Страница:
В соответствии со ст. 1113 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина. Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (ст. 1115 ГК РФ).
Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности в зависимости от степени родства или свойства. Особенностью наследования по закону является то, что здесь наследниками могут быть исключительно физические лица. Однако, если наследников нет ни по закону, ни по завещанию, или если они есть, но не имеют права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, к наследству призывается Российская Федерация (государство). В этом случае имущество умершего считается выморочным.
Как в случае наследования по закону, так и в случае наследования по завещанию лицами, которые могут призываться к наследованию, являются:
• граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства;
• граждане, зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства.
Действующим законодательством предусмотрено семь очередей наследников. При этом наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей. Наследники одной очереди наследуют имущество в равных долях. Исключение составляют наследники, которые наследуют имущество по праву представления. Право представления возникает, когда наследник умирает до открытия наследства или одновременно с наследодателем и тогда доля этого наследника переходит уже к его потомкам.
Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя, а внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления. Наследниками второй очереди выступают полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушки и бабушки со стороны отца и матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследуют по праву представления. Наследники третьей очереди – полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя, при этом двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления. В качестве наследников четвертой очереди призываются к наследованию родственники третьей степени родства – прадедушки и прабабушки наследодателя, в качестве наследников пятой очереди – родственники четвертой степени родства (дети родных племянников и племянниц наследодателя и родные братья и сестры его дедушек и бабушек. В качестве наследников шестой очереди призываются родственники пятой степени родства (дети двоюродных внуков и внучек наследодателя, дети его двоюродных братьев и сестер, дети его двоюродных дедушек и бабушек). Наследниками седьмой очереди по закону являются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.
Наследниками по завещанию также могут быть юридические лица, существующие на день открытия наследства, Российская Федерация, муниципальные образования, иностранные государства, международные государства.
В соответствии со ст. 1118 ГК РФ завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме. Дееспособность – это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Полная дееспособность, именно та, какой должен обладать завещатель, наступает с 18 лет. Однако ГК РФ и Семейный кодекс РФ предусматривает случаи «досрочной» полной дееспособности. Она наступает с 16 лет в случае вступления в брак, а также в случае эмансипации. Вступление в брак до 18 лет возможно лишь в крайних случаях при наличии веских оснований с разрешения органов опеки и попечительства. Законодательством субъектов Российской Федерации также могут быть предусмотрены условия и порядок, когда граждане, достигшие возраста 14 лет, но не достигшие 16 лет, с учетом местных традиций могут вступать в брак. Эмансипация – объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным. Она производится по решению органов опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия – по решению суда. Эмансипация имеет место, когда несовершеннолетний. Достигший возраста 16 лет, работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.
Завещание составляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом. Завещание может быть написано завещателем или записано с его слов нотариусом. Именно нотариус несет ответственность за то, чтобы завещатель, как говорится, был в «ясном уме и светлой памяти», т. е. был дееспособным. Определяется дееспособность «на глаз», т. е. особой процедуры нет, но, как правило, нотариус задает завещателю несколько вопросов, чтобы убедиться, сознает ли тот, что такое завещание, кому он завещает, какие могут иметь юридические последствия те или иные положения, содержащиеся в завещании. Если завещателю боле 75 лет, то нотариус требует медицинскую справку о психическом состоянии такого лица. Завещание обязательно должно быть совершено лично. Через представителя совершить завещание нельзя. В том случае, если по причине болезни или инвалидности завещатель не может подписать завещание собственноручно, то подписывает другое лицо (рукоприкладчик), но тоже в присутствии нотариуса.
Для того чтобы приобрести наследство, надо его принять. ГК РФ устанавливает два способа принятия наследства: фактически вступить во владение, т. е. пользоваться, распоряжаться имуществом, либо обратиться к нотариусу по месту открытия наследства с заявлением о принятии наследства. Принять наследство нужно в течение шести месяцев со дня открытия наследства, т. е. со дня смерти наследодателя. Шестимесячный срок может быть продлен судом в том случае, если наследник сможет доказать, что пропустил вышеуказанный срок по уважительной причине. Вместе с тем, наследство может быть принято по истечении шестимесячного срока без обращения в суд при условии согласия на это всех наследников, уже принявших наследство.
Для того чтобы оформить наследство на земельный участок, необходимо пройти следующие этапы. Во-первых, получить в органах записи актов гражданского состояния свидетельство о смерти наследодателя. Во-вторых, обратиться к нотариусу по месту открытия наследства и представить ему документ, подтверждающий родственную связь с наследодателем, документ, подтверждающий место открытия наследства, свидетельство о смерти наследодателя, документы на земельный участок наследодателя. Нотариус также запросит однодневную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Справка берется в территориальном управлении Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка. На основании перечисленных документов нотариус выдает свидетельство о праве на наследство.
Не важно, на каком основании возникает право на земельный участок. То или иное право (или сделка, если речь идет об аренде или договоре безвозмездного срочного пользования) подлежат государственной регистрации в территориальных управлениях Федеральной регистрационной службы (см. подробнее главу 2.3).
1.2. Градостроительное зонирование
1.3. Планировка территории
Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности в зависимости от степени родства или свойства. Особенностью наследования по закону является то, что здесь наследниками могут быть исключительно физические лица. Однако, если наследников нет ни по закону, ни по завещанию, или если они есть, но не имеют права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, к наследству призывается Российская Федерация (государство). В этом случае имущество умершего считается выморочным.
Как в случае наследования по закону, так и в случае наследования по завещанию лицами, которые могут призываться к наследованию, являются:
• граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства;
• граждане, зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства.
Действующим законодательством предусмотрено семь очередей наследников. При этом наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей. Наследники одной очереди наследуют имущество в равных долях. Исключение составляют наследники, которые наследуют имущество по праву представления. Право представления возникает, когда наследник умирает до открытия наследства или одновременно с наследодателем и тогда доля этого наследника переходит уже к его потомкам.
Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя, а внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления. Наследниками второй очереди выступают полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушки и бабушки со стороны отца и матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследуют по праву представления. Наследники третьей очереди – полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя, при этом двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления. В качестве наследников четвертой очереди призываются к наследованию родственники третьей степени родства – прадедушки и прабабушки наследодателя, в качестве наследников пятой очереди – родственники четвертой степени родства (дети родных племянников и племянниц наследодателя и родные братья и сестры его дедушек и бабушек. В качестве наследников шестой очереди призываются родственники пятой степени родства (дети двоюродных внуков и внучек наследодателя, дети его двоюродных братьев и сестер, дети его двоюродных дедушек и бабушек). Наследниками седьмой очереди по закону являются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.
Наследниками по завещанию также могут быть юридические лица, существующие на день открытия наследства, Российская Федерация, муниципальные образования, иностранные государства, международные государства.
В соответствии со ст. 1118 ГК РФ завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме. Дееспособность – это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Полная дееспособность, именно та, какой должен обладать завещатель, наступает с 18 лет. Однако ГК РФ и Семейный кодекс РФ предусматривает случаи «досрочной» полной дееспособности. Она наступает с 16 лет в случае вступления в брак, а также в случае эмансипации. Вступление в брак до 18 лет возможно лишь в крайних случаях при наличии веских оснований с разрешения органов опеки и попечительства. Законодательством субъектов Российской Федерации также могут быть предусмотрены условия и порядок, когда граждане, достигшие возраста 14 лет, но не достигшие 16 лет, с учетом местных традиций могут вступать в брак. Эмансипация – объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным. Она производится по решению органов опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия – по решению суда. Эмансипация имеет место, когда несовершеннолетний. Достигший возраста 16 лет, работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.
Завещание составляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом. Завещание может быть написано завещателем или записано с его слов нотариусом. Именно нотариус несет ответственность за то, чтобы завещатель, как говорится, был в «ясном уме и светлой памяти», т. е. был дееспособным. Определяется дееспособность «на глаз», т. е. особой процедуры нет, но, как правило, нотариус задает завещателю несколько вопросов, чтобы убедиться, сознает ли тот, что такое завещание, кому он завещает, какие могут иметь юридические последствия те или иные положения, содержащиеся в завещании. Если завещателю боле 75 лет, то нотариус требует медицинскую справку о психическом состоянии такого лица. Завещание обязательно должно быть совершено лично. Через представителя совершить завещание нельзя. В том случае, если по причине болезни или инвалидности завещатель не может подписать завещание собственноручно, то подписывает другое лицо (рукоприкладчик), но тоже в присутствии нотариуса.
Для того чтобы приобрести наследство, надо его принять. ГК РФ устанавливает два способа принятия наследства: фактически вступить во владение, т. е. пользоваться, распоряжаться имуществом, либо обратиться к нотариусу по месту открытия наследства с заявлением о принятии наследства. Принять наследство нужно в течение шести месяцев со дня открытия наследства, т. е. со дня смерти наследодателя. Шестимесячный срок может быть продлен судом в том случае, если наследник сможет доказать, что пропустил вышеуказанный срок по уважительной причине. Вместе с тем, наследство может быть принято по истечении шестимесячного срока без обращения в суд при условии согласия на это всех наследников, уже принявших наследство.
Для того чтобы оформить наследство на земельный участок, необходимо пройти следующие этапы. Во-первых, получить в органах записи актов гражданского состояния свидетельство о смерти наследодателя. Во-вторых, обратиться к нотариусу по месту открытия наследства и представить ему документ, подтверждающий родственную связь с наследодателем, документ, подтверждающий место открытия наследства, свидетельство о смерти наследодателя, документы на земельный участок наследодателя. Нотариус также запросит однодневную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Справка берется в территориальном управлении Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка. На основании перечисленных документов нотариус выдает свидетельство о праве на наследство.
Не важно, на каком основании возникает право на земельный участок. То или иное право (или сделка, если речь идет об аренде или договоре безвозмездного срочного пользования) подлежат государственной регистрации в территориальных управлениях Федеральной регистрационной службы (см. подробнее главу 2.3).
1.2. Градостроительное зонирование
Вопросы приобретения прав на земельные участки для строительства и собственно строительство наиболее актуальны для населенных пунктов и, особенно, для крупных городов. Строить где захочется невозможно. Чем больше плотность застройки в городе, тем больше проблем. Для того, чтоб упорядочить строительство, не допустить хаотичное строительство, которое могло бы причинить вред как природе, так и правам и интересам физических и юридических лиц, законодательством предусмотрены правила землепользования и застройки. В зависимости от местоположения земельных участков, их экономической. культурной, стратегической или иной ценности происходит их дифференциация. Как уже говорилось, есть понятия первичного и вторичного рынка земли. ЗК РФ делит земельные участки на категории. В соответствии с п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделяются на следующие категории:
• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли поселений;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.
Земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Целевое назначение (разрешенное использование) предполагает, что земельный участок будет использоваться с учетом установленных ограничений. Существует огромное количество видов разрешенного использования: садоводство, огородничество, индивидуальное жилищное строительство, индивидуальное гаражное строительство, крестьянско-фермерское хозяйство, размещение (строительство) различных объектов и др. Конкретные виды разрешенного использования предусматривается зонированием территорий. Одной из наиболее распространенных разновидностей зонирования является градостроительное зонирование.
Градостроительное зонирование представляет собой деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.
Градостроительное зонирование необходимо для рационального использования земельных участков на территории населенных пунктов. Законодательством предусмотрены определенные правила землепользования и застройки. Правила землеустройства и застройки являются формой внешнего выражения градостроительного зонирования. В соответствии с п. 1 ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
• создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
• создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
• обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
• создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Правила землепользования и застройки облекаются в правовой акт, принимаемый органами местного самоуправления конкретного муниципального образования Они регламентируют градостроительную деятельность, устанавливают порядок комплексного развития территории муниципального образования. Одной из целей утверждения таких правил является формирование земельных участков, а, следовательно, развитие всего рынка недвижимости в данном конкретном муниципальном образовании. Правила землепользования и застройки регулируют такие процессы как межевание территорий поселений, формирование земельных участков как объектов недвижимости, предоставление разрешений на строительство.
Правила землепользования и застройки включают в себя следующие составляющие (п. 2 ст. 30 ГрК РФ):
• порядок их применения и внесения изменений;
• карту градостроительного зонирования;
• градостроительные регламенты.
Карты градостроительного зонирования устанавливают границы территориальных зон. В соответствии с п. 4 ст. 30 ГрК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
• виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством российской федерации (п. 6 ст. 30 ГрК РФ).
Градостроительный регламент для каждой зоны, как правило, предусматривает несколько видов разрешенного использования. Владельцы недвижимости могут выбирать вид использования в пределах, установленных регламентом. Кроме того, они даже могут менять вид использования объектов недвижимости.
Градостроительное зонирование осуществляется на основании утвержденной градостроительной документации.
Документация о градостроительном зонировании крупного населенного пункта (города), как правило, включает в себя генеральный план развития города, градостроительные планы развития его административных округов, районов, а также территориальные схемы, проекты отдельных частей районов.
Для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга законодательством предусмотрены особенности осуществления градостроительной деятельности.
В соответствии с п. 3 ст. 63 Градостроительного кодекса РФ генеральные планы Москвы и Санкт-Петербурга включают в себя сведения, предусмотренные ст. 23 ГрК РФ. а также карты (схемы) планируемого развития и размещения особо охраняемых природных территорий регионального значения, карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения. Генеральные планы утверждаются законодательными (представительными) органами государственной власти субъекта Российской Федерации. При этом согласования проектов генеральных планов Москвы и Санкт-Петербурга с органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований не осуществляется. Публичные слушания по проектам генеральных планов Москвы и Санкт-Петербурга должны быть проведены в каждом внутригородском муниципальном образовании городов федерального значения. Что касается Москвы, то проект генерального плана этого города подлежит согласованию с Правительством РФ.
На основании генерального плана разрабатывается генеральная карта (схема) зонирования. В ней выделяются территориальные зоны по основному виду разрешенного использования: жилые, административные, производственные, территории специального назначения, территории, резервируемые для государственных и муниципальных нужд.
Основным результатом градостроительного зонирования является возникновение земельных участков как самостоятельных объектов, как объектов недвижимого имущества. Земельные участки могут быть использованы для строительства только после того они будут сформированы как объекты недвижимости. Чтобы земельный участок был сформирован, проводится межевание территорий. Проекты межевания территорий устанавливают границы земельных участок. Данные границы устанавливаются в зависимости от функционального назначения объектов недвижимости. Принимается во внимание и такая категория как эффективность использования земель.
Проект межевания границ основывается на чертеже границ земельного участка, а сам чертеж выполняется на основании топографической съемки. Чертеж границ земельного участка включает в себя:
• адрес (местоположение) земельного участка;
• площадь земельного участка;
• границы земельного участка с указанием координат;
• минимальные отступы от границ, в пределах которых разрешается строительство;
• обозначения коммуникаций;
• границы действующих публичных сервитутов;
• существующие здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке и др.
Градостроительное зонирование земель поселений административного образования – это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка.
В основе градостроительного зонирования лежит разделение городских земель на определенное число территориальных зон с фиксированными границами. В правилах землепользования и застройки для всех территориальных зон и соответственно для каждого земельного участка, расположенного в этих зонах, устанавливаются градостроительные регламенты использования и строительного изменения недвижимости, а также виды разрешенного использования объектов недвижимости и земельных участков.
В процессе разработки Правил землепользования и застройки и определении видов разрешенного использования участвуют специалисты всех органов и организаций, которые наделены полномочиями по участию в процедурах предоставления прав на земельные участки и застройку и согласования проектной документации, чем обеспечивается выполнение требования пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, который прямо указывает, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Еще одним аргументом в обосновании необходимости введения на территории поселений и городских округов Правил может служить положение п.11 ст.30 ЗК РФ, в соответствии с которым в случае введения в действие на территории муниципального образования системы градостроительного зонирования исключается процедура предварительного согласования места размещения, а целевое использование земельного участка устанавливается исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории. Тем самым исключается вероятность долгосрочного выведения земельных ресурсов из налогооблагаемой базы, а органы местного самоуправления получают возможность предоставлять земельные участки для строительства на торгах, что позволяет обеспечить дополнительный источник пополнения местного бюджета.
Если рассматривать вопрос формирования земельного участка с точки зрения лица, заинтересованного в его приобретении, то процесс формирования земельного участка выглядит следующим образом. Проведение работ по формированию земельного участка включает в себя:
• подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание);
• определение разрешенного использования земельного участка;
• определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
Проект границ может включать в себя:
• проектный план;
• пояснительную записку;
• акт согласования проектных границ;
• сведения об обременениях (ограничениях) земельного участка;
• сведения о технических условиях подключения планируемого объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и др.
Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных участков, естественных границ земельного участка. Размер земельного участка определяется в соответствии со ст. 33 ЗК РФ.
Проект границ подлежит утверждению соответствующим органом местного самоуправления.
После утверждения проекта границ проводится межевание. Межевание предполагает проведение работ по установлению на местности границ формируемого земельного участка, установление межевых знаков, изготовление межевого плана, составление акта установления и согласования границ и межевого дела.
Разрешенное использование определяет правовой режим земельного участка: оборотоспособность, возможность строительства и какого именно строительства. Определение разрешенного использования происходит на основании зонирования территорий. В соответствии со ст. 37 ГрК РФ выделяют следующие виды разрешенного использования: основные, условно разрешенные и вспомогательные виды. Вспомогательные виды допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным и осуществляются совместно с ними. К каждой конкретной территориальной зоне устанавливаются определенные виды разрешенного использования.
Определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения производится на основании документов о согласовании, заключений уполномоченных контролирующих и надзорных органов: пожарных, санитарно-эпидемиологических, экологических, строительных и т. д.
• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли поселений;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.
Земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Целевое назначение (разрешенное использование) предполагает, что земельный участок будет использоваться с учетом установленных ограничений. Существует огромное количество видов разрешенного использования: садоводство, огородничество, индивидуальное жилищное строительство, индивидуальное гаражное строительство, крестьянско-фермерское хозяйство, размещение (строительство) различных объектов и др. Конкретные виды разрешенного использования предусматривается зонированием территорий. Одной из наиболее распространенных разновидностей зонирования является градостроительное зонирование.
Градостроительное зонирование представляет собой деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.
Градостроительное зонирование необходимо для рационального использования земельных участков на территории населенных пунктов. Законодательством предусмотрены определенные правила землепользования и застройки. Правила землеустройства и застройки являются формой внешнего выражения градостроительного зонирования. В соответствии с п. 1 ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
• создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
• создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
• обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
• создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Правила землепользования и застройки облекаются в правовой акт, принимаемый органами местного самоуправления конкретного муниципального образования Они регламентируют градостроительную деятельность, устанавливают порядок комплексного развития территории муниципального образования. Одной из целей утверждения таких правил является формирование земельных участков, а, следовательно, развитие всего рынка недвижимости в данном конкретном муниципальном образовании. Правила землепользования и застройки регулируют такие процессы как межевание территорий поселений, формирование земельных участков как объектов недвижимости, предоставление разрешений на строительство.
Правила землепользования и застройки включают в себя следующие составляющие (п. 2 ст. 30 ГрК РФ):
• порядок их применения и внесения изменений;
• карту градостроительного зонирования;
• градостроительные регламенты.
Карты градостроительного зонирования устанавливают границы территориальных зон. В соответствии с п. 4 ст. 30 ГрК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
• виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством российской федерации (п. 6 ст. 30 ГрК РФ).
Градостроительный регламент для каждой зоны, как правило, предусматривает несколько видов разрешенного использования. Владельцы недвижимости могут выбирать вид использования в пределах, установленных регламентом. Кроме того, они даже могут менять вид использования объектов недвижимости.
Градостроительное зонирование осуществляется на основании утвержденной градостроительной документации.
Документация о градостроительном зонировании крупного населенного пункта (города), как правило, включает в себя генеральный план развития города, градостроительные планы развития его административных округов, районов, а также территориальные схемы, проекты отдельных частей районов.
Для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга законодательством предусмотрены особенности осуществления градостроительной деятельности.
В соответствии с п. 3 ст. 63 Градостроительного кодекса РФ генеральные планы Москвы и Санкт-Петербурга включают в себя сведения, предусмотренные ст. 23 ГрК РФ. а также карты (схемы) планируемого развития и размещения особо охраняемых природных территорий регионального значения, карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения. Генеральные планы утверждаются законодательными (представительными) органами государственной власти субъекта Российской Федерации. При этом согласования проектов генеральных планов Москвы и Санкт-Петербурга с органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований не осуществляется. Публичные слушания по проектам генеральных планов Москвы и Санкт-Петербурга должны быть проведены в каждом внутригородском муниципальном образовании городов федерального значения. Что касается Москвы, то проект генерального плана этого города подлежит согласованию с Правительством РФ.
На основании генерального плана разрабатывается генеральная карта (схема) зонирования. В ней выделяются территориальные зоны по основному виду разрешенного использования: жилые, административные, производственные, территории специального назначения, территории, резервируемые для государственных и муниципальных нужд.
Основным результатом градостроительного зонирования является возникновение земельных участков как самостоятельных объектов, как объектов недвижимого имущества. Земельные участки могут быть использованы для строительства только после того они будут сформированы как объекты недвижимости. Чтобы земельный участок был сформирован, проводится межевание территорий. Проекты межевания территорий устанавливают границы земельных участок. Данные границы устанавливаются в зависимости от функционального назначения объектов недвижимости. Принимается во внимание и такая категория как эффективность использования земель.
Проект межевания границ основывается на чертеже границ земельного участка, а сам чертеж выполняется на основании топографической съемки. Чертеж границ земельного участка включает в себя:
• адрес (местоположение) земельного участка;
• площадь земельного участка;
• границы земельного участка с указанием координат;
• минимальные отступы от границ, в пределах которых разрешается строительство;
• обозначения коммуникаций;
• границы действующих публичных сервитутов;
• существующие здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке и др.
Градостроительное зонирование земель поселений административного образования – это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка.
В основе градостроительного зонирования лежит разделение городских земель на определенное число территориальных зон с фиксированными границами. В правилах землепользования и застройки для всех территориальных зон и соответственно для каждого земельного участка, расположенного в этих зонах, устанавливаются градостроительные регламенты использования и строительного изменения недвижимости, а также виды разрешенного использования объектов недвижимости и земельных участков.
В процессе разработки Правил землепользования и застройки и определении видов разрешенного использования участвуют специалисты всех органов и организаций, которые наделены полномочиями по участию в процедурах предоставления прав на земельные участки и застройку и согласования проектной документации, чем обеспечивается выполнение требования пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, который прямо указывает, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Еще одним аргументом в обосновании необходимости введения на территории поселений и городских округов Правил может служить положение п.11 ст.30 ЗК РФ, в соответствии с которым в случае введения в действие на территории муниципального образования системы градостроительного зонирования исключается процедура предварительного согласования места размещения, а целевое использование земельного участка устанавливается исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории. Тем самым исключается вероятность долгосрочного выведения земельных ресурсов из налогооблагаемой базы, а органы местного самоуправления получают возможность предоставлять земельные участки для строительства на торгах, что позволяет обеспечить дополнительный источник пополнения местного бюджета.
Если рассматривать вопрос формирования земельного участка с точки зрения лица, заинтересованного в его приобретении, то процесс формирования земельного участка выглядит следующим образом. Проведение работ по формированию земельного участка включает в себя:
• подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание);
• определение разрешенного использования земельного участка;
• определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
Проект границ может включать в себя:
• проектный план;
• пояснительную записку;
• акт согласования проектных границ;
• сведения об обременениях (ограничениях) земельного участка;
• сведения о технических условиях подключения планируемого объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и др.
Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных участков, естественных границ земельного участка. Размер земельного участка определяется в соответствии со ст. 33 ЗК РФ.
Проект границ подлежит утверждению соответствующим органом местного самоуправления.
После утверждения проекта границ проводится межевание. Межевание предполагает проведение работ по установлению на местности границ формируемого земельного участка, установление межевых знаков, изготовление межевого плана, составление акта установления и согласования границ и межевого дела.
Разрешенное использование определяет правовой режим земельного участка: оборотоспособность, возможность строительства и какого именно строительства. Определение разрешенного использования происходит на основании зонирования территорий. В соответствии со ст. 37 ГрК РФ выделяют следующие виды разрешенного использования: основные, условно разрешенные и вспомогательные виды. Вспомогательные виды допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным и осуществляются совместно с ними. К каждой конкретной территориальной зоне устанавливаются определенные виды разрешенного использования.
Определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения производится на основании документов о согласовании, заключений уполномоченных контролирующих и надзорных органов: пожарных, санитарно-эпидемиологических, экологических, строительных и т. д.
1.3. Планировка территории
В соответствии со ст. 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
Строительными нормами и правилами СНиП 2.07.01–89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденными постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. № 78, определена общая концепция развития территорий городских и сельских поселений.
Планировка территории должна осуществляться на основе целого комплекса градостроительных программ, схем расселения, природопользования, с учетом особенностей той или иной местности.
Подготовка документации по планировке территории, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. Подготовка документации по планировке территории не требуется, если по правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков.
При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
Проект планировки территории необходим для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры.
Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.
При этом основная часть проекта планировки территории включает в себя:
• чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии; линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур; границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;
• положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.
Материалы по обоснованию проекта планировки территории включают в себя материалы в графической форме и пояснительную записку.
Материалы по обоснованию проекта планировки территории в графической форме содержат:
• схему расположения элемента планировочной структуры;
• схему использования территории в период подготовки проекта планировки территории;
• схему организации улично-дорожной сети и схему движения транспорта на соответствующей территории;
• схему границ территорий объектов культурного наследия;
• схему границ зон с особыми условиями использования территорий;
• схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;
• иные материалы в графической форме для обоснования положений о планировке территории.
Пояснительная записка содержит описание и обоснование положений, касающихся:
• определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории;
• защиты территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, проведения мероприятий по гражданской обороне и обеспечению пожарной безопасности;
• иных вопросов планировки территории.
Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.
Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.
Строительными нормами и правилами СНиП 2.07.01–89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденными постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. № 78, определена общая концепция развития территорий городских и сельских поселений.
Планировка территории должна осуществляться на основе целого комплекса градостроительных программ, схем расселения, природопользования, с учетом особенностей той или иной местности.
Подготовка документации по планировке территории, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. Подготовка документации по планировке территории не требуется, если по правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков.
При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
Проект планировки территории необходим для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры.
Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.
При этом основная часть проекта планировки территории включает в себя:
• чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии; линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур; границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;
• положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.
Материалы по обоснованию проекта планировки территории включают в себя материалы в графической форме и пояснительную записку.
Материалы по обоснованию проекта планировки территории в графической форме содержат:
• схему расположения элемента планировочной структуры;
• схему использования территории в период подготовки проекта планировки территории;
• схему организации улично-дорожной сети и схему движения транспорта на соответствующей территории;
• схему границ территорий объектов культурного наследия;
• схему границ зон с особыми условиями использования территорий;
• схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;
• иные материалы в графической форме для обоснования положений о планировке территории.
Пояснительная записка содержит описание и обоснование положений, касающихся:
• определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории;
• защиты территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, проведения мероприятий по гражданской обороне и обеспечению пожарной безопасности;
• иных вопросов планировки территории.
Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.
Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.