Л. Ф. Терентьева. Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет

   Для поддержания имущества в исправном состоянии и проведение текущих работ необходимы затраты, и они возлагаются на арендатора. Также, если иное не предусмотрено законодательством или договором, в его обязанность входит нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его коммерческим или обычным использованием (например, сюда можно отнести оплату коммунальных услуг при аренде помещения или оплату расходов на горюче-смазочные материалы при аренде транспортного средства).

9.2. Улучшение арендованного имущества

   Чтобы усовершенствовать достижение экономически-потребительских целей арендатора, необходимо некоторое усовершенствование объекта аренды. По общему правилу, необходимо согласие собственника на улучшение арендованного имущества арендатором. В то же время такое санкционирование со стороны собственника требуется. На такое улучшение не требуется согласия арендодателя, если улучшение является отделимым, т. е. оно может быть отделено от вещи без вреда для ее назначения и целостности (этим могут быть какие-либо дополнительные съемные приспособления к оборудованию). Состояние вещи в этом случае остается без изменений. При возврате арендованного имущества улучшения остаются у арендатора, так как такое улучшение является собственностью лица, произведшего данные действия за свой счет (т. е. арендатора).
   Также в договоре аренды можно указать, что отделимые улучшения, которые произвел арендатор, будут считаться собственностью арендодателя при условии, если они произведены за счет последнего (в счет арендной платы). Выкуп арендодателем отделимых улучшений по окончании договора может быть предусмотрен в самом договоре.
   Если улучшение нельзя отделить от арендованной вещи без вреда для нее (например, конструктивная запчасть к зданию), то такие улучшений будут неотделимыми. Такая конструктивная часть будет неотделимой всегда. Такое изменение требует согласия арендодателя, поскольку он может быть не заинтересован в них, так как они сопровождаются расходами, которые по общему правилу ложатся на арендодателя как собственника вещи, и они влекут за собой изменение стоимости самой вещи, что может увеличить расходы на ее содержания. Арендодатель обязуется принять назад вещь в измененном виде, обладающей более высокой стоимостью, чем прежде, и возместить арендатору понесенные им расходы на неотделимое улучшение, если он дает согласие на производство таких улучшений.
   Улучшения являются непосредственной собственностью арендодателя, если улучшения арендованного имущества осуществляются за счет амортизационных отчислений от этого имущества.

10. Прекращение договора аренды

   Необходимым условием прекращения договора аренды и в то же время самым общим является истечение срока его действия. Частное же условие – это досрочное расторжение договора. Расторжение может быть осуществлено досрочно по инициативе обеих сторон.
   Существует четыре условия расторжения договора по инициативе арендодателя:
   1) когда имущество используется с ярко выраженным нарушением существенных условий договора или назначения самого имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенным нарушением условий договора будет такое нарушение, которое влечет для арендодателя ущерб, в значительной мере лишающий его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Если говорить об арендных отношениях, существенным нарушением будет нарушение условия об эксплуатации имущества в соответствии с условиями договора аренды или с прямым назначением имущества. Нарушение может быть и несущественным, однако, если оно повторяется два раза или более, то будет присутствовать неоднократность. Если присутствует нарушение двух или более условий договора, то это также будет являться основанием для расторжения договора;
   2) когда имущество возвращается арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Арендатор должен использовать имущество именно таким образом и принимать необходимые меры по его сохранности, не совершать действий, которые влекут за собой его преждевременный износ и дальнейшее ухудшение. Будет присутствовать основание для досрочного расторжения договора аренды, если действия (или бездействия) арендатора существенно ухудшают имущество;
   3) если просрочка арендных платежей имела место подряд три раза и более, то это также является основанием досрочного прекращения договора, так как происходит нарушение обязательства по своевременному внесению арендной платы. Существует еще вариант поведения арендодателя в случае просрочки арендатора. Арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 5 ст. 614 ГК РФ). В этом случае арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд;
   4) если договором, законом или иными нормативными актами установлено, что проведение капитального ремонта является, соответственно, обязанностью арендатора. Определенные сроки проведения капитального ремонта устанавливаются в договоре. Если технические нормативы носят рекомендательный характер, то стороны могут опираться и на них. Стороны отражают в договоре нормативы обязательного характера, указав или отослав к соответствующему нормативному правовому акту.
   Ремонт должен проводиться в разумные сроки в случае, если в договоре сроки проведения капитального ремонта не указаны. Это необходимо, чтобы поддерживать имущество в нормальном, годном к дальнейшей эксплуатации состоянии.
   Арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им своих обязанностей в разумный срок. Это делается для защиты интересов арендатора. Арендодатель может обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора при непринятии арендатором мер к устранению нарушений в срок, установленный в предупреждении. Расторгается договор на основании судебного решения.
   В договоре может быть предусмотрен односторонний отказ от него и определены основания для этого. В данном случае судебное разбирательство исключается.
   Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора:
   1) когда арендодатель нарушает обязанность предоставления имущества в пользование арендатору. Согласно требованию ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить такое имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если арендодатель создает препятствия к пользованию имуществом в соответствии с условиями заключенного договора или назначением имущества, после того как оно передано, то будет присутствовать основание для досрочного расторжения договора (например, если имущество передано без соответствующих принадлежностей или относящихся к нему документов: технического паспорта, сертификата качества и т. д.);
   2) имущество надлежащего качества должно быть предоставлено арендодателем. Оно не должно иметь недостатков, которые могли бы препятствовать его использованию по назначению. Закон устанавливает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества в ст. 612 ГК РФ, а именно право требования арендатора досрочного расторжения договора. ГК РФ учитывает только те недостатки, которые в общем препятствуют использованию арендованного имущества, которые не были заранее oговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору, и не могли были быть обнаружены арендатором во время осмотра соответствующего имущества или последующей проверки его исправности в момент заключения договора. В ст. 612 ГК РФ указывается, что основанием досрочного расторжения договора могут служить недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом. Это касается и того момента, если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках;
   3) при неисполнении обязанности проведения арендодателем капитального ремонта в установленные аренды сроки, а при их отсутствии – в разумные сроки;
   4) если переданное арендатору имущество будет в состоянии, не пригодном для использования. Но это положение действует только в том случае, если непригодность имущества вызвана обстоятельствами, которые не зависят от воли самого арендатора, например, непреодолимыми обстоятельствами.
   Сторонами могут быть предусмотрены и иные основания досрочного расторжения договора. По требованию арендатора это будет на основании положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, а также основания для одностороннего отказа арендатора от договора в силу положений п. 3 ст. 450 ГК РФ.
   Суду оставлена возможность признания любого иного нарушения условий договора арендодателем в качестве существенного нарушения.

11. Выкуп арендованного имущества

   Как договором, так и законом может быть предусмотрен переход права собственности на арендованное имущество к арендатору. Это связано с дальнейшей утратой интереса к имуществу или же он изначально не имеет намерения самостоятельно реализовывать свое правомочие пользования. Но арендатор, который выплачивает сумму иногда и превышающую продажную стоимость арендованного имущества, естественно может рассчитывать на переход к нему права собственности.
   Необходимо заметить, что возникновение права собственности на имущество по окончании договора аренды не порождает правоотношений в области купли-продажи. Хотя требование к форме договора базируется на нормах договора купли-продажи. Такой договор заключается в форме, которая предусмотрена для договора купли-продажи того имущества, которое впоследствии подлежит выкупу. В данном случае применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора, и поэтому к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, нельзя применить других пунктов, регламентирующих отношения купли продажи. Поэтому, например, уплату арендных платежей нельзя рассматривать как приобретение вещи в собственность с рассрочкой платежа. Следовательно смысловая нагрузка выражения «выкуп имущества» используется законодателем при регулировании именно арендных отношений и обозначает переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору на сновании договора аренды, а не последующей купли-продажи.
   Переход права собственности определяется с помощью следующих критериев:
   1) истечение срока арендного договора;
   2) уплата выкупного платежа целиком.
   В первом случае погашение долга происходит регулярными периодическими платежами, которые в конце полностью покрывают стоимость имущества. Во втором случае речь идет о досрочном прекращении договора, когда выплачивается вся сумма, указанная в договоре, единовременно.
   Стороны могут договориться о выкупе в любой момент в период действия договора, если при заключении договора они не предусмотрели это условие. Также возможно накануне окончания срока аренды оформить условие о выкупе арендного имущества дополнительным соглашением.
   В этом случае стороны вполне могут произвести зачет ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену и определить в дополнительном соглашении момент перехода права собственности.
   В законе могут быть установлены и случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

12. Возврат арендованного имущества

   Когда имущество подлежит возврату, должны учитываться следующие моменты. Это должна быть та самая вещь, которая была передана в аренду (индивидуально определенная), со всеми ее принадлежностями и документами. Надо учитывать, что это не всегда те же документы, которые были переданы арендодателем, так как перечень этих документов может включать в себя не только те, которые были переданы арендатору вместе с объектом аренды в пользование. Вещь должна быть возвращена с учетом степени изменения в ней, которая предполагается нормальной при стандартном пользовании данной вещью в течение срока договора, т. е. нормального износа, поскольку большинство видов имущества в процессе пользования изнашивается, и вернуть вещь в том же состоянии практически невозможно.
   Вещь может быть возвращена с заметными улучшениями либо с заменой определенных отдельных узлов и принадлежностей, либо, наоборот, без каких-то принадлежностей, а также со сверхнормативным износом, если стороны договорились об этом.
   Арендодатель имеет право применить соответствующие санкции, если имущество возвращено в состоянии, не соответствующем требованиям закона или договора. Изменение вещи представляет собой один из способов реализации правомочия распоряжения, которым обладает собственник, и если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он явно нарушил его право собственности. Арендодатель вправе требовать возмещения убытков, когда имущество было возвращено в состоянии сверхнормативного износа или с повреждениями. Если законом или договором не предусмотрено иное, риск по общему правилу несет собственник имущества в том случае, если имущество в целом утрачено, погибло или было повреждено случайно. К арендатору можно предъявить санкции, вытекающие непосредственно из договорного обязательства, если утрата, гибель или повреждение арендованного имущества возникли по обстоятельствам, за которые он отвечает.
   Арендованное имущество возвращается в надлежащем месте и в надлежащее время, если место исполнения обязательства по его передаче не определено. Движимое имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором.
   Арендодатель имеет право истребовать имущество его в судебном порядке при отказе арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество.
   Если обязательства по возврату имущества не исполнены в срок, то предполагается применение санкций. За все время просрочки арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы, а также возмещения убытков в размере, не покрытом такой арендной платой. Если неустойка предусмотрена законом или договором за такую просрочку, то она носит штрафной характер, т. е. уплачивается сверх суммы подлежащих возмещению убытков. Арендная плата за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора взыскивается в размере, который определен этим договором. В случае просрочки внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.
   Если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества, он не может требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, а также применения иных санкций, включая требование уплаты процентов за время просрочки. Такая просрочка со стороны арендодателя как кредитора дает соответствующее право арендатору как должнику право на возмещение вызванных этим убытков.

13. Отдельные виды договоров аренды

   Положения, предусмотренные ГК РФ для каждого отдельного вида договоров, а также общие положения ГК РФ в части не урегулированными данными положениями, применительны к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).
   ГК РФ ограничивает виды договоров и имущество, на которые распространяются его нормы, т. е. перечень таких видов носит исчерпывающий характер. К данным договорам относятся: прокат и финансовая аренда, такие виды имущества, как транспортные средства, здания и сооружения, предприятия.
   Поскольку общие положения об аренде не изменены специальными правилами ГК РФ о таких договорах, они применяются к вышеперечисленным видам аренды и к аренде отдельных видов имущества. Регулирование, содержащееся в других законах и иных нормативных правовых актах, не должны противоречить ГК РФ. Однако в ГК РФ при регулировании отдельных видов договоров аренды или аренды отдельных видов имущества существуют отсылки к иному законодательству, нормы которого могут содержать специальные нормы об аренде. Например, в ст. 641 и 649 ГК РФ закреплено, что транспортными уставами и кодексами могут быть установлены другие, помимо предусмотренных данным параграфом, какие-либо особенности аренды отдельных видов транспортных средств.
   К договорам аренды постольку, поскольку они не изменены положениями, содержащимися в гл. 34, применяются общие положения об обязательствах и договорах ГК РФ.

14. Аренда недвижимости

   Недвижимое имущество подразделяется на отдельные определенные группы.
   Содержание первой группы составляют объекты, в число которых входят земельные участки, участки недр, ограниченные водные и лесные объекты, формирующие группу объектов окружающей природной среды и в то же время являющиеся недвижимым имуществом, в некоторых случаях изъятым из гражданского оборота. Природоресурсным законодательством регулируются отношения по поводу таких объектов. ГК РФ не содержит специального регулирования договоров об аренде земельных участков, распространяя на них действие только общих положений об аренде, хотя называет в качестве объектов аренды земельные участки и другие обособленные природные объекты. ГК РФ указывает на то, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, но сущность данного имущества требует такого регулирования, так как это регулирование носит комплексный характер, включающее и гражданско-правовую регламентацию. Например, специальные нормы об аренде содержатся в Лесном кодексе Российской Федерации от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2004 г.) (далее – ЛК РФ) и Земельном кодексе Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2004 г.) (далее – ЗК РФ). Отношения по водопользованию, которые не являются арендными, представляя собой самостоятельный вид в группе отношений по поводу пользования чужим имуществом, регулирует водный кодекс.
   Иногда передача ограниченных природных объектов может приобретать отдельные публично-правовые черты, и в таком случае это будет не договор концессии, а аренды. По данному договору арендодателем является публичный собственник (государство или муниципальное образование), дополнительные обязанности общественно полезного свойства могут возлагаться на арендатора.
   Чтобы заключить договор по передаче в пользование обособленных природных объектов, обычно требуется лицензия.
   Следующую группу объектов имущества составляют антропогенные, т. е. искусственно созданные. Сюда относятся: сооружения, транспортные средства, станки и оборудование, бытовая техника, предметы домашнего обихода и др. Это может быть движимое и недвижимое имущество, здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они могут быть делимыми и неделимыми. Например, в аренду можно сдать здание в целом, в то же время нельзя сдать в аренду только конструктивный элемент здания, которым, к примеру, является крыша под рекламу, поскольку она не может быть передана в пользование отдельно от здания. Отношения, регулируемые договорами перевозки, нельзя приравнивать к арендным, так как в последнем случае заключается договор фрахтования. В отношениях по поводу аренды учитывается соотношение главной вещи и принадлежности. Это связано с тем, что объектом аренды иногда может быть сложная вещь.
   Третья группа – объекты смешанной природы. К ним относятся предприятия и другие имущественные комплексы. Их особенность заключается в том, что они соединены в одном объекте аренды как совокупность вещей, так и совокупность имущественных прав и обязанностей. Такие отдельные части предприятия, как его права или долги, объекты интеллектуальной собственности, ценные бумаги не могут быть самостоятельным объектом аренды, потому что передача данных объектов оформляется другими видами договоров (например, доверительного управления имуществом, финансирования под уступку денежного требования, коммерческой концессии, лицензионными соглашениями).
   Есть имущество, которое не допустимо сдавать в аренду. Такие запреты обычно предусмотрены в законе. Сюда относится имущество, изъятое из гражданского оборота и являющееся исключительной федеральной собственностью государства, т. е. не могут быть переданы в пользование частным лицам из соображения безопасности.

Глава 2. Аренда земли

1. Понятие договора аренды земли

   Договора аренды определяются в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество – земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.
   Отношения по передаче имущества во временное пользование включают в себя группу договоров аренды. Договор аренды не влечет смены собственника в отличие от договоров по передаче имущества в собственность, и поэтому товаром в таких правоотношениях является не вещь, а право пользования ей. Имущество по договору аренды может передаваться как только в пользование, так и одновременно в пользование и во владение. Арендатор в первом случае не приобретает статуса владельца соответственного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Таким образом, на последний вид арендных правоотношений вполне допустимо распространение отношений владельческой зашиты согласно положениям ст. 305 ГК РФ и исходя из юридической природы обязательственных арендных отношений.

2. Земельный участок как предмет договора аренды

   Предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы, согласно законодательству в гражданской сфере. Такого рода предметы договора аренды не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т. е. их характерным признаком является непотребляемость вещи. Земельный участок вполне соответствует этому требованию. Конечно, если эксплуатация земли является правильной и умеренной, то она отвечает этому требованию.
   Изъятые из оборота земельные участки не могут быть предметом договора аренды, в остальном все земельные участки подлежат свободному обороту.
   К существенным условиям договора аренды относятся данные, позволяющие точно установить имущество, которое подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. Они должны быть указаны в договоре. Если данное требование не соблюдено, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, т. е. земельном участке, считается не согласованным сторонами, и, как следствие, договор не будет считаться заключенным. В договоре аренды поэтому должен быть точно индивидуализирован его предмет: указано место расположения и размер участка. В договоре также должен быть в качестве приложения план земельного участка.

3. Стороны договора аренды

   Необходимо отметить, что в ст. 608 ГК РФ «право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду». В качестве лиц, управомоченных законом, могут выступать следующие физические лица: опекуны малолетних и граждан, признанных недееспособными; попечители несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, граждан, ограниченных судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, родители малолетних граждан. Пункт 1 ст. 267 ГК РФ указывает на то, что субъекты права пожизненного наследуемого владения могут сдавать земельный участок в аренду; также касается и субъекта права постоянного (бессрочного) пользования. Согласно ст. 270 ГК РФ он может передать земельный участок в аренду, но с согласия собственника. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ возможно сдача арендатором опять же с согласия арендодателя арендованного имущества в субаренду или поднаем.
   Пункт 2 ст. 5 ЗК РФ, а также анализ п. 3 ст. 15 ЗК РФ позволяют сделать вывод том, что иностранные юридические лица являются субъектами отношений, связанных с оборотом земельных участков. Кроме того, в соответствии с указанными правовыми нормами за иностранными юридическими лицами без сомнений признано право приобретать земельные участки в собственность. Естественно, что право собственности предоставляет субъекту более широкие правовые возможности в отношении земельного участка, нежели права арендатора, и поэтому было бы нелогично не признавать за иностранными юридическими лицами субъектов отношений, связанных с оборотом земельных участков.