Страница:
Любовь Янковская
Как правильно оформить договор купли-продажи
Глава 1
Оформление договора купли-продажи недвижимого имущества
Одна из самых главных ценностей современного гражданина – это собственное жилье. Оно выступает неотъемлемым элементом достойного уровня жизни. Исходя из этого, важнейшие социальные и физиологические человеческие потребности достигаются именно благодаря собственному дому, квартире или хотя бы комнате.
Граждане, которые не имеют собственного жилья, в основном стремятся к использованию всех своих возможностей и финансовых средств с целью его приобретения. Кроме того, зачастую собственники предпочитают улучшать свои жилищные условия. Они продают жилье, которое у них имеется, и покупают жилье более качественное (с большей площадью, расположенное в лучшем районе, с более комфортными условиями и так далее). Все это наделяет договор купли-продажи жилья особой практической значимостью.
Если гражданин принял решение продать или приобрести жилье, ему понадобятся как минимум основные знания о том, каков порядок заключения и исполнения соответствующего договора купли-продажи. Учитывая высокую стоимость жилья и его социальную значимость в жизни каждого человека, допустить правовую неграмотность в этом вопросе нельзя.
Но не полагайтесь всецело на услуги, предлагаемые Вам риэлторами (то есть специалистами по заключению сделок, касающихся недвижимости). Рынок недвижимости в данный момент переполнен огромным количеством риэлторских компаний. Помните о том, что ошибки допускаются даже самыми профессиональными и опытными риэлторами. Кроме того, никогда не стоит забывать о возможности мошеннических или недобросовестных действий со стороны риэлтора. Средства массовой информации изобилуют историями о том, что разнообразные риэлторские «грешки» далеко не являются редкостью. Правила общения с риэлторами хорошо подходят под поговорку «доверяй, но проверяй».
Итак, покупатель или продавец жилья, перед тем, как он заключит договор купли-продажи жилья, должен обязательно запастись самыми главными правовыми знаниями в этой области.
Далее Вы ознакомитесь с основными правилами заключения и исполнения договора купли-продажи жилья, узнаете о типичных ошибках и ключевых аспектах, которые требуют Вашего особого внимания.
Но перед тем, как мы перейдем к рассмотрению вышеизложенной задачи, нужно определить трактовку понятия «жилье» и установить правовое содержание договора купли-продажи жилья.
Определение «жилье» является очень распространенным в обиходе, однако в законодательстве его встретить очень сложно. Законы и подзаконные нормативные акты гораздо чаще пользуются другим понятием – понятием «жилое помещение». Более того, к примеру, содержание статьи 293 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что понятия «жилье» и «жилое помещение» совершенно равнозначны. Можно утверждать, что они являются идентичными по своему содержанию.
Часть вторая пятнадцатой статьи Жилищного кодекса Российской Федерации признает жилым помещение, которое является изолированным, недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан. Кроме того, оно должно соответствовать установленным техническим и санитарным норам и правилам, а также другим требованиям законодательства.
Часть первая шестнадцатой статьи Жилищного кодекса Российской Федерации относит к жилым помещениям следующие:
• жилой дом или его часть;
• квартира или ее часть;
• комната.
Из этого следует, что договор купли-продажи жилья, или жилого помещения, представляет собой сделку, обязывающую продавца передать жилой дом или его часть, квартиру или ее часть либо комнату в собственность покупателя. Покупатель же обязуется это имущество принять, уплатив за него цену, установленную обеими сторонами.
Стороны договора купли-продажи жилья – это покупатель и продавец.
Продавец – это, зачастую, сам собственник. Гораздо реже в этой роли выступает специально уполномоченное лицо (к примеру, если продается государственное либо муниципальное жилье, то продавцом являются уполномоченные органы исполнительной власти).
Покупателем же по договору купли-продажи жилья может выступать фактически любое лицо.
Договор купли-продажи жилья по своей правовой природе является возмездным, консенсуальным и взаимным.
Возмездность договора купли-продажи жилья предполагает обязательное встречное предоставление (оплату) цены договора за приобретенное (приобретаемое) имущество покупателем. Это отличает его от договора дарения жилья, предполагающего безвозмездность.
Консенсуальность договора купли-прода жи жилья заключается в том, что он считается заключенным в тот момент, когда стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям и его государственной регистрации. То есть вне зависимости от его реального исполнения, а именно оплаты и передачи жилья.
И наконец, взаимность договора. Она подразумевает наличие прав и обязанностей у обеих сторон договора: как у покупателя, так и у продавца.
Договор купли-продажи жилья оформляется в письменном виде. Для этого составляется один документ, который подписывают обе стороны. Такой договор имеет определенную форму, и ее несоблюдение влечет за собой недействительность заключенного договора.
В реальности Вы можете столкнуться с множественными утверждениями неспециалистов о том, что договор купли-продажи жилья в обязательном порядке нуждается в нотариальном удостоверении. Это мнение крайне ошибочно.
Раньше нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья было необходимым исходя из седьмой статьи Федерального закона от двадцать шестого января 1996-го года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации». Позднее был введен в действие Федеральный закон от двадцать первого июля 1997-го года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Когда этот закон вступил в силу, обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья требоваться перестало.
Но это не запрещает сторонам в добровольном порядке удостоверить договор купли-продажи жилья нотариально, это условие должно быть отражено в самом договоре непосредственно. Нотариальное удостоверение не является обязанностью сторон, это их право.
Из печатных изданий, радио и телевидения мы часто узнаем о мошенничествах и обманах, которые встречаются при совершении сделок, связанных с жильем. Эти случаи действительно случаются очень часто.
При этом на практике наиболее уязвимая сторона при заключении договоров купли-продажи жилья – это покупатель или лицо, которое предполагает стать покупателем. Именно на покупателя возлагаются основные риски, которые связаны с возможными неточностями права собственности продавца, правами на продаваемое жилье третьих лиц и так далее. Покупатель рискует гораздо больше в том случае, если в качестве порядка расчетов сторонами была согласована частичная или полная предоплата покупателем цены договора купли-продажи жилья до момента его государственной регистрации и перехода права собственности. Если в данном случае ситуация разрешится наихудшим образом, то благодаря обманным действиям продавца покупатель может лишиться и денег, и приобретаемого жилья.
Чтобы этого избежать существует ряд рекомендуемых действий, которые должен совершить покупатель, прежде чем заключить договор купли-продажи жилья.
1. Право собственности продавца на жилье, которое он продает, должно подтверждать свидетельство о государственной регистрации права, которое должно выдать соответствующее территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Оно должно соответствовать установленной форме.
Первое, что должен сделать покупатель перед тем, как начинать переговоры с продавцом относительно продажи жилья – это запросить вышеупомянутое свидетельство.
Безусловно, нужно также сверить паспортные данные, которые указаны в свидетельстве, с паспортными данными продавца.
Покупатель при этом должен учитывать то, что:
• в том случае, если жилое помещение является общей совместной собственностью двух лиц и более, свидетельство о государственной регистрации права будет перечислять всех правообладателей. Такое свидетельство выдают в единственном экземпляре на всех правообладателей.
• в том случае, если жиле помещение является общей долевой собственностью двух лиц и более, свидетельство о государственной регистрации права будет также перечислять всех правообладателей, но выдаваться оно будет каждому из собственников. Сведения о других участниках долевой собственности будут указываться на обратной стороне свидетельства. Там будут указаны фамилии, имена и отчества тех, кто являются участниками долевой собственности, а также их долю в праве.
Единственным исключением из этого правила о наличии свидетельства о государственной регистрации права является ситуация, когда возникновение права на жилье (объект недвижимого имущества) произошло до того, как в действие был введен Закон № 122-ФЗ, то есть до тридцать первого января 1998-го года. В связи с этим в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними данное право продавца зафиксировано не было. Таким образом, свидетельств о праве, оформленных в соответствии с Законом № 122-ФЗ у продавца не окажется. Однако в таком случае у него непременно будут документы, которые подтверждают право на жилье (объект недвижимого имущества). Они должны быть выданы в порядке, который действовал на момент возникновения у продавца такого права (к примеру, продавец может располагать актом органа местного самоуправления, нотариально удостоверенным договором, договором на приватизацию и так далее). Таких документов будет вполне достаточно для того, чтобы подтвердить право собственности продавца на жилье, которое он продает.
2. Перед тем, как подписать договор купли-про дажи жилого помещения и передать продавцу деньги, покупатель должен запросить у него выписку из Единого государственного реестра прав на приобретаемое жилое помещение. Любое лицо может получить эту выписку в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого нужно иметь при себе удостоверение личности, а также документ, который подтверждает оплату государственной пошлины.
Заявление на предоставление выписки оформляется в подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии непосредственно.
Выписку Вам предоставят в течение пяти рабочих дней. Ее могут также предоставить в течение одного рабочего дня в подразделениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, которые оснащены электронными носителями ведения Единого государственного реестра прав.
Информационное значение выписки на жилое помещение огромно. Данная выписка фиксирует всю историю жилого помещения:
• описание жилого помещения (объекта недвижимости);
• сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение;
• сведения об обременениях (ограничениях) прав на жилое помещение;
• сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требованиях относительно данного помещения, которые существуют на момент выдачи выписки.
Таким образом, к примеру, благодаря выписке из Единого государственного реестра прав могут быть выявлены такие нежелательные для покупателя юридические недостатки жилого помещения, как:
• установленные в отношении данного жилого помещения доверительное управление, ипотека, аренда;
• арест, наложенный на жилое помещение уполномоченными органами;
• информация относительно того, имеются ли различные судебные споры и разбирательства относительно жилого помещения на момент предоставления выписки;
• поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности относительно данного жилого помещения, то есть заявления, которые находятся на стадии регистрации на момент предоставления выписки.
3. Перед тем, как совершить сделку купли-продажи жилья, покупатель должен удостовериться в том, что приобретаемое жилье является свободным от любых прав третьих лиц. В жилом помещении не должны быть зарегистрированы (прописаны) какие-либо лица. Данные обстоятельства могут подтверждать следующие документы:
• справка о лицах, которые имеют право пользования жилым помещением, заверенная должностным лицом, которое ответственно за регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания (на сегодняшний день это должностные лица соответствующего территориального органа Федеральной миграционной службы);
• выписка из домовой книги;
• справка жилищно-эксплуатационной организации (ЖСК, ЖЭУ, ТСЖ, ДЕЗ и так далее) о лицах, которые проживают в жилом помещении.
Действующим законодательством предусмотрены следующие значительные условия договора купли-продажи жилья (то есть условия, не согласовав которые договор не будет считаться заключенным):
1. Стороны договора (согласно статьям 420 и 549 ГК РФ), а также их реквизиты. Если лицо является физическим – это фамилия, имя и отчество, место жительства, полные паспортные данные. Если лицо является юридическим – это полное наименование, а также юридический адрес (место нахождения), ИНН, ОГРН, лицо, которое действует без доверенности от имени юридического лица.
2. Если договор продажи заключает не собственник жилого помещения или не его покупатель, то в данном договоре нужно указать основания, согласно которым определенное договором продажи лицо или лица действуют от имени покупателя или продавца (правообладателя).
2. Предмет договора – в том числе данные, которые определяют расположение жилого дома или его части на соответствующем земельном участке, квартиры или ее части в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 ГК РФ).
Жилье должно идентифицироваться согласно требованиям шестого пункта двенадцатого Закона № 122-ФЗ. Это означает, что в договоре должна быть указана следующая информация:
• местоположение (адрес) жилья;
• название (вид) жилья (жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната);
• площадь согласно документации (в основном, в соответствии с кадастровым паспортом);
• назначение (жилое);
• другая требующаяся информация (к примеру, этажность жилого дома, номер квартиры и этаж на поэтажном плане и так далее).
3. Цена жилого помещения, которая установлена соглашением обеих сторон договора. Допустимо указывать цену в рублевом эквиваленте суммы, которая определена в условных денежных единицах или в иностранной валюте (статья 317 ГК РФ). Также можно указать цену за единицу площади, таким образом, цена будет определяться исходя из площади жилого помещения (статья 555 ГК РФ). Если жилое помещение продается в кредит с условием о рассрочке или отсрочке платежа – необходимо указать цену, порядок, сроки и размеры всех платежей (статья 489 ГК РФ).
4. Список лиц, которые проживают в жилом помещении, сохраняя право им пользоваться после того, как его приобрел покупатель с указанием их прав на пользование жильем (статьи 292, 558 ГК РФ).
Если право продавца является обремененным (ограниченным), это также обязательно должно отражаться в договоре. Если в договоре указания на наличие подобных обременений (ограничений) отсутствует, в государственной регистрации договора продажи может быть отказано в силу того, что лицо, которое имеет ограниченные определенными условиями права, не указало эти условия при составлении документа (первый пункт двадцатой статьи Закона № 122-ФЗ).
Как показывает практика, договор купли-продажи жилого помещения может содержать не только все вышеперечисленные условия, но также и дополнительные – такие, как:
• сроки передачи и конкретный ее порядок продавцом покупателю жилого помещения;
• сроки, в которые продавец должен освободить жилое помещение от имущества, которое ему принадлежит;
• сроки оплаты и конкретный ее порядок покупателем цены, согласованной договором (предварительная оплата рассрочка или отсрочка платежа и так далее);
• предполагаемая форма расчетов (наличная, с использованием банковской ячейки, безналичная и так далее);
• а также другие условия.
Согласно статьям 551 и 558 ГК РФ, купля-продажа жилого помещения является основанием для государственной регистрации как перехода права собственности на жилье, так и самого договора купли-продажи.
Обратите особое внимание на то, что государственная регистрация перехода права собственности на жилье и государственная регистрация договора купли-продажи являются различными регистрационными действиями, которые могут не совпадать по времени. К примеру, сторонами была согласована отсрочка платежа и предусмотрено, что прием-передача жилого помещения будет происходить после того, как покупатель полностью оплатит цену по договору. В таком случае стороны должны первоначально подать заявления о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, а после того, как покупатель оплатит цену договора и приема-передачи жилья, – заявления о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.
Так или иначе, государственная пошлина будет уплачиваться отдельно за каждое регистрационное действие, как при раздельной, так и при одновременной государственной регистрации перехода права собственности на жилье и договора купли-продажи.
Государственная регистрация предполагает проведение правовой экспертизы документов и проверку законности сделки.
Учитывайте тот факт, что в соответствии с первым пунктом второй статьи Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом, которым государство признает и подтверждает возникновение, обременение (ограничение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество согласно ГК РФ.
Государственная регистрация – это единственное доказательство того, что зарегистрированное право существует. Оспорить зарегистрированное право на недвижимое имущество можно только в судебном порядке.
Как уже отмечалось ранее, договору купли-продажи жилого помещения присуща взаимность, то есть права и обязанности по нему возникают у обеих сторон договора – продавца и покупателя.
Основной обязанностью продавца по договору является передача в собственность покупателя жилого помещения. В соответствии с первой частью статьи 556 ГК РФ передаче жилого помещения продавцом и принятию жилья покупателем должен предшествовать подписанный обеими сторонами передаточный акт или иной документ о передаче.
Основной обязанностью покупателя является принятие жилого помещения и уплата за него определенной сторонами цены.
Сторонами может быть согласован различный порядок уплаты покупателем стоимости договора:
• предварительная оплата, к примеру:
а) перед подачей документов и заявлений на государственную регистрацию перехода права собственности на жилье и договора;
б) после того, как были поданы документы и заявления на государственную регистрацию перехода права собственности на жилье и договора, но перед окончанием государственной регистрации перехода права и договора.
• рассрочка платежа – покупателем уплачивается цена договора в виде отдельных платежей согласно определенному в договоре сторонами графику платежей;
• отсрочка платежа – покупателем уплачивается цена договора не позднее того срока, который был согласован сторонами в договоре.
Безусловно, продавец рискует больше всего в том случае, если договором установлен порядок оплаты на условиях рассрочки или отсрочки платежа. Покупатель же рискует больше всего на условиях согласованной предварительной оплаты.
В связи с этим обратите свое внимание на очень удобную и лишенную рисков для обеих сторон договора форму оплаты – расчет с использованием банковской ячейки. При такой форме расчета банк, продавец и покупатель заключают трехстороннее соглашение (договор). В соответствии с этим соглашением (договором) покупатель помещает определенную денежную сумму в банковскую ячейку. Продавец сможет данную денежную сумму получить без непосредственного участия в этом покупателя по предоставлению в банк документации, которая будет подтверждать государственную регистрацию купли-продажи (то есть экземпляра договора купли-продажи жилья с пометкой регистрирующего органа о регистрации). В свою очередь обязанностью банка является обеспечение сохранности денежных средств, которые были помещены в ячейку. При этом за покупателем остается право вернуть себе денежные средства, которые были помещены в ячейку, если в течение срока, оговоренного договором, продавец за ними так и не обратился (в основном в договоре указывают срок, который необходим для того, чтобы подготовить и подать документы о государственной регистрации договора купли-продажи).
Предлагаемая форма расчетов является очень удобной благодаря тому, что она значительно минимизирует риски по договору для обеих его сторон. Продавец обретает уверенность в гарантированном получении денежных средств после того, как он выполнит необходимое условие – государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения. В свою очередь покупатель точно знает, что окончательно со своими денежными средствами он расстанется только после того, как договором купли-продажи будет успешно пройдена государственная регистрация.
Услуги банковской ячейки предоставляются большинством банков. В сравнении с гарантиями, которые данные услуги обеспечивают, плата за них крайне незначительна.
Обратите особое внимание на важность того, что расчеты по договору купли-продажи жилого помещения должны фиксироваться документально. Такая необходимость связана с тем, что наличие документов, которые подтверждают расходы на покупку жилого помещения, влияют на право покупателя получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный вторым подпунктом первого пункта статьи 220 НК РФ.
Запись в договоре купли-продажи жилого помещения о том, что между сторонами расчеты по договору были произведены полностью, для налоговых органов, как правило, считается недостаточным доказательством того, что покупатель произвел расходы.
Документы, которые подтверждают факт уплаты покупателем денежных средств по договору купли-продажи жилого помещения – это, к примеру, банковские выписки о том, что денежные средства были перечислены на счет продавца со счета покупателя, квитанции к приходным ордерам.
Если сделка совершается между физическими лицами, факт уплаты денежных средств за приобретаемое жилое помещение можно подтвердить распиской продавца, либо актом о произведении взаимных расчетов по договору купли-продажи. Нотариально удостоверять данные документы необязательно. Однако вышеперечисленные документы необходимо оформить надлежащим образом с указанием фамилий, имен и отчеств покупателя и продавца, их мест жительства, полных паспортных данных, а также ИНН, если это возможно.
Каждый из нас периодически сталкивается в своей жизни с необходимостью купить или продать какой-либо объект недвижимости. Кажется, что найти подходящую квартиру и заключить сделку с легкостью можно самостоятельно. Но в таком случае Вы подвергаетесь большой опасности совершить юридические ошибки, став жертвой мошенника.
Головная боль на покупателя квартиры падает в тот момент, когда он подобрал для себя подходящие апартаменты. Перед тем, как ударить по рукам, будет нелишним убедиться в юридической чистоте приобретаемой недвижимости. Можно проверить квартиру самостоятельно, воспользоваться помощью агентства недвижимости или консультацией страховой компании, которая застрахует вас по так называемому титульному страхованию на риск потери прав собственности по причине признания сделки купли-продажи недействительной.
Проверка юридической чистоты недвижимости – задача опытных риэлтеров. Обязательно удостоверьтесь в том, что у них есть в наличии лицензионная карточка, доверенность от агентства и лицензия на риэлтерскую деятельность самой фирмы. Также вам будет небесполезно ознакомиться с ситуациями, которые являются особенно сложными при заключении сделок, и которых нужно и вовсе избегать.
Прежде всего, удостоверьтесь, что продавец является дееспособным лицом, выряжаясь юридическим языком. Дееспособное лицо – это лицо, которое способно отвечать за свои действия. Лучше всего будет, конечно, если Вы потребуете у него справку из наркологического и психоневрологического диспансеров, но не всегда это бывает удобно. А вот если это будет не Ваше требование, а требование Вашего агента, который будет проверять юридическую чистоту квартиры, или же страховой компании, которая будет осуществлять услуги титульного страхования сделки – вот это уже будет совершенно другое дело. Если Вы стесняетесь потребовать у продавца медицинскую справку, то выводы о его психическом состоянии Вам придется делать при вашей с ним личной встрече. Обратите внимание, что человек может быть признанным частично или полностью недееспособным, к примеру, в связи со злоупотреблением спиртным, только в судебном порядке. И что самое удивительное, это может быть сделано даже задним числом. Например, Вам продали квартиру, а затем внезапно выясняется, что когда продавец подписывал договор, он уже считался недееспособным лицом. Что же получается в результате? Сделка становится ничтожной, а опекунами недееспособного лица Вам предъявляется иск о применении последствий при ничтожной сделке. Вследствие этого Вы возвращаете квартиру, получая деньги назад, если они еще не были потрачены.
Граждане, которые не имеют собственного жилья, в основном стремятся к использованию всех своих возможностей и финансовых средств с целью его приобретения. Кроме того, зачастую собственники предпочитают улучшать свои жилищные условия. Они продают жилье, которое у них имеется, и покупают жилье более качественное (с большей площадью, расположенное в лучшем районе, с более комфортными условиями и так далее). Все это наделяет договор купли-продажи жилья особой практической значимостью.
Если гражданин принял решение продать или приобрести жилье, ему понадобятся как минимум основные знания о том, каков порядок заключения и исполнения соответствующего договора купли-продажи. Учитывая высокую стоимость жилья и его социальную значимость в жизни каждого человека, допустить правовую неграмотность в этом вопросе нельзя.
Но не полагайтесь всецело на услуги, предлагаемые Вам риэлторами (то есть специалистами по заключению сделок, касающихся недвижимости). Рынок недвижимости в данный момент переполнен огромным количеством риэлторских компаний. Помните о том, что ошибки допускаются даже самыми профессиональными и опытными риэлторами. Кроме того, никогда не стоит забывать о возможности мошеннических или недобросовестных действий со стороны риэлтора. Средства массовой информации изобилуют историями о том, что разнообразные риэлторские «грешки» далеко не являются редкостью. Правила общения с риэлторами хорошо подходят под поговорку «доверяй, но проверяй».
Итак, покупатель или продавец жилья, перед тем, как он заключит договор купли-продажи жилья, должен обязательно запастись самыми главными правовыми знаниями в этой области.
Далее Вы ознакомитесь с основными правилами заключения и исполнения договора купли-продажи жилья, узнаете о типичных ошибках и ключевых аспектах, которые требуют Вашего особого внимания.
Но перед тем, как мы перейдем к рассмотрению вышеизложенной задачи, нужно определить трактовку понятия «жилье» и установить правовое содержание договора купли-продажи жилья.
Определение «жилье» является очень распространенным в обиходе, однако в законодательстве его встретить очень сложно. Законы и подзаконные нормативные акты гораздо чаще пользуются другим понятием – понятием «жилое помещение». Более того, к примеру, содержание статьи 293 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что понятия «жилье» и «жилое помещение» совершенно равнозначны. Можно утверждать, что они являются идентичными по своему содержанию.
Часть вторая пятнадцатой статьи Жилищного кодекса Российской Федерации признает жилым помещение, которое является изолированным, недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан. Кроме того, оно должно соответствовать установленным техническим и санитарным норам и правилам, а также другим требованиям законодательства.
Часть первая шестнадцатой статьи Жилищного кодекса Российской Федерации относит к жилым помещениям следующие:
• жилой дом или его часть;
• квартира или ее часть;
• комната.
Из этого следует, что договор купли-продажи жилья, или жилого помещения, представляет собой сделку, обязывающую продавца передать жилой дом или его часть, квартиру или ее часть либо комнату в собственность покупателя. Покупатель же обязуется это имущество принять, уплатив за него цену, установленную обеими сторонами.
Стороны договора купли-продажи жилья – это покупатель и продавец.
Продавец – это, зачастую, сам собственник. Гораздо реже в этой роли выступает специально уполномоченное лицо (к примеру, если продается государственное либо муниципальное жилье, то продавцом являются уполномоченные органы исполнительной власти).
Покупателем же по договору купли-продажи жилья может выступать фактически любое лицо.
Договор купли-продажи жилья по своей правовой природе является возмездным, консенсуальным и взаимным.
Возмездность договора купли-продажи жилья предполагает обязательное встречное предоставление (оплату) цены договора за приобретенное (приобретаемое) имущество покупателем. Это отличает его от договора дарения жилья, предполагающего безвозмездность.
Консенсуальность договора купли-прода жи жилья заключается в том, что он считается заключенным в тот момент, когда стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям и его государственной регистрации. То есть вне зависимости от его реального исполнения, а именно оплаты и передачи жилья.
И наконец, взаимность договора. Она подразумевает наличие прав и обязанностей у обеих сторон договора: как у покупателя, так и у продавца.
Договор купли-продажи жилья оформляется в письменном виде. Для этого составляется один документ, который подписывают обе стороны. Такой договор имеет определенную форму, и ее несоблюдение влечет за собой недействительность заключенного договора.
В реальности Вы можете столкнуться с множественными утверждениями неспециалистов о том, что договор купли-продажи жилья в обязательном порядке нуждается в нотариальном удостоверении. Это мнение крайне ошибочно.
Раньше нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья было необходимым исходя из седьмой статьи Федерального закона от двадцать шестого января 1996-го года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации». Позднее был введен в действие Федеральный закон от двадцать первого июля 1997-го года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Когда этот закон вступил в силу, обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья требоваться перестало.
Но это не запрещает сторонам в добровольном порядке удостоверить договор купли-продажи жилья нотариально, это условие должно быть отражено в самом договоре непосредственно. Нотариальное удостоверение не является обязанностью сторон, это их право.
Из печатных изданий, радио и телевидения мы часто узнаем о мошенничествах и обманах, которые встречаются при совершении сделок, связанных с жильем. Эти случаи действительно случаются очень часто.
При этом на практике наиболее уязвимая сторона при заключении договоров купли-продажи жилья – это покупатель или лицо, которое предполагает стать покупателем. Именно на покупателя возлагаются основные риски, которые связаны с возможными неточностями права собственности продавца, правами на продаваемое жилье третьих лиц и так далее. Покупатель рискует гораздо больше в том случае, если в качестве порядка расчетов сторонами была согласована частичная или полная предоплата покупателем цены договора купли-продажи жилья до момента его государственной регистрации и перехода права собственности. Если в данном случае ситуация разрешится наихудшим образом, то благодаря обманным действиям продавца покупатель может лишиться и денег, и приобретаемого жилья.
Чтобы этого избежать существует ряд рекомендуемых действий, которые должен совершить покупатель, прежде чем заключить договор купли-продажи жилья.
1. Право собственности продавца на жилье, которое он продает, должно подтверждать свидетельство о государственной регистрации права, которое должно выдать соответствующее территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Оно должно соответствовать установленной форме.
Первое, что должен сделать покупатель перед тем, как начинать переговоры с продавцом относительно продажи жилья – это запросить вышеупомянутое свидетельство.
Безусловно, нужно также сверить паспортные данные, которые указаны в свидетельстве, с паспортными данными продавца.
Покупатель при этом должен учитывать то, что:
• в том случае, если жилое помещение является общей совместной собственностью двух лиц и более, свидетельство о государственной регистрации права будет перечислять всех правообладателей. Такое свидетельство выдают в единственном экземпляре на всех правообладателей.
• в том случае, если жиле помещение является общей долевой собственностью двух лиц и более, свидетельство о государственной регистрации права будет также перечислять всех правообладателей, но выдаваться оно будет каждому из собственников. Сведения о других участниках долевой собственности будут указываться на обратной стороне свидетельства. Там будут указаны фамилии, имена и отчества тех, кто являются участниками долевой собственности, а также их долю в праве.
Единственным исключением из этого правила о наличии свидетельства о государственной регистрации права является ситуация, когда возникновение права на жилье (объект недвижимого имущества) произошло до того, как в действие был введен Закон № 122-ФЗ, то есть до тридцать первого января 1998-го года. В связи с этим в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними данное право продавца зафиксировано не было. Таким образом, свидетельств о праве, оформленных в соответствии с Законом № 122-ФЗ у продавца не окажется. Однако в таком случае у него непременно будут документы, которые подтверждают право на жилье (объект недвижимого имущества). Они должны быть выданы в порядке, который действовал на момент возникновения у продавца такого права (к примеру, продавец может располагать актом органа местного самоуправления, нотариально удостоверенным договором, договором на приватизацию и так далее). Таких документов будет вполне достаточно для того, чтобы подтвердить право собственности продавца на жилье, которое он продает.
2. Перед тем, как подписать договор купли-про дажи жилого помещения и передать продавцу деньги, покупатель должен запросить у него выписку из Единого государственного реестра прав на приобретаемое жилое помещение. Любое лицо может получить эту выписку в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого нужно иметь при себе удостоверение личности, а также документ, который подтверждает оплату государственной пошлины.
Заявление на предоставление выписки оформляется в подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии непосредственно.
Выписку Вам предоставят в течение пяти рабочих дней. Ее могут также предоставить в течение одного рабочего дня в подразделениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, которые оснащены электронными носителями ведения Единого государственного реестра прав.
Информационное значение выписки на жилое помещение огромно. Данная выписка фиксирует всю историю жилого помещения:
• описание жилого помещения (объекта недвижимости);
• сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение;
• сведения об обременениях (ограничениях) прав на жилое помещение;
• сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требованиях относительно данного помещения, которые существуют на момент выдачи выписки.
Таким образом, к примеру, благодаря выписке из Единого государственного реестра прав могут быть выявлены такие нежелательные для покупателя юридические недостатки жилого помещения, как:
• установленные в отношении данного жилого помещения доверительное управление, ипотека, аренда;
• арест, наложенный на жилое помещение уполномоченными органами;
• информация относительно того, имеются ли различные судебные споры и разбирательства относительно жилого помещения на момент предоставления выписки;
• поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности относительно данного жилого помещения, то есть заявления, которые находятся на стадии регистрации на момент предоставления выписки.
3. Перед тем, как совершить сделку купли-продажи жилья, покупатель должен удостовериться в том, что приобретаемое жилье является свободным от любых прав третьих лиц. В жилом помещении не должны быть зарегистрированы (прописаны) какие-либо лица. Данные обстоятельства могут подтверждать следующие документы:
• справка о лицах, которые имеют право пользования жилым помещением, заверенная должностным лицом, которое ответственно за регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания (на сегодняшний день это должностные лица соответствующего территориального органа Федеральной миграционной службы);
• выписка из домовой книги;
• справка жилищно-эксплуатационной организации (ЖСК, ЖЭУ, ТСЖ, ДЕЗ и так далее) о лицах, которые проживают в жилом помещении.
Действующим законодательством предусмотрены следующие значительные условия договора купли-продажи жилья (то есть условия, не согласовав которые договор не будет считаться заключенным):
1. Стороны договора (согласно статьям 420 и 549 ГК РФ), а также их реквизиты. Если лицо является физическим – это фамилия, имя и отчество, место жительства, полные паспортные данные. Если лицо является юридическим – это полное наименование, а также юридический адрес (место нахождения), ИНН, ОГРН, лицо, которое действует без доверенности от имени юридического лица.
2. Если договор продажи заключает не собственник жилого помещения или не его покупатель, то в данном договоре нужно указать основания, согласно которым определенное договором продажи лицо или лица действуют от имени покупателя или продавца (правообладателя).
2. Предмет договора – в том числе данные, которые определяют расположение жилого дома или его части на соответствующем земельном участке, квартиры или ее части в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 ГК РФ).
Жилье должно идентифицироваться согласно требованиям шестого пункта двенадцатого Закона № 122-ФЗ. Это означает, что в договоре должна быть указана следующая информация:
• местоположение (адрес) жилья;
• название (вид) жилья (жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната);
• площадь согласно документации (в основном, в соответствии с кадастровым паспортом);
• назначение (жилое);
• другая требующаяся информация (к примеру, этажность жилого дома, номер квартиры и этаж на поэтажном плане и так далее).
3. Цена жилого помещения, которая установлена соглашением обеих сторон договора. Допустимо указывать цену в рублевом эквиваленте суммы, которая определена в условных денежных единицах или в иностранной валюте (статья 317 ГК РФ). Также можно указать цену за единицу площади, таким образом, цена будет определяться исходя из площади жилого помещения (статья 555 ГК РФ). Если жилое помещение продается в кредит с условием о рассрочке или отсрочке платежа – необходимо указать цену, порядок, сроки и размеры всех платежей (статья 489 ГК РФ).
4. Список лиц, которые проживают в жилом помещении, сохраняя право им пользоваться после того, как его приобрел покупатель с указанием их прав на пользование жильем (статьи 292, 558 ГК РФ).
Если право продавца является обремененным (ограниченным), это также обязательно должно отражаться в договоре. Если в договоре указания на наличие подобных обременений (ограничений) отсутствует, в государственной регистрации договора продажи может быть отказано в силу того, что лицо, которое имеет ограниченные определенными условиями права, не указало эти условия при составлении документа (первый пункт двадцатой статьи Закона № 122-ФЗ).
Как показывает практика, договор купли-продажи жилого помещения может содержать не только все вышеперечисленные условия, но также и дополнительные – такие, как:
• сроки передачи и конкретный ее порядок продавцом покупателю жилого помещения;
• сроки, в которые продавец должен освободить жилое помещение от имущества, которое ему принадлежит;
• сроки оплаты и конкретный ее порядок покупателем цены, согласованной договором (предварительная оплата рассрочка или отсрочка платежа и так далее);
• предполагаемая форма расчетов (наличная, с использованием банковской ячейки, безналичная и так далее);
• а также другие условия.
Согласно статьям 551 и 558 ГК РФ, купля-продажа жилого помещения является основанием для государственной регистрации как перехода права собственности на жилье, так и самого договора купли-продажи.
Обратите особое внимание на то, что государственная регистрация перехода права собственности на жилье и государственная регистрация договора купли-продажи являются различными регистрационными действиями, которые могут не совпадать по времени. К примеру, сторонами была согласована отсрочка платежа и предусмотрено, что прием-передача жилого помещения будет происходить после того, как покупатель полностью оплатит цену по договору. В таком случае стороны должны первоначально подать заявления о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, а после того, как покупатель оплатит цену договора и приема-передачи жилья, – заявления о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.
Так или иначе, государственная пошлина будет уплачиваться отдельно за каждое регистрационное действие, как при раздельной, так и при одновременной государственной регистрации перехода права собственности на жилье и договора купли-продажи.
Государственная регистрация предполагает проведение правовой экспертизы документов и проверку законности сделки.
Учитывайте тот факт, что в соответствии с первым пунктом второй статьи Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом, которым государство признает и подтверждает возникновение, обременение (ограничение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество согласно ГК РФ.
Государственная регистрация – это единственное доказательство того, что зарегистрированное право существует. Оспорить зарегистрированное право на недвижимое имущество можно только в судебном порядке.
Как уже отмечалось ранее, договору купли-продажи жилого помещения присуща взаимность, то есть права и обязанности по нему возникают у обеих сторон договора – продавца и покупателя.
Основной обязанностью продавца по договору является передача в собственность покупателя жилого помещения. В соответствии с первой частью статьи 556 ГК РФ передаче жилого помещения продавцом и принятию жилья покупателем должен предшествовать подписанный обеими сторонами передаточный акт или иной документ о передаче.
Основной обязанностью покупателя является принятие жилого помещения и уплата за него определенной сторонами цены.
Сторонами может быть согласован различный порядок уплаты покупателем стоимости договора:
• предварительная оплата, к примеру:
а) перед подачей документов и заявлений на государственную регистрацию перехода права собственности на жилье и договора;
б) после того, как были поданы документы и заявления на государственную регистрацию перехода права собственности на жилье и договора, но перед окончанием государственной регистрации перехода права и договора.
• рассрочка платежа – покупателем уплачивается цена договора в виде отдельных платежей согласно определенному в договоре сторонами графику платежей;
• отсрочка платежа – покупателем уплачивается цена договора не позднее того срока, который был согласован сторонами в договоре.
Безусловно, продавец рискует больше всего в том случае, если договором установлен порядок оплаты на условиях рассрочки или отсрочки платежа. Покупатель же рискует больше всего на условиях согласованной предварительной оплаты.
В связи с этим обратите свое внимание на очень удобную и лишенную рисков для обеих сторон договора форму оплаты – расчет с использованием банковской ячейки. При такой форме расчета банк, продавец и покупатель заключают трехстороннее соглашение (договор). В соответствии с этим соглашением (договором) покупатель помещает определенную денежную сумму в банковскую ячейку. Продавец сможет данную денежную сумму получить без непосредственного участия в этом покупателя по предоставлению в банк документации, которая будет подтверждать государственную регистрацию купли-продажи (то есть экземпляра договора купли-продажи жилья с пометкой регистрирующего органа о регистрации). В свою очередь обязанностью банка является обеспечение сохранности денежных средств, которые были помещены в ячейку. При этом за покупателем остается право вернуть себе денежные средства, которые были помещены в ячейку, если в течение срока, оговоренного договором, продавец за ними так и не обратился (в основном в договоре указывают срок, который необходим для того, чтобы подготовить и подать документы о государственной регистрации договора купли-продажи).
Предлагаемая форма расчетов является очень удобной благодаря тому, что она значительно минимизирует риски по договору для обеих его сторон. Продавец обретает уверенность в гарантированном получении денежных средств после того, как он выполнит необходимое условие – государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения. В свою очередь покупатель точно знает, что окончательно со своими денежными средствами он расстанется только после того, как договором купли-продажи будет успешно пройдена государственная регистрация.
Услуги банковской ячейки предоставляются большинством банков. В сравнении с гарантиями, которые данные услуги обеспечивают, плата за них крайне незначительна.
Обратите особое внимание на важность того, что расчеты по договору купли-продажи жилого помещения должны фиксироваться документально. Такая необходимость связана с тем, что наличие документов, которые подтверждают расходы на покупку жилого помещения, влияют на право покупателя получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный вторым подпунктом первого пункта статьи 220 НК РФ.
Запись в договоре купли-продажи жилого помещения о том, что между сторонами расчеты по договору были произведены полностью, для налоговых органов, как правило, считается недостаточным доказательством того, что покупатель произвел расходы.
Документы, которые подтверждают факт уплаты покупателем денежных средств по договору купли-продажи жилого помещения – это, к примеру, банковские выписки о том, что денежные средства были перечислены на счет продавца со счета покупателя, квитанции к приходным ордерам.
Если сделка совершается между физическими лицами, факт уплаты денежных средств за приобретаемое жилое помещение можно подтвердить распиской продавца, либо актом о произведении взаимных расчетов по договору купли-продажи. Нотариально удостоверять данные документы необязательно. Однако вышеперечисленные документы необходимо оформить надлежащим образом с указанием фамилий, имен и отчеств покупателя и продавца, их мест жительства, полных паспортных данных, а также ИНН, если это возможно.
Каждый из нас периодически сталкивается в своей жизни с необходимостью купить или продать какой-либо объект недвижимости. Кажется, что найти подходящую квартиру и заключить сделку с легкостью можно самостоятельно. Но в таком случае Вы подвергаетесь большой опасности совершить юридические ошибки, став жертвой мошенника.
Головная боль на покупателя квартиры падает в тот момент, когда он подобрал для себя подходящие апартаменты. Перед тем, как ударить по рукам, будет нелишним убедиться в юридической чистоте приобретаемой недвижимости. Можно проверить квартиру самостоятельно, воспользоваться помощью агентства недвижимости или консультацией страховой компании, которая застрахует вас по так называемому титульному страхованию на риск потери прав собственности по причине признания сделки купли-продажи недействительной.
Проверка юридической чистоты недвижимости – задача опытных риэлтеров. Обязательно удостоверьтесь в том, что у них есть в наличии лицензионная карточка, доверенность от агентства и лицензия на риэлтерскую деятельность самой фирмы. Также вам будет небесполезно ознакомиться с ситуациями, которые являются особенно сложными при заключении сделок, и которых нужно и вовсе избегать.
Прежде всего, удостоверьтесь, что продавец является дееспособным лицом, выряжаясь юридическим языком. Дееспособное лицо – это лицо, которое способно отвечать за свои действия. Лучше всего будет, конечно, если Вы потребуете у него справку из наркологического и психоневрологического диспансеров, но не всегда это бывает удобно. А вот если это будет не Ваше требование, а требование Вашего агента, который будет проверять юридическую чистоту квартиры, или же страховой компании, которая будет осуществлять услуги титульного страхования сделки – вот это уже будет совершенно другое дело. Если Вы стесняетесь потребовать у продавца медицинскую справку, то выводы о его психическом состоянии Вам придется делать при вашей с ним личной встрече. Обратите внимание, что человек может быть признанным частично или полностью недееспособным, к примеру, в связи со злоупотреблением спиртным, только в судебном порядке. И что самое удивительное, это может быть сделано даже задним числом. Например, Вам продали квартиру, а затем внезапно выясняется, что когда продавец подписывал договор, он уже считался недееспособным лицом. Что же получается в результате? Сделка становится ничтожной, а опекунами недееспособного лица Вам предъявляется иск о применении последствий при ничтожной сделке. Вследствие этого Вы возвращаете квартиру, получая деньги назад, если они еще не были потрачены.