Страница:
средства, полученные в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером за комитента, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера.
Не относятся к указанным средствам суммы вознаграждений комиссионера.
9) доходы в виде средств или иного имущества, которые получены по договорам кредита или займа (иных аналогичных средств или иного имущества независимо от формы оформления заимствований, включая ценные бумаги по долговым обязательствам), а также средств или иного имущества, которые получены в счет погашения таких заимствований.
10) доходы в виде суммы гарантийных взносов в специальные фонды, создаваемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, предназначенные для снижения рисков неисполнения обязательств по сделкам, получаемые при осуществлении клиринговой деятельности или деятельности по организации торговли на рынке ценных бумаг.
11) доходы в виде стоимости дополнительно полученных организацией-акционером акций, распределенных между акционерами по решению общего собрания пропорционально количеству принадлежащих им акций, либо разница между номинальной стоимостью новых акций, полученных взамен первоначальных, и номинальной стоимостью первоначальных акций акционера при распределении между акционерами акций при увеличении уставного капитала акционерного общества (без изменения доли участия акционера в этом акционерном обществе).
12) доход в виде сумм кредиторской задолженности налогоплательщика по уплате налогов и сборов перед бюджетами разных уровней, списанных и (или) уменьшенных иным образом. Данная норма распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2005 г. в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 27 июля 2006 года № 144-ФЗ.
Существуют такие моменты, когда доходы необходимо перенести на будущее. Это зависит от определения момента реализации. Именно эта дата влияет на момент определения доходов от реализации для включения в базу по налогу на прибыль (ст. 248 НК РФ).
Ст. 271 НК РФ определяет лишь порядок признания доходов. Отразить же доход раньше, чем он возникнет, нельзя. Пока не подписан акт, реализация не состоялась. Напомним, реализацией признается передача результатов выполненных работ, оказание услуг (п. 1 ст. 39 НК РФ). П. 3 ст. 271 НК РФ говорит о том, что доходы признаются на дату реализации.
Данную точку зрения подтвердил Минфин России в своем письме от 01 июня 2006 года № 03-03-04/1/490.
Кроме того, если у компании есть договоры, приходящиеся на несколько отчетных (налоговых) периодов и не содержащие условия о поэтапной сдаче работ или услуг, момент признания доходов по ним можно перенести. Ведь по таким сделкам компания сама определяет порядок распределения доходов по периодам (п. 2 ст. 271 НК РФ). Во-первых, доходы можно признать равномерно в течение срока действия договора. Во-вторых, такие расходы можно списать пропорционально произведенным затратам.
Все виды доходов будут подробно рассмотрены в данной книге.
1.1. Поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации
Не относятся к указанным средствам суммы вознаграждений комиссионера.
9) доходы в виде средств или иного имущества, которые получены по договорам кредита или займа (иных аналогичных средств или иного имущества независимо от формы оформления заимствований, включая ценные бумаги по долговым обязательствам), а также средств или иного имущества, которые получены в счет погашения таких заимствований.
10) доходы в виде суммы гарантийных взносов в специальные фонды, создаваемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, предназначенные для снижения рисков неисполнения обязательств по сделкам, получаемые при осуществлении клиринговой деятельности или деятельности по организации торговли на рынке ценных бумаг.
11) доходы в виде стоимости дополнительно полученных организацией-акционером акций, распределенных между акционерами по решению общего собрания пропорционально количеству принадлежащих им акций, либо разница между номинальной стоимостью новых акций, полученных взамен первоначальных, и номинальной стоимостью первоначальных акций акционера при распределении между акционерами акций при увеличении уставного капитала акционерного общества (без изменения доли участия акционера в этом акционерном обществе).
12) доход в виде сумм кредиторской задолженности налогоплательщика по уплате налогов и сборов перед бюджетами разных уровней, списанных и (или) уменьшенных иным образом. Данная норма распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2005 г. в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 27 июля 2006 года № 144-ФЗ.
Существуют такие моменты, когда доходы необходимо перенести на будущее. Это зависит от определения момента реализации. Именно эта дата влияет на момент определения доходов от реализации для включения в базу по налогу на прибыль (ст. 248 НК РФ).
Ст. 271 НК РФ определяет лишь порядок признания доходов. Отразить же доход раньше, чем он возникнет, нельзя. Пока не подписан акт, реализация не состоялась. Напомним, реализацией признается передача результатов выполненных работ, оказание услуг (п. 1 ст. 39 НК РФ). П. 3 ст. 271 НК РФ говорит о том, что доходы признаются на дату реализации.
Данную точку зрения подтвердил Минфин России в своем письме от 01 июня 2006 года № 03-03-04/1/490.
Кроме того, если у компании есть договоры, приходящиеся на несколько отчетных (налоговых) периодов и не содержащие условия о поэтапной сдаче работ или услуг, момент признания доходов по ним можно перенести. Ведь по таким сделкам компания сама определяет порядок распределения доходов по периодам (п. 2 ст. 271 НК РФ). Во-первых, доходы можно признать равномерно в течение срока действия договора. Во-вторых, такие расходы можно списать пропорционально произведенным затратам.
Все виды доходов будут подробно рассмотрены в данной книге.
1.1. Поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации
По договору аренды имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Объектом аренды могут быть только непотребляемые вещи, такие как:
√ сооружения;
√ оборудование;
√ предприятия и другие имущественные комплексы;
√ транспортные средства;
√ земельные участки и другие обособленные природные объекты.
На основании п. 1 ст. 139 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, В ГК РФ в главе 34 «Аренда» определены виды договоров аренды, а также аренды отдельных видов имущества – договор проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовой аренды (лизинга). При этом имейте ввиду, что в ГК РФ рассматривается только аренда зданий и сооружений.
Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику за исключением случаев, когда арендодателями являются лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Минфин России в Письме от 27 марта 2006 года № 03-03-04/1/288 указал, что договор аренды, заключенный с лицом, не имеющим свидетельства о государственной регистрации его прав на объект аренды, а также не содержащий в своем тексте указаний на наличие у арендодателя права собственности на сдаваемое в аренду имущество, не является документом, подтверждающим произведенный арендатором в соответствии с данным договором расход. Исключение составляют договоры аренды, заключенные лицом, не являющимся собственником данного имущества, но управомоченным собственником совершать такие операции.
Основными требованиями, предъявляемыми к договорам аренды являются:
1. если одной из сторон договора аренды является юридическое лицо (организация), то он должен быть заключен в письменной форме;
2. в договоре аренды обязательно должны быть отражены данные, которые позволяют идентифицировать объект аренды, в противном случае договор считается незаключенным (Постановление ФАС УО от 15 ноября 2006 года № Ф09-10136/06-С3);
3. договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Договор аренды недвижимости, подлежащий государственной регистрации, признается заключенным с момента регистрации. Для договоров аренды зданий и сооружений предусмотрено исключение– обязательная государственная регистрация необходима только в случае, когда договор заключен на срок более 12 месяцев.
Если в аренду сдается имущество, которое уже находится в аренде, то заключается договор субаренды (ст. 615 ГК РФ). К договорам субаренды применяются правила, предусмотренные для договоров аренды, поэтому, если объектом субаренды является помещение, то договор подлежит государственной регистрации с учетом вышеуказанных исключений. О необходимости государственной регистрации договора субаренды указано в п. 19 Информационного письма № 66 Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года.
Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.
Срок действия договора аренды согласно ст. 610 ГК РФ определяется условиями самого договора. Если же срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. К договорам, заключенным на неопределенный срок, приравниваются договоры сроком «до наступления события».
Законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды и отдельных видов имущества. Например, предельный срок аренды участков лесного фонда составляет 99 лет (ст. 31 Лесного кодекса Российской Федерации). Водные объекты могут предоставляться в пользование сроком до 25 лет (ст. 14 Водного кодекса Российской Федерации).
В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении вышеуказанного срока прекращается.
Если в договоре будет приведен срок, превышающий установленный законом предел, такой договор все равно считается заключенным на срок, равный предельному.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае, если арендодатель собирается продолжать сдавать объект в аренду.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В подавляющем большинстве случаев отчетные периоды признания выручки в бухгалтерском учете и в целях исчисления налога на прибыль совпадают. То есть если договором на оказание услуги не предусмотрено осуществление расчетов по ее оплате при проведи каждого конкретного действия исполнителя, то датой получения дохода для исполнителя, определяющего доходы по методу начисления, следует считать последний день отчетного периода (месяца, квартала).
При этом, если стоимость услуги за один день определить нельзя, го порядок исчисления дохода определяется п.2 ст. 271 НК РФ: цена договора может быть распределена организацией между отчетными периодами, в течение которых выполняется договор, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов. Если же по договору стоимость услуг определена в целом за период действия договора и расходы исполнителя при этом в течение отчетных периодов не имеют значительных колебаний, то расчет можно вести пропорционально времени оказания услуги.
Одной из разновидностей договоров аренды является договор проката. Договор проката заключается в письменной форме и является публичным договором и заключается на срок до одного года.
Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду объекта, а также ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации.
Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых либо периодически, либо единовременно. В случае досрочного возврата автотранспортного средства арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.
Капитальный и текущий ремонт автомобиля, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя. Расходы по содержанию и эксплуатации автомобиля несет арендатор.
По договору аренды здания или сооружения (§ 4 главы 34 ГК РФ) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Объектом аренды может быть здание, числящееся как инвентарный объект у арендодателя или его часть (помещения), а также здание, находящееся в собственности физического лица, или отдельные помещения в нем. Объектом аренды могут быть несколько самостоятельных объектов или комплекс зданий.
Объектом аренды может быть также отдельное нежилое помещение (помещения) в здании. Сдача в аренду жилых помещений не допускается. Но если юридическое лицо арендует жилое помещение, то имейте ввиду, что расходы лица по аренде жилого помещения, используемого в качестве офиса или производственного помещения, не могут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль организаций (письмо Минфина России от 28 октября 2005 года № 03-03-04/4/71).
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, который регулируется § 6 главы 34 ГК РФ, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
Арендованное предприятие учитывается на балансе арендатора. Арендатор обязан платить налог на имущество. Начисление амортизации по объектам основных средств, входящим в комплекс имущества по договору аренды предприятия, осуществляется арендатором в порядке, определенном для объектов основных средств, находящихся на праве собственности (п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 года № 91н).
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, то арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Данный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.
В аренду можно сдавать только имущество, прошедшее государственную регистрацию. Например, объект незавершенного капитального строительства не может быть передан в аренду, а организация-арендатор не может учесть в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, суммы арендных платежей, т.к. объект капитального строительства не может пройти государственной регистрации.
Минфин России считает, что расходы, заключенные по использованию жилых помещений под офис (сумму амортизации по жилому помещению, коммунальные платежи, платежи за электроэнергию и т. д.), нельзя учитывать в уменьшение налогооблагаемой прибыли. Дело в том, что порядок использования помещений, составляющих жилищный фонд, определяется жилищным законодательством РФ.
Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. При этом установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (Письмо Минфина России в письме от 6 мая 2004 года № 4-02-05/2/19) Следовательно, в соответствии с законодательством РФ помещение (квартира) до момента его перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем организации и не является амортизируемым имуществом для целей обложения налогом на прибыль организаций.
В письме от 28 октября 2005 года № 03-03-04/4/71 Минфин России подтвердил данную позицию.
Гражданское и жилищное законодательство не допускает не только использование жилого помещения юридическим лицом в предпринимательских целях, но и сдачу в аренду жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания.
Обращаю Ваше внимание, что расчетные документы (счета и счета-фактуры), не являются экономическим обоснованием расходов, а счет-фактура по мнению Минфина не рассматривается как первичный документ (письма Минфина России от 20 февраля 2006 года № 03-03-04/4/35 и от 12 июля 2005 года № 03-04-11/154).
Следовательно, документальным подтверждением произведенных расходов могут быть первичные учетные документы, что предполагает необходимость ежемесячного оформления актов по выполнению договора аренды.
Но возникают ситуации, когда организация выполняет работы в одном отчетном или налоговом периоде, а акт сдачи-приемки подписывается в другом. В этом случае у бухгалтеров возникает вопрос: в каком периоде признавать доход и платить налог на прибыль? Согласно Письма Минфин России от 1 июня 2006 года № 03-03-04/1/490 выручку надо признавать тогда, когда подписан акт сдачи-приемки.
В своих рассуждениях Минфин России основывают на следующем: пунктом 3 ст. 271 НК РФ установлено, что днем признания доходов в налоговом учете является дата реализации товаров (работ, услуг).
Вышеописанная точка зрения ранее поддерживалась чиновниками Минфина России. Но 9 ноября 2006 года № 03-03-04/1/742 вышло письмо Минфина России в котором Минфин изменил свою позицию на прямо противоположную. В данном письме сказано, что акты составлять не надо. Единственное исключение – если такую бумагу требует сам договор аренды. Во всех остальных случаях арендные затраты обосновывают договор аренды, акт сдачи-приемки арендованного имущества и платежные поручения, которые подтверждают перечисление арендной платы. Данных документов будет достаточно.
В бухгалтерском учете доходы от сдачи имущества в аренду относятся к прочим расходам (п.7 ПБУ 9/99).
Арендодатель учитывает сданное в аренду имущество на своем балансе в составе основных средств или как доходное вложение в материальные ценности (счет 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности») с соответствующей отметкой в инвентарной карточке объекта. Арендатор стоимость взятого в аренду имущества учитывает на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства». На сумму арендной платы, причитающейся арендодателю, арендатор ежемесячно (ежеквартально) отражает задолженность по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в корреспонденции с дебетом счетов учета затрат на производство (25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 29 «Обслуживающие производства и хозяйства», 44 «Расходы на продажу» и т. д.), а в случае аренды объектов непроизводственного назначения – с дебетом счета 91 «Прочие доходы и расходы» с ее отнесением за счет прочих расходов, уменьшающих прибыль, остающуюся в распоряжении организации. По перечислении арендной платы дебетуется счет 76 и кредитуется счет 51 «Расчетные счета» и счет 50 «Касса».
В соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ доход от сдачи имущества в аренду для целей налогообложения признается у арендодателя внереализационным доходом и включается в налоговую базу при исчислении налога на прибыль. Подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ установлено, что при наличии внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду арендодатель вправе учитывать в составе внереализационных расходов затраты на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу).
Такой порядок учета для целей налогообложения доходов от сдачи имущества в аренду установлен для организаций, для которых сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности.
Если операции по передаче имущества в аренду организация осуществляет на постоянной (систематической) основе, то доходы от таких операций учитываются в соответствии со ст. 249 НК РФ, а если операции по передаче имущества в аренду носят разовый характер, то доходы от таких операций учитываются в составе внереализационных доходов. Понятие «систематичность» определено Письмом Минфина России от 09 июня 2004 года № 03-04-04/68 – два раза и более в течение календарного года.
При предоставлении государственным или муниципальным унитарным предприятием в аренду имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения, в составе внереализационных доходов учитывается вся сумма арендной платы (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 года № 98).
Обороты по реализации услуг аренды облагаются НДС (гл. 21 НК РФ). Хотя Минфин и считает, что счет-фактура не является первичным документом, но для учета НДС ежемесячно арендодатель должен выставлять арендатору счет-фактуру на сумму арендной платы.
НК РФ, в частности применительно к НДС, рассматривает аренду как услугу, которая оказывается арендодателем арендатору помесячно. По общему правилу, в течение пяти дней с момента оказания услуги арендодатель должен выставить арендатору счет-фактуру, на основании которого арендатор принимает «входной» НДС к вычету.
По-мнению Минфина России (Письмо от 08 февраля 2005 года № 03-04-11/21), сроки выставления счетов-фактур при реализации услуг, в том числе услуг по предоставлению имущества в аренду, непосредственно связаны с датой оказания данных услуг. Выставление счетов-фактур осуществляется не ранее окончания налогового периода, в котором услуги фактически оказаны. В письме МНС России от 21 мая 2001 года № ВГ-6-03/404 «О применении счетов-фактур при расчетах по налогу на добавленную стоимость» указал, что досрочно выставлять счета-фактуры, то есть до момента отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг), налогоплательщики не имеют права.
Таким образом, по мнению Минфина России, услуги по аренде считаются оказанными на последний день каждого месяца, а счет-фактура должен быть выставлен не ранее этой даты и не позднее 5-го числа следующего месяца.
Арендодатель должен уплатить НДС в установленные ст. 174 НК РФ сроки, а налоговая база у него сформируется на более раннюю из дат: на последний день месяца или на день уплаты арендной платы арендатором.
Договор аренды, заключенный с физическим лицом, формирует его доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц. Если гражданин не является индивидуальным предпринимателем и выступает в роли арендодателя, арендатор является его налоговым агентом, а значит, обязан исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму НДФЛ с суммы арендной платы.
По окончании срока действия договора аренды объект должен быть возвращен арендодателю с оформлением передаточного акта. На основании акта бухгалтерия арендатора списывает возвращенный объект с забалансового учета (п. 82 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).
Порядок возврата арендованного имущества определен ст. 622 ГК РФ. В акте должны быть отражены состояние имущества, своевременность его возврата, место возврата движимого имущества, что позволит избежать дальнейших разногласий.
Если в договоре аренды место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды не определено, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором (п. 36 Письма Президиума ВАС РФ № 66).
Для арендатора, применяющего упрощенную систему налогообложения (УСН) с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов», доходы от сдачи имущества в аренду учитываются как при общем режиме налогообложения.
Доходы от сдачи имущества в аренду и предоставления другим организациям прав на патенты (если такая деятельность не является для фирмы основной), а также от продажи прочего имущества фирмы (основных средств, нематериальных активов, объектов незавершенного капитального строительства или материалов в бухгалтерской отчетности отражается по строке 090 «Прочие доходы» формы № 2 «Отчет о прибылях и убытках».
Что касается аренды федерального (либо муниципального) имущества то, доходы, полученные от сдачи в аренду федерального (либо муниципального) имущества, подлежат включению в состав прочих доходов, так как являются доходами от предпринимательской деятельности бюджетной организации.
В соответствии с п. 4 ст. 41 БК РФ к неналоговым доходам бюджета относятся средства, полученные от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лишь после уплаты налогов и сборов, предусмотренных законодательством о налогах и сборах.
В п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 года № 98 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 НК РФ» разъяснено, что получаемый государственными и муниципальными учреждениями доход от осуществления приносящей доход деятельности не может быть квалифицирован как средства целевого финансирования, не учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль. В этом же письме установлено, что при предоставлении государственным или муниципальным унитарным предприятием в аренду имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения, в составе прочих доходов учитывается вся сумма арендной платы.
А поэтому, арендные платежи, которые выплачивает арендатор бюджетному учреждению, уменьшают налогооблагаемую прибыль арендатора. Такая точка зрения отражена в письме Минфина России от 31 октября 2005 года № 03-03-04/1/323. В целях налогообложения прибыли арендные платежи в соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, и уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.
Объектом аренды могут быть только непотребляемые вещи, такие как:
√ сооружения;
√ оборудование;
√ предприятия и другие имущественные комплексы;
√ транспортные средства;
√ земельные участки и другие обособленные природные объекты.
На основании п. 1 ст. 139 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, В ГК РФ в главе 34 «Аренда» определены виды договоров аренды, а также аренды отдельных видов имущества – договор проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовой аренды (лизинга). При этом имейте ввиду, что в ГК РФ рассматривается только аренда зданий и сооружений.
Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику за исключением случаев, когда арендодателями являются лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Минфин России в Письме от 27 марта 2006 года № 03-03-04/1/288 указал, что договор аренды, заключенный с лицом, не имеющим свидетельства о государственной регистрации его прав на объект аренды, а также не содержащий в своем тексте указаний на наличие у арендодателя права собственности на сдаваемое в аренду имущество, не является документом, подтверждающим произведенный арендатором в соответствии с данным договором расход. Исключение составляют договоры аренды, заключенные лицом, не являющимся собственником данного имущества, но управомоченным собственником совершать такие операции.
Основными требованиями, предъявляемыми к договорам аренды являются:
1. если одной из сторон договора аренды является юридическое лицо (организация), то он должен быть заключен в письменной форме;
2. в договоре аренды обязательно должны быть отражены данные, которые позволяют идентифицировать объект аренды, в противном случае договор считается незаключенным (Постановление ФАС УО от 15 ноября 2006 года № Ф09-10136/06-С3);
3. договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Договор аренды недвижимости, подлежащий государственной регистрации, признается заключенным с момента регистрации. Для договоров аренды зданий и сооружений предусмотрено исключение– обязательная государственная регистрация необходима только в случае, когда договор заключен на срок более 12 месяцев.
Если в аренду сдается имущество, которое уже находится в аренде, то заключается договор субаренды (ст. 615 ГК РФ). К договорам субаренды применяются правила, предусмотренные для договоров аренды, поэтому, если объектом субаренды является помещение, то договор подлежит государственной регистрации с учетом вышеуказанных исключений. О необходимости государственной регистрации договора субаренды указано в п. 19 Информационного письма № 66 Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года.
Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.
Срок действия договора аренды согласно ст. 610 ГК РФ определяется условиями самого договора. Если же срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. К договорам, заключенным на неопределенный срок, приравниваются договоры сроком «до наступления события».
Законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды и отдельных видов имущества. Например, предельный срок аренды участков лесного фонда составляет 99 лет (ст. 31 Лесного кодекса Российской Федерации). Водные объекты могут предоставляться в пользование сроком до 25 лет (ст. 14 Водного кодекса Российской Федерации).
В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении вышеуказанного срока прекращается.
Если в договоре будет приведен срок, превышающий установленный законом предел, такой договор все равно считается заключенным на срок, равный предельному.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае, если арендодатель собирается продолжать сдавать объект в аренду.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В подавляющем большинстве случаев отчетные периоды признания выручки в бухгалтерском учете и в целях исчисления налога на прибыль совпадают. То есть если договором на оказание услуги не предусмотрено осуществление расчетов по ее оплате при проведи каждого конкретного действия исполнителя, то датой получения дохода для исполнителя, определяющего доходы по методу начисления, следует считать последний день отчетного периода (месяца, квартала).
При этом, если стоимость услуги за один день определить нельзя, го порядок исчисления дохода определяется п.2 ст. 271 НК РФ: цена договора может быть распределена организацией между отчетными периодами, в течение которых выполняется договор, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов. Если же по договору стоимость услуг определена в целом за период действия договора и расходы исполнителя при этом в течение отчетных периодов не имеют значительных колебаний, то расчет можно вести пропорционально времени оказания услуги.
Одной из разновидностей договоров аренды является договор проката. Договор проката заключается в письменной форме и является публичным договором и заключается на срок до одного года.
Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду объекта, а также ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации.
Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых либо периодически, либо единовременно. В случае досрочного возврата автотранспортного средства арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.
Капитальный и текущий ремонт автомобиля, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя. Расходы по содержанию и эксплуатации автомобиля несет арендатор.
По договору аренды здания или сооружения (§ 4 главы 34 ГК РФ) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Объектом аренды может быть здание, числящееся как инвентарный объект у арендодателя или его часть (помещения), а также здание, находящееся в собственности физического лица, или отдельные помещения в нем. Объектом аренды могут быть несколько самостоятельных объектов или комплекс зданий.
Объектом аренды может быть также отдельное нежилое помещение (помещения) в здании. Сдача в аренду жилых помещений не допускается. Но если юридическое лицо арендует жилое помещение, то имейте ввиду, что расходы лица по аренде жилого помещения, используемого в качестве офиса или производственного помещения, не могут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль организаций (письмо Минфина России от 28 октября 2005 года № 03-03-04/4/71).
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, который регулируется § 6 главы 34 ГК РФ, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
Арендованное предприятие учитывается на балансе арендатора. Арендатор обязан платить налог на имущество. Начисление амортизации по объектам основных средств, входящим в комплекс имущества по договору аренды предприятия, осуществляется арендатором в порядке, определенном для объектов основных средств, находящихся на праве собственности (п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 года № 91н).
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, то арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Данный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.
В аренду можно сдавать только имущество, прошедшее государственную регистрацию. Например, объект незавершенного капитального строительства не может быть передан в аренду, а организация-арендатор не может учесть в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, суммы арендных платежей, т.к. объект капитального строительства не может пройти государственной регистрации.
Минфин России считает, что расходы, заключенные по использованию жилых помещений под офис (сумму амортизации по жилому помещению, коммунальные платежи, платежи за электроэнергию и т. д.), нельзя учитывать в уменьшение налогооблагаемой прибыли. Дело в том, что порядок использования помещений, составляющих жилищный фонд, определяется жилищным законодательством РФ.
Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. При этом установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (Письмо Минфина России в письме от 6 мая 2004 года № 4-02-05/2/19) Следовательно, в соответствии с законодательством РФ помещение (квартира) до момента его перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем организации и не является амортизируемым имуществом для целей обложения налогом на прибыль организаций.
В письме от 28 октября 2005 года № 03-03-04/4/71 Минфин России подтвердил данную позицию.
Гражданское и жилищное законодательство не допускает не только использование жилого помещения юридическим лицом в предпринимательских целях, но и сдачу в аренду жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания.
Обращаю Ваше внимание, что расчетные документы (счета и счета-фактуры), не являются экономическим обоснованием расходов, а счет-фактура по мнению Минфина не рассматривается как первичный документ (письма Минфина России от 20 февраля 2006 года № 03-03-04/4/35 и от 12 июля 2005 года № 03-04-11/154).
Следовательно, документальным подтверждением произведенных расходов могут быть первичные учетные документы, что предполагает необходимость ежемесячного оформления актов по выполнению договора аренды.
Но возникают ситуации, когда организация выполняет работы в одном отчетном или налоговом периоде, а акт сдачи-приемки подписывается в другом. В этом случае у бухгалтеров возникает вопрос: в каком периоде признавать доход и платить налог на прибыль? Согласно Письма Минфин России от 1 июня 2006 года № 03-03-04/1/490 выручку надо признавать тогда, когда подписан акт сдачи-приемки.
В своих рассуждениях Минфин России основывают на следующем: пунктом 3 ст. 271 НК РФ установлено, что днем признания доходов в налоговом учете является дата реализации товаров (работ, услуг).
Вышеописанная точка зрения ранее поддерживалась чиновниками Минфина России. Но 9 ноября 2006 года № 03-03-04/1/742 вышло письмо Минфина России в котором Минфин изменил свою позицию на прямо противоположную. В данном письме сказано, что акты составлять не надо. Единственное исключение – если такую бумагу требует сам договор аренды. Во всех остальных случаях арендные затраты обосновывают договор аренды, акт сдачи-приемки арендованного имущества и платежные поручения, которые подтверждают перечисление арендной платы. Данных документов будет достаточно.
В бухгалтерском учете доходы от сдачи имущества в аренду относятся к прочим расходам (п.7 ПБУ 9/99).
Арендодатель учитывает сданное в аренду имущество на своем балансе в составе основных средств или как доходное вложение в материальные ценности (счет 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности») с соответствующей отметкой в инвентарной карточке объекта. Арендатор стоимость взятого в аренду имущества учитывает на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства». На сумму арендной платы, причитающейся арендодателю, арендатор ежемесячно (ежеквартально) отражает задолженность по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в корреспонденции с дебетом счетов учета затрат на производство (25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 29 «Обслуживающие производства и хозяйства», 44 «Расходы на продажу» и т. д.), а в случае аренды объектов непроизводственного назначения – с дебетом счета 91 «Прочие доходы и расходы» с ее отнесением за счет прочих расходов, уменьшающих прибыль, остающуюся в распоряжении организации. По перечислении арендной платы дебетуется счет 76 и кредитуется счет 51 «Расчетные счета» и счет 50 «Касса».
В соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ доход от сдачи имущества в аренду для целей налогообложения признается у арендодателя внереализационным доходом и включается в налоговую базу при исчислении налога на прибыль. Подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ установлено, что при наличии внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду арендодатель вправе учитывать в составе внереализационных расходов затраты на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу).
Такой порядок учета для целей налогообложения доходов от сдачи имущества в аренду установлен для организаций, для которых сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности.
Если операции по передаче имущества в аренду организация осуществляет на постоянной (систематической) основе, то доходы от таких операций учитываются в соответствии со ст. 249 НК РФ, а если операции по передаче имущества в аренду носят разовый характер, то доходы от таких операций учитываются в составе внереализационных доходов. Понятие «систематичность» определено Письмом Минфина России от 09 июня 2004 года № 03-04-04/68 – два раза и более в течение календарного года.
При предоставлении государственным или муниципальным унитарным предприятием в аренду имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения, в составе внереализационных доходов учитывается вся сумма арендной платы (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 года № 98).
Обороты по реализации услуг аренды облагаются НДС (гл. 21 НК РФ). Хотя Минфин и считает, что счет-фактура не является первичным документом, но для учета НДС ежемесячно арендодатель должен выставлять арендатору счет-фактуру на сумму арендной платы.
НК РФ, в частности применительно к НДС, рассматривает аренду как услугу, которая оказывается арендодателем арендатору помесячно. По общему правилу, в течение пяти дней с момента оказания услуги арендодатель должен выставить арендатору счет-фактуру, на основании которого арендатор принимает «входной» НДС к вычету.
По-мнению Минфина России (Письмо от 08 февраля 2005 года № 03-04-11/21), сроки выставления счетов-фактур при реализации услуг, в том числе услуг по предоставлению имущества в аренду, непосредственно связаны с датой оказания данных услуг. Выставление счетов-фактур осуществляется не ранее окончания налогового периода, в котором услуги фактически оказаны. В письме МНС России от 21 мая 2001 года № ВГ-6-03/404 «О применении счетов-фактур при расчетах по налогу на добавленную стоимость» указал, что досрочно выставлять счета-фактуры, то есть до момента отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг), налогоплательщики не имеют права.
Таким образом, по мнению Минфина России, услуги по аренде считаются оказанными на последний день каждого месяца, а счет-фактура должен быть выставлен не ранее этой даты и не позднее 5-го числа следующего месяца.
Арендодатель должен уплатить НДС в установленные ст. 174 НК РФ сроки, а налоговая база у него сформируется на более раннюю из дат: на последний день месяца или на день уплаты арендной платы арендатором.
Договор аренды, заключенный с физическим лицом, формирует его доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц. Если гражданин не является индивидуальным предпринимателем и выступает в роли арендодателя, арендатор является его налоговым агентом, а значит, обязан исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму НДФЛ с суммы арендной платы.
По окончании срока действия договора аренды объект должен быть возвращен арендодателю с оформлением передаточного акта. На основании акта бухгалтерия арендатора списывает возвращенный объект с забалансового учета (п. 82 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).
Порядок возврата арендованного имущества определен ст. 622 ГК РФ. В акте должны быть отражены состояние имущества, своевременность его возврата, место возврата движимого имущества, что позволит избежать дальнейших разногласий.
Если в договоре аренды место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды не определено, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором (п. 36 Письма Президиума ВАС РФ № 66).
Для арендатора, применяющего упрощенную систему налогообложения (УСН) с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов», доходы от сдачи имущества в аренду учитываются как при общем режиме налогообложения.
Доходы от сдачи имущества в аренду и предоставления другим организациям прав на патенты (если такая деятельность не является для фирмы основной), а также от продажи прочего имущества фирмы (основных средств, нематериальных активов, объектов незавершенного капитального строительства или материалов в бухгалтерской отчетности отражается по строке 090 «Прочие доходы» формы № 2 «Отчет о прибылях и убытках».
Что касается аренды федерального (либо муниципального) имущества то, доходы, полученные от сдачи в аренду федерального (либо муниципального) имущества, подлежат включению в состав прочих доходов, так как являются доходами от предпринимательской деятельности бюджетной организации.
В соответствии с п. 4 ст. 41 БК РФ к неналоговым доходам бюджета относятся средства, полученные от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лишь после уплаты налогов и сборов, предусмотренных законодательством о налогах и сборах.
В п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 года № 98 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 НК РФ» разъяснено, что получаемый государственными и муниципальными учреждениями доход от осуществления приносящей доход деятельности не может быть квалифицирован как средства целевого финансирования, не учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль. В этом же письме установлено, что при предоставлении государственным или муниципальным унитарным предприятием в аренду имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения, в составе прочих доходов учитывается вся сумма арендной платы.
А поэтому, арендные платежи, которые выплачивает арендатор бюджетному учреждению, уменьшают налогооблагаемую прибыль арендатора. Такая точка зрения отражена в письме Минфина России от 31 октября 2005 года № 03-03-04/1/323. В целях налогообложения прибыли арендные платежи в соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, и уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.