доме (при покупке квартиры в строящемся доме);
– платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств.
Граждане, купившие жилье в строящемся доме, не смогут сразу получить налоговый вычет, он может быть предоставлен только после того, как дом будет построен и квартира в нем будет передана по акту налогоплательщику.
В соответствии с п. 9 ст. 78 НК РФ возврат суммы излишне уплаченного налога производится за счет средств бюджета, в который произошла переплата, в течение одного месяца со дня подачи заявления о возврате. В случае нарушения этого срока на сумму излишне уплаченного налога, не возвращенную в установленный срок, начисляются проценты за каждый день просрочки. Процентная ставка равна ставке рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период нарушения срока возврата.
Если сумма вычета по итогам года была использована не полностью, то ее остаток можно перенести на неограниченное количество лет до полного ее использования. Кроме того, п. 2 ст. 56 НК РФ дает право налогоплательщику приостановить использование вычета на один или несколько налоговых периодов.
Получение имущественного вычета по месту работы
Начиная с 2006 года имущественный вычет в связи с покупкой жилья можно получить у работодателя, по месту работы. В этом случае нет необходимости ждать окончания налогового периода. Для получения имущественного вычета у работодателя необходимо получить подтверждение права на этот вычет налоговым органом.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет и получения уведомления, налогоплательщик должен представить в налоговую инспекцию следующие документы:
· письменное заявление, в котором следует указать паспортные данные, адрес постоянного места жительства, ИНН (при наличии), данные о работодателе (наименование, ИНН, КПП организации), а также размер вычета по стоимости квартиры (дома, доли) и отдельно размер вычета по суммам, направленным на погашение процентов по целевым займам (кредитам);
· договор о приобретении жилья или права на квартиру в строящемся доме, акт о передаче жилья налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней;
· платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные чеки и другие документы).
В течение месяца налоговики рассмотрят ваше заявление, проверят представленные документы и в случае подтверждения права налогоплательщика на вычет, выдадут вам уведомление, которое вы представите в бухгалтерию по месту работы.
Форма уведомления утверждена Приказом ФНС России от 07.12.2004 № САЭ-3-04/147@.
Уведомление выдается в одном экземпляре, и является основанием для получения вычета у работодателя, при этом если вы работаете на нескольких работах, вычет вы сможете получить только у одного работодателя.
Предоставив уведомление в бухгалтерию, вы можете рассчитывать на возврат НДФЛ за весь период, начиная с января текущего года, независимо от того, в каком месяце налогового периода налогоплательщик получил уведомление из налогового органа. Работник получит переплаченный НДФЛ, удержанный только по ставке 13 процентов. В дальнейшем бухгалтерия не будет исчислять и удерживать НДФЛ до тех пор, пока доходы сотрудника (нарастающим итогом с начала года) не превысят размер имущественного налогового вычета.
Если сумма имущественного налогового вычета, указанная в уведомлении окажется больше чем доход работника в течении года, полученный в этой организации, то налогоплательщик имеет право в следующем году вновь обратиться в налоговый орган за получением нового уведомления.
Полученное уведомление передается в бухгалтерию по месту работы, и если вы вдруг решите уволиться с данной организации, то уведомление в другую организацию не передается. В этом случае для получении вычета вы сможете обратиться в налоговую инспекцию по окончании налогового периода, предоставив туда все необходимые документы, перечисленные выше.
Если у налогоплательщика несколько источников дохода и в течение года он не полностью использовал имущественный налоговый вычет у указанного в уведомлении налогового агента, то в следующем году налогоплательщик вправе подать декларацию в налоговую инспекцию, для возврата 13-процентного налога, перечисленного в бюджет другими налоговыми агентами.
В соответствии со статьей 78 НК РФ возврат работнику подоходного налога, перечисленного ранее, организация может из суммы НДФЛ, начисленного и удержанного с доходов других работников организации, либо подать в налоговую инспекцию заявление о возврате или зачете налога.
Пример . В октябре 2006 г. сотрудница ООО «Лиалеф» Аношина К.О. принесла в бухгалтерию уведомление на получение имущественного налогового вычета в размере 500 000 руб. С января по сентябрь 2006 г. доход Аношиной К.О. составил 315 000 руб.,
НДФЛ удержан и перечислен в размере 40 950 руб.
Следовательно, в октябре Аношиной нужно вернуть удержанный налог – 40 950 руб.
В октябре всем работникам ООО «Лиалеф» начислена зарплата в размере 390 000 руб., НДФЛ удержан в размере 50 700 руб.
В бухгалтерском учете необходимо сделает следующие записи:
Дебет 70 Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДФЛ» – 50 700 руб. – начислен НДФЛ за октябрь;
Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДФЛ» Кредит 73 – 40 950 руб. – Аношиной К.О. начислен излишне удержанный НДФЛ;
Дебет 73 Кредит 50 (51) 40 950 руб. – Аношиной К.О. возвращен НДФЛ за январь – сентябрь 2006 г.;
Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДФЛ» Кредит 51 – 9750 руб. (50 700 – 40 950) – перечислен в бюджет НДФЛ, удержанный с работников ООО «Лиалеф» за октябрь.
В последующие месяцы с зарплаты Исаевой К.О. бухгалтер не будет удерживать НДФЛ, а будет уменьшать ее доход на оставшуюся неиспользованную сумму вычета.
При покупке жилья налоговый вычет не предоставляется в двух случаях:
1) когда расходы на строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей)оплатил за налогоплательщика работодатель или иное лицо;
2) когда сделка купли-продажи жилья состоялась между физическими лицами, которые являются взаимозависимыми. При этом устанавливать такую зависимость нужно по правилам п. 2 ст. 20 НК РФ (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
ФНС России в своем Письме от 21.09.2005 № 04-2-02/378 разрешает предоставить имущественный налоговый вычет человеку, купившему жилье у родственника, только если отношения между ними не оказали влияния на результаты сделки (например, цену). В противном случае есть основания для признания в суде участников сделки взаимозависимыми по причине, не предусмотренной в п. 1 ст. 20 НК РФ.
Теперь рассмотрим порядок предоставления аналогичного имущественного вычета по НДФЛ от продажи жилья.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 НК РФ, доходы, полученные гражданами от продажи имущества или передачи имущественных прав, облагаются НДФЛ. Продается жилье достаточно часто, это может быть жилой дом, квартира, или доля в ней, комната и т. д. Поэтому у налогоплательщиков, в связи с продажей жилья, возникает огромное количество вопросов.
Одним из вопросов является: В какой ситуации налогоплательщик имеет право воспользоваться вычетом, а в какой нет? Как определить размер вычета?
Налогоплательщик может уменьшить налоговую базу по НДФЛ на величину имущественного налогового вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ или на сумму расходов, связанных с получением дохода от продажи.
Размер имущественного вычета напрямую зависит от того, сколько лет проданное жилье находилось в собственности налогоплательщика. Из подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ следует, если жилье находилось в собственности три года и более – вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи. А вот по имуществу, которым налогоплательщик владел менее трех лет, размер вычета не может превышать 1 млн. руб.
Если имущество находится в общей долевой собственности, то при реализации этого имущества, вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
А в случае продажи имущества, находящегося в общей совместной собственности, совладельцам нужно договориться между собой о том, на какие доли каждый их них будет претендовать, для этого им достаточно оформить соглашение между собой в простой письменной форме.
Также размер вычета зависит и от того, как оформлено право собственности на жилье. При получении дохода от продажи собственного жилья, налогоплательщик обязан отразить их в декларации по НДФЛ, которая составляется по итогам налогового периода. Налоговая декларация представляется в налоговую инспекцию по месту жительства налогоплательщика, вместе с ней необходимо подать заявление о предоставлении имущественного налогового вычета.
Таким образом, по доходам от продажи жилья, полученным в текущем году, декларацию по НДФЛ за 2006 г. и указанное заявление налогоплательщик должен представить в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля 2007 г.
Мы обрисовали в общих чертах, что представляет из себя налоговый вычет при продаже жилья. Далее рассмотрим более подробно различные ситуации, связанные с предоставлением вычета.
Ситуация 1. Комната принадлежит налогоплательщику менее трех лет
Размер предоставляемого вычета при продаже комнаты будет зависеть от того, как на нее оформлены документы.
Если гражданину принадлежит доля в квартире в виде комнаты, и это указано в свидетельстве о регистрации права собственности, тогда налогоплательщик при продаже комнаты имеет право претендовать на вычет в размере стоимости комнаты, но не более 1 млн. руб.
В другом случае в документах, подтверждающих право собственности, в качестве объекта права может быть указана комната, а не доля в квартире или жилом доме. Это существенно влияет на размер вычета. В этом случае налогоплательщик получит имущественный налоговый вычет в размере не более 125 000 руб. Потому, что в подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в числе объектов недвижимости, на которые распространяется имущественный налоговый вычет 1 млн. руб., комнаты не упомянуты. Значит и сумма, полученная от продажи комнаты, относится к доходам от продажи иного имущества. А к таким доходам применяется вычет в размере 125 000 руб.
Федеральным законом от 27 июля 2006 г. № 144-ФЗ внесены поправки в ст. 220 НК РФ. Эти поправки внесли следующие изменения. С 1 января 2007 года налогоплательщики также получат право применять имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн. руб. и при продаже комнаты.
Пример . А.Н. Рогова в ноябре 2004 г. приобрела в собственность комнату, а в сентябре 2005 г. она эту комнату продала за 480 000 руб. В договоре купли-продажи в качестве объекта права указана комната.
В 2006 г. А.Н. Рогова подала в налоговый орган декларацию по НДФЛ за 2005 г. и заявление о предоставлении имущественного налогового вычета. (Для упрощения примера другие доходы не рассматриваются.)
Поскольку в документах в качестве объекта права указана комната, которая находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, доход от ее продажи можно уменьшить только на сумму 125 000 руб. Поэтому, А.Н. Рогова обязана уплатить в бюджет НДФЛ в размере 46 150 руб. [(480 000 руб. – 125 000 руб.) x 13 %].
Ситуация 2. Квартира приобретена по частям
Налогоплательщик покупал квартиру по частям, а затем взял и продал ее. Первая часть квартиры находилась в собственности налогоплательщика более трех лет, а другая – менее этого срока.
В этом случае имущественные налоговые вычеты предоставляются отдельно в отношении дохода от продажи доли квартиры, приобретенной более трех лет назад, и дохода от продажи доли, срок владения которой составляет менее трех лет. Для определения размера вычета, надо сумму вырученную продажи всей квартиры разделить пропорционально долям квартиры.
В отношении доли квартиры, которая приобретена более трех лет назад, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере выручки от продажи квартиры, приходящейся на эту долю.
В отношении доли квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, размер вычета определяется исходя из выручки от продажи квартиры, приходящейся на эту долю, но не более 1 млн руб.
Для применения вычета налогоплательщику необходимо иметь документы, подтверждающие дату приобретения каждой доли.