Гражданское законодательство разрешает делать все что угодно со своим жилым помещением, если это не нарушает права и законные интересы других лиц. К другим лицам можно отнести соседей и членов семьи собственника жилого помещения. Так, собственник жилого помещения может снести свой частный дом любым способом, если это не нарушает законных прав на пользование данным жилым помещением членов его семьи и не повредит его соседям. Однако, например, квартиру собственник сломать или сжечь не может – очевидно, что это нарушит права его соседей на проживание в их квартирах. Право распоряжения несколько ограничено в определенных случаях. Иностранные граждане, например, не могут покупать объекты недвижимого имущества в приграничной территории Российской Федерации. В отношении жилищного фонда Российской Федерации все права по управлению им, в том числе и распоряжение, осуществляет федеральное министерство по управлению имуществом. Право государственной собственности можно подразделять на собственность федеральную и собственность субъекта РФ. Соответственно, федеральное министерство будет распоряжаться федеральной собственностью, а министерство (или иной орган исполнительной власти) субъекта РФ – собственностью субъекта РФ.
В зависимости от целей использования жилищное законодательство подразделяет жилищный фонд на:
1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Согласно ч. 4 ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. В настоящее время Правительством РФ не принято никаких нормативных актов в данной области, поэтому, согласно ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189–ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», к данным отношениям можно применять нормативные акты, которые действовали до принятия нового ЖК РФ. Поэтому до принятия нового нормативного акта, регулирующего данные отношения, будет действовать Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ», в дополнение к нему действуют два приказа Госстроя России от 4 декабря 1997 г. № 17–127 и от 20 июня 2000 г. № 138. Государственный учет включает в себя и технический учет, инвентаризацию, или учет, проводимый Бюро Технической Инвентаризации. Оценка и учет жилых помещений БТИ осуществляется на возмездной основе. Ставки цен устанавливаются нормативными актами субъектов РФ либо муниципалитетов, поскольку БТИ действуют как унитарные государственные предприятия, и как муниципальные.
Виды жилых помещений можно выделять и в зависимости от принадлежности жилого помещения к тому или иному виду жилищного фонда. Поэтому, соответственно, можно говорить о жилом помещении, относящемся, например, к государственному жилищному фонду целевого использования или частному жилищному фонду коммерческого использования и т. д. Каждому из видов жилищного фонда характерны свои особенности в правовом регулировании отношений, которые могут складываться в обществе в связи с использованием и распоряжением данным жилым помещением, поэтому, выяснив то, к какому жилищному фонду можно отнести данное жилое помещение, можно сразу определить, какими нормами права будут регулироваться все общественные отношения, складывающиеся по поводу данного жилого помещения.
Глава 2. Изменение статуса жилого помещения, его реконструкция
2.1 Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот
В зависимости от целей использования жилищное законодательство подразделяет жилищный фонд на:
1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Согласно ч. 4 ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. В настоящее время Правительством РФ не принято никаких нормативных актов в данной области, поэтому, согласно ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189–ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», к данным отношениям можно применять нормативные акты, которые действовали до принятия нового ЖК РФ. Поэтому до принятия нового нормативного акта, регулирующего данные отношения, будет действовать Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ», в дополнение к нему действуют два приказа Госстроя России от 4 декабря 1997 г. № 17–127 и от 20 июня 2000 г. № 138. Государственный учет включает в себя и технический учет, инвентаризацию, или учет, проводимый Бюро Технической Инвентаризации. Оценка и учет жилых помещений БТИ осуществляется на возмездной основе. Ставки цен устанавливаются нормативными актами субъектов РФ либо муниципалитетов, поскольку БТИ действуют как унитарные государственные предприятия, и как муниципальные.
Виды жилых помещений можно выделять и в зависимости от принадлежности жилого помещения к тому или иному виду жилищного фонда. Поэтому, соответственно, можно говорить о жилом помещении, относящемся, например, к государственному жилищному фонду целевого использования или частному жилищному фонду коммерческого использования и т. д. Каждому из видов жилищного фонда характерны свои особенности в правовом регулировании отношений, которые могут складываться в обществе в связи с использованием и распоряжением данным жилым помещением, поэтому, выяснив то, к какому жилищному фонду можно отнести данное жилое помещение, можно сразу определить, какими нормами права будут регулироваться все общественные отношения, складывающиеся по поводу данного жилого помещения.
Глава 2. Изменение статуса жилого помещения, его реконструкция
2.1 Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот
Перевод жилого помещения в нежилое представляет собой определенный вид деятельности, общественных отношений, которые возникают у собственника жилого помещения. Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот означает изменение правового статуса такого объекта недвижимого имущества, как здание, сооружение или его части. Если жилое помещение переводят в нежилое, то в отношении первого перестают действовать нормы права, установленные жилищным законодательством, и начинают распространять свое действие нормы гражданского законодательства. Конечно, к общественным отношениям, складывающимся по поводу жилых помещений, применяют и некоторые общие нормы гражданского законодательства. Однако следует обратить внимание на то, что гражданское законодательство имеет своей целью содействие коммерческим, предпринимательским процессам в обществе, а жилищное законодательство направлено на обеспечение конституционного права граждан на жилище. Именно поэтому гражданское право применяется к жилищным отношениям с теми особенностями, которые предусмотрены жилищным законодательством. Если государство будет подходить к вопросу об обеспечении своих граждан жильем исключительно в интересах предпринимателей и других коммерческих организаций, то большинство граждан страны будет не в состоянии обеспечить себя жилыми помещениями.
Наиболее распространены случаи, когда жилое помещение переводят в нежилое, а не наоборот. Ранее действовавшее жилищное законодательство несколько иначе относилось к вопросу перевода жилого помещения в нежилое и к следующему за ним переустройству (перепланировке) жилого помещения. Жилищный кодекс РФ в главе 3 регулирует вопросы перевода жилого помещения в нежилое. По сути, законодатель дал больше возможностей для собственников, желающих изменить правовой статус жилого помещения. Если раньше для перевода жилого помещения в нежилое требовалось согласие соседей, то теперь данного положения законом не предусмотрено.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое носит скорее уведомительный, нежели разрешительный характер. Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо предоставить документы, указанные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. Орган, который будет принимать решение о переводе жилого помещения в нежилое, проверит их наличие и надлежащее оформление, но он вовсе не обязан проверять достоверность сведений, указанных в этих документах. Такой вывод следует из ст. 24 ЖК РФ, перечисляющей основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое.
Можно выделить два основных направления деятельности собственника жилого помещения по переводу жилого помещения. Во-первых, собственник жилого помещения должен юридически соблюдать порядок перевода жилого помещения в нежилое. Собственник должен своевременно и в нужный орган подать все необходимые документы, получать согласования и т. д. Во-вторых, перевод жилого помещения в нежилое практически всегда связан с его переустройством (перепланировкой). Переустройство и перепланировку помещения можно начинать не раньше, чем будет составлен проект переустройства (перепланировки) и получено разрешение на переустройство (перепланировку). Для составления проекта по переустройству (перепланировке) жилого помещения необходимо провести экспертизу, результаты которой покажут, можно ли проводить перепланировку помещения.
Ст. 22 ЖК РФ установлены условия, которые необходимо соблюсти для перевода жилого помещения в нежилое. Как устанавливает ч. 1 указанной статьи, перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Поэтому можно говорить о двух сферах правового регулирования перевода жилого помещения в нежилое и наоборот: жилищном и техническом (строительные нормы и правила).
Рассмотрим условия и требования, которые установлены жилищным законодательством РФ. Они касаются порядка (процедуры) перевода жилого помещения в нежилое и наоборот.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Таким образом, можно выделить два вида условий, установленных жилищным законодательством, которые позволяют изменить целевое назначение жилого помещения:
1) необходимо выполнить условия по входу в указанное помещение;
2) в отношении переводимого помещения не должно быть никаких действующих обременений права. Сказанное означает, что переводимая квартира не должна быть предметом залога, в отношении нее (или ей части) не должен быть установлен сервитут, она не должна быть сдана в аренду, найм, в отношении нее не должен быть заключен договор ренты и т. д.
Далее можно выделить условия, которые касаются порядка перевода жилого помещения в нежилое и наоборот.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Каждое муниципальное образование самостоятельно решает вопрос о том, каким органом будет приниматься решение о переводе жилых помещений в нежилые и наоборот. Это должно регулироваться нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Например, в городе Саратове действует решение, принятое Саратовской городской думой. Согласно указанному решению, уполномоченным органом в городе Саратове по принятию решений о порядке перевода жилых помещений в нежилые является Комитет по управлению имуществом Администрации г. Саратова. Надлежащим заявителем на перевод помещений из категории жилых в нежилые и наоборот, согласно Жилищному кодексу, является собственник жилого помещения. Рассматриваемым Решением Саратовской городской думы установлено, что в случае, когда жилые помещения находятся на балансе муниципального образования (т. е. являются собственностью муниципалитета), надлежащим заявителем будет выступать администрация того района г. Саратова, на территории которой находится данное жилое помещение.
Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме вышеуказанного перечня. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. В случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого решение должно содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. Если для перевода жилого помещения в нежилое не требуется проведения переустройства и перепланировки, то решение будет окончательным документом, подтверждающим завершение перевода жилого помещения в нежилое. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ, то решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения нежилое является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки. Завершение переустройства или перепланировки и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее – акт приемочной комиссии).
Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.
При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается в случае:
1) непредставления определенных документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные выше. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Законодатель на федеральном уровне определил перечень документов, которые необходимо предоставить, и порядок принятия решений о переводе (основания для отказа, варианты возможных решений). Муниципалитетам даны полномочия по определению органа, который компетентен принимать решения. При этом решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое может быть обжаловано в судебном порядке. Закон не предусматривает административный порядок обжалования относительно данных решений.
Однако это вовсе не означает отсутствие административного порядка обжалования. Согласно ст. 52 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131–ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 19 июня, 12 августа, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 18 апреля, 29 июня, 21 июля, 12 октября 2005 г.), все решения, действия органов местного самоуправления могут быть обжалованы в суде, арбитражном суде. Получается, что никакого административного порядка обжалования данный закон также не предусматривает. В ст. 4 Закона РФ от 27 апреля 1993 г. № 4866-I «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» (с изм. и доп. от 14 декабря 1995 г.) установлено, что гражданин вправе обратиться с жалобой на действия (решения), нарушающие его права и свободы, либо непосредственно в суд, либо к вышестоящему в порядке подчиненности органу местного самоуправления. Поэтому изначально данное решение можно обжаловать в том же муниципалитете. Все зависит от того, какой орган или должностное лицо вправе отменять, изменять решения органа, который принял решение. Важно всегда помнить, что решения (и любые другие нормативные акты, не нормативно правовые акты органов местного самоуправления) нельзя обжаловать в исполнительные, представительные органы государственной власти любого уровня. Следует обратить внимание на формулировку ст. 4 указанного Закона: именно гражданин, а не юридическое лицо вправе обратиться с жалобой в вышестоящий по подчиненности орган или к должностному лицу.
Законом РФ «Об обжаловании в суде действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» установлен и порядок административного обжалования, и судебный порядок обжалования. Вышестоящие в порядке подчиненности орган, объединение, должностное лицо обязаны рассмотреть жалобу в месячный срок. Если гражданину в удовлетворении жалобы отказано или он не получил ответа в течение месяца со дня ее подачи, он вправе обратиться с жалобой в суд. Жалоба может быть подана гражданином, права которого нарушены, или его представителем. Жалоба подается по усмотрению гражданина либо в суд по месту его жительства, либо в суд по месту нахождения органа, должностного лица. В отношении действий, которые обжалуются (в нашем случае это решения органа местного самоуправления об отказе в переводе жилого помещения), необходимо, чтобы данное решение:
1) нарушало права и свободы гражданина;
2) создавало препятствия осуществлению гражданином его прав и свобод;
3) незаконно на гражданина возлагало какие-либо обязанности или он незаконно привлечен к какой-либо ответственности.
Приняв жалобу к рассмотрению, суд по просьбе гражданина или по своей инициативе вправе приостановить исполнение обжалуемого действия (решения).
Подача жалобы оплачивается государственной пошлиной в установленном размере. Суд может освободить гражданина от уплаты пошлины или уменьшить ее размер. Согласно ст. 333.19 Налогового кодекса РФ (с изм. и доп. от 30 марта, 9 июля 1999 г., 2 января, 5 августа, 29 декабря 2000 г., 24 марта, 30 мая, 6, 7, 8 августа, 27, 29 ноября, 28, 29, 30, 31 декабря 2001 г., 29 мая, 24, 25 июля, 24, 27, 31 декабря 2002 г., 6, 22, 28 мая, 6, 23, 30 июня, 7 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 5 апреля, 29, 30 июня, 20, 28, 29 июля, 18, 20, 22 августа, 4 октября, 2, 29 ноября, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 18 мая, 3, 6, 18, 29, 30 июня, 1, 18, 21, 22 июля, 20 октября 2005 г.), размер государственной пошлины для граждан составляет 100 рублей. Для обращения в суд с жалобой устанавливаются следующие сроки:
1) три месяца со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав;
2) один месяц со дня получения гражданином письменного уведомления об отказе вышестоящего органа, объединения, должностного лица в удовлетворении жалобы или со дня истечения месячного срока после подачи жалобы, если гражданином не был получен на нее письменный ответ.
Пропущенный по уважительной причине срок подачи жалобы может быть восстановлен судом. Уважительной причиной считаются любые обстоятельства, затруднившие получение информации об обжалованных действиях (решениях) и их последствиях в виде нарушения прав и свобод гражданина.
На органы местного самоуправления, решение которого обжалуется гражданином, возлагается процессуальная обязанность документально доказать законность обжалуемых действий (решений); гражданин освобождается от обязанности доказывать незаконность обжалуемых действий (решений), но обязан доказать факт нарушения своих прав и свобод. Доказать факт нарушения своих прав и свобод не составляет особого труда: всегда можно сказать, что данное помещение будет использоваться в предпринимательской деятельности для извлечения прибыли.
Наиболее распространены случаи, когда жилое помещение переводят в нежилое, а не наоборот. Ранее действовавшее жилищное законодательство несколько иначе относилось к вопросу перевода жилого помещения в нежилое и к следующему за ним переустройству (перепланировке) жилого помещения. Жилищный кодекс РФ в главе 3 регулирует вопросы перевода жилого помещения в нежилое. По сути, законодатель дал больше возможностей для собственников, желающих изменить правовой статус жилого помещения. Если раньше для перевода жилого помещения в нежилое требовалось согласие соседей, то теперь данного положения законом не предусмотрено.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое носит скорее уведомительный, нежели разрешительный характер. Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо предоставить документы, указанные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. Орган, который будет принимать решение о переводе жилого помещения в нежилое, проверит их наличие и надлежащее оформление, но он вовсе не обязан проверять достоверность сведений, указанных в этих документах. Такой вывод следует из ст. 24 ЖК РФ, перечисляющей основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое.
Можно выделить два основных направления деятельности собственника жилого помещения по переводу жилого помещения. Во-первых, собственник жилого помещения должен юридически соблюдать порядок перевода жилого помещения в нежилое. Собственник должен своевременно и в нужный орган подать все необходимые документы, получать согласования и т. д. Во-вторых, перевод жилого помещения в нежилое практически всегда связан с его переустройством (перепланировкой). Переустройство и перепланировку помещения можно начинать не раньше, чем будет составлен проект переустройства (перепланировки) и получено разрешение на переустройство (перепланировку). Для составления проекта по переустройству (перепланировке) жилого помещения необходимо провести экспертизу, результаты которой покажут, можно ли проводить перепланировку помещения.
Ст. 22 ЖК РФ установлены условия, которые необходимо соблюсти для перевода жилого помещения в нежилое. Как устанавливает ч. 1 указанной статьи, перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Поэтому можно говорить о двух сферах правового регулирования перевода жилого помещения в нежилое и наоборот: жилищном и техническом (строительные нормы и правила).
Рассмотрим условия и требования, которые установлены жилищным законодательством РФ. Они касаются порядка (процедуры) перевода жилого помещения в нежилое и наоборот.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Таким образом, можно выделить два вида условий, установленных жилищным законодательством, которые позволяют изменить целевое назначение жилого помещения:
1) необходимо выполнить условия по входу в указанное помещение;
2) в отношении переводимого помещения не должно быть никаких действующих обременений права. Сказанное означает, что переводимая квартира не должна быть предметом залога, в отношении нее (или ей части) не должен быть установлен сервитут, она не должна быть сдана в аренду, найм, в отношении нее не должен быть заключен договор ренты и т. д.
Далее можно выделить условия, которые касаются порядка перевода жилого помещения в нежилое и наоборот.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Каждое муниципальное образование самостоятельно решает вопрос о том, каким органом будет приниматься решение о переводе жилых помещений в нежилые и наоборот. Это должно регулироваться нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Например, в городе Саратове действует решение, принятое Саратовской городской думой. Согласно указанному решению, уполномоченным органом в городе Саратове по принятию решений о порядке перевода жилых помещений в нежилые является Комитет по управлению имуществом Администрации г. Саратова. Надлежащим заявителем на перевод помещений из категории жилых в нежилые и наоборот, согласно Жилищному кодексу, является собственник жилого помещения. Рассматриваемым Решением Саратовской городской думы установлено, что в случае, когда жилые помещения находятся на балансе муниципального образования (т. е. являются собственностью муниципалитета), надлежащим заявителем будет выступать администрация того района г. Саратова, на территории которой находится данное жилое помещение.
Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме вышеуказанного перечня. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. В случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого решение должно содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. Если для перевода жилого помещения в нежилое не требуется проведения переустройства и перепланировки, то решение будет окончательным документом, подтверждающим завершение перевода жилого помещения в нежилое. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ, то решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения нежилое является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки. Завершение переустройства или перепланировки и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее – акт приемочной комиссии).
Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.
При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается в случае:
1) непредставления определенных документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные выше. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Законодатель на федеральном уровне определил перечень документов, которые необходимо предоставить, и порядок принятия решений о переводе (основания для отказа, варианты возможных решений). Муниципалитетам даны полномочия по определению органа, который компетентен принимать решения. При этом решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое может быть обжаловано в судебном порядке. Закон не предусматривает административный порядок обжалования относительно данных решений.
Однако это вовсе не означает отсутствие административного порядка обжалования. Согласно ст. 52 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131–ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 19 июня, 12 августа, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 18 апреля, 29 июня, 21 июля, 12 октября 2005 г.), все решения, действия органов местного самоуправления могут быть обжалованы в суде, арбитражном суде. Получается, что никакого административного порядка обжалования данный закон также не предусматривает. В ст. 4 Закона РФ от 27 апреля 1993 г. № 4866-I «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» (с изм. и доп. от 14 декабря 1995 г.) установлено, что гражданин вправе обратиться с жалобой на действия (решения), нарушающие его права и свободы, либо непосредственно в суд, либо к вышестоящему в порядке подчиненности органу местного самоуправления. Поэтому изначально данное решение можно обжаловать в том же муниципалитете. Все зависит от того, какой орган или должностное лицо вправе отменять, изменять решения органа, который принял решение. Важно всегда помнить, что решения (и любые другие нормативные акты, не нормативно правовые акты органов местного самоуправления) нельзя обжаловать в исполнительные, представительные органы государственной власти любого уровня. Следует обратить внимание на формулировку ст. 4 указанного Закона: именно гражданин, а не юридическое лицо вправе обратиться с жалобой в вышестоящий по подчиненности орган или к должностному лицу.
Законом РФ «Об обжаловании в суде действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» установлен и порядок административного обжалования, и судебный порядок обжалования. Вышестоящие в порядке подчиненности орган, объединение, должностное лицо обязаны рассмотреть жалобу в месячный срок. Если гражданину в удовлетворении жалобы отказано или он не получил ответа в течение месяца со дня ее подачи, он вправе обратиться с жалобой в суд. Жалоба может быть подана гражданином, права которого нарушены, или его представителем. Жалоба подается по усмотрению гражданина либо в суд по месту его жительства, либо в суд по месту нахождения органа, должностного лица. В отношении действий, которые обжалуются (в нашем случае это решения органа местного самоуправления об отказе в переводе жилого помещения), необходимо, чтобы данное решение:
1) нарушало права и свободы гражданина;
2) создавало препятствия осуществлению гражданином его прав и свобод;
3) незаконно на гражданина возлагало какие-либо обязанности или он незаконно привлечен к какой-либо ответственности.
Приняв жалобу к рассмотрению, суд по просьбе гражданина или по своей инициативе вправе приостановить исполнение обжалуемого действия (решения).
Подача жалобы оплачивается государственной пошлиной в установленном размере. Суд может освободить гражданина от уплаты пошлины или уменьшить ее размер. Согласно ст. 333.19 Налогового кодекса РФ (с изм. и доп. от 30 марта, 9 июля 1999 г., 2 января, 5 августа, 29 декабря 2000 г., 24 марта, 30 мая, 6, 7, 8 августа, 27, 29 ноября, 28, 29, 30, 31 декабря 2001 г., 29 мая, 24, 25 июля, 24, 27, 31 декабря 2002 г., 6, 22, 28 мая, 6, 23, 30 июня, 7 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 5 апреля, 29, 30 июня, 20, 28, 29 июля, 18, 20, 22 августа, 4 октября, 2, 29 ноября, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 18 мая, 3, 6, 18, 29, 30 июня, 1, 18, 21, 22 июля, 20 октября 2005 г.), размер государственной пошлины для граждан составляет 100 рублей. Для обращения в суд с жалобой устанавливаются следующие сроки:
1) три месяца со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав;
2) один месяц со дня получения гражданином письменного уведомления об отказе вышестоящего органа, объединения, должностного лица в удовлетворении жалобы или со дня истечения месячного срока после подачи жалобы, если гражданином не был получен на нее письменный ответ.
Пропущенный по уважительной причине срок подачи жалобы может быть восстановлен судом. Уважительной причиной считаются любые обстоятельства, затруднившие получение информации об обжалованных действиях (решениях) и их последствиях в виде нарушения прав и свобод гражданина.
На органы местного самоуправления, решение которого обжалуется гражданином, возлагается процессуальная обязанность документально доказать законность обжалуемых действий (решений); гражданин освобождается от обязанности доказывать незаконность обжалуемых действий (решений), но обязан доказать факт нарушения своих прав и свобод. Доказать факт нарушения своих прав и свобод не составляет особого труда: всегда можно сказать, что данное помещение будет использоваться в предпринимательской деятельности для извлечения прибыли.
Конец бесплатного ознакомительного фрагмента