Страница:
Отличие комнаты от части квартиры или части дома заключается в наличии у последних помещений вспомогательного использования. Помещениями вспомогательного использования в жилом доме являются кухни, туалеты, ванные комнаты, кладовки, лоджии, балконы, террасы, веранды, мансарды, подвальные помещения и находящиеся в нижних этажах зданий гаражи. В сельской местности вспомогательные помещения могут находиться в отдельных строениях рядом с домом. Это могут быть летние кухни, бани, сараи, уборные, гаражи и другие необходимые гражданам помещения.
В отношении жилых помещений участниками гражданских правоотношений могут совершаться любые действия, не противоречащие российскому законодательству. Согласно ст. 288 ГК РФ собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается своим жильем в соответствии с его назначением. Он может свой дом или квартиру продать, подарить, завещать, отдать в залог или распорядиться ими иным образом. В данном случае следует отметить еще одну особенность жилых помещений и отличие их от иного объекта недвижимости: в отношении жилых помещений установлен особый правовой статус – не допускается совершать действия (или бездействие) влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения. Особый правовой режим жилых помещений связан с высокой значимостью жилья. Поэтому санкции за подобные деяния законодатель предусматривает серьезные – лишение права собственности на жилое помещение.
Аналогичное требование предъявляется и к гражданам, проживающим в жилых помещениях, предоставленных им по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде. Такие помещения находятся у них на праве бессрочного владения и пользования, поэтому в случае нарушения ими законодательства такие граждане лишаются права пользования жилым помещением, то есть с ними расторгается договор социального найма.
Законодатель признает жилыми только изолированные помещения, то есть такие помещения, которые представляют собой конструктивно обособленные функциональные части жилого дома или его части, квартиры или ее части, а также комнаты. При этом комната не перестает считаться жилым помещением, если она является проходной (объединена с другим помещением общим входом), но в этом случае она не может являться самостоятельным объектом жилищных прав, например, сдаваться в наем.
На принадлежность жилых помещений к недвижимому имуществу указывает ст. 130 ГК РФ. Это недвижимые вещи, прочно связанные с землей. Такие объекты невозможно переместить без нанесения им несоразмерного ущерба.
В целях недопущения воздействия на граждан вредных факторов в среде их обитания при планировке и застройке объектов жилищного фонда должны соблюдаться санитарные правила и нормы. Утверждение норм проектирования и проектной документации при строительстве жилых помещений, их реконструкции, техническом перевооружении, ликвидации, предоставление земельных участков под строительство, а также ввод в эксплуатацию построенных и реконструированных объектов допускаются при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам. Данные правила сформулированы в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам. Это требование является гарантией обеспечения безопасных и безвредных условий проживания.
Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, установлен порядок признания жилых помещений непригодными для проживания независимо от их формы собственности и принадлежности к жилищному фонду. Действие названного Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания.
Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти Российской Федерации и ее субъектов, а также органами местного самоуправления. Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в указанном Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а многоквартирный дом – аварийным и подлежащим сносу.
Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании». Здесь важную роль играют технические регламенты – документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством России, или федеральным законом, или указом Президента России, или постановлением Правительства России, и устанавливающие обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации). Законодательство Российской Федерации о техническом регулировании состоит из указанного Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Например, постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Жилые помещения, функционально предназначенные для постоянного проживания, должны удовлетворять соответствующим техническим, санитарным и иным потребительским нормам и требованиям по дневной освещенности, безопасности, водоснабжению и водоотведению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальные, здоровые условия проживания. Кроме того, дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация в качестве жилого в соответствующем государственном органе (БТИ).
Назначение жилого помещения зафиксировано и в гражданском, и в жилищном законодательстве. В ст. 17 ЖК РФ воспроизведена норма п. 2 ст. 288 ГК РФ, устанавливающая назначение жилых помещений: они предназначены для проживания граждан. В отличие от ст. 7 ЖК РСФСР 1983 г. ЖК РФ не делает акцент на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Это вполне логично, поскольку проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения.
Как и ранее, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Иное использование может повлечь расторжение договора социального найма в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Подобная норма в несколько иной редакции содержалась в ч. 2 ст. 7 ЖК РСФСР 1983 г., затем соответствующий запрет был установлен в п. 3 ст. 288 ГК РФ. Указанное положение ЖК РФ корреспондируется с ч. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ, запрещающей размещение промышленных производств в жилых домах в целом, то есть как в жилых, так и в нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме. Проблема заключается в отсутствии легального раскрытия понятия «промышленное производство», в том числе в интересах жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия, что на практике может привести к сложностям при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к промышленному производству.
В настоящее время законодатель разрешил использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном наличии двух условий: а) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях; б) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы (ст. 17 ЖК РФ).
Жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, поэтому следует выделить признаки ее индивидуализации. К таким признакам можно отнести:
1) площадь жилого помещения;
2) почтовый адрес;
3) технический паспорт жилого помещения.
В ЖК РФ дается характеристика общей площади жилого помещения. В общую площадь включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования – коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки. Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры, – балконы, лоджии, а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят.
Исходя из общей площади жилого помещения в соответствии с постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» производится расчет федеральных стандартов: социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. м общей площади жилья на одного гражданина; предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержание и текущий ремонт жилого помещения, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение) на 1 кв. м общей площади жилья в месяц; стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. м общей площади жилья в месяц. В настоящее время действует также постановление Правительства РФ от 26 июня 2007 г. № 405 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2008–2010 гг.».
Почтовый адрес жилого помещения может варьироваться в зависимости от населенного пункта и вида жилого помещения. Как правило, почтовый адрес включает: индекс, область, населенный пункт, улицу, номер дома (корпус, строение – если имеется) и номер квартиры.
Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке такого помещения в эксплуатацию или при его включении в жилищный фонд. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту жилого помещения, содержащие необходимые для них технические сведения. Выписки и копировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Выдача технических паспортов жилых помещений без наличия акта их приемки в эксплуатацию не допускается. Паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых помещений проводятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утвержденным органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Внеплановые обследования могут производиться БТИ на основании заявок собственников жилых помещений по договорным ценам[1].
Контрольные вопросы
Тема 5. Перевод жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые
Основные понятия
Контрольные вопросы
Тема 6. Перепланировка и переустройство жилого помещения
Основные понятия
В отношении жилых помещений участниками гражданских правоотношений могут совершаться любые действия, не противоречащие российскому законодательству. Согласно ст. 288 ГК РФ собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается своим жильем в соответствии с его назначением. Он может свой дом или квартиру продать, подарить, завещать, отдать в залог или распорядиться ими иным образом. В данном случае следует отметить еще одну особенность жилых помещений и отличие их от иного объекта недвижимости: в отношении жилых помещений установлен особый правовой статус – не допускается совершать действия (или бездействие) влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения. Особый правовой режим жилых помещений связан с высокой значимостью жилья. Поэтому санкции за подобные деяния законодатель предусматривает серьезные – лишение права собственности на жилое помещение.
Аналогичное требование предъявляется и к гражданам, проживающим в жилых помещениях, предоставленных им по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде. Такие помещения находятся у них на праве бессрочного владения и пользования, поэтому в случае нарушения ими законодательства такие граждане лишаются права пользования жилым помещением, то есть с ними расторгается договор социального найма.
Законодатель признает жилыми только изолированные помещения, то есть такие помещения, которые представляют собой конструктивно обособленные функциональные части жилого дома или его части, квартиры или ее части, а также комнаты. При этом комната не перестает считаться жилым помещением, если она является проходной (объединена с другим помещением общим входом), но в этом случае она не может являться самостоятельным объектом жилищных прав, например, сдаваться в наем.
На принадлежность жилых помещений к недвижимому имуществу указывает ст. 130 ГК РФ. Это недвижимые вещи, прочно связанные с землей. Такие объекты невозможно переместить без нанесения им несоразмерного ущерба.
В целях недопущения воздействия на граждан вредных факторов в среде их обитания при планировке и застройке объектов жилищного фонда должны соблюдаться санитарные правила и нормы. Утверждение норм проектирования и проектной документации при строительстве жилых помещений, их реконструкции, техническом перевооружении, ликвидации, предоставление земельных участков под строительство, а также ввод в эксплуатацию построенных и реконструированных объектов допускаются при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам. Данные правила сформулированы в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам. Это требование является гарантией обеспечения безопасных и безвредных условий проживания.
Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, установлен порядок признания жилых помещений непригодными для проживания независимо от их формы собственности и принадлежности к жилищному фонду. Действие названного Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания.
Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти Российской Федерации и ее субъектов, а также органами местного самоуправления. Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в указанном Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а многоквартирный дом – аварийным и подлежащим сносу.
Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании». Здесь важную роль играют технические регламенты – документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством России, или федеральным законом, или указом Президента России, или постановлением Правительства России, и устанавливающие обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации). Законодательство Российской Федерации о техническом регулировании состоит из указанного Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Например, постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Жилые помещения, функционально предназначенные для постоянного проживания, должны удовлетворять соответствующим техническим, санитарным и иным потребительским нормам и требованиям по дневной освещенности, безопасности, водоснабжению и водоотведению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальные, здоровые условия проживания. Кроме того, дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация в качестве жилого в соответствующем государственном органе (БТИ).
Назначение жилого помещения зафиксировано и в гражданском, и в жилищном законодательстве. В ст. 17 ЖК РФ воспроизведена норма п. 2 ст. 288 ГК РФ, устанавливающая назначение жилых помещений: они предназначены для проживания граждан. В отличие от ст. 7 ЖК РСФСР 1983 г. ЖК РФ не делает акцент на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Это вполне логично, поскольку проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения.
Как и ранее, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Иное использование может повлечь расторжение договора социального найма в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Подобная норма в несколько иной редакции содержалась в ч. 2 ст. 7 ЖК РСФСР 1983 г., затем соответствующий запрет был установлен в п. 3 ст. 288 ГК РФ. Указанное положение ЖК РФ корреспондируется с ч. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ, запрещающей размещение промышленных производств в жилых домах в целом, то есть как в жилых, так и в нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме. Проблема заключается в отсутствии легального раскрытия понятия «промышленное производство», в том числе в интересах жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия, что на практике может привести к сложностям при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к промышленному производству.
В настоящее время законодатель разрешил использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном наличии двух условий: а) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях; б) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы (ст. 17 ЖК РФ).
Жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, поэтому следует выделить признаки ее индивидуализации. К таким признакам можно отнести:
1) площадь жилого помещения;
2) почтовый адрес;
3) технический паспорт жилого помещения.
В ЖК РФ дается характеристика общей площади жилого помещения. В общую площадь включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования – коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки. Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры, – балконы, лоджии, а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят.
Исходя из общей площади жилого помещения в соответствии с постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» производится расчет федеральных стандартов: социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. м общей площади жилья на одного гражданина; предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержание и текущий ремонт жилого помещения, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение) на 1 кв. м общей площади жилья в месяц; стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. м общей площади жилья в месяц. В настоящее время действует также постановление Правительства РФ от 26 июня 2007 г. № 405 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2008–2010 гг.».
Почтовый адрес жилого помещения может варьироваться в зависимости от населенного пункта и вида жилого помещения. Как правило, почтовый адрес включает: индекс, область, населенный пункт, улицу, номер дома (корпус, строение – если имеется) и номер квартиры.
Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке такого помещения в эксплуатацию или при его включении в жилищный фонд. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту жилого помещения, содержащие необходимые для них технические сведения. Выписки и копировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Выдача технических паспортов жилых помещений без наличия акта их приемки в эксплуатацию не допускается. Паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых помещений проводятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утвержденным органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Внеплановые обследования могут производиться БТИ на основании заявок собственников жилых помещений по договорным ценам[1].
Контрольные вопросы
1. Что такое жилое помещение? Определите особенности жилого помещения как объекта жилищных и гражданских прав.
2. Перечислите основные виды жилых помещений. Дайте определение каждого вида.
3. Назовите требования, предъявляемые к жилым помещениям. Обоснуйте требования законодателя.
4. Какие требования к жилым помещениям являются основными?
5. Могут ли являться жилыми помещениями отдельные части квартиры? Почему?
6. Что такое площадь жилого помещения? Назовите виды площадей жилого помещения.
7. В чем отличие общей площади жилого помещения от жилой? Что из составных частей жилого помещения относится к общей площади, а что – к жилой?
8. Какие требования предъявляются к пользователям жилых помещений?
9. Перечислите грубые нарушения жилищного законодательства. С чем связано отнесение данных нарушений к грубым? Какие санкции предусмотрены?
10. Что такое технический паспорт жилого помещения?
2. Перечислите основные виды жилых помещений. Дайте определение каждого вида.
3. Назовите требования, предъявляемые к жилым помещениям. Обоснуйте требования законодателя.
4. Какие требования к жилым помещениям являются основными?
5. Могут ли являться жилыми помещениями отдельные части квартиры? Почему?
6. Что такое площадь жилого помещения? Назовите виды площадей жилого помещения.
7. В чем отличие общей площади жилого помещения от жилой? Что из составных частей жилого помещения относится к общей площади, а что – к жилой?
8. Какие требования предъявляются к пользователям жилых помещений?
9. Перечислите грубые нарушения жилищного законодательства. С чем связано отнесение данных нарушений к грубым? Какие санкции предусмотрены?
10. Что такое технический паспорт жилого помещения?
Тема 5. Перевод жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые
Основные понятия
Условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые. Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: 1) доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, служащих проходом к жилым помещениям; 2) отсутствует техническая возможность обеспечить такой проход; 3) переводимое помещение – часть жилого помещения или используется для постоянного проживания; 4) переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц; 5) в многоквартирном доме допускается при условии, что непосредственно под переводимым расположено нежилое помещение.
Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если: 1) помещение не отвечает установленным техническим и санитарно-эпидемиологическим требованиям; 2) отсутствует возможность обеспечить такое соответствие; 3) право собственности на жилое помещение обременено правами других лиц.
Порядок перевода. Для перевода необходимо представить в орган, осуществляющий перевод помещений, следующие документы: 1) заявление о переводе; 2) правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или нотариально удостоверенные копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием или технический паспорт – для жилых помещений; 4) поэтажный план дома; 5) проект переустройства или перепланировки переводимого помещения (если это необходимо).
Решение принимается по результатам рассмотрения заявления и предоставленных документов не позднее чем через 45 дней со дня предоставления указанных документов в данный орган.
Решение выдается заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия.
Переводу жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые посвящена глава 3 раздела I ЖК РФ. Нормы, регулирующие данные отношения, практически отсутствовали как в ЖК РСФСР 1983 г. (ст. 9 содержала общие правила перевода жилых помещений в нежилые), так и в Основах жилищного законодательства. В настоящее время вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, достаточно подробно регламентированы.
Гражданский кодекс РФ также упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. В соответствии с п. 3 ст. 288 такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством. Поэтому нормы ЖК РФ, допускающие также перевод нежилых помещений в жилые, являются принципиально новыми.
Жилищный кодекс РФ закрепил общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны быть соблюдены императивные требования Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
При осуществлении перевода жилых помещений в нежилые и наоборот следует учитывать запрещающие положения законодательства, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ. Такой запрет носит императивный характер и направлен на защиту жилищных прав третьих лиц. В соответствии со ст. 22 ЖК РФ подобный перевод не может быть произведен, когда:
а) доступ к помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
б) помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога.
Эти исключения действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан и отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам.
Для перевода в нежилые помещения таких жилых помещений, как квартиры в многоквартирных домах, предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой, являются нежилыми.
Хотя формулировка «выше первого этажа» позволяет предположить, что в таких случаях подразумевается практически любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома, необходимо учитывать то, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, обустроить отдельный вход). Поэтому указанную норму все же следует рассматривать ограничительно: в ней имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома с возможностью обустроить отдельный вход.
Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые ЖК РФ предусматривает только два ограничения. Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие данного помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы. Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, доверительного управления и т. п.).
Следует отметить, что ЖК РФ не приводит оснований для осуществления перевода, следовательно, вопрос о необходимости перевода и его причинах находится в компетенции собственника такого помещения. Поскольку только собственник помещения вправе решать вопрос о необходимости и целесообразности перевода, то и инициировать перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое вправе только собственник помещения или уполномоченное им лицо.
В ст. 23 ЖК РФ закреплен единый порядок перевода помещений. Такой перевод осуществляется органом местного самоуправления. Для этого заявитель должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, документы в соответствии с установленным перечнем:
1) заявление о переводе помещения в установленной форме (форма заявления утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»);
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).
Приведенный в ст. 23 ЖК РФ перечень сформулирован как исчерпывающий. Поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо дополнительных документов.
Орган, осуществляющий перевод, обязан выдать заявителю расписку о принятии документов с перечнем всех принятых документов. На расписке должны быть проставлены дата принятия и роспись лица, принявшего документы.
На принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения органу, осуществляющему такой перевод, предоставлен ограниченный срок – 45 дней со дня представления заявителем необходимых документов (то есть со дня их получения соответствующим органом). Датой получения указанным органом представленных документов следует считать дату, указанную в расписке, выдаваемой заявителю. Такая расписка одновременно может служить доказательством того, что все предусмотренные ст. 23 ЖК РФ документы были представлены в полном объеме.
Установленный в ЖК РФ срок является императивным и подразумевает его исчисление не в рабочих, а в календарных днях. Этот срок не может быть изменен ни подзаконным правовым актом федерального уровня, ни правовым актом субъекта Российской Федерации, ни тем более органом, осуществляющим перевод помещений.
Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе помещения орган, принявший решение, выдает (или направляет по почте) заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения, по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266. В случае если для использования помещения по новому назначению не требуется проведения его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ, данный документ является юридическим основанием для использования помещения по новому назначению.
В том случае, если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ, указанный документ является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представленного заявителем, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в данном документе.
Завершение переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ в таком случае подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.
Отказ в переводе помещений возможен в четырех случаях, исчерпывающим образом определенных в ст. 24 ЖК РФ:
1) непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Последнее основание для отказа – несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства – п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Ссылки на основания для отказа в переводе помещения в обязательном порядке должны быть отражены в решении об отказе. Такое решение может быть обжаловано в суде в соответствии с главой 25 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) и главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ). Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если: 1) помещение не отвечает установленным техническим и санитарно-эпидемиологическим требованиям; 2) отсутствует возможность обеспечить такое соответствие; 3) право собственности на жилое помещение обременено правами других лиц.
Порядок перевода. Для перевода необходимо представить в орган, осуществляющий перевод помещений, следующие документы: 1) заявление о переводе; 2) правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или нотариально удостоверенные копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием или технический паспорт – для жилых помещений; 4) поэтажный план дома; 5) проект переустройства или перепланировки переводимого помещения (если это необходимо).
Решение принимается по результатам рассмотрения заявления и предоставленных документов не позднее чем через 45 дней со дня предоставления указанных документов в данный орган.
Решение выдается заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия.
Переводу жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые посвящена глава 3 раздела I ЖК РФ. Нормы, регулирующие данные отношения, практически отсутствовали как в ЖК РСФСР 1983 г. (ст. 9 содержала общие правила перевода жилых помещений в нежилые), так и в Основах жилищного законодательства. В настоящее время вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, достаточно подробно регламентированы.
Гражданский кодекс РФ также упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. В соответствии с п. 3 ст. 288 такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством. Поэтому нормы ЖК РФ, допускающие также перевод нежилых помещений в жилые, являются принципиально новыми.
Жилищный кодекс РФ закрепил общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны быть соблюдены императивные требования Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
При осуществлении перевода жилых помещений в нежилые и наоборот следует учитывать запрещающие положения законодательства, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ. Такой запрет носит императивный характер и направлен на защиту жилищных прав третьих лиц. В соответствии со ст. 22 ЖК РФ подобный перевод не может быть произведен, когда:
а) доступ к помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
б) помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога.
Эти исключения действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан и отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам.
Для перевода в нежилые помещения таких жилых помещений, как квартиры в многоквартирных домах, предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой, являются нежилыми.
Хотя формулировка «выше первого этажа» позволяет предположить, что в таких случаях подразумевается практически любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома, необходимо учитывать то, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, обустроить отдельный вход). Поэтому указанную норму все же следует рассматривать ограничительно: в ней имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома с возможностью обустроить отдельный вход.
Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые ЖК РФ предусматривает только два ограничения. Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие данного помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы. Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, доверительного управления и т. п.).
Следует отметить, что ЖК РФ не приводит оснований для осуществления перевода, следовательно, вопрос о необходимости перевода и его причинах находится в компетенции собственника такого помещения. Поскольку только собственник помещения вправе решать вопрос о необходимости и целесообразности перевода, то и инициировать перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое вправе только собственник помещения или уполномоченное им лицо.
В ст. 23 ЖК РФ закреплен единый порядок перевода помещений. Такой перевод осуществляется органом местного самоуправления. Для этого заявитель должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, документы в соответствии с установленным перечнем:
1) заявление о переводе помещения в установленной форме (форма заявления утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»);
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).
Приведенный в ст. 23 ЖК РФ перечень сформулирован как исчерпывающий. Поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо дополнительных документов.
Орган, осуществляющий перевод, обязан выдать заявителю расписку о принятии документов с перечнем всех принятых документов. На расписке должны быть проставлены дата принятия и роспись лица, принявшего документы.
На принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения органу, осуществляющему такой перевод, предоставлен ограниченный срок – 45 дней со дня представления заявителем необходимых документов (то есть со дня их получения соответствующим органом). Датой получения указанным органом представленных документов следует считать дату, указанную в расписке, выдаваемой заявителю. Такая расписка одновременно может служить доказательством того, что все предусмотренные ст. 23 ЖК РФ документы были представлены в полном объеме.
Установленный в ЖК РФ срок является императивным и подразумевает его исчисление не в рабочих, а в календарных днях. Этот срок не может быть изменен ни подзаконным правовым актом федерального уровня, ни правовым актом субъекта Российской Федерации, ни тем более органом, осуществляющим перевод помещений.
Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе помещения орган, принявший решение, выдает (или направляет по почте) заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения, по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266. В случае если для использования помещения по новому назначению не требуется проведения его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ, данный документ является юридическим основанием для использования помещения по новому назначению.
В том случае, если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ, указанный документ является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представленного заявителем, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в данном документе.
Завершение переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ в таком случае подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.
Отказ в переводе помещений возможен в четырех случаях, исчерпывающим образом определенных в ст. 24 ЖК РФ:
1) непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Последнее основание для отказа – несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства – п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Ссылки на основания для отказа в переводе помещения в обязательном порядке должны быть отражены в решении об отказе. Такое решение может быть обжаловано в суде в соответствии с главой 25 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) и главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ). Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Контрольные вопросы
1. При каких условиях допускается перевод жилых помещений в нежилые?
2. Укажите порядок и необходимые документы для перевода жилых помещений в нежилые.
3. В каких случаях не допускается перевод жилых помещений в нежилые?
4. Укажите условия и порядок перевода нежилых помещений в жилые.
5. Возможен ли перевод нежилого помещения в жилое, если существовавшие ранее запрещающие обстоятельства устранены?
6. Возможен ли по жилищному законодательству перевод в жилое помещение, например, бывшего офиса нотариальной конторы?
7. Кто имеет право на осуществление перевода?
8. В каких случаях возможен отказ в осуществлении перевода? Является ли отказ окончательным?
9. Допускается ли перевод из жилого помещения в нежилое, если данное помещение отнесено к социальному жилищному фонду?
10. Требуется ли признавать частное строение жилым для осуществления регистрации?
2. Укажите порядок и необходимые документы для перевода жилых помещений в нежилые.
3. В каких случаях не допускается перевод жилых помещений в нежилые?
4. Укажите условия и порядок перевода нежилых помещений в жилые.
5. Возможен ли перевод нежилого помещения в жилое, если существовавшие ранее запрещающие обстоятельства устранены?
6. Возможен ли по жилищному законодательству перевод в жилое помещение, например, бывшего офиса нотариальной конторы?
7. Кто имеет право на осуществление перевода?
8. В каких случаях возможен отказ в осуществлении перевода? Является ли отказ окончательным?
9. Допускается ли перевод из жилого помещения в нежилое, если данное помещение отнесено к социальному жилищному фонду?
10. Требуется ли признавать частное строение жилым для осуществления регистрации?
Тема 6. Перепланировка и переустройство жилого помещения
Основные понятия
Переустройство – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка – изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Все изменения, происходящие с жилым помещением и требующие внесения в технический паспорт жилого помещения, производятся только с разрешения наймодателя (если жилье предоставлено по договору социального найма – местной администрации, префектуры либо районной управы) или управляющей организации, а также БТИ. В противном случае собственник жилого помещения либо наниматель будет обязан восстановить прежнее состояние жилого помещения в срок, который определен судом.
Переустройство и перепланировка жилых помещений производятся, как правило, в целях улучшения потребительских качеств жилого помещения. Законодательных показаний к проведению перепланировки или переустройства нет, поскольку каждый пользователь жилого помещения самостоятельно решает вопрос о необходимости проведения данных действий. В целях устранения злоупотреблений со стороны пользователей жилых помещений, а также недопущения ситуаций, когда вследствие незаконных действий нарушаются технические требования к жилым помещениям и права соседей, что может повлечь за собой угрозу жизни или здоровью людей, данные действия необходимо согласовывать в установленном порядке.
Регулирование отношений, связанных с перепланировкой и переустройством жилых помещений, осуществляется в значительной степени иначе, чем было ранее. Так, ЖК РСФСР 1983 г. содержал всего одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила.
В остальном данные отношения регламентировались подзаконными правовыми актами, что порождало неясность в правовом регулировании и злоупотребление властью на местах. В настоящее время основные вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилых помещений, регулируются федеральным законом.
Важной новеллой является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений (ст. 25 ЖК РФ), а также перечень необходимых документов. В настоящее время определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (п. 10 ст. 12 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ под переустройством жилого помещения понимаются установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а под перепланировкой – изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Любые иные действия не могут считаться переустройством и перепланировкой.
Перепланировка – изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Все изменения, происходящие с жилым помещением и требующие внесения в технический паспорт жилого помещения, производятся только с разрешения наймодателя (если жилье предоставлено по договору социального найма – местной администрации, префектуры либо районной управы) или управляющей организации, а также БТИ. В противном случае собственник жилого помещения либо наниматель будет обязан восстановить прежнее состояние жилого помещения в срок, который определен судом.
Переустройство и перепланировка жилых помещений производятся, как правило, в целях улучшения потребительских качеств жилого помещения. Законодательных показаний к проведению перепланировки или переустройства нет, поскольку каждый пользователь жилого помещения самостоятельно решает вопрос о необходимости проведения данных действий. В целях устранения злоупотреблений со стороны пользователей жилых помещений, а также недопущения ситуаций, когда вследствие незаконных действий нарушаются технические требования к жилым помещениям и права соседей, что может повлечь за собой угрозу жизни или здоровью людей, данные действия необходимо согласовывать в установленном порядке.
Регулирование отношений, связанных с перепланировкой и переустройством жилых помещений, осуществляется в значительной степени иначе, чем было ранее. Так, ЖК РСФСР 1983 г. содержал всего одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила.
В остальном данные отношения регламентировались подзаконными правовыми актами, что порождало неясность в правовом регулировании и злоупотребление властью на местах. В настоящее время основные вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилых помещений, регулируются федеральным законом.
Важной новеллой является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений (ст. 25 ЖК РФ), а также перечень необходимых документов. В настоящее время определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (п. 10 ст. 12 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ под переустройством жилого помещения понимаются установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а под перепланировкой – изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Любые иные действия не могут считаться переустройством и перепланировкой.
Конец бесплатного ознакомительного фрагмента