Страница:
Под заказчиком понимается юридическое лицо, осуществляющее по поручению инвестора (застройщика) организацию работ на строительной площадке, контроль за качеством строительно-монтажных работ, их приемку от подрядчика и передачу построенного объекта инвестору (застройщику).
Выполнение строительно-монтажных работ производит строительная организация, которая согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» именуется подрядчиком. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с законодательством.
Одной стороной договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома является застройщик, другой -участник договора. Под участником договора понимается гражданин или организация, которые соглашаются на предложенных ей застройщиком условиях заплатить ему деньги и после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта принять его.
Если участник договора является юридическим лицом либо индивидуальным предпринимателем и принимает объект для его дальнейшей эксплуатации (как объект основных средств), то исходя из требований ст. 4 вышеуказанного Закона он признается инвестором. Если организация приобретает построенные застройщиком объекты (квартиры и нежилые помещения) для последующей перепродажи, то инвестором она не может быть названа. Приобретенные для последующей перепродажи объекты не могут быть приняты ею к учету как объекты основных средств. Имущество, изначально приобретенное для последующей перепродажи, является товаром. Продажа товара является не инвестиционной, а текущей деятельностью.
Наиболее распространенная схема участников при строительстве объектов выглядит так: «инвестор – заказчик – подрядчик». Но при этом в каждом случае функции участников могут быть различными. Например, заказчик (заказчик-застройщик) может заниматься только техническим контролем, а все расчеты с подрядчиками будет вести сам инвестор. Такое распределение обязанностей между участниками строительства может быть обусловлено разными причинами:
– инвестор желает сам контролировать, как расходуются денежные средства, направляемые на строительство;
– прямые расчеты между инвестором и подрядчиком более оперативны;
– инвестор не хочет распространять информацию о фактической стоимости строительства.
Поскольку инвестор поручает заказчику только технический контроль, а сам напрямую ведет расчеты с подрядчиком, то учет затрат на строительство также ведет инвестор. Так, затраты на строительство будут отражаться у него на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Строительство объектов основных средств»).
Как правило, застройщик одновременно является и заказчиком – лицом, реализующим инвестиционный проект и уполномоченным на то инвесторами (п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»). Иначе, инвесторы нанимают заказчика-застройщика, чтобы тот организовал строительство, обеспечил контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат.
Заказчик-застройщик может строить объект без привлечения третьих лиц (подрядчиков), то есть одновременно выполнять и функции генерального подрядчика. Для этого ему необходима лицензия на осуществление строительной деятельности.
Юридическое лицо может заниматься отдельными видами деятельности только на основании специального разрешения (лицензии), перечень таких видов деятельности определяется законом (ст. 49 ГК РФ). В 2004 году был разработан Классификатор видов деятельности, подлежащих лицензированию в соответствии с компетенцией Госстроя РФ. Однако согласно письму Минюста РФ от 23 марта 2004 г . № 07/3113ЮД настоящему классификатору отказано в государственной регистрации.
Постановлением Госстроя от 28 мая 2003 г . № 162-ст с 1 января 2004 года введен Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 520592003 «Услуги бытовые. Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия».
Этот стандарт имеет ссылки на другие стандарты и нормативные документы, в том числе на ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения по расчету», утвержденный приказом Минстроя РФ от 5 сентября 1996 г . № 17-119 (отменен приказом Госстроя РФ от 03.08.2000 № 171 до принятия постановления Госстроя № 162-ст). Однако в отсутствии иного нормативного акта можно руководствоваться ГОСТом 27751-88, чтобы определить – к какому уровню ответственности относятся те или иные здания и сооружения.
К строительным работамотносятся:
1) возведение, расширение и реконструкция постоянных и временных (титульных) зданий и сооружений и связанные с ними работы по монтажу железобетонных, металлических, деревянных и других строительных конструкций;
2) устройство и разборка подкрановых путей;
3) сооружение внешних и внутренних сетей водоснабжения, канализации, теплофикации, газификации и энергоснабжения;
4) устройство оснований, фундаментов и опорных конструкций под оборудование;
5) озеленение и благоустройство территории застройки, а также поселков и городов;
6) другие строительные работы.
7) Кмонтажным работамотносятся:
1) сборка и установка технологического, энергетического, подъемно-транспортного, насосно-компрессорного и другого оборудования на месте его постоянной эксплуатации;
2) устройство подводок воды, воздуха, пара и т.п.) к оборудованию;
3) изоляция и окраска оборудования и трубопроводов;
4) другие работы.
Источниками финансирования долгосрочных инвестиций могут выступать:
– собственные средства предприятий;
– бюджетное финансирование;
– средства инвесторов по договорам долевого участия или простого товарищества;
– заемные средства;
– средства полученные от размещения долговых ценных бумаг.
По инвестиционному договору (договору долевого участия в строительстве) инвестор передает организации-застройщику деньги, одна часть которых идет на строительство, а другая является вознаграждением застройщика. В обмен на свой вклад инвестор получает определенную долю в возведенном здании. Чаще всего застройщики используют договор простого товарищества, потому что в этом случае застройщику не нужно платить налоги с вознаграждения за его услуги, они будут оформлены как вклад в совместную деятельность. А такие вклады не считаются реализацией и поэтому не облагаются ни НДС, ни налогом на прибыль (п. 3 ст. 39 НК РФ). Однако представить инвестиционный договор как совместную деятельность можно далеко не всегда, и проблема состоит в том, что довольно часто в роли инвесторов жилищного строительства выступают физические лица. В простом товариществе могут участвовать:
1) только коммерческие организации;
2) индивидуальные предприниматели;
3) граждане, не занимающиеся предпринимательством (п. 2 ст. 1041 ГК РФ).
На каждой стадии процесса строительства заказчику отводятся соответствующая роль и функции по строительству объектов.
На стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству заказчик:
– выбирает строительную площадку и получает согласование на ее использование для строительства;
– разрабатывает бизнес-план;
– выполняет подготовительные работы, получает в установленном порядке необходимые согласования и разрешения для использования земельного участка для нужд строительства;
– организует изучение строительной площадки на предмет подтверждения отсутствия факторов, опасных для здоровья людей;
– получает в установленном порядке разрешение на строительство;
– получает согласование и технические условия на подключение объекта к действующим сетям;
– получает в администрации населенного пункта (района) подтверждение действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сборы, отопление, радиофикацию, телефонизацию и т.д.;
– выполняет подготовительные работы, получает в соответствующих органах необходимые согласования, разрешения и технические условия для проведения изысканий, проектирования и строительства;
– подготавливает исходные данные для разработки проектной документации;
– определяет предметы конкурса (лоты), составляет план проведения конкурсов по размещению заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве, несет все расходы по организации и проведению конкурсов на всех его фазах, оформляет договором поручение юридическому лицу на исполнение им части функций по организации и проведению конкурсов, если эти функции не исполняются заказчиком – организатором конкурса;
– осуществляет выбор, на конкурсной основе, проектной и изыскательской организаций и заключает с ними договоры на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ;
– организует экспертизу разработанной проектно-сметной документации, в том числе государственную экологическую экспертизу, и ее утверждение в установленном порядке;
– разрабатывает и утверждает техническую часть конкурсной документации, условия проведения конкурса, определения победителя, основные положения условий государственного контракта (договора) и другие разделы конкурсной документации;
– готовит предложение инвестору по составу и регламенту работы конкурсной комиссии;
– руководит работой конкурсной комиссии после ее утверждения инвестором;
– публикует извещения об открытых конкурсах, рассылает приглашения для участия в закрытых конкурсах, организует распространение конкурсной документации, прием заявок от участников, их рассмотрение, оценку и выбор победителей, осуществляет неконкурсные процедуры размещения заказов методом запроса котировок;
– заключает договоры на работы и услуги по результатам конкурсов;
– получает разрешение на выполнение СМР;
– согласовывает архитектурно-планировочные решения с градостроительным советом населенного пункта (региона) при строительстве объектов жилья и социальной сферы;
– определяет, как правило, на конкурсной основе, поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;
– определяет, как правило, на конкурсной основе, страховую компанию и согласовывает условия страхования строительных рисков.
В соответствии с п. 5.1 ГОСТ 27751-88 к сооружениям:
Iуровня ответственности относятся «здания и сооружения, отказы которых могут привести к тяжелым экономическим, социальным и экологическим последствиям (резервуары для нефти и нефтепродуктов вместимостью 10 000 м3 и более, магистральные трубопроводы, производственные здания с пролетами 100 м и более, сооружения связи высотой 100 м и более, а также уникальные здания и сооружения)»;
IIуровня ответственности относятся «здания и сооружения массового строительства (жилые, общественные, производственные, сельскохозяйственные здания и сооружения)»;
IIIуровня ответственности относятся «сооружения сезонного или вспомогательного назначения (парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения)».
Федеральным законом от 8 августа 2001 г . № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» ремонтные работы не названы в качестве самостоятельного вида деятельности, для осуществления которого необходимо получение лицензии. В то же время анализ содержания вида деятельности, как «строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом» (который отнесен к числу лицензируемых в соответствии со ст. 17 указанного Закона), позволяет сделать вывод о том, что ремонтные работы входят в его состав.
Так, часть 2 п. 1 Положения о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г . № 174, устанавливает, что данный вид деятельности включает в себя в том числе «выполнение работ по ремонту зданий и сооружений».
Проектную документацию, которую предоставляет заказчик-застройщик, готовит обладающая лицензией проектная организация. Обязанности заказчика-застройщика по договору – предоставить земельный участок, здания и сооружения, необходимые для ведения работ (например, склады, бытовки, общежитие для рабочих), обеспечивать транспортировку грузов и прочее – носят вспомогательный характер и не являются строительством в собственном смысле этого слова.
Заказчик-застройщик может, снабжать стройку материалами и оборудованием, также как и проводить контроль (надзор) за выполнением работ. Однако ответственность за качество работ несет подрядчик, который может отказаться от негодных материалов (оборудования) заказчика (п. 3 ст. 745 ГК РФ), а отсутствие с его стороны контроля и надзора не освобождают подрядчика от такой ответственности (п. 4 ст. 748 ГК РФ).
Предусмотренные в ГК РФ безусловные обязанности заказчика: предоставить подрядчику земельный участок, принять разумные меры к устранению возникающих препятствий, принять работы и оплатить их – не угрожают безопасности работ или окружающей среде, но тем не менее, заказчику-застройщику нужно получить лицензию на осуществление строительной деятельности.
Выдача лицензий производится через Федеральный лицензионный центр при Госстрое РФ. В бухгалтерском учете затраты, связанные с получением лицензий, относятся к расходам по обычным видам деятельности. Поскольку лицензии используются предприятием в течение нескольких лет, вся сумма государственной пошлины сначала включается в состав расходов будущих периодов (счет 97 «Расходы будущих периодов»), а потом равномерно переносится на себестоимость.
До 1 января 2005 года порядок бухгалтерского учета лицензионных платежей был таким же, только назывались эти платежи иначе. Одновременно с подачей документов в лицензирующий орган требовалось уплатить сбор за рассмотрение заявления, а потом (если принималось положительное решение) – сбор за выдачу лицензии.
По большинству видов деятельности размер этих сборов – соответственно 300 и 1000 рублей. Таким образом, если лицензия выдана на три года, сумма, которую можно списывать на расходы каждый месяц, составляет 36,11 руб. ((300 руб. + 1000 руб.) / 36 мес.). Если же срок действия лицензии ограничивается пятью годами, то месячная доля расходов соответственно меньше.
В налоговом учете все чуть сложнее. Независимо от названия расходы, связанные с получением лицензии носят характер косвенных затрат, такие расходы тоже надо учитывать постепенно. Несмотря на то что равномерное списание затрат эта статья предусматривает только по договорам, доходы от которых поступают в течение нескольких отчетных периодов, многие организации следовали рекомендациям МНС РФ и в налоговом учете отражали лицензионные платежи так же, как и расходы будущих периодов.
Лицензия выдается сроком на пять лет (если в заявлении соискателя лицензии не указан меньший срок), хотя согласно ст. 8 Закона о лицензировании отдельных видов деятельности срок действия лицензии не может быть меньше, чем пять лет.
Лицензионными требованиями и условиями являются:
– наличие у юридического лица штатной численности руководителей и специалистов в определенной области не менее 50 % в, имеющих высшее профессиональное образование, и стаж работы в данной области от 35 лет;
– наличие у лицензиата принадлежащих ему на праве собственности или на ином законном основании зданий, помещений, оборудования, инвентаря и иных средств, необходимых для осуществления лицензируемой деятельности;
– повышение не реже 1 раза в 5 лет квалификации индивидуального предпринимателя и работников юридического лица, осуществляющих инженерные изыскания для строительства;
– выполнение лицензируемой деятельности в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, соответствующих государственных стандартов и нормативно-технических документов;
– наличие системы контроля за качеством разрабатываемой проектной документации, выполняемых работ и выпускаемой продукции, метрологического обслуживания приборов и средств измерения;
– иные требования и условия.
Лицензирующий орган осуществляет контроль за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий путем проведения проверок на основании предписания руководителя лицензирующего органа, в котором определяются лицензиат, сроки проведения проверки и состав комиссии, осуществляющей проверку. По результатам проверки оформляется акт с указанием конкретных нарушений, который подписывается всеми членами комиссии. Лицензиат (его представитель) должен быть ознакомлен с результатами проверки, и в акте должна быть сделана запись о факте ознакомления.
Согласно ст. 13 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» лицензирующий орган вправе приостанавливать действие лицензии в случае выявления неоднократных нарушений или грубого нарушения лицензиатом лицензионных требований и условий.
В случае если в установленный лицензирующим органом срок, который не может превышать шести месяцев, лицензиат не устранил указанные нарушения, лицензирующий орган обращается в суд с заявлением об аннулировании лицензии.
Лицензия может быть также аннулирована решением суда на основании заявления лицензирующего органа в случае, если нарушение лицензиатом лицензионных требований и условий повлекло за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью граждан, обороне и безопасности государства, культурному наследию народов Российской Федерации.
Лицензирующие органы могут аннулировать лицензию без обращения в суд в случае неуплаты лицензиатом в течение трех месяцев государственной пошлины, за предоставление лицензии.
По законодательству лицензирование на осуществление деятельности, связанной с проектированием или строительством, а также связанной с инженерными изысканиями для строительства, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения будет прекращено с 1 июля 2008 года согласно п. 6.1 ст. 18 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности».
В соответствии с действующим законодательством подтверждение соответствия продукции, работ, услуг требованиям технических регламентов, положениям стандартов может осуществляться в форме добровольной сертификации.Добровольная сертификация в строительстве – один из способов подтверждения профессионального уровня строительных организаций.
Система добровольной сертификации создается юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) самостоятельно и может быть зарегистрирована федеральным органом исполнительной власти по техническому регулированию. В целях совершенствования работы по оценке и подтверждению соответствия применяемой в строительстве промышленной продукции, работ и услуг, выполняемых проектными, строительными и изыскательскими организациями, а также систем менеджмента качества на предприятиях и в организациях строительного комплекса в 2003 году была создана Система добровольной сертификации в строительстве в РФ «Росстройсертификация». В Системе «Росстройсертификация» функционирует более 50 аккредитованных ранее Госстроем России специализированных органов по сертификации, расположенных на территориях различных субъектов РФ и осуществляющих свою деятельность на профессиональной основе. Одним из направлений деятельности Системы добровольной сертификации является сертификация строительных, проектных и изыскательских работ и услуг. При проведении сертификации указанных работ и услуг оцениваются возможности организаций стабильно и в соответствии с требованиями строительных норм и правил обеспечивать безопасность и качество проектируемых и строящихся объектов и подтверждается профессиональный уровень этих организаций. Наличие такого подтверждения создает дополнительные возможности защиты от доступа на отечественный строительный рынок организаций, не имеющих достаточного опыта работы в строительстве.
2. Договорные отношения
Выполнение строительно-монтажных работ производит строительная организация, которая согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» именуется подрядчиком. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с законодательством.
Одной стороной договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома является застройщик, другой -участник договора. Под участником договора понимается гражданин или организация, которые соглашаются на предложенных ей застройщиком условиях заплатить ему деньги и после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта принять его.
Если участник договора является юридическим лицом либо индивидуальным предпринимателем и принимает объект для его дальнейшей эксплуатации (как объект основных средств), то исходя из требований ст. 4 вышеуказанного Закона он признается инвестором. Если организация приобретает построенные застройщиком объекты (квартиры и нежилые помещения) для последующей перепродажи, то инвестором она не может быть названа. Приобретенные для последующей перепродажи объекты не могут быть приняты ею к учету как объекты основных средств. Имущество, изначально приобретенное для последующей перепродажи, является товаром. Продажа товара является не инвестиционной, а текущей деятельностью.
Наиболее распространенная схема участников при строительстве объектов выглядит так: «инвестор – заказчик – подрядчик». Но при этом в каждом случае функции участников могут быть различными. Например, заказчик (заказчик-застройщик) может заниматься только техническим контролем, а все расчеты с подрядчиками будет вести сам инвестор. Такое распределение обязанностей между участниками строительства может быть обусловлено разными причинами:
– инвестор желает сам контролировать, как расходуются денежные средства, направляемые на строительство;
– прямые расчеты между инвестором и подрядчиком более оперативны;
– инвестор не хочет распространять информацию о фактической стоимости строительства.
Поскольку инвестор поручает заказчику только технический контроль, а сам напрямую ведет расчеты с подрядчиком, то учет затрат на строительство также ведет инвестор. Так, затраты на строительство будут отражаться у него на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Строительство объектов основных средств»).
Как правило, застройщик одновременно является и заказчиком – лицом, реализующим инвестиционный проект и уполномоченным на то инвесторами (п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»). Иначе, инвесторы нанимают заказчика-застройщика, чтобы тот организовал строительство, обеспечил контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат.
Заказчик-застройщик может строить объект без привлечения третьих лиц (подрядчиков), то есть одновременно выполнять и функции генерального подрядчика. Для этого ему необходима лицензия на осуществление строительной деятельности.
1.3. Лицензирование строительной деятельности
Лицензия – разрешение (право) на осуществление лицензируемого вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.Юридическое лицо может заниматься отдельными видами деятельности только на основании специального разрешения (лицензии), перечень таких видов деятельности определяется законом (ст. 49 ГК РФ). В 2004 году был разработан Классификатор видов деятельности, подлежащих лицензированию в соответствии с компетенцией Госстроя РФ. Однако согласно письму Минюста РФ от 23 марта 2004 г . № 07/3113ЮД настоящему классификатору отказано в государственной регистрации.
Постановлением Госстроя от 28 мая 2003 г . № 162-ст с 1 января 2004 года введен Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 520592003 «Услуги бытовые. Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия».
Этот стандарт имеет ссылки на другие стандарты и нормативные документы, в том числе на ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения по расчету», утвержденный приказом Минстроя РФ от 5 сентября 1996 г . № 17-119 (отменен приказом Госстроя РФ от 03.08.2000 № 171 до принятия постановления Госстроя № 162-ст). Однако в отсутствии иного нормативного акта можно руководствоваться ГОСТом 27751-88, чтобы определить – к какому уровню ответственности относятся те или иные здания и сооружения.
К строительным работамотносятся:
1) возведение, расширение и реконструкция постоянных и временных (титульных) зданий и сооружений и связанные с ними работы по монтажу железобетонных, металлических, деревянных и других строительных конструкций;
2) устройство и разборка подкрановых путей;
3) сооружение внешних и внутренних сетей водоснабжения, канализации, теплофикации, газификации и энергоснабжения;
4) устройство оснований, фундаментов и опорных конструкций под оборудование;
5) озеленение и благоустройство территории застройки, а также поселков и городов;
6) другие строительные работы.
7) Кмонтажным работамотносятся:
1) сборка и установка технологического, энергетического, подъемно-транспортного, насосно-компрессорного и другого оборудования на месте его постоянной эксплуатации;
2) устройство подводок воды, воздуха, пара и т.п.) к оборудованию;
3) изоляция и окраска оборудования и трубопроводов;
4) другие работы.
Источниками финансирования долгосрочных инвестиций могут выступать:
– собственные средства предприятий;
– бюджетное финансирование;
– средства инвесторов по договорам долевого участия или простого товарищества;
– заемные средства;
– средства полученные от размещения долговых ценных бумаг.
По инвестиционному договору (договору долевого участия в строительстве) инвестор передает организации-застройщику деньги, одна часть которых идет на строительство, а другая является вознаграждением застройщика. В обмен на свой вклад инвестор получает определенную долю в возведенном здании. Чаще всего застройщики используют договор простого товарищества, потому что в этом случае застройщику не нужно платить налоги с вознаграждения за его услуги, они будут оформлены как вклад в совместную деятельность. А такие вклады не считаются реализацией и поэтому не облагаются ни НДС, ни налогом на прибыль (п. 3 ст. 39 НК РФ). Однако представить инвестиционный договор как совместную деятельность можно далеко не всегда, и проблема состоит в том, что довольно часто в роли инвесторов жилищного строительства выступают физические лица. В простом товариществе могут участвовать:
1) только коммерческие организации;
2) индивидуальные предприниматели;
3) граждане, не занимающиеся предпринимательством (п. 2 ст. 1041 ГК РФ).
На каждой стадии процесса строительства заказчику отводятся соответствующая роль и функции по строительству объектов.
На стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству заказчик:
– выбирает строительную площадку и получает согласование на ее использование для строительства;
– разрабатывает бизнес-план;
– выполняет подготовительные работы, получает в установленном порядке необходимые согласования и разрешения для использования земельного участка для нужд строительства;
– организует изучение строительной площадки на предмет подтверждения отсутствия факторов, опасных для здоровья людей;
– получает в установленном порядке разрешение на строительство;
– получает согласование и технические условия на подключение объекта к действующим сетям;
– получает в администрации населенного пункта (района) подтверждение действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сборы, отопление, радиофикацию, телефонизацию и т.д.;
– выполняет подготовительные работы, получает в соответствующих органах необходимые согласования, разрешения и технические условия для проведения изысканий, проектирования и строительства;
– подготавливает исходные данные для разработки проектной документации;
– определяет предметы конкурса (лоты), составляет план проведения конкурсов по размещению заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве, несет все расходы по организации и проведению конкурсов на всех его фазах, оформляет договором поручение юридическому лицу на исполнение им части функций по организации и проведению конкурсов, если эти функции не исполняются заказчиком – организатором конкурса;
– осуществляет выбор, на конкурсной основе, проектной и изыскательской организаций и заключает с ними договоры на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ;
– организует экспертизу разработанной проектно-сметной документации, в том числе государственную экологическую экспертизу, и ее утверждение в установленном порядке;
– разрабатывает и утверждает техническую часть конкурсной документации, условия проведения конкурса, определения победителя, основные положения условий государственного контракта (договора) и другие разделы конкурсной документации;
– готовит предложение инвестору по составу и регламенту работы конкурсной комиссии;
– руководит работой конкурсной комиссии после ее утверждения инвестором;
– публикует извещения об открытых конкурсах, рассылает приглашения для участия в закрытых конкурсах, организует распространение конкурсной документации, прием заявок от участников, их рассмотрение, оценку и выбор победителей, осуществляет неконкурсные процедуры размещения заказов методом запроса котировок;
– заключает договоры на работы и услуги по результатам конкурсов;
– получает разрешение на выполнение СМР;
– согласовывает архитектурно-планировочные решения с градостроительным советом населенного пункта (региона) при строительстве объектов жилья и социальной сферы;
– определяет, как правило, на конкурсной основе, поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;
– определяет, как правило, на конкурсной основе, страховую компанию и согласовывает условия страхования строительных рисков.
В соответствии с п. 5.1 ГОСТ 27751-88 к сооружениям:
Iуровня ответственности относятся «здания и сооружения, отказы которых могут привести к тяжелым экономическим, социальным и экологическим последствиям (резервуары для нефти и нефтепродуктов вместимостью 10 000 м3 и более, магистральные трубопроводы, производственные здания с пролетами 100 м и более, сооружения связи высотой 100 м и более, а также уникальные здания и сооружения)»;
IIуровня ответственности относятся «здания и сооружения массового строительства (жилые, общественные, производственные, сельскохозяйственные здания и сооружения)»;
IIIуровня ответственности относятся «сооружения сезонного или вспомогательного назначения (парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения)».
Федеральным законом от 8 августа 2001 г . № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» ремонтные работы не названы в качестве самостоятельного вида деятельности, для осуществления которого необходимо получение лицензии. В то же время анализ содержания вида деятельности, как «строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом» (который отнесен к числу лицензируемых в соответствии со ст. 17 указанного Закона), позволяет сделать вывод о том, что ремонтные работы входят в его состав.
Так, часть 2 п. 1 Положения о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г . № 174, устанавливает, что данный вид деятельности включает в себя в том числе «выполнение работ по ремонту зданий и сооружений».
Проектную документацию, которую предоставляет заказчик-застройщик, готовит обладающая лицензией проектная организация. Обязанности заказчика-застройщика по договору – предоставить земельный участок, здания и сооружения, необходимые для ведения работ (например, склады, бытовки, общежитие для рабочих), обеспечивать транспортировку грузов и прочее – носят вспомогательный характер и не являются строительством в собственном смысле этого слова.
Заказчик-застройщик может, снабжать стройку материалами и оборудованием, также как и проводить контроль (надзор) за выполнением работ. Однако ответственность за качество работ несет подрядчик, который может отказаться от негодных материалов (оборудования) заказчика (п. 3 ст. 745 ГК РФ), а отсутствие с его стороны контроля и надзора не освобождают подрядчика от такой ответственности (п. 4 ст. 748 ГК РФ).
Предусмотренные в ГК РФ безусловные обязанности заказчика: предоставить подрядчику земельный участок, принять разумные меры к устранению возникающих препятствий, принять работы и оплатить их – не угрожают безопасности работ или окружающей среде, но тем не менее, заказчику-застройщику нужно получить лицензию на осуществление строительной деятельности.
Выдача лицензий производится через Федеральный лицензионный центр при Госстрое РФ. В бухгалтерском учете затраты, связанные с получением лицензий, относятся к расходам по обычным видам деятельности. Поскольку лицензии используются предприятием в течение нескольких лет, вся сумма государственной пошлины сначала включается в состав расходов будущих периодов (счет 97 «Расходы будущих периодов»), а потом равномерно переносится на себестоимость.
До 1 января 2005 года порядок бухгалтерского учета лицензионных платежей был таким же, только назывались эти платежи иначе. Одновременно с подачей документов в лицензирующий орган требовалось уплатить сбор за рассмотрение заявления, а потом (если принималось положительное решение) – сбор за выдачу лицензии.
По большинству видов деятельности размер этих сборов – соответственно 300 и 1000 рублей. Таким образом, если лицензия выдана на три года, сумма, которую можно списывать на расходы каждый месяц, составляет 36,11 руб. ((300 руб. + 1000 руб.) / 36 мес.). Если же срок действия лицензии ограничивается пятью годами, то месячная доля расходов соответственно меньше.
В налоговом учете все чуть сложнее. Независимо от названия расходы, связанные с получением лицензии носят характер косвенных затрат, такие расходы тоже надо учитывать постепенно. Несмотря на то что равномерное списание затрат эта статья предусматривает только по договорам, доходы от которых поступают в течение нескольких отчетных периодов, многие организации следовали рекомендациям МНС РФ и в налоговом учете отражали лицензионные платежи так же, как и расходы будущих периодов.
Лицензия выдается сроком на пять лет (если в заявлении соискателя лицензии не указан меньший срок), хотя согласно ст. 8 Закона о лицензировании отдельных видов деятельности срок действия лицензии не может быть меньше, чем пять лет.
Лицензионными требованиями и условиями являются:
– наличие у юридического лица штатной численности руководителей и специалистов в определенной области не менее 50 % в, имеющих высшее профессиональное образование, и стаж работы в данной области от 35 лет;
– наличие у лицензиата принадлежащих ему на праве собственности или на ином законном основании зданий, помещений, оборудования, инвентаря и иных средств, необходимых для осуществления лицензируемой деятельности;
– повышение не реже 1 раза в 5 лет квалификации индивидуального предпринимателя и работников юридического лица, осуществляющих инженерные изыскания для строительства;
– выполнение лицензируемой деятельности в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, соответствующих государственных стандартов и нормативно-технических документов;
– наличие системы контроля за качеством разрабатываемой проектной документации, выполняемых работ и выпускаемой продукции, метрологического обслуживания приборов и средств измерения;
– иные требования и условия.
Лицензирующий орган осуществляет контроль за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий путем проведения проверок на основании предписания руководителя лицензирующего органа, в котором определяются лицензиат, сроки проведения проверки и состав комиссии, осуществляющей проверку. По результатам проверки оформляется акт с указанием конкретных нарушений, который подписывается всеми членами комиссии. Лицензиат (его представитель) должен быть ознакомлен с результатами проверки, и в акте должна быть сделана запись о факте ознакомления.
Согласно ст. 13 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» лицензирующий орган вправе приостанавливать действие лицензии в случае выявления неоднократных нарушений или грубого нарушения лицензиатом лицензионных требований и условий.
В случае если в установленный лицензирующим органом срок, который не может превышать шести месяцев, лицензиат не устранил указанные нарушения, лицензирующий орган обращается в суд с заявлением об аннулировании лицензии.
Лицензия может быть также аннулирована решением суда на основании заявления лицензирующего органа в случае, если нарушение лицензиатом лицензионных требований и условий повлекло за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью граждан, обороне и безопасности государства, культурному наследию народов Российской Федерации.
Лицензирующие органы могут аннулировать лицензию без обращения в суд в случае неуплаты лицензиатом в течение трех месяцев государственной пошлины, за предоставление лицензии.
По законодательству лицензирование на осуществление деятельности, связанной с проектированием или строительством, а также связанной с инженерными изысканиями для строительства, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения будет прекращено с 1 июля 2008 года согласно п. 6.1 ст. 18 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности».
В соответствии с действующим законодательством подтверждение соответствия продукции, работ, услуг требованиям технических регламентов, положениям стандартов может осуществляться в форме добровольной сертификации.Добровольная сертификация в строительстве – один из способов подтверждения профессионального уровня строительных организаций.
Система добровольной сертификации создается юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) самостоятельно и может быть зарегистрирована федеральным органом исполнительной власти по техническому регулированию. В целях совершенствования работы по оценке и подтверждению соответствия применяемой в строительстве промышленной продукции, работ и услуг, выполняемых проектными, строительными и изыскательскими организациями, а также систем менеджмента качества на предприятиях и в организациях строительного комплекса в 2003 году была создана Система добровольной сертификации в строительстве в РФ «Росстройсертификация». В Системе «Росстройсертификация» функционирует более 50 аккредитованных ранее Госстроем России специализированных органов по сертификации, расположенных на территориях различных субъектов РФ и осуществляющих свою деятельность на профессиональной основе. Одним из направлений деятельности Системы добровольной сертификации является сертификация строительных, проектных и изыскательских работ и услуг. При проведении сертификации указанных работ и услуг оцениваются возможности организаций стабильно и в соответствии с требованиями строительных норм и правил обеспечивать безопасность и качество проектируемых и строящихся объектов и подтверждается профессиональный уровень этих организаций. Наличие такого подтверждения создает дополнительные возможности защиты от доступа на отечественный строительный рынок организаций, не имеющих достаточного опыта работы в строительстве.
2. Договорные отношения
Любой инвестиционный договор является комплексным договором. С одной стороны, при передаче земельного участка в собственность либо во временное пользование инвестору (застройщику) между муниципальными органами и инвестором возникают гражданско-правовые отношения, в которых обе стороны участвуют равноправно, что подразумевает заключение соответствующего гражданско-правового, возмездного договора, которым будут опосредованы имущественные отношения по передаче земельного участка в собственность либо во временное владение и пользование (ст. 124, 125 ГК РФ).
При передаче земельного участка в собственность оформляется договор купли-продажи, предполагающий перечисление покупателем (застройщиком) в местный бюджет денежной суммы, эквивалентной стоимости земельного участка, указанной в договоре.
При оформлении договора аренды застройщик (арендатор) получает землю во временное владение и пользование и уплачивает в местный бюджет арендную плату в порядке, установленном договором.
С другой стороны, сама процедура предоставления земельного участка под строительство осуществляется в рамках административных правоотношений, что подразумевает принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка, осуществление отвода земли в натуре, выдачу разрешения на ведение строительных работ, оформление земельно-правовых документов.
Как известно, под договором признается двусторонняя сделка (ст. 154 ГК РФ). Правила оформления выполненных строительных работ между сторонами предусматривают необходимое соответствие форм первичных документов требованиям действующего законодательства. Только при соблюдении указанных требований хозяйственные операции считаются выполненными и порождающими определенные обязательства по нему, это особенно важно для строительной отрасли.
Претензии между участниками договоров и договора строительного подряда часто возникают, из-за несоблюдения условий этих договоров, а также обязательств по расчетам. Чаще всего речь идет: в подрядной строительной организации – о недопоставке материально-производственных запасов или о поставке запасов более низкого качества поставщиками и нарушении оговоренного порядка расчетов с заказчиком; у заказчика – о завышении объемов выполненных работ, нарушении технологии строительства, а также о нарушении оговоренных сроков производства строительных работ и их сдачи.
Наиболее распространенным случаем расчетов по претензиям у подрядных строительных организаций являются споры по отношениям, связанным с поставками материально-производственных запасов.
Разногласия по хозяйственным спорам возникают, по самому факту недопоставки и суммам штрафных и иных аналогичных санкций, предусмотренных договором. Суммы санкций взимаются сверх суммы недопоставки. Недостача материально-производственных запасов выявляется в процессе инвентаризации (выборочной и внеочередной).
Хозяйственные споры с подрядной строительной организацией у организации-заказчика возникают по суммам завышений стоимости строительно-монтажных работ, предъявленных подрядчиком к оплате. Причем, чаще всего такие завышения выявляются при проведении контрольных обмеров произведенных работ и затрат. Бывают случаи, когда хозяйственные споры возникают по поводу арифметических ошибок в расчетных документах, а также по поводу неправильного применения расценок. Однако, взаимоотношений между участниками договора строительного подряда, такие ошибки урегулируются другими методами – без применения судебной или досудебной (претензионной) процедуры – а посредством проведения сверки взаиморасчетов.
Затраты по сооружению и изготовлению объектов основных средств называются капитальными вложениями или долгосрочные инвестиции предприятия.Взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности строятся на основе договора или государственного контракта, которые заключаются между ними в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Условия договоров или государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок строительства, за исключением случаев, предусмотренных в ст. 18 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», когда прекращение или приостановление инвестиционной деятельности, которая осуществляется в форме капитальных вложений, производится в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Например, признание участника инвестиционной деятельности банкротом; признание ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным.
При передаче земельного участка в собственность оформляется договор купли-продажи, предполагающий перечисление покупателем (застройщиком) в местный бюджет денежной суммы, эквивалентной стоимости земельного участка, указанной в договоре.
При оформлении договора аренды застройщик (арендатор) получает землю во временное владение и пользование и уплачивает в местный бюджет арендную плату в порядке, установленном договором.
С другой стороны, сама процедура предоставления земельного участка под строительство осуществляется в рамках административных правоотношений, что подразумевает принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка, осуществление отвода земли в натуре, выдачу разрешения на ведение строительных работ, оформление земельно-правовых документов.
Как известно, под договором признается двусторонняя сделка (ст. 154 ГК РФ). Правила оформления выполненных строительных работ между сторонами предусматривают необходимое соответствие форм первичных документов требованиям действующего законодательства. Только при соблюдении указанных требований хозяйственные операции считаются выполненными и порождающими определенные обязательства по нему, это особенно важно для строительной отрасли.
Претензии между участниками договоров и договора строительного подряда часто возникают, из-за несоблюдения условий этих договоров, а также обязательств по расчетам. Чаще всего речь идет: в подрядной строительной организации – о недопоставке материально-производственных запасов или о поставке запасов более низкого качества поставщиками и нарушении оговоренного порядка расчетов с заказчиком; у заказчика – о завышении объемов выполненных работ, нарушении технологии строительства, а также о нарушении оговоренных сроков производства строительных работ и их сдачи.
Наиболее распространенным случаем расчетов по претензиям у подрядных строительных организаций являются споры по отношениям, связанным с поставками материально-производственных запасов.
Разногласия по хозяйственным спорам возникают, по самому факту недопоставки и суммам штрафных и иных аналогичных санкций, предусмотренных договором. Суммы санкций взимаются сверх суммы недопоставки. Недостача материально-производственных запасов выявляется в процессе инвентаризации (выборочной и внеочередной).
Хозяйственные споры с подрядной строительной организацией у организации-заказчика возникают по суммам завышений стоимости строительно-монтажных работ, предъявленных подрядчиком к оплате. Причем, чаще всего такие завышения выявляются при проведении контрольных обмеров произведенных работ и затрат. Бывают случаи, когда хозяйственные споры возникают по поводу арифметических ошибок в расчетных документах, а также по поводу неправильного применения расценок. Однако, взаимоотношений между участниками договора строительного подряда, такие ошибки урегулируются другими методами – без применения судебной или досудебной (претензионной) процедуры – а посредством проведения сверки взаиморасчетов.
Затраты по сооружению и изготовлению объектов основных средств называются капитальными вложениями или долгосрочные инвестиции предприятия.Взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности строятся на основе договора или государственного контракта, которые заключаются между ними в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Условия договоров или государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок строительства, за исключением случаев, предусмотренных в ст. 18 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», когда прекращение или приостановление инвестиционной деятельности, которая осуществляется в форме капитальных вложений, производится в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Например, признание участника инвестиционной деятельности банкротом; признание ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным.