Страница:
4. Подключение к компьютерной мировой сети универсального ин–формационного назначения Интернет, которая в настоящее время является наиболее крупной и в результате интеграции со специализированными компьютерными сетями бронирования и резервирования, принадлежащи–ми авиакомпаниям, транспортным компаниям и гостиничным объедине–ниям, позволяет осуществлять то же самое бронирование по своим ин–формационным каналам.
Гостиницы могут также использовать комбинацию этих возможно–стей при обоснованной необходимости.
К настоящему времени имеется также большой выбор компьютерных систем для внутреннего гостиничного применения в качестве автоматизи–рованной системы управления. Разработчики компьютерных систем для гостиниц могут адаптировать свой программный продукт под любую гос–тиницу, хотя одновременно на рынке этих систем существует множество готовых модификаций, из которых можно выбрать подходящую для той или иной гостиницы с учетом особенностей технологических процессов планирования, учета и контроля. В гостиницах, входящих в сети в резуль–тате унификации технологий, используются внутрикорпоративные компь–ютерные системы управления, что является важным преимуществом сети.
Гостиничные компьютерные системы – интегрированные системы, взаимосвязанные с глобальными сетями бронирования. При этом автома–тизируются операции службы приема и размещения гостей, ведения кар–тотеки гостей и т. д., а также функции бухгалтерского учета, контроля и финансового менеджмента в целом, обеспечения безопасности с помощью электронных систем, контроля за технологическими системами и регули–рования технологических процессов жизнеобеспечения гостиницы.
1.5. Гостиничная индустрия как средство размещения капитала
При рассмотрении вопросов размещения капитала или инвестирова–ния в гостиничный бизнес необходимо учитывать характер инвестиций в гостиничное производство. Инвестиции – это вложения финансовых средств в различные виды экономической деятельности с целью сохране–ния и увеличения капитала. Различают реальные (капитальные) и финансо–вые (портфельные) инвестиции. Реальные инвестиции – это вложения средств в физический капитал предприятий, создание новых основных фондов (например, постройка новых гостиниц), реконструкция старых фондов или их техническое перевооружение. Финансовые инвестиции – это вложения в покупку акций, ценных бумаг и использование иных финансо–вых инструментов с целью увеличения финансового капитала инвестора.
Еще одной разновидностью финансовых инвестиций является покуп–ка недвижимости (земельных участков), имущественных прав, лицензий, патентов, товарных знаков, других форм нематериальных активов с це–лью их перепродажи, сдачи в аренду и иного использования, приводяще–го к увеличению (сохранению) в течение определенного промежутка времени первоначально вложенного (инвестированного) капитала.
Источники инвестиций могут быть собственные (внутренние) и привле–каемые извне (от внешних инвесторов). Собственные источники инвестиций формируются за счет амортизационных отчислений по действующему ос–новному капиталу, отчислений от прибыли на инвестиционные потребности и др. Внешние источники инвестирования формируются в основном за счет заемных средств (кредитов) банков, внебюджетных фондов инвестиционной поддержки, инвестиционных фондов и компаний, страховых обществ и пен–сионных фондов.
Инвестиции в гостиницы производятся в земельные участки, здание и основные фонды. Основная часть капитала инвестируется в основные средства гостиницы, связанные с ее долговременной деятельностью. Здесь присутствуют элементы неопределенности и риска, так как долговремен–ная деятельность повышает постоянные издержки, которые необходимо покрывать независимо от объема деятельности, от того, продается гости–ничный продукт или нет, сезон сейчас или не сезон. Кроме того, в гости–ничном инвестировании необходимо учитывать такие факторы, как вы–годное или невыгодное расположение гостиницы, а также оптимальность загрузки, которая зависит от целевого рынка.
Инфраструктура гостиниц необычайно широка: от оздоровительного центра до развлекательного комплекса с казино. Доходность от различных подразделений может различаться в несколько раз, поэтому оценивать гостиничный бизнес только по доходам от номерного фонда неправильно.
Принятие решения об инвестировании опирается на предварительное изучение рынка с целью оценить спрос, определить возможности и ни–шу, которую сможет занять гостиничное предприятие на рынке. При этом необходимо определить характеристики будущего гостиничного продукта по таким параметрам, как качество и цена услуги.
Ведущие специалисты в области гостиничного бизнеса отмечают, что, резко сократилось число вместительных и недорогих гостиниц турист–ского класса, предназначенных для работы с групповыми турами. Со–кращение предложения дает основание для роста цен на гостиничные ус–луги. За 2004 г. по этому показателю средний сегмент опережает все прочие группы московского гостиничного рынка. Номера в отелях класса 3 звезды подорожали почти на 50%. Причина стремительного роста цен не связана с увеличением числа туристов, приезжающих в столицу. Рост цен вызван значительным снижением номерного фонда города за счет сноса и закрытия на реконструкцию целого ряда гостиниц. С 2000 по 2005 г. столица лишилась 2327 номеров, в то время как было построено, по данным департамента инвестиционного анализа компании «Система Галс», всего 816 новых.
Гостиницы сносят интенсивнее, чем строят, поэтому появляется по–вышенный спрос. В этих условиях гостиничный бизнес является привле–кательным для инвесторов. Особенно это относится к 5-звездочным оте–лям. Например, средние расходы по обслуживанию номера в «Национале» составляют 100 долл., а средняя цена его продажи – 250 долл. Рентабель–ность достигает 38%, что значительно выше европейских показателей, ко–торые редко превышают 25%. С каждого номера получается в среднем 95 долл. чистой прибыли.
Строить сегодня 5-звездочные люксы намного выгоднее, так как они окупаются на порядок быстрее гостиниц класса 3 звезды. Здесь действу–ют законы экономики: по затратам строительство 5-звездочной гостини–цы не намного дороже, чем 3-звездочной, при этом доходность отличает–ся в несколько раз. В связи с этим для получения дополнительной прибыли инвесторы увеличивают звездность гостиниц, так как затраты на строительные работы и в центре, и на окраине города составляют приблизительно одну и ту же сумму.
В современных условиях в нашей стране существует целый ряд про–блем, затрудняющих вложение капитала в гостиничный сектор экономи–ки. Сущность проблем состоит в следующем.
1. Отсутствие площадок под строительство. Строить гостиницу в промышленной зоне нецелесообразно. Лучшим вариантом для строи–тельства является центр города или близлежащие районы с развитой ин–фраструктурой. Для гостиниц класса 3-4 звезды необходимы участки с удобными транспортными развязками в непосредственной близости от метро. Практика показывает, что зарезервированные под строительство гостиниц участки перекупаются под проекты, гарантирующие более быст–рую отдачу (торговые комплексы).
2. Городские власти могут существенно увеличить расходы на строи–тельство. Городские муниципальные власти требуют своей доли в гости–ничном предприятии.
3. Проблема окупаемости инвестиций. При возведении жилого дома или торгово-офисного помещения дополнительные затраты могут оку–питься на начальном этапе строительства или через один-два года по–сле сдачи в эксплуатацию. Гостиничный бизнес не является высокорен–табельным. Например, в Москве срок окупаемости гостиниц класса 5 звезд составляет 7-8 лет, гостиниц класса 3 и 4 звезды растягивается до 15-20 лет.
4. Отсутствие в существующем законодательстве налоговой специ–фики для гостиничного бизнеса. Отечественное законодательство не рас–сматривает гостиничный номер как отдельный объект недвижимости (например, понятия «апартаменты» в Гражданском кодексе Российской Федерации не существует).
5. Многократная переуступка прав. При возведении гостиницы инве–стор может остановить строительство на определенном этапе из-за не–достаточного финансирования и продать недостроенный объект. В ре–зультате одни выигрывают тендер на строительство, другие начинают строительство, третьи завершают его. Этот фактор также является одним из основных препятствий на пути строительства гостиниц.
Однако, несмотря на перечисленные выше затруднения, инвестици–онный рынок в гостиничном секторе экономики рентабелен. Снос таких гостиниц, как «Интурист», «Савой», «Спорт», «Москва», «Россия» и ряда других, привел к дефициту номерного фонда. Российские и иностранные инвесторы начинают активно осваивать гостиничный рынок в провин–ции. Спрос на малые гостиницы существенно превышает предложение.
Об инвестировании средств на развитие сети региональных гостиниц в 2005 г. заявила компания «Базовый элемент». В ее планах – покупка существующих объектов и строительство новых. Компания намерена ох–ватить гостиничной сетью 20 крупных городов России.
Департамент инвестиционных программ строительства Москвы в 2005–2008 гг. собирается вложить 60 млн долл. в пять гостиниц в Ярославской области класса 3 и 4 звезды, вместимостью 100-150 мест каждая.
С 2004 г. активно идет развитие туристической инфраструктуры на Золотом кольце. За 2005 г. здесь было построено около 20 мини-отелей на 30-50 номеров каждый. Эти недорогие проекты (300-500 тыс. долл. за гостиницу) осуществляются небольшими местными компаниями и тури–стическими фирмами.
Иностранные инвесторы уделяют большое внимание российским ре–гионам. Например, французская сеть Accor, долгое время не имевшая воз–можности вывести свой бизнес за пределы российской столицы, в 2005 г. приступила к строительству отелей в Санкт-Петербурге.
Компания SAS Rezidor, подразделение авиационного концерна SAS, объявила о своем намерении с 2006 г. начать строительство в России около 50 гостиниц. Проект рассчитан на восемь лет, а общий объем ин–вестиций должен составить (около 650 млн долл.).
Таким образом, в краткосрочной перспективе возможен значитель–ный рост зарубежных и отечественных инвестиций в гостиничный биз–нес. Однако делать прогноз на более длительный срок трудно.
1.6. Международная классификация средств размещения
Классификация гостиниц условна и связана со множеством видов ту–ризма, разнообразием мотивов путешествий и различием материального достатка путешествующих. Однако можно выделить общие классифика–ционные признаки – размеры, целевые рынки, уровни обслуживания, формы собственности и другие, позволяющие отнести гостиницу к ка–кой-либо конкретной категории.
Существуют национальные системы классификации, которые под–держиваются государством или гостиничными ассоциациями на осно–ве национальных стандартов и правил сертификации гостиничных ус–луг. По данным Международной гостиничной ассоциации (МГА), в настоящее время официальная система классификации гостиниц при–нята в 64 странах мира, в 11 она находится в стадии разработки, в 58 гостиницы не имеют единой классификации. Национальные системы классификации (табл. 1) касаются в основном количествен–ных характеристик материальной базы, полноты сервиса, уровня, каче–ства гостиничных услуг и не затрагивают такие признаки, как целевые рынки, специфические требования, формы собственности и структуры управления, принципы расположения гостиниц и др. В связи с этим при изучении гостиничной индустрии знания только этих систем не–достаточно.
Таблица 1
Системы классификаций средств размещения, принятые в разных странах
Всемирная туристская организация (ВТО), анализирующая данные на–циональной статистики и публикующая сводные статистические отчеты, рекомендует свою классификационную схему (рис. 1), которую необходи–мо знать при анализе и сопоставлении статистических данных.
Классификация гостиниц по размерам (вместимости)
Вместимость гостиниц определяется количеством номеров или мест. В статистических данных часто приводятся оба этих параметра. По чис–лу номеров гостиницы разделяются на четыре категории: малые (до 100 номеров); средние (от 100 до 300 номеров); большие (от 300 до 1000 но–меров); гиганты (более 1000 номеров).
Классификация гостиниц по целевым рынкам
Целевой рынок – это конкретная категория людей, которую отель предполагает видеть в качестве потенциальных гостей. Одни гостиницы проектируются и строятся под целевые рынки, другие стараются выйти на них, используя в своей стратегии маркетинговый подход. По обслу–живанию целевых рынков гостиницы разделяются следующим образом.
1. Гостиницы для туристов, целью путешествия которых является про–фессиональная деятельность – бизнес, коммерция, встречи, совещания, сим–позиумы, конференции, обучение, профессиональные выставки, презента–ции. К категории гостиниц делового назначения относятся бизнес-отели, конгресс-отели, профессиональные клуб-отели и ведомственные отели.
2. Гостиницы для туристов, основной целью и мотивом путешествия которых являются отдых (пассивный, активный, комбинированный) и лечение (профилактическое, восстановительное). Эти направления ту–ризма обслуживают курортные гостиницы, пансионаты и дома отдыха (для стационарного пассивного отдыха), туркомплексы, туристско-спортивные гостиницы, казино-отели (гостиницы для любителей азарт–ных игр) и др.
3. Транзитные гостиницы на авиатрассах (гостиницы при аэропор–тах), на автотрассах (мотели), на железнодорожных трассах (привокзаль–ные), на водных трассах (отели, расположенные вблизи портов).
4. Гостиницы для постоянного проживания.
Классификация по уровню обслуживания
В международной практике гостиницы разделяются на три уровня об–служивания: мировой стандарт, средний уровень и ограниченные услуги.
Рис. 1. Классификация средств размещения, рекомендуемая ВТО
1. Обслуживание на мировом уровне. На данном уровне обслуживает–ся элита общества – политические деятели, всемирно известные предста–вители науки и культуры, руководители крупных предприятий и состоя–тельные клиенты. В этих гостиницах подготовлены соответствующая материальная база (роскошные апартаменты) и высокопрофессиональный обслуживающий персонал. Гостиницы мирового уровня уделяют особое внимание каждому гостю и содержат многочисленный штат обслуживаю–щего персонала. Это дает возможность предоставлять большое количество разнообразных услуг и быстро реагировать на запросы гостей.
2. Средний уровень обслуживания. Гостиницы обслуживают наи–больший сегмент рынка потребителей гостиничных услуг. Проживают в таких гостиницах предприниматели, путешественники и отдельные се–мьи. В гостиницах работает поэтажный персонал, имеются ресторан, ка–фе, комнаты отдыха, которые принимают как проживающих в гостинице, так и других посетителей. Конференц-зал гостиницы вечером предлагает для гостей разнообразные развлекательные программы.
3. Ограниченное обслуживание. Гостиницы с ограниченным набором услуг являются быстрорастущим сегментом рынка гостиничных предпри–ятий. Услугами таких гостиниц пользуются небогатые путешественники, которым нужен номер для проживания без излишеств. Это могут быть се–мьи с детьми, туристические группы, путешествующие на автобусе, люди, находящиеся в отпуске, пенсионеры, мелкие бизнесмены и т.д. Главное внимание уделяется предоставлению гостям чистых, уютных, но недоро–гих номеров и удовлетворению самых необходимых потребностей. В гос–тиницах малочисленный поэтажный персонал. Питание не входит в стои–мость проживания, т. е. гость может пообедать в любом другом заведении города. Статус таких гостиниц низок в связи с ограниченным набором предоставляемых услуг.
Классификация гостиниц по видам собственности
По видам собственности или принадлежности различают следующие гостиницы.
1. Независимые гостиницы, которые являются самостоятельными в управлении и виде собственности (акционерные общества, семейные гостиницы и др.). Преимуществами таких гостиниц являются их авто–номность и гибкость, так как нет необходимости поддерживать образ всей сети гостиниц, направленный на завоевание определенного сег–мента рынка, и существует реальная возможность быстрого приспо–собления к его изменяющимся условиям.
2. Дочерние гостиницы принадлежат или управляются какой-либо ор–ганизацией. Головная организация учреждает рамки управленческих дей–ствий для всех предприятий, входящих в корпорацию или сеть. Управ–ляющие гостиниц отчитываются о своей работе перед корпорацией. В от–личие от независимых гостиниц сети имеют такую организационную структуру, которая позволяет эффективнее использовать финансовые, ма–териальные, временные, информационные и человеческие ресурсы.
1.7. Особенности классификации гостиниц в России
В России с 1994 г. классификация гостиниц осуществлялась в соот–ветствии с Положением о критериях классификации гостиниц, Крите–риями классификационных требований к гостиницам (мотелям) Россий–ской Федерации, а также ГОСТ Р 50645-94 «Туристско-экскурсионное обслуживание. Классификация гостиниц».
В 2005 г. на основании приказа Ростуризма от 21 июля 2005 г. № 86 была введена новая Система классификации гостиниц и других средств размещения (далее – Система) – документ, регулирующий порядок класси–фикации гостиниц и других средств размещения, оценки их соответствия требованиям, установленным в Системе, и аттестации их на соответствую–щую категорию.
Классификация гостиниц и других средства размещения в России осуществляется на добровольной основе. Основные цели классификации:
• соблюдение современных стандартов обслуживания и стабильно–сти качества, предоставляемых в гостиницах;
• гармонизация критериев классификации гостиниц в Российской Федерации с рекомендациями Всемирной туристской организации и существующей зарубежной практикой;
• дифференциация гостиниц в зависимости от ассортимента и ка–чества предоставляемых услуг;
• оказание помощи потребителю в компетентном выборе гостиницы;
• доведение до потребителя достоверной информации о том, что ка–тегория гостиницы подтверждена результатами классификации и соответствует критериям, установленным в нормативных доку–ментах, принятых в Системе;
• повышение конкурентоспособности гостиниц;
• содействие увеличению туристского потока и доходов от въездно–го и внутреннего туризма за счет укрепления доверия российских и иностранных потребителей к объективности оценки предостав–ляемых услуг.
Классификация предполагает разделение гостиниц по категориям: «5 звезд», «4 звезды», «3 звезды», «2 звезды», «1 звезда» и проводится в три этапа:
1– й этап – экспертная оценка соответствия гостиницы категории;
2– й этап – аттестация гостиницы по методам балльной оценки;
3– й этап – экспертный контроль классифицированных гостиниц. Гостиницы и другие средства размещения определенной категории
должны соответствовать следующим требованиям и критериям.
1. Требования, объединенные в следующие группы:
• к зданию и прилегающей к нему территории;
• к техническому оборудованию;
• к номерному фонду;
• к техническому оснащению;
• к санитарным объектам общего пользования;
• к общественным помещениям;
• к помещениям для предоставления услуг питания;
• к услугам;
• к услугам питания;
• к персоналу и его подготовке.
2. Критерии балльной оценки с учетом суммарного числа баллов:
• для гостиниц с количеством номеров менее 50;
• для гостиниц с количеством номеров более 50;
• для домов отдыха, пансионатов и других аналогичных средств размещения.
Классификация номеров гостиницы по категориям основывается на комплексе требований и критериях балльной оценки.
Оценка соответствия номеров категориям проводится также в три этапа.
1– й этап – проводится предварительная оценка соответствия номера требованиям, определенным системой классификации. По результатам предварительной оценки составляются протоколы соответствия номеров категориям.
2– й этап – проводится балльная оценка соответствия номеров по кри–териям, приведенным в системе классификации. По результатам балль–ной оценки составляются протоколы, где указывается суммарное число баллов.
3– й этап – на основании указанных выше протоколов проводится окончательная оценка соответствия номеров категориям.
В Российской Федерации установлены следующие категории номе–ров средства размещения:
• высшая – «сьюит»;
• «апартамент»;
• «люкс»;
• «студия»;
• первая;
• вторая;
• третья;
• четвертая;
• пятая.
Система классификации гостиниц и других средств размещения по Российской Федерации приведена в приложении 1 учебного пособия.
По формам собственности и организации управления гостиничные предприятия Российской Федерации подразделяют на следующие клас–сификационные группы:
• муниципальные предприятия, являющиеся собственностью города (на 2002 г. составляли 54% всего гостиничного фонда страны).
• частные гостиницы (24,9%);
• гостиницы, находящиеся в смешанной собственности (без ино–странного участия – 18%);
• гостиницы, находящиеся в иностранной собственности (2,9%);
• гостиницы, находящиеся в российской собственности (с иностран–ным участием – 0,2%).
Любая классификация условна, так что конкретная гостиница может быть отнесена сразу к нескольким категориям, и наоборот, в силу огра–ниченности классификационных признаков многие средства размещения туристов вообще нельзя отнести к какой-либо конкретной категории.
1.8. Краткая характеристика основных групп гостиниц
Характеристика основных групп гостиниц основана на обобщении ряда работ специалистов в данной области, к которым относятся Н.И. Кабушкин, Г.А. Папирян, А.Д. Чудновский, М.А. Жукова и др.
Коммерческие гостиницы
Это самая крупная группа отелей. Расположены в центре города или в его деловом районе и обслуживают бизнесменов, туристические группы, индивидуальных туристов. Гостиницы располагают конференц-залами, номерами «люкс» и банкетными залами. К услугам гостей – прачечная, химчистка, объекты розничной торговли, бассейны, оздоровительные клу–бы, теннисные корты, сауны, спортивные площадки.
Отели «люкс»
Отели «люкс» – это новейший, быстроразвивающийся сегмент гос–тиничной индустрии. По вместимости данный тип относится к малым и средним предприятиям. Отели рассчитаны на людей, которые пользуют–ся номером «люкс» как местом временного проживания и наслаждаются домашним комфортом вне дома. Семьи, приезжающие в отпуск, находят такое место проживания на отдыхе очень удобным. Люди разных про–фессий могут совмещать работу с отдыхом и даже принимать гостей. Некоторые отели предлагают завтраки, вечерние закуски, что дает гос–тям возможность общаться друг с другом.
Курортные гостиницы
Клиенты выбирают эти гостиницы в качестве запланированного мес–та отдыха. Гостей здесь привлекают живописным пейзажем. Многие гос–тиницы предлагают широкий спектр услуг для активной деятельности гостей: танцы, гольф, теннис, верховая езда, прогулки, катание на лыжах, плавание. Отличает эти отели комфортная и расслабляющая атмосфера. Подобные гостиницы рассчитывают на постоянных клиентов, приез–жающих сюда на отдых из года в год, а также на их положительные от–зывы и рекомендации своим друзьям и знакомым.
Конференц-центры
Конференц-центры располагаются в столицах и предоставляют большие возможности для отдыха: площадки для гольфа, открытые и за–крытые бассейны, тренажерные залы, спортивные площадки и т.д. Здесь предлагается ночлег на одну ночь. Главная задача конференц-центра со–стоит в обеспечении необходимого технического аудио– и видеооборудо–вания, комфортабельной мебели и др. Возможности для развлечения огра–ничены, потому что конференц-центры нацелены на удовлетворение нужд организаторов конференции, а не на заполнение досуга его участников.
Конгресс-отели
Спрос на конгресс-отели возник недавно и за последние 20 лет вырос почти в два раза. Конгресс-отели располагают 2000 номеров и более. Здесь останавливаются участники крупных конференций во время их проведения. Площадь выставочных залов может равняться 50 000 кв. фу–тов плюс залы фуршетов и собраний. Конгресс-отели обслуживают де–ловой сегмент рынка. Предоставляется полный набор деловых услуг: те–леконференция, секретариат, перевод на многие языки, факс. Многие конгресс-отели привлекают конвенционный рынок для проведения госу–дарственных, региональных и международных конгрессов. Заявка на проведение конгресса в отеле подается за два года, но нередко проведе–ние конгресса в отеле планируется и за 10 лет. Это объясняется много–численностью приглашенных гостей.
Гостиницы могут также использовать комбинацию этих возможно–стей при обоснованной необходимости.
К настоящему времени имеется также большой выбор компьютерных систем для внутреннего гостиничного применения в качестве автоматизи–рованной системы управления. Разработчики компьютерных систем для гостиниц могут адаптировать свой программный продукт под любую гос–тиницу, хотя одновременно на рынке этих систем существует множество готовых модификаций, из которых можно выбрать подходящую для той или иной гостиницы с учетом особенностей технологических процессов планирования, учета и контроля. В гостиницах, входящих в сети в резуль–тате унификации технологий, используются внутрикорпоративные компь–ютерные системы управления, что является важным преимуществом сети.
Гостиничные компьютерные системы – интегрированные системы, взаимосвязанные с глобальными сетями бронирования. При этом автома–тизируются операции службы приема и размещения гостей, ведения кар–тотеки гостей и т. д., а также функции бухгалтерского учета, контроля и финансового менеджмента в целом, обеспечения безопасности с помощью электронных систем, контроля за технологическими системами и регули–рования технологических процессов жизнеобеспечения гостиницы.
1.5. Гостиничная индустрия как средство размещения капитала
При рассмотрении вопросов размещения капитала или инвестирова–ния в гостиничный бизнес необходимо учитывать характер инвестиций в гостиничное производство. Инвестиции – это вложения финансовых средств в различные виды экономической деятельности с целью сохране–ния и увеличения капитала. Различают реальные (капитальные) и финансо–вые (портфельные) инвестиции. Реальные инвестиции – это вложения средств в физический капитал предприятий, создание новых основных фондов (например, постройка новых гостиниц), реконструкция старых фондов или их техническое перевооружение. Финансовые инвестиции – это вложения в покупку акций, ценных бумаг и использование иных финансо–вых инструментов с целью увеличения финансового капитала инвестора.
Еще одной разновидностью финансовых инвестиций является покуп–ка недвижимости (земельных участков), имущественных прав, лицензий, патентов, товарных знаков, других форм нематериальных активов с це–лью их перепродажи, сдачи в аренду и иного использования, приводяще–го к увеличению (сохранению) в течение определенного промежутка времени первоначально вложенного (инвестированного) капитала.
Источники инвестиций могут быть собственные (внутренние) и привле–каемые извне (от внешних инвесторов). Собственные источники инвестиций формируются за счет амортизационных отчислений по действующему ос–новному капиталу, отчислений от прибыли на инвестиционные потребности и др. Внешние источники инвестирования формируются в основном за счет заемных средств (кредитов) банков, внебюджетных фондов инвестиционной поддержки, инвестиционных фондов и компаний, страховых обществ и пен–сионных фондов.
Инвестиции в гостиницы производятся в земельные участки, здание и основные фонды. Основная часть капитала инвестируется в основные средства гостиницы, связанные с ее долговременной деятельностью. Здесь присутствуют элементы неопределенности и риска, так как долговремен–ная деятельность повышает постоянные издержки, которые необходимо покрывать независимо от объема деятельности, от того, продается гости–ничный продукт или нет, сезон сейчас или не сезон. Кроме того, в гости–ничном инвестировании необходимо учитывать такие факторы, как вы–годное или невыгодное расположение гостиницы, а также оптимальность загрузки, которая зависит от целевого рынка.
Инфраструктура гостиниц необычайно широка: от оздоровительного центра до развлекательного комплекса с казино. Доходность от различных подразделений может различаться в несколько раз, поэтому оценивать гостиничный бизнес только по доходам от номерного фонда неправильно.
Принятие решения об инвестировании опирается на предварительное изучение рынка с целью оценить спрос, определить возможности и ни–шу, которую сможет занять гостиничное предприятие на рынке. При этом необходимо определить характеристики будущего гостиничного продукта по таким параметрам, как качество и цена услуги.
Ведущие специалисты в области гостиничного бизнеса отмечают, что, резко сократилось число вместительных и недорогих гостиниц турист–ского класса, предназначенных для работы с групповыми турами. Со–кращение предложения дает основание для роста цен на гостиничные ус–луги. За 2004 г. по этому показателю средний сегмент опережает все прочие группы московского гостиничного рынка. Номера в отелях класса 3 звезды подорожали почти на 50%. Причина стремительного роста цен не связана с увеличением числа туристов, приезжающих в столицу. Рост цен вызван значительным снижением номерного фонда города за счет сноса и закрытия на реконструкцию целого ряда гостиниц. С 2000 по 2005 г. столица лишилась 2327 номеров, в то время как было построено, по данным департамента инвестиционного анализа компании «Система Галс», всего 816 новых.
Гостиницы сносят интенсивнее, чем строят, поэтому появляется по–вышенный спрос. В этих условиях гостиничный бизнес является привле–кательным для инвесторов. Особенно это относится к 5-звездочным оте–лям. Например, средние расходы по обслуживанию номера в «Национале» составляют 100 долл., а средняя цена его продажи – 250 долл. Рентабель–ность достигает 38%, что значительно выше европейских показателей, ко–торые редко превышают 25%. С каждого номера получается в среднем 95 долл. чистой прибыли.
Строить сегодня 5-звездочные люксы намного выгоднее, так как они окупаются на порядок быстрее гостиниц класса 3 звезды. Здесь действу–ют законы экономики: по затратам строительство 5-звездочной гостини–цы не намного дороже, чем 3-звездочной, при этом доходность отличает–ся в несколько раз. В связи с этим для получения дополнительной прибыли инвесторы увеличивают звездность гостиниц, так как затраты на строительные работы и в центре, и на окраине города составляют приблизительно одну и ту же сумму.
В современных условиях в нашей стране существует целый ряд про–блем, затрудняющих вложение капитала в гостиничный сектор экономи–ки. Сущность проблем состоит в следующем.
1. Отсутствие площадок под строительство. Строить гостиницу в промышленной зоне нецелесообразно. Лучшим вариантом для строи–тельства является центр города или близлежащие районы с развитой ин–фраструктурой. Для гостиниц класса 3-4 звезды необходимы участки с удобными транспортными развязками в непосредственной близости от метро. Практика показывает, что зарезервированные под строительство гостиниц участки перекупаются под проекты, гарантирующие более быст–рую отдачу (торговые комплексы).
2. Городские власти могут существенно увеличить расходы на строи–тельство. Городские муниципальные власти требуют своей доли в гости–ничном предприятии.
3. Проблема окупаемости инвестиций. При возведении жилого дома или торгово-офисного помещения дополнительные затраты могут оку–питься на начальном этапе строительства или через один-два года по–сле сдачи в эксплуатацию. Гостиничный бизнес не является высокорен–табельным. Например, в Москве срок окупаемости гостиниц класса 5 звезд составляет 7-8 лет, гостиниц класса 3 и 4 звезды растягивается до 15-20 лет.
4. Отсутствие в существующем законодательстве налоговой специ–фики для гостиничного бизнеса. Отечественное законодательство не рас–сматривает гостиничный номер как отдельный объект недвижимости (например, понятия «апартаменты» в Гражданском кодексе Российской Федерации не существует).
5. Многократная переуступка прав. При возведении гостиницы инве–стор может остановить строительство на определенном этапе из-за не–достаточного финансирования и продать недостроенный объект. В ре–зультате одни выигрывают тендер на строительство, другие начинают строительство, третьи завершают его. Этот фактор также является одним из основных препятствий на пути строительства гостиниц.
Однако, несмотря на перечисленные выше затруднения, инвестици–онный рынок в гостиничном секторе экономики рентабелен. Снос таких гостиниц, как «Интурист», «Савой», «Спорт», «Москва», «Россия» и ряда других, привел к дефициту номерного фонда. Российские и иностранные инвесторы начинают активно осваивать гостиничный рынок в провин–ции. Спрос на малые гостиницы существенно превышает предложение.
Об инвестировании средств на развитие сети региональных гостиниц в 2005 г. заявила компания «Базовый элемент». В ее планах – покупка существующих объектов и строительство новых. Компания намерена ох–ватить гостиничной сетью 20 крупных городов России.
Департамент инвестиционных программ строительства Москвы в 2005–2008 гг. собирается вложить 60 млн долл. в пять гостиниц в Ярославской области класса 3 и 4 звезды, вместимостью 100-150 мест каждая.
С 2004 г. активно идет развитие туристической инфраструктуры на Золотом кольце. За 2005 г. здесь было построено около 20 мини-отелей на 30-50 номеров каждый. Эти недорогие проекты (300-500 тыс. долл. за гостиницу) осуществляются небольшими местными компаниями и тури–стическими фирмами.
Иностранные инвесторы уделяют большое внимание российским ре–гионам. Например, французская сеть Accor, долгое время не имевшая воз–можности вывести свой бизнес за пределы российской столицы, в 2005 г. приступила к строительству отелей в Санкт-Петербурге.
Компания SAS Rezidor, подразделение авиационного концерна SAS, объявила о своем намерении с 2006 г. начать строительство в России около 50 гостиниц. Проект рассчитан на восемь лет, а общий объем ин–вестиций должен составить (около 650 млн долл.).
Таким образом, в краткосрочной перспективе возможен значитель–ный рост зарубежных и отечественных инвестиций в гостиничный биз–нес. Однако делать прогноз на более длительный срок трудно.
1.6. Международная классификация средств размещения
Классификация гостиниц условна и связана со множеством видов ту–ризма, разнообразием мотивов путешествий и различием материального достатка путешествующих. Однако можно выделить общие классифика–ционные признаки – размеры, целевые рынки, уровни обслуживания, формы собственности и другие, позволяющие отнести гостиницу к ка–кой-либо конкретной категории.
Существуют национальные системы классификации, которые под–держиваются государством или гостиничными ассоциациями на осно–ве национальных стандартов и правил сертификации гостиничных ус–луг. По данным Международной гостиничной ассоциации (МГА), в настоящее время официальная система классификации гостиниц при–нята в 64 странах мира, в 11 она находится в стадии разработки, в 58 гостиницы не имеют единой классификации. Национальные системы классификации (табл. 1) касаются в основном количествен–ных характеристик материальной базы, полноты сервиса, уровня, каче–ства гостиничных услуг и не затрагивают такие признаки, как целевые рынки, специфические требования, формы собственности и структуры управления, принципы расположения гостиниц и др. В связи с этим при изучении гостиничной индустрии знания только этих систем не–достаточно.
Таблица 1
Системы классификаций средств размещения, принятые в разных странах
Классификация гостиниц по размерам (вместимости)
Вместимость гостиниц определяется количеством номеров или мест. В статистических данных часто приводятся оба этих параметра. По чис–лу номеров гостиницы разделяются на четыре категории: малые (до 100 номеров); средние (от 100 до 300 номеров); большие (от 300 до 1000 но–меров); гиганты (более 1000 номеров).
Классификация гостиниц по целевым рынкам
Целевой рынок – это конкретная категория людей, которую отель предполагает видеть в качестве потенциальных гостей. Одни гостиницы проектируются и строятся под целевые рынки, другие стараются выйти на них, используя в своей стратегии маркетинговый подход. По обслу–живанию целевых рынков гостиницы разделяются следующим образом.
1. Гостиницы для туристов, целью путешествия которых является про–фессиональная деятельность – бизнес, коммерция, встречи, совещания, сим–позиумы, конференции, обучение, профессиональные выставки, презента–ции. К категории гостиниц делового назначения относятся бизнес-отели, конгресс-отели, профессиональные клуб-отели и ведомственные отели.
2. Гостиницы для туристов, основной целью и мотивом путешествия которых являются отдых (пассивный, активный, комбинированный) и лечение (профилактическое, восстановительное). Эти направления ту–ризма обслуживают курортные гостиницы, пансионаты и дома отдыха (для стационарного пассивного отдыха), туркомплексы, туристско-спортивные гостиницы, казино-отели (гостиницы для любителей азарт–ных игр) и др.
3. Транзитные гостиницы на авиатрассах (гостиницы при аэропор–тах), на автотрассах (мотели), на железнодорожных трассах (привокзаль–ные), на водных трассах (отели, расположенные вблизи портов).
4. Гостиницы для постоянного проживания.
Классификация по уровню обслуживания
В международной практике гостиницы разделяются на три уровня об–служивания: мировой стандарт, средний уровень и ограниченные услуги.
1. Обслуживание на мировом уровне. На данном уровне обслуживает–ся элита общества – политические деятели, всемирно известные предста–вители науки и культуры, руководители крупных предприятий и состоя–тельные клиенты. В этих гостиницах подготовлены соответствующая материальная база (роскошные апартаменты) и высокопрофессиональный обслуживающий персонал. Гостиницы мирового уровня уделяют особое внимание каждому гостю и содержат многочисленный штат обслуживаю–щего персонала. Это дает возможность предоставлять большое количество разнообразных услуг и быстро реагировать на запросы гостей.
2. Средний уровень обслуживания. Гостиницы обслуживают наи–больший сегмент рынка потребителей гостиничных услуг. Проживают в таких гостиницах предприниматели, путешественники и отдельные се–мьи. В гостиницах работает поэтажный персонал, имеются ресторан, ка–фе, комнаты отдыха, которые принимают как проживающих в гостинице, так и других посетителей. Конференц-зал гостиницы вечером предлагает для гостей разнообразные развлекательные программы.
3. Ограниченное обслуживание. Гостиницы с ограниченным набором услуг являются быстрорастущим сегментом рынка гостиничных предпри–ятий. Услугами таких гостиниц пользуются небогатые путешественники, которым нужен номер для проживания без излишеств. Это могут быть се–мьи с детьми, туристические группы, путешествующие на автобусе, люди, находящиеся в отпуске, пенсионеры, мелкие бизнесмены и т.д. Главное внимание уделяется предоставлению гостям чистых, уютных, но недоро–гих номеров и удовлетворению самых необходимых потребностей. В гос–тиницах малочисленный поэтажный персонал. Питание не входит в стои–мость проживания, т. е. гость может пообедать в любом другом заведении города. Статус таких гостиниц низок в связи с ограниченным набором предоставляемых услуг.
Классификация гостиниц по видам собственности
По видам собственности или принадлежности различают следующие гостиницы.
1. Независимые гостиницы, которые являются самостоятельными в управлении и виде собственности (акционерные общества, семейные гостиницы и др.). Преимуществами таких гостиниц являются их авто–номность и гибкость, так как нет необходимости поддерживать образ всей сети гостиниц, направленный на завоевание определенного сег–мента рынка, и существует реальная возможность быстрого приспо–собления к его изменяющимся условиям.
2. Дочерние гостиницы принадлежат или управляются какой-либо ор–ганизацией. Головная организация учреждает рамки управленческих дей–ствий для всех предприятий, входящих в корпорацию или сеть. Управ–ляющие гостиниц отчитываются о своей работе перед корпорацией. В от–личие от независимых гостиниц сети имеют такую организационную структуру, которая позволяет эффективнее использовать финансовые, ма–териальные, временные, информационные и человеческие ресурсы.
1.7. Особенности классификации гостиниц в России
В России с 1994 г. классификация гостиниц осуществлялась в соот–ветствии с Положением о критериях классификации гостиниц, Крите–риями классификационных требований к гостиницам (мотелям) Россий–ской Федерации, а также ГОСТ Р 50645-94 «Туристско-экскурсионное обслуживание. Классификация гостиниц».
В 2005 г. на основании приказа Ростуризма от 21 июля 2005 г. № 86 была введена новая Система классификации гостиниц и других средств размещения (далее – Система) – документ, регулирующий порядок класси–фикации гостиниц и других средств размещения, оценки их соответствия требованиям, установленным в Системе, и аттестации их на соответствую–щую категорию.
Классификация гостиниц и других средства размещения в России осуществляется на добровольной основе. Основные цели классификации:
• соблюдение современных стандартов обслуживания и стабильно–сти качества, предоставляемых в гостиницах;
• гармонизация критериев классификации гостиниц в Российской Федерации с рекомендациями Всемирной туристской организации и существующей зарубежной практикой;
• дифференциация гостиниц в зависимости от ассортимента и ка–чества предоставляемых услуг;
• оказание помощи потребителю в компетентном выборе гостиницы;
• доведение до потребителя достоверной информации о том, что ка–тегория гостиницы подтверждена результатами классификации и соответствует критериям, установленным в нормативных доку–ментах, принятых в Системе;
• повышение конкурентоспособности гостиниц;
• содействие увеличению туристского потока и доходов от въездно–го и внутреннего туризма за счет укрепления доверия российских и иностранных потребителей к объективности оценки предостав–ляемых услуг.
Классификация предполагает разделение гостиниц по категориям: «5 звезд», «4 звезды», «3 звезды», «2 звезды», «1 звезда» и проводится в три этапа:
1– й этап – экспертная оценка соответствия гостиницы категории;
2– й этап – аттестация гостиницы по методам балльной оценки;
3– й этап – экспертный контроль классифицированных гостиниц. Гостиницы и другие средства размещения определенной категории
должны соответствовать следующим требованиям и критериям.
1. Требования, объединенные в следующие группы:
• к зданию и прилегающей к нему территории;
• к техническому оборудованию;
• к номерному фонду;
• к техническому оснащению;
• к санитарным объектам общего пользования;
• к общественным помещениям;
• к помещениям для предоставления услуг питания;
• к услугам;
• к услугам питания;
• к персоналу и его подготовке.
2. Критерии балльной оценки с учетом суммарного числа баллов:
• для гостиниц с количеством номеров менее 50;
• для гостиниц с количеством номеров более 50;
• для домов отдыха, пансионатов и других аналогичных средств размещения.
Классификация номеров гостиницы по категориям основывается на комплексе требований и критериях балльной оценки.
Оценка соответствия номеров категориям проводится также в три этапа.
1– й этап – проводится предварительная оценка соответствия номера требованиям, определенным системой классификации. По результатам предварительной оценки составляются протоколы соответствия номеров категориям.
2– й этап – проводится балльная оценка соответствия номеров по кри–териям, приведенным в системе классификации. По результатам балль–ной оценки составляются протоколы, где указывается суммарное число баллов.
3– й этап – на основании указанных выше протоколов проводится окончательная оценка соответствия номеров категориям.
В Российской Федерации установлены следующие категории номе–ров средства размещения:
• высшая – «сьюит»;
• «апартамент»;
• «люкс»;
• «студия»;
• первая;
• вторая;
• третья;
• четвертая;
• пятая.
Система классификации гостиниц и других средств размещения по Российской Федерации приведена в приложении 1 учебного пособия.
По формам собственности и организации управления гостиничные предприятия Российской Федерации подразделяют на следующие клас–сификационные группы:
• муниципальные предприятия, являющиеся собственностью города (на 2002 г. составляли 54% всего гостиничного фонда страны).
• частные гостиницы (24,9%);
• гостиницы, находящиеся в смешанной собственности (без ино–странного участия – 18%);
• гостиницы, находящиеся в иностранной собственности (2,9%);
• гостиницы, находящиеся в российской собственности (с иностран–ным участием – 0,2%).
Любая классификация условна, так что конкретная гостиница может быть отнесена сразу к нескольким категориям, и наоборот, в силу огра–ниченности классификационных признаков многие средства размещения туристов вообще нельзя отнести к какой-либо конкретной категории.
1.8. Краткая характеристика основных групп гостиниц
Характеристика основных групп гостиниц основана на обобщении ряда работ специалистов в данной области, к которым относятся Н.И. Кабушкин, Г.А. Папирян, А.Д. Чудновский, М.А. Жукова и др.
Коммерческие гостиницы
Это самая крупная группа отелей. Расположены в центре города или в его деловом районе и обслуживают бизнесменов, туристические группы, индивидуальных туристов. Гостиницы располагают конференц-залами, номерами «люкс» и банкетными залами. К услугам гостей – прачечная, химчистка, объекты розничной торговли, бассейны, оздоровительные клу–бы, теннисные корты, сауны, спортивные площадки.
Отели «люкс»
Отели «люкс» – это новейший, быстроразвивающийся сегмент гос–тиничной индустрии. По вместимости данный тип относится к малым и средним предприятиям. Отели рассчитаны на людей, которые пользуют–ся номером «люкс» как местом временного проживания и наслаждаются домашним комфортом вне дома. Семьи, приезжающие в отпуск, находят такое место проживания на отдыхе очень удобным. Люди разных про–фессий могут совмещать работу с отдыхом и даже принимать гостей. Некоторые отели предлагают завтраки, вечерние закуски, что дает гос–тям возможность общаться друг с другом.
Курортные гостиницы
Клиенты выбирают эти гостиницы в качестве запланированного мес–та отдыха. Гостей здесь привлекают живописным пейзажем. Многие гос–тиницы предлагают широкий спектр услуг для активной деятельности гостей: танцы, гольф, теннис, верховая езда, прогулки, катание на лыжах, плавание. Отличает эти отели комфортная и расслабляющая атмосфера. Подобные гостиницы рассчитывают на постоянных клиентов, приез–жающих сюда на отдых из года в год, а также на их положительные от–зывы и рекомендации своим друзьям и знакомым.
Конференц-центры
Конференц-центры располагаются в столицах и предоставляют большие возможности для отдыха: площадки для гольфа, открытые и за–крытые бассейны, тренажерные залы, спортивные площадки и т.д. Здесь предлагается ночлег на одну ночь. Главная задача конференц-центра со–стоит в обеспечении необходимого технического аудио– и видеооборудо–вания, комфортабельной мебели и др. Возможности для развлечения огра–ничены, потому что конференц-центры нацелены на удовлетворение нужд организаторов конференции, а не на заполнение досуга его участников.
Конгресс-отели
Спрос на конгресс-отели возник недавно и за последние 20 лет вырос почти в два раза. Конгресс-отели располагают 2000 номеров и более. Здесь останавливаются участники крупных конференций во время их проведения. Площадь выставочных залов может равняться 50 000 кв. фу–тов плюс залы фуршетов и собраний. Конгресс-отели обслуживают де–ловой сегмент рынка. Предоставляется полный набор деловых услуг: те–леконференция, секретариат, перевод на многие языки, факс. Многие конгресс-отели привлекают конвенционный рынок для проведения госу–дарственных, региональных и международных конгрессов. Заявка на проведение конгресса в отеле подается за два года, но нередко проведе–ние конгресса в отеле планируется и за 10 лет. Это объясняется много–численностью приглашенных гостей.