Юлия Сахаровская. Куда уходят деньги. Как грамотно управлять семейным бюджетом

   Это все эмоции. Не стоит идти у них на поводу. Я лишь рекомендую вам исходить при принятии любых решений о покупках из собственных потребностей и возможностей, а не из потребностей и возможностей людей из вашего окружения. Тем более, как показывает практика, многие живут не по возможностям, а лишь исходя из потребностей, зачастую даже не личных, а навязанных извне.
   Но самой роковой эмоциональной ошибкой подобного характера может стать выход на фондовый рынок. Покупка или продажа паевых инвестиционных фондов, акций на эмоциях по совету друзей/знакомых может привести к серьезным потерям капитала, если не взвешивать последствия таких решений самостоятельно.

   Валерия – домохозяйка со стажем. Она окончила педагогический университет в Воронеже, некоторое время преподавала биологию в школе, потом вышла замуж, родила дочь. Муж Станислав имел хорошую зарплату, переехали в Москву. Дочь Анастасия подросла, но выйти на работу Валерия так и не решилась: чужой город, перерыв в стаже в несколько лет… Да и Станислав не настаивал – его дохода вполне хватало и на жизнь, и на регулярные путешествия по всему миру, и квартиру купили в Москве, и машины неплохие для каждого. Были и накопления на счетах на непредвиденный случай. Валерия занималась дочкой, а когда та подросла, свободного времени у Валерии оставалось все больше. Как-то она увидела по телевизору передачу о паевых инвестиционных фондах: аналитики утверждали, что можно неплохо заработать на подобных вложениях, и обещали долгосрочный рост рынка российских акций. Выступали в передаче и обычные люди, которые рассказывали зрителям о своих успехах и о том, сколько они уже заработали в ПИФах. Валерия загорелась этой идеей.
   Уже через месяц все деньги (порядка миллиона рублей) были вложены в ПИФ российских акций (голубых фишек). Еще через пару месяцев они принесли 20 % дохода. Валерия была счастлива и предложила Станиславу занять еще немного денег и добавить в ПИФы, ведь взять в долг можно под 10–15 %, а доход получается гораздо больше – сами убедились. Так и сделали: заняли еще миллион рублей под 10 % годовых у работодателя Станислава и вложили на этот раз в ПИФ российских акций второго эшелона, ведь у них, по словам аналитиков, имелся гораздо больший потенциал роста, чем у голубых фишек. Через полгода на рынке случился обвал, и все вложения потеряли в стоимости более 30 %. Валерия была в шоке, ведь даже ее парикмахер советовал вкладывать в ПИФы – зарабатывали все вокруг, аналитики говорили о росте…
   Валерия со Станиславом, не будучи подкованными в этом вопросе, испугались очень серьезно. Еще месяц Валерия жила на валерьянке и ждала, что страшный сон закончится и рынок снова начнет расти. Она уже не слушала своего парикмахера и аналитиков по телевизору. Просто надеялась. Когда рынок упал еще на 10 % – она все продала… с убытком. Вернули миллион рублей с процентами (долг работодателю мужа) – тот, что занимали в самом начале, – и остались с 200 тысячами рублей своего капитала. А начиналось все, как вы помните, с миллиона.
   Потом, конечно, рынки выросли. Но ждать этого Валерии пришлось бы два года. Сейчас Валерия и слышать ничего не хочет о фондовом рынке, ПИФах и т. п. Опять эмоции. Как говорится, «из крайности в крайность»… но, видимо, должно пройти немало лет и нужно получить немало знаний, чтобы Валерия изменила свое мнение. Это уже зависит от нее самой.

   Не поддавайтесь эмоциям при решении финансовых вопросов.

   Многие из нас не хотят учиться на прошлых неудачах, а просто отсекают даже возможность их повторения, не стараясь анализировать их причины и исправлять ошибки. Эмоции – плохой советчик в финансовых вопросах. И если, принимая по этому поводу какие-либо решения, вы почувствовали в себе излишнюю эмоциональность – остановитесь, сделайте паузу, подумайте еще раз. Дайте себе время принять взвешенное, а не импульсивное решение, будь то покупка ПИФов или земельного участка за городом, путешествие за рубеж или приобретение новой машины.

Недвижимость как панацея

   Недвижимость для нас – это действительно «панацея от всех бед». Мы покупаем ее не только для постоянного проживания, но и как место, где мы периодически отдыхаем, и для получения дохода.
   Я могу с полной уверенностью сказать: если недвижимость нужна вам для собственного постоянного проживания при отсутствии жилья как такового в принципе – покупайте. Подумайте об ипотеке, если собственного капитала недостаточно. Отсутствие в России доходных домов, предназначенных исключительно для сдачи жилья в аренду, не дает возможности пожизненно (или сколько самому захочется) снимать для постоянного проживания квартиру. Хозяева могут выставить вас за дверь в любой момент. Поэтому покупка недвижимости, чтобы иметь крышу над головой, – это просто одна из необходимых и очевидных жизненных потребностей, которые следует удовлетворять без сомнений.
   Давайте обсудим второй аспект: покупку недвижимости для таких целей, как отдых и/или получение дохода.

   Наталья и Виталий живут в Екатеринбурге, родились на Урале, вместе уже более десяти лет. Растут две дочки, Алина и Лиза. Наталья – домохозяйка, у Виталия собственный бизнес по производству и оптовой продаже обуви. Проводить лето с детьми в городе не очень хорошая идея, поэтому задумались они о покупке собственного дома у моря. Причем решили сразу убить двух зайцев: чтобы и летом отдыхать, и зимой можно было купаться в море. Бюджет на покупку составил 200 тысяч долларов.
   Решили остановиться на Таиланде: природа красивейшая, зимой самый сезон, летом также можно отдохнуть. Патайя, как место для покупки дома, была исключена сразу же: очень людно, да и недостаточно экологично.
   Выяснили: домик с тремя спальнями на острове Пхукет стоит от 500 тысяч долларов. На острове Самуи еще дороже. Наталья и Виталий настолько загорелись идеей покупки такого домика, что уже было решили брать ипотечный кредит на недостающую сумму: после того как они собрали все, что могли, не хватало еще 100 тысяч долларов.

   Но смотрите, что получается: жить там они смогут максимум три месяца летом и один месяц зимой, то есть четыре месяца в году. Расходы на содержание такого домика в течение года будут на уровне 4–6 тысяч долларов. А теперь представим, что Наталья и Виталий просто положили эти 500 тысяч долларов на депозит под 4 % годовых. Годовой доход составит 20 тысяч долларов.
   На эти деньги вполне реально снять домик или отель в Таиланде на четыре месяца. А можно и в другой стране – там, где захочется. И вполне возможно, что хватит не только на аренду домика, но и на билеты…
 
   После того как Наталья и Виталий увидели эти простые расчеты, предложенные мной, домик покупать им расхотелось.
   Возможно, если у вас семья состоит из десяти человек и вы собираетесь проводить на отдыхе большую часть года и/или если у вас имеются знакомые/друзья, которым вы можете сдавать свою недвижимость, приобретение дома будет целесообразным. Но если вас трое-четверо и вы планируете, как и Наталья с Виталием, бывать там не более трех-четырех месяцев в году – стоит подумать.
   Пожалуйста, посчитайте альтернативный вариант с арендой, прежде чем решаться на покупку недвижимости для отдыха. Не забудьте также учесть тот факт, что собственный домик и ремонтировать самому придется, и решать все вопросы с коммунальными службами, обеспечивать всем необходимым во время проживания: уборкой, расходными материалами (постельным бельем, моющими средствами и т. п.), едой и готовкой. Ну и, естественно, оплачивать все необходимые расходы на содержание не только во время пребывания там, но и в период вашего отсутствия.
   Многие покупают недвижимость с инвестиционной целью, то есть чтобы получать доход от роста стоимости и/или сдачи в аренду. Здесь, как говорят, важны три фактора: место, место и еще раз место. Ну и, конечно, юридические аспекты права собственности. Цена объекта должна позволять получать тот рыночный и/или рентный доход, на который вы рассчитываете. Также не забудьте уточнить наличие управляющей компании и размер коммунальных затрат.
   Давайте рассмотрим ситуацию на примерах.

   Иван, проживающий в Красноярске, решил купить квартиру в Москве для своего сына, которому сейчас семь лет. Поскольку полной суммы на покупку у Ивана нет, он решил использовать ипотечный кредит и сдавать квартиру в аренду так, чтобы рентные платежи целиком покрывали платежи по ипотеке и чтобы благодаря этому через 10 лет полностью рассчитаться с кредитом. Анализ рыночных ставок аренды показал, что однокомнатную квартиру в спальном районе у метро с хорошим ремонтом можно сдать за 30 тысяч рублей в месяц.
   При 10 %-ной ставке по кредиту Иван мог взять 2,2 миллиона рублей так, чтобы платить не более 30 тысяч рублей в месяц по кредиту и рассчитаться через 10 лет. Цена таких квартир на рынке составляла от 4,5 до 5,5 миллиона рублей. Таким образом, собственных средств у Ивана должно было быть не менее 2,5 миллиона рублей, чтобы осуществить задуманное. Именно столько стоила его недвижимость в родном городе Красноярске, которую он успешно продал после произведенных расчетов и предварительного одобрения банком кредита под желаемую ставку в 10 %. Ивану повезло – он сумел найти квартиру у метро с отличным ремонтом за 4,5 миллиона рублей. Хозяева спешили с продажей, так как уезжали из страны, и даже оставили практически всю мебель и технику.
   Повезло и со сдачей – уже через три дня после опубликования объявления в квартире поселилась молодая семья.
   Конечно, остались риски понижения рыночных ставок аренды, как во время кризиса 2008–2009 годов, и риск простоя квартиры при смене жильцов. Также необходимо подумать о расходах на текущий ремонт в течение 10 лет сдачи квартиры в аренду.
   Но главное сделано – квартира приобретена, сдана и окупает платежи по кредиту. Через 10 лет сын Ивана Андрей сможет жить в собственной квартире.

   Не так гладко сложилась ситуация у семьи Кравцовых из Нижнего Новгорода – они купили квартиру в Турции, чтобы там отдыхать самим и получать доход во время сезона. Управляющая компания, которую они наняли, сдавала квартиру с серьезными простоями даже во время пика сезона. Коммунальные платежи в общей сложности порядка 4 тысяч евро в год не покрывались доходом от аренды. Кроме того, им самим уже поднадоело ездить в Турцию, и они стали покупать путевки в другие страны. Решили было продать квартиру – рыночная цена, оказалось, серьезно упала с момента покупки, но и по более низкой цене не получалось продать ее в течение нескольких месяцев.
   Поэтому главное, что нужно всегда четко понимать при покупке недвижимость, – это ЦЕЛЬ ее приобретения. И лучше, чтобы она была одна. Сложно совместить отдых и получение такого дохода от сдачи в аренду недвижимости, чтобы он покрывал хотя бы текущие затраты на одном объекте. Особенно если эта недвижимость далеко, а вам некогда самостоятельно заниматься этими вопросами.

   Приобретая недвижимость, четко осознавайте цель покупки.

   То же самое касается и получения дохода от роста стоимости и аренды. Как правило, выходит либо одно, либо другое. В развитых странах Европы сложно рассчитывать на рост стоимости, но можно найти неплохие объекты с точки зрения рентной доходности. Можно вкладывать деньги в строящееся жилье в расчете на рост стоимости после постройки, но его не сдашь в аренду.
   В любом случае нужно четко представлять себе риски того или иного предложения, чтобы не оказаться в проигрыше и/или с неликвидным имуществом на руках, приносящим сплошные расходы. В той же Москве, несмотря на постоянный рост стоимости недвижимости, всегда остается риск того, что она будет снижаться (по оценкам некоторых экспертов – до 60 %) в случае сокращения коррупционных схем согласования документов на строительство. Не стоит забывать и о том, что качество большей части московского жилья не соответствует его цене. В некоторых городах России цены на недвижимость с 2008 года упали практически в два раза, например в Иркутске. Главное в таком случае – иметь возможность держать недвижимость в собственности до лучших времен, которые могут наступить через несколько лет, то есть изначально понимать, что вложение может оказаться очень долгосрочным для того, чтобы быть выгодным.
   Если в вашем «списке счастья» значится дом именно как жилье – покупайте! Если недвижимость для вас – это средство вложить деньги для осуществления других пунктов «списка счастья», дочитайте книгу до конца! Вдруг вы и так уже можете себе это позволить – тогда вам инвестиционная квартира не нужна.

Автомобиль как критерий успешности его владельца

   На мой взгляд, машина, как ничто другое в нашей жизни, должна покупаться по средствам. Исходите из того, что во всем цивилизованном мире принято брать такой автомобиль, чтобы его стоимость составляла четыре, максимум шесть месячных доходов семьи. А все эти сочинения на тему «стоимость машины должна равняться годовому доходу семьи» – это чисто российская выдумка. Помните, что в Лондоне только пользование автомобилем Range Rover хозяину обходится в 90 фунтов в день – соответственно, вы понимаете, что это для англичан действительно «королевский внедорожник». Посчитайте, сколько ваших месячных зарплат заложено в вашу машину, – если больше шести, то это явно авто не для вас, и его обслуживание съедает очень много ваших денег.
   Вы работаете на кусок железа, а не он на вас!
   Серьезно мешают реализации этого подхода на практике в российской действительности два мифа, культивируемые прежде всего теми, кто живет за счет автомобилистов: автопроизводителями, автосервисами и т. п.
   Миф первый и самый опасный. Автомобиль как критерий успешности его обладателя. Возможно, его распространению и способствовала наша история советского дефицита на автомобили, но даже это, на мой взгляд, не оправдывает его существование. Самая опасная сторона здесь – люди свято верят в то, что человека на крутой машине нужно больше уважать. Это можно заметить на дороге: если ты на «приличной» машине – тебя и пропустят, когда ты хочешь, и «спасибо скажут», если ты кого-то пропустил. Если же машина невысокого класса – все с точностью до наоборот: водители «приличных» машин считают, что это ты должен уступать, сигналя тебе по любому поводу, ну а чтоб уступили дорогу – совсем редкость.