По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.
Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды.
Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) определяет земли, полностью изъятые из оборота, – земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), а также земли, ограниченные в обороте, – земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (перечень приведен в п. 5 ст. 27 ЗК РФ).
Договор аренды земельного участка – консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. Его стороны – арендодатель и арендатор, которыми могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные и лица без гражданства, а также государственные органы РФ и ее субъектов, муниципальные образования.
Предмет договора аренды должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок, имеющий кадастровый номер и адресные ориентиры.
Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК). Обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года. Те же правила распространяются и на договоры субаренды земельных участков.
Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ. ЗК РФ не предусматривает для арендатора возможности предоставления арендованного земельного участка в безвозмездное пользование.
Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам по типовым договорам. Так, Распоряжением Росимущества от 06.07.2004 № 104-р утверждена примерная форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (форма 3.12.).
Земельные участки сельскохозяйственного назначения (пашни) могут сдаваться в аренду каждым собственником земельного участка по отдельному договору аренды земельного участка (сельскохозяйственного назначения) (форма 3.13.) либо собственники могут объединиться, выбрать своего представителя и сдавать свои земельные доли одному арендатору. В последнем случае заключается договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей (форма 3.14).
Арендная плата может устанавливаться в денежной, натуральной (товарами, услугами) или комбинированной форме. Это может определяться дополнительным соглашением сторон. Если стороны не заключили такое соглашение, арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме.
При аренде земель, находящихся в собственности РФ или ее субъектов, муниципальной собственности, соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления устанавливаются базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору вследствие изменения ставок арендной платы.
При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендаторы в полном объеме перечисляют арендную плату за землю на счета органов федерального казначейства.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, определяются договорами аренды земельных участков между арендатором и арендодателями (ст. 614 ГК).
Порядок сдачи в аренду других обособленных природных объектов (вода, недра, леса) дополнительно регулируется соответствующими законодательными актами: Законом РФ «О недрах», Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ.
Предельный срок аренды участков лесного фонда – 99 лет, предельные сроки пользования водным объектом – 25 лет (долгосрочное) и 3 года (краткосрочное). Для геологического изучения участки недр предоставляются на срок до 5 лет, а для добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей, – до 20 лет.
Участки лесного фонда предоставляются в аренду по результатам лесных конкурсов. Предоставление участков лесного фонда в аренду должно осуществляться гласно с учетом интересов населения, проживающего на соответствующей территории.
В договоре аренды участка лесного фонда (форма 3.15.) указываются следующие условия: границы участка лесного фонда; виды лесопользования; объемы (размеры) лесопользования; срок аренды; размер арендной платы и порядок ее внесения; обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов; порядок оплаты лесопользователю проведенных им лесохозяйственных работ; иные условия, предусмотренные лесным законодательством РФ и определенные по усмотрению сторон.
Добытые в соответствии с договором аренды участка лесного фонда лесные ресурсы (продукция) являются собственностью арендатора. Субаренда участков лесного фонда запрещена. Участки лесного фонда, переданные в аренду, не подлежат переходу в собственность арендатора по истечении срока аренды. Выкуп арендованных участков запрещается.
1) права на земельный участок:
– при долгосрочной аренде и бессрочном постоянном пользовании земельными участками (и их долями);
– при договоре временного безвозмездного пользования земельным участком (независимо от площади);
2) сделки с правами аренды земли:
– (переуступки) права аренды земельного участка;
– внесение права аренды в уставный капитал или в качестве вклада в простое товарищество;
– переуступка;
– иные сделки по отчуждению права аренды;
3) договоры субаренды земельного участка или его части (независимо от площади);
4) договоры прав аренды земельного участка (без зданий, сооружений);
5) сервитут.
Для совершения сделок с правами аренды необходимо согласие земельного комитета. Последующее оформление вторичных сделок производится только при условии выкупа права аренды земельного участка и наличия специального штампа земельного комитета (подтверждающего выкуп права аренды) в договоре аренды земли.
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения установил (п. 5 ст. 9), что, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Аналогичную норму содержит п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Однако арендатор не имеет такого права в следующих случаях:
1) если собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды этого участка;
2) если граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений – имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, на которых они находятся;
3) при прекращении аренды земельного участка.
При прекращении договора аренды земли арендатор обязан вернуть земельный участок в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если иное не предусмотрено договором, то по окончании срока аренды арендатор обязан не только освободить земельный участок, но и снести за свой счет все возведенные на нем строения. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Договор финансовой аренды (лизинга) предполагает приобретение лизингодателем указанного лизингополучателем (или выбранного лизингодателем) имущества, например, оборудования (форма 3.16) и последующую передачу этого имущества за плату во временное владение и пользование лизингополучателю.
Правовую основу регулирования лизинга составляет глава 34 «Аренда» ГК РФ, а также Федеральный закон от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон о лизинге).
Лизинговая сделка состоит из нескольких последовательных операций. Нуждающийся в некотором имуществе потенциальный лизингополучатель определяет его продавца, как правило, выбирая его самостоятельно. Затем он заключает договор с лизинговой компанией, согласно которому она приобретает в собственность указанное имущество и сдает его в аренду лизингополучателю.
Для финансирования сделки лизинговая компания использует собственные ресурсы или обращается за необходимыми средствами в банк или иное кредитное учреждение. Объект лизинговой сделки может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения, причем в качестве страхователя могут выступать как лизингодатель, так и лизингополучатель.
Необходимо иметь ввиду, что продавец имущества не может быть одновременно лизингодателем, а лизингодатель – продавцом имущества.
Между тем организация в рамках одного лизингового правоотношения может одновременно выступать в качестве продавца и лизингополучателя. Такая возможность прямо предусмотрена п.1 ст. 4 Закона о лизинге. Например, у организации есть оборудование, необходимое для производства, но нет оборотных средств. Она продает лизинговой компании оборудование и одновременно заключает договор лизинга оборудования. При продаже оборудования организация получает необходимые денежные средства. Часть из них идет на уплату лизинговых платежей на начальном этапе, а часть – на прочие производственные нужды.
Основная особенность лизинга заключается в том, что в аренду сдается не то имущество, которое ранее находилось в пользовании лизингодателя, а новое – указанное лизингополучателем и специально приобретенное для него у определенного продавца. Лизингодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета лизинга и продавца, если договором не установлено иное.
Другое существенное отличие договора лизинга от обычной аренды заключается в том, что вместо двух субъектов, как при аренде, в правоотношениях лизинга задействовано три участника: продавец (изготовитель) имущества, лизингодатель (арендодатель) и лизингополучатель (арендатор), каждый из участников наделен своими правами и обязанностями.
Участники лизинга связаны между собой не одним, а, как правило, двумя договорами. Арендодатель заключает с продавцом выбранного арендатором имущества договор купли-продажи, например, автомобилей (форма 3.17), а с арендатором – договор финансовой аренды указанных автомобилей. Оба договора взаимосвязаны: обычно именно арендатор, а не арендодатель осуществляет выбор продавца и согласовывает все условия договора купли-продажи. Арендатор договаривается о предмете договора купли-продажи, его цене, сроках и месте поставки. Тем не менее арендатор не находится в договорных отношениях с продавцом имущества, хотя наделен по отношению к нему рядом прав и обязанностей (ст. 668, 670 ГК).
Одним из вариантов договора лизинга является трехсторонний договор, в котором кроме лизингодателя и лизингополучателя участвует еще и продавец имущества, которое в дальнейшем будет передано в лизинг. Такой договор называется договором финансовой аренды (с прямым участием продавца) (форма 3.18).
Выкуп арендованного имущества не является неотъемлемым условием договора финансовой аренды. ГК РФ (ст. 624) и Закон о лизинге (ст. 19) определяют, что договором может быть предусмотрен переход предмета лизинга в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.
Формами лизинга являются внутренний лизинг и международный лизинг. При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами РФ. При осуществлении международного лизинга лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом РФ (ст. 7 Закона о лизинге). Такие договоры регулируются внутренним российским законодательством и международными документами о лизинге.
Из оборота в сфере лизинга исключены (ст. 3 Закона о лизинге) земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.
Предмет лизинга по общему правилу (если договором не предусмотрено иное) является собственностью лизингодателя (ст. 11 Закона о лизинге).
Предмет лизинга следует использовать только для ведения предпринимательской деятельности. Например, если автомобиль, взятый в лизинг для служебных нужд, фактически используется в личных целях, то это означает, что лизингополучатель существенно нарушил условия договора лизинга.
В случаях, предусмотренных законом, предмет лизинга необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке. Это, прежде всего, относится к автотранспорту. По взаимному согласию сторон автомобиль регистрируется на имя либо лизингодателя, либо лизингополучателя. По соглашению сторон лизингодатель вправе поручить лизингополучателю зарегистрировать автомобиль на имя лизингодателя.
В некоторых случаях лизингополучатель при использовании предмета лизинга обязан застраховать свою ответственность.
Договор лизинга заключается в письменной форме. Иногда договор лизинга следует не только составить в виде единого документа, но и зарегистрировать в установленном порядке. Например, договор лизинга недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года (п.2 ст. 651 ГК). В этом случае договор лизинга регистрируется как обременение права собственности лизингодателя. Обременением является право лизингополучателя владеть и пользоваться предметом лизинга, принадлежащим лизингодателю.
Среди существенных условий договора лизинга в законе не упомянут срок, на который имущество передается в лизинг. Если в договоре аренды срок не указан, считается, что договор заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК). Вместе с тем от срока, на который имущество передано в лизинг, зависит момент возникновения и прекращения различных обязательств сторон. Поэтому срок в договоре указывать нужно. За исключением случаев, когда стороны сознательно хотят заключить договор на неопределенный срок.
Договор лизинга является возмездным. За пользование имуществом лизингополучатель обязан уплачивать лизинговые платежи. Под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь период его действия. В эту сумму входит возмещение всех затрат лизингодателя, прямо или косвенно связанных с договором лизинга, а также его доход. Размер лизинговых платежей определяется по взаимному соглашению сторон и не изменяется чаще одного раза в три месяца (п.2 ст. 28 Закона о лизинге).
Порядок уплаты лизинговых платежей стороны определяют по взаимному соглашению и подробно отражают в договоре лизинга, например, в договоре лизинга движимого имущества (форма 3.19). Если лизинговые платежи по условиям договора вносятся равными частями с определенной периодичностью, то размер и порядок их уплаты можно предусмотреть непосредственно в договоре. Лизинговые платежи могут перечисляться нерегулярно или неравными частями, например, в зависимости от финансовых возможностей лизингополучателя.
Одним из основных приложений к договору лизинга является график платежей, устанавливающий объемы и сроки начисления и оплаты лизинговых платежей лизингополучателя.
Методическими рекомендациями по расчету лизинговых платежей, утвержденными Минэкономики России 16 апреля 1996 г., предусматривается расчет лизинговых платежей при заключении договоров финансового лизинга. При заключении договора стороны устанавливают общую сумму лизинговых платежей, форму, метод начисления, периодичность уплаты взносов, а также способы их уплаты.
По методу начисления лизинговых платежей стороны могут выбрать варианты:
– фиксированную сумму, когда общая сумма платежей начисляется равными долями в течение всего срока договора в соответствии с согласованной сторонами периодичностью;
– аванс, когда лизингополучатель при заключении договора выплачивает лизингодателю аванс в согласованном сторонами размере, а остальная часть общей суммы лизинговых платежей (за минусом аванса) начисляется и уплачивается в течение срока действия договора, как и при начислении платежей с фиксированной общей суммой;
– минимальный платеж, когда в общую сумму платежей включаются сумма амортизации лизингового имущества за весь срок действия договора, плата за использованные лизингодателем заемные средства, комиссионное вознаграждение и плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором, а также стоимость выкупаемого лизингового имущества, если выкуп предусмотрен договором.
В договоре лизинга стороны устанавливают периодичность выплат (ежегодно, ежеквартально, ежемесячно, еженедельно), а также сроки внесения платы по числам месяца.
По соглашению сторон взносы могут осуществляться равными долями, в уменьшающихся или увеличивающихся размерах.
Согласно Методическим рекомендациям расчет лизинговых платежей производится в следующем порядке:
– рассчитываются размеры лизинговых платежей по годам, охватываемым договором лизинга;
– рассчитывается общий размер лизинговых платежей за весь срок договора лизинга как сумма платежей по годам;
– рассчитываются размеры лизинговых взносов в соответствии с выбранной сторонами периодичностью взносов, а также согласованными ими методами начисления и способом уплаты.
Лизинговые платежи можно вносить продукцией, которую лизингополучатель производит с помощью предмета лизинга. Тогда цена на эту продукцию определяется сторонами в договоре или в дополнительном соглашении к нему (ст. 28 Закона о лизинге).
В соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о лизинге предмет лизинга может находиться на балансе и лизингодателя, и лизингополучателя. Поэтому в договоре лизинга важно определить, у кого на балансе будет находиться предмет лизинга в течение всего срока действия договора. От этого, в частности, зависит, какая из сторон будет начислять амортизацию. Амортизационные отчисления производит сторона, на балансе которой находится предмет лизинга. Стороны договора по взаимному соглашению имеют право применять в отношении предмета лизинга ускоренную амортизацию.
Перечень, объем и стоимость дополнительных услуг должны быть указаны в договоре лизинга. Кроме того, в договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора и изъятию предмета лизинга.
Договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий.
– приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество для его передачи лизингополучателю за определенную плату на определенный срок на определенных условиях в качестве предмета лизинга;
– выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга (приобретение у третьих лиц прав на интеллектуальную собственность («ноу-хау», лицензионных прав, прав на товарные знаки, марки, программное обеспечение и других); приобретение у третьих лиц товарно-материальных ценностей, необходимых в период проведения монтажных (шефмонтажных) и пусконаладочных работ; осуществление монтажных (шефмонтажных) и пусконаладочных работ в отношении предмета лизинга, обучение персонала; послегарантийное обслуживание и ремонт предмета лизинга, в том числе текущий, средний и капитальный ремонт; подготовка производственных площадей и коммуникаций, услуги по проведению работ, связанных с установкой (монтажом) предмета лизинга; другие работы и услуги, без оказания которых невозможно использовать предмет лизинга).
Кроме того, лизингодатель обязан уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК).
Уведомлять продавца лизингодатель должен в письменной форме. Обязательство лизингодателя уведомить продавца является существенным условием договора купли-продажи предмета лизинга, поэтому на него распространяется та же форма (простая письменная), которая предусмотрена для договора купли-продажи предмета лизинга. Для этого в договоре купли-продажи необходимо указать наименование и полные реквизиты лизингополучателя. Можно также в договоре с продавцом дать ссылку на договор лизинга, для исполнения которого приобретается имущество. Кроме того, уведомить продавца лизингодатель может отдельным документом, например письмом.
Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды.
Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Договор аренды земельного участка (форма 3.11)
Основой правового регулирования оборота земли в РФ является Земельный кодекс РФ, а также нормы ГК РФ, регламентирующие куплю-продажу и аренду земли (земельных участков). Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулирует Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) определяет земли, полностью изъятые из оборота, – земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), а также земли, ограниченные в обороте, – земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (перечень приведен в п. 5 ст. 27 ЗК РФ).
Договор аренды земельного участка – консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. Его стороны – арендодатель и арендатор, которыми могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные и лица без гражданства, а также государственные органы РФ и ее субъектов, муниципальные образования.
Предмет договора аренды должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок, имеющий кадастровый номер и адресные ориентиры.
Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК). Обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года. Те же правила распространяются и на договоры субаренды земельных участков.
Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ. ЗК РФ не предусматривает для арендатора возможности предоставления арендованного земельного участка в безвозмездное пользование.
Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам по типовым договорам. Так, Распоряжением Росимущества от 06.07.2004 № 104-р утверждена примерная форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (форма 3.12.).
Земельные участки сельскохозяйственного назначения (пашни) могут сдаваться в аренду каждым собственником земельного участка по отдельному договору аренды земельного участка (сельскохозяйственного назначения) (форма 3.13.) либо собственники могут объединиться, выбрать своего представителя и сдавать свои земельные доли одному арендатору. В последнем случае заключается договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей (форма 3.14).
Арендная плата
За земли, переданные в аренду, предусмотрена арендная плата. Арендная плата относится к числу существенных условий договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Поэтому если между сторонами договора не будет достигнуто соглашения о величине арендной платы, договор аренды земельного участка будет считаться незаключенным.Арендная плата может устанавливаться в денежной, натуральной (товарами, услугами) или комбинированной форме. Это может определяться дополнительным соглашением сторон. Если стороны не заключили такое соглашение, арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме.
При аренде земель, находящихся в собственности РФ или ее субъектов, муниципальной собственности, соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления устанавливаются базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору вследствие изменения ставок арендной платы.
При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендаторы в полном объеме перечисляют арендную плату за землю на счета органов федерального казначейства.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, определяются договорами аренды земельных участков между арендатором и арендодателями (ст. 614 ГК).
Сроки аренды
Земельные участки могут предоставляться как в краткосрочную (сроком до 5 лет), так и в долгосрочную (сроком до 49 лет) аренду. Сроки в договоре аренды земельного участка существенными условиями договора не являются. Если срок в договоре аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законодательством только в двух случаях установлены предельные сроки договора аренды земельных участков: при передаче земельного участка в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ и при аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В первом случае ЗК РФ (п. 7 ст. 22) определен срок не более чем один год. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. (п. 3 ст. 9) устанавливает, что договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Договор, заключенный на больший срок, считается заключенным на срок, равный предельному.Порядок сдачи в аренду других обособленных природных объектов (вода, недра, леса) дополнительно регулируется соответствующими законодательными актами: Законом РФ «О недрах», Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ.
Предельный срок аренды участков лесного фонда – 99 лет, предельные сроки пользования водным объектом – 25 лет (долгосрочное) и 3 года (краткосрочное). Для геологического изучения участки недр предоставляются на срок до 5 лет, а для добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей, – до 20 лет.
Участки лесного фонда предоставляются в аренду по результатам лесных конкурсов. Предоставление участков лесного фонда в аренду должно осуществляться гласно с учетом интересов населения, проживающего на соответствующей территории.
В договоре аренды участка лесного фонда (форма 3.15.) указываются следующие условия: границы участка лесного фонда; виды лесопользования; объемы (размеры) лесопользования; срок аренды; размер арендной платы и порядок ее внесения; обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов; порядок оплаты лесопользователю проведенных им лесохозяйственных работ; иные условия, предусмотренные лесным законодательством РФ и определенные по усмотрению сторон.
Добытые в соответствии с договором аренды участка лесного фонда лесные ресурсы (продукция) являются собственностью арендатора. Субаренда участков лесного фонда запрещена. Участки лесного фонда, переданные в аренду, не подлежат переходу в собственность арендатора по истечении срока аренды. Выкуп арендованных участков запрещается.
Регистрация сделок с земельными участками
Государственной регистрации подлежат:1) права на земельный участок:
– при долгосрочной аренде и бессрочном постоянном пользовании земельными участками (и их долями);
– при договоре временного безвозмездного пользования земельным участком (независимо от площади);
2) сделки с правами аренды земли:
– (переуступки) права аренды земельного участка;
– внесение права аренды в уставный капитал или в качестве вклада в простое товарищество;
– переуступка;
– иные сделки по отчуждению права аренды;
3) договоры субаренды земельного участка или его части (независимо от площади);
4) договоры прав аренды земельного участка (без зданий, сооружений);
5) сервитут.
Для совершения сделок с правами аренды необходимо согласие земельного комитета. Последующее оформление вторичных сделок производится только при условии выкупа права аренды земельного участка и наличия специального штампа земельного комитета (подтверждающего выкуп права аренды) в договоре аренды земли.
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения установил (п. 5 ст. 9), что, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Аналогичную норму содержит п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Однако арендатор не имеет такого права в следующих случаях:
1) если собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды этого участка;
2) если граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений – имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, на которых они находятся;
3) при прекращении аренды земельного участка.
При прекращении договора аренды земли арендатор обязан вернуть земельный участок в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если иное не предусмотрено договором, то по окончании срока аренды арендатор обязан не только освободить земельный участок, но и снести за свой счет все возведенные на нем строения. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Договор финансовой аренды (лизинг)
Покупка дорогостоящего оборудования, транспортных средств, сооружений производственного назначения и другого подобного имущества требует серьезных затрат и ведет к отвлечению оборотных средств из хозяйственной деятельности. Одним из вариантов решения данной проблемы, позволяющим использовать необходимое имущество уже сейчас, а его оплату перенести на следующие периоды, является лизинг.Договор финансовой аренды (лизинга) предполагает приобретение лизингодателем указанного лизингополучателем (или выбранного лизингодателем) имущества, например, оборудования (форма 3.16) и последующую передачу этого имущества за плату во временное владение и пользование лизингополучателю.
Правовую основу регулирования лизинга составляет глава 34 «Аренда» ГК РФ, а также Федеральный закон от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон о лизинге).
Лизинговая сделка состоит из нескольких последовательных операций. Нуждающийся в некотором имуществе потенциальный лизингополучатель определяет его продавца, как правило, выбирая его самостоятельно. Затем он заключает договор с лизинговой компанией, согласно которому она приобретает в собственность указанное имущество и сдает его в аренду лизингополучателю.
Для финансирования сделки лизинговая компания использует собственные ресурсы или обращается за необходимыми средствами в банк или иное кредитное учреждение. Объект лизинговой сделки может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения, причем в качестве страхователя могут выступать как лизингодатель, так и лизингополучатель.
Необходимо иметь ввиду, что продавец имущества не может быть одновременно лизингодателем, а лизингодатель – продавцом имущества.
Между тем организация в рамках одного лизингового правоотношения может одновременно выступать в качестве продавца и лизингополучателя. Такая возможность прямо предусмотрена п.1 ст. 4 Закона о лизинге. Например, у организации есть оборудование, необходимое для производства, но нет оборотных средств. Она продает лизинговой компании оборудование и одновременно заключает договор лизинга оборудования. При продаже оборудования организация получает необходимые денежные средства. Часть из них идет на уплату лизинговых платежей на начальном этапе, а часть – на прочие производственные нужды.
Основная особенность лизинга заключается в том, что в аренду сдается не то имущество, которое ранее находилось в пользовании лизингодателя, а новое – указанное лизингополучателем и специально приобретенное для него у определенного продавца. Лизингодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета лизинга и продавца, если договором не установлено иное.
Другое существенное отличие договора лизинга от обычной аренды заключается в том, что вместо двух субъектов, как при аренде, в правоотношениях лизинга задействовано три участника: продавец (изготовитель) имущества, лизингодатель (арендодатель) и лизингополучатель (арендатор), каждый из участников наделен своими правами и обязанностями.
Участники лизинга связаны между собой не одним, а, как правило, двумя договорами. Арендодатель заключает с продавцом выбранного арендатором имущества договор купли-продажи, например, автомобилей (форма 3.17), а с арендатором – договор финансовой аренды указанных автомобилей. Оба договора взаимосвязаны: обычно именно арендатор, а не арендодатель осуществляет выбор продавца и согласовывает все условия договора купли-продажи. Арендатор договаривается о предмете договора купли-продажи, его цене, сроках и месте поставки. Тем не менее арендатор не находится в договорных отношениях с продавцом имущества, хотя наделен по отношению к нему рядом прав и обязанностей (ст. 668, 670 ГК).
Одним из вариантов договора лизинга является трехсторонний договор, в котором кроме лизингодателя и лизингополучателя участвует еще и продавец имущества, которое в дальнейшем будет передано в лизинг. Такой договор называется договором финансовой аренды (с прямым участием продавца) (форма 3.18).
Выкуп арендованного имущества не является неотъемлемым условием договора финансовой аренды. ГК РФ (ст. 624) и Закон о лизинге (ст. 19) определяют, что договором может быть предусмотрен переход предмета лизинга в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.
Формами лизинга являются внутренний лизинг и международный лизинг. При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами РФ. При осуществлении международного лизинга лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом РФ (ст. 7 Закона о лизинге). Такие договоры регулируются внутренним российским законодательством и международными документами о лизинге.
Предмет лизинга
Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.Из оборота в сфере лизинга исключены (ст. 3 Закона о лизинге) земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.
Предмет лизинга по общему правилу (если договором не предусмотрено иное) является собственностью лизингодателя (ст. 11 Закона о лизинге).
Предмет лизинга следует использовать только для ведения предпринимательской деятельности. Например, если автомобиль, взятый в лизинг для служебных нужд, фактически используется в личных целях, то это означает, что лизингополучатель существенно нарушил условия договора лизинга.
В случаях, предусмотренных законом, предмет лизинга необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке. Это, прежде всего, относится к автотранспорту. По взаимному согласию сторон автомобиль регистрируется на имя либо лизингодателя, либо лизингополучателя. По соглашению сторон лизингодатель вправе поручить лизингополучателю зарегистрировать автомобиль на имя лизингодателя.
В некоторых случаях лизингополучатель при использовании предмета лизинга обязан застраховать свою ответственность.
Существенные условия договора
Существенным условиям договора лизинга, является условие о предмете лизинга. Пункт 3 ст. 15 Закона о лизинге гласит: договор лизинга, в котором нет необходимых данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга, не считается заключенным.Договор лизинга заключается в письменной форме. Иногда договор лизинга следует не только составить в виде единого документа, но и зарегистрировать в установленном порядке. Например, договор лизинга недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года (п.2 ст. 651 ГК). В этом случае договор лизинга регистрируется как обременение права собственности лизингодателя. Обременением является право лизингополучателя владеть и пользоваться предметом лизинга, принадлежащим лизингодателю.
Среди существенных условий договора лизинга в законе не упомянут срок, на который имущество передается в лизинг. Если в договоре аренды срок не указан, считается, что договор заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК). Вместе с тем от срока, на который имущество передано в лизинг, зависит момент возникновения и прекращения различных обязательств сторон. Поэтому срок в договоре указывать нужно. За исключением случаев, когда стороны сознательно хотят заключить договор на неопределенный срок.
Договор лизинга является возмездным. За пользование имуществом лизингополучатель обязан уплачивать лизинговые платежи. Под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь период его действия. В эту сумму входит возмещение всех затрат лизингодателя, прямо или косвенно связанных с договором лизинга, а также его доход. Размер лизинговых платежей определяется по взаимному соглашению сторон и не изменяется чаще одного раза в три месяца (п.2 ст. 28 Закона о лизинге).
Порядок уплаты лизинговых платежей стороны определяют по взаимному соглашению и подробно отражают в договоре лизинга, например, в договоре лизинга движимого имущества (форма 3.19). Если лизинговые платежи по условиям договора вносятся равными частями с определенной периодичностью, то размер и порядок их уплаты можно предусмотреть непосредственно в договоре. Лизинговые платежи могут перечисляться нерегулярно или неравными частями, например, в зависимости от финансовых возможностей лизингополучателя.
Одним из основных приложений к договору лизинга является график платежей, устанавливающий объемы и сроки начисления и оплаты лизинговых платежей лизингополучателя.
Методическими рекомендациями по расчету лизинговых платежей, утвержденными Минэкономики России 16 апреля 1996 г., предусматривается расчет лизинговых платежей при заключении договоров финансового лизинга. При заключении договора стороны устанавливают общую сумму лизинговых платежей, форму, метод начисления, периодичность уплаты взносов, а также способы их уплаты.
По методу начисления лизинговых платежей стороны могут выбрать варианты:
– фиксированную сумму, когда общая сумма платежей начисляется равными долями в течение всего срока договора в соответствии с согласованной сторонами периодичностью;
– аванс, когда лизингополучатель при заключении договора выплачивает лизингодателю аванс в согласованном сторонами размере, а остальная часть общей суммы лизинговых платежей (за минусом аванса) начисляется и уплачивается в течение срока действия договора, как и при начислении платежей с фиксированной общей суммой;
– минимальный платеж, когда в общую сумму платежей включаются сумма амортизации лизингового имущества за весь срок действия договора, плата за использованные лизингодателем заемные средства, комиссионное вознаграждение и плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором, а также стоимость выкупаемого лизингового имущества, если выкуп предусмотрен договором.
В договоре лизинга стороны устанавливают периодичность выплат (ежегодно, ежеквартально, ежемесячно, еженедельно), а также сроки внесения платы по числам месяца.
По соглашению сторон взносы могут осуществляться равными долями, в уменьшающихся или увеличивающихся размерах.
Согласно Методическим рекомендациям расчет лизинговых платежей производится в следующем порядке:
– рассчитываются размеры лизинговых платежей по годам, охватываемым договором лизинга;
– рассчитывается общий размер лизинговых платежей за весь срок договора лизинга как сумма платежей по годам;
– рассчитываются размеры лизинговых взносов в соответствии с выбранной сторонами периодичностью взносов, а также согласованными ими методами начисления и способом уплаты.
Лизинговые платежи можно вносить продукцией, которую лизингополучатель производит с помощью предмета лизинга. Тогда цена на эту продукцию определяется сторонами в договоре или в дополнительном соглашении к нему (ст. 28 Закона о лизинге).
В соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о лизинге предмет лизинга может находиться на балансе и лизингодателя, и лизингополучателя. Поэтому в договоре лизинга важно определить, у кого на балансе будет находиться предмет лизинга в течение всего срока действия договора. От этого, в частности, зависит, какая из сторон будет начислять амортизацию. Амортизационные отчисления производит сторона, на балансе которой находится предмет лизинга. Стороны договора по взаимному соглашению имеют право применять в отношении предмета лизинга ускоренную амортизацию.
Перечень, объем и стоимость дополнительных услуг должны быть указаны в договоре лизинга. Кроме того, в договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора и изъятию предмета лизинга.
Договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий.
Обязанности лизингодателя
На основании договора лизинга лизингодатель обязуется:– приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество для его передачи лизингополучателю за определенную плату на определенный срок на определенных условиях в качестве предмета лизинга;
– выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга (приобретение у третьих лиц прав на интеллектуальную собственность («ноу-хау», лицензионных прав, прав на товарные знаки, марки, программное обеспечение и других); приобретение у третьих лиц товарно-материальных ценностей, необходимых в период проведения монтажных (шефмонтажных) и пусконаладочных работ; осуществление монтажных (шефмонтажных) и пусконаладочных работ в отношении предмета лизинга, обучение персонала; послегарантийное обслуживание и ремонт предмета лизинга, в том числе текущий, средний и капитальный ремонт; подготовка производственных площадей и коммуникаций, услуги по проведению работ, связанных с установкой (монтажом) предмета лизинга; другие работы и услуги, без оказания которых невозможно использовать предмет лизинга).
Кроме того, лизингодатель обязан уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК).
Уведомлять продавца лизингодатель должен в письменной форме. Обязательство лизингодателя уведомить продавца является существенным условием договора купли-продажи предмета лизинга, поэтому на него распространяется та же форма (простая письменная), которая предусмотрена для договора купли-продажи предмета лизинга. Для этого в договоре купли-продажи необходимо указать наименование и полные реквизиты лизингополучателя. Можно также в договоре с продавцом дать ссылку на договор лизинга, для исполнения которого приобретается имущество. Кроме того, уведомить продавца лизингодатель может отдельным документом, например письмом.