Страница:
При этом в жилых домах типовых серий не допускается:
– устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
– устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
– устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией – автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии – без дополнительной экспертизы.
Итак, собственник (наниматель) жилого помещения начинает подготовку к переустройству с заполнения бланка заявки установленной формы, полученного в подразделении органов, осуществляющих согласование. В Москве это Мосжилинспекция, действующая в данном административном округе.
Заявка –это комплексный документ, включающий заявление стандартного содержания, информацию о намерениях, необходимых в соответствии с ЖК согласованиях, а также принимаемых на себя заявителем обязательствах. Такие обязательства могут появиться в связи с техническими (конструкторскими) особенностями строения. Например, дом эксплуатируется уже много лет, и местами фундамент дал осадку. В связи с этим может появиться необходимость в проведении дополнительных работ по усилению фундамента, такие требования должны быть включены в разрешение, т.е. нужно указать на необходимость в проведении дополнительных работ помимо разрешенных. Если дом (новостройка) сдан в эксплуатацию совсем недавно, при приемке данного здания комиссия указала на необходимость укрепления каких-либо перегородок между этажами. По совпадению собственник собирается провести работы по перепланировке своей квартиры, которая как раз располагается под такой перегородкой. В процессе получения разрешения на проведение работ от него могут потребовать дополнительное проведение работ по усилению перегородки над его квартирой.
Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, а также форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждены постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 №266.
Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения
Примечание.Для физических лиц указываются: фамилия, имя, отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан), место жительства, номертелефона; для представителя физического лица указываются: фамилия, имя, отчество представителя, реквизиты доверенности, которая прилагается к заявлению. Для юридических лиц указываются: наименование, организационно-правовая форма, адрес места нахождения, номер телефона, фамилия, имя, отчество лица, уполномоченного представлять интересы юридического лица, с указанием реквизитов документа, удостоверяющего эти правомочия и прилагаемого к заявлению.
Место нахождения жилого помещения:
согласно прилагаемому проекту (проектной документации) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Срок производства ремонтно-строительных работ с «___»_____________200___ г по «___»___________200___ г
Режим производства ремонтно-строительных работ с______по______часов в дни.
Обязуюсь:
осуществить ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом (проектной документацией);
обеспечить свободный доступ к месту проведения ремонтно-строительных работ должностныхлиц органа местного самоуправления муниципального образования либо уполномоченного им органа для проверки хода работ;
осуществить работы в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима проведения работ.
Согласие на переустройство и (или) перепланировку получено от совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма от«___»__________________г №_______:
* Подписи ставятся в присутствии должностного лица, принимающего документы. В ином случае представляется оформленное в письменном виде согласие члена семьи, заверенное нотариально, с проставлением отметки об этом в графе 5.
К заявлению прилагаются следующие документы:
2) проект (проектная документация) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения на листах;
3) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения на листах;
4) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (представляется в случаях, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры) на листах;
5) документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, на листах (при необходимости);
* При пользовании жилым помещением на основании договора социального найма заявление подписывается нанимателем, указанным в договоре в качестве стороны, при пользовании жилым помещением на основании договора аренды – арендатором, при пользовании жилым помещением на праве собственности – собственником (собственниками).
К заявке согласно постановлению № 73-ПП прилагаются:
копии документов о правах на занимаемые помещения, разрешительных документов на изменение функционального назначения должны быть нотариально заверены либо представляться вместе с подлинниками, которые после проверки возвращаются заявителю;
копии плана помещений и экспликации БТИ должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи заявки;
графическое изображение перепланировки помещений (эскиз) выполняется на копии поэтажного плана. Если планируемые мероприятия (работы) требуют разработки и согласования проектной документации, то она должна разрабатываться на весь объем заявки;
на проведение переустройства нежилых помещений требуется согласие собственника жилого дома (или управляющего жилым домом);
вид переустройства, указываемый в заявке, устанавливается службой «одного окна» Мосжилинспекции с учетом планируемого перечня мероприятий (работ);
описания планируемых мероприятий (работ) указываются в соответствии с утвержденным Перечнем мероприятий (работ) по переустройству помещений в жилых домах с добавлением необходимых пояснений (местоположение, размеры и т.д.);
режим и продолжительность переустройства помещений (в календарных месяцах);
в случаях когда в заявку включены только мероприятия (работы), для которых достаточно эскизов, она считается готовой и с прилагаемыми документами представляется в службу «одного окна» Мосжилинспекции для рассмотрения и последующей выдачи разрешения или обоснованного отказа;
разработка проектной документации осуществляется до представления пакета заявки в Мосжилинспекцию. Как правило, для этого заявителем заключается договор со специализированной проектной организацией (лицензированной в установленном порядке), предусматривая в нем обязательные условия по согласованию проекта с надзорными органами и ведению авторского надзора (последнее может оформляться отдельным договором);
состав проектной документации и требования по ее согласованию определяются в соответствии с Положением о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве, утвержденным распоряжением Мэра Москвы от 11.04.2000 № 378-РМ «О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве».
«Служба одного окна» –это своего рода новый порядок организации работы в органе местного самоуправления. Когда собственник помещения показывает (подает) всю собранную им документацию не посредством «хождения» по приемам в местном органе самоуправления, а узнает всю информацию о документах, которые необходимо собрать, и подает их в один и тот же кабинет, где работают с гражданами (собственниками). Все документы, разрешающие проводить переустройство и перепланировку, они также получают в этом же кабинете. Такая организация работы позволяет избежать скопления очередей в коридорах. К тому же граждане, которые первый раз оформляют разрешение на проведение работ, могут и не знать, в каком порядке и в какой кабинет им обратиться, а «служба одного окна» организована так, что по любому вопросу и действию по собиранию необходимых документов, гражданам все равно следует обращаться к ним. Важно, чтобы такое «окно» было не одно. Иначе это приведет к тому, что ежедневно возле него будут скапливаться толпы граждан в очереди, и не успеют своевременно пройти все необходимые стадии.
Выдаваемый заявителю конечный документ – разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме оформляется распоряжением Мосжилинспекции. Одновременно заявителю (подрядной организации) выдается журнал производства ремонтно-строительных работ по форме, установленной Мосжилинспекцией. При невозможности выдачи разрешения заявителю направляется письменный мотивированный отказ.
Разрешение или отказ выдаются в срок не более 20 рабочих дней от даты регистрации заявки. Мосжилинспекция в течение трех рабочих дней после оформления разрешения на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ информирует управляющего жилым домом о принятом решении.
2.2. Производство работ по переустройству и перепланировке
2.3. Оформление завершения работ по переустройству (перепланировке)
– устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
– устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
– устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией – автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии – без дополнительной экспертизы.
Итак, собственник (наниматель) жилого помещения начинает подготовку к переустройству с заполнения бланка заявки установленной формы, полученного в подразделении органов, осуществляющих согласование. В Москве это Мосжилинспекция, действующая в данном административном округе.
Заявка –это комплексный документ, включающий заявление стандартного содержания, информацию о намерениях, необходимых в соответствии с ЖК согласованиях, а также принимаемых на себя заявителем обязательствах. Такие обязательства могут появиться в связи с техническими (конструкторскими) особенностями строения. Например, дом эксплуатируется уже много лет, и местами фундамент дал осадку. В связи с этим может появиться необходимость в проведении дополнительных работ по усилению фундамента, такие требования должны быть включены в разрешение, т.е. нужно указать на необходимость в проведении дополнительных работ помимо разрешенных. Если дом (новостройка) сдан в эксплуатацию совсем недавно, при приемке данного здания комиссия указала на необходимость укрепления каких-либо перегородок между этажами. По совпадению собственник собирается провести работы по перепланировке своей квартиры, которая как раз располагается под такой перегородкой. В процессе получения разрешения на проведение работ от него могут потребовать дополнительное проведение работ по усилению перегородки над его квартирой.
Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, а также форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждены постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 №266.
Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения
Примечание.Для физических лиц указываются: фамилия, имя, отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан), место жительства, номертелефона; для представителя физического лица указываются: фамилия, имя, отчество представителя, реквизиты доверенности, которая прилагается к заявлению. Для юридических лиц указываются: наименование, организационно-правовая форма, адрес места нахождения, номер телефона, фамилия, имя, отчество лица, уполномоченного представлять интересы юридического лица, с указанием реквизитов документа, удостоверяющего эти правомочия и прилагаемого к заявлению.
Место нахождения жилого помещения:
Срок производства ремонтно-строительных работ с «___»_____________200___ г по «___»___________200___ г
Режим производства ремонтно-строительных работ с______по______часов в дни.
Обязуюсь:
осуществить ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом (проектной документацией);
обеспечить свободный доступ к месту проведения ремонтно-строительных работ должностныхлиц органа местного самоуправления муниципального образования либо уполномоченного им органа для проверки хода работ;
осуществить работы в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима проведения работ.
Согласие на переустройство и (или) перепланировку получено от совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма от«___»__________________г №_______:
* Подписи ставятся в присутствии должностного лица, принимающего документы. В ином случае представляется оформленное в письменном виде согласие члена семьи, заверенное нотариально, с проставлением отметки об этом в графе 5.
К заявлению прилагаются следующие документы:
3) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения на листах;
4) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (представляется в случаях, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры) на листах;
5) документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, на листах (при необходимости);
* При пользовании жилым помещением на основании договора социального найма заявление подписывается нанимателем, указанным в договоре в качестве стороны, при пользовании жилым помещением на основании договора аренды – арендатором, при пользовании жилым помещением на праве собственности – собственником (собственниками).
копии документов о правах на занимаемые помещения, разрешительных документов на изменение функционального назначения должны быть нотариально заверены либо представляться вместе с подлинниками, которые после проверки возвращаются заявителю;
копии плана помещений и экспликации БТИ должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи заявки;
графическое изображение перепланировки помещений (эскиз) выполняется на копии поэтажного плана. Если планируемые мероприятия (работы) требуют разработки и согласования проектной документации, то она должна разрабатываться на весь объем заявки;
на проведение переустройства нежилых помещений требуется согласие собственника жилого дома (или управляющего жилым домом);
вид переустройства, указываемый в заявке, устанавливается службой «одного окна» Мосжилинспекции с учетом планируемого перечня мероприятий (работ);
описания планируемых мероприятий (работ) указываются в соответствии с утвержденным Перечнем мероприятий (работ) по переустройству помещений в жилых домах с добавлением необходимых пояснений (местоположение, размеры и т.д.);
режим и продолжительность переустройства помещений (в календарных месяцах);
в случаях когда в заявку включены только мероприятия (работы), для которых достаточно эскизов, она считается готовой и с прилагаемыми документами представляется в службу «одного окна» Мосжилинспекции для рассмотрения и последующей выдачи разрешения или обоснованного отказа;
разработка проектной документации осуществляется до представления пакета заявки в Мосжилинспекцию. Как правило, для этого заявителем заключается договор со специализированной проектной организацией (лицензированной в установленном порядке), предусматривая в нем обязательные условия по согласованию проекта с надзорными органами и ведению авторского надзора (последнее может оформляться отдельным договором);
состав проектной документации и требования по ее согласованию определяются в соответствии с Положением о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве, утвержденным распоряжением Мэра Москвы от 11.04.2000 № 378-РМ «О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве».
«Служба одного окна» –это своего рода новый порядок организации работы в органе местного самоуправления. Когда собственник помещения показывает (подает) всю собранную им документацию не посредством «хождения» по приемам в местном органе самоуправления, а узнает всю информацию о документах, которые необходимо собрать, и подает их в один и тот же кабинет, где работают с гражданами (собственниками). Все документы, разрешающие проводить переустройство и перепланировку, они также получают в этом же кабинете. Такая организация работы позволяет избежать скопления очередей в коридорах. К тому же граждане, которые первый раз оформляют разрешение на проведение работ, могут и не знать, в каком порядке и в какой кабинет им обратиться, а «служба одного окна» организована так, что по любому вопросу и действию по собиранию необходимых документов, гражданам все равно следует обращаться к ним. Важно, чтобы такое «окно» было не одно. Иначе это приведет к тому, что ежедневно возле него будут скапливаться толпы граждан в очереди, и не успеют своевременно пройти все необходимые стадии.
Выдаваемый заявителю конечный документ – разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме оформляется распоряжением Мосжилинспекции. Одновременно заявителю (подрядной организации) выдается журнал производства ремонтно-строительных работ по форме, установленной Мосжилинспекцией. При невозможности выдачи разрешения заявителю направляется письменный мотивированный отказ.
Разрешение или отказ выдаются в срок не более 20 рабочих дней от даты регистрации заявки. Мосжилинспекция в течение трех рабочих дней после оформления разрешения на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ информирует управляющего жилым домом о принятом решении.
2.2. Производство работ по переустройству и перепланировке
Итак, разрешение получено, далее следует начать сами работы по проведению переустройства и перепланировке. Работы следует проводить в полном соответствии с утвержденным планом и в сроки, указанные заявителем в этом плане. Поэтому еще при составлении плана следует предусмотреть срок, который будет складываться из фактически необходимого времени на проведение работ (если их проводить с 7 утра и до 22 вечера каждый день), и добавить к полученному сроку еще месяца два, поскольку могут возникнуть проблемы с жильцами дома, строительными материалами и оборудованием дома, особенно если это старый дом.
Собственникам жилых помещений рекомендуется нанимать квалифицированных работников (организацию, занимающуюся проведением подобных работ), конечно, это дороже. Однако куда более неэкономно, если неквалифицированные (нанятые с улицы) работники проведут работы с полным отсутствием опыта и знания дела, у них неизбежно возникнут аварийные ситуации при проведении сварочных работ, выдалбливании прохода в стене и т.д. Все это приведет к необоснованным затратам собственника помещения, оттянет срок выполнения работ, а возможно, и станет поводом для запрета в судебном порядке проведения любых работ по переустройству и перепланировке такого помещения.
Собственнику помещения желательно самому контролировать ход выполнения работ с тем, чтобы их провели без единого нарушения. Результат строительных работ должен полностью соответствовать предоставленному в орган местного самоуправления проекту, иначе его никто не примет.
Согласно постановлению № 73-ПП начало разрешенных работ по переустройству помещений в жилом доме подлежит регистрации управляющим жилым домом в журнале по форме, установленной Мосжилинспекцией. Одновременно устанавливаются дата окончания работ, порядок и условия вывоза строительного мусора. О факте начала производства работ управляющий домом сообщает в подразделение Мосжилинспекции, которому поручен контроль за ходом работ. Одновременно управляющий жилым домом обязан установить порядок доступа к отключающим инженерным устройствам, ознакомить собственников (нанимателей) смежныхпомещений (расположенных по вертикали и горизонтали от перестраиваемого помещения) с намечаемыми мероприятиями по переустройству и составить с учетом их желания акты технического состояния этих помещений произвольной формы.
При производстве работ строители должны соблюдать правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Разделы 4 и 5 данного нормативного акта как раз устанавливают требования при проведении работ по техническому обслуживанию и ремонту строительных конструкций (т.е. фактическая перепланировка) и техническому обслуживанию и ремонту инженерного оборудования (переустройство).
Организация, работники которой будут проводить работы по перепланировке, должны обеспечивать соблюдение требований в отношении стен помещений следующего содержания:
заданный температурно-влажностный режим внутри здания;
исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность);
устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;
теплозащиту, влагозащиту наружных стен.
Инженерно-технические работники организации должны знать конструктивную схему стен здания, проектные характеристики и прочность материалов стен здания, нормативные требования к конструкциям. Не допускаются деформации конструкций, отклонение конструкций от вертикали и осадка конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисания и выпадение кирпичей.
Допустимая ширина раскрытия трещин в панелях 0,3 мм, в стыках – I мм. Цоколь здания должен быть защищен от увлажнения и обрастания мхом; для этого слой гидроизоляции фундамента должен быть ниже уровня отмостки. Не допускается ослабление креплений выступающих деталей стен: карнизов, балконов, поясков, кронштейнов, розеток, тяги, разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток.
Согласно постановлению № 73-ПП ремонтно-строительные работы по переустройству помещений осуществляются подрядным способом (в договорах должны предусматриваться обязательства исполнителя о соблюдении требований Регламента оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории г. Москвы) или собственными силами заявителя. Исполнитель работ – подрядная организация предъявляет в Мосжилинспекцию для проверки свою лицензию, договор подряда и журнал производства ремонтно-строительных работ. По результатам проверки Мосжилинспекции устанавливаются (и указываются в журнале производства работ):
перечень обязательных контрольных мероприятий;
состав и последовательность приемки работ, конструкций и инженерного оборудования;
перечень технической документации, по которой должен осуществляться контроль;
перечень исполнительной документации, подлежащей предъявлению при приемке завершенного переустройства помещений.
В обязанности исполнителя работ согласно постановлению № 73-ПП входит:
– вести производство работ в соответствии:
с разрешительной и проектной документацией;
установленными сроками и режимом производства работ;
правилами и нормами производства и приемки работ;
указаниями технического надзора заказчика и (или) авторского надзора проектной организации;
указаниями (предписаниями) контрольных органов;
– отражать в журнале ход ремонтно-строительных работ по переустройству помещений (правила ведения журнала устанавливаются Мосжилинспекцией);
– обеспечивать при проверках, проводимых Мосжилинспекцией в соответствии с перечнем контрольных мероприятий, наличие на объекте (в том числе на рабочих местах):
комплекта документации для обеспечения производства работ и контроля соблюдения норм и правил производства работ;
инженерного оборудования и изделий, соответствующих реализуемым проектным решениям.
Изменение установленных сроков производства работ по переустройству помещений осуществляется Мосжилинспекцией по письменному обращению заявителя, предварительно согласованному с управляющим жилым домом. О принятом решении заявитель уведомляется в 15-дневный срок.
Для комиссионной проверки в ходе приемки завершенного переустройства помещений исполнитель работ предъявляет исполнительную техническую документацию по установленному перечню.
Контроль соблюдения норм и правил производства ремонтно-строительных работ обеспечивается Мосжилинспекцией с учетом их характера, обусловленного технической документацией, и уровня технологической дисциплины путем проверки соответствия работ требованиям нормативно-технических документов и должен охватывать все стадии технологического цикла производства работ на объекте переустройства.
Проверки объектов переустройства проводятся выборочно в плановом порядке по заданиям, выдаваемым руководителем Мосжилинспекции, или вне плана – при поступлении обращений и жалоб. Планы проверок разрабатываются на весь период разрешенной продолжительности работ (помесячно с установлением периодичности проверок) и являются внутренними документами Мосжилинспекции. Проверки проводятся Мосжилинспекцией в присутствии производителя работ или другого лица, ответственного за проверяемую работу.
Нарушения технологии, норм и правил производства ремонтно-строительных работ фиксируются в официальных документах Мосжилинспекции. На их устранение производителю работ выдаются предписания установленной формы.
Скрытые ремонтно-строительные работы проверяются Мосжилинспекцией до закрытия их другими работами после их приемки (с оформлением актов установленной формы) – заказчиком и подрядчиком в присутствии представителя авторского надзора. При отсутствии актов на скрытые работы Мосжилинспекция вправе требовать выборочного вскрытия конструкций контролируемого объекта с целью проверки качества слоев в многослойных конструкциях, правильности заполнения швов, устройства стыков и т.д.
Проверка ремонтно-строительных работ осуществляется Мосжилинспекцией как непосредственно, так и по результатам проводимого заказчиком и подрядчиком операционного и поэтапного приемочного контроля (отражается в журналах, актах и др.), а также по результатам авторского надзора. При этом Мосжилинспекция проверяет:
наличие, качество и состояние технической документации на производство работ;
соблюдение технологического процесса переустройства помещений, контрольных операций в процессе переустройства и обеспеченность их необходимым измерительным оборудованием и инструментом;
выполнение предписаний Мосжилинспекции, выданных в ходе переустройства;
правильность и полноту проведения индивидуальных испытаний и комплексного опробования смонтированного инженерного оборудования;
своевременность устранения недостатков в технической документации и производстве работ, выявленных при проверках.
Выявленные нарушения нормативных требований по производству и приемке ремонтно-строительных работ, отступления от утвержденных (согласованных) проектных решений, факты несоблюдения гарантийных обязательств по режиму работ и выданные Мосжилинспекцией предписания фиксируются в журнале производства ремонтно-строительных работ исполнителя. При повторном нарушении установленных условий переустройства и (или) неисполнении предписаний Мосжилинспекция аннулирует выданное Разрешение и направляет в территориальный орган исполнительной власти официальное представление о необходимости принятия совместных мер по прекращению производства работ на объекте.
В нормативных актах органов местного самоуправления могут предусматриваться и своего рода меры ответственности (санкции) за ненадлежащее проведение работ по переустройству и перепланировке. Так, согласно постановлению № 73-ПП:
– порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, а также самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут также ответственность, предусмотренную КоАП;
– в случае если при переустройстве и (или) перепланировке помещений, выполненных в соответствии с согласованной проектной документацией, был причинен ущерб помещениям и (или) имуществу граждан и юридических лиц, виновные несут ответственность в соответствии с законодательством.
Хотя не во всех регионах страны подробно описан процесс проведения работ по переустройству и перепланировке помещений, в нормативных актах г. Москвы, например, полностью можно проследить весь путь от оформления разрешений и согласований до контроля за ходом проведения работ и их результатов. В частности, проверить можно не только уже результат работ, но и те работы (промежуточные результаты), которые в будущем будут скрыты. Например, согласно СНиПам если в доме делается проем, то в стене, где его проделывают, должно быть сделано равнопрочное усиление из обычного сварочного железа (уголка). При приемке уже всех готовых работ проверить, есть или нет там в стене данный «уголок» (или иные требования по усилению), уже невозможно, а делать проломы в стене или иным образом повреждать данные работы нельзя. Постановление № 73-ПП, действующее в г. Москве, предусматривает осуществление контроля и на промежуточных стадиях проведения работ по переустройству и перепланировке.
Собственникам жилых помещений рекомендуется нанимать квалифицированных работников (организацию, занимающуюся проведением подобных работ), конечно, это дороже. Однако куда более неэкономно, если неквалифицированные (нанятые с улицы) работники проведут работы с полным отсутствием опыта и знания дела, у них неизбежно возникнут аварийные ситуации при проведении сварочных работ, выдалбливании прохода в стене и т.д. Все это приведет к необоснованным затратам собственника помещения, оттянет срок выполнения работ, а возможно, и станет поводом для запрета в судебном порядке проведения любых работ по переустройству и перепланировке такого помещения.
Собственнику помещения желательно самому контролировать ход выполнения работ с тем, чтобы их провели без единого нарушения. Результат строительных работ должен полностью соответствовать предоставленному в орган местного самоуправления проекту, иначе его никто не примет.
Согласно постановлению № 73-ПП начало разрешенных работ по переустройству помещений в жилом доме подлежит регистрации управляющим жилым домом в журнале по форме, установленной Мосжилинспекцией. Одновременно устанавливаются дата окончания работ, порядок и условия вывоза строительного мусора. О факте начала производства работ управляющий домом сообщает в подразделение Мосжилинспекции, которому поручен контроль за ходом работ. Одновременно управляющий жилым домом обязан установить порядок доступа к отключающим инженерным устройствам, ознакомить собственников (нанимателей) смежныхпомещений (расположенных по вертикали и горизонтали от перестраиваемого помещения) с намечаемыми мероприятиями по переустройству и составить с учетом их желания акты технического состояния этих помещений произвольной формы.
При производстве работ строители должны соблюдать правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Разделы 4 и 5 данного нормативного акта как раз устанавливают требования при проведении работ по техническому обслуживанию и ремонту строительных конструкций (т.е. фактическая перепланировка) и техническому обслуживанию и ремонту инженерного оборудования (переустройство).
Организация, работники которой будут проводить работы по перепланировке, должны обеспечивать соблюдение требований в отношении стен помещений следующего содержания:
заданный температурно-влажностный режим внутри здания;
исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность);
устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;
теплозащиту, влагозащиту наружных стен.
Инженерно-технические работники организации должны знать конструктивную схему стен здания, проектные характеристики и прочность материалов стен здания, нормативные требования к конструкциям. Не допускаются деформации конструкций, отклонение конструкций от вертикали и осадка конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисания и выпадение кирпичей.
Допустимая ширина раскрытия трещин в панелях 0,3 мм, в стыках – I мм. Цоколь здания должен быть защищен от увлажнения и обрастания мхом; для этого слой гидроизоляции фундамента должен быть ниже уровня отмостки. Не допускается ослабление креплений выступающих деталей стен: карнизов, балконов, поясков, кронштейнов, розеток, тяги, разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток.
Согласно постановлению № 73-ПП ремонтно-строительные работы по переустройству помещений осуществляются подрядным способом (в договорах должны предусматриваться обязательства исполнителя о соблюдении требований Регламента оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории г. Москвы) или собственными силами заявителя. Исполнитель работ – подрядная организация предъявляет в Мосжилинспекцию для проверки свою лицензию, договор подряда и журнал производства ремонтно-строительных работ. По результатам проверки Мосжилинспекции устанавливаются (и указываются в журнале производства работ):
перечень обязательных контрольных мероприятий;
состав и последовательность приемки работ, конструкций и инженерного оборудования;
перечень технической документации, по которой должен осуществляться контроль;
перечень исполнительной документации, подлежащей предъявлению при приемке завершенного переустройства помещений.
В обязанности исполнителя работ согласно постановлению № 73-ПП входит:
– вести производство работ в соответствии:
с разрешительной и проектной документацией;
установленными сроками и режимом производства работ;
правилами и нормами производства и приемки работ;
указаниями технического надзора заказчика и (или) авторского надзора проектной организации;
указаниями (предписаниями) контрольных органов;
– отражать в журнале ход ремонтно-строительных работ по переустройству помещений (правила ведения журнала устанавливаются Мосжилинспекцией);
– обеспечивать при проверках, проводимых Мосжилинспекцией в соответствии с перечнем контрольных мероприятий, наличие на объекте (в том числе на рабочих местах):
комплекта документации для обеспечения производства работ и контроля соблюдения норм и правил производства работ;
инженерного оборудования и изделий, соответствующих реализуемым проектным решениям.
Изменение установленных сроков производства работ по переустройству помещений осуществляется Мосжилинспекцией по письменному обращению заявителя, предварительно согласованному с управляющим жилым домом. О принятом решении заявитель уведомляется в 15-дневный срок.
Для комиссионной проверки в ходе приемки завершенного переустройства помещений исполнитель работ предъявляет исполнительную техническую документацию по установленному перечню.
Контроль соблюдения норм и правил производства ремонтно-строительных работ обеспечивается Мосжилинспекцией с учетом их характера, обусловленного технической документацией, и уровня технологической дисциплины путем проверки соответствия работ требованиям нормативно-технических документов и должен охватывать все стадии технологического цикла производства работ на объекте переустройства.
Проверки объектов переустройства проводятся выборочно в плановом порядке по заданиям, выдаваемым руководителем Мосжилинспекции, или вне плана – при поступлении обращений и жалоб. Планы проверок разрабатываются на весь период разрешенной продолжительности работ (помесячно с установлением периодичности проверок) и являются внутренними документами Мосжилинспекции. Проверки проводятся Мосжилинспекцией в присутствии производителя работ или другого лица, ответственного за проверяемую работу.
Нарушения технологии, норм и правил производства ремонтно-строительных работ фиксируются в официальных документах Мосжилинспекции. На их устранение производителю работ выдаются предписания установленной формы.
Скрытые ремонтно-строительные работы проверяются Мосжилинспекцией до закрытия их другими работами после их приемки (с оформлением актов установленной формы) – заказчиком и подрядчиком в присутствии представителя авторского надзора. При отсутствии актов на скрытые работы Мосжилинспекция вправе требовать выборочного вскрытия конструкций контролируемого объекта с целью проверки качества слоев в многослойных конструкциях, правильности заполнения швов, устройства стыков и т.д.
Проверка ремонтно-строительных работ осуществляется Мосжилинспекцией как непосредственно, так и по результатам проводимого заказчиком и подрядчиком операционного и поэтапного приемочного контроля (отражается в журналах, актах и др.), а также по результатам авторского надзора. При этом Мосжилинспекция проверяет:
наличие, качество и состояние технической документации на производство работ;
соблюдение технологического процесса переустройства помещений, контрольных операций в процессе переустройства и обеспеченность их необходимым измерительным оборудованием и инструментом;
выполнение предписаний Мосжилинспекции, выданных в ходе переустройства;
правильность и полноту проведения индивидуальных испытаний и комплексного опробования смонтированного инженерного оборудования;
своевременность устранения недостатков в технической документации и производстве работ, выявленных при проверках.
Выявленные нарушения нормативных требований по производству и приемке ремонтно-строительных работ, отступления от утвержденных (согласованных) проектных решений, факты несоблюдения гарантийных обязательств по режиму работ и выданные Мосжилинспекцией предписания фиксируются в журнале производства ремонтно-строительных работ исполнителя. При повторном нарушении установленных условий переустройства и (или) неисполнении предписаний Мосжилинспекция аннулирует выданное Разрешение и направляет в территориальный орган исполнительной власти официальное представление о необходимости принятия совместных мер по прекращению производства работ на объекте.
В нормативных актах органов местного самоуправления могут предусматриваться и своего рода меры ответственности (санкции) за ненадлежащее проведение работ по переустройству и перепланировке. Так, согласно постановлению № 73-ПП:
– порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, а также самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут также ответственность, предусмотренную КоАП;
– в случае если при переустройстве и (или) перепланировке помещений, выполненных в соответствии с согласованной проектной документацией, был причинен ущерб помещениям и (или) имуществу граждан и юридических лиц, виновные несут ответственность в соответствии с законодательством.
Хотя не во всех регионах страны подробно описан процесс проведения работ по переустройству и перепланировке помещений, в нормативных актах г. Москвы, например, полностью можно проследить весь путь от оформления разрешений и согласований до контроля за ходом проведения работ и их результатов. В частности, проверить можно не только уже результат работ, но и те работы (промежуточные результаты), которые в будущем будут скрыты. Например, согласно СНиПам если в доме делается проем, то в стене, где его проделывают, должно быть сделано равнопрочное усиление из обычного сварочного железа (уголка). При приемке уже всех готовых работ проверить, есть или нет там в стене данный «уголок» (или иные требования по усилению), уже невозможно, а делать проломы в стене или иным образом повреждать данные работы нельзя. Постановление № 73-ПП, действующее в г. Москве, предусматривает осуществление контроля и на промежуточных стадиях проведения работ по переустройству и перепланировке.
2.3. Оформление завершения работ по переустройству (перепланировке)
Завершенные работы по переустройству помещений принимаются приемочной комиссией в составе заявителя и представителей:
1) Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);
2) территориального органа исполнительной власти;
3) управляющего жилым домом;
4) разработчика (автора) проекта;
5) исполнителя (производителя) работ.
Персональный состав приемочной комиссии предварительно согласовывается с территориальным органом исполнительной власти и утверждается в порядке, устанавливаемом Мосжилинспекцией. При невозможности личного участия заявителя в приемке другое лицо, представляющее его интересы, должно иметь нотариально заверенную доверенность. Приемочная комиссия, удостоверяя факт выполнения переустройства в соответствии с разрешительной и проектной документацией, оформляет акт о произведенном переустройстве помещений на стандартном бланке.
Акт о произведенном переустройстве утверждается Мосжилинспекцией и выдается заявителю. Акт о произведенном переустройстве помещений в жилом доме как документ, оформляемый в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 13.07.2004 № 479-ПП «О мерах по обеспечению контроля за переустройством помещений в жилых домах», является единственным документом, представляющим правовое основание для внесения в установленном порядке изменений в инвентаризационно-техническую документацию этих помещений.
Произведенное переоборудование помещений под размещаемые в жилых домах объекты нежилого назначения (торговые, бытовые, досуговые и др.) принимается в порядке, установленном для строительства таких объектов. В данной области следует руководствоваться СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (утверждены постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 № 84), где подробно описывается процесс приемки зданий, законченных строительством в эксплуатацию. Однако мы рассматриваем процесс приемки органами местного самоуправления помещений, в которых были проведены переустройство и перепланировка, поэтому мы возьмем лишь те положения настоящего СНиПа, которые действительно касаются порядка приема таких помещений.
Согласно п. 1.4 данных Правил объекты, законченные строительством, сдаваемые «под ключ», подрядчик совместно с заказчиком должен предъявлять к приемке государственным приемочным комиссиям. Однако, если учитывать, что сам СНиП был принят в 1987 г., и исходя из положений ЖК, можно сказать, что результат работ будет приниматься не государственной приемочной комиссией, а приемочной комиссией, сформированной органом местного самоуправления.
Следует обратить ваше внимание на то, что жилищное и градостроительное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ и вполне возможна ситуация, при которой законодательством субъекта РФ будет предусмотрено, что орган государственной власти, а не местного самоуправления формирует данную приемочную комиссию.
Также обращаем ваше внимание на то, что именно помещения, в которых проводились мероприятия по переустройству и перепланировке, будут приниматься муниципальными комиссиями, в отношении вновь построенных объектов, приемку будут осуществлять государственные приемочные комиссии.
Еще до предъявления объектов муниципальным приемочным комиссиям собственник такого помещения может предоставить рабочей комиссии проверить на предмет соответствия строительным нормам переустраиваемое помещение, а также для того, чтобы обнаружить возможные явные дефекты в проведенных работах. Рабочую комиссию лучше всего составлять и назначать из сотрудников другой (третьей) организации, которые не проводили ремонта (переоборудования) данного помещения. При этом немаловажную роль может сыграть и коммерческая тайна, членам рабочей комиссии не стоит сообщать о том, сотрудники какой строительной фирмы проводили здесь работы, это будет способствовать наиболее беспристрастному осмотру помещений.
1) Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);
2) территориального органа исполнительной власти;
3) управляющего жилым домом;
4) разработчика (автора) проекта;
5) исполнителя (производителя) работ.
Персональный состав приемочной комиссии предварительно согласовывается с территориальным органом исполнительной власти и утверждается в порядке, устанавливаемом Мосжилинспекцией. При невозможности личного участия заявителя в приемке другое лицо, представляющее его интересы, должно иметь нотариально заверенную доверенность. Приемочная комиссия, удостоверяя факт выполнения переустройства в соответствии с разрешительной и проектной документацией, оформляет акт о произведенном переустройстве помещений на стандартном бланке.
Акт о произведенном переустройстве утверждается Мосжилинспекцией и выдается заявителю. Акт о произведенном переустройстве помещений в жилом доме как документ, оформляемый в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 13.07.2004 № 479-ПП «О мерах по обеспечению контроля за переустройством помещений в жилых домах», является единственным документом, представляющим правовое основание для внесения в установленном порядке изменений в инвентаризационно-техническую документацию этих помещений.
Произведенное переоборудование помещений под размещаемые в жилых домах объекты нежилого назначения (торговые, бытовые, досуговые и др.) принимается в порядке, установленном для строительства таких объектов. В данной области следует руководствоваться СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (утверждены постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 № 84), где подробно описывается процесс приемки зданий, законченных строительством в эксплуатацию. Однако мы рассматриваем процесс приемки органами местного самоуправления помещений, в которых были проведены переустройство и перепланировка, поэтому мы возьмем лишь те положения настоящего СНиПа, которые действительно касаются порядка приема таких помещений.
Согласно п. 1.4 данных Правил объекты, законченные строительством, сдаваемые «под ключ», подрядчик совместно с заказчиком должен предъявлять к приемке государственным приемочным комиссиям. Однако, если учитывать, что сам СНиП был принят в 1987 г., и исходя из положений ЖК, можно сказать, что результат работ будет приниматься не государственной приемочной комиссией, а приемочной комиссией, сформированной органом местного самоуправления.
Следует обратить ваше внимание на то, что жилищное и градостроительное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ и вполне возможна ситуация, при которой законодательством субъекта РФ будет предусмотрено, что орган государственной власти, а не местного самоуправления формирует данную приемочную комиссию.
Также обращаем ваше внимание на то, что именно помещения, в которых проводились мероприятия по переустройству и перепланировке, будут приниматься муниципальными комиссиями, в отношении вновь построенных объектов, приемку будут осуществлять государственные приемочные комиссии.
Еще до предъявления объектов муниципальным приемочным комиссиям собственник такого помещения может предоставить рабочей комиссии проверить на предмет соответствия строительным нормам переустраиваемое помещение, а также для того, чтобы обнаружить возможные явные дефекты в проведенных работах. Рабочую комиссию лучше всего составлять и назначать из сотрудников другой (третьей) организации, которые не проводили ремонта (переоборудования) данного помещения. При этом немаловажную роль может сыграть и коммерческая тайна, членам рабочей комиссии не стоит сообщать о том, сотрудники какой строительной фирмы проводили здесь работы, это будет способствовать наиболее беспристрастному осмотру помещений.