Страница:
Анна Прийдак
Как обустроиться в Европе. Практическое пособие для проживающих и отъезжающих
В процессе работы многие люди делились со мной личным опытом и наблюдениями.
Всех их я перечислить не могу, но особую благодарность выражаю
Евгению Баранкину
Питеру ван Бредероде
Елене Беспрозванных
Мадлен Годар
Анастасии Козловой
Наталии Комоловой
Владимиру Крайневу
Елене Романофф
Марии Сандаковой
Тону Хартзейкеру
Елене Щебриковой
Всех их я перечислить не могу, но особую благодарность выражаю
Евгению Баранкину
Питеру ван Бредероде
Елене Беспрозванных
Мадлен Годар
Анастасии Козловой
Наталии Комоловой
Владимиру Крайневу
Елене Романофф
Марии Сандаковой
Тону Хартзейкеру
Елене Щебриковой
От автора
За двадцать лет жизни в разных европейских странах я узнала, что немцы жутко боятся плесени, голландцы – пауков, испанцы – безработицы, но всем без исключения, в том числе и россиянам, присущ страх неизвестности.
Недавно в Лондоне я встретилась с одной старой знакомой из Москвы. В разговоре эта вполне состоявшаяся женщина, свободно владеющая английским, часто использовала словосочетание «враждебное окружение». Оказалось, что так она называла всех без исключения англичан. Когда я стала обращать больше внимания на особенности рассказов о новой жизни наших соотечественников за рубежом, то заметила, что именно с чувством страха у многих из нас ассоциируется процесс восприятия незнакомого мира. Это ощущение, а также настороженность и непонимание, которые мы зачастую испытываем, находясь за границей, – стандартный этап адаптации к новым условиям жизни. Важно, чтобы этот этап не затянулся и чтобы мы не начали винить внешнее окружение в своих неудачах. Этот сложный этап будет пройден скорее, если мы поймем, что поведение любых групп людей, включая жителей европейских стран, не является чем-то хаотичным и непредсказуемым, а поддается анализу и прогнозированию.
Я и сама испытала «синдром иностранца», когда начала учиться в Голландии. Слова «налоги» и «страховки» вызывали нервную дрожь. В России их тогда никто не использовал. Иногда к страху добавлялся стыд. А как еще можно себя почувствовать, приняв химчистку за магазин одежды? Когда я первый раз оказалась в Амстердаме, а в Москве в это время все универмаги были гулкими из-за пустоты, я долго перебирала модные платья в полиэтиленовых упаковках, пока любезная девушка не спросила у меня, давно ли я сдавала свои вещи в эту химчистку. Однажды, когда еще не было навигаторов и смартфонов, я приехала в Дюссельдорф и аккуратно записала название улицы, на которой оставила машину. После удачного шопинга в поисках машины я показала бумажку первому встречному. Он захохотал, вокруг собралась толпа добродушных прохожих, но помочь мне никто не мог. Оказалось, я тщательно переписала не название улицы, а слово «Einbahnstrasse», что означает «улица с односторонним движением». Машину я искала часа три.
Конечно, сейчас ситуация кардинально изменилась, и нас уже не удивить западным стилем жизни. Скорее, удивляются европейцы, посещающие Москву или Питер. И все же наши проблемы за рубежом не исчезли. Специфика европейских стран такова, что даже финансовое благополучие не гарантирует безупречного сервиса, результативного медицинского обслуживания, эффективного образования и возможности заниматься любимым делом. Не все можно купить за деньги. Поэтому, основываясь на личном опыте, в этой книге я систематизировала различные инструменты анализа и прогнозирования ситуаций, возникающих, например, при покупке жилья, выборе учебного заведения, поиске работы и во время визита к врачу.
Кроме бытовых проблем, есть еще другой спектр сложностей. Страх перед неизвестностью – это обоюдное чувство. Многие жители европейских стран – приверженцы стереотипов и относятся к нам в лучшем случае с осторожностью. Они часто готовы помогать беженцам, вызывающим у них чувство жалости, или туристам, которые приносят доход и быстро покидают страну. Но если мы останемся в европейской стране надолго и при этом продемонстрируем определенную степень независимости, то увидим, что за внешней доброжелательностью скрывается чувство превосходства, а иногда – зависть. Кроме того, в Европе, беседуя с местными жителями, я редко сталкивалась с честным и объективным пониманием российской жизни, и у меня возникло ощущение, что Россия не уделяет достаточного внимания формированию позитивного образа нашей страны за рубежом, и это негативно отражается на восприятии россиян европейцами. Однако поведение так называемого «враждебного окружения» отчасти зависит от нас самих. Мы сами можем упростить себе жизнь, если будем чаще задумываться о том, какими нас видят местные жители, и стараться менять свое поведение в зависимости от поставленных перед собой целей. Поэтому в книге уделено внимание не только изучению «враждебного окружения», но и методам адаптации к нему.
По прочтении этой книги вы будете знать, какие и кому вопросы нужно задавать для получения необходимой информации, как наблюдать за представителями незнакомой нации, чтобы понять особенности их поведения и адаптироваться к ним, как подготовиться к возможным проблемам и предотвратить или смягчить последствия. Чем больше у вас будет информации, чем меньше необходимости додумывать причины поведения людей, тем реалистичнее будет восприятие действительности и тем логичнее она вам покажется. Таким образом, события и явления станут понятными и контролируемыми, и вы будете чувствовать себя уверенно и спокойно.
Я тщательно проверила всю информацию перед сдачей книги в издательство. Однако в современном мире все быстро меняется, так что заранее прошу простить за возможные неточности. Если у вас есть замечания или вопросы, а также интересные истории, которыми вы готовы поделиться, можете связаться со мной через сайт www.annapriidak.ru
Недавно в Лондоне я встретилась с одной старой знакомой из Москвы. В разговоре эта вполне состоявшаяся женщина, свободно владеющая английским, часто использовала словосочетание «враждебное окружение». Оказалось, что так она называла всех без исключения англичан. Когда я стала обращать больше внимания на особенности рассказов о новой жизни наших соотечественников за рубежом, то заметила, что именно с чувством страха у многих из нас ассоциируется процесс восприятия незнакомого мира. Это ощущение, а также настороженность и непонимание, которые мы зачастую испытываем, находясь за границей, – стандартный этап адаптации к новым условиям жизни. Важно, чтобы этот этап не затянулся и чтобы мы не начали винить внешнее окружение в своих неудачах. Этот сложный этап будет пройден скорее, если мы поймем, что поведение любых групп людей, включая жителей европейских стран, не является чем-то хаотичным и непредсказуемым, а поддается анализу и прогнозированию.
Я и сама испытала «синдром иностранца», когда начала учиться в Голландии. Слова «налоги» и «страховки» вызывали нервную дрожь. В России их тогда никто не использовал. Иногда к страху добавлялся стыд. А как еще можно себя почувствовать, приняв химчистку за магазин одежды? Когда я первый раз оказалась в Амстердаме, а в Москве в это время все универмаги были гулкими из-за пустоты, я долго перебирала модные платья в полиэтиленовых упаковках, пока любезная девушка не спросила у меня, давно ли я сдавала свои вещи в эту химчистку. Однажды, когда еще не было навигаторов и смартфонов, я приехала в Дюссельдорф и аккуратно записала название улицы, на которой оставила машину. После удачного шопинга в поисках машины я показала бумажку первому встречному. Он захохотал, вокруг собралась толпа добродушных прохожих, но помочь мне никто не мог. Оказалось, я тщательно переписала не название улицы, а слово «Einbahnstrasse», что означает «улица с односторонним движением». Машину я искала часа три.
Конечно, сейчас ситуация кардинально изменилась, и нас уже не удивить западным стилем жизни. Скорее, удивляются европейцы, посещающие Москву или Питер. И все же наши проблемы за рубежом не исчезли. Специфика европейских стран такова, что даже финансовое благополучие не гарантирует безупречного сервиса, результативного медицинского обслуживания, эффективного образования и возможности заниматься любимым делом. Не все можно купить за деньги. Поэтому, основываясь на личном опыте, в этой книге я систематизировала различные инструменты анализа и прогнозирования ситуаций, возникающих, например, при покупке жилья, выборе учебного заведения, поиске работы и во время визита к врачу.
Кроме бытовых проблем, есть еще другой спектр сложностей. Страх перед неизвестностью – это обоюдное чувство. Многие жители европейских стран – приверженцы стереотипов и относятся к нам в лучшем случае с осторожностью. Они часто готовы помогать беженцам, вызывающим у них чувство жалости, или туристам, которые приносят доход и быстро покидают страну. Но если мы останемся в европейской стране надолго и при этом продемонстрируем определенную степень независимости, то увидим, что за внешней доброжелательностью скрывается чувство превосходства, а иногда – зависть. Кроме того, в Европе, беседуя с местными жителями, я редко сталкивалась с честным и объективным пониманием российской жизни, и у меня возникло ощущение, что Россия не уделяет достаточного внимания формированию позитивного образа нашей страны за рубежом, и это негативно отражается на восприятии россиян европейцами. Однако поведение так называемого «враждебного окружения» отчасти зависит от нас самих. Мы сами можем упростить себе жизнь, если будем чаще задумываться о том, какими нас видят местные жители, и стараться менять свое поведение в зависимости от поставленных перед собой целей. Поэтому в книге уделено внимание не только изучению «враждебного окружения», но и методам адаптации к нему.
По прочтении этой книги вы будете знать, какие и кому вопросы нужно задавать для получения необходимой информации, как наблюдать за представителями незнакомой нации, чтобы понять особенности их поведения и адаптироваться к ним, как подготовиться к возможным проблемам и предотвратить или смягчить последствия. Чем больше у вас будет информации, чем меньше необходимости додумывать причины поведения людей, тем реалистичнее будет восприятие действительности и тем логичнее она вам покажется. Таким образом, события и явления станут понятными и контролируемыми, и вы будете чувствовать себя уверенно и спокойно.
Я тщательно проверила всю информацию перед сдачей книги в издательство. Однако в современном мире все быстро меняется, так что заранее прошу простить за возможные неточности. Если у вас есть замечания или вопросы, а также интересные истории, которыми вы готовы поделиться, можете связаться со мной через сайт www.annapriidak.ru
Как купить, снять, продать или сдать жилье
Мой американский коллега Джеймс долго не мог получить постоянный трудовой контракт. Неуверенность в завтрашнем дне не позволяла ему обзавестись собственным жильем. Когда наконец бумага, о которой он столько мечтал, была подписана, Джеймс сразу начал поиск собственной квартиры неподалеку от работы и тут же столкнулся со множеством вопросов. Уже через три дня его пыл поубавился, а через месяц он начал делать ремонт в старой съемной квартире.
Когда вы прочитаете эту главу, вам, надеюсь, будет проще принять самое основное решение: будете ли вы покупать недвижимость, или обойдетесь арендой? Вам станут понятны плюсы и минусы обоих вариантов, и вы сможете избежать разочарования после подписания договора аренды или купли-продажи. Для этого мы пройдем по всем этапам от момента выбора недвижимости до ее возможной продажи. Также мы исследуем «подводные камни», связанные со снятием и сдачей в аренду жилья. Некоторые описанные мною моменты не будут отличаться от российских реалий, и многие читатели о них знают. Для полноты картины я все же их упомяну.
Возможно, у вас уже есть конкретные планы. Например, вы собираетесь снимать квартиру. Могу себе представить, что эта тема вам кажется более интересной, чем проблемы тех, кто сдает жилье. Однако не стоит игнорировать возможный ход мыслей вашего «противника». То есть если вы снимаете квартиру, полезно понимать, чем руководствуется тот, кто ее сдает. Кроме того, реальность мира недвижимости такова, что один и тот же человек может сегодня быть квартиросъемщиком, завтра стать покупателем, а послезавтра – продавцом или арендодателем. Поэтому полезно заранее знать о проблемах, с которыми вы столкнетесь, если ваша роль на рынке недвижимости изменится.
Когда вы прочитаете эту главу, вам, надеюсь, будет проще принять самое основное решение: будете ли вы покупать недвижимость, или обойдетесь арендой? Вам станут понятны плюсы и минусы обоих вариантов, и вы сможете избежать разочарования после подписания договора аренды или купли-продажи. Для этого мы пройдем по всем этапам от момента выбора недвижимости до ее возможной продажи. Также мы исследуем «подводные камни», связанные со снятием и сдачей в аренду жилья. Некоторые описанные мною моменты не будут отличаться от российских реалий, и многие читатели о них знают. Для полноты картины я все же их упомяну.
Возможно, у вас уже есть конкретные планы. Например, вы собираетесь снимать квартиру. Могу себе представить, что эта тема вам кажется более интересной, чем проблемы тех, кто сдает жилье. Однако не стоит игнорировать возможный ход мыслей вашего «противника». То есть если вы снимаете квартиру, полезно понимать, чем руководствуется тот, кто ее сдает. Кроме того, реальность мира недвижимости такова, что один и тот же человек может сегодня быть квартиросъемщиком, завтра стать покупателем, а послезавтра – продавцом или арендодателем. Поэтому полезно заранее знать о проблемах, с которыми вы столкнетесь, если ваша роль на рынке недвижимости изменится.
Определимся с целью покупки
Если вы уверены, что не будете продавать или сдавать объект в течение пятнадцати – двадцати лет, то основным критерием вашего выбора, помимо цены, будет ответ на вопрос, нравится или не нравится. Если же вам нужна собственность, которую вы сможете потом сдать или продать, то необходимо вникнуть в местные критерии ликвидности недвижимости. Конечно, главный критерий, как и в России, – месторасположение. Однако если вы не выросли в интересующем вас месте, то оценить месторасположение можно, только досконально исследовав этот вопрос. Местные эквиваленты московских Текстильщиков или Остоженки будут для вас набором звуков, а не словами, знакомыми с детства и ассоциирующимися, в том числе, с количеством нулей в цене. Нужно провести большую работу, чтобы понять, насколько престижен тот или иной район. Так как расстояния в Европе меньше, чем в России, границы между нужными и ненужными районами намного четче. Например, в Гааге есть улицы, где дома на одной стороне дороже, чем на другой, причем дело вовсе не в качестве строительства, а в престижности. Когда наш Джеймс серьезно занялся поиском квартиры рядом с работой, он столкнулся со странной ситуацией. Многие объекты были выставлены на продажу давным-давно и не продавались даже после снижения цен. Только что построенные, очень приличные на вид домики оставались пустыми. В чем же было дело? Когда Джеймс еще только мечтал о покупке жилья, основным приоритетом было местонахождение: поближе к офису, чтобы можно было подольше поспать и пообедать дома, не тратя времени на дорогу. Такую квартиру он и снимал. Когда же речь зашла о вложении денег, возник новый вопрос: смогу ли я продать жилье, когда захочу? Какой бы ценностью ни обладал его постоянный контракт, Джеймс подумывал о возвращении в Америку лет через пять – десять. Именно наличие постоянного контракта в европейском вузе поднимало, как ему казалось, его шансы в Америке. Изучив интересующую его территорию, он понял, что исторически там селились только представители низших социальных слоев общества, иногда с криминальным прошлым. Хотя местные власти и старались изменить имидж района, построив там современное здание университета, создавая новую инфраструктуру и привлекая финансовые инвестиции, в сознании горожан район продолжал считаться неблагополучным. Джеймс понял, что продать квартиру через пять лет будет сложно, потому что эмоциональные представления местного населения так быстро не изменятся.
Хорошим индикатором реальной цены являются суммы сделок, зарегистрированных в интересующем вас районе. Эта информация обычно доступна через интернет за символическую плату. К сожалению, ей не везде можно доверять на сто процентов, потому что, например, в Испании обычно далеко не вся сумма сделки регистрируется официально. В то же время в Голландии за один евро можно скачать из интернета данные государственного регистра обо всех сделках по недвижимости в интересующем вас квартале. Эти данные являются абсолютно точными, потому что 99 % голландцев покупают недвижимость в кредит, что означает тщательный контроль над сделками со стороны банков и налоговой инспекции. В Германии рейтинг района можно определить по ценовой карте на аренду квартир, которая ежегодно публикуется в газетах и которую можно попросить у риелторов. Районы, где средняя цена на 20 % ниже, чем в центре города, вряд ли окажутся ликвидными. Также в Германии есть еще один способ выяснить, насколько перспективным является район: попробовать что-то купить в интернет-магазине, введя интересующий вас адрес в соответствующую строчку заказа (естественно, не оформляя заказ окончательно и не отправляя его). Если компьютер выдаст отказ, значит, кредитоспособность жителей этого района считается низкой, а район – неблагополучным. От вложений в подобное жилье стоит отказаться. Конечно, если вам удастся оформить заказ, это не будет гарантией ликвидности недвижимости.
Когда одна моя знакомая покупала квартиру в Мюнхене, то пошла на краткосрочные курсы немецкого языка в Гёте-Институт. Там преподают только носители языка, то есть немцы, которые хорошо знают город, в котором работают и, скорее всего, живут. После каждого осмотра квартиры она делилась своими впечатлениями с преподавательницей Маргарет и расспрашивала ее об ассоциациях, которые вызывает у нее каждый район. По поводу некоторых районов Маргарет слегка кривилась, как если бы нам с вами предложили переехать с Гоголевского бульвара в Люберцы, а иногда она, наоборот, оживлялась и рассказывала, что там она раньше жила/ училась/ часто бывала у друзей и с удовольствием пожила бы и сейчас. Один район оказался намного более престижным, чем он выглядел. Ни кладбище, ни железная дорога не остановили бы от переезда туда немцев, так как там находится очень хороший концертный зал, где проводятся элитарные культурные мероприятия, и много других мест встречи интеллигенции. Во время перерывов подобные вопросы задавались и другим немцам. Таким образом за четыре дня удалось создать довольно ясное представление о приоритетах поиска. Я много гуляю по интересующему району, наблюдаю за людьми, захожу в кафе и магазины. Чем хуже погода, тем эффективнее осмотр места, потому что когда светит солнышко, нравится почти все. Есть смысл обращать внимание на всякие мелочи. Один раз я просто ушла, даже не заходя в дом, который собиралась осмотреть. На улице пахло помойкой, и я услышала разговор прохожих, из которого было ясно, что мусор отсюда забирают нечасто. Я представила себе, как намучаюсь с продажей этой квартиры. Еще один способ получить дополнительную информацию – рассказывать риелтору продавца про то, что вы видели до того, как пришли смотреть продаваемый им объект. Он критически отнесется даже к местному аналогу комплекса «Легенда Цветного», где живет Наоми Кэмпбелл, если квартир оттуда нет в его портфолио, а вы узнаете много интересного. Кроме того, если у вас риелтора нет, он будет пытаться предложить вам свои услуги и, чтобы продемонстрировать свою информированность, расскажет все что знает. Слушайте и задавайте вопросы. Времени на разговоры сейчас у европейских риелторов много, потому что спрос на жилье сильно упал.
Хорошим индикатором реальной цены являются суммы сделок, зарегистрированных в интересующем вас районе. Эта информация обычно доступна через интернет за символическую плату. К сожалению, ей не везде можно доверять на сто процентов, потому что, например, в Испании обычно далеко не вся сумма сделки регистрируется официально. В то же время в Голландии за один евро можно скачать из интернета данные государственного регистра обо всех сделках по недвижимости в интересующем вас квартале. Эти данные являются абсолютно точными, потому что 99 % голландцев покупают недвижимость в кредит, что означает тщательный контроль над сделками со стороны банков и налоговой инспекции. В Германии рейтинг района можно определить по ценовой карте на аренду квартир, которая ежегодно публикуется в газетах и которую можно попросить у риелторов. Районы, где средняя цена на 20 % ниже, чем в центре города, вряд ли окажутся ликвидными. Также в Германии есть еще один способ выяснить, насколько перспективным является район: попробовать что-то купить в интернет-магазине, введя интересующий вас адрес в соответствующую строчку заказа (естественно, не оформляя заказ окончательно и не отправляя его). Если компьютер выдаст отказ, значит, кредитоспособность жителей этого района считается низкой, а район – неблагополучным. От вложений в подобное жилье стоит отказаться. Конечно, если вам удастся оформить заказ, это не будет гарантией ликвидности недвижимости.
Когда одна моя знакомая покупала квартиру в Мюнхене, то пошла на краткосрочные курсы немецкого языка в Гёте-Институт. Там преподают только носители языка, то есть немцы, которые хорошо знают город, в котором работают и, скорее всего, живут. После каждого осмотра квартиры она делилась своими впечатлениями с преподавательницей Маргарет и расспрашивала ее об ассоциациях, которые вызывает у нее каждый район. По поводу некоторых районов Маргарет слегка кривилась, как если бы нам с вами предложили переехать с Гоголевского бульвара в Люберцы, а иногда она, наоборот, оживлялась и рассказывала, что там она раньше жила/ училась/ часто бывала у друзей и с удовольствием пожила бы и сейчас. Один район оказался намного более престижным, чем он выглядел. Ни кладбище, ни железная дорога не остановили бы от переезда туда немцев, так как там находится очень хороший концертный зал, где проводятся элитарные культурные мероприятия, и много других мест встречи интеллигенции. Во время перерывов подобные вопросы задавались и другим немцам. Таким образом за четыре дня удалось создать довольно ясное представление о приоритетах поиска. Я много гуляю по интересующему району, наблюдаю за людьми, захожу в кафе и магазины. Чем хуже погода, тем эффективнее осмотр места, потому что когда светит солнышко, нравится почти все. Есть смысл обращать внимание на всякие мелочи. Один раз я просто ушла, даже не заходя в дом, который собиралась осмотреть. На улице пахло помойкой, и я услышала разговор прохожих, из которого было ясно, что мусор отсюда забирают нечасто. Я представила себе, как намучаюсь с продажей этой квартиры. Еще один способ получить дополнительную информацию – рассказывать риелтору продавца про то, что вы видели до того, как пришли смотреть продаваемый им объект. Он критически отнесется даже к местному аналогу комплекса «Легенда Цветного», где живет Наоми Кэмпбелл, если квартир оттуда нет в его портфолио, а вы узнаете много интересного. Кроме того, если у вас риелтора нет, он будет пытаться предложить вам свои услуги и, чтобы продемонстрировать свою информированность, расскажет все что знает. Слушайте и задавайте вопросы. Времени на разговоры сейчас у европейских риелторов много, потому что спрос на жилье сильно упал.
Выбираем подходящее место
Помимо ликвидности, место, естественно, определяет уровень комфорта или, наоборот, объем предстоящих трудностей. В курортных районах покупателей обычно привлекает близость жилья к морю. Этим часто пользуются не совсем честные бизнесмены, поэтому при покупке дома или земли на побережье нужно особенно тщательно знакомиться с местными правилами. Например, протяженность побережья в Италии составляет 7600 км, но не верьте никому, кто предложит вам новый дом в ста метрах от моря. По закону никто не имеет права строить ближе, чем в ста пятидесяти метрах от берега. Это означает, что, если вы хотите дом в первой линии, вы должны купить пару гектаров земли и строить в самой удаленной от моря части участка. В Сардинии это же правило распространяется на триста метров.
Так как итальянцы и испанцы ездят на пляж на машине, если расстояние от дома до моря превышает пятьсот метров, то каждые дополнительные сто метров между домом и морем существенно влияют на цену. Поэтому в объявлении о продаже вполне может быть указано расстояние, измеренное линейкой на карте. Но вы не ворона, чтобы лететь напрямую. Поэтому лучше самостоятельно пройти или доехать до моря и перепроверить расстояния. Три километра до моря могут на деле означать двадцать по горной дороге.
Цены в одной и той же деревеньке могут также колебаться в зависимости от вида. Если с балкона видно море, даже если оно далеко, цена будет выше, чем если вы сможете наблюдать за тяжелым трудом рабочих на цементном заводе. Именно для того, чтобы не оказаться соседом цементного завода, купив виллу с видом на море, нужно не полениться и изучить план развития населенного пункта.
Что касается соседей, тут все по-разному. Населению Рублевки, живущему за пятиметровыми заборами, может быть не совсем понятно, как можно радоваться общему балкону на несколько квартир. А вот, например, итальянцы, в отличие от нас и от англичан, очень ценят соседей, потому что надеются на их бдительность в случае появления незваных гостей и прочую помощь. Кроме того, итальянцы, а также испанцы знают, что если рядом с домом совсем нет соседей, это может означать, что к нему не подведены вода, газ и электричество. Эти коммуникации не окажутся в вашем распоряжении по мановению волшебной палочки. Те читатели, которые столкнулись с подобными проблемами в Подмосковье, могут добавить к своим мучениям проблемы с языком и получить полную картину реальности.
Так как итальянцы и испанцы ездят на пляж на машине, если расстояние от дома до моря превышает пятьсот метров, то каждые дополнительные сто метров между домом и морем существенно влияют на цену. Поэтому в объявлении о продаже вполне может быть указано расстояние, измеренное линейкой на карте. Но вы не ворона, чтобы лететь напрямую. Поэтому лучше самостоятельно пройти или доехать до моря и перепроверить расстояния. Три километра до моря могут на деле означать двадцать по горной дороге.
Цены в одной и той же деревеньке могут также колебаться в зависимости от вида. Если с балкона видно море, даже если оно далеко, цена будет выше, чем если вы сможете наблюдать за тяжелым трудом рабочих на цементном заводе. Именно для того, чтобы не оказаться соседом цементного завода, купив виллу с видом на море, нужно не полениться и изучить план развития населенного пункта.
Решаем, каких специалистов стоит привлечь
– Почему риелторы не выглядывают больше по утрам из окон своих офисов?
– А чем они тогда будут заниматься весь день?
Голландская шутка, появившаяся во время финансового кризиса
Для принятия решения о привлечении специалистов к приобретению недвижимости достаточно ответить на три вопроса.
1 Есть ли у вас время для самостоятельного и трудоемкого поиска нужного вам объекта и сбора всей информации о нем?
2 Насколько доступна и прозрачна информация о недвижимости в интересующей вас стране?
3 Можно ли доверять маклеру продающей стороны и нотариусу (не в смысле, что они украдут ваши деньги; вопрос в том, насколько тщательно они проверят легальность всех аспектов сделки и смогут ли дать необходимые вам разъяснения)? При этом без нотариуса вы не обойдетесь нигде, так как он должен зарегистрировать сделку.
Мой опыт показывает, что чем севернее вы отправитесь, тем большую самостоятельность можете проявить (при условии знания языка). Например, в Голландии и Германии нотариусу можно доверять на сто процентов, и вы легко сможете получить все нужные вам сведения об объекте от риелтора продавца и/или в интернете. В странах Средиземноморья ответы на второй и третий вопросы не столь однозначны, поэтому лучше рассчитывать не только на себя, но и на специалистов.
Хотя каждая европейская страна по-своему регулирует риелторский бизнес, в целом можно сказать, что государственное лицензирование риелторской деятельности или отсутствует, или сходит на нет. Это связано с решением Евросоюза о свободе предпринимательской деятельности. Обычно вопросы регулирования, которые раньше были в ведении государства, берут на себя профессиональные ассоциации. Они принимают экзамены, разрабатывают стандарты практики и механизмы контроля над риелторской деятельностью, которые бывают самыми разными. Например, в Голландии без членства в профессиональной ассоциации практически невозможно получить страховку, покрывающую ущерб, вызванный неверными действиями риелтора. Кроме этого, вся выставленная на продажу недвижимость, предлагаемая риелторами самой крупной и надежной профессиональной ассоциации NVM, представлена на одном сайте www.funda.nl Агенты выставляют все объекты эксклюзивно (то есть владелец недвижимости может заключить договор только с одним риелтором) и отвечают за качество и актуальность информации. Самое страшное наказание для голландского риелтора – лишиться права пользоваться этой системой, потому что тогда он потеряет доступ к покупателям. Довольно много информации о каждом объекте выложено на этом сайте, а остальное сообщит риелтор продавца. Конечно, нужно знать, что спрашивать, и не слушать его, когда он рассказывает о прекрасном виде из окна, игнорируя бензозаправку в тридцати метрах от дома. Он может говорить не всю правду или быть, как говорят англичане, «economical with truth», но врать не будет, страшась изгнания из ассоциации. В Германии механизмы контроля другие: раньше все маклеры сдавали в торговой палате специальный экзамен и без сертификата об успешной сдаче не могли заниматься сделками купли-продажи. Экзамен существует и сейчас, но Германия не нарушает решение Евросоюза, так как в принципе любой житель страны действительно может снять офис и назваться консультантом по недвижимости, зарегистрировав фирму в торговой палате. Единственное условие – отсутствие судимостей. Однако клиент всегда может попросить предъявить документ о сдаче государственного экзамена. Учитывая большую конкуренцию среди риелторов, многие из них решают все же пройти обучение и сдать экзамен. Дополнительный механизм контроля – законы о защите прав потребителей.
Кроме этого, и в Германии, и в Голландии риелторы и продавцы несут ответственность за сообщение ложных сведений. Продавец, обращаясь к маклеру, обязан заполнить вопросник на нескольких листах, вранье в котором может привести к последующей отмене сделки и возмещению ущерба покупателю. Кроме этого документа, потенциальный покупатель получает всю информацию о товариществе собственников жилья (ТСЖ), выписку из кадастра и др. Массу официальной и точной информации можно найти в интернете на официальных государственных сайтах. Если вы покупаете уж совсем старый дом с возможными скрытыми дефектами, вы можете пригласить инженера-строителя, который примерно за 300 евро проведет техническую экспертизу.
Нотариусы в этих странах очень дорожат своей репутацией и тщательно проверяют чистоту сделок. Помимо этого, в Голландии они являются и хранителями денег покупателя. Пока вы не получили ключи и документы, подтверждающие, что стали владельцем недвижимости, деньги обычно находятся на счету нотариуса. При этом и продавец, и покупатель могут спать совершенно спокойно. В Германии покупатель иногда переводит деньги на счет продавца, но только по инструкции нотариуса и после того, как становится собственником. Все объекты недвижимости в Германии учтены и зафиксированы в специальном регистре – земельной книге (Grundbuch). Обязанность вести эти книги возложена на районные суды. Продавец может быть спокоен, что получит деньги, потому что регистрация нового владельца в земельной книге производится нотариусом после полного завершения сделки. В Голландии аналогом Grundbuch является Kadaster, и любой человек может получить информацию по интересующим его объектам на сайте kadaster.nl
Южнее, например в Испании, ситуация совершенно другая. Даже если бы я говорила по-испански как по-русски, я бы ни шагу не сделала без юриста, причем юрист не должен иметь никакого отношения к риелтору или застройщику. Так советуют и все англоязычные эксперты, а уж англичане намного раньше русских начали обживать Испанию, и им можно верить. Причин несколько. Во-первых, там любой человек может выступать в роли риелтора, но механизмов контроля значительно меньше и они не столь эффективны. В то же время их комиссионные на побережье могут доходить до 10 %. Для Европы это очень высокая цифра, то есть соблазн заняться этим бизнесом велик. Существуют две профессиональные ассоциации (API и GIPE), члены которых сдают экзамены и придерживаются определенных правил, но и на это не надо сильно рассчитывать. Они не предоставят вам всю необходимую информацию одним пакетом. Получить с них компенсацию тоже будет нелегко. Совсем не стоит связываться с риелторами, у которых нет страховки и отдельного банковского счета для хранения залога. Нотариус тоже не будет часами изучать, что именно вы покупаете, так как он просто регистрирует сделку. Вам же предстоит самостоятельно выяснить:
♦ не висят ли на собственности ипотека и другие долги (по взносам в ТСЖ, за свет, газ, водуи т. д.),
♦ оплачен ли муниципальный налог (новый владелец должен будет выплатить все неоплаченные муниципальные налоги за пять лет),
♦ каковы реальные размеры жилья и земли,
♦ соответствует ли недвижимость документам, которые хранятся в городской администрации,
♦ была ли легализована урбанизация (поселок или многоквартирный дом с прилегающей к нему, обычно огороженной территорией), в которой находится объект. Для этого нужно проверить Plan Parcial в городской администрации,
♦ для объекта на первой линии (то есть у моря) необходимо специальное
♦ разрешение Jefatura de Costas. В Испании жестко контролируется строительство ближе чем в ста метрах от берега,
♦ что планируют городские власти в вашем районе и т. д.
Не все эти данные можно получить в интернете. Придется лично посетить многие инстанции, что как раз и сможет сделать за вас юрист. В Италии достаточно опытного и легального маклера, если только ситуация не выглядит слишком сложной (например, если продавцом является офшорная компания, которая брала под недвижимость многочисленные кредиты, – тогда нужен юрист). Самая надежная профессиональная ассоциация торговцев недвижимостью – FIAIP; вторая – FIMAA– меньше внимания уделяет контролю профессионального уровня. Принадлежность риелтора к крупной фирме (Tecnocasa, Professionecasa, Gabetti и Grimaldi) не дает никаких гарантий. В Италии, кроме зарегистрированных риелторов, есть масса обычных людей, которые занимаются этим бизнесом, вообще не имея права получать комиссионные. Если на их сайте не написано «agenzia immobilare», будьте осторожны. Если они не хотят, чтобы их данные указывались в договоре купли-продажи, то это точно ненастоящие риелторы. По закону эта информация должна быть в договоре, чтобы налоговая инспекция без проблем могла проследить, заплатила ли риелторская фирма налог. Чтобы дело не доходило до подписания договора, подготовленного нелегальными риелторами, при первой встрече можно попросить разрешения взглянуть на выписку из торговой палаты и карточку, подтверждающую членство в FIAIP.
В любой европейской стране для того, чтобы найти надежного риелтора, лучше всего воспользоваться надежными рекомендациями. Можно зайти на англоязычные сайты местных экспатов и просмотреть их отзывы. Самое простое – ввести фамилию и имя риелтора в Google и изучить ссылки. Хороший признак – если риелтора рекомендуют местные представительства международных организаций и крупных фирм, так как он помогает найти жилье их сотрудникам. В любом случае попросите риелтора предъявить документы о членстве в профессиональной ассоциации и выписку из торговой палаты о регистрации фирмы. Обращаться к русскоязычным продавцам недвижимости лучше только по нескольким рекомендациям. Совладелец транспортной компании из Петербурга приобрел в одной испанской деревушке квартиру за 230 000 евро, которую ему «подыскала» заботливая подруга его сестры. Апартаменты представляли собой три маленькие комнатки с двумя ванными и кухней. Десять минут езды от моря, место тихое, необжитое. Посетив друзей в Марбелье, он удивился, узнав, что квартира в два раза больше на этом известном дорогом курорте стоит 250 000 евро. Другой «доброжелатель» помог установить в квартире, снятой с его помощью, телефон и интернет со скоростью 2 мб в секунду, по его словам, за 90 евро в месяц. Начались технические проблемы, продолжавшиеся несколько недель. Испанцы рассказали потом, что они платят максимум 30 евро в месяц и все сразу работает.