Страница:
Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов). При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающая изменения основных технико-экономических показателей здания.
Реконструкция здания представляет собой комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменением технико-экономических показателей (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т. д.) или его назначения в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
При реконструкции зданий помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
– изменение планировки помещений;
– возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых оснований, их частичная разборка;
– повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию инженерных сетей (кроме магистральных);
– улучшение архитектурной выразительности здания.
При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения.
К реконструкции действующих предприятий относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом, в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих.
Относить работы к реконструкции или капитальному ремонту следует не на основе источника финансирования, а исходя из характера работ. В тех случаях, когда работы носят реконструктивный характер – перепланировка здания, замена сгораемых конструкций, перекрытий на несгораемые, введение вентсистем или кондиционирования и т. п. – вне зависимости от источников финансирования указанных работ, индекс перевода от базисных цен в текущие следует применять для объектов реконструкции, а не для объектов капитального ремонта.
При реконструкции здания могут выполняться работы и по капитальному ремонту (это неизбежно). Однако факт наличия работ по капитальному ремонту не дает основания для принятия решения о применении индекса перевода в текущие цены для капитального ремонта.
К расширению действующих предприятий относится строительство дополнительных производств на действующих предприятиях, а также строительство новых и расширение отдельных существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения на территории действующего предприятия или примыкающих к нему площадках в целях создания дополнительных или новых производственных мощностей.
К расширению действующих предприятий относится также строительство филиалов и производств, входящих в их состав, которые после ввода в эксплуатацию не будут находиться на самостоятельном балансе.
К техническому перевооружению действующих предприятий относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой технологии и новой техники, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным, а также по совершенствованию общезаводского хозяйства и вспомогательных служб.
При техническом перевооружении действующих предприятий могут осуществляться установка на существующих производственных площадках дополнительного оборудования и машин, внедрение автоматизированных систем управления и других современных средств в управлении производством, модернизация и техническое переустройство природоохранительных объектов, отопительных и вентиляционных систем, присоединение предприятий, цехов и участков к централизованным источникам тепло– и электроснабжения.
При этом допускается частичная перестройка (усиление несущих конструкций, замена перекрытий и другие мероприятия) и расширение существующих производственных зданий и сооружений, обусловленные габаритными размерами нового оборудования, и расширением существующих или строительство новых объектов подсобного и обслуживающего назначения (например, объектов складского хозяйства, компрессорных и т. п.), если это связано с проводимыми мероприятиями по техническому перевооружению.
К поддержанию мощности действующего предприятия относятся мероприятия, связанные с постоянным возобновлением выбывающих в процессе производственной деятельности основных фондов. В основном это относится к добывающим отраслям и производствам.
Применительно к составлению сметной документации объектом строительства является отдельно стоящее здание или сооружение со всеми относящимися к нему обустройствами, оборудованием, мебелью, инвентарем, а при необходимости, с прилегающими к нему инженерными сетями и общеплощадочными работами (вертикальная планировка, благоустройство, озеленение и т. п.). Если на строительной площадке по проекту возводится только один объект основного назначения, без строительства подсобных и вспомогательных объектов, то понятие «объект» может совпадать с понятием «стройка».
Пусковой комплекс – это совокупность нескольких объектов (или их частей) основного производственного и вспомогательного назначения, являющихся частью стройки или ее очереди, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом, и нормальные условия труда для обслуживающего персонала согласно действующим нормативам.
Очередь строительства представляет собой часть строительства состоящую из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает высокие продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом.
Стройка – это совокупность зданий и сооружений различного назначения, строительство, расширение или реконструкция которых осуществляется по единой проектно-сметной документации в объеме, определенном сводным сметным расчетом или сводкой затрат.
Здание – строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных конструкций, образующих наземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания в нем людей (в зависимости от функционального назначения) и для выполнения различного вида производственных процессов.
1.5. Определение объемов работ
Глава 2. Методы определения стоимости строительства
2.1. Общие положения
2.2. Базисно-индексный метод
2.3. Ресурсный метод
Реконструкция здания представляет собой комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменением технико-экономических показателей (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т. д.) или его назначения в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
При реконструкции зданий помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
– изменение планировки помещений;
– возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых оснований, их частичная разборка;
– повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию инженерных сетей (кроме магистральных);
– улучшение архитектурной выразительности здания.
При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения.
К реконструкции действующих предприятий относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом, в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих.
Относить работы к реконструкции или капитальному ремонту следует не на основе источника финансирования, а исходя из характера работ. В тех случаях, когда работы носят реконструктивный характер – перепланировка здания, замена сгораемых конструкций, перекрытий на несгораемые, введение вентсистем или кондиционирования и т. п. – вне зависимости от источников финансирования указанных работ, индекс перевода от базисных цен в текущие следует применять для объектов реконструкции, а не для объектов капитального ремонта.
При реконструкции здания могут выполняться работы и по капитальному ремонту (это неизбежно). Однако факт наличия работ по капитальному ремонту не дает основания для принятия решения о применении индекса перевода в текущие цены для капитального ремонта.
К расширению действующих предприятий относится строительство дополнительных производств на действующих предприятиях, а также строительство новых и расширение отдельных существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения на территории действующего предприятия или примыкающих к нему площадках в целях создания дополнительных или новых производственных мощностей.
К расширению действующих предприятий относится также строительство филиалов и производств, входящих в их состав, которые после ввода в эксплуатацию не будут находиться на самостоятельном балансе.
К техническому перевооружению действующих предприятий относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой технологии и новой техники, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным, а также по совершенствованию общезаводского хозяйства и вспомогательных служб.
При техническом перевооружении действующих предприятий могут осуществляться установка на существующих производственных площадках дополнительного оборудования и машин, внедрение автоматизированных систем управления и других современных средств в управлении производством, модернизация и техническое переустройство природоохранительных объектов, отопительных и вентиляционных систем, присоединение предприятий, цехов и участков к централизованным источникам тепло– и электроснабжения.
При этом допускается частичная перестройка (усиление несущих конструкций, замена перекрытий и другие мероприятия) и расширение существующих производственных зданий и сооружений, обусловленные габаритными размерами нового оборудования, и расширением существующих или строительство новых объектов подсобного и обслуживающего назначения (например, объектов складского хозяйства, компрессорных и т. п.), если это связано с проводимыми мероприятиями по техническому перевооружению.
К поддержанию мощности действующего предприятия относятся мероприятия, связанные с постоянным возобновлением выбывающих в процессе производственной деятельности основных фондов. В основном это относится к добывающим отраслям и производствам.
Применительно к составлению сметной документации объектом строительства является отдельно стоящее здание или сооружение со всеми относящимися к нему обустройствами, оборудованием, мебелью, инвентарем, а при необходимости, с прилегающими к нему инженерными сетями и общеплощадочными работами (вертикальная планировка, благоустройство, озеленение и т. п.). Если на строительной площадке по проекту возводится только один объект основного назначения, без строительства подсобных и вспомогательных объектов, то понятие «объект» может совпадать с понятием «стройка».
Пусковой комплекс – это совокупность нескольких объектов (или их частей) основного производственного и вспомогательного назначения, являющихся частью стройки или ее очереди, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом, и нормальные условия труда для обслуживающего персонала согласно действующим нормативам.
Очередь строительства представляет собой часть строительства состоящую из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает высокие продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом.
Стройка – это совокупность зданий и сооружений различного назначения, строительство, расширение или реконструкция которых осуществляется по единой проектно-сметной документации в объеме, определенном сводным сметным расчетом или сводкой затрат.
Здание – строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных конструкций, образующих наземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания в нем людей (в зависимости от функционального назначения) и для выполнения различного вида производственных процессов.
1.5. Определение объемов работ
Объёмы конструктивных элементов, земляных, бетонных, каменных и других работ исчисляются для определения потребности в материальных, трудовых и финансовых ресурсов, для составления смет и сметных расчётов. Разновидность, перечень и объёмы работ, конструктивных элементов, которые необходимо выполнить или смонтировать, устанавливаются на основе рабочих чертежей, текстовых материалов (пояснительной записки и проекта организации строительства), спецификаций и т. п. с учётом последующего построения сметных норм и расценок, перечня и количества работ, которые необходимо выполнить при возведении здания или сооружения.
Подсчёт объёмов работ следует вести по отдельным законченным конструктивным элементам и по видам работ и в такой последовательности, чтобы результаты ранее выполненных подсчётов могли быть использованы для последующих расчётов. Все работы, относящиеся к одному конструктивному элементу, группируются в одном разделе (внутренние и наружные отделочные работы рассматриваются как самостоятельные конструктивные элементы). Также выделяются подземная и надземная части здания.
Отдельные подсчёты объединяются в ведомости подсчёта объемов работ, которые совместно с единичными расценками позволяют определить в локальных сметах (расчётах) стоимость каждого вида работ.
Ведомости подсчёта объёмов работ составляются аналогично построению смет с подразделением на разделы (см. табл.1.1).
Следует отметить, что подсчёт объёмов работ для каждого их вида ведётся в единицах измерения, указанных в общей и технической частях соответствующих глав четвёртой части СНиП. Так, при производстве земляных работ: при разработке и перемещении грунта самоходными скреперами, разработке грунта и устройстве выемок и насыпей одноковшовыми экскаваторами принята в основном единица измерения – 100 м3 грунта при обмере в плотном состоянии, при рытье траншей для магистральных трубопроводов – 1 км траншей, при планировке площадей бульдозером – 1000 м2 спланированной поверхности и т. д.
Рассмотрим особенности определения объёмов некоторых видов работ.
Объём земляной массы при устройстве котлована под здание с прямоугольным основанием вычисляется по формуле 1.5.1:
(1.5.1.)
где Н – глубина котлована, м (определяется как разность проектной отметки подошвы заложения фундамента или подушки под фундамент и наружной отметки земли или проектной отметки верха фундамента);
а и b – длина и ширина котлована по дну, м;
c и d – длина и ширина котлована по верху, м.
Площадь поперечного сечения выемки, траншеи, кювета и котлована Sb определяется по формуле 1.5.2:
Sb=ВН+mН2, (1.5.2.)
гдеВ – ширина основания выемки, траншеи, кювета или котлована;
Н – то же, глубина;
m – крутизна откосов (1:m).
Площадь поперечного сечения земляного полотна насыпи Sн определяется по формуле 1.5.3:
Sн=bН+mН2, (1.5.3.)
где b – ширина земляного полотна;
Н – высота насыпи;
m – крутизна откосов (1:m).
Фактический объём грунта, необходимого для сооружения насыпей, в тех случаях, когда требуется плотность грунта в теле насыпи более естественной плотности грунта в карьере, определяется по формуле 1.5.4:
Vнр=Vн*К1, (1.5.4.)
где Vн – объём проектируемой насыпи, м2;
К1– коэффициент относительного уплотнения грунта в теле насыпи, определенный по формуле 1.5.5:
(1.5.5.)
где Рнdн, Рdp – плотность сухого грунта, г/м3, соответственно требуемая в насыпи, и естественная (в карьере).
Объём изоляции «в деле» (Оu) м3, провода или оборудования цилиндрической формы, исчисляется по формуле 1.5.6:
Оu=3,14*(Д+Т)*Т, (1.5.6.)
где Т – плотность изоляционного слоя, мм;
Д – наружный диаметр трубопровода или оборудования, мм.
При определении строительного объёма здания необходимо руководствоваться следующим:
1. Объём надземной части здания с чердачным перекрытием следует определить умножением площади здания на его высоту. Площадь здания определяется площадью горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне первого этажа выше цоколя, включая слой штукатурки и облицовки. Высота здания измеряется от уровня чистого (строительного) пола первого этажа до верха засыпки (утеплителя) чердачного перекрытия.
2. Объём надземной части здания без чердачного перекрытия следует определять умножением площади вертикального поперечного сечения здания на его длину. Площадь здания вертикального поперечного сечения здания определяется по обводу наружной поверхности стен, по верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола первого этажа. При этом выступающие на поверхности стен архитектурные детали, а также ниши учитывать не следует. Длина здания измеряется между наружными поверхностями торцевых стен на уровне первого этажа выше цоколя.
3. Объём подвала или цокольного этажа следует определять умножением площади горизонтального сечения подвала в уровне первого этажа выше цоколя на высоту, измеренную от уровня чистого пола подвала (цокольного этажа) до уровня чистого пола первого этажа.
4. Объём мансард, светелок и мезонинов следует определять умножением площади их горизонтального сечения по внешнему обводу стен в уровне пола на высоту от пола мансарды (мезонина) до верха засыпки чердачного перекрытия. При криволинейном очертании перекрытия мансарды (мезонина) следует принимать среднюю высоту.
5. Технические этажи жилых и общественных зданий (котельные, мастерские и др.) должны включаться в строительный объём зданий.
6. В общий объём здания также включаются: объёмы эркеров, веранд, тамбуров, лоджий, закрытых ниш и других частей здания, увеличивающих его полезный объём, а также объёмы световых фонарей, выступающих за наружное очертание крыш.
7. В объём зданий не включаются: объёмы портиков, крылец, крытых и открытых балконов, проездов, чердаков, используемых для технически целей.
8. Общий строительный объём зданий с подвалами следует определять как сумму объёма надземной части и объёма подвала.
9. Пристройкиодного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, включаются в объём основной части здания; не отвечающие этим требованиям пристройки обмеряются и учитываются самостоятельно и в объём основного здания не включаются.
10. При определении объёма зданий полученные данные следует округлять до целого кубического метра.
Для определения показателей, раскрывающих экономичность и рациональность объёмно – планировочных решений жилых (общественных, промышленных) зданий подсчитываются:
площадь застройки – площадь в пределах внешнего периметра здания, измеренная по первому этажу;
жилая площадь(площадь рабочих помещений), измеренная на уровне пола между плинтусами. В домах квартирного типа жилую площадь составляет сумма площадей жилых комнат и кухонь, свыше 6 м2, а в общежитиях – сумма площадей спальных комнат.
подсобная (вспомогательная) площадь, включающая площадь нижних помещений – коридоров, санузлов, вестибюлей;
общая площадь – сумма жилой площади (площади рабочих помещений) и площади нежилых помещений (вспомогательной площади);
для жилых зданий определяется приведенная общая площадь, включающая дополнительно (с коэффициентами) летние помещения – балконы, лоджии и террасы;
поэтажная площадь коммуникационных помещений жилых зданий – внеквартирные лестничные клетки, лифтовые шахты, вестибюли и т. п.
Площадь летних помещений исчисляется с учётом понижающих коэффициентов для:
лоджий, полностью размещенных в габаритах здания – 0,5;
лоджий, полностью или частично выходящих за габариты здания, террас и балконов с боковыми экранами – 0,35;
обычных выносных балансов – 0,25.
Общая (полезная) площадь в общежитиях определяется как сумма всех жилых и подсобных помещений, включая площадь встроенных шкафов и шлюзов – передних при жилых комнатах, а также помещений культурно – бытового и медицинского обслуживания.
Общая площадь общественных зданий определяется как сумма площадей всех этажей (надземных, включая технические, цокольных и подвальных), измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, площадей антресолей и переходов в другие здания.
Общая площадь производственных зданий представляет собой площадь всех этажей (надземных, технических, цокольных, подвалов), измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен или осей крайних колонн (где нет наружных стен), галерей, переходов в другие здания.
Определение объёмов конструктивных элементов, деталей, узлов выполняется по спецификациям, приведенных в рабочих чертежах конструкций, разработанных в составе основного комплекта рабочих чертежей проектируемого здания, сооружения.
Объёмы монолитных бетона и железобетона исчисляются отдельно по рабочим чертежам конструкций с выделением по классам (маркам) бетона.
При подсчёте объёмов работ по сборке и установке металлических конструкций, как правило, следует пользоваться деталировочными чертежами (КМД), а в случае их отсутствия – чертежами (КМ) с соблюдением правил, изложенных в общей и технической частях главы СНиП IV, ГЭСН, ФЕР, ТЕР сборника № 8.
Назовите три основных теоретических подхода к концепции ценообразования.
Виды цен и порядок их установления.
Особенности ценообразования в строительстве.
Основные принципы новой системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве.
Сметные нормативы и сметные нормы. Главная функция сметных норм.
Особенности новой сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве.
Состав и структура сметной стоимости: сметная стоимость строительства и сметная стоимость СМР, в чем различие?
Понятие «строительная продукция» и ее виды.
Особенности определения объемов строительных работ и формулы их расчета.
Подсчёт объёмов работ следует вести по отдельным законченным конструктивным элементам и по видам работ и в такой последовательности, чтобы результаты ранее выполненных подсчётов могли быть использованы для последующих расчётов. Все работы, относящиеся к одному конструктивному элементу, группируются в одном разделе (внутренние и наружные отделочные работы рассматриваются как самостоятельные конструктивные элементы). Также выделяются подземная и надземная части здания.
Отдельные подсчёты объединяются в ведомости подсчёта объемов работ, которые совместно с единичными расценками позволяют определить в локальных сметах (расчётах) стоимость каждого вида работ.
Ведомости подсчёта объёмов работ составляются аналогично построению смет с подразделением на разделы (см. табл.1.1).
Таблица 1.1.
Ведомость подсчета объемов работ
Следует отметить, что подсчёт объёмов работ для каждого их вида ведётся в единицах измерения, указанных в общей и технической частях соответствующих глав четвёртой части СНиП. Так, при производстве земляных работ: при разработке и перемещении грунта самоходными скреперами, разработке грунта и устройстве выемок и насыпей одноковшовыми экскаваторами принята в основном единица измерения – 100 м3 грунта при обмере в плотном состоянии, при рытье траншей для магистральных трубопроводов – 1 км траншей, при планировке площадей бульдозером – 1000 м2 спланированной поверхности и т. д.
Рассмотрим особенности определения объёмов некоторых видов работ.
Объём земляной массы при устройстве котлована под здание с прямоугольным основанием вычисляется по формуле 1.5.1:
где Н – глубина котлована, м (определяется как разность проектной отметки подошвы заложения фундамента или подушки под фундамент и наружной отметки земли или проектной отметки верха фундамента);
а и b – длина и ширина котлована по дну, м;
c и d – длина и ширина котлована по верху, м.
Площадь поперечного сечения выемки, траншеи, кювета и котлована Sb определяется по формуле 1.5.2:
Sb=ВН+mН2, (1.5.2.)
гдеВ – ширина основания выемки, траншеи, кювета или котлована;
Н – то же, глубина;
m – крутизна откосов (1:m).
Площадь поперечного сечения земляного полотна насыпи Sн определяется по формуле 1.5.3:
Sн=bН+mН2, (1.5.3.)
где b – ширина земляного полотна;
Н – высота насыпи;
m – крутизна откосов (1:m).
Фактический объём грунта, необходимого для сооружения насыпей, в тех случаях, когда требуется плотность грунта в теле насыпи более естественной плотности грунта в карьере, определяется по формуле 1.5.4:
Vнр=Vн*К1, (1.5.4.)
где Vн – объём проектируемой насыпи, м2;
К1– коэффициент относительного уплотнения грунта в теле насыпи, определенный по формуле 1.5.5:
где Рнdн, Рdp – плотность сухого грунта, г/м3, соответственно требуемая в насыпи, и естественная (в карьере).
Объём изоляции «в деле» (Оu) м3, провода или оборудования цилиндрической формы, исчисляется по формуле 1.5.6:
Оu=3,14*(Д+Т)*Т, (1.5.6.)
где Т – плотность изоляционного слоя, мм;
Д – наружный диаметр трубопровода или оборудования, мм.
При определении строительного объёма здания необходимо руководствоваться следующим:
1. Объём надземной части здания с чердачным перекрытием следует определить умножением площади здания на его высоту. Площадь здания определяется площадью горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне первого этажа выше цоколя, включая слой штукатурки и облицовки. Высота здания измеряется от уровня чистого (строительного) пола первого этажа до верха засыпки (утеплителя) чердачного перекрытия.
2. Объём надземной части здания без чердачного перекрытия следует определять умножением площади вертикального поперечного сечения здания на его длину. Площадь здания вертикального поперечного сечения здания определяется по обводу наружной поверхности стен, по верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола первого этажа. При этом выступающие на поверхности стен архитектурные детали, а также ниши учитывать не следует. Длина здания измеряется между наружными поверхностями торцевых стен на уровне первого этажа выше цоколя.
3. Объём подвала или цокольного этажа следует определять умножением площади горизонтального сечения подвала в уровне первого этажа выше цоколя на высоту, измеренную от уровня чистого пола подвала (цокольного этажа) до уровня чистого пола первого этажа.
4. Объём мансард, светелок и мезонинов следует определять умножением площади их горизонтального сечения по внешнему обводу стен в уровне пола на высоту от пола мансарды (мезонина) до верха засыпки чердачного перекрытия. При криволинейном очертании перекрытия мансарды (мезонина) следует принимать среднюю высоту.
5. Технические этажи жилых и общественных зданий (котельные, мастерские и др.) должны включаться в строительный объём зданий.
6. В общий объём здания также включаются: объёмы эркеров, веранд, тамбуров, лоджий, закрытых ниш и других частей здания, увеличивающих его полезный объём, а также объёмы световых фонарей, выступающих за наружное очертание крыш.
7. В объём зданий не включаются: объёмы портиков, крылец, крытых и открытых балконов, проездов, чердаков, используемых для технически целей.
8. Общий строительный объём зданий с подвалами следует определять как сумму объёма надземной части и объёма подвала.
9. Пристройкиодного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, включаются в объём основной части здания; не отвечающие этим требованиям пристройки обмеряются и учитываются самостоятельно и в объём основного здания не включаются.
10. При определении объёма зданий полученные данные следует округлять до целого кубического метра.
Для определения показателей, раскрывающих экономичность и рациональность объёмно – планировочных решений жилых (общественных, промышленных) зданий подсчитываются:
площадь застройки – площадь в пределах внешнего периметра здания, измеренная по первому этажу;
жилая площадь(площадь рабочих помещений), измеренная на уровне пола между плинтусами. В домах квартирного типа жилую площадь составляет сумма площадей жилых комнат и кухонь, свыше 6 м2, а в общежитиях – сумма площадей спальных комнат.
подсобная (вспомогательная) площадь, включающая площадь нижних помещений – коридоров, санузлов, вестибюлей;
общая площадь – сумма жилой площади (площади рабочих помещений) и площади нежилых помещений (вспомогательной площади);
для жилых зданий определяется приведенная общая площадь, включающая дополнительно (с коэффициентами) летние помещения – балконы, лоджии и террасы;
поэтажная площадь коммуникационных помещений жилых зданий – внеквартирные лестничные клетки, лифтовые шахты, вестибюли и т. п.
Площадь летних помещений исчисляется с учётом понижающих коэффициентов для:
лоджий, полностью размещенных в габаритах здания – 0,5;
лоджий, полностью или частично выходящих за габариты здания, террас и балконов с боковыми экранами – 0,35;
обычных выносных балансов – 0,25.
Общая (полезная) площадь в общежитиях определяется как сумма всех жилых и подсобных помещений, включая площадь встроенных шкафов и шлюзов – передних при жилых комнатах, а также помещений культурно – бытового и медицинского обслуживания.
Общая площадь общественных зданий определяется как сумма площадей всех этажей (надземных, включая технические, цокольных и подвальных), измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, площадей антресолей и переходов в другие здания.
Общая площадь производственных зданий представляет собой площадь всех этажей (надземных, технических, цокольных, подвалов), измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен или осей крайних колонн (где нет наружных стен), галерей, переходов в другие здания.
Определение объёмов конструктивных элементов, деталей, узлов выполняется по спецификациям, приведенных в рабочих чертежах конструкций, разработанных в составе основного комплекта рабочих чертежей проектируемого здания, сооружения.
Объёмы монолитных бетона и железобетона исчисляются отдельно по рабочим чертежам конструкций с выделением по классам (маркам) бетона.
При подсчёте объёмов работ по сборке и установке металлических конструкций, как правило, следует пользоваться деталировочными чертежами (КМД), а в случае их отсутствия – чертежами (КМ) с соблюдением правил, изложенных в общей и технической частях главы СНиП IV, ГЭСН, ФЕР, ТЕР сборника № 8.
Вопросы для повторения
В чем заключается суть ценовой политики?Назовите три основных теоретических подхода к концепции ценообразования.
Виды цен и порядок их установления.
Особенности ценообразования в строительстве.
Основные принципы новой системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве.
Сметные нормативы и сметные нормы. Главная функция сметных норм.
Особенности новой сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве.
Состав и структура сметной стоимости: сметная стоимость строительства и сметная стоимость СМР, в чем различие?
Понятие «строительная продукция» и ее виды.
Особенности определения объемов строительных работ и формулы их расчета.
Глава 2. Методы определения стоимости строительства
2.1. Общие положения
При составлении смет на альтернативной основе могут применяться следующие методы определения стоимости: базисно-индексный, ресурсный, ресурсно-индексный, а также метод на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.
Выбор того или иного метода ценообразования строительной продукции при разработке сметной документации зависит от целого ряда факторов и условий, в которых они действуют. Так, при расчете стоимости строительства объектов, финансируемых из бюджетных источников применяются, в основном, базисно-индексный и ресурсно-индексный методы, а на объектах, финансируемых из внебюджетных источников, предпочтение отдается ресурсному методу. Особое значение ресурсный метод расчета стоимости имеет при проектировании и строительстве объектов с участием иностранного капитала, так как одним из важнейших требований иностранных инвесторов является обеспечение точности и достоверности оценки показателей стоимости.
В первом случае договорная цена объекта строительства может определиться на основе базисных цен с учетом ее возможного изменения в связи с корректировкой проектных решений и меняющихся условий строительства, а финансирование инвестиционных проектов осуществляется с учетом изменения уровня инфляции. Во втором случае стоимость строительства может определяться ресурсным методом в текущих ценах, а в контрактах может устанавливаться четкая или плавающая договорная цена.
Определение сметной стоимости строительства объектов в большинстве случаев рассчитывается в базисном уровне цен с использованием различного рода индексов для перехода к текущим ценам. В ряде случаев эти индексы носят общий характер (например, вводятся на объект в целом), их расчетная база не в полной мере учитывает особенности конструктивных и объемно– планировочных решений. Такие индексы имеют значительные погрешности. В этой связи необходимо применить ресурсный метод расчета, позволяющий на основе выборки основных видов ресурсов (ресурсов-представителей), определяющих не менее 90 % стоимости прямых затрат, осуществить сметные расчеты с высокой степени точности в текущем уровне цен.
Выбор того или иного метода ценообразования строительной продукции при разработке сметной документации зависит от целого ряда факторов и условий, в которых они действуют. Так, при расчете стоимости строительства объектов, финансируемых из бюджетных источников применяются, в основном, базисно-индексный и ресурсно-индексный методы, а на объектах, финансируемых из внебюджетных источников, предпочтение отдается ресурсному методу. Особое значение ресурсный метод расчета стоимости имеет при проектировании и строительстве объектов с участием иностранного капитала, так как одним из важнейших требований иностранных инвесторов является обеспечение точности и достоверности оценки показателей стоимости.
В первом случае договорная цена объекта строительства может определиться на основе базисных цен с учетом ее возможного изменения в связи с корректировкой проектных решений и меняющихся условий строительства, а финансирование инвестиционных проектов осуществляется с учетом изменения уровня инфляции. Во втором случае стоимость строительства может определяться ресурсным методом в текущих ценах, а в контрактах может устанавливаться четкая или плавающая договорная цена.
Определение сметной стоимости строительства объектов в большинстве случаев рассчитывается в базисном уровне цен с использованием различного рода индексов для перехода к текущим ценам. В ряде случаев эти индексы носят общий характер (например, вводятся на объект в целом), их расчетная база не в полной мере учитывает особенности конструктивных и объемно– планировочных решений. Такие индексы имеют значительные погрешности. В этой связи необходимо применить ресурсный метод расчета, позволяющий на основе выборки основных видов ресурсов (ресурсов-представителей), определяющих не менее 90 % стоимости прямых затрат, осуществить сметные расчеты с высокой степени точности в текущем уровне цен.
2.2. Базисно-индексный метод
Базисно-индексный метод определения стоимости основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном или текущем уровне цен предшествующего периода. Приведение в уровень текущих (прогнозных) цен производиться путем перемножения базисной стоимости по строкам сметы и каждому из элементов технологической структуры капитальных вложений на соответствующий индекс по отрасли (подотрасли), виду работ с последующим суммированием итогов по соответствующим графам.
Этот метод ценообразования благодаря своей простоте и возможности использовать сметно-нормативную базу 1984 г. получил наибольшее применение. Вместе с тем он имеет и существенный минус. Применение данного метода требует очень тщательного определения стоимости в базисном уровне, так как малейшее отклонение от истинного его значения дает большое пропорциональное отклонение индекса текущего уровня цен. Кроме того, индексы носят весьма усредненный характер, что приводит к значительным погрешностям в определении сметной стоимости. Так, при расчете индексов по материалам принято, что сталь сортовая, к примеру, при расчете индексов имеет одно наименование, фактически же, по ценнику № 1 (1991 г.), – 183 наименования с амплитудой колебания цены за 1 т от 150 до 298 руб. Отклонения составляют 2 раза. И таких примеров немало.
В ряде случаев для определения договорных цен по объектам и видам работ рекомендуется применять только три индекса: по заработной плате основных рабочих, по стоимости эксплуатации строительных машин и по стоимости материальных ресурсов. Такой подход в определении договорных цен является также приближенным, так как заработная плата в различных регионах и организациях колеблется в значительных пределах, стоимость эксплуатации строительных машин зависит от состава и технического состояния, от стоимости топливно-энергетических ресурсов, стоимость материалов – от уровня цен поставщика, форм снабжения и транспортных расходов.
Несмотря на указанные недостатки, базисно-индексный метод является наиболее распространенным методом оценки стоимости строительства.
Этот метод ценообразования благодаря своей простоте и возможности использовать сметно-нормативную базу 1984 г. получил наибольшее применение. Вместе с тем он имеет и существенный минус. Применение данного метода требует очень тщательного определения стоимости в базисном уровне, так как малейшее отклонение от истинного его значения дает большое пропорциональное отклонение индекса текущего уровня цен. Кроме того, индексы носят весьма усредненный характер, что приводит к значительным погрешностям в определении сметной стоимости. Так, при расчете индексов по материалам принято, что сталь сортовая, к примеру, при расчете индексов имеет одно наименование, фактически же, по ценнику № 1 (1991 г.), – 183 наименования с амплитудой колебания цены за 1 т от 150 до 298 руб. Отклонения составляют 2 раза. И таких примеров немало.
В ряде случаев для определения договорных цен по объектам и видам работ рекомендуется применять только три индекса: по заработной плате основных рабочих, по стоимости эксплуатации строительных машин и по стоимости материальных ресурсов. Такой подход в определении договорных цен является также приближенным, так как заработная плата в различных регионах и организациях колеблется в значительных пределах, стоимость эксплуатации строительных машин зависит от состава и технического состояния, от стоимости топливно-энергетических ресурсов, стоимость материалов – от уровня цен поставщика, форм снабжения и транспортных расходов.
Несмотря на указанные недостатки, базисно-индексный метод является наиболее распространенным методом оценки стоимости строительства.
2.3. Ресурсный метод
Как уже отмечалось, вся процедура ценообразования изначально связана с определением издержек производства. Этим требованиям в наибольшей мере отвечает ресурсный метод определения стоимости строительства, представляющий собой калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реализации проектных решений. Калькулирование предстоящих издержек производства (себестоимости) ведется на основе выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях и конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), данных о расстоянии и способах из доставки на строительную площадку, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих.
Ресурсно-индексный метод, представляет собой сочетание ресурсного метода с системой индексов (текущих или прогнозных) по отношению к сметной стоимости, определенной на основе расчета ресурсов, оцененных в базисном или текущем уровне цен. Ресурсно-индексный метод позволяет более точно определить сметную стоимость по сравнению с базисно-индексным. Дело в том, что при ресурсно-индексном методе индексы применяются только к незначительной части стоимости показателей (прочим машинам и прочим материалам), составляющим, как правило, до 5 % (в исключительных случаях – до 10 %) от стоимости эксплуатации машин и стоимости материалов (от каждого элемента), а при базисно-индексном – к полной стоимости всех элементов сметных затрат. Исходя из сказанного, достоверность ресурсно-индексного метода является более надежной.
В качестве информационной базы ресурсного (ресурсно-индексного) метода, наиболее полно соответствующей рыночным условиям, являются государственные элементные сметные нормы (ГЭСН). В этих нормах отсутствуют показатели «Прочие машины», «Машины и прочие материалы», выраженные в единицах измерения «рубли», которые имеют место в Элементных сметных нормах. Эти показатели в ГЭСН раскрыты по полному перечню, и расход их приведен в соответствующих физических измерителях.
В таблицах ГЭСН приведены:
– затраты труда рабочих-строителей, в чел.-ч.;
– средний разряд рабочих-строителей;
– затраты труда машинистов, в чел.-ч.;
– нормы времени эксплуатации строительных машин и механизмов, в маш.-ч.;
– нормы расхода материалов, изделий и конструкций (кроме учитываемых по проекту), в физических единицах измерения.
Для оценки стоимости строительной продукции могут применяться сметные цены следующих видов:
фактические текущие сметные цены, которые формируются с учетом условий строительства на основании данных бухгалтерского, складского и производственного учета;
средние территориальные текущие сметные цены, формируемые региональными центрами по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), независимыми региональными центрами мониторинга цен в строительстве и публикующиеся в ежемесячных каталогах сметных цен;
индексированные средние территориальные текущие сметные цены, формирующиеся путем индексации базисных цен с применением текущих индексов РЦЦС.
Для определения стоимости работ ресурсным методом рекомендуется применять локальные ресурсные ведомости (форма ресурсной ведомости и пример ее заполнения приведен в приложении 2.2) и локальные сметные расчеты, роль которых может выполнять унифицированная форма № 4 локальной сметы (приложение – 7.1.1.).
Ресурсно-индексный метод, представляет собой сочетание ресурсного метода с системой индексов (текущих или прогнозных) по отношению к сметной стоимости, определенной на основе расчета ресурсов, оцененных в базисном или текущем уровне цен. Ресурсно-индексный метод позволяет более точно определить сметную стоимость по сравнению с базисно-индексным. Дело в том, что при ресурсно-индексном методе индексы применяются только к незначительной части стоимости показателей (прочим машинам и прочим материалам), составляющим, как правило, до 5 % (в исключительных случаях – до 10 %) от стоимости эксплуатации машин и стоимости материалов (от каждого элемента), а при базисно-индексном – к полной стоимости всех элементов сметных затрат. Исходя из сказанного, достоверность ресурсно-индексного метода является более надежной.
В качестве информационной базы ресурсного (ресурсно-индексного) метода, наиболее полно соответствующей рыночным условиям, являются государственные элементные сметные нормы (ГЭСН). В этих нормах отсутствуют показатели «Прочие машины», «Машины и прочие материалы», выраженные в единицах измерения «рубли», которые имеют место в Элементных сметных нормах. Эти показатели в ГЭСН раскрыты по полному перечню, и расход их приведен в соответствующих физических измерителях.
В таблицах ГЭСН приведены:
– затраты труда рабочих-строителей, в чел.-ч.;
– средний разряд рабочих-строителей;
– затраты труда машинистов, в чел.-ч.;
– нормы времени эксплуатации строительных машин и механизмов, в маш.-ч.;
– нормы расхода материалов, изделий и конструкций (кроме учитываемых по проекту), в физических единицах измерения.
Для оценки стоимости строительной продукции могут применяться сметные цены следующих видов:
фактические текущие сметные цены, которые формируются с учетом условий строительства на основании данных бухгалтерского, складского и производственного учета;
средние территориальные текущие сметные цены, формируемые региональными центрами по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), независимыми региональными центрами мониторинга цен в строительстве и публикующиеся в ежемесячных каталогах сметных цен;
индексированные средние территориальные текущие сметные цены, формирующиеся путем индексации базисных цен с применением текущих индексов РЦЦС.
Для определения стоимости работ ресурсным методом рекомендуется применять локальные ресурсные ведомости (форма ресурсной ведомости и пример ее заполнения приведен в приложении 2.2) и локальные сметные расчеты, роль которых может выполнять унифицированная форма № 4 локальной сметы (приложение – 7.1.1.).