5) обращаться с заявлением о прекращении рассмотрения обращения.
Гражданин в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество (последнее – при наличии), почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату. В случае необходимости в подтверждение своих доводов гражданин прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии. Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу по информационным системам общего пользования, подлежит рассмотрению в порядке, установленном Федеральным законом «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».
Гражданин направляет письменное обращение непосредственно в тот государственный орган, орган местного самоуправления или тому должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов. Письменное обращение подлежит обязательной регистрации в течение трех дней с момента поступления в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу. Письменное обращение, содержащее вопросы, решение которых не входит в компетенцию данных государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, направляется в течение семи дней со дня регистрации в соответствующий орган или соответствующему должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, с уведомлением гражданина, направившего обращение, о переадресации обращения.
В случае, если решение поставленных в письменном обращении вопросов относится к компетенции нескольких государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц, копия обращения в течение семи дней со дня регистрации направляется в соответствующие государственные органы, органы местного самоуправления или соответствующим должностным лицам. Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо при направлении письменного обращения на рассмотрение в другой государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу может в случае необходимости запрашивать в указанных органах или у должностного лица документы и материалы о результатах рассмотрения письменного обращения. Запрещается направлять жалобу на рассмотрение в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, решение или действие (бездействие) которых обжалуется. В случае, если невозможно направление жалобы на рассмотрение в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, жалоба возвращается гражданину с разъяснением его права обжаловать соответствующие решение или действие (бездействие) в установленном порядке в суд.
Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо:
1) обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости – с участием гражданина, направившего обращение;
2) запрашивает необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия;
3) принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина;
4) дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов;
5) уведомляет гражданина о направлении его обращения на рассмотрение в другой государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу в соответствии с их компетенцией.
Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо по направленному в установленном порядке запросу государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, рассматривающих обращение, обязаны в течение 15 дней предоставлять документы и материалы, необходимые для рассмотрения обращения, за исключением документов и материалов, в которых содержатся сведения, составляющие государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну, и для которых установлен особый порядок предоставления.
Ответ на обращение подписывается руководителем государственного органа или органа местного самоуправления, должностным лицом либо уполномоченным на то лицом. Ответ на обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу по информационным системам общего пользования, направляется по почтовому адресу, указанному в обращении.
Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения. В исключительных случаях руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10.03.2007 № 152 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» в качестве уполномоченного федерального органа, осуществляющего государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, определена Федеральная служба по финансовым рынкам. В настоящее время идет обсуждение содержания соответствующего нормативного акта, который будет составлен с учетом имеющейся судебной практики и выявленных правовых пробелов.
Действующим законодательством предусмотрены случаи и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве. В части 1 ст. 9 Закона перечисляются случаи, когда участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. Таким правом он обладает в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона. Данная формулировка не позволяет сделать однозначные выводы. Так ч. 2 ст. 7 Закона выглядит следующим образом: «в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков».
Таким образом, напрямую данный пункт конкретных обязанностей на застройщика не возлагает. Если следовать логическому толкованию данной нормы на застройщика возложены 2 обязанности:
1) построить (создать) объект строительства без отступлений от условий договора, ухудшающих качество такого объекта, а также без иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;
2) удовлетворить предусмотренные Законом обоснованные требования участника долевого строительства по безвозмездному устранению недостатков; соразмерному уменьшению цены договора; возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае в случае предъявления таковых.
В связи с этим возникает вопрос: неисполнение какой из обязанностей застройщиком дает основание участнику долевого строительства требовать расторжения договора? Думается, что участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве при неисполнении застройщиком обязанностей по удовлетворению требований участника долевого строительства, т.к. нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является самостоятельным основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве.
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Стоит особо подчеркнуть, что основанием является не всякое нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, а лишь существенное.
Если нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является не существенным участник долевого строительства вправе потребовать:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как уже отмечалось, Закон не дает понятия, что можно считать существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, а что не существенным. В этой связи представляется возможным воспользоваться и перефразировать определение «существенного недостатка», даваемое в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Так, под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства,на наш взгляд, следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона. Часть 3 ст. 15.1 Закона также возлагает на застройщика две обязанности. Так, во-первых, в случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее, чем за один месяц до даты прекращения поручительства.
Во-вторых, застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства.
Напомним, что в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 15 Закона срок поручительства не может быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Опять же возникает вопрос: неисполнение застройщиком, какой из указанных обязанностей дает основание участнику долевого строительства требовать расторжения договора? Как представляется, участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве при неисполнении застройщиком любой из обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Таким образом, по смыслу данной нормы случаи возможного расторжения договора участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены не только Законом, но и другими федеральными законами, например, ГК РФ, а также самим договором участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
На основании ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
В связи с изложенным, определенный интерес представляет практика применения рассматриваемого пункта. Так по одному из дел в иске о расторжении договора заявителю было отказано, поскольку отсутствуют доказательства того, что истцу причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Кроме того, частичное расторжение договора может иметь место, только если это не повлечет прекращения либо изменения всех остальных обязательств по договору.
Решение вопроса в суде
Гражданин в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество (последнее – при наличии), почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату. В случае необходимости в подтверждение своих доводов гражданин прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии. Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу по информационным системам общего пользования, подлежит рассмотрению в порядке, установленном Федеральным законом «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».
Гражданин направляет письменное обращение непосредственно в тот государственный орган, орган местного самоуправления или тому должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов. Письменное обращение подлежит обязательной регистрации в течение трех дней с момента поступления в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу. Письменное обращение, содержащее вопросы, решение которых не входит в компетенцию данных государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, направляется в течение семи дней со дня регистрации в соответствующий орган или соответствующему должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, с уведомлением гражданина, направившего обращение, о переадресации обращения.
В случае, если решение поставленных в письменном обращении вопросов относится к компетенции нескольких государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц, копия обращения в течение семи дней со дня регистрации направляется в соответствующие государственные органы, органы местного самоуправления или соответствующим должностным лицам. Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо при направлении письменного обращения на рассмотрение в другой государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу может в случае необходимости запрашивать в указанных органах или у должностного лица документы и материалы о результатах рассмотрения письменного обращения. Запрещается направлять жалобу на рассмотрение в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, решение или действие (бездействие) которых обжалуется. В случае, если невозможно направление жалобы на рассмотрение в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, жалоба возвращается гражданину с разъяснением его права обжаловать соответствующие решение или действие (бездействие) в установленном порядке в суд.
Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо:
1) обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости – с участием гражданина, направившего обращение;
2) запрашивает необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия;
3) принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина;
4) дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов;
5) уведомляет гражданина о направлении его обращения на рассмотрение в другой государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу в соответствии с их компетенцией.
Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо по направленному в установленном порядке запросу государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, рассматривающих обращение, обязаны в течение 15 дней предоставлять документы и материалы, необходимые для рассмотрения обращения, за исключением документов и материалов, в которых содержатся сведения, составляющие государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну, и для которых установлен особый порядок предоставления.
Ответ на обращение подписывается руководителем государственного органа или органа местного самоуправления, должностным лицом либо уполномоченным на то лицом. Ответ на обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу по информационным системам общего пользования, направляется по почтовому адресу, указанному в обращении.
Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения. В исключительных случаях руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10.03.2007 № 152 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» в качестве уполномоченного федерального органа, осуществляющего государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, определена Федеральная служба по финансовым рынкам. В настоящее время идет обсуждение содержания соответствующего нормативного акта, который будет составлен с учетом имеющейся судебной практики и выявленных правовых пробелов.
Действующим законодательством предусмотрены случаи и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве. В части 1 ст. 9 Закона перечисляются случаи, когда участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. Таким правом он обладает в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона. Данная формулировка не позволяет сделать однозначные выводы. Так ч. 2 ст. 7 Закона выглядит следующим образом: «в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков».
Таким образом, напрямую данный пункт конкретных обязанностей на застройщика не возлагает. Если следовать логическому толкованию данной нормы на застройщика возложены 2 обязанности:
1) построить (создать) объект строительства без отступлений от условий договора, ухудшающих качество такого объекта, а также без иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;
2) удовлетворить предусмотренные Законом обоснованные требования участника долевого строительства по безвозмездному устранению недостатков; соразмерному уменьшению цены договора; возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае в случае предъявления таковых.
В связи с этим возникает вопрос: неисполнение какой из обязанностей застройщиком дает основание участнику долевого строительства требовать расторжения договора? Думается, что участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве при неисполнении застройщиком обязанностей по удовлетворению требований участника долевого строительства, т.к. нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является самостоятельным основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве.
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Стоит особо подчеркнуть, что основанием является не всякое нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, а лишь существенное.
Если нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является не существенным участник долевого строительства вправе потребовать:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как уже отмечалось, Закон не дает понятия, что можно считать существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, а что не существенным. В этой связи представляется возможным воспользоваться и перефразировать определение «существенного недостатка», даваемое в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Так, под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства,на наш взгляд, следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона. Часть 3 ст. 15.1 Закона также возлагает на застройщика две обязанности. Так, во-первых, в случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее, чем за один месяц до даты прекращения поручительства.
Во-вторых, застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства.
Напомним, что в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 15 Закона срок поручительства не может быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Опять же возникает вопрос: неисполнение застройщиком, какой из указанных обязанностей дает основание участнику долевого строительства требовать расторжения договора? Как представляется, участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве при неисполнении застройщиком любой из обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Таким образом, по смыслу данной нормы случаи возможного расторжения договора участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены не только Законом, но и другими федеральными законами, например, ГК РФ, а также самим договором участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
На основании ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
В связи с изложенным, определенный интерес представляет практика применения рассматриваемого пункта. Так по одному из дел в иске о расторжении договора заявителю было отказано, поскольку отсутствуют доказательства того, что истцу причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Кроме того, частичное расторжение договора может иметь место, только если это не повлечет прекращения либо изменения всех остальных обязательств по договору.
Пример
ООО «Югстрой» обратилось с иском к ЗАО «Декра-Девелопмент» и федеральному государственному лечебно-оздоровительному учреждению «Санаторий „Радуга“» о расторжении договора долевого участия в строительстве от 03.02.03 № 34/Д-в. Требования мотивированы уклонением ЗАО «Декра-Девелопмент» от исполнения договора в части оплаты дополнительных площадей.
ЗАО «Декра-Девелопмент» заявило встречный иск к ООО «Югстрой» о взыскании 107 100 долларов США неустойки и 90 тыс. долларов США упущенной выгоды за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию и обязании ввести жилой дом в эксплуатацию и подписать протокол окончательного распределения квартир, нежилых помещений и машиномест в доме.
Решением от 06.06.06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.09.06, договор от 03.02.03 расторгнут в части принадлежности ЗАО «Декра-Девелопмент» всех коммерческих площадей в случае увеличения выхода дополнительных площадей строящегося объекта и в части, регулирующей порядок оплаты из расчета 378 долларов США за 1 кв. м и распределение указанных площадей. В остальной части иска отказано. Встречный иск возвращен ЗАО «Декра-Девелопмент» в связи с тем, что не содержит встречных требований в смысле ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Судебные акты мотивированы тем, что ЗАО «Декра-Девелопмент» существенно нарушило условия спорного соглашения, поскольку в течение длительного времени не исполняло договорное обязательство по финансированию дополнительных площадей. Ответчик полностью исполнил обязательства по финансированию основных площадей жилого дома.
Как установлено судебными инстанциями, ООО «Югстрой» (подрядчик) и ЗАО «Декра-Девелопмент» (инвестор) заключили договор от 03.02.03 № 34/Д-в долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома с закрытыми автостоянками боксового типа по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Красноармейская. Договор согласован с санаторием «Радуга» (соинвестор, застройщик). По условиям договора ЗАО «Декра-Девелопмент» обязалось финансировать строительство 7 320 кв. м общей площади дома. Доля ЗАО «Декра-Девелопмент» в возводимом доме составила 4 510 кв. м общей площади квартир и шесть машиномест. Инвестиционная стоимость 1 кв. м общей площади объекта определена эквивалентной 378 долларов США (пункт 1.1). Общая сумма инвестиций составляет 2 766 960 долларов США (пункт 1.1).
Согласно п. 3.1 договора инвестиционная стоимость строительства, принятая сторонами ориентировочно, составляет сумму, эквивалентную 2 766 960 долларов США. Инвестиционная стоимость 1 кв. м общей площади объекта равна сумме, эквивалентной 378 долларов США. Указанная сумма включает в себя величину финансирования доли ЗАО «Декра-Девелопмент».
Из п. 3.7 следует, что ООО «Югстрой» уступило «Декра-Девелопмент» инвестиционные права по договору от 25.09.02 между ООО «Югстрой» и санаторием «Радуга» в сумме 16 000 000 руб. Указанная сумма включена в инвестиционную стоимость объекта.
Кроме того, стороны предусмотрели в п. 3.3 договора, что в случае увеличения выхода дополнительных площадей все коммерческие площади принадлежат ЗАО «Декра-Девелопмент», которое обязалось оплатить ООО «Югстрой» дополнительные площади из расчета 378 долларов США за 1 кв. м. Общая площадь подлежащих передаче в собственность инвестора квартир, нежилых помещений и машиномест подлежала уточнению на основании экспликации, выданной органами технической инвентаризации (п. 3.4).
В марте 2004 г. истец закончил строительство жилого дома. В соответствии с техническим паспортом Бюро технической инвентаризации от 15.04.04 общая площадь дома составляет 7 811,6 кв. м. По сравнению с площадью, указанной в договоре долевого участия, площадь возведенного объекта увеличена на 491,6 кв. м.
Невыполнение инвестором договорного обязательства по оплате дополнительной площади послужило причиной обращения ООО «Югсрой» с иском о расторжении договора.
Удовлетворяя иск, суды сделали вывод о том, что договорное обязательство по оплате и получению дополнительной площади не предусматривало и не позволяло определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, поэтому следует руководствоваться п. 2 ст. 314 ГК РФ, согласно которому в этом случае обязательство должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
В судебном заседании суда первой инстанции установлено, что о выходе дополнительной площади по окончании строительства дома ЗАО «Декра-Девелопмент» узнало из письма ООО «Югстрой» от 21.04.04 № 217 и технического паспорта от 15.04.04. Однако, несмотря на это, ответчик не оплатил дополнительную площадь. Суд признал данное нарушение достаточным основанием для расторжения договора в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ. Между тем суд не учел следующее. Пункт 2 ст. 450 ГК РФ предоставляет право стороне расторгнуть договор по решению суда в случае существенного нарушения его контрагентом. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В этой связи существенным нарушением признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора.
Как видно из содержания договора долевого участия, основным предметом являлось долевое участие инвестора в строительстве жилого дома путем инвестирования строительства 7 320 кв. м общей площади, а также дополнительных (по сравнению с 7 320 кв. м) площадей. Все эти площади должны принадлежать инвестору, оплачивающему их из расчета 378 долларов США за 1 кв. м. ООО «Югстрой» рассчитывало получить только денежные средства.
Установив, что инвестор полностью выполнил обязательство в части финансирования основных площадей 7 320 кв. м на сумму 2 766 960 долларов США, суд необоснованно признал существенным нарушением невыполнение обязательств в части финансирования 491,6 кв. м. на сумму 185 825 долларов США. При этом суд не учел, что истец имел основной целью получение оплаты по договору, основную часть оплаты он получил, ответчик не отказывался от дополнительной оплаты, выдвигая лишь возражения о порядке внесения платежей (после проведения государственной экспертизы и согласования проекта строительства, уточнения размера площадей и подписания дополнительного соглашения к договору), поскольку порядок и сроки осуществления оплаты за дополнительные площади в договоре четко не определены. Кроме того, до рассмотрения дела в апелляционной инстанции ЗАО «Декра-Девелопмент» полностью перечислило ООО «Югстрой» денежные средства за дополнительную площадь, однако последний возвратил эту сумму ответчику. Таким образом, доказательства того, что истцу причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, отсутствуют.
Необходимо также учитывать, что в силу п. 1 ст. 407, п. 2 ст. 453 ГК РФ расторжение договора является основанием прекращения договорного обязательства. Частичное расторжение договора может иметь место, только если это не повлечет прекращения либо изменения всех остальных обязательств по договору. Расторжение договора долевого участия в строительстве от 03.02.03 № 34/Д-в в части повлекло его изменение в целом, так как в мотивировочной части решения суд указал, что в связи с расторжением договора в части передачи ответчику дополнительно возведенных площадей, протоколы распределения квартир, нежилых помещений, машиномест (приложение № 1 к дополнительному соглашению № 1 договора) должны быть приведены в соответствие с условиями измененного договора. При этом суд не установил и стороны не определяли, какие именно площади возведенного объекта являются дополнительными и должны быть изъяты у инвесторов. Вместе с тем финансирование строительства, проводимого по договору, осуществлялось с привлечением ЗАО «Декра-Девелопмент» средств физических лиц. Поэтому довод ответчика о том, что изменение условий первоначального договора в части уменьшения (перераспределения) площадей может повлиять на имущественные права и интересы этих лиц, является обоснованным.
В соответствии со ст. 10 Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору истец вправе требовать взыскания с ответчика неустойки (штрафы, пени) и возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки. Указанный способ защиты в полной мере защищает интересы ООО «Югстрой» и соблюдает баланс интересов всех участников инвестиционной деятельности, в то время как расторжение договора не разумно и нецелесообразно.
При изложенных обстоятельствах вышестоящий суд указал, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене [32].
Решение вопроса в суде
Закон об участии в долевом строительстве предусматривает случаи, когда договор участия в долевом строительстве жилья может быть расторгнут самим участником долевого строительства без использования помощи каких-либо государственных органов (ч. 1. ст. 9).
В ч. 1.1. ст. 9 содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства. Среди них следующие:
1. Прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Таким образом, в судебном заседании, чтобы расторгнуть договор участия в долевом строительстве, участник долевого строительства должен доказать два факта: во-первых, что строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости прекращено или приостановлено, во-вторых, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. При этом участник долевого строительства должен был привести обстоятельства, которые очевидно свидетельствовали бы о том, что объект долевого строительства в срок не будет передан участнику долевого строительства.
В ч. 1.1. ст. 9 содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства. Среди них следующие:
1. Прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Таким образом, в судебном заседании, чтобы расторгнуть договор участия в долевом строительстве, участник долевого строительства должен доказать два факта: во-первых, что строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости прекращено или приостановлено, во-вторых, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. При этом участник долевого строительства должен был привести обстоятельства, которые очевидно свидетельствовали бы о том, что объект долевого строительства в срок не будет передан участнику долевого строительства.