Страница:
Согласно ст. 14 Закона о государственной регистрации проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об участии в долевом строительстве) юридическому лицу, независимо от его организационно-правовой формы, или индивидуальному предпринимателю, которые вправе заключать договора об участии в долевом строительстве, должны иметь в собственности или на праве аренды земельный участок. Он предоставляется указанным лицам для проектирования и дальнейшего строительства многоквартирного дома и должен использоваться для указанных целей (для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство).
Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости возникает у застройщика только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и, что важно в рамках рассматриваемого вопроса, государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.
Государственная регистрация прав на землю застройщика осуществляется в соответствии с Законом о государственной регистрации.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения прав на недвижимое имущество, в том числе прав на землю, и сделок с ним являются:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
7) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
8) иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Указанный перечень документов является исчерпывающим. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям указанного Федерального закона, в соответствии с которыми:
1) тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво;
2) наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их мест нахождения;
3) фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью;
4) не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них, исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Важным также является следующее положение.
Согласно ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ (после 1 марта 2005 г.), принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Данное положение действует уже после 1 марта 2005 г., хотя Закон об участии в долевом строительстве применим только к строительным организациям, получившим разрешение на строительство после 1 апреля 2005 г.
3. Гражданский оборот земельных участков
4. Права инвесторов на земельные участки при строительстве объектов недвижимости
Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об участии в долевом строительстве) юридическому лицу, независимо от его организационно-правовой формы, или индивидуальному предпринимателю, которые вправе заключать договора об участии в долевом строительстве, должны иметь в собственности или на праве аренды земельный участок. Он предоставляется указанным лицам для проектирования и дальнейшего строительства многоквартирного дома и должен использоваться для указанных целей (для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство).
Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости возникает у застройщика только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и, что важно в рамках рассматриваемого вопроса, государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.
Государственная регистрация прав на землю застройщика осуществляется в соответствии с Законом о государственной регистрации.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения прав на недвижимое имущество, в том числе прав на землю, и сделок с ним являются:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
7) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
8) иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Указанный перечень документов является исчерпывающим. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям указанного Федерального закона, в соответствии с которыми:
1) тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво;
2) наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их мест нахождения;
3) фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью;
4) не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них, исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Важным также является следующее положение.
Согласно ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ (после 1 марта 2005 г.), принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Данное положение действует уже после 1 марта 2005 г., хотя Закон об участии в долевом строительстве применим только к строительным организациям, получившим разрешение на строительство после 1 апреля 2005 г.
3. Гражданский оборот земельных участков
В соответствии со ст. 129 ГК РФ, регулирующей вопросы оборотоспособность объектов гражданских прав, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
То есть объекты гражданских прав можно сгруппировать в три группы:
1) оборотоспособные – они могут свободно и без ограничений переходить от одного лица к другому;
2) изъятые из оборота – виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе;
3) ограниченно оборотоспособные – виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.
Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. То есть земельные участки не отнесены ГК РФ ни к одной из указанных ранее групп. Регулирование вопросов, связанных с оборотоспособностью земельных участков отнесено к сфере земельного права.
Статья 27 ЗК РФ также содержит общую норму, согласно которой оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. То есть гражданским законодательством регулируются правила совершения отдельных видов сделок (купля-продажа земельных участков, дарение, аренда и т. д.)
Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.
Регулирование оборота земельных участков осуществляется в соответствии с нормами ЗК РФ. Для выполнения указанного правового регулирования в ЗК РФ установлены:
1) категория земельных участков, изъятых из оборота, определены особенности их правового режима. Их правовой режим определяется согласно нормам ГК РФ невозможностью свободного отчуждения, а также перехода от одного лица к другому. В отношении к земельным участкам данное положение более жестко – согласно ЗК РФ изъятые из оборота земли не допускается даже передавать в частную собственность, а не только допускать переход их от одного лица к другому;
2) категория земель, ограниченных в обороте. Согласно ГК РФ объекты гражданских прав этой категории могут быть использованы в обороте лишь определенными участниками оборота либо нахождение их в обороте допускается по специальному разрешению. В соответствии же с ЗК РФ предусмотрен иной вариант, согласно которому земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. То есть путем принятия изменений в ЗК РФ или иными федеральными законам можно предусмотреть возможность предоставления земельных участков данной категории в частную собственность;
3) перечислены особенности регулирования правоотношений, возникающих между сторонами при обороте земельных участков указанных категорий;
4) особенности и порядок приобретения прав собственности и прав аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
То есть земельные участки в качестве объектов гражданских прав образуют определенные категории:
1) изъятые из оборота – земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
а) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ). Статья 95 ЗК РФ содержит порядок регулирования оборота земель особо охраняемых природных территорий. К ним относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
б) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
в) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
г) объектами организаций федеральной службы безопасности;
д) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
е) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
ж) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
з) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
и) воинскими и гражданскими захоронениями;
к) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.
Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением ряда случаев, в частности, изъятия земельных участков из оборота.
С другой стороны, там же установлено правило о том, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
Согласно ст. 22 ЗК РФ, изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В случае, если происходит отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с указанными ранее основаниями данное отчуждение (даже если и объект недвижимости и земельный участок принадлежат одному лицу) вместе с земельным участком не производится. Данное требование установлено п. 4 ст. 35 ЗК РФ.
При этом, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц;
2) ограниченные в обороте – земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
а) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в списке изъятых из оборота земельных участков. Согласно ст. 58 Федерального закона от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.) природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особо охраняемые природные территории.
б) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
в) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
г) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
д) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные как изъятые из оборота;
е) не указанные в числе изъятых из оборота земельных участков в границах закрытых административно-территориальных образований;
ж) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
з) предоставленные для нужд связи;
и) занятые объектами космической инфраструктуры;
к) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
л) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
м) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Отнесение земельного участка к той или иной категории важно, так как отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ограничений оборотоспособности земельных участков.
Так, например, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп. от 7 марта 2005 г.) установлены особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Данным законом установлено следующее:
1) порядок купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предполагает осуществление продавцом действий, связанных с реализацией преимущественного права покупки.
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме указанные структуры о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае, если они откажутся от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя;
2) аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный вышеуказанным Федеральным законом предельный срок (в том числе договор аренды, заключенный до вступления в силу указанного закона), считается заключенным на срок, равный предельному сроку.
В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом ряда особенностей (ст. 8 – о преимущественном праве покупки соответствующего субъекта РФ или муниципального образования, ст. 10 – предоставление земельных участков на торгах, конкурсах, аукционах)
В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.
Экономическое стимулирование лица, использующего земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды, заключенного на срок не менее чем десять лет, осуществляется в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах;
3) порядок предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.
В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.
Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка (правила о торгах, конкурсах, аукционах в этом случае применению не подлежат).
Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.
Перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли устанавливаются законом субъекта РФ.
Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ могут предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды;
4) наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
В случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных ст. 3 (регулирующей права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, на земельные участки или доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения), ст. 4 закона (о предельных размерах и требованиях к местоположению земельных участков), к наследникам применяются требования, установленные ст. 5 закона, устанавливающей обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
То есть объекты гражданских прав можно сгруппировать в три группы:
1) оборотоспособные – они могут свободно и без ограничений переходить от одного лица к другому;
2) изъятые из оборота – виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе;
3) ограниченно оборотоспособные – виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.
Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. То есть земельные участки не отнесены ГК РФ ни к одной из указанных ранее групп. Регулирование вопросов, связанных с оборотоспособностью земельных участков отнесено к сфере земельного права.
Статья 27 ЗК РФ также содержит общую норму, согласно которой оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. То есть гражданским законодательством регулируются правила совершения отдельных видов сделок (купля-продажа земельных участков, дарение, аренда и т. д.)
Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.
Регулирование оборота земельных участков осуществляется в соответствии с нормами ЗК РФ. Для выполнения указанного правового регулирования в ЗК РФ установлены:
1) категория земельных участков, изъятых из оборота, определены особенности их правового режима. Их правовой режим определяется согласно нормам ГК РФ невозможностью свободного отчуждения, а также перехода от одного лица к другому. В отношении к земельным участкам данное положение более жестко – согласно ЗК РФ изъятые из оборота земли не допускается даже передавать в частную собственность, а не только допускать переход их от одного лица к другому;
2) категория земель, ограниченных в обороте. Согласно ГК РФ объекты гражданских прав этой категории могут быть использованы в обороте лишь определенными участниками оборота либо нахождение их в обороте допускается по специальному разрешению. В соответствии же с ЗК РФ предусмотрен иной вариант, согласно которому земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. То есть путем принятия изменений в ЗК РФ или иными федеральными законам можно предусмотреть возможность предоставления земельных участков данной категории в частную собственность;
3) перечислены особенности регулирования правоотношений, возникающих между сторонами при обороте земельных участков указанных категорий;
4) особенности и порядок приобретения прав собственности и прав аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
То есть земельные участки в качестве объектов гражданских прав образуют определенные категории:
1) изъятые из оборота – земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
а) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ). Статья 95 ЗК РФ содержит порядок регулирования оборота земель особо охраняемых природных территорий. К ним относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
б) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
в) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
г) объектами организаций федеральной службы безопасности;
д) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
е) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
ж) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
з) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
и) воинскими и гражданскими захоронениями;
к) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.
Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением ряда случаев, в частности, изъятия земельных участков из оборота.
С другой стороны, там же установлено правило о том, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
Согласно ст. 22 ЗК РФ, изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В случае, если происходит отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с указанными ранее основаниями данное отчуждение (даже если и объект недвижимости и земельный участок принадлежат одному лицу) вместе с земельным участком не производится. Данное требование установлено п. 4 ст. 35 ЗК РФ.
При этом, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц;
2) ограниченные в обороте – земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
а) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в списке изъятых из оборота земельных участков. Согласно ст. 58 Федерального закона от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.) природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особо охраняемые природные территории.
б) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
в) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
г) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
д) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные как изъятые из оборота;
е) не указанные в числе изъятых из оборота земельных участков в границах закрытых административно-территориальных образований;
ж) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
з) предоставленные для нужд связи;
и) занятые объектами космической инфраструктуры;
к) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
л) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
м) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Отнесение земельного участка к той или иной категории важно, так как отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ограничений оборотоспособности земельных участков.
Так, например, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп. от 7 марта 2005 г.) установлены особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Данным законом установлено следующее:
1) порядок купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предполагает осуществление продавцом действий, связанных с реализацией преимущественного права покупки.
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме указанные структуры о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае, если они откажутся от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя;
2) аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный вышеуказанным Федеральным законом предельный срок (в том числе договор аренды, заключенный до вступления в силу указанного закона), считается заключенным на срок, равный предельному сроку.
В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом ряда особенностей (ст. 8 – о преимущественном праве покупки соответствующего субъекта РФ или муниципального образования, ст. 10 – предоставление земельных участков на торгах, конкурсах, аукционах)
В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.
Экономическое стимулирование лица, использующего земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды, заключенного на срок не менее чем десять лет, осуществляется в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах;
3) порядок предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.
В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.
Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка (правила о торгах, конкурсах, аукционах в этом случае применению не подлежат).
Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.
Перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли устанавливаются законом субъекта РФ.
Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ могут предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды;
4) наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
В случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных ст. 3 (регулирующей права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, на земельные участки или доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения), ст. 4 закона (о предельных размерах и требованиях к местоположению земельных участков), к наследникам применяются требования, установленные ст. 5 закона, устанавливающей обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
4. Права инвесторов на земельные участки при строительстве объектов недвижимости
Статья 30 ЗК РФ содержит порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) (ст. 38 ЗК РФ).
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, – в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения – в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) (ст. 38 ЗК РФ).
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, – в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения – в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.