Страница:
В сделке участвуют: вы как будущий владелец, риэлторская фирма как продавец, некое юридическое лицо как покупатель и собственник вашей квартиры до того момента, пока вы не выплатите всю стоимость квартиры и проценты по кредиту.
Первая операция – заключение договора аренды с правом выкупа Заключается в день внесения вами первоначального взноса – обычно 30 % – при рассрочке в пять лет, и 60 % – при рассрочке в десять лет. Сделав первый взнос, вы вселяетесь в квартиру. В арендуемой квартире можно жить и без прописки. Договор аренды заключается не с тем человеком, которому квартира принадлежала раньше, а с дочерней фирмой банка, который дает в кредит недостающую для покупки квартиры сумму. То есть квартира сразу куплена, но пока еще не вами. Фирма нужна для того, чтобы было на кого оформить квартиру на срок рассрочки.
Вторая операция – заключение кредитного договора То есть оформление на ваше имя банковского кредита. После этого в вашей жизни появится одна, но пламенная страсть – каждый месяц в означенное время вносить определенные суммы в долларах в кассу. Обычно банки предлагают две формы кредита – под залог или в рассрочку. Сущность их практически одинакова, только в первом случае вы являетесь собственником имущества, а во втором получаете деньги на его покупку. Деньги при этом выдаются банками под солидное обеспечение – под недвижимость и некоторые ценные бумаги. Тщательно изучается целевое направление кредита (не противоречит ли оно российскому законодательству) и его целесообразность. А благонадежность самого клиента проверяет служба экономической безопасности банка.
Предположим, вы оформляете кредит под залог недвижимого имущества (залогом могут служить приватизированные квартиры, дома, дачи и сами земельные участки. Можно закладывать и приватизированные гаражи, только дорогие, поскольку банк выдает ссуду под имущество стоимостью не менее 25 тысяч долларов). Специалисты, как правило, дочерней фирмы банка, оценивают залоговую стоимость имущества, оформляют поручительство на выдачу кредита, на основании которого банк выдает ссуду в размере 60-70 процентов от стоимости квартиры. В установленный срок (6 и 12 месяцев) вам придется вернуть и ссуду, и проценты по кредиту (23-25 процентов). При покупке в рассрочку стартовый капитал – 5 тысяч долларов – вы вносите в банк, получаете квартиру, купленную дочерней фирмой, и живете в ней, регулярно выплачивая проценты по ссуде, а через год возвращаете кредит. Случается, что клиент не в состоянии вернуть всю сумму кредита вовремя. В таком случае банк может продлевать сроки договора. Если же с клиентом не достигнуто взаимопонимания, дочерняя фирма в пятидневный срок реализует его имущество.
Аккуратное внесение денег станет третьей, самой длительной по времени операцией. Всю невыплаченную вами сумму вы должны будете вносить ежемесячно равными долями. Плюс проценты, которые вы должны банку за предоставленный для выкупа квартиры кредит. Тут, чем больше срок вы выбрали, тем меньше платить придется каждый месяц. Но именно поэтому при рассрочке на 10 лет вам сразу нужно оплатить аж 60 процентов стоимости квартиры. То есть тем, кто хочет платить помалу и долго, придется раскошелиться с самого начала. Чудес, увы, не бывает. Хотя нет правил без исключений. Одна московская фирма предоставляет рассрочку на 15 лет под довольно высокий процент, но зато держит самый низкий в Москве первоначальный взнос – всего 20 % от стоимости квартиры.
Всегда банковский процент начисляется на сумму остатка, то есть каждый месяц ваша выплата уменьшается на крохотную величину. Там, где сроки кредитования маленькие, например, три месяца, требуется только погашение банковских процентов. Но сомнительно, имеет ли такая рассрочка хоть какой-нибудь смысл. Лучше уж купить квартиру сразу, собрав за три месяца все деньги.
Но, чтобы уж до конца разложить по полочкам все цифры, вернемся к нашему примеру. Итак, с суммой 30 тыс. долларов вы обратились в агентство, и риэлтеры нашли вам квартиру. Наступает сложный период ее тщательной проверки: соблюдены ли требования закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», законно ли совершенные сделки по распоряжению квартирой, нет ли прав третьих лиц на квартиру, не находится ли она под обязательствами (залог, например).
Как только проверка закончена, и, если с данной квартирой все обстоит благополучно, вас приглашают в банк, где вам открывают счет и вы оплачиваете первый взнос в размере, допустим, 25 % от стоимости квартиры, то есть 7,5 тыс. долларов. В этот же день вы доплачиваете агентству за его услуги еще 6 % от стоимости квартиры, то есть 1800 долларов, и квартира оформляется в собственность компании-гаранта или дочерней фирмы банка. За то, что компания-гарант берет на себя всю ответственность за данную сделку, вы платите ей 2 процента от суммы кредита, то есть 450 долларов.
Теперь вы можете въезжать в квартиру и отмечать новоселье. Банк переводит оставшиеся 75 процентов на ваш счет, и с него деньги уходят продавцу квартиры. На сумму кредита вам начисляются 30 процентов годовых, и вы вносите деньги на открытый вам в банке счет равными долями ежемесячно. В нашем случае это будет 2438 долларов (при кредите на год). После внесения последнего взноса квартира в течение 3 банковских дней переходит в вашу собственность.
По мнению специалистов, самый выгодный срок рассрочки – от 9 месяцев до полутора лет.
Как мы уже говорили, не все фирмы работают по одной системе. Поэтому в фирме, где существуют другие условия – например, рассрочку предоставляют на срок от 3 месяцев до 5 лет, процент по кредитам берут от 25 до 35 процентов, свои услуги оценивают от 7 до 11 процентов от суммы кредита, – картина будет иной.
Квартира ценой в 60 тысяч долларов. Кредит на два года. Первый взнос 21 тысяча 780 долларов. Первый месяц надо будет внести 2 тысячи 818 долларов, второй месяц – 2773, третий – 2729. Последний, двадцать четвертый месяц выплаты – 1704 доллара.
Есть другие интересные варианты. Например, одна фирма при рассрочке на 3 года обеспечивает рублевый кредит под 135 процентов. Кроме риэлторских фирм, рассрочку осваивают фирмы строительные. По крайней мере, они сами так считают.
Как вы понимаете, на этом пути, усеянном долларами, вас может поджидать масса неприятностей. Самая банальная, но самая серьезная – у вас не будет необходимой суммы к назначенному дню. Весьма прискорбно. Максимальный срок, который вам дадут для собирания долларов по друзьям и знакомым – две недели, минимальный – пять дней. Кроме того, за каждый просроченный банковский день придется заплатить пеню – как минимум 1 процент от суммы задержанного платежа. В случае, если вы так и не заплатили, договор об аренде расторгается в одностороннем порядке. Вы лишаетесь квартиры, где имели счастье жить уже какое-то время и по наивности считать ее своей, первоначального взноса и банковских процентов. То есть обратно вы получаете почти все деньги, которые платили каждый месяц в счет погашения кредита.
Вот поэтому ни в коем случае не продавайте собственные квартиры, если у вас нет другого жилья. Конечно, на первоначальный взнос этого вполне хватит. И даже несколько месяцев вы без труда будете вносить нужные суммы, проживая в новой просторной квартире. Потом вы перейдете на личные сбережения. Потом вам начнут сниться кошмары. Потом подорожает хлеб, который к той поре станет основным продуктом вашего питания. Исход печальный: вы голый, босой и полусумасшедший – на улице.
То, что предлагают строители, не рассрочка. Или даже рассрочка наоборот. Не вас кредитуют, а вы своими деньгами кредитуете строительство новых домов, в квартиру въезжаете, только когда заплачено за 70 процентов ее площади, стоимость квадратного метра, между тем, меняется каждый месяц. Такая схема имеет право на существование, но к рассрочке никакого отношения не имеет.
Использовать этот вариант как обмен через куплю-продажу меньшей квартиры на большую нельзя. Понадобятся еще и ваши деньги, и немалые. Только в том случае, если вы имеете постоянный, а еще лучше – постоянно растущий доход, вы можете всерьез рассчитывать на этот способ прирастания квадратных метров на душу населения вашей семьи. Посмотрите еще раз на примерные расчеты.
Рассрочка – это, конечно, шаг к людям, чьи доходы в нормальной стране назывались бы средними. Но у нас назвать их таковыми просто кощунство, И прежде, чем покупать квартиру в рассрочку, купите калькулятор и примите холодный душ.
Самая последняя и поэтому самая радостная – четвертая операция. Оформление договора купли-продажи. Выплатив всю сумму кредита, погасив все банковские проценты по этому кредиту, вы оформляете договор купли-продажи с юридическим лицом, у которого вы арендуете квартиру.
И в этот день все, абсолютно все, будут завидовать вам. И мы тоже.
Обмен
Строительство
Ремонт
Первая операция – заключение договора аренды с правом выкупа Заключается в день внесения вами первоначального взноса – обычно 30 % – при рассрочке в пять лет, и 60 % – при рассрочке в десять лет. Сделав первый взнос, вы вселяетесь в квартиру. В арендуемой квартире можно жить и без прописки. Договор аренды заключается не с тем человеком, которому квартира принадлежала раньше, а с дочерней фирмой банка, который дает в кредит недостающую для покупки квартиры сумму. То есть квартира сразу куплена, но пока еще не вами. Фирма нужна для того, чтобы было на кого оформить квартиру на срок рассрочки.
Вторая операция – заключение кредитного договора То есть оформление на ваше имя банковского кредита. После этого в вашей жизни появится одна, но пламенная страсть – каждый месяц в означенное время вносить определенные суммы в долларах в кассу. Обычно банки предлагают две формы кредита – под залог или в рассрочку. Сущность их практически одинакова, только в первом случае вы являетесь собственником имущества, а во втором получаете деньги на его покупку. Деньги при этом выдаются банками под солидное обеспечение – под недвижимость и некоторые ценные бумаги. Тщательно изучается целевое направление кредита (не противоречит ли оно российскому законодательству) и его целесообразность. А благонадежность самого клиента проверяет служба экономической безопасности банка.
Предположим, вы оформляете кредит под залог недвижимого имущества (залогом могут служить приватизированные квартиры, дома, дачи и сами земельные участки. Можно закладывать и приватизированные гаражи, только дорогие, поскольку банк выдает ссуду под имущество стоимостью не менее 25 тысяч долларов). Специалисты, как правило, дочерней фирмы банка, оценивают залоговую стоимость имущества, оформляют поручительство на выдачу кредита, на основании которого банк выдает ссуду в размере 60-70 процентов от стоимости квартиры. В установленный срок (6 и 12 месяцев) вам придется вернуть и ссуду, и проценты по кредиту (23-25 процентов). При покупке в рассрочку стартовый капитал – 5 тысяч долларов – вы вносите в банк, получаете квартиру, купленную дочерней фирмой, и живете в ней, регулярно выплачивая проценты по ссуде, а через год возвращаете кредит. Случается, что клиент не в состоянии вернуть всю сумму кредита вовремя. В таком случае банк может продлевать сроки договора. Если же с клиентом не достигнуто взаимопонимания, дочерняя фирма в пятидневный срок реализует его имущество.
Аккуратное внесение денег станет третьей, самой длительной по времени операцией. Всю невыплаченную вами сумму вы должны будете вносить ежемесячно равными долями. Плюс проценты, которые вы должны банку за предоставленный для выкупа квартиры кредит. Тут, чем больше срок вы выбрали, тем меньше платить придется каждый месяц. Но именно поэтому при рассрочке на 10 лет вам сразу нужно оплатить аж 60 процентов стоимости квартиры. То есть тем, кто хочет платить помалу и долго, придется раскошелиться с самого начала. Чудес, увы, не бывает. Хотя нет правил без исключений. Одна московская фирма предоставляет рассрочку на 15 лет под довольно высокий процент, но зато держит самый низкий в Москве первоначальный взнос – всего 20 % от стоимости квартиры.
Всегда банковский процент начисляется на сумму остатка, то есть каждый месяц ваша выплата уменьшается на крохотную величину. Там, где сроки кредитования маленькие, например, три месяца, требуется только погашение банковских процентов. Но сомнительно, имеет ли такая рассрочка хоть какой-нибудь смысл. Лучше уж купить квартиру сразу, собрав за три месяца все деньги.
Но, чтобы уж до конца разложить по полочкам все цифры, вернемся к нашему примеру. Итак, с суммой 30 тыс. долларов вы обратились в агентство, и риэлтеры нашли вам квартиру. Наступает сложный период ее тщательной проверки: соблюдены ли требования закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», законно ли совершенные сделки по распоряжению квартирой, нет ли прав третьих лиц на квартиру, не находится ли она под обязательствами (залог, например).
Как только проверка закончена, и, если с данной квартирой все обстоит благополучно, вас приглашают в банк, где вам открывают счет и вы оплачиваете первый взнос в размере, допустим, 25 % от стоимости квартиры, то есть 7,5 тыс. долларов. В этот же день вы доплачиваете агентству за его услуги еще 6 % от стоимости квартиры, то есть 1800 долларов, и квартира оформляется в собственность компании-гаранта или дочерней фирмы банка. За то, что компания-гарант берет на себя всю ответственность за данную сделку, вы платите ей 2 процента от суммы кредита, то есть 450 долларов.
Теперь вы можете въезжать в квартиру и отмечать новоселье. Банк переводит оставшиеся 75 процентов на ваш счет, и с него деньги уходят продавцу квартиры. На сумму кредита вам начисляются 30 процентов годовых, и вы вносите деньги на открытый вам в банке счет равными долями ежемесячно. В нашем случае это будет 2438 долларов (при кредите на год). После внесения последнего взноса квартира в течение 3 банковских дней переходит в вашу собственность.
По мнению специалистов, самый выгодный срок рассрочки – от 9 месяцев до полутора лет.
Как мы уже говорили, не все фирмы работают по одной системе. Поэтому в фирме, где существуют другие условия – например, рассрочку предоставляют на срок от 3 месяцев до 5 лет, процент по кредитам берут от 25 до 35 процентов, свои услуги оценивают от 7 до 11 процентов от суммы кредита, – картина будет иной.
Квартира ценой в 60 тысяч долларов. Кредит на два года. Первый взнос 21 тысяча 780 долларов. Первый месяц надо будет внести 2 тысячи 818 долларов, второй месяц – 2773, третий – 2729. Последний, двадцать четвертый месяц выплаты – 1704 доллара.
Есть другие интересные варианты. Например, одна фирма при рассрочке на 3 года обеспечивает рублевый кредит под 135 процентов. Кроме риэлторских фирм, рассрочку осваивают фирмы строительные. По крайней мере, они сами так считают.
Как вы понимаете, на этом пути, усеянном долларами, вас может поджидать масса неприятностей. Самая банальная, но самая серьезная – у вас не будет необходимой суммы к назначенному дню. Весьма прискорбно. Максимальный срок, который вам дадут для собирания долларов по друзьям и знакомым – две недели, минимальный – пять дней. Кроме того, за каждый просроченный банковский день придется заплатить пеню – как минимум 1 процент от суммы задержанного платежа. В случае, если вы так и не заплатили, договор об аренде расторгается в одностороннем порядке. Вы лишаетесь квартиры, где имели счастье жить уже какое-то время и по наивности считать ее своей, первоначального взноса и банковских процентов. То есть обратно вы получаете почти все деньги, которые платили каждый месяц в счет погашения кредита.
Вот поэтому ни в коем случае не продавайте собственные квартиры, если у вас нет другого жилья. Конечно, на первоначальный взнос этого вполне хватит. И даже несколько месяцев вы без труда будете вносить нужные суммы, проживая в новой просторной квартире. Потом вы перейдете на личные сбережения. Потом вам начнут сниться кошмары. Потом подорожает хлеб, который к той поре станет основным продуктом вашего питания. Исход печальный: вы голый, босой и полусумасшедший – на улице.
То, что предлагают строители, не рассрочка. Или даже рассрочка наоборот. Не вас кредитуют, а вы своими деньгами кредитуете строительство новых домов, в квартиру въезжаете, только когда заплачено за 70 процентов ее площади, стоимость квадратного метра, между тем, меняется каждый месяц. Такая схема имеет право на существование, но к рассрочке никакого отношения не имеет.
Использовать этот вариант как обмен через куплю-продажу меньшей квартиры на большую нельзя. Понадобятся еще и ваши деньги, и немалые. Только в том случае, если вы имеете постоянный, а еще лучше – постоянно растущий доход, вы можете всерьез рассчитывать на этот способ прирастания квадратных метров на душу населения вашей семьи. Посмотрите еще раз на примерные расчеты.
Рассрочка – это, конечно, шаг к людям, чьи доходы в нормальной стране назывались бы средними. Но у нас назвать их таковыми просто кощунство, И прежде, чем покупать квартиру в рассрочку, купите калькулятор и примите холодный душ.
Самая последняя и поэтому самая радостная – четвертая операция. Оформление договора купли-продажи. Выплатив всю сумму кредита, погасив все банковские проценты по этому кредиту, вы оформляете договор купли-продажи с юридическим лицом, у которого вы арендуете квартиру.
И в этот день все, абсолютно все, будут завидовать вам. И мы тоже.
Обмен
Нет ничего невозможного, и, обладая некоторыми познаниями в области расселения коммуналок, можно попытаться «провернуть» такую сделку самостоятельно. Мы же, со своей стороны, попытаемся предложить несколько напутственных советов тем, кто намерен попробовать свои силы в этом деле.
Любое дело, в том числе и расселение коммунальной квартиры, надо с чего-то начинать. Запаситесь терпением, временем и обаянием – все эти качества вам понадобятся в дальнейшем – и включайтесь в процесс.
Следующим этапом вашей программы станет общение с самими коммунальщиками (вот где без терпения и обаяния не обойтись). Прежде всего, постарайтесь прояснить, кого бы в вашем лице хотели увидеть коммунальщики: представителя фирмы или частное лицо. Здесь советовать ничего невозможно, поскольку бывает и так и сяк, но можно схитрить, заслав сначала кого-нибудь из знакомых «прощупать почву» на этот момент.
Впереди длительная беседа с жителями квартиры, в ходе которой можно понять, насколько соседи надоели друг другу и чего бы они хотели иметь за свои хоромы. Соглашайтесь сразу на все, а уже потом, по ходу дела, эти требования можно будет и скорректировать.
Прояснив ситуацию с этой стороны, лучше заключить с каждым коммунальщиком договор, в котором максимально четко формулируются все требования сторон и возможные суммы доплат. Договоры стоит заверить у нотариуса. Вообще-то, взявшись за это нелегкое дело, обзаведитесь знакомым нотариусом – он вам еще не раз пригодится.
Теперь, когда вы имеете первые результаты, будьте внимательны и осторожны: начинаются этапы, связанные с деньгами и выполнением взаимных обязательств. Поэтому все паспорта жителей коммуналки, а также генеральные доверенности от них должны быть в дальнейшем у вас. Это станет гарантией того, что коммунальщики параллельно не будут вести никаких других переговоров о своем расселении.
И чем меньше они будут общаться между собой на этом этапе, тем лучше – всей информацией имеет смысл владеть только вам. Кого отселить первым, решать тоже вам: то ли самого сговорчивого, то ли строптивого – это по ситуации.
Кстати, вы можете включить в сделку свою собственную квартиру, и это будет заметной экономией средств. Но прежде всего вам следует позаботиться о приватизации коммунальной квартиры. Делается это достаточно просто и быстро с помощью фирмпосредников.
Подбирая квартиры под расселение, не предлагайте самых дорогих вариантов своим клиентам – не стоит так сразу приучать их к роскоши. В конце концов, найдутся варианты, которые будут устраивать и вас, и владельцев коммунальных комнат. Для этого стоит почаще читать объявления о продаже квартир во всех мыслимых и немыслимых источниках информации, нелишне оставить заявки и в нескольких риэлторских фирмах.
Приобретенные для расселения квартиры лучше запишите на себя, так спокойнее, и начните с документов. Для похода к нотариусу, где вам предстоит оформить договор мены, потребуется несколько документов: все паспорта, свидетельство на право собственности, договор передачи (эти бумаги выдавались при приватизации коммунальной квартиры), справка из БТИ по форме 11а, справка из РЭУ об отсутствии задолженностей за квартиру, выписка из домовой книги и разрешение исполкома в случае, если в квартире есть несовершеннолетние дети. К нотариусу надо идти всем участникам сделки. Заплатив налог в размере 3-4 % от балансовой стоимости квартиры (налог взимается с самой дорогой квартиры, а выявляется она так: на одной чаше весов балансовая стоимость всех квартир, предназначенных под расселение, на другой – стоимость коммунальной квартиры. Что перетянет, с того и налог платить), вы оформляете договор мены.
Учтите, этот документ для вас крайне важен, поэтому не поленитесь проверить правильность его заполнения: адреса, фамилии – все должно быть указано точно. Договоры заполняются по числу участников сделки (сколько семей вы расселяете, столько договоров) и еще одну копию надо иметь для регистрации договора в Мосприватизации. Все эти экземпляры договоров, а заодно и паспорта участников сделки должны остаться у вас, поскольку вы можете быть уверены только в себе.
Всей компанией вам теперь надо отправляться в Мосприватизацию – там регистрируется договор мены. Эта услуга стоит 5,2 тысячи рублей, а времени вы убьете на регистрацию часа два. При регистрации договора мены проверьте, какой экземпляр у кого на руках: каждый участник сделки должен получить экземпляр, на котором стоит именно его фамилия.
Но и после этого рано радоваться: вам еще предстоит выписать соседей из расселенной квартиры – они ведь еще прописаны там, поэтому не теряйте бдительности. Для выписки вновь нужны справки и документы.
Вам надо оформить справку по форме 15 в том РЭУ, куда предстоит прописать коммунальщика. Для этого туда предоставляется заявление на прописку, копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги с нового и старого адресов. На справке должна стоять подпись начальника РЭУ. С этой бумагой отправляйтесь в паспортный стол милиции, куда предстоит прописать жильцов коммунальной квартиры, и поставьте печать. Там вы заодно получите и разрешение на прописку. С оформленной справкой возвращайтесь в родной РЭУ коммунальщиков и приступайте к их выписке.
Проведя всю эту операцию, постарайтесь побыстрее сплавить бывших соседей в новые квартиры, это позволит избежать непредвиденных ситуаций и неприятностей.
Теперь, пожалуй, надо считать процесс законченным, и можно поздравить друг друга и вытереть пот со лба. Согласитесь, хоть хитростей и не много, трудностей было предостаточно: могли ведь и попросить побольше или на самом интересном месте отказаться. Слава Богу, этого не случилось, а вы и квартиру сами себе сотворили и сэкономили тысяч 30-50 долларов. А вот если гладко прошло далеко не все, и вы обнаружили, например, что квартиры под расселение уже куплены и даже ктото уже въехал в одну из них, а остальные заколебались, тогда что?
Именно этот случай и является самым тяжелым. Потенциальная возможность такого развития событий заставляет многих прибегать к услугам риэлторских фирм. Если это все-таки произошло, можно посоветовать одно – ни в коем случае не показывать вида, что вы увязли. Начинайте давить: у вас же на руках договор о взаимных обязательствах. Требуют новых сумм – не соглашайтесь, если вы сдадитесь, требования будут увеличиваться до бесконечности. Не оставляйте своих подопечных ни на минуту и начинайте ремонт в уже почти вашей квартире.
В конце концов обратитесь в солидное агентство безопасности, но ни в коем случае не в суд (этот договор, надо сказать, для суда не документ). Рассказывая о сложностях этого процесса, мы надеемся, что вы правильно рассчитаете свои силы. Если же вы в них не уверены, оставьте эту идею и обратитесь к риэлторским фирмам – они проведут расселение быстро и без значительных усилий с вашей стороны.
Естественно, деньги, конечно, будут уже другие. Правда, и на этом можно сэкономить, например, согласившись стать первым собственником квартиры в еще не расселенном подъезде. Тогда за те неудобства, которые вам, возможно, придется испытывать, фирма снизит стоимость расселения с 2 тысяч долларов до 1,31,5 тысяч.
И все же хочется остеречь. Очень часто те, кто приобретает (по договору мены или куплипродажи) коммунальные площади, нарываются на жуликов. Но как понять, что вас считают за «лоха» и собираются обвести вокруг пальца?
Нередко мошенники предлагают к продаже или к обмену одну приватизированную комнату. Поинтересуйтесь у соседей, приватизирована ли вся квартира. Если нет – вас хотят надуть!
По существующему законодательству особенности сделок с коммуналками связаны с тем, что квартира принадлежит нескольким хозяевам, которые не могут распоряжаться своей площадью независимо. Именно поэтому приватизировать можно только всю квартиру целиком. Стать собственником одной комнаты при нежелании соседей приватизировать свои невозможно.
Но возможно, в скором времени будет принято законодательство, которое даст право жильцу коммунальной комнаты приватизировать свою площадь, даже если его соседи не хотят становиться собственниками. Без этого, считают они, проблема коммуналок еще долго не будет решена окончательно.
Любое дело, в том числе и расселение коммунальной квартиры, надо с чего-то начинать. Запаситесь терпением, временем и обаянием – все эти качества вам понадобятся в дальнейшем – и включайтесь в процесс.
Следующим этапом вашей программы станет общение с самими коммунальщиками (вот где без терпения и обаяния не обойтись). Прежде всего, постарайтесь прояснить, кого бы в вашем лице хотели увидеть коммунальщики: представителя фирмы или частное лицо. Здесь советовать ничего невозможно, поскольку бывает и так и сяк, но можно схитрить, заслав сначала кого-нибудь из знакомых «прощупать почву» на этот момент.
Впереди длительная беседа с жителями квартиры, в ходе которой можно понять, насколько соседи надоели друг другу и чего бы они хотели иметь за свои хоромы. Соглашайтесь сразу на все, а уже потом, по ходу дела, эти требования можно будет и скорректировать.
Прояснив ситуацию с этой стороны, лучше заключить с каждым коммунальщиком договор, в котором максимально четко формулируются все требования сторон и возможные суммы доплат. Договоры стоит заверить у нотариуса. Вообще-то, взявшись за это нелегкое дело, обзаведитесь знакомым нотариусом – он вам еще не раз пригодится.
Теперь, когда вы имеете первые результаты, будьте внимательны и осторожны: начинаются этапы, связанные с деньгами и выполнением взаимных обязательств. Поэтому все паспорта жителей коммуналки, а также генеральные доверенности от них должны быть в дальнейшем у вас. Это станет гарантией того, что коммунальщики параллельно не будут вести никаких других переговоров о своем расселении.
И чем меньше они будут общаться между собой на этом этапе, тем лучше – всей информацией имеет смысл владеть только вам. Кого отселить первым, решать тоже вам: то ли самого сговорчивого, то ли строптивого – это по ситуации.
Кстати, вы можете включить в сделку свою собственную квартиру, и это будет заметной экономией средств. Но прежде всего вам следует позаботиться о приватизации коммунальной квартиры. Делается это достаточно просто и быстро с помощью фирмпосредников.
Подбирая квартиры под расселение, не предлагайте самых дорогих вариантов своим клиентам – не стоит так сразу приучать их к роскоши. В конце концов, найдутся варианты, которые будут устраивать и вас, и владельцев коммунальных комнат. Для этого стоит почаще читать объявления о продаже квартир во всех мыслимых и немыслимых источниках информации, нелишне оставить заявки и в нескольких риэлторских фирмах.
Приобретенные для расселения квартиры лучше запишите на себя, так спокойнее, и начните с документов. Для похода к нотариусу, где вам предстоит оформить договор мены, потребуется несколько документов: все паспорта, свидетельство на право собственности, договор передачи (эти бумаги выдавались при приватизации коммунальной квартиры), справка из БТИ по форме 11а, справка из РЭУ об отсутствии задолженностей за квартиру, выписка из домовой книги и разрешение исполкома в случае, если в квартире есть несовершеннолетние дети. К нотариусу надо идти всем участникам сделки. Заплатив налог в размере 3-4 % от балансовой стоимости квартиры (налог взимается с самой дорогой квартиры, а выявляется она так: на одной чаше весов балансовая стоимость всех квартир, предназначенных под расселение, на другой – стоимость коммунальной квартиры. Что перетянет, с того и налог платить), вы оформляете договор мены.
Учтите, этот документ для вас крайне важен, поэтому не поленитесь проверить правильность его заполнения: адреса, фамилии – все должно быть указано точно. Договоры заполняются по числу участников сделки (сколько семей вы расселяете, столько договоров) и еще одну копию надо иметь для регистрации договора в Мосприватизации. Все эти экземпляры договоров, а заодно и паспорта участников сделки должны остаться у вас, поскольку вы можете быть уверены только в себе.
Всей компанией вам теперь надо отправляться в Мосприватизацию – там регистрируется договор мены. Эта услуга стоит 5,2 тысячи рублей, а времени вы убьете на регистрацию часа два. При регистрации договора мены проверьте, какой экземпляр у кого на руках: каждый участник сделки должен получить экземпляр, на котором стоит именно его фамилия.
Но и после этого рано радоваться: вам еще предстоит выписать соседей из расселенной квартиры – они ведь еще прописаны там, поэтому не теряйте бдительности. Для выписки вновь нужны справки и документы.
Вам надо оформить справку по форме 15 в том РЭУ, куда предстоит прописать коммунальщика. Для этого туда предоставляется заявление на прописку, копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги с нового и старого адресов. На справке должна стоять подпись начальника РЭУ. С этой бумагой отправляйтесь в паспортный стол милиции, куда предстоит прописать жильцов коммунальной квартиры, и поставьте печать. Там вы заодно получите и разрешение на прописку. С оформленной справкой возвращайтесь в родной РЭУ коммунальщиков и приступайте к их выписке.
Проведя всю эту операцию, постарайтесь побыстрее сплавить бывших соседей в новые квартиры, это позволит избежать непредвиденных ситуаций и неприятностей.
Теперь, пожалуй, надо считать процесс законченным, и можно поздравить друг друга и вытереть пот со лба. Согласитесь, хоть хитростей и не много, трудностей было предостаточно: могли ведь и попросить побольше или на самом интересном месте отказаться. Слава Богу, этого не случилось, а вы и квартиру сами себе сотворили и сэкономили тысяч 30-50 долларов. А вот если гладко прошло далеко не все, и вы обнаружили, например, что квартиры под расселение уже куплены и даже ктото уже въехал в одну из них, а остальные заколебались, тогда что?
Именно этот случай и является самым тяжелым. Потенциальная возможность такого развития событий заставляет многих прибегать к услугам риэлторских фирм. Если это все-таки произошло, можно посоветовать одно – ни в коем случае не показывать вида, что вы увязли. Начинайте давить: у вас же на руках договор о взаимных обязательствах. Требуют новых сумм – не соглашайтесь, если вы сдадитесь, требования будут увеличиваться до бесконечности. Не оставляйте своих подопечных ни на минуту и начинайте ремонт в уже почти вашей квартире.
В конце концов обратитесь в солидное агентство безопасности, но ни в коем случае не в суд (этот договор, надо сказать, для суда не документ). Рассказывая о сложностях этого процесса, мы надеемся, что вы правильно рассчитаете свои силы. Если же вы в них не уверены, оставьте эту идею и обратитесь к риэлторским фирмам – они проведут расселение быстро и без значительных усилий с вашей стороны.
Естественно, деньги, конечно, будут уже другие. Правда, и на этом можно сэкономить, например, согласившись стать первым собственником квартиры в еще не расселенном подъезде. Тогда за те неудобства, которые вам, возможно, придется испытывать, фирма снизит стоимость расселения с 2 тысяч долларов до 1,31,5 тысяч.
И все же хочется остеречь. Очень часто те, кто приобретает (по договору мены или куплипродажи) коммунальные площади, нарываются на жуликов. Но как понять, что вас считают за «лоха» и собираются обвести вокруг пальца?
Нередко мошенники предлагают к продаже или к обмену одну приватизированную комнату. Поинтересуйтесь у соседей, приватизирована ли вся квартира. Если нет – вас хотят надуть!
По существующему законодательству особенности сделок с коммуналками связаны с тем, что квартира принадлежит нескольким хозяевам, которые не могут распоряжаться своей площадью независимо. Именно поэтому приватизировать можно только всю квартиру целиком. Стать собственником одной комнаты при нежелании соседей приватизировать свои невозможно.
Но возможно, в скором времени будет принято законодательство, которое даст право жильцу коммунальной комнаты приватизировать свою площадь, даже если его соседи не хотят становиться собственниками. Без этого, считают они, проблема коммуналок еще долго не будет решена окончательно.
Строительство
Даже если поверхностно просмотреть рекламные страницы газет, можно сделать вывод: строительных фирм и компаний, привлекающих частных инвесторов для возведения жилых площадей, довольно-таки прибавилось. В тех же самых рекламах выгоды долевого строительства подаются в самых радужных тонах. Дескать, и квадратный метр жилплощади гораздо дешевле, и все деньги за квартиру платить сразу не нужно, и дом будет находиться в чистой экологической зоне и... нередко доверчивый частный инвестор или полностью остается с носом или вынужден выкладывать добавочную сумму, в результате чего новостройка оказывается по стоимости если не одинаковой, то дороже квартиры рыночной.
В первом случае в дураках оказались клиенты кооператива «Сантана». Под строительство квартир в 1991-1992 гг. кооперативом было собрано несколько миллионов рублей. Квартиры так и не были построены. С помощью юристов фирмы «Адвокат потребителя» по суду дела у кооператива были выиграны. Итоговые суммы взыскания составили несколько десятков миллионов рублей, но кооператив прекратил свое существование. Куда делись миллионы клиентов «Сантаны», остается только догадываться. Во втором случае можно привести пример незатейливого мошенничества фирмы «Северное товарищество». В метро были расклеены рекламные листки с предложениями получить квартиру за 300 долларов (его сняли, когда подобное предложение стало выглядеть уже совсем смешным). Но ни один вкладчик не получил квартиры без весьма существенной доплаты, сопоставимой с сегодняшней стоимостью жилья. По поводу чего в суде слушался ряд дел, где представителями истцов выступал юрист фирмы «Адвокат потребителя». Единственное, что удалось сделать – получить от фирмы 8000000 руб. (на мебельный гарнитур хватит). А через какое-то время в метро снова появилась новая реклама «Северного товарищества» – прекрасные квартиры за 25 % цены. Опять расчет брался на того, у кого много лишних денег.
Можно взять и фирму «Сатар», которая обещала вселить желающих в «почти готовые дома» по цене 190-350$ за квадратный метр. Но, собрав деньги, исчезла. Другие фирмы, околпачивающие своих клиентов, по-прежнему обещают квартирный рай, тыкая пальцем в котлованы под фундамент, поросшие многолетней травой. И все не забывают пожаловаться на дорожающее строительство и новые налоги.
Впрочем, не только толстосумы клюют на подобную рекламу и «выгодные предложения». Некоторые вносят в долевое строительство последние сбережения, накопленные годами. И когда фирма заставляет доплачивать, они не только не могут этого сделать, но и из-за драконовских условий теряют часть своего собственного.
Приблизительно такие монологи можно услышать от некогда счастливых людей, намеревавшихся получить новую квартиру: «С прошлого года я практически оплатил стоимость обещанной мне квартиры по 1030$ за каждый квадратный метр. Знаете, по родственникам и знакомым собирал нехватку к основной сумме. А сегодня мне говорят, чтобы доплатил еще 12000$. Видите ли, добавился какой-то спецналог и налог на добавочную стоимость. А где мне взять такие деньги? Машины и дачи, чтобы продать, у меня нет. Значит, плакала моя новая жилплощадь. Но и это еще не все. Благо бы получить всю сумму, которую внес. Так нет. Фирма меня к тому же штрафует. В договоре записано, что за каждый просроченный день внесения денег взимается полпроцента от всей суммы строительства. Обещанные 12 % годовых за внесенную мной сумму фирма оплачивать отказывается, дескать, я же сам выхожу из программы. Да и свои сбережения, по этому же поводу, мне выдадут через месяц с удержкой 25 % годовых в свою пользу. Вот и выходит: заплатил в общей сложности 51500$, а получу обратно 33500$!» Из монолога пострадавшего видно, что клиенту продуманно предлагается сделка, в которой он, в конце концов, будет обманут. Да, строительные фирмы ссылаются на увеличение себестоимости материалов, строительных работ, инфляцию, новые налоговые законы и правила. И, не будучи сами дальновидными и расчетливыми, перекладывают все свои промахи на плечи клиентов. Мало того, если последний просит ознакомить строителей с простой документацией и сметой, «зодчие»-мошенники иногда требуют за услугу по 40$. А если учесть, что первые вкладчики вносили деньги год назад, то по самым скромным банковским ставкам в 12 % годовых, навар у строителей с каждой пятидесятиметровой квартиры выливался в 4,5 тысячи долларов.
Словом, планы частного инвестирования жилья у фирм мало чем разнятся. Пайщик регулярно платит деньги за жилые метры и в построенный дом может въехать уже собственником квартиры. Но вот фирмы по-разному оценивают свои «услуги»: одни перекладывают все лишние затраты на головы клиентов, другие готовы разделить с ними все проблемы. Первые, выбрав жесткую политику, накладывают штрафы за любые отклонения от договора. Вторые предпочитают ладить с клиентом, идти ему на разумные уступки. И тем не менее, на середине строительной дистанции вас могут осчастливить очередным увеличением сметных расходов, что тут же скажется на вашем кошельке. И, в конечном результате, квартира окажется дешевле рыночной не на большую сумму.
Так что же делать? Есть ли надежные гарантии для вкладчиков, участвующих в долевом строительстве? Ведь, как оказалось, в строительном бизнесе мошенников ничуть не меньше, чем в бизнесе по продаже готовых квартир. И желающим выступить частными инвесторами необходимо знать, что, как правило, надежны лишь те фирмы, которые тесно сотрудничают с государственными структурами, у которых есть разрешительная документация муниципальных властей, договор с Департаментом муниципального жилья и Департаментом строительства. Если эти условия соблюдены, то даже прогоревшей фирме достроить дом поможет Департамент строительства и вкладчик с носом не останется, его дом достроят за счет государственных вложений.
Что еще нужно знать частному долевику? Для выбора фирмы мало ознакомиться с условиями вашего участия в строительстве: выяснить цены, сроки, регулярность внесения денег. Надо получить надежные гарантии, которые часто у многих фирм сводятся лишь к выдаче страхового свидетельства и самого договора. Порой страховая компания запряжена в одну упряжку со строительной фирмой. И не всегда вам дадут проверить – перевела ли компания ваши деньги на счет независимой страховой компании. В этом случае совет один – узнать, есть ли у строителей собственные средства на возведение обещанного дома. У фирм, имеющих опыт в строительстве, как правило, есть и солидные накопления, они этим гордятся и при первом же деловом разговоре с клиентом не преминут продемонстрировать документы, которые говорят в пользу их благополучия.
Естественно, в долевое строительство идут те, кто не может сразу купить себе все желанные квадратные метры. Для них выгоднее производить покупку в рассрочку. Только при этом надо знать, что в конечном итоге, новая квартира все равно обойдется не намного дешевле ее рыночной стоимости, но при этом желанной жилплощади придется дожидаться!
В первом случае в дураках оказались клиенты кооператива «Сантана». Под строительство квартир в 1991-1992 гг. кооперативом было собрано несколько миллионов рублей. Квартиры так и не были построены. С помощью юристов фирмы «Адвокат потребителя» по суду дела у кооператива были выиграны. Итоговые суммы взыскания составили несколько десятков миллионов рублей, но кооператив прекратил свое существование. Куда делись миллионы клиентов «Сантаны», остается только догадываться. Во втором случае можно привести пример незатейливого мошенничества фирмы «Северное товарищество». В метро были расклеены рекламные листки с предложениями получить квартиру за 300 долларов (его сняли, когда подобное предложение стало выглядеть уже совсем смешным). Но ни один вкладчик не получил квартиры без весьма существенной доплаты, сопоставимой с сегодняшней стоимостью жилья. По поводу чего в суде слушался ряд дел, где представителями истцов выступал юрист фирмы «Адвокат потребителя». Единственное, что удалось сделать – получить от фирмы 8000000 руб. (на мебельный гарнитур хватит). А через какое-то время в метро снова появилась новая реклама «Северного товарищества» – прекрасные квартиры за 25 % цены. Опять расчет брался на того, у кого много лишних денег.
Можно взять и фирму «Сатар», которая обещала вселить желающих в «почти готовые дома» по цене 190-350$ за квадратный метр. Но, собрав деньги, исчезла. Другие фирмы, околпачивающие своих клиентов, по-прежнему обещают квартирный рай, тыкая пальцем в котлованы под фундамент, поросшие многолетней травой. И все не забывают пожаловаться на дорожающее строительство и новые налоги.
Впрочем, не только толстосумы клюют на подобную рекламу и «выгодные предложения». Некоторые вносят в долевое строительство последние сбережения, накопленные годами. И когда фирма заставляет доплачивать, они не только не могут этого сделать, но и из-за драконовских условий теряют часть своего собственного.
Приблизительно такие монологи можно услышать от некогда счастливых людей, намеревавшихся получить новую квартиру: «С прошлого года я практически оплатил стоимость обещанной мне квартиры по 1030$ за каждый квадратный метр. Знаете, по родственникам и знакомым собирал нехватку к основной сумме. А сегодня мне говорят, чтобы доплатил еще 12000$. Видите ли, добавился какой-то спецналог и налог на добавочную стоимость. А где мне взять такие деньги? Машины и дачи, чтобы продать, у меня нет. Значит, плакала моя новая жилплощадь. Но и это еще не все. Благо бы получить всю сумму, которую внес. Так нет. Фирма меня к тому же штрафует. В договоре записано, что за каждый просроченный день внесения денег взимается полпроцента от всей суммы строительства. Обещанные 12 % годовых за внесенную мной сумму фирма оплачивать отказывается, дескать, я же сам выхожу из программы. Да и свои сбережения, по этому же поводу, мне выдадут через месяц с удержкой 25 % годовых в свою пользу. Вот и выходит: заплатил в общей сложности 51500$, а получу обратно 33500$!» Из монолога пострадавшего видно, что клиенту продуманно предлагается сделка, в которой он, в конце концов, будет обманут. Да, строительные фирмы ссылаются на увеличение себестоимости материалов, строительных работ, инфляцию, новые налоговые законы и правила. И, не будучи сами дальновидными и расчетливыми, перекладывают все свои промахи на плечи клиентов. Мало того, если последний просит ознакомить строителей с простой документацией и сметой, «зодчие»-мошенники иногда требуют за услугу по 40$. А если учесть, что первые вкладчики вносили деньги год назад, то по самым скромным банковским ставкам в 12 % годовых, навар у строителей с каждой пятидесятиметровой квартиры выливался в 4,5 тысячи долларов.
Словом, планы частного инвестирования жилья у фирм мало чем разнятся. Пайщик регулярно платит деньги за жилые метры и в построенный дом может въехать уже собственником квартиры. Но вот фирмы по-разному оценивают свои «услуги»: одни перекладывают все лишние затраты на головы клиентов, другие готовы разделить с ними все проблемы. Первые, выбрав жесткую политику, накладывают штрафы за любые отклонения от договора. Вторые предпочитают ладить с клиентом, идти ему на разумные уступки. И тем не менее, на середине строительной дистанции вас могут осчастливить очередным увеличением сметных расходов, что тут же скажется на вашем кошельке. И, в конечном результате, квартира окажется дешевле рыночной не на большую сумму.
Так что же делать? Есть ли надежные гарантии для вкладчиков, участвующих в долевом строительстве? Ведь, как оказалось, в строительном бизнесе мошенников ничуть не меньше, чем в бизнесе по продаже готовых квартир. И желающим выступить частными инвесторами необходимо знать, что, как правило, надежны лишь те фирмы, которые тесно сотрудничают с государственными структурами, у которых есть разрешительная документация муниципальных властей, договор с Департаментом муниципального жилья и Департаментом строительства. Если эти условия соблюдены, то даже прогоревшей фирме достроить дом поможет Департамент строительства и вкладчик с носом не останется, его дом достроят за счет государственных вложений.
Что еще нужно знать частному долевику? Для выбора фирмы мало ознакомиться с условиями вашего участия в строительстве: выяснить цены, сроки, регулярность внесения денег. Надо получить надежные гарантии, которые часто у многих фирм сводятся лишь к выдаче страхового свидетельства и самого договора. Порой страховая компания запряжена в одну упряжку со строительной фирмой. И не всегда вам дадут проверить – перевела ли компания ваши деньги на счет независимой страховой компании. В этом случае совет один – узнать, есть ли у строителей собственные средства на возведение обещанного дома. У фирм, имеющих опыт в строительстве, как правило, есть и солидные накопления, они этим гордятся и при первом же деловом разговоре с клиентом не преминут продемонстрировать документы, которые говорят в пользу их благополучия.
Естественно, в долевое строительство идут те, кто не может сразу купить себе все желанные квадратные метры. Для них выгоднее производить покупку в рассрочку. Только при этом надо знать, что в конечном итоге, новая квартира все равно обойдется не намного дешевле ее рыночной стоимости, но при этом желанной жилплощади придется дожидаться!
Ремонт
Жить, как известно, хорошо, а хорошо жить – еще лучше. И хотя народная мудрость утверждает, что красна изба не углами, редко какой хозяин равнодушен к своему жилищу. В доперестроечные времена в Конституции СССР прямым текстом отмечалось, что «граждане СССР должны бережно относиться к своему жилищу». В нынешнем Основном законе России никаких ссылок на жилье не делается. Но это вовсе не означает, что к родному крову можно относиться наплевательски, Совсем даже наоборот. Постоянный и многократный рост квартплаты не оставляет серьезных надежд на то, что часть забот по содержанию и ремонту квартир (особенно приватизированных) государство возьмет на свои плечи. Так что спасение утопающих – дело рук самих утопающих.
Строгих норм (как часто следует проводить ремонт в доме) наука так и не имеет. Тут все рассчитано на чутье хозяев. Легкий ремонт говорит об охоте владельца квартиры к перемене обстановки. Один всю жизнь проживет в комнате с драными обоями и сохранит олимпийское спокойствие. Другой что ни год красит потолки, двигает мебель. В общем, имеет, как говорили раньше, активную жизненную позицию.
Строгих норм (как часто следует проводить ремонт в доме) наука так и не имеет. Тут все рассчитано на чутье хозяев. Легкий ремонт говорит об охоте владельца квартиры к перемене обстановки. Один всю жизнь проживет в комнате с драными обоями и сохранит олимпийское спокойствие. Другой что ни год красит потолки, двигает мебель. В общем, имеет, как говорили раньше, активную жизненную позицию.