Страница:
Проведенное исследование позволило сделать вывод, что процедура государственной регистрации прав является наиболее универсальной и всеобъемлющей по сравнению с государственной регистрацией сделок. Регистрация права собственности делает излишней государственную регистрацию сделок, влекущих отчуждение объектов недвижимости.
Государственная регистрация и форма сделки. Одним из теоретических и практических вопросов остается вопрос о соотношении государственной регистрации и формы сделки. Для этого необходимо обратиться к положениям законодательства о моменте заключения сделок и последствиях несоблюдения требований о государственной регистрации.
Нормы, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров по-разному определяют последствия несоблюдения требования о государственной регистрации.
В одних случаях, применительно к конкретному виду договоров, устанавливается, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации, а несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (например, ст. 560 ГК РФ – договор продажи предприятия). Однако договоры, не прошедшие государственную регистрацию, являются незаключенными и, вследствие этого, не могут быть признаны недействительными.
В других случаях, когда закон говорит о необходимости государственной регистрации сделки, а договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ – договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), он не устанавливает, что несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки. Следовательно, подобные сделки являются действительными лишь в случае, если законом не установлено, что соответствующий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. В противном случае сделка не является заключенной, и, соответственно, не может быть признана недействительной.
В третьих случаях закон содержит лишь требование о государственной регистрации сделки, не связывая в той же норме момент заключения договора с моментом его регистрации и не определяя последствия несоблюдения требования о регистрации (ст. 574 ГК РФ – договор дарения, ст. 584 ГК РФ – договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты). В данном случае к сделке будет применяться общее правило, установленное п. 3 ст. 433 ГК РФ; только в первых двух случаях положения п. 3 ст. 433 ГК РФ будут дублироваться в нормах о конкретных видах сделок.
Таким образом, в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как в рассмотренных выше трех случаях ГК РФ указывает на недействительность сделок, которые еще не заключены.
Поэтому незаключенной, а не недействительной признается сделка при отсутствии регистрации, если иное не установлено законом.
В четвертых случаях ГК РФ содержит нормы, прямо предусматривающие недействительность договора вследствие несоблюдения формы договора или нарушения требования о государственной регистрации (п. 4 ст. 339 ГК РФ – договора об ипотеке, п. 3 ст. 1017 ГК РФ – передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления имуществом). В данных случаях к сделке будут применяться последствия в виде признания ее недействительной (в частности, ничтожной) в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ.
О. Романов отмечает, что в ряде случаев действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки ставится в зависимость от соблюдения требований о регистрации.[39]
Пункт 1 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что «несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, – требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной». Неоднозначное толкование данной нормы обусловлено неудачным построением фразы, поскольку непонятно, к каким ситуациям следует отнести слова «в установленных законом случаях»: когда в законе содержится требование о государственной регистрации или когда законом предусмотрена ничтожность сделок вследствие несоблюдения требования о регистрации?
Если рассматривать вариант, когда в законе содержится требование о государственной регистрации, то из него следует, что любая сделка, в отношении которой закон установил требование о государственной регистрации и оно не было соблюдено, считается ничтожной. Однако в таком случае это противоречило бы норме, в соответствии с которой государственная регистрация является условием признания сделок заключенными.
Если же рассмотреть другой вариант, то можно сделать вывод о ничтожности только определенных видов сделок, в отношении которых не соблюдено требование о государственной регистрации, вследствие чего они являются ничтожными в соответствии с законом.
Представляется, что правильным вариантом толкования является второй вариант, когда закон определяет последствия в виде ничтожности сделок, для которых прямо предусмотрены последствия в виде их ничтожности при отсутствии государственной регистрации. А к договорам, подлежащим государственной регистрации и считающимся заключенными с момента государственной регистрации, будет применяться п. 3 ст. 433 ГК РФ. В связи с этим положения п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ следует рассматривать не как противоречащие друг другу, а как дополняющие друг друга нормы.
Следует согласиться с позицией В.А. Белова, который, также отметив различные варианты толкования п. 1 ст. 165 ГК РФ, высказался в пользу второго варианта, считая, что это толкование объясняет, почему законодатель в одних статьях об определенных видах сделок прямо говорит об их ничтожности в случае несоблюдения требования о государственной регистрации, а в других – нет[40]. Кроме того, если бы первый вариант толкования был правильным, то построение фразы выглядело бы по-другому и слова «в случаях, установленных законом» относились бы не только к требованию о государственной регистрации, но и к нотариальному удостоверению сделок.
Таким образом, для одних сделок государственная регистрация в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ имеет конститутивное значение, т. е. является необходимым условием признания договора заключенным, для других же сделок государственная регистрация – условие их действительности.
Как отмечает Е.С. Болтанова, на практике, а нередко и в юридической литературе не всегда проводится различие между регистрацией договора, имеющей конститутивное значение, и регистрацией, являющейся условием действительности договора.[41]
Е.И. Афонина, судья Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, анализируя рассмотренные дела, связанные с несоблюдением требований о государственной регистрации, приходит к выводу, что в судебной практике отсутствует четко сформировавшаяся позиция по вопросу, в каких случаях подлежат применению нормы п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, и обращается к комментариям ученых по данной тематике. Научное толкование п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, позволяющее рассматривать их как дополняющие друг друга нормы, по ее мнению, представляется правильным, поскольку решает вопрос о том, какая из общих норм подлежит применению в случае, если последствия неосуществления государственной регистрации сделки прямо не указаны в законе, а также позволяет сделать вывод, что отсутствие государственной регистрации договоров, в которых не предусмотрено прямое последствие в виде недействительности либо незаключенности, влечет признание указанных договоров незаключенными на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ.[42]
Необходимость четкого разграничения недействительных и незаключенных сделок имеет важное практическое значение и обосновывается наступающими последствиями – в первом случае применяются специальные правила о последствиях, установленные гражданским законодательством для отдельных видов недействительных сделок, а во втором случае возникают обязательства из неосновательного обогащения.
Для определения последствий недействительных и незаключенных сделок следует, в частности, проанализировать значение нормы п. 3 ст. 165 ГК РФ. Для этого необходимо ответить на вопрос, к каким видам сделок могут быть применены нормы п. 3 ст. 165 ГК РФ – к недействительным сделкам, к незаключенным или же к тем и другим.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Представляется, что требование о государственной регистрации сделки вправе заявить добросовестная сторона по недействительной сделке и договору, который не считается заключенным, по следующим основаниям. Законодатель в п. 3 ст. 165 ГК РФ не определил, что суд вправе по требованию стороны признать сделку действительной (как это предусмотрено в п. 2 той же статьи при уклонении одной из сторон от нотариального удостоверения полностью или частично исполненной другой стороной сделки) или заключенной, а устанавливает, что суд вправе вынести решение о регистрации сделки. Тем самым формулировка п. 3 позволяет сделать вывод о распространении его положений как на недействительный, так и на незаключенный договор. Судебное решение о регистрации сделки является важным способом защиты интересов добросовестной стороны.
Судебно-арбитражная практика также исходит из того, что из буквального содержания п. 3 ст. 165 ГК РФ не следует, что он применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.[43]
Возможно, проблема определения границ действия п. 3 ст. 165 ГК РФ не возникла бы, если указанная норма не была бы расположена в ст. 165 ГК РФ, пункт 1 которой определяет, что несоблюдение требований о государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом, влечет недействительность сделки.
Представляется, что имеющаяся коллизия между нормами может быть разрешена в соответствии со смыслом ст. 165 ГК РФ о последствиях несоблюдения требований законодателя о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом.
Д.И. Мейер отмечал, что форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке «больше твердости и дает более ручательства за ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие».[44]
Исходя из буквального толкования ст. 165 ГК РФ, требование о государственной регистрации сделки не относится к форме сделки. Этой позиции придерживаются О. Козырь[45], Д. Закройщикова,[46]
Л. Андреева[47], С. Савкин[48], И. Матвеев[49], хотя ГК РСФСР 1964 г. содержал требования о регистрации в статьях «Форма договора купли-продажи жилого дома» и «Форма договора дарения».
Под формой сделки наука гражданского права понимает способ фиксации волеизъявления участников сделки.
Например, как отмечает Б.Д. Завидов, «применительно к совершению сделок госрегистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок».[50]
Таким образом, в дополнение к уже сделанным выводам, можно говорить о том, что акт государственной регистрации сделки представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, относящийся к надлежащему соблюдению требований законодательства.
Итак, именно с момента государственной регистрации законодательство в большинстве случаев связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество, т. е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, переходящие к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации (договора и (или) права). Только после регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества.
§1.2. Публичная достоверность государственной регистрации
Государственная регистрация и форма сделки. Одним из теоретических и практических вопросов остается вопрос о соотношении государственной регистрации и формы сделки. Для этого необходимо обратиться к положениям законодательства о моменте заключения сделок и последствиях несоблюдения требований о государственной регистрации.
Нормы, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров по-разному определяют последствия несоблюдения требования о государственной регистрации.
В одних случаях, применительно к конкретному виду договоров, устанавливается, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации, а несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (например, ст. 560 ГК РФ – договор продажи предприятия). Однако договоры, не прошедшие государственную регистрацию, являются незаключенными и, вследствие этого, не могут быть признаны недействительными.
В других случаях, когда закон говорит о необходимости государственной регистрации сделки, а договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ – договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), он не устанавливает, что несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки. Следовательно, подобные сделки являются действительными лишь в случае, если законом не установлено, что соответствующий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. В противном случае сделка не является заключенной, и, соответственно, не может быть признана недействительной.
В третьих случаях закон содержит лишь требование о государственной регистрации сделки, не связывая в той же норме момент заключения договора с моментом его регистрации и не определяя последствия несоблюдения требования о регистрации (ст. 574 ГК РФ – договор дарения, ст. 584 ГК РФ – договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты). В данном случае к сделке будет применяться общее правило, установленное п. 3 ст. 433 ГК РФ; только в первых двух случаях положения п. 3 ст. 433 ГК РФ будут дублироваться в нормах о конкретных видах сделок.
Таким образом, в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как в рассмотренных выше трех случаях ГК РФ указывает на недействительность сделок, которые еще не заключены.
Поэтому незаключенной, а не недействительной признается сделка при отсутствии регистрации, если иное не установлено законом.
В четвертых случаях ГК РФ содержит нормы, прямо предусматривающие недействительность договора вследствие несоблюдения формы договора или нарушения требования о государственной регистрации (п. 4 ст. 339 ГК РФ – договора об ипотеке, п. 3 ст. 1017 ГК РФ – передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления имуществом). В данных случаях к сделке будут применяться последствия в виде признания ее недействительной (в частности, ничтожной) в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ.
О. Романов отмечает, что в ряде случаев действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки ставится в зависимость от соблюдения требований о регистрации.[39]
Пункт 1 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что «несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, – требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной». Неоднозначное толкование данной нормы обусловлено неудачным построением фразы, поскольку непонятно, к каким ситуациям следует отнести слова «в установленных законом случаях»: когда в законе содержится требование о государственной регистрации или когда законом предусмотрена ничтожность сделок вследствие несоблюдения требования о регистрации?
Если рассматривать вариант, когда в законе содержится требование о государственной регистрации, то из него следует, что любая сделка, в отношении которой закон установил требование о государственной регистрации и оно не было соблюдено, считается ничтожной. Однако в таком случае это противоречило бы норме, в соответствии с которой государственная регистрация является условием признания сделок заключенными.
Если же рассмотреть другой вариант, то можно сделать вывод о ничтожности только определенных видов сделок, в отношении которых не соблюдено требование о государственной регистрации, вследствие чего они являются ничтожными в соответствии с законом.
Представляется, что правильным вариантом толкования является второй вариант, когда закон определяет последствия в виде ничтожности сделок, для которых прямо предусмотрены последствия в виде их ничтожности при отсутствии государственной регистрации. А к договорам, подлежащим государственной регистрации и считающимся заключенными с момента государственной регистрации, будет применяться п. 3 ст. 433 ГК РФ. В связи с этим положения п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ следует рассматривать не как противоречащие друг другу, а как дополняющие друг друга нормы.
Следует согласиться с позицией В.А. Белова, который, также отметив различные варианты толкования п. 1 ст. 165 ГК РФ, высказался в пользу второго варианта, считая, что это толкование объясняет, почему законодатель в одних статьях об определенных видах сделок прямо говорит об их ничтожности в случае несоблюдения требования о государственной регистрации, а в других – нет[40]. Кроме того, если бы первый вариант толкования был правильным, то построение фразы выглядело бы по-другому и слова «в случаях, установленных законом» относились бы не только к требованию о государственной регистрации, но и к нотариальному удостоверению сделок.
Таким образом, для одних сделок государственная регистрация в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ имеет конститутивное значение, т. е. является необходимым условием признания договора заключенным, для других же сделок государственная регистрация – условие их действительности.
Как отмечает Е.С. Болтанова, на практике, а нередко и в юридической литературе не всегда проводится различие между регистрацией договора, имеющей конститутивное значение, и регистрацией, являющейся условием действительности договора.[41]
Е.И. Афонина, судья Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, анализируя рассмотренные дела, связанные с несоблюдением требований о государственной регистрации, приходит к выводу, что в судебной практике отсутствует четко сформировавшаяся позиция по вопросу, в каких случаях подлежат применению нормы п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, и обращается к комментариям ученых по данной тематике. Научное толкование п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, позволяющее рассматривать их как дополняющие друг друга нормы, по ее мнению, представляется правильным, поскольку решает вопрос о том, какая из общих норм подлежит применению в случае, если последствия неосуществления государственной регистрации сделки прямо не указаны в законе, а также позволяет сделать вывод, что отсутствие государственной регистрации договоров, в которых не предусмотрено прямое последствие в виде недействительности либо незаключенности, влечет признание указанных договоров незаключенными на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ.[42]
Необходимость четкого разграничения недействительных и незаключенных сделок имеет важное практическое значение и обосновывается наступающими последствиями – в первом случае применяются специальные правила о последствиях, установленные гражданским законодательством для отдельных видов недействительных сделок, а во втором случае возникают обязательства из неосновательного обогащения.
Для определения последствий недействительных и незаключенных сделок следует, в частности, проанализировать значение нормы п. 3 ст. 165 ГК РФ. Для этого необходимо ответить на вопрос, к каким видам сделок могут быть применены нормы п. 3 ст. 165 ГК РФ – к недействительным сделкам, к незаключенным или же к тем и другим.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Представляется, что требование о государственной регистрации сделки вправе заявить добросовестная сторона по недействительной сделке и договору, который не считается заключенным, по следующим основаниям. Законодатель в п. 3 ст. 165 ГК РФ не определил, что суд вправе по требованию стороны признать сделку действительной (как это предусмотрено в п. 2 той же статьи при уклонении одной из сторон от нотариального удостоверения полностью или частично исполненной другой стороной сделки) или заключенной, а устанавливает, что суд вправе вынести решение о регистрации сделки. Тем самым формулировка п. 3 позволяет сделать вывод о распространении его положений как на недействительный, так и на незаключенный договор. Судебное решение о регистрации сделки является важным способом защиты интересов добросовестной стороны.
Судебно-арбитражная практика также исходит из того, что из буквального содержания п. 3 ст. 165 ГК РФ не следует, что он применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.[43]
Возможно, проблема определения границ действия п. 3 ст. 165 ГК РФ не возникла бы, если указанная норма не была бы расположена в ст. 165 ГК РФ, пункт 1 которой определяет, что несоблюдение требований о государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом, влечет недействительность сделки.
Представляется, что имеющаяся коллизия между нормами может быть разрешена в соответствии со смыслом ст. 165 ГК РФ о последствиях несоблюдения требований законодателя о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом.
Д.И. Мейер отмечал, что форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке «больше твердости и дает более ручательства за ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие».[44]
Исходя из буквального толкования ст. 165 ГК РФ, требование о государственной регистрации сделки не относится к форме сделки. Этой позиции придерживаются О. Козырь[45], Д. Закройщикова,[46]
Л. Андреева[47], С. Савкин[48], И. Матвеев[49], хотя ГК РСФСР 1964 г. содержал требования о регистрации в статьях «Форма договора купли-продажи жилого дома» и «Форма договора дарения».
Под формой сделки наука гражданского права понимает способ фиксации волеизъявления участников сделки.
Например, как отмечает Б.Д. Завидов, «применительно к совершению сделок госрегистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок».[50]
Таким образом, в дополнение к уже сделанным выводам, можно говорить о том, что акт государственной регистрации сделки представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, относящийся к надлежащему соблюдению требований законодательства.
Итак, именно с момента государственной регистрации законодательство в большинстве случаев связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество, т. е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, переходящие к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации (договора и (или) права). Только после регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества.
§1.2. Публичная достоверность государственной регистрации
Вопрос о публичной достоверности реестра недвижимости непосредственно связан с проблемой защиты добросовестных приобретателей, точнее, с признанием их собственниками имущества, приобретенного у неуправомоченных отчуждателей. О том, какое огромное социальное значение приобрела в последнее время рассматриваемая проблема, свидетельствуют многочисленные публикации на эту тему в юридической литературе, а также тот факт, что вопрос о защите добросовестных приобретателей был поставлен перед Конституционным Судом РФ. Однако проблема до сих пор не решена на законодательном уровне.
По нашему мнению, добросовестных приобретателей нужно признавать собственниками имущества, приобретенного ими у неуправомоченных лиц. Этого требует динамичный имущественный оборот. Именно он заставил законодателей многих стран мира ограничить виндикацию в пользу добросовестных приобретателей и признать их собственниками спорного имущества. Ограничивать виндикацию в отношении добросовестного приобретателя и не признавать его собственником вряд ли разумно. Это ведет лишь к неопределенности положения реального обладателя права на вещь, оказавшуюся во владении добросовестного приобретателя.
Формальный собственник, хотя и может распоряжаться вещью юридически, фактически не в состоянии исполнять распорядительные сделки, не имея возможности на деле передавать другим лицам владение вещью. Добросовестный приобретатель фактически господствует над вещью, эксплуатирует ее в своих интересах, однако он испытывает затруднения при совершении актов распоряжения вещью, потому что формально он – не собственник.
Такое положение крайне неудобно для имущественного оборота, и вряд ли необходимо мириться с ним в ожидании того момента, когда добросовестный приобретатель станет собственником в силу приобретательной давности. Некоторые авторы придерживаются противоположной точки зрения. Однако уместно спросить, зачем ждать пять или пятнадцать лет, когда ясно, что имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, а его воля стать собственником уже выражена в сделке, в силу которой он приобрел спорное имущество (этот вопрос останется в силе и в случае сокращения срока приобретательной давности для подобных случаев).
Нельзя сказать, что в данной сфере баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя установлен. О каком балансе можно говорить, если собственник является таковым только формально, а добросовестный приобретатель, хотя и несобственник, через определенный срок неизбежно превратится в собственника? Рассчитывать на то, что добросовестный приобретатель добровольно возвратит владение имуществом, вряд ли стоит.
В статье 302 ГК РФ указывается, в каких случаях собственник не может виндицировать вещь у добросовестного приобретателя, но ничего не говорится о титуле, закрепляемом за добросовестным приобретателем. И это неудивительно, так как данная статья, как и глава 20 ГК РФ в целом, регулирует отношения по защите вещных прав. Здесь просто не могут содержаться нормы о титуле лица, в отношении которого собственник (или иной владелец) не в состоянии применить меры защиты (прежде всего виндикационное требование).
Для признания добросовестного приобретателя собственником имущества, приобретенного у неуправомоченного лица, необходимы особые правила, помещенные в ГК РФ. Причем они должны учитывать коренное различие в режиме оборота движимого и недвижимого имущества. В связи с этим набор фактов, которые образуют фактический состав добросовестного приобретения имущества, будет несколько отличаться в зависимости от того, о каком имуществе идет речь – движимом или недвижимом.
В первую очередь следует сказать о тех фактах, которые лежат в основе возникновения права собственности добросовестного приобретателя на любое имущество. Во-первых, имущество должно быть приобретено в силу сделки, а не по какому-либо иному правовому основанию. Единственным пороком этой сделки является то, что отчуждатель не имел права отчуждать вещь. Во-вторых, сделка по приобретению должна иметь возмездный характер. В-третьих, приобретатель должен быть добросовестным, т. е. не знать в момент совершения сделки о том, что его контрагент неуправомочен отчуждать имущество.
Остальные факты определяются в зависимости от вида имущества. Различие в фактическом составе приобретения движимого и недвижимого имущества существует лишь по той причине, что с недавних пор недвижимость в нашей стране стала наконец-то обращаться по записям.
Движимое имущество переходит от одного лица к другому посредством передачи владения. Несмотря на то, что наш закон не устанавливает презумпции права собственности владельца движимой вещи, как принято в некоторых иностранных законодательствах (см., например, §1006 Германского гражданского уложения), принадлежность движимой вещи и у нас распознается на практике по факту владения ею (это объективное положение вещей). Принадлежность недвижимой вещи определяется наличием соответствующей записи в реестре. Поэтому в первом случае приобретатель в отношениях с контрагентом-отчуждателем принимает во внимание прежде всего факт его владения вещью, а во втором – факт записи на имя последнего. Движимое имущество переходит в собственность, как правило, посредством передачи, а недвижимое – в результате записи в реестре, поэтому переход недвижимого имущества во владение приобретателя не имеет такого значения, как для движимого.
В связи с этим фактический состав добросовестного приобретения права собственности на движимую вещь должен включать в себя факт выбытия вещи из владения лица, управомоченного на владение, т. е. собственника или лица, которому она была передана собственником (но непременно по воле первого или последнего), и факт владения на стороне приобретателя. Этот последний факт является завершающим в формировании фактического состава приобретения движимой вещи в собственность. Его включение в фактический состав основано на том, что именно с передачей приобретателю владения вещью закон связывает возникновение права собственности у последнего в обычной ситуации (п. 1 ст. 223 ГК РФ).
Фактический состав добросовестного приобретения недвижимого имущества должен включать в себя запись в реестре, которая на момент совершения сделки указывала бы на то, что отчуждатель являлся собственником недвижимого имущества, и запись, произведенную в пользу нового собственника (добросовестного приобретателя). Здесь запись на имя приобретателя является фактом, который завершает формирование фактического состава приобретения недвижимости. Именно к моменту записи закон (п. 2 ст. 223 ГК РФ) приурочивает возникновение права собственности приобретателя недвижимого имущества.
Повторим, что в случае с недвижимостью переход владения ею к приобретателю не имеет никакого значения. Завершающим фактом данного состава является совершение записи приобретателем на свое имя в реестре. Поэтому, в частности, добросовестный приобретатель дома станет его собственником, только если совершит запись на свое имя (конечно, при наличии других фактов фактического состава приобретения недвижимости), а получил ли он ключи от дома или иным образом стал его владельцем – в данной ситуации неважно. В советское время (и позднее, до создания Единого государственного реестра прав на недвижимость), когда не было нормальной категории недвижимости, в указанном примере у добросовестного приобретателя нельзя было бы истребовать дом, только если отчуждатель успел передать приобретателю владение домом.
Как известно, ВАС РФ признал на примере недвижимости возможность добросовестного приобретения имущества в собственность, ссылаясь при этом на ст. 302 ГК РФ. Почему высшая судебная инстанция, признавая добросовестного приобретателя собственником, опиралась в своем мнении на ст. 302 ГК РФ? Полагаем, данный судебный орган сделал это по той же причине, по которой в советских и современных учебниках по гражданскому праву вопрос о возникновении права собственности на стороне добросовестного приобретателя поднимается именно в связи с виндикацией: в законе, начиная с Гражданского кодекса 1964 г., просто не было и нет другой статьи, на которую можно было бы опереться в отсутствие прямой нормы (напомним, что Гражданский кодекс 1922 г. содержал соответствующую норму).
Мы уже указывали на некорректность применения ст. 302 ГК РФ при решении вопроса о признании добросовестного приобретателя собственником. Но если ее использование в отношении движимого имущества еще допустимо (ведь другой подходящей статьи нет), то в случае с недвижимым имуществом – вряд ли. Статья 302 ГК РФ имеет в виду определенный порядок выбытия вещи из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником, а также учитывает, что к моменту предъявления виндикационного иска приобретатель уже стал владельцем вещи. Повторим, что для недвижимости важное значение имеют не эти факты, а факт записи на имя отчуждателя и совершение приобретателем записи на свое имя.
Кроме того, использование ст. 302 ГК РФ может создать мнение о том, что для возникновения права собственности необходим, помимо прочих условий, виндикационный процесс (отказ в иске), а это нельзя признать правильным. Судебное решение об отказе в виндикационном иске не является обязательным условием возникновения права собственности, хотя этим не исключается судебная проверка при предъявлении соответствующих требований (в том числе виндикационного) в случае необходимости (если есть возможность доказать отсутствие хотя бы одного факта из тех, что входят в фактический состав возникновения права собственности приобретателя).
По нашему мнению, добросовестных приобретателей нужно признавать собственниками имущества, приобретенного ими у неуправомоченных лиц. Этого требует динамичный имущественный оборот. Именно он заставил законодателей многих стран мира ограничить виндикацию в пользу добросовестных приобретателей и признать их собственниками спорного имущества. Ограничивать виндикацию в отношении добросовестного приобретателя и не признавать его собственником вряд ли разумно. Это ведет лишь к неопределенности положения реального обладателя права на вещь, оказавшуюся во владении добросовестного приобретателя.
Формальный собственник, хотя и может распоряжаться вещью юридически, фактически не в состоянии исполнять распорядительные сделки, не имея возможности на деле передавать другим лицам владение вещью. Добросовестный приобретатель фактически господствует над вещью, эксплуатирует ее в своих интересах, однако он испытывает затруднения при совершении актов распоряжения вещью, потому что формально он – не собственник.
Такое положение крайне неудобно для имущественного оборота, и вряд ли необходимо мириться с ним в ожидании того момента, когда добросовестный приобретатель станет собственником в силу приобретательной давности. Некоторые авторы придерживаются противоположной точки зрения. Однако уместно спросить, зачем ждать пять или пятнадцать лет, когда ясно, что имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, а его воля стать собственником уже выражена в сделке, в силу которой он приобрел спорное имущество (этот вопрос останется в силе и в случае сокращения срока приобретательной давности для подобных случаев).
Нельзя сказать, что в данной сфере баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя установлен. О каком балансе можно говорить, если собственник является таковым только формально, а добросовестный приобретатель, хотя и несобственник, через определенный срок неизбежно превратится в собственника? Рассчитывать на то, что добросовестный приобретатель добровольно возвратит владение имуществом, вряд ли стоит.
В статье 302 ГК РФ указывается, в каких случаях собственник не может виндицировать вещь у добросовестного приобретателя, но ничего не говорится о титуле, закрепляемом за добросовестным приобретателем. И это неудивительно, так как данная статья, как и глава 20 ГК РФ в целом, регулирует отношения по защите вещных прав. Здесь просто не могут содержаться нормы о титуле лица, в отношении которого собственник (или иной владелец) не в состоянии применить меры защиты (прежде всего виндикационное требование).
Для признания добросовестного приобретателя собственником имущества, приобретенного у неуправомоченного лица, необходимы особые правила, помещенные в ГК РФ. Причем они должны учитывать коренное различие в режиме оборота движимого и недвижимого имущества. В связи с этим набор фактов, которые образуют фактический состав добросовестного приобретения имущества, будет несколько отличаться в зависимости от того, о каком имуществе идет речь – движимом или недвижимом.
В первую очередь следует сказать о тех фактах, которые лежат в основе возникновения права собственности добросовестного приобретателя на любое имущество. Во-первых, имущество должно быть приобретено в силу сделки, а не по какому-либо иному правовому основанию. Единственным пороком этой сделки является то, что отчуждатель не имел права отчуждать вещь. Во-вторых, сделка по приобретению должна иметь возмездный характер. В-третьих, приобретатель должен быть добросовестным, т. е. не знать в момент совершения сделки о том, что его контрагент неуправомочен отчуждать имущество.
Остальные факты определяются в зависимости от вида имущества. Различие в фактическом составе приобретения движимого и недвижимого имущества существует лишь по той причине, что с недавних пор недвижимость в нашей стране стала наконец-то обращаться по записям.
Движимое имущество переходит от одного лица к другому посредством передачи владения. Несмотря на то, что наш закон не устанавливает презумпции права собственности владельца движимой вещи, как принято в некоторых иностранных законодательствах (см., например, §1006 Германского гражданского уложения), принадлежность движимой вещи и у нас распознается на практике по факту владения ею (это объективное положение вещей). Принадлежность недвижимой вещи определяется наличием соответствующей записи в реестре. Поэтому в первом случае приобретатель в отношениях с контрагентом-отчуждателем принимает во внимание прежде всего факт его владения вещью, а во втором – факт записи на имя последнего. Движимое имущество переходит в собственность, как правило, посредством передачи, а недвижимое – в результате записи в реестре, поэтому переход недвижимого имущества во владение приобретателя не имеет такого значения, как для движимого.
В связи с этим фактический состав добросовестного приобретения права собственности на движимую вещь должен включать в себя факт выбытия вещи из владения лица, управомоченного на владение, т. е. собственника или лица, которому она была передана собственником (но непременно по воле первого или последнего), и факт владения на стороне приобретателя. Этот последний факт является завершающим в формировании фактического состава приобретения движимой вещи в собственность. Его включение в фактический состав основано на том, что именно с передачей приобретателю владения вещью закон связывает возникновение права собственности у последнего в обычной ситуации (п. 1 ст. 223 ГК РФ).
Фактический состав добросовестного приобретения недвижимого имущества должен включать в себя запись в реестре, которая на момент совершения сделки указывала бы на то, что отчуждатель являлся собственником недвижимого имущества, и запись, произведенную в пользу нового собственника (добросовестного приобретателя). Здесь запись на имя приобретателя является фактом, который завершает формирование фактического состава приобретения недвижимости. Именно к моменту записи закон (п. 2 ст. 223 ГК РФ) приурочивает возникновение права собственности приобретателя недвижимого имущества.
Повторим, что в случае с недвижимостью переход владения ею к приобретателю не имеет никакого значения. Завершающим фактом данного состава является совершение записи приобретателем на свое имя в реестре. Поэтому, в частности, добросовестный приобретатель дома станет его собственником, только если совершит запись на свое имя (конечно, при наличии других фактов фактического состава приобретения недвижимости), а получил ли он ключи от дома или иным образом стал его владельцем – в данной ситуации неважно. В советское время (и позднее, до создания Единого государственного реестра прав на недвижимость), когда не было нормальной категории недвижимости, в указанном примере у добросовестного приобретателя нельзя было бы истребовать дом, только если отчуждатель успел передать приобретателю владение домом.
Как известно, ВАС РФ признал на примере недвижимости возможность добросовестного приобретения имущества в собственность, ссылаясь при этом на ст. 302 ГК РФ. Почему высшая судебная инстанция, признавая добросовестного приобретателя собственником, опиралась в своем мнении на ст. 302 ГК РФ? Полагаем, данный судебный орган сделал это по той же причине, по которой в советских и современных учебниках по гражданскому праву вопрос о возникновении права собственности на стороне добросовестного приобретателя поднимается именно в связи с виндикацией: в законе, начиная с Гражданского кодекса 1964 г., просто не было и нет другой статьи, на которую можно было бы опереться в отсутствие прямой нормы (напомним, что Гражданский кодекс 1922 г. содержал соответствующую норму).
Мы уже указывали на некорректность применения ст. 302 ГК РФ при решении вопроса о признании добросовестного приобретателя собственником. Но если ее использование в отношении движимого имущества еще допустимо (ведь другой подходящей статьи нет), то в случае с недвижимым имуществом – вряд ли. Статья 302 ГК РФ имеет в виду определенный порядок выбытия вещи из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником, а также учитывает, что к моменту предъявления виндикационного иска приобретатель уже стал владельцем вещи. Повторим, что для недвижимости важное значение имеют не эти факты, а факт записи на имя отчуждателя и совершение приобретателем записи на свое имя.
Кроме того, использование ст. 302 ГК РФ может создать мнение о том, что для возникновения права собственности необходим, помимо прочих условий, виндикационный процесс (отказ в иске), а это нельзя признать правильным. Судебное решение об отказе в виндикационном иске не является обязательным условием возникновения права собственности, хотя этим не исключается судебная проверка при предъявлении соответствующих требований (в том числе виндикационного) в случае необходимости (если есть возможность доказать отсутствие хотя бы одного факта из тех, что входят в фактический состав возникновения права собственности приобретателя).