Страница:
Согласование проекта строительства объекта на уровне области
Согласование проекта строительства объекта на уровне субъекта Федерации (Московской области) происходит следующим образом:
1) издание Правительством Московской области постановления о реализации инвестиционного проекта по строительству объекта;
2) решение межведомственной комиссии по градостроительному регулированию и организации территории Московской области о согласовании объекта строительства в случае, если размещение объекта не предусмотрено документацией по градостроительному планированию развития территорий Московской области и (или) поселений и муниципальных образований Московской области либо при ее отсутствии.
Правовая основа: Порядок рассмотрения инвестиционных проектов, реализуемых или предполагаемых к реализации на территории Московской области (утвержден Постановлением Правительства Московской области от 14 апреля 2004 г. № 211/1); Постановление Правительства Московской области от 11 апреля 2003 г. № 208/12 «О дополнительных мерах по обеспечению градостроительного регулирования и организации территории Московской области».
1) издание Правительством Московской области постановления о реализации инвестиционного проекта по строительству объекта;
2) решение межведомственной комиссии по градостроительному регулированию и организации территории Московской области о согласовании объекта строительства в случае, если размещение объекта не предусмотрено документацией по градостроительному планированию развития территорий Московской области и (или) поселений и муниципальных образований Московской области либо при ее отсутствии.
Правовая основа: Порядок рассмотрения инвестиционных проектов, реализуемых или предполагаемых к реализации на территории Московской области (утвержден Постановлением Правительства Московской области от 14 апреля 2004 г. № 211/1); Постановление Правительства Московской области от 11 апреля 2003 г. № 208/12 «О дополнительных мерах по обеспечению градостроительного регулирования и организации территории Московской области».
Проведение инженерных изысканий
Под инженерными изысканиями понимается изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков. Инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий не допускаются.
Правовая основа: ст. 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации; п. 8.2 Закона Московской области «Правила застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов и других поселений и рекреационных комплексов Московской области»; ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности»; Положение о лицензировании деятельности по инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (утверждено Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. № 174).
Правовая основа: ст. 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации; п. 8.2 Закона Московской области «Правила застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов и других поселений и рекреационных комплексов Московской области»; ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности»; Положение о лицензировании деятельности по инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (утверждено Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. № 174).
Подготовка проекта строительства
Проект строительства представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, а также капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.
Правовая основа: ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации; ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности»; Положение о лицензировании деятельности по проектированию зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (утверждено Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. № 174).
Правовая основа: ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации; ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности»; Положение о лицензировании деятельности по проектированию зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (утверждено Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. № 174).
Согласование проекта строительства
Градостроительным кодексом Российской Федерации не предусмотрено согласования до экспертизы разработанной проектной документации с государственными органами и организациями. Однако на практике некоторое время еще будет сохраняться действующий порядок, предусматривающий согласование проектной документации, в частности, со следующими органами и организациями:
• с местными органами архитектуры и градостроительства с рассмотрением при необходимости и в случаях, специально указанных в АПЗ, Главархитектурой Московской области в части приемлемости архитектурно-планировочных решений. Одновременно проверяется полнота выполнения в проектной документации требований и условий, изложенных в постановлении главы муниципального образования и в АПЗ;
• с организациями, выдавшими технические условия на присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения, – в случае отступления от этих условий (получение новых, измененных технических условий);
• с органами, утвердившими государственные нормативы, – при отступлении от действующих государственных норм, правил и стандартов.
Как правило, обязанность по согласованию проектной документации возлагается на проектировщика.
Правовая основа: п. 5 ТСН ППС-99 МО «Порядок предпроектной и проектной подготовки строительства в Московской области».
• с местными органами архитектуры и градостроительства с рассмотрением при необходимости и в случаях, специально указанных в АПЗ, Главархитектурой Московской области в части приемлемости архитектурно-планировочных решений. Одновременно проверяется полнота выполнения в проектной документации требований и условий, изложенных в постановлении главы муниципального образования и в АПЗ;
• с организациями, выдавшими технические условия на присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения, – в случае отступления от этих условий (получение новых, измененных технических условий);
• с органами, утвердившими государственные нормативы, – при отступлении от действующих государственных норм, правил и стандартов.
Как правило, обязанность по согласованию проектной документации возлагается на проектировщика.
Правовая основа: п. 5 ТСН ППС-99 МО «Порядок предпроектной и проектной подготовки строительства в Московской области».
Санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии проектной документации на строительство объекта санитарным нормам и правилам
Строительство объектов допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений органов государственного санитарно-эпидемиологического надзора о соответствии таких объектов санитарным нормам и правилам.
Правовая основа: ст. 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»; Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 30 апреля 2003 г. № 88; от 8 апреля 2003 г. № 34; от 10 апреля 2003 г. № 38.
Правовая основа: ст. 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»; Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 30 апреля 2003 г. № 88; от 8 апреля 2003 г. № 34; от 10 апреля 2003 г. № 38.
Государственная экологическая экспертиза проекта строительства
Государственная экологическая экспертиза проекта строительства объекта проводится в дополнение к экспертизе места размещения объекта. В результате проведения экспертизы проекта строительства устанавливается соответствие планируемой деятельности экологическим требованиям, т. е. предупреждение возможных неблагоприятных воздействий на окружающую природную среду.
Правовая основа: ст. 36 Федерального закона от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»; ст. 12 Федерального закона от 23 ноября 1995 г. № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе».
Правовая основа: ст. 36 Федерального закона от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»; ст. 12 Федерального закона от 23 ноября 1995 г. № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе».
Проведение государственной экспертизы проекта строительства
Основная цель государственной экспертизы проекта строительства – предотвращение создания объектов, строительство и использование которых может нарушить права физических и юридических лиц или не отвечает требованиям утвержденных норм и правил. При проведении этой экспертизы проверяется соответствие проекта строительства исходным данным, техническим условиям и требованиям по проектированию и строительству объектов, выданным ранее органами государственного надзора и контроля и заинтересованными организациями.
Функции государственной экспертизы проекта в Московской области возложены на государственное учреждение Московской области – Центр государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве (Мособлгосэкспертиза).
Заключение Мособлгосэкспертизы представляет собой комплексное заключение, при разработке которого учитываются заключения специализированных, ведомственных (при необходимости) экспертиз, выдаваемых федеральными и территориальными органами исполнительной власти, уполномоченными на проведение таких экспертиз.
Положительное заключение содержит рекомендацию об утверждении проектно-сметной документации на строительство объекта. При этом в нем могут быть представлены замечания или предложения. Они должны быть учтены в ходе строительства, либо в заключении указывается срок их устранения до начала строительства.
Правовая основа: Положение о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации (утверждено Постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2000 г. № 1008); Постановление Правительства Московской области от 22 июня 2001 г. № 188/21; «Организация проведения государственной экспертизы проектной документации в Московской области» (утверждена Постановлением Правительства Московской области от 2 апреля 2002 г. № 115/11).
Функции государственной экспертизы проекта в Московской области возложены на государственное учреждение Московской области – Центр государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве (Мособлгосэкспертиза).
Заключение Мособлгосэкспертизы представляет собой комплексное заключение, при разработке которого учитываются заключения специализированных, ведомственных (при необходимости) экспертиз, выдаваемых федеральными и территориальными органами исполнительной власти, уполномоченными на проведение таких экспертиз.
Положительное заключение содержит рекомендацию об утверждении проектно-сметной документации на строительство объекта. При этом в нем могут быть представлены замечания или предложения. Они должны быть учтены в ходе строительства, либо в заключении указывается срок их устранения до начала строительства.
Правовая основа: Положение о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации (утверждено Постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2000 г. № 1008); Постановление Правительства Московской области от 22 июня 2001 г. № 188/21; «Организация проведения государственной экспертизы проектной документации в Московской области» (утверждена Постановлением Правительства Московской области от 2 апреля 2002 г. № 115/11).
Утверждение проекта строительства
Проектная документация на строительство объекта утверждается решением застройщика (инвестора) или заказчика (заказчика-застройщика).
Правовая основа: п. 15 ст. 48 Градостроительного кодекса Россий-ской Федерации; п. 26 Положения о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации.
Правовая основа: п. 15 ст. 48 Градостроительного кодекса Россий-ской Федерации; п. 26 Положения о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации.
Получение разрешения на строительство
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям законодательства и дающий право вести строительство или реконструкцию объектов капитального строительства.
Разрешение на строительство выдается застройщику (инвестору), как правило, органом местного самоуправления (администрацией соответствующего района).
Правовая основа: ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации; п. 6 ТСН ППС-99 МО «Порядок предпроектной и проектной подготовки строительства в Московской области».
Разрешение на строительство выдается застройщику (инвестору), как правило, органом местного самоуправления (администрацией соответствующего района).
Правовая основа: ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации; п. 6 ТСН ППС-99 МО «Порядок предпроектной и проектной подготовки строительства в Московской области».
Регистрация объекта строительства
До начала производства работ объекты строительства подлежат регистрации в органах Госархстройнадзора Московской области.
Правовая основа: ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации; ст. 9 Закона Московской области от 19 октября 2004 г. «Об организации государственного архитектурно-строительного надзора на территории Московской области».
Правовая основа: ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации; ст. 9 Закона Московской области от 19 октября 2004 г. «Об организации государственного архитектурно-строительного надзора на территории Московской области».
Получение ордера на право производства земляных работ
Законодательством Московской области предусмотрен запрет всем юридическим и физическим лицам вести без ордера любые виды земляных работ. Ордер на право ведения земляных работ выдается непосредственному исполнителю (строительной организации – подрядчику) главным архитектором района.
Правовая основа: п. 5 ТСН ПЗиСР-97 МО «Правила организации строительства и производства земляных работ на территории Московской области».
Правовая основа: п. 5 ТСН ПЗиСР-97 МО «Правила организации строительства и производства земляных работ на территории Московской области».
Ведение строительства
Строительство должна вести организация, имеющая лицензию на строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности.
Правовая основа: ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности»; Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (утверждено Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. № 174).
Правовая основа: ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности»; Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (утверждено Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. № 174).
Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
Разрешение на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительной и проектной документации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство.
Правовая основа: ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Территориальные строительные нормы ТСН 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО) «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области».
Правовая основа: ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Территориальные строительные нормы ТСН 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО) «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области».
Раздел II
Проблемы иностранных инвесторов
А. Гольцблат, управляющий партнер, юридическая компания «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»
Земля для инвестора: некоторые аспекты правового регулирования
Большинство правовых вопросов при реализации первых этапов инвестиционного проекта связано именно с земельными правоотношениями. Правильное применение норм земельного законодательства закладывает основы успешного развертывания всего проекта. От того, насколько профессионально юристы проведут оформление сделки с землей, во многом зависит судьба всего предприятия.
Вступление в силу Земельного кодекса Российской Федерации в 2001 г. внесло серьезные коррективы в практику отношений, связанных с куплей-продажей земли. Правоприменители постепенно привыкают к новым нормам. Особого внимания заслуживает проблема приватизации земельных участков, т. е. перехода в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Приватизация земель – закономерное явление, связанное с поиском путей повышения эффективности землепользования. Земля обретает реальных хозяев.
Приватизация земельных участков, их возмездное отчуждение из собственности государственной или муниципальной в частную регулируется несколькими нормативными правовыми актами: Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества»; от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» и другими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации и субъектов Федерации.
28 января 2003 г. вступил в силу Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Фактически, ни до 1917 г., ни после вопрос о земле так и не был решен, и оборот земли либо отсутствовал вообще, либо имел место в довольно ограниченных пределах.
Рост иностранных инвестиций в России, появление все новых проектов, в которых земельные правоотношения играют ключевую роль, – обстоятельства, побуждающие достаточно подробно рассмотреть наиболее важные вопросы регулирования земельных отношений.
Вступление в силу Земельного кодекса Российской Федерации в 2001 г. внесло серьезные коррективы в практику отношений, связанных с куплей-продажей земли. Правоприменители постепенно привыкают к новым нормам. Особого внимания заслуживает проблема приватизации земельных участков, т. е. перехода в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Приватизация земель – закономерное явление, связанное с поиском путей повышения эффективности землепользования. Земля обретает реальных хозяев.
Приватизация земельных участков, их возмездное отчуждение из собственности государственной или муниципальной в частную регулируется несколькими нормативными правовыми актами: Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества»; от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» и другими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации и субъектов Федерации.
28 января 2003 г. вступил в силу Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Фактически, ни до 1917 г., ни после вопрос о земле так и не был решен, и оборот земли либо отсутствовал вообще, либо имел место в довольно ограниченных пределах.
Рост иностранных инвестиций в России, появление все новых проектов, в которых земельные правоотношения играют ключевую роль, – обстоятельства, побуждающие достаточно подробно рассмотреть наиболее важные вопросы регулирования земельных отношений.
Право собственности на землю и категории земель
Действующее российское законодательство закрепляет принцип плюрализма прав собственности на землю. Юридически равноправными признаются:
• государственная собственность на землю Российской Федерации (федеральная собственность);
• государственная собственность субъектов Федерации;
• собственность муниципальных образований (муниципальная собственность);
• собственность на землю юридических и физических лиц (частная собственность)[2].
Земельные участки в отличие от других объектов коммерческого оборота не могут быть ничейной вещью. Все земли, кроме находящихся в муниципальной и частной собственности, относятся к государственной собственности[3].
В настоящее время в государственной собственности находится большая часть российских земель. Применение Федерального закона от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»[4] позволит перевести в муниципальную собственность значительную часть государственных земель, пригодных для коммерческого использования.
В соответствии со ст. 9–11 и 29 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления. В пункте 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определено, что до разграничения государственной собственности на землю распоряжение государственными землями принадлежит органам местного самоуправления в пределах их компетенции, если иное не предусмотрено законодательством.
Конституцией РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничение государственной собственности, а также земельное законодательство отнесены к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Это означает, что субъекты Федерации вправе принимать соответствующие законы и иные правовые акты, не противоречащие федеральным законам (подп. «в», «г» ст. 72; ч. 2 и 5 ст. 76 Конституции РФ). Так, в Законе Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» (в редакции от 21 сентября 2004 г.) установлено, что правом предоставления в собственность и аренду для коммерческой деятельности земельных участков, находящихся в государственной собственности, обладают соответствующие органы местного самоуправления с учетом ряда условий, в частности, если площадь таких участков в зависимости от района не превышает 0,5–3 га. Земельные участки большей площади предоставляются Министерством имущественных отношений Московской области. Кроме того, независимо от размеров участков их предоставляет Правительство Московской области, если одновременно с предоставлением земельный участок переводится из одной категории в другую.
Как предусмотрено в ст. 7 ЗК РФ, все земли Российской Федерации в зависимости от целевого назначения подразделяются на категории: сельскохозяйственные земли, земли поселений, земли промышленности и иного специального назначения, земли лесного фонда и др. Земли, отнесенные к какой-либо категории, могут использоваться только по своему целевому назначению. В зависимости от того, в чьей собственности находятся земли, право их перевода из одной категории в другую предоставлено соответственно Правительству РФ, органам исполнительной власти субъектов Федерации, органам местного самоуправления (земли, находящиеся в муниципальной и частной собственности). Исключение составляют земли сельскохозяйственного назначения, перевод которых в другую категорию разрешен только органам исполнительной власти субъектов Федерации, даже если они находятся в муниципальной или частной собственности (ст. 8 ЗК РФ). До разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством Российской Федерации в случаях, установленных ст. 15 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (например, земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд), а в остальных случаях – органами исполнительной власти субъектов Федерации или по их поручению органами местного самоуправления. Нарушение установленного порядка перевода земель из одной категории в другую служит основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.
Категория земель указывается:
1) в актах федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
2) в договорах, предметом которых являются земельные участки;
3) в документах Государственного земельного кадастра;
4) в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделках с ним;
5) в иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Федерации.
Как известно, 5 января 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в котором, в частности, определены:
• состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую;
• порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую;
• основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую;
• особенности перевода земель или земельных участков в составе таких земель каждой из семи категорий в другую;
• порядок отнесения земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории (т. е. первичного определения категории земель).
• государственная собственность на землю Российской Федерации (федеральная собственность);
• государственная собственность субъектов Федерации;
• собственность муниципальных образований (муниципальная собственность);
• собственность на землю юридических и физических лиц (частная собственность)[2].
Земельные участки в отличие от других объектов коммерческого оборота не могут быть ничейной вещью. Все земли, кроме находящихся в муниципальной и частной собственности, относятся к государственной собственности[3].
В настоящее время в государственной собственности находится большая часть российских земель. Применение Федерального закона от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»[4] позволит перевести в муниципальную собственность значительную часть государственных земель, пригодных для коммерческого использования.
В соответствии со ст. 9–11 и 29 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления. В пункте 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определено, что до разграничения государственной собственности на землю распоряжение государственными землями принадлежит органам местного самоуправления в пределах их компетенции, если иное не предусмотрено законодательством.
Конституцией РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничение государственной собственности, а также земельное законодательство отнесены к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Это означает, что субъекты Федерации вправе принимать соответствующие законы и иные правовые акты, не противоречащие федеральным законам (подп. «в», «г» ст. 72; ч. 2 и 5 ст. 76 Конституции РФ). Так, в Законе Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» (в редакции от 21 сентября 2004 г.) установлено, что правом предоставления в собственность и аренду для коммерческой деятельности земельных участков, находящихся в государственной собственности, обладают соответствующие органы местного самоуправления с учетом ряда условий, в частности, если площадь таких участков в зависимости от района не превышает 0,5–3 га. Земельные участки большей площади предоставляются Министерством имущественных отношений Московской области. Кроме того, независимо от размеров участков их предоставляет Правительство Московской области, если одновременно с предоставлением земельный участок переводится из одной категории в другую.
Как предусмотрено в ст. 7 ЗК РФ, все земли Российской Федерации в зависимости от целевого назначения подразделяются на категории: сельскохозяйственные земли, земли поселений, земли промышленности и иного специального назначения, земли лесного фонда и др. Земли, отнесенные к какой-либо категории, могут использоваться только по своему целевому назначению. В зависимости от того, в чьей собственности находятся земли, право их перевода из одной категории в другую предоставлено соответственно Правительству РФ, органам исполнительной власти субъектов Федерации, органам местного самоуправления (земли, находящиеся в муниципальной и частной собственности). Исключение составляют земли сельскохозяйственного назначения, перевод которых в другую категорию разрешен только органам исполнительной власти субъектов Федерации, даже если они находятся в муниципальной или частной собственности (ст. 8 ЗК РФ). До разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством Российской Федерации в случаях, установленных ст. 15 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (например, земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд), а в остальных случаях – органами исполнительной власти субъектов Федерации или по их поручению органами местного самоуправления. Нарушение установленного порядка перевода земель из одной категории в другую служит основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.
Категория земель указывается:
1) в актах федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
2) в договорах, предметом которых являются земельные участки;
3) в документах Государственного земельного кадастра;
4) в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделках с ним;
5) в иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Федерации.
Как известно, 5 января 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в котором, в частности, определены:
• состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую;
• порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую;
• основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую;
• особенности перевода земель или земельных участков в составе таких земель каждой из семи категорий в другую;
• порядок отнесения земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории (т. е. первичного определения категории земель).
Ограничения на приобретение земельных участков в собственность иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами
Одна из особенностей российского законодательства – установление особого порядка приобретения земельных участков иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами, а также лицами без гражданства. В частности, предусмотрены следующие ограничения:
• земельные участки предоставляются этим лицам в собственность только за плату (п. 5 ст. 28 ЗК РФ) (в отличие, например, от российских товариществ собственников жилья и граждан, которые в установленных законом случаях могут приобретать такие права безвозмездно);
• иностранные граждане и юридические лица и лица без гражданства не могут иметь в собственности землю на приграничных территориях (перечень таких территорий определяется Президентом РФ), а также на иных особо установленных территориях в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК РФ);
• указанные лица, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля средств иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 %, могут обладать земельными участками или долями в общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (вступил в силу 28 января 2003 г.)).
• земельные участки предоставляются этим лицам в собственность только за плату (п. 5 ст. 28 ЗК РФ) (в отличие, например, от российских товариществ собственников жилья и граждан, которые в установленных законом случаях могут приобретать такие права безвозмездно);
• иностранные граждане и юридические лица и лица без гражданства не могут иметь в собственности землю на приграничных территориях (перечень таких территорий определяется Президентом РФ), а также на иных особо установленных территориях в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК РФ);
• указанные лица, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля средств иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 %, могут обладать земельными участками или долями в общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (вступил в силу 28 января 2003 г.)).
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в том числе под строительство)
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться для целей строительства в собственность, в аренду и ограниченному кругу юридических лиц в постоянное (бессрочное) пользование (п. 2, 3 ст. 30; п. 1 ст. 20 ЗК РФ). Отказ в предоставлении земельных участков для строительства в собственность граждан и юридических лиц не допускается, за исключением:
• случаев изъятия земельных участков из оборота;
• установления федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
• резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).
Земельные участки для строительства могут предоставляться как без предварительного согласования мест размещения объектов, так и с предварительным согласованием (ст. 30 ЗК РФ).
С предварительным согласованием мест размещения объектов строительства земельные участки предоставляются коммерческим организациям в аренду. Как правило, предварительное согласование применяется при инвестировании строительства промышленных объектов вне или на территории населенных пунктов, если размещение объектов не вполне соответствует градостроительной документации и правилам землепользования и застройки (зонирование территории). В этих случаях проект размещения объекта промышленного назначения требует серьезного анализа экологических, архитектурных, санитарных и иных аспектов.
Органы местного самоуправления городских и сельских поселений должны информировать население о возможном или предстоящем размещении строительных объектов. В случае если размещение зданий, строений, сооружений затрагивает интересы граждан, решение необходимо принимать по результатам референдума, проводимого на соответствующей территории (п. 3 ст. 31 ЗК РФ; п. 3 ст. 35 Федерального закона от 10 января 2002 г. «Об охране окружающей среды»).
Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено предоставление исключительно на торгах земельных участков для строительства в собственность или в аренду без предварительного согласования мест размещения объектов. Такая процедура применяется, главным образом, в городах, где земельные участки предоставляются органами исполнительной власти или местного самоуправления на конкурсной или аукционной основе. Каждый такой земельный участок должен быть подготовлен для его продажи или для продажи права на заключение договора аренды: должен быть подготовлен проект границ участка, присвоен кадастровый номер, определены технические условия подключения участка к инженерным коммуникациям и т. д. Без проведения торгов земельный участок может быть предоставлен в аренду, если после заблаговременной публикации сообщения о предлагаемых для передачи земельных участках поступила только одна заявка.
Предварительное согласование не проводится также при размещении объекта в городе или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией и правилами землепользования и застройки (п. 11 ст. 30 ЗК РФ).
Рассмотрим порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков сельскохозяйственного назначения. Как предусмотрено в ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов по продаже таких земельных участков, а также прав на заключение договоров аренды земельных участков должны соответствовать ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации (т. е. в том же порядке, что и при предоставлении земель под строительство).
• случаев изъятия земельных участков из оборота;
• установления федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
• резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).
Земельные участки для строительства могут предоставляться как без предварительного согласования мест размещения объектов, так и с предварительным согласованием (ст. 30 ЗК РФ).
С предварительным согласованием мест размещения объектов строительства земельные участки предоставляются коммерческим организациям в аренду. Как правило, предварительное согласование применяется при инвестировании строительства промышленных объектов вне или на территории населенных пунктов, если размещение объектов не вполне соответствует градостроительной документации и правилам землепользования и застройки (зонирование территории). В этих случаях проект размещения объекта промышленного назначения требует серьезного анализа экологических, архитектурных, санитарных и иных аспектов.
Органы местного самоуправления городских и сельских поселений должны информировать население о возможном или предстоящем размещении строительных объектов. В случае если размещение зданий, строений, сооружений затрагивает интересы граждан, решение необходимо принимать по результатам референдума, проводимого на соответствующей территории (п. 3 ст. 31 ЗК РФ; п. 3 ст. 35 Федерального закона от 10 января 2002 г. «Об охране окружающей среды»).
Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено предоставление исключительно на торгах земельных участков для строительства в собственность или в аренду без предварительного согласования мест размещения объектов. Такая процедура применяется, главным образом, в городах, где земельные участки предоставляются органами исполнительной власти или местного самоуправления на конкурсной или аукционной основе. Каждый такой земельный участок должен быть подготовлен для его продажи или для продажи права на заключение договора аренды: должен быть подготовлен проект границ участка, присвоен кадастровый номер, определены технические условия подключения участка к инженерным коммуникациям и т. д. Без проведения торгов земельный участок может быть предоставлен в аренду, если после заблаговременной публикации сообщения о предлагаемых для передачи земельных участках поступила только одна заявка.
Предварительное согласование не проводится также при размещении объекта в городе или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией и правилами землепользования и застройки (п. 11 ст. 30 ЗК РФ).
Рассмотрим порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков сельскохозяйственного назначения. Как предусмотрено в ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов по продаже таких земельных участков, а также прав на заключение договоров аренды земельных участков должны соответствовать ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации (т. е. в том же порядке, что и при предоставлении земель под строительство).