Также следует помнить, что обязательность исполнения условий договора субподряда не зависит от исполнения либо неисполнения основного (генерального) подрядного договора. Так, генеральный подрядчик в своих расчетах с субподрядчиками не вправе ссылаться на отсутствие у него финансовых средств для погашения задолженности перед ними, из-за не поступления денег от заказчика. Эта позиция подтверждена также и судебной практикой (п. 9 Информационного письма ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51).
Таким образом, включение в договор субподряда условия, противоречащего этой норме (например, об отсутствии ответственности генерального подрядчика за просрочку платежа субподрядной организации, если такая просрочка произошла из-за просрочки платежа Заказчика Генеральному подрядчику) не правомерно.
Также договор бытового подряда имеет и свою только ему характерную цель – создание вещи, которая будет удовлетворять бытовые и другие личные (а не коммерческие или предпринимательские) потребности гражданина – заказчика.
Следует отметить, что договор бытового подряда, в соответствии с п. 2 ст.730 ГК РФ, является публичным договором. Таким образом, к отношениям, возникающим из этого вида договора, применимы нормы ст. 426 ГК РФ.
В связи с тем, что договор бытового подряда относится к категории публичным, организация – подрядчик, предлагающая заключить соответствующий контракт, обязана заключать таковой с каждым, кто к ней обратиться. Отказ от заключения договор допустим лишь в одном случае – когда нет возможности его заключить (например, отсутствует необходимый материал).
Цена договора бытового подряда для каждого из заказчиков устанавливается одинаковой в зависимости от набора и объема заказываемых ими работ.
Например, Иванов П.Р. заключил договор подряда с ООО «Корвет» на производство мебели, а именно стенки «Маргарита». Цена договора составила 15 000 рублей. ООО «Корвет» не вправе заключить договор на производство этой же стенки с Савросовой А.А. на сумму 20 000 рублей. Но с другой сторон, если вместе со стенкой, ООО «Корвет» будет изготавливать для Савросовой письменный стол и комод, то цена договора может и отличаться.
Особенностью бытового подряда является также дополнительная обязанность Подрядчика по предоставлению Заказчику информации о предлагаемой работе. Так еще до заключения договора Подрядчик должен предоставить Заказчику сведения о: видах и особенностях предлагаемой работы, ее цене и формах оплаты. Иная информация должна быть сообщена Заказчику по его просьбе. Также, если это определено характером работы, Заказчик имеет право знать, кто именно будет выполнять работы.
При приемке-сдаче результата работы, Подрядчик обязан сообщить Заказчику сведения о требованиях, соблюдение которых необходимо для эффективного и безопасного пользования вещью.
Отсутствие указанной информации в месте предлагаемого заключения договора, по юридическим последствиям аналогично отказу Подрядчика от заключения публичного договора, то есть Подрядчик будет обязан возместить Заказчику возникающие в связи с этим убытки.
Также право на получение от Подрядчика компенсации убытков, возникает у Заказчика, если по причине отсутствия необходимой информации, последний заключил договор на выполнение работы, результаты которой не достигают целей Заказчика. Дополнительным требованием в этом случае будет требование расторгнуть договор.
Подрядчик, не предоставивший необходимой информации, отвечает перед Заказчиком и за недостатки выполненной работы, которые возникли уже после передачи вещи Заказчику и если такие недостатки вызваны незнанием Заказчиком сведений о порядке пользования такой вещью.
Также как и при типовом договоре подряда, работы могут выполняться как из материала Подрядчика, так и из материалов Заказчика. Различаются последствия таковых действий. Так, если материал предоставляет Подрядчик, за Заказчиком закрепляется обязанность предварительной (при заключении договора) оплаты такого материала. Если же материал предоставлен Заказчиком, Подрядчик обязан выдать Заказчику соответствующую квитанцию, в которой должно быть указано точное наименование, описание и цена материала, определенная соглашением сторон.
Договор бытового подряда предполагает увеличенный срок, в течение которого, вещь, являющаяся результатом выполнения работы не может быть передана третьим лицам. Так, если Заказчик не является за результатом заказанной по договору бытового подряда работы, то Подрядчик обязан письменно предупредить его о необходимости явиться за вещью. И только по истечении двухмесячного срока после такого уведомления, продать его третьим лицам.
Для договора строительного подряда характерен несколько иной набор существенных (обязательных) условий. Так помимо условия о предмете договора, которое должно быть урегулировано в любом договоре и условия о сроках выполнения работ (характерного для всех договоров подряда), договор стройподряда должен содержать следующие нормы:
1) нормы, закрепляющие состав и содержание технической документации, в соответствии с которой должны производиться строительные работы, а также нормы, закрепляющие кто из сторон договора и в какой срок должен ее предоставить;
2) в составе договора строительного подряда должна быть в обязательном порядке присутствовать смета, определяющая конкретный состав и стоимость работ. Таким образом, для договора строительного подряда характерна более детальная регламентация предмета договора (не только общее указание, например, «строительство коттеджа», а конкретное описание конкретных работ). А также договор строительного подряда должен в обязательном порядке содержать условие о цене выполнения Подрядчиком работ.
Как уже было сказано, одной из основных особенностей договора строительного подряда, является наличие технической документации, в том числе проекта, в соответствии с которыми необходимо вести работы. Наличие такой документации является обязательным.
Обязанность по контролю за соответствием реально выполняемых работ документам, возможности такого соответствия возлагается на Подрядчика. Он же обязан сообщать Заказчику о каждом факте необходимости проведения работ, не включенных в техдокументацию и увеличения в связи с этим сметной стоимости. На время ожидания ответа (а законом такой срок установлен в размере 10 дней), Подрядчик обязан приостановить всякие работы по договору. Убытки, вызванные таким простоем, должны быть компенсированы Заказчиком. Если же Заказчик в последствии докажет отсутствие необходимости таких работ, разрешение на которые были запрошены Подрядчиком, то компенсировать убытки он не будет.
Дополнительные работы, одобренные Заказчиком, Подрядчик по договору строительного подряда выполнить обязан. И он не вправе отказаться от их исполнения кроме случая, когда у него нет на это соответствующих полномочий (например, отсутствует лицензия).
Если же Подрядчик не выполнит описанной выше обязанности, Заказчик будет вправе не оплачивать такие дополнительные работы. Исключением из этого правила являются случаи, когда Подрядчик докажет, что промедление в выполнении этих работ было недопустимо и могло привести к гибели или повреждению результата работы.
Техническая документация, утвержденная до начала строительства, впоследствии может быть изменена Заказчиком, но только в пределах увеличения стоимости не больше чем на 10 % от согласованной с Подрядчиком и, если это не меняет характера выполняемых по договору работ. Если же изменения в техническую документацию, увеличивают стоимость строительства более чем на 10 %, сторонам необходимо дополнительно согласовывать новую смету. Также требовать пересмотра сметы, в случае, если стоимость работ по независящим от него причинам, возросла более чем на 10 %, вправе и Подрядчик.
Подрядчик вправе самостоятельно устанавливать и устранять дефекты, обнаруженные им в технической документации. В этом случае, Заказчик обязан компенсировать ему понесенные в связи с этим разумные издержки.
В качестве особенностей договора строительного подряда можно назвать дополнительные обязанности заказчика. В их число входят:
1) обязанность своевременного предоставления земельного участка под строительство. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок;
2) обязанность передавать Подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо– и паропровода и оказывать другие услуги.
3) обязанность организовать и осуществить приемку оконченного строительством объекта за свой счет (если иное не предусмотрено договором).
Помимо дополнительных обязанностей, договор строительного подряда предполагает наличие и ряда дополнительных прав Заказчика, в частности:
1) право на осуществление контроля и надзора за ходом и качеством выполнения работ по договору, а также за соблюдением сроков, качеством предоставленных материалов, но при этом он не имеет права вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность Подрядчика. Если у Заказчика нет необходимых для осуществления такого контроля знаний, он вправе заключить соответствующий договор с инженером или самостоятельной инженерной организацией. На заключение такого договора согласие Подрядчика не требуется;
2) давать Подрядчику обязательные для исполнения указания, не противоречащие условиям договора строительного подряда.
При исполнении договора строительного подряда, практически всегда возникает проблема охраны окружающей среды. Обязанность по контролю за соблюдением в ходе строительства экологического законодательства по общему правилу возлагается на Подрядчика. Он же несет ответственность за нарушение таких требований.
Отдельную проблему составляет консервация объекта строительства. Так, если по не зависящим от сторон причинам работы по договору приостановлены, а объект строительства законсервирован, Заказчик обязан оплатить Подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы. Помимо этого возмещению Заказчиком подлежат расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.
Сдача-приемка работ по договору строительного подряда должна оформляться соответствующим актом. Акт подписывается обеими сторонам, однако, в случае отказа одной из сторон от подписания такого документа, закон устанавливает возможность одностороннего подписания акта, но при этом необходимо сделать соответствующую отметку в тексте. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.
Договор строительного подряда может предусматривать обязательность проведения до приема-передачи работ предварительных испытаний. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.
Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
Как правило, производство капитального ремонта лежит в плоскости обязанностей собственника помещения. Текущий ремонт проводит пользователь, то есть то лицо, которое фактически занимает это помещение и извлекает из этого какие-либо доходы (это может быть арендатор, безвозмездный пользователь, а может быть и сам собственник). Бывает и несколько иначе: договор аренды предусматривает, что и текущий, и капитальный ремонт обязан производить арендатор (либо арендодатель). Но в любом случае, расходы на производство ремонта можно признать обоснованными только, когда производство такого ремонта – обязанность лица, заключившего договор подряда на строительство. Следовательно, уменьшить налоговую базу по прибыли на величину расходов можно:
1) собственнику на стоимость капитального ремонта (это по общему правилу, а в каждом конкретном случае, необходимо обращаться к договору о передачи пользования помещением иному лицу);
2) пользователю, например арендатору, на стоимость текущего ремонта.
Примерные перечни работ, относящихся к текущему ремонту, закреплен в Приложении № 7 (рекомендуемом) к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170, перечень работ, составляющих капитальный ремонт жилья, указан в приложении № 8 к тому же нормативно-правовому акту.
Таким образом, к текущему ремонту относятся:
1) фундаменты (устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы);
2) стены и фасады (герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов);
3) перекрытия (Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска);
4) крыши (усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции);
5) оконные и дверные заполнения (Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений);
6) межквартирные перегородки (усиление, смена, заделка отдельных участков);
7) лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей (восстановление или замена отдельных участков и элементов);
8) полы (замена, восстановление отдельных участков);
9) печи и очаги (работы по устранению неисправностей);
10) внутренняя отделка (восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах);
11) центральное отопление (установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные);
12) водопровод и канализация, горячее водоснабжение (установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях);
13) электроснабжение и электротехнические устройства (установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит);
14) вентиляция (замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы);
15) мусоропроводы (восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств);
16) специальные общедомовые технические устройства (замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами);
17) внешнее благоустройство (ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников).
К работам, производимым при капитальном ремонте, относятся:
1) обследование зданий (включая сплошное обследование) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ);
2) ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов);
3) перепланировка; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции помещений, ликвидации темных кухонь и входов через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь);
4) замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля;
5) оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м., устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных;
6) полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т. ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т. д., и запретом на установку стальных труб);
7) установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
8) устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше;
9) перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети;
10) установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования;
11) благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок);
12) ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50 %;
13) утепление зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров);
14) установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей);
15) переустройство невентилируемых совмещенных крыш.
Таким образом, определить к какому виду ремонта относились выполненные на определенном объекте работы можно и уже после сдачи ремонта и подписания акта. Но для того, чтобы вопросы налоговых органов были минимальны, указать на то, что работы являются текущими (или капитальными) лучше в тексте самого договора подряда.
Итак, в состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, включаются следующие разделы:
– пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;
– схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
– архитектурные решения;
– конструктивные и объемно-планировочные решения;
– сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;
– проект организации строительства объектов капитального строительства;
– проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);
– перечень мероприятий по охране окружающей среды;
– перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;
– перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации);
– проектно-сметная документация объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;
– иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Обязательной частью этого вида договоров подряда является задание на проектирование и исходные данные, необходимые для составления технической документации, которые заказчик обязан передать проектировщику (изыскателю). Особо следует сказать, что задание на проектирование может готовиться как непосредственно заказчиком, так и подрядчиком по поручению заказчика. В последнем случае, задание становится частью договора и приобретает обязательную для обеих сторон силу, с момента утверждения его заказчиком.
Для договор подряда на выполнение проектных и (или) изыскательских работ, характерен ряд дополнительных обязанностей сторон по договору. Так в частности, подрядчик обязан:
– выполнять работы не только в соответствии с договором, но и основываясь на задании и иных исходных данных на проектирование;
– согласовывать готовую техническую документацию с заказчиком, а при необходимости вместе с заказчиком – с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления;
– передать заказчику готовую техническую документацию и результаты изыскательских работ;
Таким образом, включение в договор субподряда условия, противоречащего этой норме (например, об отсутствии ответственности генерального подрядчика за просрочку платежа субподрядной организации, если такая просрочка произошла из-за просрочки платежа Заказчика Генеральному подрядчику) не правомерно.
Бытовой договор подряда (форма 5.3.)
Для подрядного договора на выполнение работ для бытовых нужд, характере особый субъектный состав. В частности, для того, чтобы договор подряда был признан бытовым, заказчик должен являться физическим лицом, а Подрядчик – организацией или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим соответствующую коммерческую деятельность.Также договор бытового подряда имеет и свою только ему характерную цель – создание вещи, которая будет удовлетворять бытовые и другие личные (а не коммерческие или предпринимательские) потребности гражданина – заказчика.
Следует отметить, что договор бытового подряда, в соответствии с п. 2 ст.730 ГК РФ, является публичным договором. Таким образом, к отношениям, возникающим из этого вида договора, применимы нормы ст. 426 ГК РФ.
В связи с тем, что договор бытового подряда относится к категории публичным, организация – подрядчик, предлагающая заключить соответствующий контракт, обязана заключать таковой с каждым, кто к ней обратиться. Отказ от заключения договор допустим лишь в одном случае – когда нет возможности его заключить (например, отсутствует необходимый материал).
Цена договора бытового подряда для каждого из заказчиков устанавливается одинаковой в зависимости от набора и объема заказываемых ими работ.
Например, Иванов П.Р. заключил договор подряда с ООО «Корвет» на производство мебели, а именно стенки «Маргарита». Цена договора составила 15 000 рублей. ООО «Корвет» не вправе заключить договор на производство этой же стенки с Савросовой А.А. на сумму 20 000 рублей. Но с другой сторон, если вместе со стенкой, ООО «Корвет» будет изготавливать для Савросовой письменный стол и комод, то цена договора может и отличаться.
Особенностью бытового подряда является также дополнительная обязанность Подрядчика по предоставлению Заказчику информации о предлагаемой работе. Так еще до заключения договора Подрядчик должен предоставить Заказчику сведения о: видах и особенностях предлагаемой работы, ее цене и формах оплаты. Иная информация должна быть сообщена Заказчику по его просьбе. Также, если это определено характером работы, Заказчик имеет право знать, кто именно будет выполнять работы.
При приемке-сдаче результата работы, Подрядчик обязан сообщить Заказчику сведения о требованиях, соблюдение которых необходимо для эффективного и безопасного пользования вещью.
Отсутствие указанной информации в месте предлагаемого заключения договора, по юридическим последствиям аналогично отказу Подрядчика от заключения публичного договора, то есть Подрядчик будет обязан возместить Заказчику возникающие в связи с этим убытки.
Также право на получение от Подрядчика компенсации убытков, возникает у Заказчика, если по причине отсутствия необходимой информации, последний заключил договор на выполнение работы, результаты которой не достигают целей Заказчика. Дополнительным требованием в этом случае будет требование расторгнуть договор.
Подрядчик, не предоставивший необходимой информации, отвечает перед Заказчиком и за недостатки выполненной работы, которые возникли уже после передачи вещи Заказчику и если такие недостатки вызваны незнанием Заказчиком сведений о порядке пользования такой вещью.
Также как и при типовом договоре подряда, работы могут выполняться как из материала Подрядчика, так и из материалов Заказчика. Различаются последствия таковых действий. Так, если материал предоставляет Подрядчик, за Заказчиком закрепляется обязанность предварительной (при заключении договора) оплаты такого материала. Если же материал предоставлен Заказчиком, Подрядчик обязан выдать Заказчику соответствующую квитанцию, в которой должно быть указано точное наименование, описание и цена материала, определенная соглашением сторон.
Договор бытового подряда предполагает увеличенный срок, в течение которого, вещь, являющаяся результатом выполнения работы не может быть передана третьим лицам. Так, если Заказчик не является за результатом заказанной по договору бытового подряда работы, то Подрядчик обязан письменно предупредить его о необходимости явиться за вещью. И только по истечении двухмесячного срока после такого уведомления, продать его третьим лицам.
Договор строительного подряда (форма 5.4.)
Результатом исполнения договора строительного подряда является построенный объект, либо строительные работы, в том числе по ремонту зданий, сооружений и подведению инженерных коммуникаций.Для договора строительного подряда характерен несколько иной набор существенных (обязательных) условий. Так помимо условия о предмете договора, которое должно быть урегулировано в любом договоре и условия о сроках выполнения работ (характерного для всех договоров подряда), договор стройподряда должен содержать следующие нормы:
1) нормы, закрепляющие состав и содержание технической документации, в соответствии с которой должны производиться строительные работы, а также нормы, закрепляющие кто из сторон договора и в какой срок должен ее предоставить;
2) в составе договора строительного подряда должна быть в обязательном порядке присутствовать смета, определяющая конкретный состав и стоимость работ. Таким образом, для договора строительного подряда характерна более детальная регламентация предмета договора (не только общее указание, например, «строительство коттеджа», а конкретное описание конкретных работ). А также договор строительного подряда должен в обязательном порядке содержать условие о цене выполнения Подрядчиком работ.
Как уже было сказано, одной из основных особенностей договора строительного подряда, является наличие технической документации, в том числе проекта, в соответствии с которыми необходимо вести работы. Наличие такой документации является обязательным.
Обязанность по контролю за соответствием реально выполняемых работ документам, возможности такого соответствия возлагается на Подрядчика. Он же обязан сообщать Заказчику о каждом факте необходимости проведения работ, не включенных в техдокументацию и увеличения в связи с этим сметной стоимости. На время ожидания ответа (а законом такой срок установлен в размере 10 дней), Подрядчик обязан приостановить всякие работы по договору. Убытки, вызванные таким простоем, должны быть компенсированы Заказчиком. Если же Заказчик в последствии докажет отсутствие необходимости таких работ, разрешение на которые были запрошены Подрядчиком, то компенсировать убытки он не будет.
Дополнительные работы, одобренные Заказчиком, Подрядчик по договору строительного подряда выполнить обязан. И он не вправе отказаться от их исполнения кроме случая, когда у него нет на это соответствующих полномочий (например, отсутствует лицензия).
Если же Подрядчик не выполнит описанной выше обязанности, Заказчик будет вправе не оплачивать такие дополнительные работы. Исключением из этого правила являются случаи, когда Подрядчик докажет, что промедление в выполнении этих работ было недопустимо и могло привести к гибели или повреждению результата работы.
Техническая документация, утвержденная до начала строительства, впоследствии может быть изменена Заказчиком, но только в пределах увеличения стоимости не больше чем на 10 % от согласованной с Подрядчиком и, если это не меняет характера выполняемых по договору работ. Если же изменения в техническую документацию, увеличивают стоимость строительства более чем на 10 %, сторонам необходимо дополнительно согласовывать новую смету. Также требовать пересмотра сметы, в случае, если стоимость работ по независящим от него причинам, возросла более чем на 10 %, вправе и Подрядчик.
Подрядчик вправе самостоятельно устанавливать и устранять дефекты, обнаруженные им в технической документации. В этом случае, Заказчик обязан компенсировать ему понесенные в связи с этим разумные издержки.
В качестве особенностей договора строительного подряда можно назвать дополнительные обязанности заказчика. В их число входят:
1) обязанность своевременного предоставления земельного участка под строительство. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок;
2) обязанность передавать Подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо– и паропровода и оказывать другие услуги.
3) обязанность организовать и осуществить приемку оконченного строительством объекта за свой счет (если иное не предусмотрено договором).
Помимо дополнительных обязанностей, договор строительного подряда предполагает наличие и ряда дополнительных прав Заказчика, в частности:
1) право на осуществление контроля и надзора за ходом и качеством выполнения работ по договору, а также за соблюдением сроков, качеством предоставленных материалов, но при этом он не имеет права вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность Подрядчика. Если у Заказчика нет необходимых для осуществления такого контроля знаний, он вправе заключить соответствующий договор с инженером или самостоятельной инженерной организацией. На заключение такого договора согласие Подрядчика не требуется;
2) давать Подрядчику обязательные для исполнения указания, не противоречащие условиям договора строительного подряда.
При исполнении договора строительного подряда, практически всегда возникает проблема охраны окружающей среды. Обязанность по контролю за соблюдением в ходе строительства экологического законодательства по общему правилу возлагается на Подрядчика. Он же несет ответственность за нарушение таких требований.
Отдельную проблему составляет консервация объекта строительства. Так, если по не зависящим от сторон причинам работы по договору приостановлены, а объект строительства законсервирован, Заказчик обязан оплатить Подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы. Помимо этого возмещению Заказчиком подлежат расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.
Сдача-приемка работ по договору строительного подряда должна оформляться соответствующим актом. Акт подписывается обеими сторонам, однако, в случае отказа одной из сторон от подписания такого документа, закон устанавливает возможность одностороннего подписания акта, но при этом необходимо сделать соответствующую отметку в тексте. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.
Договор строительного подряда может предусматривать обязательность проведения до приема-передачи работ предварительных испытаний. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.
Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
Договор подряда на производство ремонтно-строительных работ для организации (форма 5.5)
При заключении договора подряда на производство ремонтно-строительных работ для организации следует обращать внимание на тот факт, к какой категории относится производимый ремонт: капитальному или текущему ремонту.Как правило, производство капитального ремонта лежит в плоскости обязанностей собственника помещения. Текущий ремонт проводит пользователь, то есть то лицо, которое фактически занимает это помещение и извлекает из этого какие-либо доходы (это может быть арендатор, безвозмездный пользователь, а может быть и сам собственник). Бывает и несколько иначе: договор аренды предусматривает, что и текущий, и капитальный ремонт обязан производить арендатор (либо арендодатель). Но в любом случае, расходы на производство ремонта можно признать обоснованными только, когда производство такого ремонта – обязанность лица, заключившего договор подряда на строительство. Следовательно, уменьшить налоговую базу по прибыли на величину расходов можно:
1) собственнику на стоимость капитального ремонта (это по общему правилу, а в каждом конкретном случае, необходимо обращаться к договору о передачи пользования помещением иному лицу);
2) пользователю, например арендатору, на стоимость текущего ремонта.
Примерные перечни работ, относящихся к текущему ремонту, закреплен в Приложении № 7 (рекомендуемом) к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170, перечень работ, составляющих капитальный ремонт жилья, указан в приложении № 8 к тому же нормативно-правовому акту.
Таким образом, к текущему ремонту относятся:
1) фундаменты (устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы);
2) стены и фасады (герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов);
3) перекрытия (Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска);
4) крыши (усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции);
5) оконные и дверные заполнения (Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений);
6) межквартирные перегородки (усиление, смена, заделка отдельных участков);
7) лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей (восстановление или замена отдельных участков и элементов);
8) полы (замена, восстановление отдельных участков);
9) печи и очаги (работы по устранению неисправностей);
10) внутренняя отделка (восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах);
11) центральное отопление (установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные);
12) водопровод и канализация, горячее водоснабжение (установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях);
13) электроснабжение и электротехнические устройства (установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит);
14) вентиляция (замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы);
15) мусоропроводы (восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств);
16) специальные общедомовые технические устройства (замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами);
17) внешнее благоустройство (ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников).
К работам, производимым при капитальном ремонте, относятся:
1) обследование зданий (включая сплошное обследование) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ);
2) ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов);
3) перепланировка; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции помещений, ликвидации темных кухонь и входов через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь);
4) замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля;
5) оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м., устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных;
6) полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т. ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т. д., и запретом на установку стальных труб);
7) установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
8) устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше;
9) перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети;
10) установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования;
11) благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок);
12) ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50 %;
13) утепление зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров);
14) установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей);
15) переустройство невентилируемых совмещенных крыш.
Таким образом, определить к какому виду ремонта относились выполненные на определенном объекте работы можно и уже после сдачи ремонта и подписания акта. Но для того, чтобы вопросы налоговых органов были минимальны, указать на то, что работы являются текущими (или капитальными) лучше в тексте самого договора подряда.
Договор подряда на капитальное строительство (форма 5.6.)
Как и для любого другого договора на выполнение строительных работ, условие о составе технической документации, на основании которой будут производится работы, сроках и порядку ее предоставления, для этого вида договоров обязательно. Но следует отметить, что при составлении договора следует обратить внимание, что состав обязательной к представлению документации, регулируется не только соглашением сторон, но и нормативно-правовым актом – Градостроительным кодексом РФ. Таким образом, состав документации, передаваемой по договору, не может быть сокращен по сравнению с тем, что указан в п. 12 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.Итак, в состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, включаются следующие разделы:
– пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;
– схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
– архитектурные решения;
– конструктивные и объемно-планировочные решения;
– сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;
– проект организации строительства объектов капитального строительства;
– проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);
– перечень мероприятий по охране окружающей среды;
– перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;
– перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации);
– проектно-сметная документация объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;
– иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ (форма 5.7.)
Предметом договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ является разработка технической документации и (или) выполнение изыскательских работ. В качестве сторон по договору выступают: заказчик и подрядчик (изыскатель, проектировщик).Обязательной частью этого вида договоров подряда является задание на проектирование и исходные данные, необходимые для составления технической документации, которые заказчик обязан передать проектировщику (изыскателю). Особо следует сказать, что задание на проектирование может готовиться как непосредственно заказчиком, так и подрядчиком по поручению заказчика. В последнем случае, задание становится частью договора и приобретает обязательную для обеих сторон силу, с момента утверждения его заказчиком.
Для договор подряда на выполнение проектных и (или) изыскательских работ, характерен ряд дополнительных обязанностей сторон по договору. Так в частности, подрядчик обязан:
– выполнять работы не только в соответствии с договором, но и основываясь на задании и иных исходных данных на проектирование;
– согласовывать готовую техническую документацию с заказчиком, а при необходимости вместе с заказчиком – с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления;
– передать заказчику готовую техническую документацию и результаты изыскательских работ;