Страница:
Новый ЖК, несмотря на то что в целом отражает сложившиеся рыночные отношения в жилищной сфере, по ряду вопросов отменяет или ограничивает жилищные права граждан.
Например, следует отметить, что действующим Кодексом не предусмотрено обеспечение граждан ведомственным жильем в домах организаций. Сужены жилищные права граждан относительно обмена жилых помещений (ст. 72-75) и получения жилья при сносе дома (ст. 30-32). Это свидетельствует о том, что в правоприменительной практике будут возникать вопросы (споры), которые необходимо разрешать и в судебном порядке.
Порядок вступления в силу Жилищного кодекса РФ определен специальным Законом о введении в действие ЖК. В соответствии со ст. 1 указанного Закона ЖК введен в действие с 1 марта 2005 г. Учитывая, что некоторые ранее принятые нормативные правовые акты продолжают свое действие, ст. 4 Закона о введении в действие ЖК определен порядок применения норм данных актов. Установлено следующее: «Впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации и настоящему Федеральному закону. Изданные до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации нормативные правовые акты Верховного Совета РСФСР, Верховного Совета Российской Федерации, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета РСФСР, Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, а также применяемые на территории Российской Федерации нормативные правовые акты Верховного Совета СССР, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета СССР, Президента СССР, Правительства СССР по вопросам, которые согласно Жилищному кодексу Российской Федерации могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов».
Например, в Законе о введении в действие ЖК установлены особенности применения законодательства относительно общежитий (ст. 7), о предоставлении жилищно-коммунальных услуг (ст. 8), о порядке приватизации жилых помещений (ст. 12 и 20), об управлении многоквартирными домами (ст. 9 и 18) и др. В связи с этим все ранее изданные законы и другие правовые акты могут применяться только в части, не противоречащей ЖК и Закону о введении в действие ЖК.
В соответствии с нормами и положениями ЖК за истекший период приняты многие нормативные правовые акты. Например, на федеральном уровне действуют новые Правила пользования жилыми помещениями (утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25), Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491), принятые во исполнение конкретных статей ЖК. Приняты соответствующие правовые акты и на региональном уровне. Так, в г. Москве действует новый Закон от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» и многие подзаконные акты.
Касаясь полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления в области жилищных отношений, необходимо отметить следующее.
В соответствии со ст. 2 ЖК, органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:
♦ содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
♦ используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
♦ в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
♦ стимулируют жилищное строительство;
♦ обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
♦ обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
♦ обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.
Полномочия указанных органов в области жилищных отношений разграничены в ст. 12-14 ЖК.
В соответствии со ст. 12 к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
♦ определение порядка государственного учета жилищных фондов;
♦ установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
♦ определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
♦ определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
♦ определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;
♦ определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента РФ;
♦ определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
♦ определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
♦ определение порядка организации и деятельности ТСЖ, определение правового положения членов ТСЖ;
♦ определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;
♦ определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;
♦ признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;
♦ установление правил пользования жилыми помещениями;
♦ определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;
♦ правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;
♦ установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;
♦ методическое обеспечение и определение порядка осуществления государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства;
♦ осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
♦ иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти РФ в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК, другими федеральными законами.
Статьей 13 установлены полномочия региональных органов государственной власти. К полномочиям органов государственной власти субъекта РФ в области жилищных отношений относятся:
♦ государственный учет жилищного фонда субъекта РФ;
♦ определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта РФ;
♦ установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
♦ определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ;
♦ определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта РФ категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ;
♦ признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ непригодными для проживания;
♦ определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
♦ осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
♦ осуществление государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства;
♦ иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК, другими федеральными законами и не отнесенные к полномочиям органов государственной власти РФ, полномочиям органов местного самоуправления.
В соответствии со ст. 14. к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:
♦ учет муниципального жилищного фонда;
♦ установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
♦ ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
♦ определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;
♦ предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
♦ принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;
♦ согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;
♦ признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;
♦ осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
♦ определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;
♦ иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов РФ.
При этом нужно обратить внимание на следующее: ч. 2 ст. 14 ЖК предусмотрено, что в субъектах РФ – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге указанные в ч. 1 данной статьи полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов РФ – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, если иное не предусмотрено законами данных субъектов РФ. Например, в г. Москве и Санкт-Петербурге вопросы, касающиеся признания граждан малоимущими в целях предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, установления учетной нормы и нормы предоставления жилья, вправе решать названные субъекты РФ, а не органы местного самоуправления.
1.3. Жилищные отношения. Основания возникновения, изменения и прекращения жилищных прав и обязанностей
1.4. Жилые помещения как объекты жилищных прав. Жилищный фонд и его виды
Например, следует отметить, что действующим Кодексом не предусмотрено обеспечение граждан ведомственным жильем в домах организаций. Сужены жилищные права граждан относительно обмена жилых помещений (ст. 72-75) и получения жилья при сносе дома (ст. 30-32). Это свидетельствует о том, что в правоприменительной практике будут возникать вопросы (споры), которые необходимо разрешать и в судебном порядке.
Порядок вступления в силу Жилищного кодекса РФ определен специальным Законом о введении в действие ЖК. В соответствии со ст. 1 указанного Закона ЖК введен в действие с 1 марта 2005 г. Учитывая, что некоторые ранее принятые нормативные правовые акты продолжают свое действие, ст. 4 Закона о введении в действие ЖК определен порядок применения норм данных актов. Установлено следующее: «Впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации и настоящему Федеральному закону. Изданные до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации нормативные правовые акты Верховного Совета РСФСР, Верховного Совета Российской Федерации, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета РСФСР, Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, а также применяемые на территории Российской Федерации нормативные правовые акты Верховного Совета СССР, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета СССР, Президента СССР, Правительства СССР по вопросам, которые согласно Жилищному кодексу Российской Федерации могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов».
Например, в Законе о введении в действие ЖК установлены особенности применения законодательства относительно общежитий (ст. 7), о предоставлении жилищно-коммунальных услуг (ст. 8), о порядке приватизации жилых помещений (ст. 12 и 20), об управлении многоквартирными домами (ст. 9 и 18) и др. В связи с этим все ранее изданные законы и другие правовые акты могут применяться только в части, не противоречащей ЖК и Закону о введении в действие ЖК.
В соответствии с нормами и положениями ЖК за истекший период приняты многие нормативные правовые акты. Например, на федеральном уровне действуют новые Правила пользования жилыми помещениями (утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25), Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491), принятые во исполнение конкретных статей ЖК. Приняты соответствующие правовые акты и на региональном уровне. Так, в г. Москве действует новый Закон от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» и многие подзаконные акты.
Касаясь полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления в области жилищных отношений, необходимо отметить следующее.
В соответствии со ст. 2 ЖК, органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:
♦ содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
♦ используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
♦ в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
♦ стимулируют жилищное строительство;
♦ обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
♦ обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
♦ обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.
Полномочия указанных органов в области жилищных отношений разграничены в ст. 12-14 ЖК.
В соответствии со ст. 12 к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
♦ определение порядка государственного учета жилищных фондов;
♦ установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
♦ определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
♦ определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
♦ определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;
♦ определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента РФ;
♦ определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
♦ определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
♦ определение порядка организации и деятельности ТСЖ, определение правового положения членов ТСЖ;
♦ определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;
♦ определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;
♦ признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;
♦ установление правил пользования жилыми помещениями;
♦ определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;
♦ правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;
♦ установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;
♦ методическое обеспечение и определение порядка осуществления государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства;
♦ осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
♦ иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти РФ в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК, другими федеральными законами.
Статьей 13 установлены полномочия региональных органов государственной власти. К полномочиям органов государственной власти субъекта РФ в области жилищных отношений относятся:
♦ государственный учет жилищного фонда субъекта РФ;
♦ определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта РФ;
♦ установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
♦ определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ;
♦ определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта РФ категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ;
♦ признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ непригодными для проживания;
♦ определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
♦ осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
♦ осуществление государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства;
♦ иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК, другими федеральными законами и не отнесенные к полномочиям органов государственной власти РФ, полномочиям органов местного самоуправления.
В соответствии со ст. 14. к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:
♦ учет муниципального жилищного фонда;
♦ установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
♦ ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
♦ определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;
♦ предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
♦ принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;
♦ согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;
♦ признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;
♦ осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
♦ определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;
♦ иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов РФ.
При этом нужно обратить внимание на следующее: ч. 2 ст. 14 ЖК предусмотрено, что в субъектах РФ – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге указанные в ч. 1 данной статьи полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов РФ – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, если иное не предусмотрено законами данных субъектов РФ. Например, в г. Москве и Санкт-Петербурге вопросы, касающиеся признания граждан малоимущими в целях предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, установления учетной нормы и нормы предоставления жилья, вправе решать названные субъекты РФ, а не органы местного самоуправления.
1.3. Жилищные отношения. Основания возникновения, изменения и прекращения жилищных прав и обязанностей
Находясь в человеческом обществе, граждане состоят во многих общественных отношениях, в том числе в жилищных. Эти отношения осуществляются не только между гражданами, в них участвуют и другие физические лица (иностранные граждане, лица без гражданства), юридические лица и другие субъекты.
Из ЖК следует, что жилищное законодательство регулирует жилищные отношения. При этом подчеркивается, что жилищные отношения основаны на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями (если иное не вытекает из ЖК, другого федерального закона или существа соответствующих отношений), на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению (ст. 1). Например, наниматель (гражданин) и наймодатель участвуют в договоре социального найма жилого помещения на равноправной основе. Они как стороны данного договора юридически равны. Однако в других случаях участники жилищных отношений не обладают равенством. Речь идет, в частности, об отношениях органа местного самоуправления, который, обладая властными полномочиями, решает вопрос о принятии конкретного гражданина на учет для получения жилого помещения, и этим гражданином, желающим улучшить свои жилищные условия. То есть жилищные отношения разнообразны, и это нашло закрепление в ст. 1 ЖК.
На указанных выше принципах базируются и осуществляются жилищные отношения.
На вопрос, какие отношения являются «жилищными», дан ответ в ст. 4 ЖК. Данной статьей установлено, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
♦ возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
♦ пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
♦ пользования общим имуществом собственников помещений;
♦ отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
♦ учета жилищного фонда;
♦ содержания и ремонта жилых помещений;
♦ переустройства и перепланировки жилых помещений;
♦ управления многоквартирными домами;
♦ создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, ТСЖ, прав и обязанностей их членов;
♦ предоставления коммунальных услуг;
♦ внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
♦ контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Также следует обратить внимание на то, что жилищные отношения могут регулироваться не только жилищным, но и иным законодательством, в том числе гражданским.
Например, в ГК имеются гл. 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» и гл. 35 «Наем жилого помещения», которые содержат жилищные нормы, и, следовательно, этими нормами регулируются жилищные отношения. Но преобладающая часть жилищных норм, о чем указывалось выше, содержится в жилищном законодательстве (ЖК и других актах, принятых в соответствии с данным Кодексом).
В теории права существует понятие «правоотношения» – это общественные отношения, урегулированные нормами права (гражданского, жилищного права и т. п.).
То есть в результате урегулирования нормами права жилищные отношения приобретают правовую форму и становятся правоотношениями. Следовательно, жилищные правоотношения – это общественные отношения, урегулированные нормами жилищного права.
Обязательными элементами любого правоотношения являются субъекты (участники отношений), объекты (материальные и нематериальные блага) и содержание (их субъективные права и обязанности). В ст. 15 ЖК в качестве объекта жилищных прав (жилищных отношений) называется только жилое помещение.
Правоотношения возникают, изменяются и прекращаются на основании различных жизненных обстоятельств и фактов, с которыми право связывает определенные юридические последствия. Такие обстоятельства и факты именуются юридическими фактами. Это могут быть действия граждан или юридических лиц (например, заключение договора) и юридически значимые события (например, стихийные явления природы).
В ст. 10 ЖК перечислены основания возникновения жилищных прав и обязанностей (жилищных правоотношений). Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
♦ из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
♦ из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
♦ из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
♦ в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
♦ из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
♦ вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Перечисленные в этой статье основания возникновения жилищных прав и обязанностей (юридические факты) находят закрепление в соответствующих статьях ЖК. Например, конкретные судебные решения могут быть основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей.
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством путем:
♦ признания жилищного права;
♦ восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
♦ признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК;
♦ иными способами, предусмотренными ЖК, другим федеральным законом (ст. 11 ЖК).
Названные в ст. 10 ЖК юридические факты являются основанием не только для возникновения жилищного правоотношения, но и для его изменения и прекращения. Например, основаниями для изменения жилищного правоотношения служат действия граждан, которые выражаются во вселении граждан в жилое помещение (ст. 70 ЖК), объединении граждан – нанимателей жилых помещений, проживающих в коммунальной квартире, в одну семью (ст. 82 ЖК).
Прекращение жилищного правоотношения означает прекращение жилищных прав и обязанностей его участников. Для нанимателей по договору социального найма это означает прекращение (расторжение) данного договора.
Статьей 83 ЖК установлено следующее.
1. «Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя».
Зачастую договор социального найма расторгается в связи с выселением граждан из жилых помещений. В соответствии со ст. 84 ЖК выселение граждан из жилых помещений производится в судебном порядке:
♦ с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
♦ с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
♦ без предоставления других жилых помещений.
Как правило, выселение граждан без предоставления другого жилого помещения связано с их виновными действиями: использованием жилого помещения не по назначению, систематическим нарушением прав и законных интересов соседей и т. п. (ст. 91 ЖК).
Как известно, прав не бывает без обязанностей. Соответствующие статьи ЖК содержат и права и обязанности участников жилищных отношений. Например, ст. 67 ЖК включает не только права, но и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Эти права и обязанности находят конкретное закрепление и развитие в самом Кодексе (ст. 69, 70, 71, 72, 76, 80 и др.), а также в подзаконных правовых актах, в частности в Правилах пользования жилыми помещениями и Типовом договоре социального найма жилого помещения (утв. постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315).
Из ЖК следует, что жилищное законодательство регулирует жилищные отношения. При этом подчеркивается, что жилищные отношения основаны на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями (если иное не вытекает из ЖК, другого федерального закона или существа соответствующих отношений), на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению (ст. 1). Например, наниматель (гражданин) и наймодатель участвуют в договоре социального найма жилого помещения на равноправной основе. Они как стороны данного договора юридически равны. Однако в других случаях участники жилищных отношений не обладают равенством. Речь идет, в частности, об отношениях органа местного самоуправления, который, обладая властными полномочиями, решает вопрос о принятии конкретного гражданина на учет для получения жилого помещения, и этим гражданином, желающим улучшить свои жилищные условия. То есть жилищные отношения разнообразны, и это нашло закрепление в ст. 1 ЖК.
На указанных выше принципах базируются и осуществляются жилищные отношения.
На вопрос, какие отношения являются «жилищными», дан ответ в ст. 4 ЖК. Данной статьей установлено, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
♦ возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
♦ пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
♦ пользования общим имуществом собственников помещений;
♦ отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
♦ учета жилищного фонда;
♦ содержания и ремонта жилых помещений;
♦ переустройства и перепланировки жилых помещений;
♦ управления многоквартирными домами;
♦ создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, ТСЖ, прав и обязанностей их членов;
♦ предоставления коммунальных услуг;
♦ внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
♦ контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Также следует обратить внимание на то, что жилищные отношения могут регулироваться не только жилищным, но и иным законодательством, в том числе гражданским.
Например, в ГК имеются гл. 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» и гл. 35 «Наем жилого помещения», которые содержат жилищные нормы, и, следовательно, этими нормами регулируются жилищные отношения. Но преобладающая часть жилищных норм, о чем указывалось выше, содержится в жилищном законодательстве (ЖК и других актах, принятых в соответствии с данным Кодексом).
В теории права существует понятие «правоотношения» – это общественные отношения, урегулированные нормами права (гражданского, жилищного права и т. п.).
То есть в результате урегулирования нормами права жилищные отношения приобретают правовую форму и становятся правоотношениями. Следовательно, жилищные правоотношения – это общественные отношения, урегулированные нормами жилищного права.
Обязательными элементами любого правоотношения являются субъекты (участники отношений), объекты (материальные и нематериальные блага) и содержание (их субъективные права и обязанности). В ст. 15 ЖК в качестве объекта жилищных прав (жилищных отношений) называется только жилое помещение.
Правоотношения возникают, изменяются и прекращаются на основании различных жизненных обстоятельств и фактов, с которыми право связывает определенные юридические последствия. Такие обстоятельства и факты именуются юридическими фактами. Это могут быть действия граждан или юридических лиц (например, заключение договора) и юридически значимые события (например, стихийные явления природы).
В ст. 10 ЖК перечислены основания возникновения жилищных прав и обязанностей (жилищных правоотношений). Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
♦ из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
♦ из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
♦ из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
♦ в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
♦ из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
♦ вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Перечисленные в этой статье основания возникновения жилищных прав и обязанностей (юридические факты) находят закрепление в соответствующих статьях ЖК. Например, конкретные судебные решения могут быть основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей.
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством путем:
♦ признания жилищного права;
♦ восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
♦ признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК;
♦ иными способами, предусмотренными ЖК, другим федеральным законом (ст. 11 ЖК).
Названные в ст. 10 ЖК юридические факты являются основанием не только для возникновения жилищного правоотношения, но и для его изменения и прекращения. Например, основаниями для изменения жилищного правоотношения служат действия граждан, которые выражаются во вселении граждан в жилое помещение (ст. 70 ЖК), объединении граждан – нанимателей жилых помещений, проживающих в коммунальной квартире, в одну семью (ст. 82 ЖК).
Прекращение жилищного правоотношения означает прекращение жилищных прав и обязанностей его участников. Для нанимателей по договору социального найма это означает прекращение (расторжение) данного договора.
Статьей 83 ЖК установлено следующее.
1. «Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя».
Зачастую договор социального найма расторгается в связи с выселением граждан из жилых помещений. В соответствии со ст. 84 ЖК выселение граждан из жилых помещений производится в судебном порядке:
♦ с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
♦ с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
♦ без предоставления других жилых помещений.
Как правило, выселение граждан без предоставления другого жилого помещения связано с их виновными действиями: использованием жилого помещения не по назначению, систематическим нарушением прав и законных интересов соседей и т. п. (ст. 91 ЖК).
Как известно, прав не бывает без обязанностей. Соответствующие статьи ЖК содержат и права и обязанности участников жилищных отношений. Например, ст. 67 ЖК включает не только права, но и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Эти права и обязанности находят конкретное закрепление и развитие в самом Кодексе (ст. 69, 70, 71, 72, 76, 80 и др.), а также в подзаконных правовых актах, в частности в Правилах пользования жилыми помещениями и Типовом договоре социального найма жилого помещения (утв. постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315).
1.4. Жилые помещения как объекты жилищных прав. Жилищный фонд и его виды
В соответствии с ЖК (ст. 15) под объектом жилищных прав подразумевается только жилое помещение. Оно является недвижимым имуществом и, следовательно, подлежит государственной регистрации в установленном порядке (ст. 18 ЖК). Жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания (отвечать установленным законодательством требованиям). Эти требования содержатся в соответствующих статьях Кодекса, например, предоставляемое по договору социального найма жилое помещение должно быть, как правило, благоустроенным.
Здесь хотелось бы обратить внимание на следующее: жилым помещением считается лишь то жилье, которое пригодно для постоянного проживания. Например, жилое помещение может использоваться в качестве служебного жилья или общежития. Однако требования и к этим жилым помещениям одинаковы – они должны отвечать требованиям, установленным законодательством для постоянного жилья.
Понятие недвижимого имущества (недвижимости) дано в ст. 130 ГК и в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав. Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, – это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства.
Правовой базой для признания помещения жилым или непригодным для проживания служат нормы ЖК, других правовых актов.
Подробную регламентацию по этим вопросам содержит Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.
Указанным Положением определены порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым оно должно отвечать.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.
Жилым помещением признается:
♦ жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;
Здесь хотелось бы обратить внимание на следующее: жилым помещением считается лишь то жилье, которое пригодно для постоянного проживания. Например, жилое помещение может использоваться в качестве служебного жилья или общежития. Однако требования и к этим жилым помещениям одинаковы – они должны отвечать требованиям, установленным законодательством для постоянного жилья.
Понятие недвижимого имущества (недвижимости) дано в ст. 130 ГК и в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав. Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, – это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства.
Правовой базой для признания помещения жилым или непригодным для проживания служат нормы ЖК, других правовых актов.
Подробную регламентацию по этим вопросам содержит Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.
Указанным Положением определены порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым оно должно отвечать.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.
Жилым помещением признается:
♦ жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;