С точки зрения развития малоэтажного строительства интересен масштабный проект в Оренбургской области. Там на 450 га планируется построить жилье для 4000 семей. Застройщик выиграл конкурс на права аренды земельного участка в обмен на обязательство построить малоэтажный поселок экономкласса с коттеджами площадью 80-120 кв. м, кроме того, в поселке предусмотрена зона отдыха, парки, пруды, детские сады, другая социальная инфраструктура, что крайне важно.
В Московской области Борис Громов объявил о программе, по которой в регионе должно быть построено 340 малоэтажных поселков. Что же касается высоких цен на землю в Подмосковье, то эта проблема решится также не без помощи государства. В ближайшие годы будет введен единый налог на недвижимость, поэтому многим землевладельцам станет невыгодно держать большие участки в собственности, и все это выплеснется на рынок.
Некоторое замедление темпов ввода жилья в стране можно объяснить тем, что те же самые проекты по КОТ требуют очень много времени на составление расчетов, подготовку документации. При правильном планировании все должно пойти довольно быстро – проекты начнут реализовываться по очереди, и темпы строительства не только восстановятся, но и превысят предыдущие показатели.
Операция «Кооперация»
ГРОЗИТ ЛИ НАМ КРИЗИС НЕПЛАТЕЖЕЙ ПО ИПОТЕКЕ
Мы еще не доросли до кризиса
Риски невозврата
Влияние государства
ПО СУБСИДИРУЕМОЙ ИПОТЕКЕ У НАС НЕТ НИ ОДНОГО ДЕФОЛТА
Социальный аспект
Особенности корпоративной ипотеки
В Московской области Борис Громов объявил о программе, по которой в регионе должно быть построено 340 малоэтажных поселков. Что же касается высоких цен на землю в Подмосковье, то эта проблема решится также не без помощи государства. В ближайшие годы будет введен единый налог на недвижимость, поэтому многим землевладельцам станет невыгодно держать большие участки в собственности, и все это выплеснется на рынок.
Некоторое замедление темпов ввода жилья в стране можно объяснить тем, что те же самые проекты по КОТ требуют очень много времени на составление расчетов, подготовку документации. При правильном планировании все должно пойти довольно быстро – проекты начнут реализовываться по очереди, и темпы строительства не только восстановятся, но и превысят предыдущие показатели.
Операция «Кооперация»
Пожалуй, самой эффективной инновацией, способствующей большей доступности жилья, я считаю создание схемы финансирования строительства, сочетающей принципы долевого участия, жилищной кооперации и ипотечного кредитования. Эта схема в настоящее время активно внедряется в ряде регионов России. После внесения поправок в Жилищный кодекс РФ она будет активно использована и для малоэтажного строительства.
Дефицит в предоставлении земельных участков будет преодолен с началом практической деятельности Фонда содействия жилищному строительству, созданного в соответствии с указом Президента РФ Дмитрия Медведева. Фонд будет продавать земельные участки под строительство не только компаниям-застройщикам, но и жилищным кооперативам, а кооперативы закрытого типа, созданные с государственным участием, смогут получить землю бесплатно. По замыслу разработчиков поправок в Жилищный кодекс, кооперативы будут создаваться группами будущих жильцов. В кооперативы закрытого типа, созданные при участии муниципальных властей, предполагается включать очередников, многодетные и молодые семьи. Они станут получать участки под жилую застройку бесплатно. При этом их члены не смогут оформлять жилье в собственность.
Я абсолютно уверен, что те планы, выполнение которых было задумано Президентом России к 2020 г. (чтобы на одного россиянина приходилось 29 кв. м), вполне реальны.
Дефицит в предоставлении земельных участков будет преодолен с началом практической деятельности Фонда содействия жилищному строительству, созданного в соответствии с указом Президента РФ Дмитрия Медведева. Фонд будет продавать земельные участки под строительство не только компаниям-застройщикам, но и жилищным кооперативам, а кооперативы закрытого типа, созданные с государственным участием, смогут получить землю бесплатно. По замыслу разработчиков поправок в Жилищный кодекс, кооперативы будут создаваться группами будущих жильцов. В кооперативы закрытого типа, созданные при участии муниципальных властей, предполагается включать очередников, многодетные и молодые семьи. Они станут получать участки под жилую застройку бесплатно. При этом их члены не смогут оформлять жилье в собственность.
Я абсолютно уверен, что те планы, выполнение которых было задумано Президентом России к 2020 г. (чтобы на одного россиянина приходилось 29 кв. м), вполне реальны.
ГРОЗИТ ЛИ НАМ КРИЗИС НЕПЛАТЕЖЕЙ ПО ИПОТЕКЕ
Гарегин Тосунян
Президент Ассоциации российских банков
Гарегин Ашотович Тосунян родился в Ереване в 1955 г. В 1976 г. окончил физический факультет Московского государственного университета им. М. В. Ломоносова, в 1989 г. – факультет правоведения Всесоюзного юридического заочного института, в 1992 г. – экономическое отделение Академии народного хозяйства при Правительстве России. Кандидат физико-математических наук, доктор юридических наук, профессор. В 1977–1988 гг. – научный сотрудник Всесоюзного электротехнического института имени в. и. Ленина. В 1990–1998 гг. – руководитель «Технобанка». В 1999 г. – советник председателя правительства России по кредитно-финансовым вопросам. С 1999 г. – руководитель Совета уполномоченных банков правительства Москвы. С 2002 г. – президент Ассоциации российских банков. С 1997 г. – заведующий кафедрой «Банковское право и финансово-правовые дисциплины» Академии народного хозяйства при правительстве России, с 1998 г. – руководитель сектора «Банковское право» Института государства и права Российской академии наук, советник Председателя Совета Федерации РФ, советник мэра Москвы по финансово-правовым вопросам. Автор более 30 книг и монографий, 200 научных статей.
Разговоры о кризисе ипотечного кредитования в России, по меньшей мере, абсурдны. Я был бы счастлив, если бы у нас существовали подобные риски, если бы мы доросли до американского ипотечного кризиса. Наш ипотечный рынок развит очень слабо. Мы все время хвастаемся, что за последние пять-шесть лет объем ипотечного кредитования ежегодно удваивался. Но даже при таких темпах развития объем ипотечных кредитов в России не достигает и 2 % общего объема ВВП. Нас обогнали страны и постсоветские, и постсоциалистические, не говоря уж о государствах Запада.
Президент Ассоциации российских банков
Гарегин Ашотович Тосунян родился в Ереване в 1955 г. В 1976 г. окончил физический факультет Московского государственного университета им. М. В. Ломоносова, в 1989 г. – факультет правоведения Всесоюзного юридического заочного института, в 1992 г. – экономическое отделение Академии народного хозяйства при Правительстве России. Кандидат физико-математических наук, доктор юридических наук, профессор. В 1977–1988 гг. – научный сотрудник Всесоюзного электротехнического института имени в. и. Ленина. В 1990–1998 гг. – руководитель «Технобанка». В 1999 г. – советник председателя правительства России по кредитно-финансовым вопросам. С 1999 г. – руководитель Совета уполномоченных банков правительства Москвы. С 2002 г. – президент Ассоциации российских банков. С 1997 г. – заведующий кафедрой «Банковское право и финансово-правовые дисциплины» Академии народного хозяйства при правительстве России, с 1998 г. – руководитель сектора «Банковское право» Института государства и права Российской академии наук, советник Председателя Совета Федерации РФ, советник мэра Москвы по финансово-правовым вопросам. Автор более 30 книг и монографий, 200 научных статей.
Разговоры о кризисе ипотечного кредитования в России, по меньшей мере, абсурдны. Я был бы счастлив, если бы у нас существовали подобные риски, если бы мы доросли до американского ипотечного кризиса. Наш ипотечный рынок развит очень слабо. Мы все время хвастаемся, что за последние пять-шесть лет объем ипотечного кредитования ежегодно удваивался. Но даже при таких темпах развития объем ипотечных кредитов в России не достигает и 2 % общего объема ВВП. Нас обогнали страны и постсоветские, и постсоциалистические, не говоря уж о государствах Запада.
Мы еще не доросли до кризиса
В США объем ипотечных кредитов в ВВП составляет 64 %, в Голландии – 111 %. Если говорить не в относительных, а в абсолютных цифрах, то они еще более яркие: 6134 на душу населения ипотечных кредитов в нашей стране. Причем по России еще и разброс от 631 на человека в Псковской области до 6190 на человека в Москве. Теперь посмотрим абсолютные цифры на Западе: в США – 6212 000 на человека выданных ипотечных кредитов, что почти в 2000 раз больше нашего среднего уровня, в Швейцарии – 654 000 и т. д. Это к тому, что, с одной стороны, мы вроде довольно сильно продвинулись на пути кредитования, а с другой стороны, это все еще мизерный уровень. Когда есть отставание, измеряемое тысячами единиц, рассуждать о том, нет ли у нас аналогичного риска, смешно. Мы ни до американского, ни до европейского ипотечного кризиса, увы, не дотягиваем в силу ничтожности объемов.
А когда наши власти начинают говорить, что слишком много кредитов выдается и надо бы сократить их объем, потому что в Америке ипотечный кризис, то это напоминает следующую ситуацию. Больной из России в результате длительного недоедания находится в состоянии дистрофии, а другой пациент, из США, имеет серьезные проблемы в связи с ожирением. Власти говорят: «Вот видите, американцу назначили диету – сладости запретить, жирного-острого не давать, поэтому и нашего дистрофика тоже кормить не будем». Но понятно ведь, что применение методов лечения от ожирения может быть губительным для страдающего от дистрофии. Ожирение – плохо, но это совсем другая болезнь. Разница в масштабах ипотечных рынков США и России настолько велика, что нам следует тревожиться по поводу трудностей, которые испытывают сейчас за океаном, прежде всего, в контексте того, что нужно решать проблему дистрофии ипотечного рынка, порожденную дефицитом долгосрочных ресурсов.
Да и разговоры о крахе американского ипотечного рынка сильно преувеличены. Там по-прежнему можно взять ипотечный кредит. Если раньше достаточно было внести первоначальный взнос в размере 10 % стоимости недвижимости и получить кредит в 24 часа, то сейчас нужно оплатить 25 или 30 % и получить кредит тоже практически мгновенно. Да, уже не по такой низкой ставке, как раньше – не под 4 % годовых, а под 8 %. И не на 100 лет, а «всего лишь» на 25. Но выдадут! И иди себе спокойно живи. Я бы очень хотел, чтобы мы были в таком кризисе, когда можно было бы прийти и под 8 % в течение 24 часов получить кредит, внеся всего 30 %. Это было бы так здорово, только мы до этого еще должны дорасти.
Конечно, к рынку ипотечного кредитования нужно применять тщательно продуманные надзорные меры, потому что он несет в себе риски. Но, отечественные риски – это совсем другие риски, которые никак нельзя сравнивать с американскими. Там развитые механизмы секьюритизации ипотечного рынка позволили увеличить объемы кредитования в разы. Американцы умудрились так многослойно секьюритизировать, что появилось много желающих как позаимствовать, так и свою финансово-посредническую услугу предложить. Да, они несколько переборщили, у них возникли проблемы. Но у нас-то другие проблемы – мы в жутком кредитном дефиците, недоедающие и недопивающие.
Их проблемы невозврата ипотечных кредитов отличны от наших проблем невозврата. Когда рынок вырастает до такой степени, что вы в 24 часа можете получить ипотечный кредит, потому что процедура отработана до конвейерного уровня, это, действительно, несет в себе определенные риски. При таком автоматизме возникает стремление еще больше упростить процедуру и снизить планку требований, потому что все больше желающих получить кредит. Все рассчитывают на то, что со временем расплатятся. Но потом, если появляются колебания на финансовых рынках, в одночасье у множества участников возникают проблемы и начинает сыпаться вся конструкция перестраховки с применением инструментов секьюритизации. Так начинается цепная реакция по принципу домино, которая может охватить любой финансовый рынок, если ослаблена система управления рисками и надзор за ними.
А когда наши власти начинают говорить, что слишком много кредитов выдается и надо бы сократить их объем, потому что в Америке ипотечный кризис, то это напоминает следующую ситуацию. Больной из России в результате длительного недоедания находится в состоянии дистрофии, а другой пациент, из США, имеет серьезные проблемы в связи с ожирением. Власти говорят: «Вот видите, американцу назначили диету – сладости запретить, жирного-острого не давать, поэтому и нашего дистрофика тоже кормить не будем». Но понятно ведь, что применение методов лечения от ожирения может быть губительным для страдающего от дистрофии. Ожирение – плохо, но это совсем другая болезнь. Разница в масштабах ипотечных рынков США и России настолько велика, что нам следует тревожиться по поводу трудностей, которые испытывают сейчас за океаном, прежде всего, в контексте того, что нужно решать проблему дистрофии ипотечного рынка, порожденную дефицитом долгосрочных ресурсов.
Да и разговоры о крахе американского ипотечного рынка сильно преувеличены. Там по-прежнему можно взять ипотечный кредит. Если раньше достаточно было внести первоначальный взнос в размере 10 % стоимости недвижимости и получить кредит в 24 часа, то сейчас нужно оплатить 25 или 30 % и получить кредит тоже практически мгновенно. Да, уже не по такой низкой ставке, как раньше – не под 4 % годовых, а под 8 %. И не на 100 лет, а «всего лишь» на 25. Но выдадут! И иди себе спокойно живи. Я бы очень хотел, чтобы мы были в таком кризисе, когда можно было бы прийти и под 8 % в течение 24 часов получить кредит, внеся всего 30 %. Это было бы так здорово, только мы до этого еще должны дорасти.
Конечно, к рынку ипотечного кредитования нужно применять тщательно продуманные надзорные меры, потому что он несет в себе риски. Но, отечественные риски – это совсем другие риски, которые никак нельзя сравнивать с американскими. Там развитые механизмы секьюритизации ипотечного рынка позволили увеличить объемы кредитования в разы. Американцы умудрились так многослойно секьюритизировать, что появилось много желающих как позаимствовать, так и свою финансово-посредническую услугу предложить. Да, они несколько переборщили, у них возникли проблемы. Но у нас-то другие проблемы – мы в жутком кредитном дефиците, недоедающие и недопивающие.
Их проблемы невозврата ипотечных кредитов отличны от наших проблем невозврата. Когда рынок вырастает до такой степени, что вы в 24 часа можете получить ипотечный кредит, потому что процедура отработана до конвейерного уровня, это, действительно, несет в себе определенные риски. При таком автоматизме возникает стремление еще больше упростить процедуру и снизить планку требований, потому что все больше желающих получить кредит. Все рассчитывают на то, что со временем расплатятся. Но потом, если появляются колебания на финансовых рынках, в одночасье у множества участников возникают проблемы и начинает сыпаться вся конструкция перестраховки с применением инструментов секьюритизации. Так начинается цепная реакция по принципу домино, которая может охватить любой финансовый рынок, если ослаблена система управления рисками и надзор за ними.
Риски невозврата
Вообще, ипотека – один из самых обеспеченных видов кредитования. Залог в виде недвижимости в карман не спрячешь, за границу не увезешь. Он не может мигом испариться, не бывает такого, чтобы он куда-нибудь убежал. Другое дело, когда выстраиваются строительные «пирамиды». Но это уже не имеет к ипотеке никакого отношения. Ипотека – это кредитование покупки недвижимости. Готовой, существующей недвижимости, а не инвестпроектов. Мы ошибочно отождествляем с ипотекой те риски и проблемы, которые у нас возникали с дольщиками при строительстве. Там в сделку закладывались не реально существующие объекты, а зачастую эфемерные проекты. И потом образовывались «дыры», вскрывались обманы и аферы, возникали всплески социальной напряженности. Но это были проблемы другого уровня. Невозврат реальных ипотечных кредитов вообще очень маловероятен, если, конечно, не возникают многослойный пирог перестраховки либо какие-то форс-мажорные обстоятельства.
Ипотека потому и является надежным видом страхования, что в случае невозврата кредита квартиру неплатежеспособного заемщика можно продать и затраты банка возместить. Для этого и существует обеспечение. Правда, недвижимость не имеет мгновенной ликвидности. На ее реализацию требуются определенные сроки. Словом, тут имеется риск потери времени, но его можно заранее просчитать.
Однако, недвижимость может падать в цене. Потому и оценивают ее, когда берут в обеспечение, всегда в разы ниже рыночной стоимости. Но цена недвижимости на средних и тем более длительных промежутках времени всегда растет. На коротких промежутках она может испытывать колебания, может упасть. Ну на год, на полтора, на два. Три – это предел. Все равно цены потом возвращаются на прежний уровень и вырастают. Деньги подвержены инфляции, а недвижимость по своей природе – нет. Деньги – это бумага. А земля и недвижимость первичны, потому что являются главным элементом жизнеобеспечения, откуда уже «произрастает» остальной бизнес. Поэтому никогда не может цена денег опережать цену недвижимости. Возьмите десятилетний или столетний период. Вы увидите, что американская валюта, хоть и имела в отдельные периоды колебания, тем не менее, всегда была достаточно стабильна. Но при этом объект недвижимости, который раньше стоил $100 тыс., сейчас стоит $1 млн, а то, что стоило $1 млн, сейчас стоит в десять раз дороже. Инфляция, реальная переоценка происходят на таких вот серьезных вещах, как недвижимость. В то время как на примере всякой повседневной «дребедени», на которую мы в основном тратим деньги, кажется, что инфляция не столь уж сильна. За десятилетие цены на недвижимость могут измениться в разы, посмотрите на пример Москвы.
Ипотека потому и является надежным видом страхования, что в случае невозврата кредита квартиру неплатежеспособного заемщика можно продать и затраты банка возместить. Для этого и существует обеспечение. Правда, недвижимость не имеет мгновенной ликвидности. На ее реализацию требуются определенные сроки. Словом, тут имеется риск потери времени, но его можно заранее просчитать.
Однако, недвижимость может падать в цене. Потому и оценивают ее, когда берут в обеспечение, всегда в разы ниже рыночной стоимости. Но цена недвижимости на средних и тем более длительных промежутках времени всегда растет. На коротких промежутках она может испытывать колебания, может упасть. Ну на год, на полтора, на два. Три – это предел. Все равно цены потом возвращаются на прежний уровень и вырастают. Деньги подвержены инфляции, а недвижимость по своей природе – нет. Деньги – это бумага. А земля и недвижимость первичны, потому что являются главным элементом жизнеобеспечения, откуда уже «произрастает» остальной бизнес. Поэтому никогда не может цена денег опережать цену недвижимости. Возьмите десятилетний или столетний период. Вы увидите, что американская валюта, хоть и имела в отдельные периоды колебания, тем не менее, всегда была достаточно стабильна. Но при этом объект недвижимости, который раньше стоил $100 тыс., сейчас стоит $1 млн, а то, что стоило $1 млн, сейчас стоит в десять раз дороже. Инфляция, реальная переоценка происходят на таких вот серьезных вещах, как недвижимость. В то время как на примере всякой повседневной «дребедени», на которую мы в основном тратим деньги, кажется, что инфляция не столь уж сильна. За десятилетие цены на недвижимость могут измениться в разы, посмотрите на пример Москвы.
Влияние государства
Наши банки в последнее время заметно сокращают объемы кредитования. Но не из-за страха повторения американского сценария, не из-за того, что вдруг поняли высокую рискованность таких кредитов. Причина банальна: проблемы с ликвидностью. Мировые рынки, снабжавшие нас в последнее время длинными и относительно дешевыми деньгами, сейчас оказались для наших банков закрытыми. Собственных длинных ресурсов в нашей стране мало, причем большая их часть изъята из кредитного оборота и находится в иностранных активах. Поэтому российские банки испытывают их острейший дефицит. Конечно, теоретически можно развивать ипотеку за счет перекредитования в тех условиях, которые мы имеем: банк может короткими деньгами кредитовать длинные займы, а потом постоянно перекредитовываться «в короткую». Но банки понимают, что в таком случае они возьмут на себя слишком большие риски. И в большинстве случае они брать на себя такие риски не хотят. И правильно поступают.
Откуда взяться длинным ресурсам в наших банках? Конечно, уже аккумулирован довольно большой объем средств населения – сейчас около 6 трлн рублей. Но практически все вклады населения – это деньги до востребования, размещать их в долгосрочные проекты опасно. Фондовый и страховой рынки очень слабо развиты. Наши социальные фонды микромасштабны, да и то изъяты из оборота. Бюджет не является источником долгосрочного кредитования. Пенсионных средств накоплено недостаточно, да и те, что накоплены, также изъяты из оборота. То есть главные источники в лице страхового и пенсионного рынка отсутствуют. Отсюда и дефицит ресурсов.
В таких условиях государство обычно создает специальные механизмы, поддерживающие долгосрочные инвестиции, а уж тем более ипотечное кредитование, имеющее для любой страны особую социальную значимость. Так, в 1950-е гг. в Канаде для решения проблем обеспечения жильем малоимущих граждан была создана специальная государственная корпорация по страхованию ипотечных кредитов, которая и взяла на себя риски невозврата процентов и основного тела кредитов. Сделано это было осмысленно, потому что весь механизм регулирования оставался в руках у государства, а недвижимость, как уже отмечалось, никуда испариться не может. Государство не собиралось кого-то одаривать. Было понятно, что оно всегда, в крайнем случае, если заемщик не справится с выплатами, заберет свое. Было посчитано, что, если человек мало зарабатывает, но все-таки зарабатывает и будет продолжать так же работать, он через определенное время выйдет из состояния должника. За 20 лет они решили проблему обеспеченности жильем малоимущих, благодаря тому, что создали механизм, гарантировавший банкам 100 %-й возврат кредитов. Он позволил существенным образом снизить процентную ставку, ведь банкам не надо было страховаться от рисков, принятых на себя государством.
Американский рынок развивался по другой модели. Канада – страна в большей степени социально ориентированная, у американцев же другая ментальность. Там были накоплены огромные частные пенсионные фонды, и большая часть этих средств используется на ипотечном рынке. Там нет государственного обеспечения, но зато есть огромная масса ресурсов. Каждый находит свое решение.
Наше Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выстроено по аналогии американской модели не гарантирования, но рефинансирования. В последнее время АИЖК несколько ужесточило требования к рефинансируемым кредитам. Как я говорил, риски на нашем рынке гораздо ниже, чем на американском, но это, конечно, не означает, что их нет совсем. Наш народ самый талантливый в мире, и он всегда найдет лазейку. С нашими «талантами» нужно 20 раз перестраховаться. И в этом смысле я и АИЖК, и надзорные органы понимаю. У нас до сих пор не существует механизма внесудебной реализации залога, есть также масса других проблем, от которых правоохранительная и судебная система не в состоянии оградить. Зато система афер работает очень эффективно. Поневоле приходится перестраховываться. Ведь АИЖК так же, как и банки, берет на себя риски ответственности.
Но проблема на самом-то деле в другом. Агентству был выделен слишком небольшой объем средств, и ресурсы быстро заканчиваются. Ассоциация российских банков от лица банковского сообщества не раз ставила перед правительством вопрос об увеличении объемов. Ведь эти средства используются не только для развития ипотечного кредитования, но и для решения социальных задач. Откуда взять деньги? Из госфондов, которые сейчас «запечатаны», из Пенсионного фонда – в первую очередь. И есть специальное поручение Президента, сформулированное еще два года назад по итогам заседания Госсовета, предписывающее «рассмотреть вопрос и принять соответствующие решения по вовлечению в банковский оборот средств пенсионных накоплений граждан, в том числе путем их размещения в ипотечные ценные бумаги». И пусть идея выпуска таких ценных бумаг никого не напрягает, американский кризис не способен дискредитировать идею секьюритизации как таковую. В ней очень много позитива, поскольку механизм при его разумном использовании действительно диверсифицирует риски. Да, получаются иногда длинные цепочки. Но в современном бизнесе сложные инструменты, форварды, фьючерсы становятся неотъемлемой частью кредитного процесса. Мы уже давно ушли от примитивной ростовщической системы – взял, вернул с маржой. Финансовая сфера сейчас немыслима без сложных производных инструментов. При этом никто, понятно, не застрахован от падения на голову метеорита. А в США именно это и произошло: длительное и нерегулируемое накопление серьезных экономических проблем оказалось равнозначным заложенной под фундамент системы бомбе. У нас ситуация принципиально иная. И задача другая – обеспечение ипотечного рынка долгосрочными средствами. Общими усилиями государство и бизнес должны добиться реализации этой задачи в кратчайшие сроки.
Откуда взяться длинным ресурсам в наших банках? Конечно, уже аккумулирован довольно большой объем средств населения – сейчас около 6 трлн рублей. Но практически все вклады населения – это деньги до востребования, размещать их в долгосрочные проекты опасно. Фондовый и страховой рынки очень слабо развиты. Наши социальные фонды микромасштабны, да и то изъяты из оборота. Бюджет не является источником долгосрочного кредитования. Пенсионных средств накоплено недостаточно, да и те, что накоплены, также изъяты из оборота. То есть главные источники в лице страхового и пенсионного рынка отсутствуют. Отсюда и дефицит ресурсов.
В таких условиях государство обычно создает специальные механизмы, поддерживающие долгосрочные инвестиции, а уж тем более ипотечное кредитование, имеющее для любой страны особую социальную значимость. Так, в 1950-е гг. в Канаде для решения проблем обеспечения жильем малоимущих граждан была создана специальная государственная корпорация по страхованию ипотечных кредитов, которая и взяла на себя риски невозврата процентов и основного тела кредитов. Сделано это было осмысленно, потому что весь механизм регулирования оставался в руках у государства, а недвижимость, как уже отмечалось, никуда испариться не может. Государство не собиралось кого-то одаривать. Было понятно, что оно всегда, в крайнем случае, если заемщик не справится с выплатами, заберет свое. Было посчитано, что, если человек мало зарабатывает, но все-таки зарабатывает и будет продолжать так же работать, он через определенное время выйдет из состояния должника. За 20 лет они решили проблему обеспеченности жильем малоимущих, благодаря тому, что создали механизм, гарантировавший банкам 100 %-й возврат кредитов. Он позволил существенным образом снизить процентную ставку, ведь банкам не надо было страховаться от рисков, принятых на себя государством.
Американский рынок развивался по другой модели. Канада – страна в большей степени социально ориентированная, у американцев же другая ментальность. Там были накоплены огромные частные пенсионные фонды, и большая часть этих средств используется на ипотечном рынке. Там нет государственного обеспечения, но зато есть огромная масса ресурсов. Каждый находит свое решение.
Наше Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выстроено по аналогии американской модели не гарантирования, но рефинансирования. В последнее время АИЖК несколько ужесточило требования к рефинансируемым кредитам. Как я говорил, риски на нашем рынке гораздо ниже, чем на американском, но это, конечно, не означает, что их нет совсем. Наш народ самый талантливый в мире, и он всегда найдет лазейку. С нашими «талантами» нужно 20 раз перестраховаться. И в этом смысле я и АИЖК, и надзорные органы понимаю. У нас до сих пор не существует механизма внесудебной реализации залога, есть также масса других проблем, от которых правоохранительная и судебная система не в состоянии оградить. Зато система афер работает очень эффективно. Поневоле приходится перестраховываться. Ведь АИЖК так же, как и банки, берет на себя риски ответственности.
Но проблема на самом-то деле в другом. Агентству был выделен слишком небольшой объем средств, и ресурсы быстро заканчиваются. Ассоциация российских банков от лица банковского сообщества не раз ставила перед правительством вопрос об увеличении объемов. Ведь эти средства используются не только для развития ипотечного кредитования, но и для решения социальных задач. Откуда взять деньги? Из госфондов, которые сейчас «запечатаны», из Пенсионного фонда – в первую очередь. И есть специальное поручение Президента, сформулированное еще два года назад по итогам заседания Госсовета, предписывающее «рассмотреть вопрос и принять соответствующие решения по вовлечению в банковский оборот средств пенсионных накоплений граждан, в том числе путем их размещения в ипотечные ценные бумаги». И пусть идея выпуска таких ценных бумаг никого не напрягает, американский кризис не способен дискредитировать идею секьюритизации как таковую. В ней очень много позитива, поскольку механизм при его разумном использовании действительно диверсифицирует риски. Да, получаются иногда длинные цепочки. Но в современном бизнесе сложные инструменты, форварды, фьючерсы становятся неотъемлемой частью кредитного процесса. Мы уже давно ушли от примитивной ростовщической системы – взял, вернул с маржой. Финансовая сфера сейчас немыслима без сложных производных инструментов. При этом никто, понятно, не застрахован от падения на голову метеорита. А в США именно это и произошло: длительное и нерегулируемое накопление серьезных экономических проблем оказалось равнозначным заложенной под фундамент системы бомбе. У нас ситуация принципиально иная. И задача другая – обеспечение ипотечного рынка долгосрочными средствами. Общими усилиями государство и бизнес должны добиться реализации этой задачи в кратчайшие сроки.
ПО СУБСИДИРУЕМОЙ ИПОТЕКЕ У НАС НЕТ НИ ОДНОГО ДЕФОЛТА
Андрей Купцов
Вице-президент ОАО «Транскредитбанк»
Андрей Анатольевич Купцов родился 27 октября 1966 г. В 1988 г. окончил Высшую школу КГБ СССР по специальности «Прикладная математика», в 2002 г. – Финансовую академию при Правительстве РФ по специальности «Финансовый менеджмент». С 1988 по 1997 г. работал в Федеральном агентстве правительственной связи и информации (ФАПСИ). В 1997–1998 г. перешел на работу в АКБ «ДиалогБанк». В 1998–2001 гг. работал в Банке Москвы, последняя должность – начальник Управления пластиковых карт. В августе 2002 г. перешел на работу в ОАО «ТрансКредитБанк» на должность директора Департамента розничного бизнеса. В мае 2004 г. назначен на должность вице-президента. Является членом правления банка. Женат, двое детей. Хобби – нумизматика, путешествия.
ТрансКредитБанк предоставил первые ипотечные кредиты в 2005 г. сотрудникам Московской железной дороги. В течение трех последующих лет ипотечный портфель банка постоянно рос и по состоянию на 1 октября 2008 г. превысил $1 млрд. По объемным показателям мы уверенно входим в десятку крупнейших ипотечных банков России. Но при этом ТрансКредитБанк не является специализированным ипотечным банком. Мы рассматриваем этот вид кредитования как одно из многих направлений нашего бизнеса.
Вице-президент ОАО «Транскредитбанк»
Андрей Анатольевич Купцов родился 27 октября 1966 г. В 1988 г. окончил Высшую школу КГБ СССР по специальности «Прикладная математика», в 2002 г. – Финансовую академию при Правительстве РФ по специальности «Финансовый менеджмент». С 1988 по 1997 г. работал в Федеральном агентстве правительственной связи и информации (ФАПСИ). В 1997–1998 г. перешел на работу в АКБ «ДиалогБанк». В 1998–2001 гг. работал в Банке Москвы, последняя должность – начальник Управления пластиковых карт. В августе 2002 г. перешел на работу в ОАО «ТрансКредитБанк» на должность директора Департамента розничного бизнеса. В мае 2004 г. назначен на должность вице-президента. Является членом правления банка. Женат, двое детей. Хобби – нумизматика, путешествия.
ТрансКредитБанк предоставил первые ипотечные кредиты в 2005 г. сотрудникам Московской железной дороги. В течение трех последующих лет ипотечный портфель банка постоянно рос и по состоянию на 1 октября 2008 г. превысил $1 млрд. По объемным показателям мы уверенно входим в десятку крупнейших ипотечных банков России. Но при этом ТрансКредитБанк не является специализированным ипотечным банком. Мы рассматриваем этот вид кредитования как одно из многих направлений нашего бизнеса.
Социальный аспект
Примерно 92–93 % объема портфеля ипотечных кредитов ТрансКредитБанка – это кредиты, выданные по специальным социальным программам сотрудникам наших корпоративных клиентов (остальные 7–8 % – это кредиты клиентам «со стороны», предоставленные преимущественно в последние полтора года).
Согласно типовым условиям корпоративных программ, для работника компании, имеющего право на получение социального кредита, его стоимость составляет разницу между ставкой рефинансирования Центробанка и кредитной ставкой банка. Ставку рефинансирования Центробанка возмещает предприятие-работодатель. Понятно, что с учетом специфики данного продукта банк не может установить высокие ставки кредитования – необходимо сделать ипотеку доступной для максимально широкого круга заемщиков.
Первым помощь в получении ипотечных кредитов в ТрансКредитБанке по льготным ставкам своим работникам начало предоставлять ОАО «Российские железные дороги» (РЖД) – наш основной акционер и самый крупный клиент. Позже к железнодорожникам присоединились другие крупные корпоративные клиенты – предприятия транспортной отрасли, машиностроения, металлургии и энергетики. Но и сейчас самая большая доля ипотечного портфеля – около 60–70 % сохраняется за ОАО «РЖД». Необходимо отметить, что в этом очень большая заслуга самой компании. Они были первыми, кто разработал и принял все необходимые решения по запуску механизма субсидированной ипотеки еще задолго до того, как Президент России Дмитрий Медведев летом 2008 г. призвал крупный бизнес в рамках решения жилищной проблемы взять на себя социальную нагрузку путем субсидирования своим работникам процентных ставок по ипотеке.
Всего к настоящему времени ТрансКредитБанк выдал уже около 13 тыс. кредитов с субсидированной ставкой. Начали мы с конечной ставки для получателя кредита в 2 % годовых, к середине 2008 г. из-за ситуации на финансовых рынках она немного подросла, однако все равно остается в четыре-пять раз ниже, чем типовые рыночные ставки по ипотечным кредитам.
Необходимо отметить, что сейчас ОАО «РЖД» предоставляет субсидию не всем своим работникам. В компании трудится более 1 млн человек, а на субсидии по процентной ставке могут рассчитывать пока только очередники, не получавшие жилье ранее. Речь идет по разным оценкам о 40–50 тыс. сотрудников. Это, в общем-то, немного для такой корпорации, особенно с учетом истории вопроса. Министерство путей сообщения СССР (а потом России) финансировало и само осуществляло строительство жилья с целью сделать его дешевле для своих сотрудников. Затем квартиры предоставлялись железнодорожникам с оплатой в рассрочку. Сейчас значительная часть расходов по приобретению жилья легла на самих сотрудников компании. Но тем, кто не в состоянии купить его по рыночным ценам и является очередником, ОАО «РЖД» субсидирует ипотеку. При этом выгоду получает не только работник, но и сама компания – появляется возможность поддержать и «закрепить» на рабочем месте ценных кадровых сотрудников.
По социальным кредитам для железнодорожников существует ряд ограничений. ОАО «РЖД» субсидирует кредиты на срок не более десяти лет и только по социальным нормам жилья. То есть, если работнику захочется приобрести 80 кв. м, а по социальным нормам ему полагается только 65, компания будет компенсировать кредитную ставку только на 65 кв. м, а на остальные 15 работнику придется брать кредит на обычных рыночных условиях.
В 2007 г. на пике падения ставок возможный максимальный размер социального кредита в ТрансКредитБанке достиг 100 % стоимости жилья. Правда, такой кредит без первоначального взноса можно было получить только при покупке квартир на первичном рынке недвижимости и у тех строительных компаний, заказчиком строительства для которых выступает ОАО «РЖД» или его дочерние структуры. Последнее обстоятельство, собственно, и позволяет ОАО «РЖД» обеспечить своим сотрудникам возможность приобрести жилье по ценам ниже рыночных. Оно же определяет тот факт, что большинство субсидируемого жилья приобретается железнодорожниками на первичном рынке недвижимости (строящееся жилье). Ипотеку на вторичном рынке ОАО «РЖД» также субсидирует, но в гораздо меньших объемах.
Итогом трехлетнего участия ТрансКредитБанка в ипотечной программе ОАО «РЖД» стал портфель субсидируемых кредитов работникам компании на сумму свыше 15 млрд рублей. При этом мы не единственный банк, который участвует в данной программе и никаких особых преференций, кроме желания работать, у нас не было и нет. В перечне уполномоченных ОАО «РЖД» банков по программе социальной ипотеки есть Газпромбанк, банк «Возрождение» и ряд других уважаемых кредитных организаций.
Что касается развития ипотеки «на улицу», то она предлагается клиентам ТрансКредитБанка с 2007 г. как один из традиционных рыночных инструментов в общей линейке банковских продуктов. ТрансКредитБанк – серьезный участник рынка розничных банковских услуг, у нас обслуживается более 2 млн физических лиц, и мы считаем, что обязаны предоставлять своим клиентам максимально широкий набор банковских продуктов.
Главной же задачей, повторюсь, в последние три года было развивать социальную ипотеку для наших крупных корпоративных клиентов, помогать обеспечивать жильем как можно большее число их сотрудников.
Согласно типовым условиям корпоративных программ, для работника компании, имеющего право на получение социального кредита, его стоимость составляет разницу между ставкой рефинансирования Центробанка и кредитной ставкой банка. Ставку рефинансирования Центробанка возмещает предприятие-работодатель. Понятно, что с учетом специфики данного продукта банк не может установить высокие ставки кредитования – необходимо сделать ипотеку доступной для максимально широкого круга заемщиков.
Первым помощь в получении ипотечных кредитов в ТрансКредитБанке по льготным ставкам своим работникам начало предоставлять ОАО «Российские железные дороги» (РЖД) – наш основной акционер и самый крупный клиент. Позже к железнодорожникам присоединились другие крупные корпоративные клиенты – предприятия транспортной отрасли, машиностроения, металлургии и энергетики. Но и сейчас самая большая доля ипотечного портфеля – около 60–70 % сохраняется за ОАО «РЖД». Необходимо отметить, что в этом очень большая заслуга самой компании. Они были первыми, кто разработал и принял все необходимые решения по запуску механизма субсидированной ипотеки еще задолго до того, как Президент России Дмитрий Медведев летом 2008 г. призвал крупный бизнес в рамках решения жилищной проблемы взять на себя социальную нагрузку путем субсидирования своим работникам процентных ставок по ипотеке.
Всего к настоящему времени ТрансКредитБанк выдал уже около 13 тыс. кредитов с субсидированной ставкой. Начали мы с конечной ставки для получателя кредита в 2 % годовых, к середине 2008 г. из-за ситуации на финансовых рынках она немного подросла, однако все равно остается в четыре-пять раз ниже, чем типовые рыночные ставки по ипотечным кредитам.
Необходимо отметить, что сейчас ОАО «РЖД» предоставляет субсидию не всем своим работникам. В компании трудится более 1 млн человек, а на субсидии по процентной ставке могут рассчитывать пока только очередники, не получавшие жилье ранее. Речь идет по разным оценкам о 40–50 тыс. сотрудников. Это, в общем-то, немного для такой корпорации, особенно с учетом истории вопроса. Министерство путей сообщения СССР (а потом России) финансировало и само осуществляло строительство жилья с целью сделать его дешевле для своих сотрудников. Затем квартиры предоставлялись железнодорожникам с оплатой в рассрочку. Сейчас значительная часть расходов по приобретению жилья легла на самих сотрудников компании. Но тем, кто не в состоянии купить его по рыночным ценам и является очередником, ОАО «РЖД» субсидирует ипотеку. При этом выгоду получает не только работник, но и сама компания – появляется возможность поддержать и «закрепить» на рабочем месте ценных кадровых сотрудников.
По социальным кредитам для железнодорожников существует ряд ограничений. ОАО «РЖД» субсидирует кредиты на срок не более десяти лет и только по социальным нормам жилья. То есть, если работнику захочется приобрести 80 кв. м, а по социальным нормам ему полагается только 65, компания будет компенсировать кредитную ставку только на 65 кв. м, а на остальные 15 работнику придется брать кредит на обычных рыночных условиях.
В 2007 г. на пике падения ставок возможный максимальный размер социального кредита в ТрансКредитБанке достиг 100 % стоимости жилья. Правда, такой кредит без первоначального взноса можно было получить только при покупке квартир на первичном рынке недвижимости и у тех строительных компаний, заказчиком строительства для которых выступает ОАО «РЖД» или его дочерние структуры. Последнее обстоятельство, собственно, и позволяет ОАО «РЖД» обеспечить своим сотрудникам возможность приобрести жилье по ценам ниже рыночных. Оно же определяет тот факт, что большинство субсидируемого жилья приобретается железнодорожниками на первичном рынке недвижимости (строящееся жилье). Ипотеку на вторичном рынке ОАО «РЖД» также субсидирует, но в гораздо меньших объемах.
Итогом трехлетнего участия ТрансКредитБанка в ипотечной программе ОАО «РЖД» стал портфель субсидируемых кредитов работникам компании на сумму свыше 15 млрд рублей. При этом мы не единственный банк, который участвует в данной программе и никаких особых преференций, кроме желания работать, у нас не было и нет. В перечне уполномоченных ОАО «РЖД» банков по программе социальной ипотеки есть Газпромбанк, банк «Возрождение» и ряд других уважаемых кредитных организаций.
Что касается развития ипотеки «на улицу», то она предлагается клиентам ТрансКредитБанка с 2007 г. как один из традиционных рыночных инструментов в общей линейке банковских продуктов. ТрансКредитБанк – серьезный участник рынка розничных банковских услуг, у нас обслуживается более 2 млн физических лиц, и мы считаем, что обязаны предоставлять своим клиентам максимально широкий набор банковских продуктов.
Главной же задачей, повторюсь, в последние три года было развивать социальную ипотеку для наших крупных корпоративных клиентов, помогать обеспечивать жильем как можно большее число их сотрудников.
Особенности корпоративной ипотеки
Корпоративная ипотека, безусловно, создает некоторый комфорт для банка. У нас на обслуживании корпоративные счета, зарплатные банковские карты. Все это позволяет отслеживать платежеспособность заемщиков в постоянном режиме. За три года ОАО «РЖД» ни разу не допустило невыполнения или просрочки своих обязательств по субсидированию процентных ставок, а клиенты-заемщики – неплатежей по кредитам. По субсидируемой ипотеке ни одного дефолтного заемщика у нас нет. Ни один коммерческий банк, а также государственная корпорация АИЖК не могут похвастаться таким качеством ипотечного портфеля. При этом необходимо отметить, что АИЖК ставит перед собой цели по максимальному увеличению объемов выданной ипотеки, поэтому ее ипотечный портфель в принципе не может быть наилучшего качества.