Страница:
Казалось бы все просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня долевое строительство чаще всего представляется в негативном ключе, в связи с тем что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья. Поэтому к вопросу приобретения жилья советую подходить как можно более осторожно. Будущим дольщикам необходимо тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора.
Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут вам избежать проблем с недобросовестными застройщиками.
Несмотря на то, что участие в долевом строительстве жилья в многоквартирном доме является одним из самых распространенных способов улучшения гражданами своих жилищных условий, вплоть до последнего времени не было достаточной правовой базы регулирующей эти отношения. Сравнительно недавно для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее по тексту – Федеральный закон № 214-ФЗ), вступивший в силу 1 апреля 2005 г. Этот Закон служит основным нормативным актом, регулирующим отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства жилья и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.
Впрочем, действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, т. е. после 1 апреля 2005 г. Это означает, что если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены застройщиками до вступления в действие закона, то отношения участников долевого строительства не регулируются его нормами. Поэтому в таких случаях дольщикам придется довольствоваться прежними договорами «договор долевого участи в строительстве», «договор подряда», «договор инвестирования в строительство жилого дома», и другими рискованными договорами. Между тем, несмотря на многовариантность названий этих договоров, содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения и принятия результата работы, а строительная компания (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определённого объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность в установленный договором срок, обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
К сожалению, даже в настоящее время, когда прошло уже два года с момента вступления в силу Федерального Закона № 214, практика показывает, что с целью приобретения жилых помещений заключаются договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом, хотя стало сложнее использовать схемы подмены договора долевого строительства. По сути, договоры не предусмотренные новым законом является фактически «притянутыми» для оформления отношений по привлечению денежных средств, для долевого строительства. Сложившиеся ситуация связана прежде всего с тем, что вышеупомянутый федеральный закон установил значительные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Что в свою очередь и оттолкнуло застройщиков от заключения договоров участия в долевом строительстве на условиях, установленных Законом, и привело к поиску иных форм привлечения денежных средств. В частности застройщики стали заключать другие виды договоров. Но все эти способы привлечения денежных средств на указанные цели не соответствуют закону. Потому их заключение весьма рискованно.
Кроме того, гражданин может обратиться в суд и признать сделку, являющуюся по существу договором долевого участи в строительстве, притворной и привлечь застройщика к ответственности.
Единственным законным и надежным способом привлечения денежных средств для долевого строительства жилья является договор участия в долевом строительстве, заключенный в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ.
Важным моментом закона стало введение более жестких требований по отношению к застройщикам, в связи с чем, большинство из них восприняли закон негативно. Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после оформления соответствующих документов.
В Федеральном законе № 214 – ФЗ четко прописано, что застройщиком может выступать только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые имеют земельный участок на праве собственности или на праве аренды, а также установлено, что объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение) может быть передан участнику долевого строительства только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации и является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.
Федеральным законом № 214 – ФЗ введен ряд новых положений:Закон ввел ряд новых положений:
• привлечь денежные средства участников долевого строительства организация может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок для строительства;
• в случае не соблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан, последние вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования и возмещения убытков;
• определены существенные условия, которые должны быть обозначены в договоре;
• значительно усложнился порядок расторжения договора застройщиком. Теперь застройщик может расторгнуть договор лишь в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны дольщика (более 3 месяцев);
• надзор и контроль за долевым строительством осуществляет специальный орган;
• к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей, в части не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ.
Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут вам избежать проблем с недобросовестными застройщиками.
Несмотря на то, что участие в долевом строительстве жилья в многоквартирном доме является одним из самых распространенных способов улучшения гражданами своих жилищных условий, вплоть до последнего времени не было достаточной правовой базы регулирующей эти отношения. Сравнительно недавно для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее по тексту – Федеральный закон № 214-ФЗ), вступивший в силу 1 апреля 2005 г. Этот Закон служит основным нормативным актом, регулирующим отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства жилья и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.
Впрочем, действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, т. е. после 1 апреля 2005 г. Это означает, что если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены застройщиками до вступления в действие закона, то отношения участников долевого строительства не регулируются его нормами. Поэтому в таких случаях дольщикам придется довольствоваться прежними договорами «договор долевого участи в строительстве», «договор подряда», «договор инвестирования в строительство жилого дома», и другими рискованными договорами. Между тем, несмотря на многовариантность названий этих договоров, содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения и принятия результата работы, а строительная компания (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определённого объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность в установленный договором срок, обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
К сожалению, даже в настоящее время, когда прошло уже два года с момента вступления в силу Федерального Закона № 214, практика показывает, что с целью приобретения жилых помещений заключаются договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом, хотя стало сложнее использовать схемы подмены договора долевого строительства. По сути, договоры не предусмотренные новым законом является фактически «притянутыми» для оформления отношений по привлечению денежных средств, для долевого строительства. Сложившиеся ситуация связана прежде всего с тем, что вышеупомянутый федеральный закон установил значительные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Что в свою очередь и оттолкнуло застройщиков от заключения договоров участия в долевом строительстве на условиях, установленных Законом, и привело к поиску иных форм привлечения денежных средств. В частности застройщики стали заключать другие виды договоров. Но все эти способы привлечения денежных средств на указанные цели не соответствуют закону. Потому их заключение весьма рискованно.
Кроме того, гражданин может обратиться в суд и признать сделку, являющуюся по существу договором долевого участи в строительстве, притворной и привлечь застройщика к ответственности.
Единственным законным и надежным способом привлечения денежных средств для долевого строительства жилья является договор участия в долевом строительстве, заключенный в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ.
Важным моментом закона стало введение более жестких требований по отношению к застройщикам, в связи с чем, большинство из них восприняли закон негативно. Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после оформления соответствующих документов.
В Федеральном законе № 214 – ФЗ четко прописано, что застройщиком может выступать только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые имеют земельный участок на праве собственности или на праве аренды, а также установлено, что объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение) может быть передан участнику долевого строительства только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации и является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.
Федеральным законом № 214 – ФЗ введен ряд новых положений:Закон ввел ряд новых положений:
• привлечь денежные средства участников долевого строительства организация может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок для строительства;
• в случае не соблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан, последние вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования и возмещения убытков;
• определены существенные условия, которые должны быть обозначены в договоре;
• значительно усложнился порядок расторжения договора застройщиком. Теперь застройщик может расторгнуть договор лишь в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны дольщика (более 3 месяцев);
• надзор и контроль за долевым строительством осуществляет специальный орган;
• к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей, в части не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ.
Конец бесплатного ознакомительного фрагмента