Страница:
Если поступило только одно заявление о передаче земельного участка в аренду и при этом заблаговременно в средствах массовой информации было опубликовано сообщение о предложении такой аренды, то передача происходит так, как это определено ст. 34 ЗК РФ (в порядке предоставления гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством). В этом случае решение о передаче земельного участка в аренду принимается при условии, что в течение месяца с момента публикации сообщения иные заявления не поступили. Если же было подано два и более заявлений, то проводятся торги (конкурс, аукцион).
Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи письменного заявления в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий соответствующим правом. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться в аренду религиозным организациям (объединениям), научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, казачьим обществам, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов, а также гражданам для сенокошения и выпаса скота. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается. Порядок предоставления земельных участков в аренду для указанных целей определяется ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
Приватизация земли
Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности (за исключением земель сельскохозяйственного назначения)
Купля-продажа земли
Аренда земли
Таможенные льготы при переносе производства в Россию
Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи письменного заявления в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий соответствующим правом. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться в аренду религиозным организациям (объединениям), научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, казачьим обществам, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов, а также гражданам для сенокошения и выпаса скота. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается. Порядок предоставления земельных участков в аренду для указанных целей определяется ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
Приватизация земли
Попытки включить землю в коммерческий оборот предпринимались сразу после провозглашения государственного суверенитета РСФСР в 1990 г. Однако реально реформа началась лишь после принятия в 1993 г. Конституции РФ и Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации». Главное значение этих документов в том, что они определили политическое направление развития земельной реформы в России. В то время земля служила лишь средством для реализации инвестиционных проектов и не была самостоятельным объектом коммерческих отношений. Под инвестиционные проекты земля чаще всего сдавалась в аренду, и случаи прямой купли-продажи были довольно редки.
Появление Земельного кодекса Российской Федерации в конце 2001 г. интенсифицировало процесс приватизации земли. Все больше предприятий стали выкупать землю под находящимися в их собственности зданиями. Покупка-продажа государственных земель под промышленными объектами перестала быть исключением. В течение последних лет этот процесс идет интенсивно. Российским предпринимателям следует понимать, что повышение цен на землю будет происходить непрерывно, и эта тенденция вряд ли изменится. Она обусловлена тем, что цена государственной земли Земельным кодексом Российской Федерации привязана к ставке земельного налога: чем выше налог, тем выше выкупная цена земли. В 2002 г. законодатель в интересах бюджета увеличил ставку земельного налога в два раза, в 2003 г. – в 1,8 раза, а в 2004 г. – в 1,1 раза.
Законодатель достаточно четко определил формулу расчета цены покупки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на этих участках зданий и сооружений. При этом правовой статус такой собственности и ее история (собственность приобретенная, построенная, приватизированная и пр.) для ценообразования не имеют значения.
До принятия ЗК РФ этот вопрос регулировался Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий Российской Федерации после 1 июля 1994 г.», где цена покупки земельного участка рассчитывалась из нормативной цены земли. Закон о введении в действие ЗК РФ (а также Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества») предусматривает расчет цены из ставки земельного налога. Нормативная цена по Указу Президента РФ выше, чем предложенная Федеральным законом. Вместе с тем, как мы уже отмечали, с ростом ставки земельного налога автоматически возрастает и выкупная цена.
В любом случае ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ уполномочивает субъекты Федерации устанавливать цену земли в поселениях с численностью:
• свыше 3 млн человек – в размере от пяти– до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (м2);
• от 500 тыс. до 3 млн человек – в размере от пяти– до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
• до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений – в размере от трех– до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
До установления субъектом Федерации цены земли на его территории применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.
Как предусмотрено в ЗК РФ, при продаже земельного участка к его стоимости должен применяться поправочный коэффициент[5], учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, должны утверждаться Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3.
В Московской области, например, при отсутствии поселений с численностью свыше 500 тыс. человек установлена максимальная цена выкупа земельного участка в размере 10 ставок земельного налога.
Расчет цены выкупа земельного участка можно представить в виде формулы:
S – площадь земельного участка;
Кр – коэффициент, устанавливаемый субъектом Федерации в зависимости от численности населения (например, в Московской области[6] Кр = 10, в Новосибирской области[7] колеблется от 5 до 17, в Рязанской области составляет 8);
Кф – поправочный коэффициент, устанавливаемый Правительством РФ в пределах от 0,7 до 1,3 в зависимости от основного вида использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений.
Пункт 7 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» также определяет порядок расчета цены земельных участков, практически повторяя формулу Закона о введении в действие ЗК РФ, однако опуская предусмотренные в нем федеральные поправочные коэффициенты. Возникает вопрос о поправочных коэффициентах: платить их или не платить?
В письме заместителя министра имущественных отношений РФ говорится, что пока такие коэффициенты Правительством РФ не приняты, они не уплачиваются. Эта же точка зрения нашла отражение в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 (п. 9).
При этом в п. 3 ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ четко указано, что при продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент.
Есть определенные противоречия в законодательстве в отношении того, кто принимает решение о продаже и кто заключает договор купли-продажи. Очевидно, что в любом случае бюджетное распределение средств, получаемых от продажи земельных участков, не изменится и государство не понесет никакого ущерба. Вместе с тем в результате неопределенности с органами, принимающими решения о приватизации участков и заключающими сделки их купли-продажи, вопрос с покупкой затягивается. Например, в п. 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю (утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576) установлено, что решения о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимаются:
• Минимуществом России[8], если приобретенная недвижимость находилась в федеральной собственности;
• уполномоченным органом субъекта Федерации, если приобретенная недвижимость находилась в собственности субъекта Федерации либо земельный участок был предоставлен в аренду решением органа государственной власти субъекта Федерации.
Во всех иных случаях такое решение принимает орган местного самоуправления, т. е. если земельный участок был предоставлен органом местного самоуправления и на нем впоследствии были возведены объекты недвижимости, то решение о продаже такого участка должен принимать орган местного самоуправления.
Однако субъекты Федерации иногда устанавливают иные требования. Так, законодательством Московской области предусмотрено, что решение о распоряжении земельными участками площадью свыше 3 га, как правило, принимает правительство области.
Но если участок предоставлен органом местного самоуправления в аренду, а купленная недвижимость до приватизации и последующей продажи была в федеральной собственности или собственности субъекта Федерации, то, по нашему мнению, в таком случае более правильным было бы принятие решения о приватизации и органом местного самоуправления, и уполномоченным органом субъекта Федерации.
Итак, Правительство РФ должно утверждать поправочные коэффициенты от 0,7 до 1,3, но в настоящее время они не установлены и поэтому не применяются. Однако Правительство РФ может в любое время их утвердить, и тогда цена земли увеличится (или понизится) на 30 %.
Желающие приобрести сельскохозяйственную землю могут столкнуться с рядом сложностей.
В ходе проведения в стране с начала 1990-х годов аграрной реформы происходила реорганизация колхозов и совхозов в товарищества, общества, производственные кооперативы. При этом проводилась приватизация сельскохозяйственных угодий, находившихся в пользовании предприятий, посредством раздела на условные земельные доли. Собственниками земельных долей становились работники реорганизованных предприятий.
Земельную долю можно определить как долю в праве общей собственности на земли сельскохозяйственной организации, имеющую количественное выражение и не определенную на местности.
Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно ст. 12 Закона участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при этом правил о преимущественном праве покупки доли другими сособственниками (ст. 250 ГК РФ), а также о преимущественном праве субъекта Федерации или муниципального образования (ст. 8 Закона). Включить в оборот землю, находящуюся в общей долевой собственности, можно и иным образом. Например, если все дольщики продают свои доли одному из них, он может выделить земельный участок в счет этих долей и вправе распоряжаться им, в том числе продать его, с соблюдением требований Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Законодательство допускает в установленных случаях перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, в том числе в земли промышленности. Как уже указывалось ранее, они могут быть переведены в другую категорию органами исполнительной власти субъекта Федерации (п. 1 ст. 8 ЗК РФ).
Дольщики могут поменять свои доли на акции создаваемого акционерного общества или внести их в уставный (складочный) капитал другой сельскохозяйственной коммерческой организации. И тогда собственником земли становится эта организация, и как собственник она получает право распоряжения землей.
Земельное законодательство устанавливает определенные ограничения на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность. Иностранные граждане и лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля средств иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более 50 %, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Еще одно ограничение предусмотрено ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции Федерального закона от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ). В соответствии с ней максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Федерации равным не менее чем 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
Появление Земельного кодекса Российской Федерации в конце 2001 г. интенсифицировало процесс приватизации земли. Все больше предприятий стали выкупать землю под находящимися в их собственности зданиями. Покупка-продажа государственных земель под промышленными объектами перестала быть исключением. В течение последних лет этот процесс идет интенсивно. Российским предпринимателям следует понимать, что повышение цен на землю будет происходить непрерывно, и эта тенденция вряд ли изменится. Она обусловлена тем, что цена государственной земли Земельным кодексом Российской Федерации привязана к ставке земельного налога: чем выше налог, тем выше выкупная цена земли. В 2002 г. законодатель в интересах бюджета увеличил ставку земельного налога в два раза, в 2003 г. – в 1,8 раза, а в 2004 г. – в 1,1 раза.
Законодатель достаточно четко определил формулу расчета цены покупки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на этих участках зданий и сооружений. При этом правовой статус такой собственности и ее история (собственность приобретенная, построенная, приватизированная и пр.) для ценообразования не имеют значения.
До принятия ЗК РФ этот вопрос регулировался Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий Российской Федерации после 1 июля 1994 г.», где цена покупки земельного участка рассчитывалась из нормативной цены земли. Закон о введении в действие ЗК РФ (а также Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества») предусматривает расчет цены из ставки земельного налога. Нормативная цена по Указу Президента РФ выше, чем предложенная Федеральным законом. Вместе с тем, как мы уже отмечали, с ростом ставки земельного налога автоматически возрастает и выкупная цена.
В любом случае ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ уполномочивает субъекты Федерации устанавливать цену земли в поселениях с численностью:
• свыше 3 млн человек – в размере от пяти– до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (м2);
• от 500 тыс. до 3 млн человек – в размере от пяти– до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
• до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений – в размере от трех– до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
До установления субъектом Федерации цены земли на его территории применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.
Как предусмотрено в ЗК РФ, при продаже земельного участка к его стоимости должен применяться поправочный коэффициент[5], учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, должны утверждаться Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3.
В Московской области, например, при отсутствии поселений с численностью свыше 500 тыс. человек установлена максимальная цена выкупа земельного участка в размере 10 ставок земельного налога.
Расчет цены выкупа земельного участка можно представить в виде формулы:
где Снз – ставка налога на землю (на начало текущего календарного года);Ц = Снз × S × Кр × Кф,
S – площадь земельного участка;
Кр – коэффициент, устанавливаемый субъектом Федерации в зависимости от численности населения (например, в Московской области[6] Кр = 10, в Новосибирской области[7] колеблется от 5 до 17, в Рязанской области составляет 8);
Кф – поправочный коэффициент, устанавливаемый Правительством РФ в пределах от 0,7 до 1,3 в зависимости от основного вида использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений.
Пункт 7 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» также определяет порядок расчета цены земельных участков, практически повторяя формулу Закона о введении в действие ЗК РФ, однако опуская предусмотренные в нем федеральные поправочные коэффициенты. Возникает вопрос о поправочных коэффициентах: платить их или не платить?
В письме заместителя министра имущественных отношений РФ говорится, что пока такие коэффициенты Правительством РФ не приняты, они не уплачиваются. Эта же точка зрения нашла отражение в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 (п. 9).
При этом в п. 3 ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ четко указано, что при продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент.
Есть определенные противоречия в законодательстве в отношении того, кто принимает решение о продаже и кто заключает договор купли-продажи. Очевидно, что в любом случае бюджетное распределение средств, получаемых от продажи земельных участков, не изменится и государство не понесет никакого ущерба. Вместе с тем в результате неопределенности с органами, принимающими решения о приватизации участков и заключающими сделки их купли-продажи, вопрос с покупкой затягивается. Например, в п. 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю (утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576) установлено, что решения о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимаются:
• Минимуществом России[8], если приобретенная недвижимость находилась в федеральной собственности;
• уполномоченным органом субъекта Федерации, если приобретенная недвижимость находилась в собственности субъекта Федерации либо земельный участок был предоставлен в аренду решением органа государственной власти субъекта Федерации.
Во всех иных случаях такое решение принимает орган местного самоуправления, т. е. если земельный участок был предоставлен органом местного самоуправления и на нем впоследствии были возведены объекты недвижимости, то решение о продаже такого участка должен принимать орган местного самоуправления.
Однако субъекты Федерации иногда устанавливают иные требования. Так, законодательством Московской области предусмотрено, что решение о распоряжении земельными участками площадью свыше 3 га, как правило, принимает правительство области.
Но если участок предоставлен органом местного самоуправления в аренду, а купленная недвижимость до приватизации и последующей продажи была в федеральной собственности или собственности субъекта Федерации, то, по нашему мнению, в таком случае более правильным было бы принятие решения о приватизации и органом местного самоуправления, и уполномоченным органом субъекта Федерации.
Итак, Правительство РФ должно утверждать поправочные коэффициенты от 0,7 до 1,3, но в настоящее время они не установлены и поэтому не применяются. Однако Правительство РФ может в любое время их утвердить, и тогда цена земли увеличится (или понизится) на 30 %.
Желающие приобрести сельскохозяйственную землю могут столкнуться с рядом сложностей.
В ходе проведения в стране с начала 1990-х годов аграрной реформы происходила реорганизация колхозов и совхозов в товарищества, общества, производственные кооперативы. При этом проводилась приватизация сельскохозяйственных угодий, находившихся в пользовании предприятий, посредством раздела на условные земельные доли. Собственниками земельных долей становились работники реорганизованных предприятий.
Земельную долю можно определить как долю в праве общей собственности на земли сельскохозяйственной организации, имеющую количественное выражение и не определенную на местности.
Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно ст. 12 Закона участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при этом правил о преимущественном праве покупки доли другими сособственниками (ст. 250 ГК РФ), а также о преимущественном праве субъекта Федерации или муниципального образования (ст. 8 Закона). Включить в оборот землю, находящуюся в общей долевой собственности, можно и иным образом. Например, если все дольщики продают свои доли одному из них, он может выделить земельный участок в счет этих долей и вправе распоряжаться им, в том числе продать его, с соблюдением требований Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Законодательство допускает в установленных случаях перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, в том числе в земли промышленности. Как уже указывалось ранее, они могут быть переведены в другую категорию органами исполнительной власти субъекта Федерации (п. 1 ст. 8 ЗК РФ).
Дольщики могут поменять свои доли на акции создаваемого акционерного общества или внести их в уставный (складочный) капитал другой сельскохозяйственной коммерческой организации. И тогда собственником земли становится эта организация, и как собственник она получает право распоряжения землей.
Земельное законодательство устанавливает определенные ограничения на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность. Иностранные граждане и лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля средств иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более 50 %, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Еще одно ограничение предусмотрено ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции Федерального закона от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ). В соответствии с ней максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Федерации равным не менее чем 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности (за исключением земель сельскохозяйственного назначения)
Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте, вправе распоряжаться этими участками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (ст. 27 ЗК РФ; ст. 209, 260 ГК РФ). Купля-продажа и другие сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, регулируются в основном нормами гражданского законодательства.
Следует сразу оговориться, что к сделкам с земельными участками сельскохозяйственного назначения законодательством предъявляются некоторые специальные требования (в частности, ЗК РФ и Федеральном законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Следует сразу оговориться, что к сделкам с земельными участками сельскохозяйственного назначения законодательством предъявляются некоторые специальные требования (в частности, ЗК РФ и Федеральном законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Купля-продажа земли
Согласно нормам гражданского права стороны сделки купли-продажи земли, находящейся в частной собственности, вправе устанавливать условия сделки самостоятельно, включая определение цены. При этом необходимо иметь в виду, что в отношении купли-продажи земли применяются те же правила и нормы налогового законодательства, связанные с трансфертным ценообразованием, что и в отношении иных сделок. Следует отметить, что с 1 января 2005 г. операции по реализации земельных участков (долей в них) не облагаются НДС. Объектом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).
При совершении купли-продажи важно не только проверить титул продавца, но и запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не ограничиваясь свидетельством о праве собственности на землю. ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности в случае совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества. Приобретателю земельного участка выдается Свидетельство о государственной регистрации права собственности, но главное – это запись о зарегистрированном праве в ЕГРП.
До вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. случаи приватизации несельскохозяйственных земель были довольно редкими. Но широкое распространение получила приватизация сельскохозяйственных земель в виде наделения членов колхозов и совхозов (при реорганизации их в новые негосударственные формы хозяйствования) земельными долями в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса».
Незастроенные участки несельскохозяйственных земель редко находятся в частной собственности, и при купле-продаже таких участков необходимо проявлять особое внимание.
При совершении купли-продажи важно не только проверить титул продавца, но и запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не ограничиваясь свидетельством о праве собственности на землю. ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности в случае совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества. Приобретателю земельного участка выдается Свидетельство о государственной регистрации права собственности, но главное – это запись о зарегистрированном праве в ЕГРП.
До вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. случаи приватизации несельскохозяйственных земель были довольно редкими. Но широкое распространение получила приватизация сельскохозяйственных земель в виде наделения членов колхозов и совхозов (при реорганизации их в новые негосударственные формы хозяйствования) земельными долями в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса».
Незастроенные участки несельскохозяйственных земель редко находятся в частной собственности, и при купле-продаже таких участков необходимо проявлять особое внимание.
Аренда земли
Собственники земельных участков, за исключением участков, изъятых из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ), вправе сдавать их в аренду без ограничений. К отношениям аренды земельных участков в полной мере применимы положения ГК РФ об аренде, а также нормы ЗК РФ. При заключении договора аренды земельного участка необходимо указывать конечный срок аренды или срок действия договора. Если по истечении срока договора аренды стороны фактически продолжают выполнять обязательства, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону по общему правилу за три месяца (ст. 610 ГК РФ).
Преимущественное право (п. 3 ст. 22 ЗК РФ) на подписание нового договора аренды земли имеет арендатор, за исключением случая перехода права собственности на здания и сооружения (п. 3 ст. 35; п. 1 ст. 36 ЗК РФ), когда исключительное право аренды земли имеет собственник зданий и сооружений.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (перенаем), в том числе отдать право аренды в залог, внести его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо в качестве паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды. При этом достаточно лишь уведомить собственника участка, его согласия не требуется (если иное не предусмотрено договором аренды). Законодательство допускает сдачу земли в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления (если иное не предусмотрено договором аренды).
Государственной регистрации подлежат договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок свыше одного года (федеральным законом может быть предусмотрена государственная регистрация договоров со сроком менее одного года, ст. 26 ЗК РФ). Сведения о государственной регистрации договора аренды земельного участка заносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Арендатору земельного участка может быть выдано свидетельство[9], однако, как правило, этого не происходит. При регистрации договора аренды в реестр вносится запись об обременении права собственности арендой.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, установленным гражданским законодательством. Определенные особенности прекращения договора аренды предусмотрены также в ЗК РФ. Так, аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования участка не в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к конкретной категории земель; неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения (загрязнение, отравление почвы и пр.); неиспользования земельного участка в течение трех лет, если иной срок не установлен федеральным законом или договором аренды (ст. 46 ЗК РФ).
Преимущественное право (п. 3 ст. 22 ЗК РФ) на подписание нового договора аренды земли имеет арендатор, за исключением случая перехода права собственности на здания и сооружения (п. 3 ст. 35; п. 1 ст. 36 ЗК РФ), когда исключительное право аренды земли имеет собственник зданий и сооружений.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (перенаем), в том числе отдать право аренды в залог, внести его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо в качестве паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды. При этом достаточно лишь уведомить собственника участка, его согласия не требуется (если иное не предусмотрено договором аренды). Законодательство допускает сдачу земли в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления (если иное не предусмотрено договором аренды).
Государственной регистрации подлежат договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок свыше одного года (федеральным законом может быть предусмотрена государственная регистрация договоров со сроком менее одного года, ст. 26 ЗК РФ). Сведения о государственной регистрации договора аренды земельного участка заносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Арендатору земельного участка может быть выдано свидетельство[9], однако, как правило, этого не происходит. При регистрации договора аренды в реестр вносится запись об обременении права собственности арендой.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, установленным гражданским законодательством. Определенные особенности прекращения договора аренды предусмотрены также в ЗК РФ. Так, аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования участка не в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к конкретной категории земель; неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения (загрязнение, отравление почвы и пр.); неиспользования земельного участка в течение трех лет, если иной срок не установлен федеральным законом или договором аренды (ст. 46 ЗК РФ).
А. Беспалов, эксперт по таможенным вопросам, юридическая компания «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»
Таможенные льготы при переносе производства в Россию
С начала 1990-х годов Правительство РФ, создавая благоприятный климат для привлечения иностранных инвестиций в российскую экономику, рядом законодательных актов[10] установило льготный режим в отношении уплаты ввозной таможенной пошлины, а также налога на добавленную стоимость применительно к импортируемым технологическому оборудованию, комплектующим и запасным частям к нему и перемещаемым в качестве вклада иностранного инвестора (учредителя) в уставный (складочный) капитал российских предприятий с иностранными инвестициями.
Учитывая, что значения ставок ввозных таможенных пошлин на различные виды технологического оборудования, классифицируемого в соответствующих товарных позициях Товарной номенклатуры внешнеэкономической деятельности России (ТН ВЭД РФ), колеблются в пределах 5–10 % таможенной стоимости ввозимого оборудования и что единая ставка НДС в России определена в 18 %, сумма сэкономленных в итоге средств (в размере 23–28 % таможенной стоимости оборудования) делает подобные проекты весьма привлекательными с экономической точки зрения.
Необходимо отметить, что упомянутые тарифные льготы предоставляются при соблюдении ряда требований, а именно:
• ввозимые товары не должны быть подакцизными;
• ввозимые товары должны относиться к основным производственным фондам;
• товары должны быть ввезены в течение срока формирования уставного капитала российского предприятия с иностранными инвестициями.
Ввозимые товары также должны относиться к разряду технологического оборудования, комплектующих и запасных частей к нему и классифицироваться в соответствующих товарных группах ТН ВЭД РФ, входящих в перечень технологического оборудования (приложение 1 к приказу ГТК России от 7 февраля 2001 г. № 131)[11].
Как уже упоминалось, льготы по уплате ввозной таможенной пошлины предоставляются по всему комплексу товаров, относящихся к основным производственным фондам и входящих в Перечень основных фондов, отраженных в Общероссийском классификаторе основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ)[12].
Выпущенные в свободное обращение с применением льгот по уплате таможенных платежей (пошлины и НДС) товары получают статус условно выпущенных и рассматриваются как иностранные товары с практически неограниченным сроком возможных проверок и ревизий таможенных органов, призванных подтвердить целевое использование товаров предприятиями с иностранными инвестициями, оформившими упомянутые товары в льготном режиме.
Объем задач, которые предстоит решать менеджеру проекта при подготовке и проведении процедуры перевода в Россию всего комплекса технологического производственного оборудования в виде основных производственных линий, вспомогательного оборудования и приспособлений, а также набора комплектующих, достаточно велик и требует более детального исследования.
Поэтому ограничимся рассмотрением четырех основных задач, скрупулезное и точное решение которых определяет успех проекта в целом:
1) подготовка и формирование перечня оборудования для включения в учредительные документы российского предприятия с иностранными инвестициями и определение концепции его (оборудования) ввоза;
2) организация и решение вопросов транспортной логистики;
3) прохождение таможенных формальностей;
4) получение разрешительной документации.
Предположим, что имеется некий намечаемый к перемещению в Россию производственный комплекс в виде технологической линии, комплекта вспомогательных устройств и склада запасных частей.
Определим основные задачи:
• организация ввоза и таможенного оформления упомянутого производственного комплекса с применением льгот по уплате таможенных платежей;
Учитывая, что значения ставок ввозных таможенных пошлин на различные виды технологического оборудования, классифицируемого в соответствующих товарных позициях Товарной номенклатуры внешнеэкономической деятельности России (ТН ВЭД РФ), колеблются в пределах 5–10 % таможенной стоимости ввозимого оборудования и что единая ставка НДС в России определена в 18 %, сумма сэкономленных в итоге средств (в размере 23–28 % таможенной стоимости оборудования) делает подобные проекты весьма привлекательными с экономической точки зрения.
Необходимо отметить, что упомянутые тарифные льготы предоставляются при соблюдении ряда требований, а именно:
• ввозимые товары не должны быть подакцизными;
• ввозимые товары должны относиться к основным производственным фондам;
• товары должны быть ввезены в течение срока формирования уставного капитала российского предприятия с иностранными инвестициями.
Ввозимые товары также должны относиться к разряду технологического оборудования, комплектующих и запасных частей к нему и классифицироваться в соответствующих товарных группах ТН ВЭД РФ, входящих в перечень технологического оборудования (приложение 1 к приказу ГТК России от 7 февраля 2001 г. № 131)[11].
Как уже упоминалось, льготы по уплате ввозной таможенной пошлины предоставляются по всему комплексу товаров, относящихся к основным производственным фондам и входящих в Перечень основных фондов, отраженных в Общероссийском классификаторе основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ)[12].
Выпущенные в свободное обращение с применением льгот по уплате таможенных платежей (пошлины и НДС) товары получают статус условно выпущенных и рассматриваются как иностранные товары с практически неограниченным сроком возможных проверок и ревизий таможенных органов, призванных подтвердить целевое использование товаров предприятиями с иностранными инвестициями, оформившими упомянутые товары в льготном режиме.
Объем задач, которые предстоит решать менеджеру проекта при подготовке и проведении процедуры перевода в Россию всего комплекса технологического производственного оборудования в виде основных производственных линий, вспомогательного оборудования и приспособлений, а также набора комплектующих, достаточно велик и требует более детального исследования.
Поэтому ограничимся рассмотрением четырех основных задач, скрупулезное и точное решение которых определяет успех проекта в целом:
1) подготовка и формирование перечня оборудования для включения в учредительные документы российского предприятия с иностранными инвестициями и определение концепции его (оборудования) ввоза;
2) организация и решение вопросов транспортной логистики;
3) прохождение таможенных формальностей;
4) получение разрешительной документации.
Предположим, что имеется некий намечаемый к перемещению в Россию производственный комплекс в виде технологической линии, комплекта вспомогательных устройств и склада запасных частей.
Определим основные задачи:
• организация ввоза и таможенного оформления упомянутого производственного комплекса с применением льгот по уплате таможенных платежей;