Главное – взять первый кредит
Требования банков к строительным компаниям разнятся, но первое, что интересует кредитора, – активы компании. Ему (кредитору) нужно быть уверенным, что в случае возникновения каких-либо проблем девелопер-застройщик сможет расплатиться по кредиту. Поэтому шансы застройщика увеличатся, если в его активах будет земля и недвижимость. Машины и оборудование также идут в зачет и говорят, что фирма действительно собирается строить, а не является неким посредником.
Как правило, преимуществом пользуются строительные холдинги, они вызывают больше доверия у банков. То есть, если инвестиционная компания выступает и в роли девелопера, и в роли подрядчика – ей будет проще получить кредит, чем девелоперу, не имеющему строительных мощностей. Соответственно, на объекты такого застройщика банки будут охотнее выдавать ипотечные кредиты покупателям. Позиция банков понятна. Наличие собственного строительного подразделения у компании существенно снижает риск «замораживания» проекта. Примеры, когда застройщик нанимает недобросовестного подрядчика, не редкость. А смена строительной организации в момент реализации проекта может оттянуть срок сдачи объекта в эксплуатацию на неопределенный срок.
Для компании главное – взять первый кредит. Проведя проверку ее внутренней организации и взаимосвязи между подразделениями один раз и выставив какое-либо кредитное плечо, банк может идти этому застройщику навстречу и далее. В случае, конечно, если объект будет достроен. Важна и кредитная история компании.
Если застройщик работает давно, брал кредиты, то есть пользуется кредитным ресурсом, то, естественно, банк готов предоставлять ипотечную линию для тех клиентов, которые будут покупать квартиры в его объектах.
Но все-таки два главных фактора надежности застройщика для банков – публичность и прозрачность фирмы. Это становится и дополнительной гарантией для покупателей жилья с помощью ипотеки. Кредитные учреждения, которые регулярно работают со строителями, как правило, имеют свой строительный отдел, который готов быстро провести проверку объекта. При этом банк контролирует процесс освоения средств, график строительства и, что очень важно, его качество. Замечу, что качество – сегодня самый непредсказуемый фактор на стройках. Мы рекомендуем проверять его всегда, а не доверять обещаниям строителей и их рекламе.
За последние пять-семь лет, особенно после вступления в силу 214-ФЗ, ситуация с оценкой строительных компаний и их внутренних ресурсов существенно улучшилась. Более того, именно банки стимулируют строительные компании «обеляться». Конечно, и 214-ФЗ их к этому тоже подталкивает, однако главный фактор, способствующий прозрачности, – рыночный. Хочешь иметь финансовую поддержку – покажи себя. Я могу привести пример. В Санкт-Петербурге с 1999 г. работает Экспертный совет по определению надежности строительных фирм, созданный на волне массовых банкротств строителей после кризиса 1998 г. Компании добровольно подавали туда документы. На первом этапе эксперты проверяли, выполняет ли застройщик взятые на себя обязательства. Если существенных замечаний не было, то компания допускалась до второго этапа, где ее экономическая устойчивость оценивалась уже по десяти параметрам, а аудиторская фирма проводила оценку баланса. Лишь после этого экспертная комиссия принимала решение о включении застройщика в каталог компаний, рекомендуемых советом покупателям, инвесторам и банкам. Понятно, что кредитные организации используют свои методики, но даже такие серьезные банки, как ВТБ и Сбербанк учитывают и рекомендации этой организации.
Наблюдается еще одна положительная тенденция – активы строительных компаний становятся более прозрачными и понятными. Если раньше в тот же «Экспертный совет по определению надежности строительных фирм» вполне надежный застройщик мог предоставить «минусовые» балансы, то сейчас этого практически не происходит.
Как правило, преимуществом пользуются строительные холдинги, они вызывают больше доверия у банков. То есть, если инвестиционная компания выступает и в роли девелопера, и в роли подрядчика – ей будет проще получить кредит, чем девелоперу, не имеющему строительных мощностей. Соответственно, на объекты такого застройщика банки будут охотнее выдавать ипотечные кредиты покупателям. Позиция банков понятна. Наличие собственного строительного подразделения у компании существенно снижает риск «замораживания» проекта. Примеры, когда застройщик нанимает недобросовестного подрядчика, не редкость. А смена строительной организации в момент реализации проекта может оттянуть срок сдачи объекта в эксплуатацию на неопределенный срок.
Для компании главное – взять первый кредит. Проведя проверку ее внутренней организации и взаимосвязи между подразделениями один раз и выставив какое-либо кредитное плечо, банк может идти этому застройщику навстречу и далее. В случае, конечно, если объект будет достроен. Важна и кредитная история компании.
Если застройщик работает давно, брал кредиты, то есть пользуется кредитным ресурсом, то, естественно, банк готов предоставлять ипотечную линию для тех клиентов, которые будут покупать квартиры в его объектах.
Но все-таки два главных фактора надежности застройщика для банков – публичность и прозрачность фирмы. Это становится и дополнительной гарантией для покупателей жилья с помощью ипотеки. Кредитные учреждения, которые регулярно работают со строителями, как правило, имеют свой строительный отдел, который готов быстро провести проверку объекта. При этом банк контролирует процесс освоения средств, график строительства и, что очень важно, его качество. Замечу, что качество – сегодня самый непредсказуемый фактор на стройках. Мы рекомендуем проверять его всегда, а не доверять обещаниям строителей и их рекламе.
За последние пять-семь лет, особенно после вступления в силу 214-ФЗ, ситуация с оценкой строительных компаний и их внутренних ресурсов существенно улучшилась. Более того, именно банки стимулируют строительные компании «обеляться». Конечно, и 214-ФЗ их к этому тоже подталкивает, однако главный фактор, способствующий прозрачности, – рыночный. Хочешь иметь финансовую поддержку – покажи себя. Я могу привести пример. В Санкт-Петербурге с 1999 г. работает Экспертный совет по определению надежности строительных фирм, созданный на волне массовых банкротств строителей после кризиса 1998 г. Компании добровольно подавали туда документы. На первом этапе эксперты проверяли, выполняет ли застройщик взятые на себя обязательства. Если существенных замечаний не было, то компания допускалась до второго этапа, где ее экономическая устойчивость оценивалась уже по десяти параметрам, а аудиторская фирма проводила оценку баланса. Лишь после этого экспертная комиссия принимала решение о включении застройщика в каталог компаний, рекомендуемых советом покупателям, инвесторам и банкам. Понятно, что кредитные организации используют свои методики, но даже такие серьезные банки, как ВТБ и Сбербанк учитывают и рекомендации этой организации.
Наблюдается еще одна положительная тенденция – активы строительных компаний становятся более прозрачными и понятными. Если раньше в тот же «Экспертный совет по определению надежности строительных фирм» вполне надежный застройщик мог предоставить «минусовые» балансы, то сейчас этого практически не происходит.
Перспективы саморегулируемых организаций
Но еще более серьезные и, надеюсь, положительные изменения ожидают рынок в ближайшие два года. С 1 января 2009 г. государство передает функции оценки строительных компаний профессиональным объединениям – СРО, которые будут нести личную материальную ответственность за своих членов через механизмы комиссионного фонда и системы индивидуального и коллективного страхования. Мелкие «фирмочки», имеющие за душой 10 000 рублей уставного капитала и строящие по пять лет один панельный дом, уйдут в прошлое. РСС разрабатывает систему требований к членству, именно поэтому мы уже сейчас можем прогнозировать, как изменится ситуация на рынке после этих нововведений.
Суть изменений состоит в следующем. 22 июля 2008 г. был принят закон № 148-ФЗ «О саморегулировании в строительстве». Отменив систему лицензирования строительной деятельности, государство передает контроль за строителями СРО, в которые будут объединяться фирмы по трем видам деятельности: изыскание, проектирование и строительство. После чего СРО самостоятельно смогут получать и выдавать разрешения на работу в строительстве, выступать гарантом своей деятельности, страховать возводимые объекты и т. д.
Согласно 148-ФЗ, минимальный взнос компании в комиссионный фонд составит 300 000 рублей. Возможно, в больших регионах объединения строителей могут поднимать планку «входа», повышая свою конкурентную привлекательность. С 1 января 2009 г. объединения должны принять правила страхования своего фонда.
Если это не будет сделано, то размер взноса увеличится до 1 млн рублей. Минимальное количество членов объединения – 100, поэтому размер фонда составит 100 млн рублей. Для Москвы это, конечно, немного, но для большинства регионов – весьма приличная сумма. Если член СРО по каким-то причинам не в состоянии выполнить взятые на себя обязательства, то вступает в силу страховка, а если ее нет, то на выплаты идут средства компенсационного фонда. По закону 10 % средств фонда может храниться в госбумагах, остальные – либо в денежной форме, либо в ликвидных активах, которые можно превратить в деньги за десять дней.
На продажах новостроек через ипотеку это скажется самым прямым образом. Уже в 2009 г. и банки, и покупатели будут отслеживать, состоит ли компания-застройщик в СРО. Учитывая, что именно саморегулируемые организации будут решать конфликты между строителями и покупателями жилья и нести за действия компаний финансовую ответственность, риски банков резко снизятся, а количество выданных ипотечных кредитов, соответственно, вырастет.
По мнению экспертов РСС, в ближайшие два года это увеличит продажи новостроек у строителей, являющихся членами СРО, на 15–20 %. Конечно, при условии, что банки продолжат снижать процентные ставки по ипотечным кредитам, а также смягчат условия их получения для граждан.
Суть изменений состоит в следующем. 22 июля 2008 г. был принят закон № 148-ФЗ «О саморегулировании в строительстве». Отменив систему лицензирования строительной деятельности, государство передает контроль за строителями СРО, в которые будут объединяться фирмы по трем видам деятельности: изыскание, проектирование и строительство. После чего СРО самостоятельно смогут получать и выдавать разрешения на работу в строительстве, выступать гарантом своей деятельности, страховать возводимые объекты и т. д.
Согласно 148-ФЗ, минимальный взнос компании в комиссионный фонд составит 300 000 рублей. Возможно, в больших регионах объединения строителей могут поднимать планку «входа», повышая свою конкурентную привлекательность. С 1 января 2009 г. объединения должны принять правила страхования своего фонда.
Если это не будет сделано, то размер взноса увеличится до 1 млн рублей. Минимальное количество членов объединения – 100, поэтому размер фонда составит 100 млн рублей. Для Москвы это, конечно, немного, но для большинства регионов – весьма приличная сумма. Если член СРО по каким-то причинам не в состоянии выполнить взятые на себя обязательства, то вступает в силу страховка, а если ее нет, то на выплаты идут средства компенсационного фонда. По закону 10 % средств фонда может храниться в госбумагах, остальные – либо в денежной форме, либо в ликвидных активах, которые можно превратить в деньги за десять дней.
На продажах новостроек через ипотеку это скажется самым прямым образом. Уже в 2009 г. и банки, и покупатели будут отслеживать, состоит ли компания-застройщик в СРО. Учитывая, что именно саморегулируемые организации будут решать конфликты между строителями и покупателями жилья и нести за действия компаний финансовую ответственность, риски банков резко снизятся, а количество выданных ипотечных кредитов, соответственно, вырастет.
По мнению экспертов РСС, в ближайшие два года это увеличит продажи новостроек у строителей, являющихся членами СРО, на 15–20 %. Конечно, при условии, что банки продолжат снижать процентные ставки по ипотечным кредитам, а также смягчат условия их получения для граждан.
ЗАСТРОЙЩИКИ ДЛЯ БАНКОВ – TERRA INCOGNITA
Владимир Пономарев
Вице-президент Ассоциации строителей России, председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР)
Владимир Николаевич Пономарев – доктор физико-математических наук, профессор, заслуженный деятель науки и техники Российской Федерации, действительный государственный советник Российской Федерации III класса. В 1988 г. – заместитель директора по научной работе Института проблем безопасного развития атомной энергетики Российской академии наук. Возглавил организацию нового института после аварии на Чернобыльской АЭС. В 1986 г. лично участвовал в многочисленных правительственных комиссиях по экспертной оценке безопасности атомных установок в качестве члена и заместителя председателя. В 1996 г. – эксперт Государственной думы Федерального Собрания Российской Федерации. 1999–2004 гг. – начальник Отдела ипотечного кредитования и затем статс-секретарь, заместитель председателя Госстроя России. Курировал вопросы формирования и реализации жилищной политики и ипотечного жилищного кредитования. С 2004 г. по настоящее время является председателем совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, сопредседателем некоммерческого фонда «Международные научно-технические программы», председателем совета директоров ОАО «Центр инвестиционных, финансовых и международных программ».
Традиционная ипотека представляет собой выдачу кредита под залог недвижимости на первичном или вторичном рынке, поэтому сама система ипотечного кредитования ориентирована на реализацию уже построенного жилья. Это связано с тем, что изюминкой ипотечной системы являются более дешевые кредиты по сравнению со всеми другими кредитными продуктами. Во-первых, недвижимость является одним из самых надежных типов залога. Во-вторых, длинные сроки кредитования и крупные суммы кредитов позволяют банкам вернуть свою маржу с процентной ставкой ниже, чем, например, в потребительском кредитовании. Кроме того, американская ипотечная модель, используемая в России, предлагает банкам два уровня. Они выдают ипотечные кредиты населению, а затем пулы кредитов продают специализированным финансовым институтам, которые уже организуют выпуск ипотечных ценных бумаг. Несмотря на кризис американской ипотеки, сама система является очень устойчивой и останется таковой. Построенная на минимизации банковских рисков, она ориентирована на кредитование покупки готового жилья. Однако ввиду того что у застройщиков есть трудности с финансированием своих строительных проектов, девелоперы вынуждены привлекать деньги населения еще на стадии строительства.
Вице-президент Ассоциации строителей России, председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР)
Владимир Николаевич Пономарев – доктор физико-математических наук, профессор, заслуженный деятель науки и техники Российской Федерации, действительный государственный советник Российской Федерации III класса. В 1988 г. – заместитель директора по научной работе Института проблем безопасного развития атомной энергетики Российской академии наук. Возглавил организацию нового института после аварии на Чернобыльской АЭС. В 1986 г. лично участвовал в многочисленных правительственных комиссиях по экспертной оценке безопасности атомных установок в качестве члена и заместителя председателя. В 1996 г. – эксперт Государственной думы Федерального Собрания Российской Федерации. 1999–2004 гг. – начальник Отдела ипотечного кредитования и затем статс-секретарь, заместитель председателя Госстроя России. Курировал вопросы формирования и реализации жилищной политики и ипотечного жилищного кредитования. С 2004 г. по настоящее время является председателем совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, сопредседателем некоммерческого фонда «Международные научно-технические программы», председателем совета директоров ОАО «Центр инвестиционных, финансовых и международных программ».
Традиционная ипотека представляет собой выдачу кредита под залог недвижимости на первичном или вторичном рынке, поэтому сама система ипотечного кредитования ориентирована на реализацию уже построенного жилья. Это связано с тем, что изюминкой ипотечной системы являются более дешевые кредиты по сравнению со всеми другими кредитными продуктами. Во-первых, недвижимость является одним из самых надежных типов залога. Во-вторых, длинные сроки кредитования и крупные суммы кредитов позволяют банкам вернуть свою маржу с процентной ставкой ниже, чем, например, в потребительском кредитовании. Кроме того, американская ипотечная модель, используемая в России, предлагает банкам два уровня. Они выдают ипотечные кредиты населению, а затем пулы кредитов продают специализированным финансовым институтам, которые уже организуют выпуск ипотечных ценных бумаг. Несмотря на кризис американской ипотеки, сама система является очень устойчивой и останется таковой. Построенная на минимизации банковских рисков, она ориентирована на кредитование покупки готового жилья. Однако ввиду того что у застройщиков есть трудности с финансированием своих строительных проектов, девелоперы вынуждены привлекать деньги населения еще на стадии строительства.
Макроэкономические факторы
Средства на строительство привлекаются различными способами. Можно делать это через различные вексельные схемы, очень рисковые для потребителей. Однако все больше компаний предпочитаю более цивилизованные методы привлечения средств. Одним из таких методов является кредитование населения на этапе строительства с последующей конвертацией кредита в ипотечный кредит. Процентные ставки в данном случае будут несколько выше, чем средние ставки по ипотечным кредитам, однако поскольку на этапе строительства цены на жилье ниже, чем цены на готовые квартиры, такие кредиты все равно выгодны населению. Для функционирования этого сегмента ипотечной системы в России созданы все необходимые предпосылки. В частности, в законодательство были специально внесены поправки, направленные на то, чтобы недостроенные объекты также могли бы считаться объектами недвижимости. В результате они также могут выступать предметом залога. В целом законодательная база для ипотеки новостроек создана. Более того, многие банки в докризисный период выдавали такие кредиты, и ими воспользовались многие московские и региональные заемщики. Сейчас данный процесс объективно затормозился в связи с тем, что до кризиса в России не успели достроить систему рефинансирования кредитных организаций, выдающих займы на этапе строительства. Однако в 2005 г. была проведена первая и единственная такая сделка. Банк жилищного финансирования сделал балансовую секьюритазацию и выпустил бумаги, обеспеченные кредитами, выданными на этапе строительства. Но общей тенденцией такие сделки не стали в основном из-за дефицита времени. Только в 2005–2006 гг. российский рынок вышел на объемы самого ипотечного кредитования, достаточные для того, чтобы запустить систему рефинансирования.
Развитию второго уровня ипотеки на рынке новостроек мешает также то, что кредиты, выданные на этапе строительства, более рискованны, потому что по-настоящему ликвидным активом является только готовая жилая недвижимость. Однако правильное построение финансовых механизмов позволяет также осуществлять рефинансирование кредитов, выданных на этапе строительства. Достаточно сказать, что этот механизм весьма популярен в Австралии, где многие строительные компании привлекают деньги с финансовых рынков за счет таких механизмов. В свое время в России недооценили важность развития российского финансового рынка, потому что в постперестроечный период не было никакого развитого финансового рынка в целом. В то же время в настоящий момент очевидно, что такой рынок создавать нужно прежде всего дорабатывая законодательство. В частности, необходимо принять законы о депозитариях, которые снижают риски при обороте ценных бумаг, чтобы российский инвестор мог быстро и осмысленно вкладывать деньги в ипотечные бумаги. В результате те механизмы, которые уже созданы, должны заработать. Планомерная работа по внедрению этих инструментов уже ведется, в том числе со стороны Ассоциации российских банков. Кроме того, необходимо использовать деньги пенсионных фондов, чтобы они начали работать в реальном секторе экономики.
Развитию второго уровня ипотеки на рынке новостроек мешает также то, что кредиты, выданные на этапе строительства, более рискованны, потому что по-настоящему ликвидным активом является только готовая жилая недвижимость. Однако правильное построение финансовых механизмов позволяет также осуществлять рефинансирование кредитов, выданных на этапе строительства. Достаточно сказать, что этот механизм весьма популярен в Австралии, где многие строительные компании привлекают деньги с финансовых рынков за счет таких механизмов. В свое время в России недооценили важность развития российского финансового рынка, потому что в постперестроечный период не было никакого развитого финансового рынка в целом. В то же время в настоящий момент очевидно, что такой рынок создавать нужно прежде всего дорабатывая законодательство. В частности, необходимо принять законы о депозитариях, которые снижают риски при обороте ценных бумаг, чтобы российский инвестор мог быстро и осмысленно вкладывать деньги в ипотечные бумаги. В результате те механизмы, которые уже созданы, должны заработать. Планомерная работа по внедрению этих инструментов уже ведется, в том числе со стороны Ассоциации российских банков. Кроме того, необходимо использовать деньги пенсионных фондов, чтобы они начали работать в реальном секторе экономики.
Разные точки зрения
Система финансирования строительства работает следующим образом. Сначала застройщик вкладывает собственные инвестиционные ресурсы в покупку земли и оформление прав на нее, затем создает проект и инженерную инфраструктуру на участке, который будет застроен. После получения разрешения на строительство можно привлекать кредитные ресурсы двумя способами. Во-первых, можно обратиться напрямую в банк и попросить средства на проектное финансирование. Во-вторых, можно привлекать потребителей с ипотечными кредитами. В обоих случаях деньги на строительство будут банковскими, однако частные условия заключения сделок в каждом случае – разные.
Покупатель платит строительной компании за приобретенную квартиру, но кредит он берет все равно у банка. В свою очередь, банк никогда не выдаст кредит, если не проверит все риски. Как только он согласился выдать кредит, заемщик получает возможность купить квартиру на ранней стадии за меньшие деньги. Для него это более выгодно, чем приобретать готовое жилье. Более того, всегда остается защита в виде банковской юридической службы, тщательно проверяющей все детали. Строго говоря, для застройщика никакой разницы нет: либо средства ему напрямую выдаст банк, либо он получит их через потребителей. Если приходит потребитель с ипотечным кредитом, то все расходы по процентной ставке несет он, а не застройщик. Однако если покупатель вкладывает средства на ранней стадии, то застройщик продает квартиру с дисконтом, поэтому подобная выгода для девелопера компенсируется. С другой стороны, у застройщика снижаются риски реализации, так как в ином случае он вынужден достроить квартиры и только затем выставлять свое жилье на рынок, гадая: купят – не купят. При этом рыночная конъюнктура далеко не всегда для него удачная. Например, в настоящий момент из-за кризиса покупатели испугались приобретать квартиры, и риски у застройщиков увеличились. Продажа жилья на ранней стадии обеспечивает надежный спрос. Даже учитывая все риски и потерю прибыли из-за дисконта, на развивающемся рынке для строительной компании такие ипотечные кредиты крайне выгодны. Следует помнить, что у застройщика всегда есть два риска: не реализовать и не построить. Оба этих риска нивелируются подобными кредитами.
Если у банка отлажен механизм привлечения кредитных ресурсов, то ему все равно с кем работать: с частным заемщиком или с банком. Однако если у банка существует пониженная ликвидность, то ему выгоднее работать с застройщиком напрямую. При этом на сегодня все механизмы работы с заемщиком-застройщиком не отлажены, и проектное финансирование банки предоставляют только крупнейшим российским компаниям или своим аффинированным структурам. Например, Банк жилищного финансирования входил в ГК «ПИК». Из-за того хаоса, который образовался в 1991 г., произошла дифференциация на рынке: теперь есть крупные компании, такие как MIRAX GROUP, ГК «ПИК», «Мосстрой», «Баркли», «Интеко», «Комстрин», и более мелкие компании. У них совершенно различные механизмы работы с банками. Действительно, 15–20 компаний не испытывают проблем с финансированием своих проектов, но они в основном работают в жилом премиальном сегменте, где гарантирована максимальная доходность. У большинства же компаний нет достаточного количества ликвидных собственных активов, чтобы привлекать средства, поэтому для них очень важно кредитование. Более того, в таких кредитах населению заинтересованы, прежде всего, средние строительные компании.
Если никакой связи между банком и застройщиком нет, то для первого репутация застройщика и все его действия во многом являются тайной. После того как государство перестало брать на себя функции инвестора, застройщики для банков стали terra incognita. В частности, они не сформировали прозрачных механизмов управления финансами. Не говоря уже о том, что сами банки не спешат осваивать для себя новые области. Проблема непонимания между строительными и кредитными организациями должна решаться параллельно: необходимо, чтобы в банки пришли кадры, которые разбираются в строительной деятельности, а девелоперы – существенно трансформировали свою систему управления. Когда компании станут «прозрачными», а банки научатся кредитовать строителей, получится ценный тандем. Этот процесс уже начался, хотя бы с введения механизма саморегулирования в строительстве. Бизнес-сообщество, объединенное в такую организацию, может диктовать свои правила игры, одно из требований к членам таких организаций – финансовая устойчивость. Это один из шагов по превращению строительной компании в активного потребителя кредитных ресурсов.
При этом существуют обходные пути решения проблемы. Если банк не доверяет застройщику, он организует с ним совместную компанию, которая будет осуществлять строительство. В таком случае банк выступает не только как кредитор, но и как инвестор, контролирующий при этом весь процесс. Однако в таком случае банк просто занимается не своим делом. Его задача – улучшать условия кредитования. Обычный банк не создан, для того чтобы быть инвестором строительства жилья. Для этого существует особый тип финансовых организаций – инвестбанки. Необходимо, чтобы застройщик знал строительство и умел привлекать деньги. Каждый должен заниматься своим делом, а в данном случае банки занимаются несколькими направлениями. В целом, банковская система должна быть независимой от всех других экономических сегментов. В таком случае не будет конфликта интересов, однако это не означает, что банки лишатся львиной доли своей прибыли. Так, объем ипотечного рынка США составляет $12 трлн, объем стоимости всех американских компаний на рынке – $2,5–3 трлн, объем государственных ценных бумаг – около $5 трлн. Дело в том, в США и Европе объем выданных населению ипотечных кредитов составляет порядка 40–60 % ВВП. У человека всегда есть потребность в жилье, особенно с учетом изменения жизненных условий. Однако, как показывает международный опыт, сегмент кредитования на этапе строительства в какой-то момент сокращается. Такие кредиты – это переходный этап, когда у строителей не так много денег. Поэтому они заинтересованы в продаже населению сравнительно дешевых квартир. Постепенно доля подобных кредитов будет сокращаться, и на рынке начнут доминировать классические ипотечные схемы, а также схемы коллективных инвестиций. В свою очередь, банки заинтересованы в выдаче длинных кредитов на 20 лет. Если у них есть длинные деньги, им выгодно размещать их на долгий срок, потому что в таком случае банки сразу получают долгосрочного заемщика.
В США кредиты сильно различаются по степени рискованности, в России также есть рисковые кредиты. После запуска нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» администрации регионов стали сообщать банкам, что регион должен войти в десятку по объему выданных кредитов. Банки начали активно выдавать такие кредиты, снижать требования к заемщикам и брать справки за подписью главного бухгалтера вместо формы 2-НДФЛ. Финансовые структуры стали выдавать кредиты без первичного взноса, в результате в стране произошли массовые дефолты заемщиков, за последние два года их число удвоилось, в некоторых регионах этот показатель вырос в шесть раз. Поэтому правильно поступают банки, которые усложняют правила выдачи кредитов.
Покупатель платит строительной компании за приобретенную квартиру, но кредит он берет все равно у банка. В свою очередь, банк никогда не выдаст кредит, если не проверит все риски. Как только он согласился выдать кредит, заемщик получает возможность купить квартиру на ранней стадии за меньшие деньги. Для него это более выгодно, чем приобретать готовое жилье. Более того, всегда остается защита в виде банковской юридической службы, тщательно проверяющей все детали. Строго говоря, для застройщика никакой разницы нет: либо средства ему напрямую выдаст банк, либо он получит их через потребителей. Если приходит потребитель с ипотечным кредитом, то все расходы по процентной ставке несет он, а не застройщик. Однако если покупатель вкладывает средства на ранней стадии, то застройщик продает квартиру с дисконтом, поэтому подобная выгода для девелопера компенсируется. С другой стороны, у застройщика снижаются риски реализации, так как в ином случае он вынужден достроить квартиры и только затем выставлять свое жилье на рынок, гадая: купят – не купят. При этом рыночная конъюнктура далеко не всегда для него удачная. Например, в настоящий момент из-за кризиса покупатели испугались приобретать квартиры, и риски у застройщиков увеличились. Продажа жилья на ранней стадии обеспечивает надежный спрос. Даже учитывая все риски и потерю прибыли из-за дисконта, на развивающемся рынке для строительной компании такие ипотечные кредиты крайне выгодны. Следует помнить, что у застройщика всегда есть два риска: не реализовать и не построить. Оба этих риска нивелируются подобными кредитами.
Если у банка отлажен механизм привлечения кредитных ресурсов, то ему все равно с кем работать: с частным заемщиком или с банком. Однако если у банка существует пониженная ликвидность, то ему выгоднее работать с застройщиком напрямую. При этом на сегодня все механизмы работы с заемщиком-застройщиком не отлажены, и проектное финансирование банки предоставляют только крупнейшим российским компаниям или своим аффинированным структурам. Например, Банк жилищного финансирования входил в ГК «ПИК». Из-за того хаоса, который образовался в 1991 г., произошла дифференциация на рынке: теперь есть крупные компании, такие как MIRAX GROUP, ГК «ПИК», «Мосстрой», «Баркли», «Интеко», «Комстрин», и более мелкие компании. У них совершенно различные механизмы работы с банками. Действительно, 15–20 компаний не испытывают проблем с финансированием своих проектов, но они в основном работают в жилом премиальном сегменте, где гарантирована максимальная доходность. У большинства же компаний нет достаточного количества ликвидных собственных активов, чтобы привлекать средства, поэтому для них очень важно кредитование. Более того, в таких кредитах населению заинтересованы, прежде всего, средние строительные компании.
Если никакой связи между банком и застройщиком нет, то для первого репутация застройщика и все его действия во многом являются тайной. После того как государство перестало брать на себя функции инвестора, застройщики для банков стали terra incognita. В частности, они не сформировали прозрачных механизмов управления финансами. Не говоря уже о том, что сами банки не спешат осваивать для себя новые области. Проблема непонимания между строительными и кредитными организациями должна решаться параллельно: необходимо, чтобы в банки пришли кадры, которые разбираются в строительной деятельности, а девелоперы – существенно трансформировали свою систему управления. Когда компании станут «прозрачными», а банки научатся кредитовать строителей, получится ценный тандем. Этот процесс уже начался, хотя бы с введения механизма саморегулирования в строительстве. Бизнес-сообщество, объединенное в такую организацию, может диктовать свои правила игры, одно из требований к членам таких организаций – финансовая устойчивость. Это один из шагов по превращению строительной компании в активного потребителя кредитных ресурсов.
При этом существуют обходные пути решения проблемы. Если банк не доверяет застройщику, он организует с ним совместную компанию, которая будет осуществлять строительство. В таком случае банк выступает не только как кредитор, но и как инвестор, контролирующий при этом весь процесс. Однако в таком случае банк просто занимается не своим делом. Его задача – улучшать условия кредитования. Обычный банк не создан, для того чтобы быть инвестором строительства жилья. Для этого существует особый тип финансовых организаций – инвестбанки. Необходимо, чтобы застройщик знал строительство и умел привлекать деньги. Каждый должен заниматься своим делом, а в данном случае банки занимаются несколькими направлениями. В целом, банковская система должна быть независимой от всех других экономических сегментов. В таком случае не будет конфликта интересов, однако это не означает, что банки лишатся львиной доли своей прибыли. Так, объем ипотечного рынка США составляет $12 трлн, объем стоимости всех американских компаний на рынке – $2,5–3 трлн, объем государственных ценных бумаг – около $5 трлн. Дело в том, в США и Европе объем выданных населению ипотечных кредитов составляет порядка 40–60 % ВВП. У человека всегда есть потребность в жилье, особенно с учетом изменения жизненных условий. Однако, как показывает международный опыт, сегмент кредитования на этапе строительства в какой-то момент сокращается. Такие кредиты – это переходный этап, когда у строителей не так много денег. Поэтому они заинтересованы в продаже населению сравнительно дешевых квартир. Постепенно доля подобных кредитов будет сокращаться, и на рынке начнут доминировать классические ипотечные схемы, а также схемы коллективных инвестиций. В свою очередь, банки заинтересованы в выдаче длинных кредитов на 20 лет. Если у них есть длинные деньги, им выгодно размещать их на долгий срок, потому что в таком случае банки сразу получают долгосрочного заемщика.
В США кредиты сильно различаются по степени рискованности, в России также есть рисковые кредиты. После запуска нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» администрации регионов стали сообщать банкам, что регион должен войти в десятку по объему выданных кредитов. Банки начали активно выдавать такие кредиты, снижать требования к заемщикам и брать справки за подписью главного бухгалтера вместо формы 2-НДФЛ. Финансовые структуры стали выдавать кредиты без первичного взноса, в результате в стране произошли массовые дефолты заемщиков, за последние два года их число удвоилось, в некоторых регионах этот показатель вырос в шесть раз. Поэтому правильно поступают банки, которые усложняют правила выдачи кредитов.
Вопрос цены
Ипотека на рынке новостроек, с точки зрения потребителя, является привлекательным инструментом, так как человек, взявший ипотечный кредит, фиксирует цену в тот момент, когда покупает квартиру. При росте цен на недвижимость, даже заплатив проценты по ипотечному кредиту, он все равно выигрывает. Когда цены будут расти медленнее, то смысла покупать квартиру а этапе строительства уже не будет. Однако рост цен в ближайшее время вряд ли прекратится. Может быть лишь локализованное по времени снижение цен. По данным Минрегиона, около 20 % россиян за свой счет или за счет привлеченных ресурсов готовы покупать жилье на свободном рынке по свободным ценам. Однако в прошлом году в новые квартиры въехало около 700 тыс. российских семей, то есть 1,4 % россиян. Таким образом, продуктами строительного комплекса смог воспользоваться маленький процент жителей России. Если учесть, что кто-то продал квартиру, и соответственно, в его квартиру кто-то въехал, то число таких россиян максимум удвоится. Такой неудовлетворенный спрос указывает на то, что цены будут только расти. В целом по России около 50 % населения нуждается в улучшении жилищньгх условий. Эта тенденция одинакова во всех регионах. Кроме того, как известно, цены на российскую недвижимость растут волнообразно.
В 2004 г. принят пакет законов, который был преподнесен как эквивалентный понятию «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Люди, услышав про этот проект, перестали вкладывать деньги в квартиры, чтобы посмотреть, что произойдет дальше: в массовом сознании доступный – всегда значит дешевый. Затем они увидели, что ничего не происходит, и все равно обратились к рынку. В результате сработал новый и старый спрос. Объединившись, эти две группы резко взвинтили цены. Затем в 2007 г. было резкое увеличение стоимости стройматериалов. В 2006 г. цены на квартиры в городах-миллионниках выросли на 55 %. Наконец, 2006 г. в Москве цена квадратного метра составляла $4000, а сегодня средняя цена зашкаливает за $6000. В 2008 г. на рынке жилья практически нет роста предложения, упали темпы строительства, а спрос остался. Каждое увеличение дефицита порождает рост цен. С другой стороны, очень высокий рост цен на рынке жилья приостановил продажи. Падение цен, в свою очередь, может привести к серьезным последствиям для всего рынка: девелоперы не смогут рассчитаться с банками. Кто-то не пострадает, если инвестиционная доходность окажется 50 % и выше, а кто-то окажется в убытке. Следует помнить, что кризис на американском рынке возник после того, как цены на рынке жилья упали.
В 2004 г. принят пакет законов, который был преподнесен как эквивалентный понятию «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Люди, услышав про этот проект, перестали вкладывать деньги в квартиры, чтобы посмотреть, что произойдет дальше: в массовом сознании доступный – всегда значит дешевый. Затем они увидели, что ничего не происходит, и все равно обратились к рынку. В результате сработал новый и старый спрос. Объединившись, эти две группы резко взвинтили цены. Затем в 2007 г. было резкое увеличение стоимости стройматериалов. В 2006 г. цены на квартиры в городах-миллионниках выросли на 55 %. Наконец, 2006 г. в Москве цена квадратного метра составляла $4000, а сегодня средняя цена зашкаливает за $6000. В 2008 г. на рынке жилья практически нет роста предложения, упали темпы строительства, а спрос остался. Каждое увеличение дефицита порождает рост цен. С другой стороны, очень высокий рост цен на рынке жилья приостановил продажи. Падение цен, в свою очередь, может привести к серьезным последствиям для всего рынка: девелоперы не смогут рассчитаться с банками. Кто-то не пострадает, если инвестиционная доходность окажется 50 % и выше, а кто-то окажется в убытке. Следует помнить, что кризис на американском рынке возник после того, как цены на рынке жилья упали.
«МАЛОЭТАЖНУЮ» ИПОТЕКУ ТОРМОЗИТ НЕСОВЕРШЕНСТВО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Елена Николаева
Президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС)
Елена Леонидовна Николаева родилась в г. Долгопрудный Московской области. С отличием окончила Московский физико-технический институт. Основала несколько производственных предприятий, в том числе производственно-кондитерский комбинат «Золотой крендель», группу компаний «Каскад-ВИА». С 2000 по 2004 г. работала в Главном управлении внутренней политики Администрации Президента РФ. В 2004 г. возглавила Исполнительный комитет Общероссийской общественной организации «Деловая Россия». В настоящее время руководит производственным предприятием ООО «Новые технологии». С 2006 г. является заместителем председателя «Деловой России», членом общественного совета Центрального федерального округа РФ, где возглавляет Комиссию по вопросам здравоохранения и формирования здорового образа жизни, развития благотворительности и милосердия, социальной защищенности инвалидов ЦФО РФ, председатель попечительского совета Национального фонда развития здравоохранения. С 2007 г. – президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства.
Ипотека городского жилья традиционно не вызывает ни у кого вопросов: кредит выдается под залог квартиры, а если заемщик не может расплатиться по своим обязательствам, то квартира выставляется на продажу, и таким образом заемщик рассчитывается с банком. Однако иная ситуация сложилась на рынке загородной ипотеки. Как кредиторы, так и потенциальные заемщики сталкиваются с рядом нерешенных проблем. Согласно разработанной в Министерстве регионального развития стратегии массового строительства жилья до 2020 г., к этому моменту объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов увеличится до 4,6 трлн рублей (в ценах 2007 г.), или составит 1,7 млн кредитов. Таким образом, около 55 % сделок на рынке жилья будет осуществляться с помощью ипотечных кредитов. В результате объем задолженности по ипотечным кредитам в 2020 г. составит 18,3 трлн рублей (в ценах 2007 г.), или около 25 % ВВП. Однако доля ипотеки в малоэтажном строительстве не оговаривается. Не исключено, что это объясняется сложностью получения ипотечных кредитов на загородном рынке.
Президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС)
Елена Леонидовна Николаева родилась в г. Долгопрудный Московской области. С отличием окончила Московский физико-технический институт. Основала несколько производственных предприятий, в том числе производственно-кондитерский комбинат «Золотой крендель», группу компаний «Каскад-ВИА». С 2000 по 2004 г. работала в Главном управлении внутренней политики Администрации Президента РФ. В 2004 г. возглавила Исполнительный комитет Общероссийской общественной организации «Деловая Россия». В настоящее время руководит производственным предприятием ООО «Новые технологии». С 2006 г. является заместителем председателя «Деловой России», членом общественного совета Центрального федерального округа РФ, где возглавляет Комиссию по вопросам здравоохранения и формирования здорового образа жизни, развития благотворительности и милосердия, социальной защищенности инвалидов ЦФО РФ, председатель попечительского совета Национального фонда развития здравоохранения. С 2007 г. – президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства.
Ипотека городского жилья традиционно не вызывает ни у кого вопросов: кредит выдается под залог квартиры, а если заемщик не может расплатиться по своим обязательствам, то квартира выставляется на продажу, и таким образом заемщик рассчитывается с банком. Однако иная ситуация сложилась на рынке загородной ипотеки. Как кредиторы, так и потенциальные заемщики сталкиваются с рядом нерешенных проблем. Согласно разработанной в Министерстве регионального развития стратегии массового строительства жилья до 2020 г., к этому моменту объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов увеличится до 4,6 трлн рублей (в ценах 2007 г.), или составит 1,7 млн кредитов. Таким образом, около 55 % сделок на рынке жилья будет осуществляться с помощью ипотечных кредитов. В результате объем задолженности по ипотечным кредитам в 2020 г. составит 18,3 трлн рублей (в ценах 2007 г.), или около 25 % ВВП. Однако доля ипотеки в малоэтажном строительстве не оговаривается. Не исключено, что это объясняется сложностью получения ипотечных кредитов на загородном рынке.
Проблемы
При кредитовании физических и юридических лиц, участвующих в проектах малоэтажного строительства, кредитор получает недостаточное обеспечение предоставляемых кредитных средств. Иными словами, на первоначальном этапе можно заложить только землю, которая составляет порядка 10–20 % стоимости объекта. В свою очередь, строительные материалы не подлежат залогу, потому что заложить можно только зарегистрированный объект недвижимости либо строительство, которое приостановлено или законсервировано, если речь идет о недострое. В любом случае объектом залога является какое-либо недвижимое имущество. Таким образом, ипотека загородных объектов на начальном этапе строительства для кредиторов, в частности для банков, является самой большой проблемой. Для того чтобы у потенциальных кредиторов были развязаны руки по кредитам на загородном рынке, нужно расширить понятие объекта недвижимости. В перспективе идет движение к единому объекту недвижимости, в который будет входить и земля, и права на сам будущий объект недвижимости. Когда законодательно будет закреплено понятие такого единого объекта недвижимости, у кредиторов появится большая уверенность и банки будут активнее развивать загородную, в том числе и земельную, ипотеку.