Страница:
Готтфрид Хейфеле, Вольфганг Ойд, Людвиг Забель
Ремонт своими руками. Из старого дома – современный коттедж
Предисловие
Немецкая пословица гласит, что только очень глупые или очень богатые люди покупают старые дома. В России утверждают, что скупой платит дважды. Оба этих высказывания верны, но не во всех случаях.
Добротный кирпичный старый дом лучше, чем панельная новостройка. Невозможно сравнивать старый рубленый дом и щитовую дачку. Просто нужно уметь выбрать старый дом таким образом, чтобы не было неустранимых недостатков или таких проблем, избавление от которых обходится слишком дорого (например, обветшавший фундамент – в этом случае не спасут никакие добротные стены, наличие всех коммуникаций и даже сверхскоростной Интернет). Кроме того, нужно уметь ремонтировать старые дома, ведь стоимость ремонта может быть различной, и у рачительного хозяина затраченная сумма будет на порядок меньше, чем у того, кто пустит работы на самотек.
Эта книга расскажет вам, как выбрать дом, на что обратить внимание, какие слабые места характерны для старых домов. Вы узнаете, как можно минимизировать затраты на ремонт и восстановление старого дома, как самостоятельно выполнять ремонтные работы.
Пусть ваш дом будет образцом уюта и комфорта!
Плюсы и минусы старых домов
Строительство дома с нуля – дело многотрудное и затратное. Во многих случаях гораздо экономичнее и проще приобрести готовый дом на вторичном рынке, что называется – не новый. Обычно такой дом дешевле новостройки, а иногда можно натолкнуться на горящий вариант и приобрести отличную недвижимость с существенной финансовой выгодой.
У таких домов есть ряд преимуществ, немаловажным из которых является то, что заселяться можно практически сразу после покупки. Конечно, всегда придется делать ремонт, ведь у каждого свои представления об удобстве и эстетике дома, но большинство ремонтных работ возможны и без выселения жильцов.
Еще один существенный плюс – довольно развитая инфраструктура, тогда как участки под новострой, как правило, находятся почти что среди чистого поля, и приходится дожидаться не только подвода коммуникаций, но и строительства необходимых для комфортной жизни учреждений (поликлиник, больниц, школ, детских садов, магазинов), развития транспортной инфраструктуры и т. д. Исключение составляет вариант с элитным коттеджным поселком: там строительство новых домов ведется одновременно с подводом коммуникаций и постройкой всех составляющих инфраструктуру зданий.
В сельской местности старые частные дома располагаются, как правило, ближе к центру, что предполагает наличие в непосредственной близости магазина, медицинского пункта (поликлиники, больницы, амбулатории – в зависимости от размера населенного пункта), детского сада, школы и т. д. В городах же такие дома находятся ближе к окраинам, подальше от промышленных предприятий, в зеленых зонах.
Минусы неновых домов тесно связаны с особенностями российского домостроения. Во времена советской власти частные дома строились в сельской местности (за редким исключением), и большинство из них были деревянными. Обычно в таких домах две-три небольшие комнаты, кухня, веранда – довольно типовой проект. Потолки низкие. Межкомнатные стены чаще всего представляют собой фанерные перегородки. Удобства – во дворе. По современным меркам подобный дом годится разве что под дачу нетребовательному человеку. Кроме того, стены бывают поражены жучками, гнилью и т. д. То есть старый деревянный дом (времен развитого социализма) обычно требует капитального ремонта и довольно больших затрат для приведения его в комфортное для проживания состояние.
Следующий всплеск российского частного домостроения приходится на девяностые годы прошлого столетия. Здесь дерево как основной строительный материал применялось редко, большинство домов сделаны из кирпича. Но проблемы с малоэтажным коттеджным проектированием, недостаток квалифицированных архитекторов, сотворение проектов по знакомству (чаще всего проектная документация заказывалась у знакомых архитекторов за наличный расчет, причем служила по большей части лишь отпиской для получения разрешения под застройку), строительные бригады шабашников и прочее – все это привело к тому, что в домах этого периода планировка зачастую приближена к планировке городской квартиры (небольшие комнаты), фундамент может не соответствовать требованиям почвы (к примеру, располагается выше точки промерзания грунта на пучинистых грунтах и при довольно солидном весе дома), стены сырые (нарушение технологий строительства), имеется гниль в подкрышном пространстве (кровельщики забыли о вентиляции) и т. д. Еще один вариант – шпили, башенки, арки и прочие украшательства, отнимающие полезную площадь, при этом оставшееся жилое пространство оказывается не очень велико. Несовременные кровельные материалы (в те годы последним писком моды была обычная металлочерепица), не лучшая сантехника (например, душевые кабины были принадлежностью элитного домостроения и не слишком часто встречаются в домах девяностых годов постройки), устаревшее кухонное оборудование. Чаще всего в таких домах приходится полностью заменять оконные рамы – стеклопакеты ставились очень редко, а деревянные окна тех лет обычно не отличаются качеством.
Также среди домов этого периода много незавершенок – коробка дома есть, а вот внутренняя отделка не выполнена, и дом годами стоит без ухода, что не слишком благотворно сказывается на строительных материалах (например, красный кирпич, которому требуется последующее оштукатуривание, без защитного слоя постепенно начинает растрескиваться и рассыпаться). Большинство недостроенных домов расположены в местности с неразвитой инфраструктурой, а коммуникации к ним так и не были подведены (встречаются целые коттеджные поселки, лишенные электричества и газоснабжения, не говоря уже о телефоне и прочих современных удобствах).
Лучшим вариантом представляются довольно новые дома – построенные начиная с 2000 года. Они больше всего соответствуют современным требованиям к комфорту проживания, внешней и внутренней отделке.
Так что, решаясь на приобретение готового дома, следует тщательно взвесить свои пожелания и возможности:
• назначение (сезонное или постоянное проживание);
• состояние;
• планировка (а также возможность перепланировки);
• необходимость капитального ремонта;
• необходимые затраты.
Нередко дом требует слишком больших средств для приведения его в «человеческий» вид. Особенно это касается домов, построенных с нарушениями строительных технологий, на непрочных или не соответствующих грунтам фундаментах.
У таких домов есть ряд преимуществ, немаловажным из которых является то, что заселяться можно практически сразу после покупки. Конечно, всегда придется делать ремонт, ведь у каждого свои представления об удобстве и эстетике дома, но большинство ремонтных работ возможны и без выселения жильцов.
Еще один существенный плюс – довольно развитая инфраструктура, тогда как участки под новострой, как правило, находятся почти что среди чистого поля, и приходится дожидаться не только подвода коммуникаций, но и строительства необходимых для комфортной жизни учреждений (поликлиник, больниц, школ, детских садов, магазинов), развития транспортной инфраструктуры и т. д. Исключение составляет вариант с элитным коттеджным поселком: там строительство новых домов ведется одновременно с подводом коммуникаций и постройкой всех составляющих инфраструктуру зданий.
В сельской местности старые частные дома располагаются, как правило, ближе к центру, что предполагает наличие в непосредственной близости магазина, медицинского пункта (поликлиники, больницы, амбулатории – в зависимости от размера населенного пункта), детского сада, школы и т. д. В городах же такие дома находятся ближе к окраинам, подальше от промышленных предприятий, в зеленых зонах.
Минусы неновых домов тесно связаны с особенностями российского домостроения. Во времена советской власти частные дома строились в сельской местности (за редким исключением), и большинство из них были деревянными. Обычно в таких домах две-три небольшие комнаты, кухня, веранда – довольно типовой проект. Потолки низкие. Межкомнатные стены чаще всего представляют собой фанерные перегородки. Удобства – во дворе. По современным меркам подобный дом годится разве что под дачу нетребовательному человеку. Кроме того, стены бывают поражены жучками, гнилью и т. д. То есть старый деревянный дом (времен развитого социализма) обычно требует капитального ремонта и довольно больших затрат для приведения его в комфортное для проживания состояние.
Следующий всплеск российского частного домостроения приходится на девяностые годы прошлого столетия. Здесь дерево как основной строительный материал применялось редко, большинство домов сделаны из кирпича. Но проблемы с малоэтажным коттеджным проектированием, недостаток квалифицированных архитекторов, сотворение проектов по знакомству (чаще всего проектная документация заказывалась у знакомых архитекторов за наличный расчет, причем служила по большей части лишь отпиской для получения разрешения под застройку), строительные бригады шабашников и прочее – все это привело к тому, что в домах этого периода планировка зачастую приближена к планировке городской квартиры (небольшие комнаты), фундамент может не соответствовать требованиям почвы (к примеру, располагается выше точки промерзания грунта на пучинистых грунтах и при довольно солидном весе дома), стены сырые (нарушение технологий строительства), имеется гниль в подкрышном пространстве (кровельщики забыли о вентиляции) и т. д. Еще один вариант – шпили, башенки, арки и прочие украшательства, отнимающие полезную площадь, при этом оставшееся жилое пространство оказывается не очень велико. Несовременные кровельные материалы (в те годы последним писком моды была обычная металлочерепица), не лучшая сантехника (например, душевые кабины были принадлежностью элитного домостроения и не слишком часто встречаются в домах девяностых годов постройки), устаревшее кухонное оборудование. Чаще всего в таких домах приходится полностью заменять оконные рамы – стеклопакеты ставились очень редко, а деревянные окна тех лет обычно не отличаются качеством.
Также среди домов этого периода много незавершенок – коробка дома есть, а вот внутренняя отделка не выполнена, и дом годами стоит без ухода, что не слишком благотворно сказывается на строительных материалах (например, красный кирпич, которому требуется последующее оштукатуривание, без защитного слоя постепенно начинает растрескиваться и рассыпаться). Большинство недостроенных домов расположены в местности с неразвитой инфраструктурой, а коммуникации к ним так и не были подведены (встречаются целые коттеджные поселки, лишенные электричества и газоснабжения, не говоря уже о телефоне и прочих современных удобствах).
Лучшим вариантом представляются довольно новые дома – построенные начиная с 2000 года. Они больше всего соответствуют современным требованиям к комфорту проживания, внешней и внутренней отделке.
Так что, решаясь на приобретение готового дома, следует тщательно взвесить свои пожелания и возможности:
• назначение (сезонное или постоянное проживание);
• состояние;
• планировка (а также возможность перепланировки);
• необходимость капитального ремонта;
• необходимые затраты.
Нередко дом требует слишком больших средств для приведения его в «человеческий» вид. Особенно это касается домов, построенных с нарушениями строительных технологий, на непрочных или не соответствующих грунтам фундаментах.
На что смотреть
При осмотре старого дома особое внимание рекомендуется обращать на слабые места. Перечислим типичные недостатки и повреждения в конструктивных элементах.
• Наружные стены
– трещины и неплотные швы, через которые проникает вода (зимой вода в трещинах замерзает, в результате трещина увеличивается);
– трещины в несущих конструкциях;
– ржавчина на стальных балках;
– гниль, жучки и т. д. на деревянных балках (использование дерева без соответствующей антисептической обработки, плохой уход за деревянными конструкциями);
– трещины либо отслаивание бетона (чаще всего встречается на лоджиях, балконах, террасах второго-третьего этажей);
– отслаивание бетона на поверхностях декоративного бетона и ржавчина на стальных вкладках;
– влажные, мокнущие стены подвала (обычно причиной является отсутствие наружной изоляции, отсутствие отмостки, неправильное проектирование фундамента, отсутствие гидроизоляции фундамента);
– распространяющаяся влажность стен (обычно причиной является отсутствие гидроизоляции стен, иногда – неправильная конструкция кровли);
– наличие конденсата на стенах (вода проникает через встроенные в наружные стены конструктивные элементы и на углах здания);
– потери тепла через слишком тонкие подоконные стенки.
• Внутренние стены
– слишком тонкие внутренние стены из строительных панелей либо тонкие несущие стены (в основном деревянный или стальной каркас с заполнением кирпичной кладкой);
– недостаточная звуко– и теплоизоляция (обычно причиной являются тонкие перегородки);
– недостаточная противопожарная защита (слишком тонкие стены, отсутствие обработки возгораемых материалов антипиренами или недостаточная обработка);
– повреждения стенной штукатурки с отслаиванием больших участков штукатурки (плохое качество штукатурных работ, отсыревающие стены).
• Облицовка наружных стен
– поцарапанная или пустотелая штукатурка на стенах;
– отслаивание штукатурки на цоколе (обычно причиной является повышенная влажность цоколя, чаще всего из-за отсутствия отмостки);
– поврежденная защитная облицовка выступающих частей;
– размытые швы в кирпичной кладке с вымытым песком;
– поврежденная выступающая облицовка панелей (обычно сочетается со слабостью крепления и недостаточной теплоизоляцией);
– недостаточная или отсутствующая теплоизоляция стен.
• Окна и внешние двери
– неплотные, перекошенные деревянные оконные рамы;
– неплотно прилегающие к стенам оконные рамы (между стеной и рамой может быть щель, заполненная не то что штукатуркой, но попросту оконной замазкой, а то и ничем не заполненная);
– прогнившие деревянные части оконных створок и наружной оконной коробки;
– поврежденные оконные приборы и детали замков;
– поврежденные жалюзи и откидные ставни;
– поврежденное покрытие подоконника (возможны деревянные подоконники с глубокими трещинами или разбухшие – обычной причиной является использование сырого, не просушенного при изготовлении подоконников дерева);
– простое остекление, не обеспечивающее тепло– и звукоизоляцию;
– неизолированные металлические оконные рамы (из-за мостиков холода в этом случае внутри рам постоянно образуется конденсат);
– некачественное и недолговечное изолирующее остекление (старые стеклопакеты, обычно изготовленные фирмой «Рога и копыта» с нарушением технологического процесса);
– неплотные, перекошенные внешние двери;
– дефекты фурнитуры и дверного замка;
– потрескавшийся, отслоившийся уплотнитель рам (как дверных, так и оконных);
– отсутствие холодного тамбура (встречается в домах постройки девяностых годов и приводит к образованию конденсата на металлических деталях двери с внутренней стороны).
• Кровля
– неверные параметры стропил с отстающими деревянными соединениями;
– поражение деревянных деталей различными древесными болезнями (начиная от жука-древоточца и заканчивая белым домовым грибом);
– прогнившие карнизы под выступающими свесами крыши;
– поврежденное кровельное покрытие;
– недостаточная или отсутствующая теплоизоляция перекрытий чердака и ската крыши;
– ветхие торцы каминных труб над крышей, закопченные дымовые трубы;
– поврежденные надстройки на крыше (к примеру, выступающие чердачные окна);
– поврежденная штукатурка под косыми скатами кровли;
– поврежденные водосточные желоба, трубы и места их крепления к кровле.
• Междуэтажные перекрытия
– перекрытия рассчитаны неверно, параметры меньше, чем требуется (обычным результатом является прогибание балок перекрытий, на деревянных балках могут появляться трещины);
– сгнившие концы деревянных балок, лежащих на опоре в кирпичной кладке (к подобному результату приводит отсутствие изоляционно-защитного слоя между деревом и кирпичом);
– недостаточный размер стальных балок или бетонных перекрытий (обычно встречается в подвальных помещениях);
– поврежденная штукатурка из шпалерника с большими участками отслаивания;
– грибковое поражение деревянных перекрытий (обычно вызвано отсутствием гидроизоляции и антисептической обработки древесины);
– проржавевшие стальные балки потолочной крепи в подвале;
– частичные потери тепла на выступающих бетонных плитах (балконах) с образованием конденсата;
– промерзающие облицовочные керамические плитки и панели на балконах и лоджиях.
• Полы и внутренние двери
– вытоптанный деревянный настил;
– большая ширина швов между досками пола;
– поврежденные деревянные плинтуса;
– поврежденные швы на монолитных перекрытиях с дырами или трещинами;
– повреждения на облицовочных керамических плитках и панелях;
– повреждения на линолеумном покрытии, стертый линолеум;
– повреждения на ковровом покрытии;
– недостаточная защита от ударного шума;
– качающееся напольное покрытие из ДСП;
– качающееся дощатое напольное покрытие;
– перекошенные, неплотно прилегающие двери с дефектами фурнитуры и/или замка.
• Междуэтажные лестницы
– вытоптанные, изношенные на передней кромке ступени деревянных лестниц;
– сгнившие части лестницы (обычно при проникающей влажности);
– поврежденные и отсутствующие части перил;
– поражение деревянных частей различными древесными болезнями (обычная причина – отсутствие антисептической обработки древесины или ее недостаточность);
– недостаточная противопожарная защита (при отсутствии штукатурки на нижней стороне деревянных лестниц и при отсутствии обработки деревянных деталей антипиренами);
– недостаточная противопожарная защита и звукоизоляция из-за застекленных входных дверей;
– поврежденная облицовка керамической плиткой и искусственным камнем;
– слишком большое расстояние между стойками горизонтальных перил лестниц;
– слишком высокие ступеньки (обычно на лестницах, ведущих в мансарду).
• Сантехника
– непригодные или поврежденные трубы водопровода и канализации;
– засорившийся основной канализационный трубопровод в подвале;
– недостаточные размеры подключения водопровода и канализации;
– постоянные засоры канализационных труб (нередкий вариант для домов постройки девяностых годов – из-за неправильного расположения труб);
– непригодное либо нуждающееся в ремонте сантехническое оборудование для ванной, туалета и кухни;
– отсутствие подогрева воды.
• Отопление
– печное отопление старого образца (встречается в старых деревенских домах – обычные печи, сложенные из кирпича, оштукатуренные и побеленные, весьма далекие от современных понятий об эстетике);
– недостаточный размер переходника при подключении к централизованной сети газоснабжения;
– слишком широкие размеры кирпичных дымовых труб (опасность накопления копоти);
– непригодный либо нуждающийся в ремонте отопительный котел;
– отсутствие современных регулирующих устройств для системы отопления;
– старые проржавевшие отопительные радиаторы (в основном чугунные, времен развитого социализма).
• Электроснабжение и электропроводка
– электропроводка, розетки, выключатели непригодны либо нуждаются в реконструкции;
– непригодные либо нуждающиеся в реконструкции предохранители, распределительные устройства и вторичные распределительные пункты;
– электропроводка не обеспечивает необходимую мощность;
– имеющаяся в распоряжении мощность недостаточна для комфортного проживания в доме (например, для включения микроволновой печи приходится выключать стиральную машину).
Многие из вышеописанных проблем старых домов приходится решать в любом случае, они связаны с обычным ремонтом помещения под себя. Например, неровности внутренних стен и повреждения отделочного покрытия так или иначе устраняются при ремонте. То же и с напольным покрытием. Замена выключателей и розеток не представляет никаких проблем. Старое сантехническое оборудование может быть совершенно целым, но вряд ли вы захотите им пользоваться, обычно оно все равно меняется. А вот дефекты кровли ведут к гораздо большим финансовым затратам, устранение их – дело непростое. Если же повреждения касаются фундамента дома, то возможность ремонта и вовсе становится сомнительной. В некоторых случаях под дом приходится подводить новый фундамент (в случае деревянных домов это еще возможно, а вот с каменными лучше даже не пытаться, гораздо дешевле приобрести дом без таких проблем). Может оказаться слишком дорогим и устранение такого недостатка электроснабжения, как малая мощность, выделенная дому, – в большинстве случаев придется строить собственную подстанцию.
Те, кто не хочет внезапно столкнуться со все возрастающими непредвиденными расходами при ремонте старого дома, внимательно осматривают будущую собственность, привлекают к осмотру специалистов, заранее составляют список необходимых ремонтных работ, определяют их ориентировочную стоимость.
• Наружные стены
– трещины и неплотные швы, через которые проникает вода (зимой вода в трещинах замерзает, в результате трещина увеличивается);
– трещины в несущих конструкциях;
– ржавчина на стальных балках;
– гниль, жучки и т. д. на деревянных балках (использование дерева без соответствующей антисептической обработки, плохой уход за деревянными конструкциями);
– трещины либо отслаивание бетона (чаще всего встречается на лоджиях, балконах, террасах второго-третьего этажей);
– отслаивание бетона на поверхностях декоративного бетона и ржавчина на стальных вкладках;
– влажные, мокнущие стены подвала (обычно причиной является отсутствие наружной изоляции, отсутствие отмостки, неправильное проектирование фундамента, отсутствие гидроизоляции фундамента);
– распространяющаяся влажность стен (обычно причиной является отсутствие гидроизоляции стен, иногда – неправильная конструкция кровли);
– наличие конденсата на стенах (вода проникает через встроенные в наружные стены конструктивные элементы и на углах здания);
– потери тепла через слишком тонкие подоконные стенки.
• Внутренние стены
– слишком тонкие внутренние стены из строительных панелей либо тонкие несущие стены (в основном деревянный или стальной каркас с заполнением кирпичной кладкой);
– недостаточная звуко– и теплоизоляция (обычно причиной являются тонкие перегородки);
– недостаточная противопожарная защита (слишком тонкие стены, отсутствие обработки возгораемых материалов антипиренами или недостаточная обработка);
– повреждения стенной штукатурки с отслаиванием больших участков штукатурки (плохое качество штукатурных работ, отсыревающие стены).
• Облицовка наружных стен
– поцарапанная или пустотелая штукатурка на стенах;
– отслаивание штукатурки на цоколе (обычно причиной является повышенная влажность цоколя, чаще всего из-за отсутствия отмостки);
– поврежденная защитная облицовка выступающих частей;
– размытые швы в кирпичной кладке с вымытым песком;
– поврежденная выступающая облицовка панелей (обычно сочетается со слабостью крепления и недостаточной теплоизоляцией);
– недостаточная или отсутствующая теплоизоляция стен.
• Окна и внешние двери
– неплотные, перекошенные деревянные оконные рамы;
– неплотно прилегающие к стенам оконные рамы (между стеной и рамой может быть щель, заполненная не то что штукатуркой, но попросту оконной замазкой, а то и ничем не заполненная);
– прогнившие деревянные части оконных створок и наружной оконной коробки;
– поврежденные оконные приборы и детали замков;
– поврежденные жалюзи и откидные ставни;
– поврежденное покрытие подоконника (возможны деревянные подоконники с глубокими трещинами или разбухшие – обычной причиной является использование сырого, не просушенного при изготовлении подоконников дерева);
– простое остекление, не обеспечивающее тепло– и звукоизоляцию;
– неизолированные металлические оконные рамы (из-за мостиков холода в этом случае внутри рам постоянно образуется конденсат);
– некачественное и недолговечное изолирующее остекление (старые стеклопакеты, обычно изготовленные фирмой «Рога и копыта» с нарушением технологического процесса);
– неплотные, перекошенные внешние двери;
– дефекты фурнитуры и дверного замка;
– потрескавшийся, отслоившийся уплотнитель рам (как дверных, так и оконных);
– отсутствие холодного тамбура (встречается в домах постройки девяностых годов и приводит к образованию конденсата на металлических деталях двери с внутренней стороны).
• Кровля
– неверные параметры стропил с отстающими деревянными соединениями;
– поражение деревянных деталей различными древесными болезнями (начиная от жука-древоточца и заканчивая белым домовым грибом);
– прогнившие карнизы под выступающими свесами крыши;
– поврежденное кровельное покрытие;
– недостаточная или отсутствующая теплоизоляция перекрытий чердака и ската крыши;
– ветхие торцы каминных труб над крышей, закопченные дымовые трубы;
– поврежденные надстройки на крыше (к примеру, выступающие чердачные окна);
– поврежденная штукатурка под косыми скатами кровли;
– поврежденные водосточные желоба, трубы и места их крепления к кровле.
• Междуэтажные перекрытия
– перекрытия рассчитаны неверно, параметры меньше, чем требуется (обычным результатом является прогибание балок перекрытий, на деревянных балках могут появляться трещины);
– сгнившие концы деревянных балок, лежащих на опоре в кирпичной кладке (к подобному результату приводит отсутствие изоляционно-защитного слоя между деревом и кирпичом);
– недостаточный размер стальных балок или бетонных перекрытий (обычно встречается в подвальных помещениях);
– поврежденная штукатурка из шпалерника с большими участками отслаивания;
– грибковое поражение деревянных перекрытий (обычно вызвано отсутствием гидроизоляции и антисептической обработки древесины);
– проржавевшие стальные балки потолочной крепи в подвале;
– частичные потери тепла на выступающих бетонных плитах (балконах) с образованием конденсата;
– промерзающие облицовочные керамические плитки и панели на балконах и лоджиях.
• Полы и внутренние двери
– вытоптанный деревянный настил;
– большая ширина швов между досками пола;
– поврежденные деревянные плинтуса;
– поврежденные швы на монолитных перекрытиях с дырами или трещинами;
– повреждения на облицовочных керамических плитках и панелях;
– повреждения на линолеумном покрытии, стертый линолеум;
– повреждения на ковровом покрытии;
– недостаточная защита от ударного шума;
– качающееся напольное покрытие из ДСП;
– качающееся дощатое напольное покрытие;
– перекошенные, неплотно прилегающие двери с дефектами фурнитуры и/или замка.
• Междуэтажные лестницы
– вытоптанные, изношенные на передней кромке ступени деревянных лестниц;
– сгнившие части лестницы (обычно при проникающей влажности);
– поврежденные и отсутствующие части перил;
– поражение деревянных частей различными древесными болезнями (обычная причина – отсутствие антисептической обработки древесины или ее недостаточность);
– недостаточная противопожарная защита (при отсутствии штукатурки на нижней стороне деревянных лестниц и при отсутствии обработки деревянных деталей антипиренами);
– недостаточная противопожарная защита и звукоизоляция из-за застекленных входных дверей;
– поврежденная облицовка керамической плиткой и искусственным камнем;
– слишком большое расстояние между стойками горизонтальных перил лестниц;
– слишком высокие ступеньки (обычно на лестницах, ведущих в мансарду).
• Сантехника
– непригодные или поврежденные трубы водопровода и канализации;
– засорившийся основной канализационный трубопровод в подвале;
– недостаточные размеры подключения водопровода и канализации;
– постоянные засоры канализационных труб (нередкий вариант для домов постройки девяностых годов – из-за неправильного расположения труб);
– непригодное либо нуждающееся в ремонте сантехническое оборудование для ванной, туалета и кухни;
– отсутствие подогрева воды.
• Отопление
– печное отопление старого образца (встречается в старых деревенских домах – обычные печи, сложенные из кирпича, оштукатуренные и побеленные, весьма далекие от современных понятий об эстетике);
– недостаточный размер переходника при подключении к централизованной сети газоснабжения;
– слишком широкие размеры кирпичных дымовых труб (опасность накопления копоти);
– непригодный либо нуждающийся в ремонте отопительный котел;
– отсутствие современных регулирующих устройств для системы отопления;
– старые проржавевшие отопительные радиаторы (в основном чугунные, времен развитого социализма).
• Электроснабжение и электропроводка
– электропроводка, розетки, выключатели непригодны либо нуждаются в реконструкции;
– непригодные либо нуждающиеся в реконструкции предохранители, распределительные устройства и вторичные распределительные пункты;
– электропроводка не обеспечивает необходимую мощность;
– имеющаяся в распоряжении мощность недостаточна для комфортного проживания в доме (например, для включения микроволновой печи приходится выключать стиральную машину).
Многие из вышеописанных проблем старых домов приходится решать в любом случае, они связаны с обычным ремонтом помещения под себя. Например, неровности внутренних стен и повреждения отделочного покрытия так или иначе устраняются при ремонте. То же и с напольным покрытием. Замена выключателей и розеток не представляет никаких проблем. Старое сантехническое оборудование может быть совершенно целым, но вряд ли вы захотите им пользоваться, обычно оно все равно меняется. А вот дефекты кровли ведут к гораздо большим финансовым затратам, устранение их – дело непростое. Если же повреждения касаются фундамента дома, то возможность ремонта и вовсе становится сомнительной. В некоторых случаях под дом приходится подводить новый фундамент (в случае деревянных домов это еще возможно, а вот с каменными лучше даже не пытаться, гораздо дешевле приобрести дом без таких проблем). Может оказаться слишком дорогим и устранение такого недостатка электроснабжения, как малая мощность, выделенная дому, – в большинстве случаев придется строить собственную подстанцию.
Те, кто не хочет внезапно столкнуться со все возрастающими непредвиденными расходами при ремонте старого дома, внимательно осматривают будущую собственность, привлекают к осмотру специалистов, заранее составляют список необходимых ремонтных работ, определяют их ориентировочную стоимость.
Сокращаем расходы
Для многих основной проблемой старых домов является необходимость ремонта, иногда довольно дорогостоящего. Наиболее частый метод минимизации расходов – приглашение неквалифицированных рабочих, но обычно это заканчивается тем, что старые проблемы появляются вновь, а нередко к ним добавляются и новые.
Ремонт дома можно удешевить, используя менее дорогие строительные материалы и оборудование (без потери качества), а также выполняя часть ремонтных работ самостоятельно.
Собираясь делать ремонт своими руками, нужно учесть, что это займет больше времени, чем если бы в доме работали профессиональные строители и отделочники. Кроме того, для выполнения многих работ требуются не только знания и умения, но и специализированные инструменты и оборудование.
Рассмотрим, какие работы могут быть выполнены самостоятельно, а для каких потребуется привлечение специалистов.
* Расходы можно сократить еще больше, если не строить леса, а взять напрокат готовые секции нужного размера и высоты.
Учтите, что, выполняя часть работ самостоятельно, вы снизите материальные затраты, зато увеличите срок проведения ремонта. Обычно в таком случае ремонт занимает вдвое, а то и втрое больше времени – в зависимости от того, какой объем работ выбран для самостоятельного выполнения.
Ремонт дома можно удешевить, используя менее дорогие строительные материалы и оборудование (без потери качества), а также выполняя часть ремонтных работ самостоятельно.
Собираясь делать ремонт своими руками, нужно учесть, что это займет больше времени, чем если бы в доме работали профессиональные строители и отделочники. Кроме того, для выполнения многих работ требуются не только знания и умения, но и специализированные инструменты и оборудование.
Рассмотрим, какие работы могут быть выполнены самостоятельно, а для каких потребуется привлечение специалистов.
Таблица 1. Кому поручить строительные работы
Внимание!Одна из основных проблем при самостоятельном выполнении части работ по ремонту дома – время. Работающий человек не может отдавать все свое время стройке, как бы дорога она ему ни была. В лучшем случае (проживание прямо в ремонтируемом доме или поблизости, чтобы не тратить время на дорогу) можно уделять ремонтным работам два-три часа в день и полностью посвящать своему дому выходные дни. Следует учитывать, что все работы взаимосвязаны, и необходимо соблюдать график, чтобы не оказаться в ситуации, когда завтра должны приступить к отделке помещения, а у вас не сняты старые обои.
Если вам при ремонте дома приходится сносить или переносить стены и перегородки, переносить сантехническое оборудование, изменять месторасположение отопительных и газовых приборов (кроме переноса радиаторов в застекленные лоджии и балконы), устанавливать электроплиту вместо газовой, то на это следует получить разрешение в соответствующей организации (местный исполнительный и распорядительный органы). Вам потребуется корректировка технического паспорта дома. Для получения разрешения на перепланировку потребуются следующие документы:
• заявление с обращением в местный исполнительный и распорядительный органы;
• письменное согласие совершеннолетних членов семьи, проживающих (прописанных) в доме, в том числе и временно отсутствующих, подписи заверяются нотариально;
• копия технического паспорта;
• копии документов, удостоверяющих право собственности на дом;
• перечень и описание работ, которые будут проводиться, план-схема переустройства или перепланировки, предварительно согласованная с отделом строительства и архитектуры администрации района (отдел строительства и архитектуры может также потребовать согласования с районными службами гигиены и эпидемиологии).
Если вы сомневаетесь, требуется ли на ваши работы разрешение, то сверьтесь с поэтажным планом БТИ. В случае, если после ремонтных работ фактическая планировка помещения не будет соответствовать этому плану, разрешение необходимо.
Учтите, что, выполняя часть работ самостоятельно, вы снизите материальные затраты, зато увеличите срок проведения ремонта. Обычно в таком случае ремонт занимает вдвое, а то и втрое больше времени – в зависимости от того, какой объем работ выбран для самостоятельного выполнения.
Проект строительных работ
Прежде чем приступать к ремонтным работам, нужно составить план, то есть проект этих работ. В противном случае будут израсходованы лишние деньги, ремонт займет гораздо больше времени, чем необходимо, а результат окажется не вполне удовлетворительным. Нередко, осмотрев дом, новый владелец решает: особых ремонтных работ не требуется, разве что небольшие косметические правки. И руководствуясь этим соображением, начинает закупать материалы для ремонта, не составив предварительно проект. Через некоторое время выясняется, что недостаточно оклеить стену обоями, сначала придется удалить имеющееся покрытие – а под старыми обоями оказывается сгнившая дранка или рассыпавшийся от времени утеплитель. И вновь требуются расходы на материалы, приходится выполнять незапланированные работы. Ремонт затягивается и выуживает из кармана все больше и больше денег. Именно подобные ремонты без плана и привели к тому, что ремонт сравнивают с землетрясением, наводнением и другими стихийными бедствиями. Но стихия потому так и называется, что ее невозможно запланировать. Ремонт – дело другое. Внимательно составьте план – и не последует никаких катаклизмов, никаких незапланированных глобальных расходов.
Как составить план ремонтных работ
Для составления плана необходим тщательный осмотр дома, изучение всех возможных проблем. Например, обследуя комнату, не стоит довольствоваться отметкой, что в данном помещении старые вышедшие из моды обвисшие обои. Оторвите кусок, загляните под него, изучите состояние стены. Обнаружив, что на дощатом полу облупилась краска, посмотрите, нет ли других повреждений. Возможно, придется перестилать весь пол, а, может быть, все обойдется небольшим ремонтом.
Осмотр производите с карандашом и блокнотом – записывайте все, что видите. Внесите в список каждую прогнившую и расшатавшуюся половицу, каждую отлетевшую плитку, каждый текущий кран. Впоследствии это поможет вам избежать лишних непредвиденных расходов и сделает ремонт куда более комфортным.
Если планируется модернизация дома (например, вы хотите превратить холодный чердак в жилую всесезонную мансарду), посмотрите – не требуется ли на подобный вид работ разрешение каких-либо организаций. Для ряда усовершенствований оно вам потребуется (к примеру, устройство автономной канализации и водопровода).
Существует простой способ определить, на что требуется разрешение или согласование, а на что нет: откройте и посмотрите документацию на дом. Все, что на плане уже имеется, вы можете ремонтировать. Все, что вы желаете добавить (если эти добавления изменят план), нуждается в согласовании (например, пристройка к дому). Не стоит приступать к модернизации, не заручившись разрешением или согласованием соответствующей организации. Например, простая вещь – пристройка к дому летней кухни. Но существуют нормы, регламентирующие общую площадь дома по отношению к площади участка. И может оказаться, что ваш дом уже занимает максимально допустимую. В этом случае пристройка окажется незаконной, и ее могут снести.
Запланированные ремонтные работы нужно обязательно расписать по срокам выполнения. Особое внимание следует обращать на сезон – теплый или холодный. Дело в том, что не все работы являются всесезонными. Например, укладку керамической плитки оптимально делать в теплое время года, а настилку деревянного пола – весной, в последние дни отопительного сезона. Демонтаж крыши требует теплой и сухой погоды, а сантехническое оборудование можно устанавливать когда угодно.
Для определения затрат достаточно обзвонить фирмы – производители строительных материалов и оборудования, посетить магазины и рынки стройматериалов. Так же выбираются исполнители (если, конечно, нет таковых с рекомендацией – например, от знакомых). Выбирая исполнителей, не забывайте уточнить, могут ли они производить работы в нужное вам время. Особенно это актуально, если вы заключаете контракт на все работы с одной строительной компанией. Узнайте, имеются ли у нее возможности обеспечить соблюдение графика ремонтных работ, ведь многие работы требуют мастеров разных специальностей (например, если вам хочется установить камин, то потребуются каменщик, кровельщик, жестянщик, электрик, штукатур, дизайнер), и может оказаться, что часть из них в нужное время занята на других объектах.
Осмотр производите с карандашом и блокнотом – записывайте все, что видите. Внесите в список каждую прогнившую и расшатавшуюся половицу, каждую отлетевшую плитку, каждый текущий кран. Впоследствии это поможет вам избежать лишних непредвиденных расходов и сделает ремонт куда более комфортным.
Если планируется модернизация дома (например, вы хотите превратить холодный чердак в жилую всесезонную мансарду), посмотрите – не требуется ли на подобный вид работ разрешение каких-либо организаций. Для ряда усовершенствований оно вам потребуется (к примеру, устройство автономной канализации и водопровода).
Существует простой способ определить, на что требуется разрешение или согласование, а на что нет: откройте и посмотрите документацию на дом. Все, что на плане уже имеется, вы можете ремонтировать. Все, что вы желаете добавить (если эти добавления изменят план), нуждается в согласовании (например, пристройка к дому). Не стоит приступать к модернизации, не заручившись разрешением или согласованием соответствующей организации. Например, простая вещь – пристройка к дому летней кухни. Но существуют нормы, регламентирующие общую площадь дома по отношению к площади участка. И может оказаться, что ваш дом уже занимает максимально допустимую. В этом случае пристройка окажется незаконной, и ее могут снести.
Запланированные ремонтные работы нужно обязательно расписать по срокам выполнения. Особое внимание следует обращать на сезон – теплый или холодный. Дело в том, что не все работы являются всесезонными. Например, укладку керамической плитки оптимально делать в теплое время года, а настилку деревянного пола – весной, в последние дни отопительного сезона. Демонтаж крыши требует теплой и сухой погоды, а сантехническое оборудование можно устанавливать когда угодно.
Для определения затрат достаточно обзвонить фирмы – производители строительных материалов и оборудования, посетить магазины и рынки стройматериалов. Так же выбираются исполнители (если, конечно, нет таковых с рекомендацией – например, от знакомых). Выбирая исполнителей, не забывайте уточнить, могут ли они производить работы в нужное вам время. Особенно это актуально, если вы заключаете контракт на все работы с одной строительной компанией. Узнайте, имеются ли у нее возможности обеспечить соблюдение графика ремонтных работ, ведь многие работы требуют мастеров разных специальностей (например, если вам хочется установить камин, то потребуются каменщик, кровельщик, жестянщик, электрик, штукатур, дизайнер), и может оказаться, что часть из них в нужное время занята на других объектах.