Страница:
Ресурсные показатели, составляющие собственную нормативную базу пользователя, могут сопоставляться между собой и наиболее приемлемый, по мнению пользователя, вариант применяется в сметных расчетах.
В этой связи, подрядным строительно-монтажным организациям рекомендуется отслеживать и формировать текущие сметные цены на материальные ресурсы с составлением ведомостей по разделам в зависимости от вида франко и от того, по какой транспортной схеме они завозятся: сразу на строительную площадку или с промежуточным складирование. При необходимости из сметной стоимости объекта могут быть выделены транспортные расходы.
Преимущества ресурсного (ресурсно-индексного) метода сводятся к следующим:
к возможности осуществлять вариантный подход в выборе ресурсных показателей, системы расчета накладных расходов, сметной прибыли и других затрат;
применять ресурсные показатели с учетом отраслевых и региональных особенностей строительства;
осуществлять более гибкий подход к нормативной базе, относительной которых производится расчет тех или иных ресурсных показателей.
Вместе с тем, ресурсный метод оценки стоимости строительства представляется достаточно громоздким при его применении «в чистом виде», так как требует отслеживания текущих цен по большинству количеству ресурсов. Выход из этого видится в применении автоматизированных систем расчета. Более широкое поле применения этот метод находит при оценке стоимости отдельных видов работ, обычно в субподрядных организациях, где номенклатура материальных ресурсов в сравнении с общестроительными организациями более ограничена.
2.4. Метод расчета стоимости строительства на основе базы данных объекта-аналога
2.5. Подрядные торги как метод оптимизации стоимости строительной продукции
2.6. Индексы цен на строительную продукцию и методы их расчета
В этой связи, подрядным строительно-монтажным организациям рекомендуется отслеживать и формировать текущие сметные цены на материальные ресурсы с составлением ведомостей по разделам в зависимости от вида франко и от того, по какой транспортной схеме они завозятся: сразу на строительную площадку или с промежуточным складирование. При необходимости из сметной стоимости объекта могут быть выделены транспортные расходы.
Преимущества ресурсного (ресурсно-индексного) метода сводятся к следующим:
к возможности осуществлять вариантный подход в выборе ресурсных показателей, системы расчета накладных расходов, сметной прибыли и других затрат;
применять ресурсные показатели с учетом отраслевых и региональных особенностей строительства;
осуществлять более гибкий подход к нормативной базе, относительной которых производится расчет тех или иных ресурсных показателей.
Вместе с тем, ресурсный метод оценки стоимости строительства представляется достаточно громоздким при его применении «в чистом виде», так как требует отслеживания текущих цен по большинству количеству ресурсов. Выход из этого видится в применении автоматизированных систем расчета. Более широкое поле применения этот метод находит при оценке стоимости отдельных видов работ, обычно в субподрядных организациях, где номенклатура материальных ресурсов в сравнении с общестроительными организациями более ограничена.
2.4. Метод расчета стоимости строительства на основе базы данных объекта-аналога
При отсутствии необходимых укрупненных нормативов стоимости строительства на предпроектной стадии могут быть использованы стоимостные показатели объектов-аналогов по ранее построенным или запроектированным объектам в качестве укрупненных измерителей зданий и сооружений применяют следующие показатели стоимости: 1 м3 строительного объема, 1 м2 площади, 1 км. длины инженерных сетей и т. п.
На основе анализа показателей стоимости по большому числу объектов (более 400), построенных на территории региона составлен Справочник инженера-сметчика и оценщика объектов недвижимости «Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам» УПБС-2001. Этот Справочник может быть использован для определения стоимости строительства на стадии обоснования инвестиций, при планировании капитальных вложений и при подготовке подрядных торгов. Стоимость, определенная в УПБС-2001, включает стоимость строительно-монтажных работ, оборудования, мебели, прочих работ и затрат.
При выборе аналога в максимальной стадии должно быть обеспечено соответствие характеристик проектируемого объекта и объекта-аналога по производственно-технологическому и по конструктивно-планировочному решению.
Укрупненные показатели стоимости и показатели по объектам-аналогам должны быть приведены к условиям строительства основанного здания или сооружения: соответствие природно-климатических особенностей и уровня цен в районе строительства. Для строительства в сейсмических районах применяются отдельные поправки, величина которых принимается на основе имеющегося опыта. Так, по строительной части промышленных зданий могут быть применены следующие удо…щие коэффициенты: при сейсмичности 7 баллов – 1,04; 8 баллов – 1,05; 9 баллов – 1,08.
В текущий уровень цен базисная стоимость пересчитывается с применением стоимости, определенной для условий Московской области.
Что касается метода применения банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов, то его название говорит само за себя. Этот метод сводится к использованию стоимостных данных по зданиям и сооружениям, аналогичным проектируемому в данный момент. Он может с успехом применяться в условиях стабилизации экономики, при отсутствии инфляционных процессов и, следовательно, неизменности цен.
На основе анализа показателей стоимости по большому числу объектов (более 400), построенных на территории региона составлен Справочник инженера-сметчика и оценщика объектов недвижимости «Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам» УПБС-2001. Этот Справочник может быть использован для определения стоимости строительства на стадии обоснования инвестиций, при планировании капитальных вложений и при подготовке подрядных торгов. Стоимость, определенная в УПБС-2001, включает стоимость строительно-монтажных работ, оборудования, мебели, прочих работ и затрат.
При выборе аналога в максимальной стадии должно быть обеспечено соответствие характеристик проектируемого объекта и объекта-аналога по производственно-технологическому и по конструктивно-планировочному решению.
Укрупненные показатели стоимости и показатели по объектам-аналогам должны быть приведены к условиям строительства основанного здания или сооружения: соответствие природно-климатических особенностей и уровня цен в районе строительства. Для строительства в сейсмических районах применяются отдельные поправки, величина которых принимается на основе имеющегося опыта. Так, по строительной части промышленных зданий могут быть применены следующие удо…щие коэффициенты: при сейсмичности 7 баллов – 1,04; 8 баллов – 1,05; 9 баллов – 1,08.
В текущий уровень цен базисная стоимость пересчитывается с применением стоимости, определенной для условий Московской области.
Что касается метода применения банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов, то его название говорит само за себя. Этот метод сводится к использованию стоимостных данных по зданиям и сооружениям, аналогичным проектируемому в данный момент. Он может с успехом применяться в условиях стабилизации экономики, при отсутствии инфляционных процессов и, следовательно, неизменности цен.
2.5. Подрядные торги как метод оптимизации стоимости строительной продукции
В международной практике капитального строительства выбор инвестором (заказчиком) проектировщиков, подрядчиков, поставщиков технологического оборудования обычно осуществляется на конкурсной основе, путем проведения торгов. В сравнении с прежним, двухсторонними договорами торги создают условия конкуренции между участниками инвестиционного процесса и позволяют заказчику выбрать наиболее выгодные предложения с точки зрения цены и других коммерческих и технических условий.
При соблюдении правил проведения торгов (особенно при исключении проявлений монополизма) торги становятся основным инструментом экономической оптимизации цены строительной продукции.
Опыт проведения торгов показывает, что при прочих равных условиях цена контракта по результатам тендера находится в обратной зависимости от числа оферентов.
Выгоды очевидны. В подавляющем большинстве случаев договорная цена на строительство, складывающаяся в результате соперничества на торгах подрядчиков, субподрядчиков, поставщиков оборудования и конструкций, оказывается в среднем на 5-30 % ниже. Обязательства по срокам строительства, принимаемые при этом организациями, выигравшими торги, является дополнительной гарантией своевременного ввода объектов в эксплуатацию.
Конкурсная форма размещения заказов на строительство путем проведения открытых или закрытых подрядных торгов, представляет собой составление оферт, переданных претендентами с точки зрения их соответствия критериям, содержащихся в тендерной документации.
Процедура проведения торгов состоит из следующих этапов:
на первом этапе заказчик уведомляет претендентов о своем намерении вступить в сделку. При этом составляется документ, именуемый «предложение» или «приглашение к тогам», и разрабатывается тендерная документация (тендер), состоящая из технической и коммерческой частей;
на следующем этапе претенденты представляют заказчику свои предложения, именуемые офертой;
третий этап – определение победителя торгов, оформляемое протоколом тендерного комитета, который не является актом юридического скрепления сделки;
заключительный этап в случае успешного проведения окончательных торгов завершается подписанием контракта.
По способам проведения торги подразделяются на открытые (публичные) и закрытые (ограниченные и негласные). В открытых торгах (о них даются объявления в периодической печати) могут принять участие все желающие иностранные и местные фирмы.
Публичное приглашение позволяет организаторам обнародовать и пригласить квалифицированных претендентов к подачи предложений. Представители претендентов выкупают за определенную плату тендерную документацию, в которой подробно описаны требования заказчика.
На закрытые торги приглашаются лишь определенные, известные в данной отрасли фирмы. При их проведении допускаются торг по ценам и согласование ряда других условий, предложенных оферентами. Результаты этих торгов в открытой печати не публикуются.
Подробные условия по каждым конкретным торгам содержатся в тендерной документации, которая представляется претендентам. В ней помимо указания места, дня и часа открытия и закрытия торгов, названия организации, которая их проводит, содержится следующая информация: о характере объекта, его мощности, производительности, об основных технико-экономических характеристиках, об основных коммерческих и технических условиях, в том числе о сроках строительства, об условиях платежа и другая информация.
Обычно содержание тендерной документации (тендера) делится на две части:
общую (общие условия), которая, как правило, является аналогом для многих объектов;
специальную, содержащую необходимые сведения о данном, конкретном объекте: подробные технико-экономические характеристики, спецификации, чертежи и другие документы.
Для успешного выступления оферентов на торгах важное значение имеет строгое соблюдение всех положений и требований, указанных в общих и технических условиях торгов, а также составление оферт (предложений) по строго определенной форме. Без соблюдения этих требований возможность выиграть торги практически не реальна, так как их организаторы имеют право не только отклонить, но и совсем не рассматривать оферты, как не соответствующие оговоренным условиям.
Предложения участников торгов должны быть надлежащим образом подписаны, заверены печатью оферента и направлены организаторам торгов в запечатанных двойных конвертах. На внешнем из них пишется только адрес организации, проводящей торги, на внутреннем – номер торгов, наименование объекта и дата.
Для оценки конкурсных предложений и выбора лучшего варианта решения из представленных на подрядные теории оферт относительно предмета торга может быть использована система показателей, объединенная в определенные группы, отражающие те или иные стороны, конкурсных предложений.
В первую группу целесообразно включить показатели оценки коммерческой части конкурсных предложений:
цену (стоимость) предмета торгов как в целом на объект, так и на отдельные виды работ и услуг, с указанием, в каком уровне рассчитана цена предложения;
метод учета при осуществлении расчетов за выполненные работы с последующим изменением в связи с инфляцией, законодательства в области налоговой политики и по другим вопросам;
условия и порядок финансирования и кредитования подрядных торгов;
удельные стоимостные показатели по предмету торгов, если торги проводятся на проектирование и строительство объектов «под ключ».
Вторая группа включает временные показатели выполнения обязательств оферентами:
продолжительность выполнения подряда с определением срока начала и окончания работ;
срок ввода объекта в эксплуатацию;
сроки поставки продукции и др.
К третьей группе относятся показатели качества продукции или услуг, представленных претендентом.
Четвертая группа включает показатели, характеризующие организацию выполнения работ оферентом с соблюдением норм безопасности охраны здоровья людей и окружающей среды.
Пятая группа содержит показатели оценки уровня организации управления процессами проектирования, строительства, модернизации, капитального ремонта объектов.
Шестая группа включает показатели, характеризующие степень использования местных ресурсов подрядчиками, из других регионов Российской Федерации и иностранными подрядчиками.
К седьмой группе относятся показатели, характеризующие технические и имущественные гарантии, представленные оферентом, такие как бесплатное устранение обнаруженных дефектов и недоделок в течение гарантийного срока, компенсации возможных ущербов заказчику и др.
Восьмая группа включает показатели надежности выполнения подряда.
Для оценки конкурсных предложений из всех показателей следует выбрать основные, которые будут являться критериями оценки, а все остальные – принимать в качестве условий, которые должны выполняться в соответствии с требованиями заказчика.
Для определения победителем подрядных торгов в качестве критерия оценки оферт целесообразно использовать следующие технико-экономические показатели (ТЭП):
стоимость (цена) выполнения подряда (Сп);
продолжительность и сроки выполнения подряда (Тп);
качество выполнения подряда (Кп);
надежность выполнения подряда (Нп).
в настоящее время для определения критериев оценки конкурсных предложений используются следующие методы:
экспертный, основанный на оценке системы выбранных показателей; основанный на оценке системы выбранных показателей;
экономический, базирующийся на соизмерении затрат и прибыли путем расчета приведенных затрат;
комплексный (смешанный) метод, основанный на сочетании экспертного и экономического методов;
интегральный, базирующийся на сочетании комплексного метода и метода искусственного интеллекта с использованием базы данных экспертных систем.
Сущность экспертного метода, основанного на балльной оценке системы выбранных показателей состоит в том, что для оценки устанавливается максимально возможная сумма баллов по оферте. В настоящее время используется, в основном, десятибалльная и тысячебалльная шкала оценок.
Для оценки по тысячебалльной шкале сумма баллов по оцениваемой оферте (N) рассчитывается по форме 2.5.1.
(2.5.1.)
где
– максимально возможное число баллов, которые возможно присвоить i-му показателю (примерно), устанавливаемое тендерным комитетом на этапе предшествующем проведению оценки оферт.
Кi – коэффициент отношения i-го показателя в других офертах;
n– количество рассматриваемых критериев (показателей).
Если каждый показатель рассматривается по десятибалльной шкале, то сумма баллов по каждой оферте (N) рассчитывается по выражению 2.5.2.
(2.5.2.)
где Кi – коэффициент весомости i-го показателя в других конкурсных предложениях;
Ni – количество баллов, присвоенных данной оферте по i-му показателю (критерию).
Полученные значения по этой зависимости используют для определения победителя подрядных торгов.
Качественная оценка проводится с учетом следующих градаций десятибалльной шкалы: 8-10 баллов – лучше, чем требования, предъявляемые к конкурсному предложению; 6–7 баллов – соответствует предложениям; 3–5 баллов – частично соответствует требованиям; 1–2 балла – полностью не соответствует требованиям тендерной документации.
Экономический метод предусматривает расчет по каждому конкурсному предложению величины приведенных затрат по предмету торгов за расчетный период. Победителем здесь является оферент, значение приведенных затрат в конкурсном предложении которого является минимальным. Этот метод рекомендуется применять для производственных зданий.
Экономическая оценка производится здесь по критерию минимума приведенных затрат (Зmin) и рассчитывается по формуле 2.5.3.
(2.5.3.)
где Цi – предложенная i-м оферентом цена предмета торгов, млн. руб.;
∆Пi – экономия эксплуатационных затрат или увеличение прибыли по объекту при повышении качества строительства (предложенного i-м оферентом в сопоставленном уровне цен), млн. руб. в год.;
∆Тi – предложенное i-м оферентом ускорение срока ввода объекта в эксплуатацию по сравнению со сроком, указанных в условиях тендера;
Т – расчетный период эксплуатации (рекомендуется применять не более 10 лет);
П – ожидаемая заказчиком среднегодовая прибыль после ввода объекта в эксплуатацию, млн. руб.
Стоимостные показатели должны быть приведены в стоимостных ценах (например, на момент проведения торгов). Побеждает тот оферент, у которого приведенные затраты минимальны (min).
Цена предмета торга определяется как договорная цена. Основной трудностью в определении договорной цены является учет дополнительных затрат, вызванных формированием и внедрением рыночных отношений в строительстве.
При соблюдении правил проведения торгов (особенно при исключении проявлений монополизма) торги становятся основным инструментом экономической оптимизации цены строительной продукции.
Опыт проведения торгов показывает, что при прочих равных условиях цена контракта по результатам тендера находится в обратной зависимости от числа оферентов.
Выгоды очевидны. В подавляющем большинстве случаев договорная цена на строительство, складывающаяся в результате соперничества на торгах подрядчиков, субподрядчиков, поставщиков оборудования и конструкций, оказывается в среднем на 5-30 % ниже. Обязательства по срокам строительства, принимаемые при этом организациями, выигравшими торги, является дополнительной гарантией своевременного ввода объектов в эксплуатацию.
Конкурсная форма размещения заказов на строительство путем проведения открытых или закрытых подрядных торгов, представляет собой составление оферт, переданных претендентами с точки зрения их соответствия критериям, содержащихся в тендерной документации.
Процедура проведения торгов состоит из следующих этапов:
на первом этапе заказчик уведомляет претендентов о своем намерении вступить в сделку. При этом составляется документ, именуемый «предложение» или «приглашение к тогам», и разрабатывается тендерная документация (тендер), состоящая из технической и коммерческой частей;
на следующем этапе претенденты представляют заказчику свои предложения, именуемые офертой;
третий этап – определение победителя торгов, оформляемое протоколом тендерного комитета, который не является актом юридического скрепления сделки;
заключительный этап в случае успешного проведения окончательных торгов завершается подписанием контракта.
По способам проведения торги подразделяются на открытые (публичные) и закрытые (ограниченные и негласные). В открытых торгах (о них даются объявления в периодической печати) могут принять участие все желающие иностранные и местные фирмы.
Публичное приглашение позволяет организаторам обнародовать и пригласить квалифицированных претендентов к подачи предложений. Представители претендентов выкупают за определенную плату тендерную документацию, в которой подробно описаны требования заказчика.
На закрытые торги приглашаются лишь определенные, известные в данной отрасли фирмы. При их проведении допускаются торг по ценам и согласование ряда других условий, предложенных оферентами. Результаты этих торгов в открытой печати не публикуются.
Подробные условия по каждым конкретным торгам содержатся в тендерной документации, которая представляется претендентам. В ней помимо указания места, дня и часа открытия и закрытия торгов, названия организации, которая их проводит, содержится следующая информация: о характере объекта, его мощности, производительности, об основных технико-экономических характеристиках, об основных коммерческих и технических условиях, в том числе о сроках строительства, об условиях платежа и другая информация.
Обычно содержание тендерной документации (тендера) делится на две части:
общую (общие условия), которая, как правило, является аналогом для многих объектов;
специальную, содержащую необходимые сведения о данном, конкретном объекте: подробные технико-экономические характеристики, спецификации, чертежи и другие документы.
Для успешного выступления оферентов на торгах важное значение имеет строгое соблюдение всех положений и требований, указанных в общих и технических условиях торгов, а также составление оферт (предложений) по строго определенной форме. Без соблюдения этих требований возможность выиграть торги практически не реальна, так как их организаторы имеют право не только отклонить, но и совсем не рассматривать оферты, как не соответствующие оговоренным условиям.
Предложения участников торгов должны быть надлежащим образом подписаны, заверены печатью оферента и направлены организаторам торгов в запечатанных двойных конвертах. На внешнем из них пишется только адрес организации, проводящей торги, на внутреннем – номер торгов, наименование объекта и дата.
Для оценки конкурсных предложений и выбора лучшего варианта решения из представленных на подрядные теории оферт относительно предмета торга может быть использована система показателей, объединенная в определенные группы, отражающие те или иные стороны, конкурсных предложений.
В первую группу целесообразно включить показатели оценки коммерческой части конкурсных предложений:
цену (стоимость) предмета торгов как в целом на объект, так и на отдельные виды работ и услуг, с указанием, в каком уровне рассчитана цена предложения;
метод учета при осуществлении расчетов за выполненные работы с последующим изменением в связи с инфляцией, законодательства в области налоговой политики и по другим вопросам;
условия и порядок финансирования и кредитования подрядных торгов;
удельные стоимостные показатели по предмету торгов, если торги проводятся на проектирование и строительство объектов «под ключ».
Вторая группа включает временные показатели выполнения обязательств оферентами:
продолжительность выполнения подряда с определением срока начала и окончания работ;
срок ввода объекта в эксплуатацию;
сроки поставки продукции и др.
К третьей группе относятся показатели качества продукции или услуг, представленных претендентом.
Четвертая группа включает показатели, характеризующие организацию выполнения работ оферентом с соблюдением норм безопасности охраны здоровья людей и окружающей среды.
Пятая группа содержит показатели оценки уровня организации управления процессами проектирования, строительства, модернизации, капитального ремонта объектов.
Шестая группа включает показатели, характеризующие степень использования местных ресурсов подрядчиками, из других регионов Российской Федерации и иностранными подрядчиками.
К седьмой группе относятся показатели, характеризующие технические и имущественные гарантии, представленные оферентом, такие как бесплатное устранение обнаруженных дефектов и недоделок в течение гарантийного срока, компенсации возможных ущербов заказчику и др.
Восьмая группа включает показатели надежности выполнения подряда.
Для оценки конкурсных предложений из всех показателей следует выбрать основные, которые будут являться критериями оценки, а все остальные – принимать в качестве условий, которые должны выполняться в соответствии с требованиями заказчика.
Для определения победителем подрядных торгов в качестве критерия оценки оферт целесообразно использовать следующие технико-экономические показатели (ТЭП):
стоимость (цена) выполнения подряда (Сп);
продолжительность и сроки выполнения подряда (Тп);
качество выполнения подряда (Кп);
надежность выполнения подряда (Нп).
в настоящее время для определения критериев оценки конкурсных предложений используются следующие методы:
экспертный, основанный на оценке системы выбранных показателей; основанный на оценке системы выбранных показателей;
экономический, базирующийся на соизмерении затрат и прибыли путем расчета приведенных затрат;
комплексный (смешанный) метод, основанный на сочетании экспертного и экономического методов;
интегральный, базирующийся на сочетании комплексного метода и метода искусственного интеллекта с использованием базы данных экспертных систем.
Сущность экспертного метода, основанного на балльной оценке системы выбранных показателей состоит в том, что для оценки устанавливается максимально возможная сумма баллов по оферте. В настоящее время используется, в основном, десятибалльная и тысячебалльная шкала оценок.
Для оценки по тысячебалльной шкале сумма баллов по оцениваемой оферте (N) рассчитывается по форме 2.5.1.
где
Кi – коэффициент отношения i-го показателя в других офертах;
n– количество рассматриваемых критериев (показателей).
Если каждый показатель рассматривается по десятибалльной шкале, то сумма баллов по каждой оферте (N) рассчитывается по выражению 2.5.2.
где Кi – коэффициент весомости i-го показателя в других конкурсных предложениях;
Ni – количество баллов, присвоенных данной оферте по i-му показателю (критерию).
Полученные значения по этой зависимости используют для определения победителя подрядных торгов.
Качественная оценка проводится с учетом следующих градаций десятибалльной шкалы: 8-10 баллов – лучше, чем требования, предъявляемые к конкурсному предложению; 6–7 баллов – соответствует предложениям; 3–5 баллов – частично соответствует требованиям; 1–2 балла – полностью не соответствует требованиям тендерной документации.
Экономический метод предусматривает расчет по каждому конкурсному предложению величины приведенных затрат по предмету торгов за расчетный период. Победителем здесь является оферент, значение приведенных затрат в конкурсном предложении которого является минимальным. Этот метод рекомендуется применять для производственных зданий.
Экономическая оценка производится здесь по критерию минимума приведенных затрат (Зmin) и рассчитывается по формуле 2.5.3.
где Цi – предложенная i-м оферентом цена предмета торгов, млн. руб.;
∆Пi – экономия эксплуатационных затрат или увеличение прибыли по объекту при повышении качества строительства (предложенного i-м оферентом в сопоставленном уровне цен), млн. руб. в год.;
∆Тi – предложенное i-м оферентом ускорение срока ввода объекта в эксплуатацию по сравнению со сроком, указанных в условиях тендера;
Т – расчетный период эксплуатации (рекомендуется применять не более 10 лет);
П – ожидаемая заказчиком среднегодовая прибыль после ввода объекта в эксплуатацию, млн. руб.
Стоимостные показатели должны быть приведены в стоимостных ценах (например, на момент проведения торгов). Побеждает тот оферент, у которого приведенные затраты минимальны (min).
Цена предмета торга определяется как договорная цена. Основной трудностью в определении договорной цены является учет дополнительных затрат, вызванных формированием и внедрением рыночных отношений в строительстве.
2.6. Индексы цен на строительную продукцию и методы их расчета
С наступившей в 1992 г. либерализацией цен сметная стоимость строительства, составленная как в базисных ценах 1984 г., так и в базисных ценах 1991 и 2001 гг. перестала быть достоверной, перестала отвечать требованиям объективной реальности. Цены росли ежемесячно, счет шел на один два порядка, а за год – и того более. Строителям и заказчикам в этой связи пришлось прибегнуть к необходимости индексации сметной стоимости строительства с помощью индексов цен.
Индексы цен – это коэффициенты перехода от базисной стоимости к стоимости на текущую дату, численно определяемые через отношение стоимости продукции, работ или услуг на текущем уровне цен к стоимости на базовом уровне цен. Следует отметить, что механизм индексирования цен широко используется во всем мире, так как позволяет достаточно просто решать проблему ценообразования в условиях инфляции. Они применяются к базисным стоимостным показателям на сопоставимые по номенклатуре ресурсы, наборы ресурсов или ресурсно-технологические модели строительной продукции, а также ее отдельных калькуляционных составляющих. (Ресурсно-технологическая модель (РТМ), на продукцию капитального строительства в целом или на ее отдельные составляющие представляет собой унифицированный набор ресурсов, характеризующий базисный уровень затрат материалов, изделий, конструкций, строительных машин, энергоресурсов, транспорта, труда работников строительства и др.). Индексы выражаются в безразмерных величинах, как правило, не более чем с двумя знаками (цифрами) после запятой.
РТМ могут быть отраслевыми (подотраслевыми), по видам зданий (сооружений), видам работ и конструктивным элементам, по отдельным калькуляционным элементам и видам затрат.
В зависимости от применяемой нормативной базы индексы устанавливались по отношению к:
– сметным ценам, введенным в действие с 1 января 1984 г. и с 1 января 1991 г.;
– сметным ценам, введенным в действие с января 2001 г.;
– текущим ценам предшествующего периода.
В связи с несоответствием современным технологиям строительного производства применяемых нормативных документов, составленных в уровне цен 1991 г. и 1984 г. Госстрой России совместно с заинтересованными организациями провели комплекс мероприятий по разработке и внедрению сметно-нормативной базы, ценообразования в строительстве, сформированной в уровне цен по состоянию на 01.01.2001 г. Исходя из этого, с 01.01.2003 г. сметно-нормативная база 1991 г. и 1984 г. утрачивает силу. В отдельных случаях по переходящим стройкам и объектам допускается использование сметно-нормативной базы 1991 г. и 1984 г.
Индексация стоимости строительства в текущий уровень цен определена к уровню цен по состоянию на 01.01.2001.
До утверждения в установленном порядке сборников территориальных единичных расценок Госстроем России рекомендовано использование сборников федеральных единичных расценок (ФЕР-2001) для базового района Московской области с применением соответствующих территориальных коэффициентов.
Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса в текущем (прогнозном) уровне цен необходимо использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированных по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровням укрупнения строительной продукции. Эта система индексов приведена в табл. 2.6.
Текущие индексы могут формироваться на основе данных статистической отчетности, материалов первичного бухгалтерского учета, а также результатов специального статистического наблюдения, организованного региональными центрами по ценообразованию в строительстве.
Прогнозные индексы рекомендуется разрабатывать на основе:
математической обработки показателей динамики индексов цен за предшествующие кварталы или месяцы;
количественной оценки влияния изменения степени воздействия ранее действовавших факторов инфляции, роста регулируемых цен на энергоносители, а также факторов, влияние которых появится впервые в прогнозном периоде;
количественного воздействия на уровень цен антиинфляционных мероприятий и мер по регулированию цен, осуществляемых федеральными органами и местными администрациями с участием региональных центров по ценообразованию в строительстве, инвесторами и подрядными организациями.
При регистрации текущих цен на ресурсы, потребляемые в строительстве, и показателей деятельности строительно-монтажных организаций, необходимых для расчета индексов цен, рекомендуется проводить анализ исходных данных с целью выявления и устранения завышенных цен на продукцию и услуги предприятий-изготовителей, транспортных, посреднических и строительно-монтажных организаций, а именно:
сопоставлять отпускные цены на продукцию местных предприятий – изготовителей материалов, конструкций и изделий с отпускными ценами на аналогичную продукцию, производимую предприятиями соседних регионов;
требовать от предприятий-поставщиков промышленной продукции обязательного указания товарно-платежных документах величины свободной (отпускной) цены предприятия-изготовителя, его наименования и даты производства;
не допускать неоднократного включения посреднических снабженческо-сбытовых надбавок на применяемые в строительстве материальные ресурсы, повторного учета транспортных издержек, налога на добавленную стоимость;
не учитывать размер оплаты труда и прибыль, полученные за счет других сфер деятельности в составе показателей, предназначенных для расчета индекса цен на строительно-монтажные работы;
сопоставлять по возможности количество человеко-дней, отработанных рабочими на строительно-монтажных работах, с соответствующими нормативными трудозатратами и регистрировать текущий уровень оплаты труда, накладных расходов и прибыли на единицу нормативных затрат труда рабочих строителей и механизаторов.
Индексы стоимости показателей, приведенные в табл. 2.6, рекомендуется использовать на федеральном и региональном уровнях при определении стоимости строительстве, выполнении общеэкономических, плановых и статистических расчетов, а также расчетов на конкретный объект приватизации основных фондов и объемов незавершенного строительства в случаях:
приведения объемов капитальных вложений, исчисленных в базисном уровне цен, в уровень текущих (прогнозных) цен;
приведения объемов незавершенного строительства, исчисленных в соответствующих уровнях цен предшествующего периода в уровень текущих цен заданного периода;
приведения объемов капитальных вложений, учтенных в текущих ценах в сопоставимый уровень цен;
определение восстановительной стоимости основных производственных фондов.
Приведение объемов капитальных вложений в уровень текущих (прогнозных) цен производится, как видно из табл. 2.6, по каждому элементу технологической структуры капитальных вложений (стоимость СМР, оборудования, прочие затраты). При этом в процессе индексации прочих затрат из стоимости их в базисном уровне цен исключается часть, подлежащая учету в фонде оплаты труда, в том числе:
надбавки к тарифным ставкам и окладам;
вознаграждение за выслугу лет;
выплаты, обусловленные районным регулированием оплаты труда;
надбавки за подвижной и разъездной характер работы, а также надбавки к зарплате при выполнении работ вахтовым методом;
суммы, выплачиваемые в размере тарифной ставки, оклада за дни в пути от места нахождения предприятия (пункта сбора) к месту работы и обратно, предусмотренные графиком работы на вахте;
полевое довольствие;
оплата дополнительных отпусков;
оплата стоимости проезда к месту работы и обратно работникам предприятий, расположенных в районах Крайнего Севера, приравненных к ним местностям и в отдельных районах Дальнего Востока;
другие виды оплаты, входящие в фонд оплаты труда.
По заданию инвестора (заказчика) определение стоимости строительства может производиться:
в составе ТЭО инвестиций с составлением сводного расчета стоимости строительства на основе объектных расчетов стоимости по отдельным зданиям и сооружениям;
в составе проекта (эскизного проекта) с составлением сводного сметного расчета стоимости строительства на основе объектных сметных расчетов (смет) по отдельным зданиям и сооружениям;
в составе рабочей документации с составлением объектных смет по отдельным зданиям и сооружениям и локальных смет по отельным видам работ.
При этом предварительные расчеты стоимости предстоящего строительства могут выполняться в базисном, прогнозном или текущем уровнях цен.
Приведение стоимости в составе ТЭО инвестиций, определенных по сводному расчету стоимости строительства в базисных сметных ценах в уровень прогнозных цен рекомендуется производить с использованием прогнозных отраслевых (подотраслевых) и объектных индексов. Приведение сметной стоимости в составе проекта (эскизного проекта), определенной по сводному сметному расчету стоимости строительства в базисных ценах в уровень прогнозных цен рекомендуется проводить с использованием объемов капитальных вложений (по главам, объектам) с дифференциацией периода осуществления работ и затрат по кварталам (месяцам).
Индексы стоимостных показателей, предназначенные для обоснования подрядчиком своих предложений по цене строительной продукции, должны основываться на собственной регистрации цен на ресурсы, потребление данной подрядной организацией и на ресурсно-технологических моделях, приспособленных к специфике деятельности данной организации.
Индексы цен – это коэффициенты перехода от базисной стоимости к стоимости на текущую дату, численно определяемые через отношение стоимости продукции, работ или услуг на текущем уровне цен к стоимости на базовом уровне цен. Следует отметить, что механизм индексирования цен широко используется во всем мире, так как позволяет достаточно просто решать проблему ценообразования в условиях инфляции. Они применяются к базисным стоимостным показателям на сопоставимые по номенклатуре ресурсы, наборы ресурсов или ресурсно-технологические модели строительной продукции, а также ее отдельных калькуляционных составляющих. (Ресурсно-технологическая модель (РТМ), на продукцию капитального строительства в целом или на ее отдельные составляющие представляет собой унифицированный набор ресурсов, характеризующий базисный уровень затрат материалов, изделий, конструкций, строительных машин, энергоресурсов, транспорта, труда работников строительства и др.). Индексы выражаются в безразмерных величинах, как правило, не более чем с двумя знаками (цифрами) после запятой.
РТМ могут быть отраслевыми (подотраслевыми), по видам зданий (сооружений), видам работ и конструктивным элементам, по отдельным калькуляционным элементам и видам затрат.
В зависимости от применяемой нормативной базы индексы устанавливались по отношению к:
– сметным ценам, введенным в действие с 1 января 1984 г. и с 1 января 1991 г.;
– сметным ценам, введенным в действие с января 2001 г.;
– текущим ценам предшествующего периода.
В связи с несоответствием современным технологиям строительного производства применяемых нормативных документов, составленных в уровне цен 1991 г. и 1984 г. Госстрой России совместно с заинтересованными организациями провели комплекс мероприятий по разработке и внедрению сметно-нормативной базы, ценообразования в строительстве, сформированной в уровне цен по состоянию на 01.01.2001 г. Исходя из этого, с 01.01.2003 г. сметно-нормативная база 1991 г. и 1984 г. утрачивает силу. В отдельных случаях по переходящим стройкам и объектам допускается использование сметно-нормативной базы 1991 г. и 1984 г.
Индексация стоимости строительства в текущий уровень цен определена к уровню цен по состоянию на 01.01.2001.
До утверждения в установленном порядке сборников территориальных единичных расценок Госстроем России рекомендовано использование сборников федеральных единичных расценок (ФЕР-2001) для базового района Московской области с применением соответствующих территориальных коэффициентов.
Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса в текущем (прогнозном) уровне цен необходимо использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированных по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровням укрупнения строительной продукции. Эта система индексов приведена в табл. 2.6.
Таблица 2.6.
Система текущих и прогнозных индексов стоимостных показателей в строительстве
Текущие индексы могут формироваться на основе данных статистической отчетности, материалов первичного бухгалтерского учета, а также результатов специального статистического наблюдения, организованного региональными центрами по ценообразованию в строительстве.
Прогнозные индексы рекомендуется разрабатывать на основе:
математической обработки показателей динамики индексов цен за предшествующие кварталы или месяцы;
количественной оценки влияния изменения степени воздействия ранее действовавших факторов инфляции, роста регулируемых цен на энергоносители, а также факторов, влияние которых появится впервые в прогнозном периоде;
количественного воздействия на уровень цен антиинфляционных мероприятий и мер по регулированию цен, осуществляемых федеральными органами и местными администрациями с участием региональных центров по ценообразованию в строительстве, инвесторами и подрядными организациями.
При регистрации текущих цен на ресурсы, потребляемые в строительстве, и показателей деятельности строительно-монтажных организаций, необходимых для расчета индексов цен, рекомендуется проводить анализ исходных данных с целью выявления и устранения завышенных цен на продукцию и услуги предприятий-изготовителей, транспортных, посреднических и строительно-монтажных организаций, а именно:
сопоставлять отпускные цены на продукцию местных предприятий – изготовителей материалов, конструкций и изделий с отпускными ценами на аналогичную продукцию, производимую предприятиями соседних регионов;
требовать от предприятий-поставщиков промышленной продукции обязательного указания товарно-платежных документах величины свободной (отпускной) цены предприятия-изготовителя, его наименования и даты производства;
не допускать неоднократного включения посреднических снабженческо-сбытовых надбавок на применяемые в строительстве материальные ресурсы, повторного учета транспортных издержек, налога на добавленную стоимость;
не учитывать размер оплаты труда и прибыль, полученные за счет других сфер деятельности в составе показателей, предназначенных для расчета индекса цен на строительно-монтажные работы;
сопоставлять по возможности количество человеко-дней, отработанных рабочими на строительно-монтажных работах, с соответствующими нормативными трудозатратами и регистрировать текущий уровень оплаты труда, накладных расходов и прибыли на единицу нормативных затрат труда рабочих строителей и механизаторов.
Индексы стоимости показателей, приведенные в табл. 2.6, рекомендуется использовать на федеральном и региональном уровнях при определении стоимости строительстве, выполнении общеэкономических, плановых и статистических расчетов, а также расчетов на конкретный объект приватизации основных фондов и объемов незавершенного строительства в случаях:
приведения объемов капитальных вложений, исчисленных в базисном уровне цен, в уровень текущих (прогнозных) цен;
приведения объемов незавершенного строительства, исчисленных в соответствующих уровнях цен предшествующего периода в уровень текущих цен заданного периода;
приведения объемов капитальных вложений, учтенных в текущих ценах в сопоставимый уровень цен;
определение восстановительной стоимости основных производственных фондов.
Приведение объемов капитальных вложений в уровень текущих (прогнозных) цен производится, как видно из табл. 2.6, по каждому элементу технологической структуры капитальных вложений (стоимость СМР, оборудования, прочие затраты). При этом в процессе индексации прочих затрат из стоимости их в базисном уровне цен исключается часть, подлежащая учету в фонде оплаты труда, в том числе:
надбавки к тарифным ставкам и окладам;
вознаграждение за выслугу лет;
выплаты, обусловленные районным регулированием оплаты труда;
надбавки за подвижной и разъездной характер работы, а также надбавки к зарплате при выполнении работ вахтовым методом;
суммы, выплачиваемые в размере тарифной ставки, оклада за дни в пути от места нахождения предприятия (пункта сбора) к месту работы и обратно, предусмотренные графиком работы на вахте;
полевое довольствие;
оплата дополнительных отпусков;
оплата стоимости проезда к месту работы и обратно работникам предприятий, расположенных в районах Крайнего Севера, приравненных к ним местностям и в отдельных районах Дальнего Востока;
другие виды оплаты, входящие в фонд оплаты труда.
По заданию инвестора (заказчика) определение стоимости строительства может производиться:
в составе ТЭО инвестиций с составлением сводного расчета стоимости строительства на основе объектных расчетов стоимости по отдельным зданиям и сооружениям;
в составе проекта (эскизного проекта) с составлением сводного сметного расчета стоимости строительства на основе объектных сметных расчетов (смет) по отдельным зданиям и сооружениям;
в составе рабочей документации с составлением объектных смет по отдельным зданиям и сооружениям и локальных смет по отельным видам работ.
При этом предварительные расчеты стоимости предстоящего строительства могут выполняться в базисном, прогнозном или текущем уровнях цен.
Приведение стоимости в составе ТЭО инвестиций, определенных по сводному расчету стоимости строительства в базисных сметных ценах в уровень прогнозных цен рекомендуется производить с использованием прогнозных отраслевых (подотраслевых) и объектных индексов. Приведение сметной стоимости в составе проекта (эскизного проекта), определенной по сводному сметному расчету стоимости строительства в базисных ценах в уровень прогнозных цен рекомендуется проводить с использованием объемов капитальных вложений (по главам, объектам) с дифференциацией периода осуществления работ и затрат по кварталам (месяцам).
Индексы стоимостных показателей, предназначенные для обоснования подрядчиком своих предложений по цене строительной продукции, должны основываться на собственной регистрации цен на ресурсы, потребление данной подрядной организацией и на ресурсно-технологических моделях, приспособленных к специфике деятельности данной организации.