Страница:
Из дохода семьи или одиноко проживающего гражданина исключается также сумма уплаченных алиментов.[14]
Пример:
Семья из 5 человек декларирует следующие доходы в течение расчетного периода, установленного равным 12 месяцам:
– член семьи первый – трудоспособный работающий, заработная плата в размере 36 тыс. руб., полученная за 12 месяцев;
– член семьи второй – трудоспособный работающий, заработная плата в размере 20 тыс. руб., полученная за 10 месяцев из 12, входящих в расчетный период;
– член семьи третий – трудоспособный работающий, заработная плата 10 тыс. руб., полученная за 5 месяцев из 12, входящих в расчетный период;
– член семьи четвертый – трудоспособный работающий, не имеющий дохода в течение всего расчетного периода;
член семьи пятый – неработающий пенсионер, пенсия 2400 руб. в месяц.
Среднемесячный доход каждого члена семьи составляет:
1 – 36 тыс.: 12 = 3 тыс. руб.
2 – 20 тыс.: 10 = 2 тыс. руб.
3 – 10 тыс.: 5 = 2 тыс. руб.
4 – 0 руб.
5 – 2400 руб.
Среднемесячный совокупный доход семьи в расчетном периоде составляет:
3 тыс. + 2 тыс. + 2 тыс. + 2400 = 9400 руб.
Размер среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на каждого члена семьи в расчетном периоде, составит:
9400: 4 (кол-во членов семьи за вычетом члена семьи, имеющего нулевой доход) = 2350 руб.
5) При определении прав граждан, нуждающихся в квартирах, на постановку на учет как малоимущих целесообразно ввести систему предварительного отбора с целью исключения уже на первом этапе возможности постановки на учет в качестве малоимущих семей, уровни среднемесячных доходов и стоимости имущества которых заведомо превышают пороговые значения размеров среднемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи гражданина-заявителя (пороговое значение дохода), означающие, что данная семья в состоянии приобрести квартиру за счет собственных или заемных средств.
Пороговые значения дохода, приходящегося на каждого члена семьи гражданина-заявителя, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими рекомендуется устанавливать нормативно-правовым актом представительного органа муниципального образования.
Органам местного самоуправления рекомендуется установить расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилых помещений по норме предоставления квартир на основе расчета:
СЖ = НП x РС x РЦ,
где СЖ – расчетный показатель рыночной стоимости приобретения квартиры по норме предоставления жилого помещения по договору социального найма;
НП – норма предоставления квартир на 1 члена семьи;
РС – размер семьи (членов);
РЦ – средняя расчетная цена одного кв. м. квартиры.
Полученный показатель СЖ составит размер денежных средств, необходимых для приобретения на территории муниципального образования жилого помещения (не ниже нормы предоставления – статья 50 ЖК РФ).
Для определения порога размера среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, может быть использована формула:
ПД = (СЖ: ПН) РС – ПМ,
где ПД – порог среднемесячного размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи;
СЖ – расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилого помещения по норме предоставления жилого помещения по договору социального найма;
ПН – установленный период накоплений (в месяцах), который может быть равен среднему времени ожидания в очереди на получение жилого помещения;
РС – размер семьи (члены);
ПМ – среднемесячный минимальный уровень дохода на одного человека (прожиточный минимум на одного члена семьи).
6) При определении недостающих средств у семьи следует исходить из оценки имеющегося имущества гражданина-заявителя: из полученной оценки размера денежных средств на основе расчетного показателя рыночной стоимости приобретения квартиры:
ПЖ = СЖ – И,
где ПЖ – потребность в средствах на жилье;
СЖ – расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилого помещения по норме предоставления жилья;
И – размер стоимости имущества, принадлежащего семье гражданина-заявителя, подлежащего налогообложению.
ПЖ – объем средств, недостающих у семьи гражданина-заявителя, для приобретения жилого помещения в размере не ниже нормы предоставления жилья.
При этом должна быть проведена оценка возможности получения гражданами ипотечного кредита (исходя из ежемесячных размеров доходов членов семьи).
7) Принятие решения о признании граждан малоимущими возможно, если размер недостающих средств превышает возможности семьи по их накоплению, а размер среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на одного члена семьи, не позволяет претендовать на получение кредита на приобретение или строительство квартиры.
В случаях же, когда возможности семьи по накоплению средств равны или превышают размер недостающих средств, принимается решение об отказе в признании гражданина малоимущим.
Пример:
Основные предпосылки:
а) средняя рыночная стоимость одного кв. м. жилого помещения в IV кв. 2005 г. составляла 11692 руб.;
б) норма предоставления квартиры по договору социального найма составляет (условно) 18 кв. м. общей площади на 1 человека;
в) ожидаемая продолжительность очереди на получение социального жилья – 10 лет;
г) показатель минимального уровня дохода принимается равным установленному прожиточному минимуму на человека, который составляет 2244 руб. в месяц для работающих, 2041 руб. в месяц для несовершеннолетних детей и 1544 руб. в месяц для пенсионеров.
Молодая семья из 3 человек (2 работающих, 1 ребенок). Среднедушевой месячный доход 8 тыс. руб.
Размер стоимости имущества, подлежащего налогообложению и учитываемого при отнесении граждан к категории малоимущих граждан, составляет 300 тыс. руб.
Долгосрочные обязательства (потребительские кредиты, прочие долговые обязательства, а также алименты и другие регулярные обязательные платежи, связанные с содержанием иждивенцев, с медицинским страхованием) составляют 1200 руб. в месяц (5 % от среднемесячных доходов семьи).
Определяется порог стоимости имущества, равный расчетному показателю рыночной стоимости приобретения квартир по норме предоставления жилого помещения по договору социального найма:
СЖ = НП x РС x РЦ
СЖ = 18 x 3 x 11692 = 631373 руб.
Порог размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи:
ПД = (СЖ: ПН) РС – ПМ
ПД = 6873 руб.
Среднемесячный доход, приходящийся на каждого члена семьи (8 тыс. руб.), превышает установленный порог (6873 руб.), поэтому по результатам предварительной процедуры отбора эта семья не может быть признана малоимущей.[15]
При признании гражданина малоимущим должен учитываться не только размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, но и стоимость имущества, принадлежащего на праве собственности членам его семьи и подлежащего налогообложению. Введение такого критерия, как стоимость семейного имущества, направлено на обеспечение более объективного подхода при решении вопроса о признании лица малоимущим.
Однако ЖК РФ в данном случае не дает ответа на вопрос, кого можно считать членами семьи. Это существенный недостаток указанной нормы, поскольку в результате создаются неоправданные возможности для расширительного толкования понятия «члены семьи» на региональном уровне: порядок признания гражданина малоимущим должен определяться законами субъектов РФ (часть 2 статьи 49 ЖК РФ).[16]
Стоит помнить, что нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее – норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
Учетной нормой площади жилого помещения (далее – учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.[17]
Сторонами договора социального найма квартиры являются, с одной стороны, наймодатель – собственник жилого помещения (квартиры), то есть сама Российская Федерация либо субъект РФ или муниципальное образование в лице соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления; с другой стороны, сам наниматель – гражданин РФ, признанный в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении.
Гражданами, нуждающимися в квартирах, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее – нуждающиеся в квартирах):
1) не являющиеся нанимателями квартир по договорам социального найма или членами семьи нанимателя квартиры по договору социального найма либо собственниками квартиры или членами семьи собственника квартиры;
2) являющиеся нанимателями квартир по договорам социального найма или членами семьи нанимателя квартиры по договору социального найма либо собственниками квартир или членами семьи собственника квартиры и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями квартир по договорам социального найма, членами семьи нанимателя квартиры по договору социального найма или собственниками квартир, членами семьи собственника квартиры, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.
При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.[18]
Квартиры по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных ЖК РФ случаев.
Необходимо знать, что вне очереди квартиры по договорам социального найма предоставляются:
1) гражданам, квартиры которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ перечне.
По договору социального найма квартира должна предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на 1 человека не менее нормы предоставления.
При определении общей площади квартиры, предоставляемой по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь данного жилого помещения, находящегося у него в собственности.
При предоставлении гражданину квартиры по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта РФ период, предшествующий предоставлению гражданину квартиры по договору социального найма, но не менее чем за 5 лет.[19]
Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные выше категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в квартирах. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта РФ категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.
Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в квартирах осуществляется органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством РФ, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.
С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.
Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения.[20]
Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в квартире допускается в случае, если:
1) не представлены все необходимые документы;
2) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в квартире;
3) не истек предусмотренный статьей 53 ЖК РФ срок (а именно 5 лет).
Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа с обязательной ссылкой на нарушения.
Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке.[21]
Стоит помнить, что граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в квартире в случае:
1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
2) утраты ими оснований, дающих им право на получение квартиры по договору социального найма;
3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство определенного жилого помещения;
5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в квартирах должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение 30 рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные ЖК РФ. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в квартирах выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.[22]
Жилые помещения (квартиры) по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Вместе с тем это не означает, что с нанимателем не могут проживать в качестве членов его семьи граждане иностранных государств или лица без гражданства.
Если после предоставления квартиры малоимущему гражданину по договору социального найма квартиры доход гражданина увеличился, и он перестал относиться к этой категории лиц, договор не может быть расторгнут на этом основании. В то же время цена договора социального найма квартиры может быть изменена. То есть при увеличении благосостояния гражданина, который получил квартиру по договору социального найма как нуждающийся, плата за наем может увеличиваться пропорционально его доходам до рыночной ставки аренды за квартиру или уровня платы за наем (коммерческий), если наймодатель осуществляет заключение договоров найма. Это связано с тем, что договор социального найма является разновидностью социальной помощи гражданам РФ, и при отпадении оснований в предоставлении соответствующей помощи право на предоставление льгот, в том числе жилищных, прекращается.
Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в квартирах совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в квартирах не ранее чем через 5 лет со дня совершения указанных намеренных действий.[23]
Стоит помнить, что
Членов семьи можно условно разделить на 3 группы:
1) лица, относящиеся к членам семьи нанимателя в силу закона без каких-либо исключений, – это проживающие совместно с ним супруг, дети и родители нанимателя;
2) иные родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Эти лица признаются членами семьи нанимателя, если они вселены в качестве членов семьи нанимателя (т. е. указаны в договоре социального найма) и ведут общее с нанимателем хозяйство (т. е. приобретение имущества для совместного пользования, продуктов питания и т. п.);
3) иные лица, признаваемые членами семьи в исключительных случаях в судебном порядок. В данном случае вопрос отнесения лиц к членам семьи нанимателя находится исключительно в компетенции суда и решается судом отдельно в каждом конкретном случае.
Установление равных полномочий нанимателя и членов его семьи показывает на независимость их прав на жилье от прав нанимателя. В этой связи вполне логично установление солидарной ответственности дееспособных членов семьи (т. е. достигших 18 лет) и нанимателя по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. При солидарной обязанности должников (т. е. нанимателя или членов его семьи) кредитор (наймодатель) вправе требовать ее исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и частично. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
Несовершеннолетних детей нанимателя можно вселить без согласия других членов семьи нанимателя и без согласия наймодателя; вселение супруга, родителей и совершеннолетних детей нанимателя возможно только с письменного согласия проживающих вместе с нанимателем членов его семьи; вселение иных лиц допускается только с письменного согласия членов семьи нанимателя и согласия наймодателя.
Стоит помнить, что во всех случаях, кроме вселения несовершеннолетних детей нанимателя, наймодатель вправе запретить вселение граждан в квартиру, если после их вселения общая площадь соответствующей квартиры на 1 члена семьи составит менее учетной нормы. Это исключение является важной гарантией прав несовершеннолетних.
Закон устанавливает равенство прав и обязанностей всех членов семьи нанимателя, указанных в договоре социального найма квартиры, проживающих вместе с нанимателем. При этом временное отсутствие не влечет изменение их полномочий, обусловленных договором социального найма, что весьма важно, например, в случае ремонта жилого дома, которому предшествовало временное выселение нанимателя и членов его семьи из квартиры, полученной на основании договора социального найма.
Закон определяет права нанимателя квартиры в многоквартирном доме в отношении общего имущества в этом доме. Под общим имуществом в данном случае понимается имущество, включая помещения и оборудование, предназначенное для совместного использования лицами, проживающими в указанном доме, либо обеспечивающее проживание таковых лиц, но не относящееся к отдельным жилым помещениям. К общему имуществу относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более чем одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, различные шахты, вспомогательные коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке
Наймодатель обязан передать нанимателю квартиру свободную от прав иных лиц на это помещение (квартиру), то есть свободную как от проживания, так и от иных прав третьих лиц. Кроме того, на наймодателя возложена обязанность проводить капитальный ремонт жилого фонда, предоставленного по договору социального найма квартиры. В частности, к работам, осуществляемым в рамках капитального ремонта, относится утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных и иных тамбуров); установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей); ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов); ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков и т. п.
Пример:
Семья из 5 человек декларирует следующие доходы в течение расчетного периода, установленного равным 12 месяцам:
– член семьи первый – трудоспособный работающий, заработная плата в размере 36 тыс. руб., полученная за 12 месяцев;
– член семьи второй – трудоспособный работающий, заработная плата в размере 20 тыс. руб., полученная за 10 месяцев из 12, входящих в расчетный период;
– член семьи третий – трудоспособный работающий, заработная плата 10 тыс. руб., полученная за 5 месяцев из 12, входящих в расчетный период;
– член семьи четвертый – трудоспособный работающий, не имеющий дохода в течение всего расчетного периода;
член семьи пятый – неработающий пенсионер, пенсия 2400 руб. в месяц.
Среднемесячный доход каждого члена семьи составляет:
1 – 36 тыс.: 12 = 3 тыс. руб.
2 – 20 тыс.: 10 = 2 тыс. руб.
3 – 10 тыс.: 5 = 2 тыс. руб.
4 – 0 руб.
5 – 2400 руб.
Среднемесячный совокупный доход семьи в расчетном периоде составляет:
3 тыс. + 2 тыс. + 2 тыс. + 2400 = 9400 руб.
Размер среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на каждого члена семьи в расчетном периоде, составит:
9400: 4 (кол-во членов семьи за вычетом члена семьи, имеющего нулевой доход) = 2350 руб.
5) При определении прав граждан, нуждающихся в квартирах, на постановку на учет как малоимущих целесообразно ввести систему предварительного отбора с целью исключения уже на первом этапе возможности постановки на учет в качестве малоимущих семей, уровни среднемесячных доходов и стоимости имущества которых заведомо превышают пороговые значения размеров среднемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи гражданина-заявителя (пороговое значение дохода), означающие, что данная семья в состоянии приобрести квартиру за счет собственных или заемных средств.
Пороговые значения дохода, приходящегося на каждого члена семьи гражданина-заявителя, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими рекомендуется устанавливать нормативно-правовым актом представительного органа муниципального образования.
Органам местного самоуправления рекомендуется установить расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилых помещений по норме предоставления квартир на основе расчета:
СЖ = НП x РС x РЦ,
где СЖ – расчетный показатель рыночной стоимости приобретения квартиры по норме предоставления жилого помещения по договору социального найма;
НП – норма предоставления квартир на 1 члена семьи;
РС – размер семьи (членов);
РЦ – средняя расчетная цена одного кв. м. квартиры.
Полученный показатель СЖ составит размер денежных средств, необходимых для приобретения на территории муниципального образования жилого помещения (не ниже нормы предоставления – статья 50 ЖК РФ).
Для определения порога размера среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, может быть использована формула:
ПД = (СЖ: ПН) РС – ПМ,
где ПД – порог среднемесячного размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи;
СЖ – расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилого помещения по норме предоставления жилого помещения по договору социального найма;
ПН – установленный период накоплений (в месяцах), который может быть равен среднему времени ожидания в очереди на получение жилого помещения;
РС – размер семьи (члены);
ПМ – среднемесячный минимальный уровень дохода на одного человека (прожиточный минимум на одного члена семьи).
6) При определении недостающих средств у семьи следует исходить из оценки имеющегося имущества гражданина-заявителя: из полученной оценки размера денежных средств на основе расчетного показателя рыночной стоимости приобретения квартиры:
ПЖ = СЖ – И,
где ПЖ – потребность в средствах на жилье;
СЖ – расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилого помещения по норме предоставления жилья;
И – размер стоимости имущества, принадлежащего семье гражданина-заявителя, подлежащего налогообложению.
ПЖ – объем средств, недостающих у семьи гражданина-заявителя, для приобретения жилого помещения в размере не ниже нормы предоставления жилья.
При этом должна быть проведена оценка возможности получения гражданами ипотечного кредита (исходя из ежемесячных размеров доходов членов семьи).
7) Принятие решения о признании граждан малоимущими возможно, если размер недостающих средств превышает возможности семьи по их накоплению, а размер среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на одного члена семьи, не позволяет претендовать на получение кредита на приобретение или строительство квартиры.
В случаях же, когда возможности семьи по накоплению средств равны или превышают размер недостающих средств, принимается решение об отказе в признании гражданина малоимущим.
Пример:
Основные предпосылки:
а) средняя рыночная стоимость одного кв. м. жилого помещения в IV кв. 2005 г. составляла 11692 руб.;
б) норма предоставления квартиры по договору социального найма составляет (условно) 18 кв. м. общей площади на 1 человека;
в) ожидаемая продолжительность очереди на получение социального жилья – 10 лет;
г) показатель минимального уровня дохода принимается равным установленному прожиточному минимуму на человека, который составляет 2244 руб. в месяц для работающих, 2041 руб. в месяц для несовершеннолетних детей и 1544 руб. в месяц для пенсионеров.
Молодая семья из 3 человек (2 работающих, 1 ребенок). Среднедушевой месячный доход 8 тыс. руб.
Размер стоимости имущества, подлежащего налогообложению и учитываемого при отнесении граждан к категории малоимущих граждан, составляет 300 тыс. руб.
Долгосрочные обязательства (потребительские кредиты, прочие долговые обязательства, а также алименты и другие регулярные обязательные платежи, связанные с содержанием иждивенцев, с медицинским страхованием) составляют 1200 руб. в месяц (5 % от среднемесячных доходов семьи).
Определяется порог стоимости имущества, равный расчетному показателю рыночной стоимости приобретения квартир по норме предоставления жилого помещения по договору социального найма:
СЖ = НП x РС x РЦ
СЖ = 18 x 3 x 11692 = 631373 руб.
Порог размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи:
ПД = (СЖ: ПН) РС – ПМ
ПД = 6873 руб.
Среднемесячный доход, приходящийся на каждого члена семьи (8 тыс. руб.), превышает установленный порог (6873 руб.), поэтому по результатам предварительной процедуры отбора эта семья не может быть признана малоимущей.[15]
При признании гражданина малоимущим должен учитываться не только размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, но и стоимость имущества, принадлежащего на праве собственности членам его семьи и подлежащего налогообложению. Введение такого критерия, как стоимость семейного имущества, направлено на обеспечение более объективного подхода при решении вопроса о признании лица малоимущим.
Однако ЖК РФ в данном случае не дает ответа на вопрос, кого можно считать членами семьи. Это существенный недостаток указанной нормы, поскольку в результате создаются неоправданные возможности для расширительного толкования понятия «члены семьи» на региональном уровне: порядок признания гражданина малоимущим должен определяться законами субъектов РФ (часть 2 статьи 49 ЖК РФ).[16]
Стоит помнить, что нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее – норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
Учетной нормой площади жилого помещения (далее – учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.[17]
Сторонами договора социального найма квартиры являются, с одной стороны, наймодатель – собственник жилого помещения (квартиры), то есть сама Российская Федерация либо субъект РФ или муниципальное образование в лице соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления; с другой стороны, сам наниматель – гражданин РФ, признанный в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении.
Гражданами, нуждающимися в квартирах, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее – нуждающиеся в квартирах):
1) не являющиеся нанимателями квартир по договорам социального найма или членами семьи нанимателя квартиры по договору социального найма либо собственниками квартиры или членами семьи собственника квартиры;
2) являющиеся нанимателями квартир по договорам социального найма или членами семьи нанимателя квартиры по договору социального найма либо собственниками квартир или членами семьи собственника квартиры и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями квартир по договорам социального найма, членами семьи нанимателя квартиры по договору социального найма или собственниками квартир, членами семьи собственника квартиры, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.
При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.[18]
Квартиры по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных ЖК РФ случаев.
Необходимо знать, что вне очереди квартиры по договорам социального найма предоставляются:
1) гражданам, квартиры которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ перечне.
По договору социального найма квартира должна предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на 1 человека не менее нормы предоставления.
При определении общей площади квартиры, предоставляемой по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь данного жилого помещения, находящегося у него в собственности.
При предоставлении гражданину квартиры по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта РФ период, предшествующий предоставлению гражданину квартиры по договору социального найма, но не менее чем за 5 лет.[19]
Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные выше категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в квартирах. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта РФ категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.
Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в квартирах осуществляется органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством РФ, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.
С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.
Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения.[20]
Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в квартире допускается в случае, если:
1) не представлены все необходимые документы;
2) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в квартире;
3) не истек предусмотренный статьей 53 ЖК РФ срок (а именно 5 лет).
Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа с обязательной ссылкой на нарушения.
Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке.[21]
Стоит помнить, что граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в квартире в случае:
1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
2) утраты ими оснований, дающих им право на получение квартиры по договору социального найма;
3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство определенного жилого помещения;
5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в квартирах должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение 30 рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные ЖК РФ. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в квартирах выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.[22]
Жилые помещения (квартиры) по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Вместе с тем это не означает, что с нанимателем не могут проживать в качестве членов его семьи граждане иностранных государств или лица без гражданства.
Если после предоставления квартиры малоимущему гражданину по договору социального найма квартиры доход гражданина увеличился, и он перестал относиться к этой категории лиц, договор не может быть расторгнут на этом основании. В то же время цена договора социального найма квартиры может быть изменена. То есть при увеличении благосостояния гражданина, который получил квартиру по договору социального найма как нуждающийся, плата за наем может увеличиваться пропорционально его доходам до рыночной ставки аренды за квартиру или уровня платы за наем (коммерческий), если наймодатель осуществляет заключение договоров найма. Это связано с тем, что договор социального найма является разновидностью социальной помощи гражданам РФ, и при отпадении оснований в предоставлении соответствующей помощи право на предоставление льгот, в том числе жилищных, прекращается.
Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в квартирах совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в квартирах не ранее чем через 5 лет со дня совершения указанных намеренных действий.[23]
2.2. Что могут и что должны делать А и Б?
Наниматель и члены его семьи вправе пользоваться предоставленным им жилым помещением (квартирой) в соответствии с ЖК РФ и договором социального найма данной квартирой. Таким образом, условия и ограничения пользования квартирами не могут быть установлены другими нормативными актами, кроме ЖК РФ.Стоит помнить, что
Членов семьи можно условно разделить на 3 группы:
1) лица, относящиеся к членам семьи нанимателя в силу закона без каких-либо исключений, – это проживающие совместно с ним супруг, дети и родители нанимателя;
2) иные родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Эти лица признаются членами семьи нанимателя, если они вселены в качестве членов семьи нанимателя (т. е. указаны в договоре социального найма) и ведут общее с нанимателем хозяйство (т. е. приобретение имущества для совместного пользования, продуктов питания и т. п.);
3) иные лица, признаваемые членами семьи в исключительных случаях в судебном порядок. В данном случае вопрос отнесения лиц к членам семьи нанимателя находится исключительно в компетенции суда и решается судом отдельно в каждом конкретном случае.
Установление равных полномочий нанимателя и членов его семьи показывает на независимость их прав на жилье от прав нанимателя. В этой связи вполне логично установление солидарной ответственности дееспособных членов семьи (т. е. достигших 18 лет) и нанимателя по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. При солидарной обязанности должников (т. е. нанимателя или членов его семьи) кредитор (наймодатель) вправе требовать ее исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и частично. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
Несовершеннолетних детей нанимателя можно вселить без согласия других членов семьи нанимателя и без согласия наймодателя; вселение супруга, родителей и совершеннолетних детей нанимателя возможно только с письменного согласия проживающих вместе с нанимателем членов его семьи; вселение иных лиц допускается только с письменного согласия членов семьи нанимателя и согласия наймодателя.
Стоит помнить, что во всех случаях, кроме вселения несовершеннолетних детей нанимателя, наймодатель вправе запретить вселение граждан в квартиру, если после их вселения общая площадь соответствующей квартиры на 1 члена семьи составит менее учетной нормы. Это исключение является важной гарантией прав несовершеннолетних.
Закон устанавливает равенство прав и обязанностей всех членов семьи нанимателя, указанных в договоре социального найма квартиры, проживающих вместе с нанимателем. При этом временное отсутствие не влечет изменение их полномочий, обусловленных договором социального найма, что весьма важно, например, в случае ремонта жилого дома, которому предшествовало временное выселение нанимателя и членов его семьи из квартиры, полученной на основании договора социального найма.
Закон определяет права нанимателя квартиры в многоквартирном доме в отношении общего имущества в этом доме. Под общим имуществом в данном случае понимается имущество, включая помещения и оборудование, предназначенное для совместного использования лицами, проживающими в указанном доме, либо обеспечивающее проживание таковых лиц, но не относящееся к отдельным жилым помещениям. К общему имуществу относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более чем одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, различные шахты, вспомогательные коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке
Наймодатель обязан передать нанимателю квартиру свободную от прав иных лиц на это помещение (квартиру), то есть свободную как от проживания, так и от иных прав третьих лиц. Кроме того, на наймодателя возложена обязанность проводить капитальный ремонт жилого фонда, предоставленного по договору социального найма квартиры. В частности, к работам, осуществляемым в рамках капитального ремонта, относится утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных и иных тамбуров); установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей); ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов); ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков и т. п.