Страница:
по месту работы в пределах очередности календарного года принятия на
учет пользуются состоящие в общей очереди работники, не менее 15 лет
добросовестно проработавшие на одном предприятии, в учреждении, орга-
низации, передовики и новаторы производства.
С согласия трудового коллектива (абз. 2 п. 39 Правил) независимо от
наступления очередности разрешается выделять жилье отдельным высокок-
валифицированным специалистам и другим работникам с учетом их трудово-
го вклада.
Решение об этом принимается администрацией предприятия и профсоюзным
комитетом персонально в отношении каждого работника после получения
согласия трудового коллектива (конференции трудового коллектива).
- Распространяется ли правило об очередности получения жилья на
предоставление гражданам жилья согласно контрольному списку по месту
их работы?
Да, распространяется. Согласно п. 41 Правил, гражданам, работающим на
предприятиях, в учреждениях, организациях, не ведущих квартучета и
состоящих на учете по месту жительства, когда они обеспечиваются жиль-
ем этими предприятиями, организациями по контрольному списку, жилые
помещения предоставляются также в порядке очередности.
- Как решается вопрос об очередности предоставления жилья в том
случае, когда гражданин одновременно состоит на учете по месту работы
и по месту жительства?
Гражданам, состоящим на квартучете одновременно по месту работы и по
месту жительства, жилые помещения предоставляются там, где раньше нас-
тупила очередность на их получение. При этом органы, предоставившие
жилые помещения, сообщают об этом по другому месту пребывания граждан
на учете.
- Допускается ли перенос очереди на получение жилья?
Да, такая возможность законодательством предусмотрена. Согласно абз. 1
п. 43 Правил, гражданину, состоящему на учете по месту работы, очередь
может быть перенесена на год, если в течение предшествующего года за
систематическое нарушение трудовой дисциплины, пьянство, хулиганство,
хищение государственного или общественного имущества к нему применя-
лись меры дисциплинарного или общественного воздействия.
Очередность может быть перенесена на год как по месту работы, так и по
месту жительства в связи с безосновательным отказом гражданина от по-
лучения жилья, отвечающего установленным требованиям и размеру (абз. 2
п. 43 Правил). При этом безосновательным считается отказ от получения
жилья по мотивам отдаленности его расположения от центра города, раз-
мещения на менее удобном этаже, отсутствие балкона и т. п. Безоснова-
тельным признается и отказ от получения благоустроенного помещения из
числа освободившихся, если оно отвечает установленным требованиям и
размеру. При безосновательном отказе от предоставления жилья очеред-
ность переносится столько раз, сколько будут иметь место такие отказы.
Снятие с квартучета по этой причине не предусмотрено.
Решение о перенесении очередности принимается теми же органами, кото-
рые вынесли решение о принятии гражданина на квартучет.
Лицу, в отношении которого принято такое решение, сообщается об этом в
15-дневный срок в письменной форме. В сообщении должны содержаться да-
та и номер решения и основания его принятия.
- Какие категории граждан пользуются правом предоставления жилья
в первую очередь?
Законодательством предусмотрена возможность для отдельных категорий
граждан получить жилье в более короткие сроки, чем гражданам, состоя-
щим в общей очереди (ст. 45 Жилищного кодекса, п. 44 Правил). К их
числу относятся:
1) ветераны войны (кроме инвалидов, которые обеспечиваются жильем вне
очереди) и приравненные к ним Законом Украины "О статусе ветеранов
войны, гарантиях их социальной защиты" лица; лица, имеющие особые
заслуги перед государством. Перечень лиц, имеющих такой статус, содер-
жится в ст. 11 названного выше Закона;
Следует подчеркнуть, что согласно п. 15 ст. 15 Закона "О статусе
ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты" семьи военнослу-
жащих, партизан, подпольщиков, участников боевых действий на террито-
рии других государств, погибших (пропавших без вести) или умерших
вследствие ранения, контузии, инвалидности, полученных при защите Ро-
дины или при исполнении других обязанностей воинской службы, а также
вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте или на тер-
ритории других государств на протяжении военных действий или конфлик-
тов, пользуются не первоочередным, а внеочередным правом улучшения жи-
лищных условий.
2) Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, а также
лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Ро-
дине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней;
3) лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболева-
ний, перечисленных в списке заболеваний, утвержденном в установленном
законодательством порядке;
4) лицам, зараженным вирусом иммунодефицита человека вследствие выпол-
нения медицинских манипуляций;
5) медицинским работникам, зараженным вирусом иммунодефицита человека
вследствие выполнения служебных обязанностей;
6) инвалидам труда I и II группы и инвалидам I и II группы из числа
военнослужащих;
7) семьям лиц, погибших при исполнении государственных или обществен-
ных обязанностей, выполнении долга по спасению человеческой жизни, ох-
ране правопорядка либо погибших на производстве в результате несчаст-
ного случая;
8) работникам, длительно (не менее 20 лет) добросовестно проработавшим
в сфере производства;
9) матерям, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодет-
ным семьям, одиноким матерям, семьям, воспитывающим детей-инвалидов;
10) семьям при рождении близнецов;
11) учителям и другим педагогическим работникам школ и ПТУ.
Этот перечень не является исчерпывающим. Законодательством Украины
право первоочередного получения жилья может быть предоставлено и дру-
гим категориям граждан.
Все категории первоочередников, независимо от последовательности рас-
положения их в перечне, пользуются равными правами - очередность
предоставления им жилья определяется по времени включения в список
первоочередников.
- Каков размер предоставления жилого помещения?
В соответствии со ст. 48 Жилищного кодекса, жилое помещение предостав-
ляется гражданам в пределах нормы жилой площади, составляющей в Украи-
не 13,65 кв. м. жилой площади на одного человека, но не менее уровня
средней обеспеченности жильем для данного населенного пункта. При этом
учитывается жилая площадь в жилом доме (квартире), принадлежащая граж-
данам на праве частной собственности, если ними не использованы жилищ-
ные чеки (о жилищных чеках речь пойдет ниже).
При передаче гражданами жилья, принадлежащего им на праве частной
собственности, органу, осуществляющему улучшение жилищных условий, они
имеют право на получение жилья в пределах нормы. Граждане, которые по-
лучили жилье в государственном фонде на таких условиях, имеют право на
его приватизацию (о приватизации жилья государственного жилищного фон-
да будет рассказано ниже).
Жилое помещение может быть предоставлено с превышением указанных 13,65
кв. м. жилой площади на человека, если оно составляет одну комнату
(однокомнатную квартиру).
Согласно п. 52 Правил, как уже отмечалось, при предоставлении жилых
помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола
старше 9 лет, кроме супругов, а также лицами, страдающими тяжелыми
формами некоторых хронических заболеваний, в связи с чем они не могут
проживать в одной комнате с членами своей семьи. В этих случаях жилье
также может быть предоставлено с превышением нормы.
Предоставление жилого помещения ниже минимального размера (т. е. менее
уровня средней обеспеченности граждан жилой площадью в данном населен-
ном пункте) не допускается, в том числе и по соглашению между гражда-
нином и органами, предоставляющими жилье, поскольку такие соглашения
явно ущемляют права граждан.
Только в отдельных случаях по просьбе самих граждан, состоящих на уче-
те, в порядке временного улучшения жилищных условий им может быть пре-
доставлено жилье меньшее, чем положено им по закону, с сохранением
права пребывания на учете в списках первоочередников или внеочередни-
ков (п. 54 Правил).
- Каков порядок предоставления жилых помещений?
По представлению общественной комиссии по жилищно-бытовым вопросам
- жилищный орган местного Совета и по представлению комиссии по
жилищно-бытовой работе - администрация предприятия, учреждения,
организации, где ведется квартучет не позднее второго квартала текуще-
го года проводят работу по составлению списка граждан, которым предус-
матривается предоставить жилье в данном году. Такой список не менее
чем за месяц до вынесения вопроса на рассмотрение вывешивается для об-
щего сведения.
Жилые помещения в домах фонда местных Советов предоставляются решением
жилищного органа, в домах ведомственного фонда - совместным реше-
нием администрации и профсоюзного комитета, утвержденным местным орга-
ном исполнительной власти. Жилье в домах общественного жилищного фонда
предоставляется совместным решением органа соответствующей организации
и ее профсоюзного комитета с последующим сообщением в исполком.
Граждане, в отношении которых принято решение о предоставлении жилого
помещения, дают письменное обязательство об освобождении занимаемого
жилого помещения. Кроме гражданина, которому непосредственно предос-
тавляется жилье, такое обязательство дают и члены семьи, состоящие
вместе с ним на квартучете, в отношении которых также принято соот-
ветствующее решение. В обязательстве указывается срок его исполнения,
который не может превышать 30 дней.
- Каков порядок заселения помещений в домах, переданных из ве-
домственного в жилищный фонд местных Советов, а также в домах, постро-
енных в порядке долевого участия?
Такой порядок закреплен в ст. 55 Жилищного кодекса. Жилые помещения,
освобождающиеся в домах государственных предприятий, учреждений, орга-
низаций, переданных ими, согласно установленного порядка, в фонд мест-
ных Советов, а также жилье, освобождающееся в домах, построенных с до-
левым участием таких предприятий, организаций, подлежит заселению в
первую очередь работниками этих предприятий, организаций, нуждающимися
в улучшении жилищных условий.
- Каким образом регулируется вопрос о предоставлении освободивше-
гося в квартире жилого помещения?
Этот вопрос регулируется ст. 54 Жилищного кодекса. Если в квартире, в
которой проживает два и более нанимателя (т. е. в коммунальной кварти-
ре) освободилось неизолированное жилое помещение, оно предоставляется
нанимателю смежного помещения. При этом неизолированной считается ком-
ната, связанная с другой общим входом, вследствие чего через нее про-
ходят лица, проживающие в другой комнате или наоборот. Неизолированная
комната, которая является единственным путем для выхода в коридор об-
щего пользования, называется проходной, а смежная неизолированная ком-
ната, жильцы которой проходят через эту комнату - запроходной. Под
освободившимися неизолированными жилыми помещениями понимается как од-
на, так и две и более проходных и запроходных комнат.
Соответственно изолированной считается комната, имеющая отдельный вы-
ход в коридор общего пользования.
Освободившееся изолированное помещение в коммунальной квартире предос-
тавляется проживающему в этой квартире нанимателю, по его просьбе, ес-
ли он нуждается в улучшении жилищных условий. При этом общий размер
жилой площади не должен превышать 13,65 кв. м. на каждого из членов
семьи нанимателя, включая его самого. Исключение составляют случаи,
когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную
площадь.
Если освободившееся помещение не может быть передано проживающему в
этой квартире нанимателю по причине отсутствия у него оснований в
улучшении жилья, оно предоставляется другим лицам в общем порядке.
Спорные вопросы предоставления освободившегося в квартире жилого поме-
щения разрешаются в судебном порядке по иску заинтересованного лица
(см. приложение N2).
- Что такое ордер на жилое помещение?
Ордер - это письменное распоряжение исполкома районного Совета,
разрешающее гражданину и членам его семьи вселиться в данное жилое по-
мещение. Ордер - единственное основание для вселения в жилое поме-
щение (ст. 58 Жилищного кодекса).
Ордер порождает, с одной стороны, административно-правовые отношения
между жилищным органом и ЖЭКом, а с другой - гражданско-правовые
отношения между гражданином и ЖЭКом, обязанным заключить с ним, на ос-
новании ордера, договор найма жилого помещения.
Следует подчеркнуть, что и те, и другие отношения порождает именно ор-
дер, а не решение, лежащее в его основе. Согласно только решению о
предоставлении гражданину жилья у ЖЭКа ни перед местным Советом, ни
перед гражданином еще никакой обязанности не возникает. Соответственно
и гражданин только на основании решения о предоставлении ему жилого
помещения еще не вправе требовать от ЖЭКа заключить с ним договор най-
ма.
Все вышесказанное относится только применительно к выдаче ордеров на
вселение в жилые помещения государственного и общественного фонда. Вы-
дача ордеров на заселение квартир в домах ЖСК, а также порядок вселе-
ния граждан в купленные ими квартиры (дома) регулируются особо.
Установлена единая форма ордера. Бланк ордера состоит из самого ордера
и его корешка. Ордер выдается гражданину, на имя которого он выписан,
а корешок остается у жилищного органа, выдавшего ордер.
Согласно п. 69 Правил ордер действителен в течение 30 дней. По истече-
нии этого срока он автоматически утрачивает свою силу, но при наличии
уважительных причин может быть продлен.
- В каких случаях ордер может быть признан недействительным?
Поскольку ордер порождает для получившего его гражданина определенные
юридические последствия, он не может быть односторонне аннулирован вы-
давшим его органом.
Поэтому ст. 59 Жилищного кодекса устанавливает общее правило о том,
что ордер на жилое помещение признается недействительным только в су-
дебном порядке.
Законодательством предусмотрены основания, когда ордер может быть
признан недействительным в связи с отдельными нарушениями порядка и
условий предоставления жилых помещений.
Первая группа таких оснований связана с предоставлением гражданином не
соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении
жилищных условий. Расшифровка того, что понимается под представлением
таких сведений, была дана выше.
Вторая группа оснований связана с нарушением прав других граждан или
организаций на указанное в ордере жилое помещение. Так, например, ор-
дер может быть признан недействительным, когда он выдан на жилое поме-
щение, право на которое сохраняет другой гражданин; в случаях выдачи
ордера с нарушением прав нанимателей на освободившееся в квартире изо-
лированное жилое помещение и т. п. (см. приложение N2).
Третья группа оснований связана с неправомерными действиями должност-
ных лиц при решении вопроса о предоставлении жилья. Здесь имеются в
виду различного рода действия, например, нарушение должностными лицами
установленного законом порядка рассмотрения и разрешения вопросов о
постановке граждан на квартучет, в том числе и с отступлением от их
очередности в получении жилья.
Требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в
течение трех лет со дня его выдачи.
При признании ордера недействительным лица, вселившиеся по этому орде-
ру в жилое помещение, подлежат выселению из него. При этом, если ордер
признан недействительным по причине неправомерных действий лиц, полу-
чивших его, выселение производится без предоставления другого жилья.
Но, если лица, подлежащие выселению, ранее пользовались жилым помеще-
нием в домах государственного или жилищного фонда, им должно быть
возвращено прежнее жилье, а если это невозможно - другое жилье.
- Каковы порядок заключения договора найма жилого помещения и его
основные положения?
В соответствии со ст. 61 Жилищного кодекса, пользование жилыми помеще-
ниями в домах государственного и общественного жилищного фонда осу-
ществляется согласно договору найма жилого помещения.
Договор заключается в письменной форме между наймодателем, в лице ко-
торого выступает жилищно-эксплуатационная организация (а при ее от-
сутствии - соответствующее предприятие, организация) и нанимателем
- гражданином, на имя которого выписан ордер.
В отличие от ранее действовавшего законодательства, предусматривавшего
заключение договора найма сроком на 5 лет, сейчас он заключается на
неопределенный срок, исходя из установленного ч. 2 ст. 9 Жилищного ко-
декса правила о том, что жилые помещения предоставляются гражданам в
бессрочное пользование.
Договор заключается на основании Типового договора найма жилого поме-
щения в домах государственного жилищного фонда, утвержденного поста-
новлением Совета Министров УССР от 11 августа 1988 г.
Типовой договор предусматривает в качестве необходимых реквизитов ука-
зание в договоре о сторонах, его заключивших, характеристики предмета
договора, которая в виде паспорта квартиры с характеристикой жилых,
подсобных помещений и оборудования прилагается к договору, а также об
обязанностях, правах и ответственности сторон по договору.
Наличие Типового договора не препятствует сторонам конкретизировать
отдельные его положения, касающиеся их прав, обязанностей и ответс-
твенности по договору. Однако условия, которые ограничивают или ка-
ким-либо иным образом ущемляют права нанимателя и членов его семьи, по
сравнению с условиями, предусмотренными законодательством, являются
недействительными. Если, например, в договоре найма будет оговорен
срок его действия, возможность пользования жилым помещением без права
нанимателя на вселение в него других лиц, раздела, обмена и т. п., эти
условия, как ограничивающие права нанимателя, являются недействитель-
ными и при возникновении спора во внимание не принимаются.
В пользование нанимателя в домах государственного и общественного жи-
лищного фонда может быть передано не всякое помещение, а лишь такое,
которое прямо предназначено для проживания в нем, и отвечает необходи-
мым санитарным и техническим требованиям. Поэтому, согласно ч. I ст.
63 Жилищного кодекса, предметом договора найма является отдельная
квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной
или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом. В связи с
этим не могут являться предметом договора помещения, предназначенные
для удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.
При заключении договора на одну или несколько комнат в общей квартире
кухня, ванная, туалет, кладовая и другие подсобные помещения остаются
в общем пользовании с нанимателями других комнат той же квартиры. По-
рядок пользования такими помещениями устанавливается по взаимному сог-
ласию всех проживающих в квартире лиц, а в случае недостижения согла-
сия или нарушения уже установленного порядка пользования споры об этом
рассматриваются судом.
Законодательством установлено несколько случаев, при наличии которых
исключается заключение договора найма. Не могут быть самостоятельным
предметом договора:
а) жилое помещение, хотя и является изолированным, но размером меньше
установленного для предоставления одному человеку. Размер предоставля-
емого жилого помещения, как уже отмечалось, не может превышать 13,65
кв. м. на одного человека, но и не должен быть меньше уровня средней
обеспеченности граждан жильем в данном населенном пункте. При освобож-
дении, например, изолированной комнаты жилой площадью 8,5 кв. м., на-
ходящейся в общей квартире в г. Днепропетровске, она не может являться
предметом самостоятельного договора найма, поскольку в этом городе
уровень средней обеспеченности жилой площадью определен 9 кв. м. Такое
освободившееся помещение подлежит передаче другим проживающим в квар-
тире нанимателям.
б) поскольку предметом договора может являться только изолированное
помещение, часть комнаты или комната, связанная с другой общим входом,
как запроходная, так и проходная, независимо от их размера, также не
могут являться предметом самостоятельного договора найма;
в) не выступают в качестве самостоятельного предмета договора кухня,
коридор, кладовая и другие подсобные помещения, которые являются не-
отъемлемой принадлежностью жилого помещения.
По Типовому договору найма жилого помещения наймодатель (ЖЭК) обязует-
ся обеспечивать сохранность и надлежащее содержание дома и придомовой
территории; своевременно производить ремонт жилого дома, обеспечить
бесперебойную работу его технических устройств; при капитальном ремон-
те жилого дома с выселением проживающих в нем лиц предоставить нанима-
телю и членам его семьи жилое помещение, не расторгая при этом догово-
ра найма на ремонтируемую квартиру, компенсировать нанимателю затраты
по переселению; своевременно проводить подготовку жилого дома и его
технических устройств к эксплуатации в осенне-зимний период.
Наниматель обязуется соблюдать Правила пользования жилыми помещениями,
своевременно принимать меры по устранению выявленных неисправностей;
не позднее 10 числа следующего за оплачиваемым месяца вносить квартир-
ную плату и плату за коммунальные услуги; содержать в чистоте и поряд-
ке жилые и подсобные помещения квартиры, не допускать их переустройс-
тва или установки дополнительного оборудования без соответствующего
разрешения; соблюдать правила пожарной безопасности; экономно расходо-
вать воду, газ, электрическую и тепловую энергию; проводить своевре-
менно, не реже одного раза в пять лет, ремонт жилых и подсобных поме-
щений (перечень работ по ремонту квартиры, выполняемые за счет нанима-
теля, определены в договоре); беспрепятственно допускать в дневное
время, а при авариях и в ночное время, в занимаемую квартиру работни-
ков ЖЭКа для осмотра или ремонта; при выезде вместе с семьей из квар-
тиры освободить и сдать по акту наймодателю жилье, подсобные помещения
и оборудование в исправном состоянии; возмещать наймодателю убытки от
повреждения элементов жилого дома.
Типовым договором определены также права сторон. Наймодатель, в част-
ности, имеет право помимо требования от нанимателя выполнения возло-
женных на него обязанностей, предъявлять в суд иск о выселении на вре-
мя капитального ремонта, представлять материалы прокурору для выселе-
ния из грозящего обвалом дома. Наниматель вправе в установленном по-
рядке вселять в занимаемую квартиру других лиц, производить ее обмен,
сохранять при временном отсутствии, бронировать, сдавать в поднаем,
требовать изменения договора, выполнения наймодателем входящих в его
обязанности работ по устранению неисправностей конструкций квартиры.
За несоблюдение или ненадлежащее выполнение возложенных на стороны
обязанностей Типовым договором предусматривается ответственность, ко-
торая устанавливается уголовным, административным, иным законодатель-
ством Украины.
- Распространяются ли права и обязанности нанимателя жилого поме-
щения по договору найма на членов его семьи?
Да, распространяются. В соответствии со ст. 64 Жилищного кодекса, чле-
ны семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с
нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из дого-
вора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимате-
лем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из
указанного договора.
К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и роди-
тели. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие лица, если
они постоянно проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее
хозяйство. К таким лицам относятся не только родственники, но и не
состоящие с нанимателем в родстве лица (это фактические супруги, лица,
брак с которыми признан недействительным, опекуны, попечители, ижди-
венцы и др.), но обязательным условием для признания их членами семьи
помимо совместного проживания является ведение с нанимателем общего
хозяйства.
Приобретенные права и обязанности, вытекающие из договора найма, члены
семьи нанимателя продолжают осуществлять и в случае, если они переста-
ли быть членами его семьи (при расторжении брака, вступлении в брак
одного из членов семьи и т. п.) при условии, что они продолжают прожи-
вать в занимаемом жилом помещении.
При прекращении договора найма жилого помещения по установленным зако-
ном основаниям с нанимателем одновременно прекращаются права и обязан-
ности, вытекающие из этого договора, и у членов его семьи.
Если наниматель ставит вопрос о прекращении договора найма в связи с
улучшением жилищных условий, то право пользования этим помещением за
членами его семьи автоматически не прекращается. Они обязаны освобо-
дить его только в случае, если были включены в ордер вместе с нанима-
телем и дали письменное согласие на проживание во вновь предоставлен-
ном жилом помещении либо когда обстоятельства дела бесспорно свиде-
тельствуют, что эти лица выразили согласие поселиться в это жилое по-
мещение.
- Имеет ли право наниматель вселить в занимаемое им помещение
других лиц и каковы условия реализации этого права?
Как свидетельствует судебная практика, наибольшее количество жилищных
споров возникает именно в связи со вселением в занимаемое нанимателем
и членами его семьи жилье других лиц и приобретением ими прав и обя-
занностей, вытекающих из договора.
Наниматель вправе, согласно ст. 65 Жилищного кодекса, вселить в зани-
маемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также
других лиц при наличии двух условий: соблюдения установленного порядка
учет пользуются состоящие в общей очереди работники, не менее 15 лет
добросовестно проработавшие на одном предприятии, в учреждении, орга-
низации, передовики и новаторы производства.
С согласия трудового коллектива (абз. 2 п. 39 Правил) независимо от
наступления очередности разрешается выделять жилье отдельным высокок-
валифицированным специалистам и другим работникам с учетом их трудово-
го вклада.
Решение об этом принимается администрацией предприятия и профсоюзным
комитетом персонально в отношении каждого работника после получения
согласия трудового коллектива (конференции трудового коллектива).
- Распространяется ли правило об очередности получения жилья на
предоставление гражданам жилья согласно контрольному списку по месту
их работы?
Да, распространяется. Согласно п. 41 Правил, гражданам, работающим на
предприятиях, в учреждениях, организациях, не ведущих квартучета и
состоящих на учете по месту жительства, когда они обеспечиваются жиль-
ем этими предприятиями, организациями по контрольному списку, жилые
помещения предоставляются также в порядке очередности.
- Как решается вопрос об очередности предоставления жилья в том
случае, когда гражданин одновременно состоит на учете по месту работы
и по месту жительства?
Гражданам, состоящим на квартучете одновременно по месту работы и по
месту жительства, жилые помещения предоставляются там, где раньше нас-
тупила очередность на их получение. При этом органы, предоставившие
жилые помещения, сообщают об этом по другому месту пребывания граждан
на учете.
- Допускается ли перенос очереди на получение жилья?
Да, такая возможность законодательством предусмотрена. Согласно абз. 1
п. 43 Правил, гражданину, состоящему на учете по месту работы, очередь
может быть перенесена на год, если в течение предшествующего года за
систематическое нарушение трудовой дисциплины, пьянство, хулиганство,
хищение государственного или общественного имущества к нему применя-
лись меры дисциплинарного или общественного воздействия.
Очередность может быть перенесена на год как по месту работы, так и по
месту жительства в связи с безосновательным отказом гражданина от по-
лучения жилья, отвечающего установленным требованиям и размеру (абз. 2
п. 43 Правил). При этом безосновательным считается отказ от получения
жилья по мотивам отдаленности его расположения от центра города, раз-
мещения на менее удобном этаже, отсутствие балкона и т. п. Безоснова-
тельным признается и отказ от получения благоустроенного помещения из
числа освободившихся, если оно отвечает установленным требованиям и
размеру. При безосновательном отказе от предоставления жилья очеред-
ность переносится столько раз, сколько будут иметь место такие отказы.
Снятие с квартучета по этой причине не предусмотрено.
Решение о перенесении очередности принимается теми же органами, кото-
рые вынесли решение о принятии гражданина на квартучет.
Лицу, в отношении которого принято такое решение, сообщается об этом в
15-дневный срок в письменной форме. В сообщении должны содержаться да-
та и номер решения и основания его принятия.
- Какие категории граждан пользуются правом предоставления жилья
в первую очередь?
Законодательством предусмотрена возможность для отдельных категорий
граждан получить жилье в более короткие сроки, чем гражданам, состоя-
щим в общей очереди (ст. 45 Жилищного кодекса, п. 44 Правил). К их
числу относятся:
1) ветераны войны (кроме инвалидов, которые обеспечиваются жильем вне
очереди) и приравненные к ним Законом Украины "О статусе ветеранов
войны, гарантиях их социальной защиты" лица; лица, имеющие особые
заслуги перед государством. Перечень лиц, имеющих такой статус, содер-
жится в ст. 11 названного выше Закона;
Следует подчеркнуть, что согласно п. 15 ст. 15 Закона "О статусе
ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты" семьи военнослу-
жащих, партизан, подпольщиков, участников боевых действий на террито-
рии других государств, погибших (пропавших без вести) или умерших
вследствие ранения, контузии, инвалидности, полученных при защите Ро-
дины или при исполнении других обязанностей воинской службы, а также
вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте или на тер-
ритории других государств на протяжении военных действий или конфлик-
тов, пользуются не первоочередным, а внеочередным правом улучшения жи-
лищных условий.
2) Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, а также
лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Ро-
дине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней;
3) лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболева-
ний, перечисленных в списке заболеваний, утвержденном в установленном
законодательством порядке;
4) лицам, зараженным вирусом иммунодефицита человека вследствие выпол-
нения медицинских манипуляций;
5) медицинским работникам, зараженным вирусом иммунодефицита человека
вследствие выполнения служебных обязанностей;
6) инвалидам труда I и II группы и инвалидам I и II группы из числа
военнослужащих;
7) семьям лиц, погибших при исполнении государственных или обществен-
ных обязанностей, выполнении долга по спасению человеческой жизни, ох-
ране правопорядка либо погибших на производстве в результате несчаст-
ного случая;
8) работникам, длительно (не менее 20 лет) добросовестно проработавшим
в сфере производства;
9) матерям, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодет-
ным семьям, одиноким матерям, семьям, воспитывающим детей-инвалидов;
10) семьям при рождении близнецов;
11) учителям и другим педагогическим работникам школ и ПТУ.
Этот перечень не является исчерпывающим. Законодательством Украины
право первоочередного получения жилья может быть предоставлено и дру-
гим категориям граждан.
Все категории первоочередников, независимо от последовательности рас-
положения их в перечне, пользуются равными правами - очередность
предоставления им жилья определяется по времени включения в список
первоочередников.
- Каков размер предоставления жилого помещения?
В соответствии со ст. 48 Жилищного кодекса, жилое помещение предостав-
ляется гражданам в пределах нормы жилой площади, составляющей в Украи-
не 13,65 кв. м. жилой площади на одного человека, но не менее уровня
средней обеспеченности жильем для данного населенного пункта. При этом
учитывается жилая площадь в жилом доме (квартире), принадлежащая граж-
данам на праве частной собственности, если ними не использованы жилищ-
ные чеки (о жилищных чеках речь пойдет ниже).
При передаче гражданами жилья, принадлежащего им на праве частной
собственности, органу, осуществляющему улучшение жилищных условий, они
имеют право на получение жилья в пределах нормы. Граждане, которые по-
лучили жилье в государственном фонде на таких условиях, имеют право на
его приватизацию (о приватизации жилья государственного жилищного фон-
да будет рассказано ниже).
Жилое помещение может быть предоставлено с превышением указанных 13,65
кв. м. жилой площади на человека, если оно составляет одну комнату
(однокомнатную квартиру).
Согласно п. 52 Правил, как уже отмечалось, при предоставлении жилых
помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола
старше 9 лет, кроме супругов, а также лицами, страдающими тяжелыми
формами некоторых хронических заболеваний, в связи с чем они не могут
проживать в одной комнате с членами своей семьи. В этих случаях жилье
также может быть предоставлено с превышением нормы.
Предоставление жилого помещения ниже минимального размера (т. е. менее
уровня средней обеспеченности граждан жилой площадью в данном населен-
ном пункте) не допускается, в том числе и по соглашению между гражда-
нином и органами, предоставляющими жилье, поскольку такие соглашения
явно ущемляют права граждан.
Только в отдельных случаях по просьбе самих граждан, состоящих на уче-
те, в порядке временного улучшения жилищных условий им может быть пре-
доставлено жилье меньшее, чем положено им по закону, с сохранением
права пребывания на учете в списках первоочередников или внеочередни-
ков (п. 54 Правил).
- Каков порядок предоставления жилых помещений?
По представлению общественной комиссии по жилищно-бытовым вопросам
- жилищный орган местного Совета и по представлению комиссии по
жилищно-бытовой работе - администрация предприятия, учреждения,
организации, где ведется квартучет не позднее второго квартала текуще-
го года проводят работу по составлению списка граждан, которым предус-
матривается предоставить жилье в данном году. Такой список не менее
чем за месяц до вынесения вопроса на рассмотрение вывешивается для об-
щего сведения.
Жилые помещения в домах фонда местных Советов предоставляются решением
жилищного органа, в домах ведомственного фонда - совместным реше-
нием администрации и профсоюзного комитета, утвержденным местным орга-
ном исполнительной власти. Жилье в домах общественного жилищного фонда
предоставляется совместным решением органа соответствующей организации
и ее профсоюзного комитета с последующим сообщением в исполком.
Граждане, в отношении которых принято решение о предоставлении жилого
помещения, дают письменное обязательство об освобождении занимаемого
жилого помещения. Кроме гражданина, которому непосредственно предос-
тавляется жилье, такое обязательство дают и члены семьи, состоящие
вместе с ним на квартучете, в отношении которых также принято соот-
ветствующее решение. В обязательстве указывается срок его исполнения,
который не может превышать 30 дней.
- Каков порядок заселения помещений в домах, переданных из ве-
домственного в жилищный фонд местных Советов, а также в домах, постро-
енных в порядке долевого участия?
Такой порядок закреплен в ст. 55 Жилищного кодекса. Жилые помещения,
освобождающиеся в домах государственных предприятий, учреждений, орга-
низаций, переданных ими, согласно установленного порядка, в фонд мест-
ных Советов, а также жилье, освобождающееся в домах, построенных с до-
левым участием таких предприятий, организаций, подлежит заселению в
первую очередь работниками этих предприятий, организаций, нуждающимися
в улучшении жилищных условий.
- Каким образом регулируется вопрос о предоставлении освободивше-
гося в квартире жилого помещения?
Этот вопрос регулируется ст. 54 Жилищного кодекса. Если в квартире, в
которой проживает два и более нанимателя (т. е. в коммунальной кварти-
ре) освободилось неизолированное жилое помещение, оно предоставляется
нанимателю смежного помещения. При этом неизолированной считается ком-
ната, связанная с другой общим входом, вследствие чего через нее про-
ходят лица, проживающие в другой комнате или наоборот. Неизолированная
комната, которая является единственным путем для выхода в коридор об-
щего пользования, называется проходной, а смежная неизолированная ком-
ната, жильцы которой проходят через эту комнату - запроходной. Под
освободившимися неизолированными жилыми помещениями понимается как од-
на, так и две и более проходных и запроходных комнат.
Соответственно изолированной считается комната, имеющая отдельный вы-
ход в коридор общего пользования.
Освободившееся изолированное помещение в коммунальной квартире предос-
тавляется проживающему в этой квартире нанимателю, по его просьбе, ес-
ли он нуждается в улучшении жилищных условий. При этом общий размер
жилой площади не должен превышать 13,65 кв. м. на каждого из членов
семьи нанимателя, включая его самого. Исключение составляют случаи,
когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную
площадь.
Если освободившееся помещение не может быть передано проживающему в
этой квартире нанимателю по причине отсутствия у него оснований в
улучшении жилья, оно предоставляется другим лицам в общем порядке.
Спорные вопросы предоставления освободившегося в квартире жилого поме-
щения разрешаются в судебном порядке по иску заинтересованного лица
(см. приложение N2).
- Что такое ордер на жилое помещение?
Ордер - это письменное распоряжение исполкома районного Совета,
разрешающее гражданину и членам его семьи вселиться в данное жилое по-
мещение. Ордер - единственное основание для вселения в жилое поме-
щение (ст. 58 Жилищного кодекса).
Ордер порождает, с одной стороны, административно-правовые отношения
между жилищным органом и ЖЭКом, а с другой - гражданско-правовые
отношения между гражданином и ЖЭКом, обязанным заключить с ним, на ос-
новании ордера, договор найма жилого помещения.
Следует подчеркнуть, что и те, и другие отношения порождает именно ор-
дер, а не решение, лежащее в его основе. Согласно только решению о
предоставлении гражданину жилья у ЖЭКа ни перед местным Советом, ни
перед гражданином еще никакой обязанности не возникает. Соответственно
и гражданин только на основании решения о предоставлении ему жилого
помещения еще не вправе требовать от ЖЭКа заключить с ним договор най-
ма.
Все вышесказанное относится только применительно к выдаче ордеров на
вселение в жилые помещения государственного и общественного фонда. Вы-
дача ордеров на заселение квартир в домах ЖСК, а также порядок вселе-
ния граждан в купленные ими квартиры (дома) регулируются особо.
Установлена единая форма ордера. Бланк ордера состоит из самого ордера
и его корешка. Ордер выдается гражданину, на имя которого он выписан,
а корешок остается у жилищного органа, выдавшего ордер.
Согласно п. 69 Правил ордер действителен в течение 30 дней. По истече-
нии этого срока он автоматически утрачивает свою силу, но при наличии
уважительных причин может быть продлен.
- В каких случаях ордер может быть признан недействительным?
Поскольку ордер порождает для получившего его гражданина определенные
юридические последствия, он не может быть односторонне аннулирован вы-
давшим его органом.
Поэтому ст. 59 Жилищного кодекса устанавливает общее правило о том,
что ордер на жилое помещение признается недействительным только в су-
дебном порядке.
Законодательством предусмотрены основания, когда ордер может быть
признан недействительным в связи с отдельными нарушениями порядка и
условий предоставления жилых помещений.
Первая группа таких оснований связана с предоставлением гражданином не
соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении
жилищных условий. Расшифровка того, что понимается под представлением
таких сведений, была дана выше.
Вторая группа оснований связана с нарушением прав других граждан или
организаций на указанное в ордере жилое помещение. Так, например, ор-
дер может быть признан недействительным, когда он выдан на жилое поме-
щение, право на которое сохраняет другой гражданин; в случаях выдачи
ордера с нарушением прав нанимателей на освободившееся в квартире изо-
лированное жилое помещение и т. п. (см. приложение N2).
Третья группа оснований связана с неправомерными действиями должност-
ных лиц при решении вопроса о предоставлении жилья. Здесь имеются в
виду различного рода действия, например, нарушение должностными лицами
установленного законом порядка рассмотрения и разрешения вопросов о
постановке граждан на квартучет, в том числе и с отступлением от их
очередности в получении жилья.
Требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в
течение трех лет со дня его выдачи.
При признании ордера недействительным лица, вселившиеся по этому орде-
ру в жилое помещение, подлежат выселению из него. При этом, если ордер
признан недействительным по причине неправомерных действий лиц, полу-
чивших его, выселение производится без предоставления другого жилья.
Но, если лица, подлежащие выселению, ранее пользовались жилым помеще-
нием в домах государственного или жилищного фонда, им должно быть
возвращено прежнее жилье, а если это невозможно - другое жилье.
- Каковы порядок заключения договора найма жилого помещения и его
основные положения?
В соответствии со ст. 61 Жилищного кодекса, пользование жилыми помеще-
ниями в домах государственного и общественного жилищного фонда осу-
ществляется согласно договору найма жилого помещения.
Договор заключается в письменной форме между наймодателем, в лице ко-
торого выступает жилищно-эксплуатационная организация (а при ее от-
сутствии - соответствующее предприятие, организация) и нанимателем
- гражданином, на имя которого выписан ордер.
В отличие от ранее действовавшего законодательства, предусматривавшего
заключение договора найма сроком на 5 лет, сейчас он заключается на
неопределенный срок, исходя из установленного ч. 2 ст. 9 Жилищного ко-
декса правила о том, что жилые помещения предоставляются гражданам в
бессрочное пользование.
Договор заключается на основании Типового договора найма жилого поме-
щения в домах государственного жилищного фонда, утвержденного поста-
новлением Совета Министров УССР от 11 августа 1988 г.
Типовой договор предусматривает в качестве необходимых реквизитов ука-
зание в договоре о сторонах, его заключивших, характеристики предмета
договора, которая в виде паспорта квартиры с характеристикой жилых,
подсобных помещений и оборудования прилагается к договору, а также об
обязанностях, правах и ответственности сторон по договору.
Наличие Типового договора не препятствует сторонам конкретизировать
отдельные его положения, касающиеся их прав, обязанностей и ответс-
твенности по договору. Однако условия, которые ограничивают или ка-
ким-либо иным образом ущемляют права нанимателя и членов его семьи, по
сравнению с условиями, предусмотренными законодательством, являются
недействительными. Если, например, в договоре найма будет оговорен
срок его действия, возможность пользования жилым помещением без права
нанимателя на вселение в него других лиц, раздела, обмена и т. п., эти
условия, как ограничивающие права нанимателя, являются недействитель-
ными и при возникновении спора во внимание не принимаются.
В пользование нанимателя в домах государственного и общественного жи-
лищного фонда может быть передано не всякое помещение, а лишь такое,
которое прямо предназначено для проживания в нем, и отвечает необходи-
мым санитарным и техническим требованиям. Поэтому, согласно ч. I ст.
63 Жилищного кодекса, предметом договора найма является отдельная
квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной
или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом. В связи с
этим не могут являться предметом договора помещения, предназначенные
для удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.
При заключении договора на одну или несколько комнат в общей квартире
кухня, ванная, туалет, кладовая и другие подсобные помещения остаются
в общем пользовании с нанимателями других комнат той же квартиры. По-
рядок пользования такими помещениями устанавливается по взаимному сог-
ласию всех проживающих в квартире лиц, а в случае недостижения согла-
сия или нарушения уже установленного порядка пользования споры об этом
рассматриваются судом.
Законодательством установлено несколько случаев, при наличии которых
исключается заключение договора найма. Не могут быть самостоятельным
предметом договора:
а) жилое помещение, хотя и является изолированным, но размером меньше
установленного для предоставления одному человеку. Размер предоставля-
емого жилого помещения, как уже отмечалось, не может превышать 13,65
кв. м. на одного человека, но и не должен быть меньше уровня средней
обеспеченности граждан жильем в данном населенном пункте. При освобож-
дении, например, изолированной комнаты жилой площадью 8,5 кв. м., на-
ходящейся в общей квартире в г. Днепропетровске, она не может являться
предметом самостоятельного договора найма, поскольку в этом городе
уровень средней обеспеченности жилой площадью определен 9 кв. м. Такое
освободившееся помещение подлежит передаче другим проживающим в квар-
тире нанимателям.
б) поскольку предметом договора может являться только изолированное
помещение, часть комнаты или комната, связанная с другой общим входом,
как запроходная, так и проходная, независимо от их размера, также не
могут являться предметом самостоятельного договора найма;
в) не выступают в качестве самостоятельного предмета договора кухня,
коридор, кладовая и другие подсобные помещения, которые являются не-
отъемлемой принадлежностью жилого помещения.
По Типовому договору найма жилого помещения наймодатель (ЖЭК) обязует-
ся обеспечивать сохранность и надлежащее содержание дома и придомовой
территории; своевременно производить ремонт жилого дома, обеспечить
бесперебойную работу его технических устройств; при капитальном ремон-
те жилого дома с выселением проживающих в нем лиц предоставить нанима-
телю и членам его семьи жилое помещение, не расторгая при этом догово-
ра найма на ремонтируемую квартиру, компенсировать нанимателю затраты
по переселению; своевременно проводить подготовку жилого дома и его
технических устройств к эксплуатации в осенне-зимний период.
Наниматель обязуется соблюдать Правила пользования жилыми помещениями,
своевременно принимать меры по устранению выявленных неисправностей;
не позднее 10 числа следующего за оплачиваемым месяца вносить квартир-
ную плату и плату за коммунальные услуги; содержать в чистоте и поряд-
ке жилые и подсобные помещения квартиры, не допускать их переустройс-
тва или установки дополнительного оборудования без соответствующего
разрешения; соблюдать правила пожарной безопасности; экономно расходо-
вать воду, газ, электрическую и тепловую энергию; проводить своевре-
менно, не реже одного раза в пять лет, ремонт жилых и подсобных поме-
щений (перечень работ по ремонту квартиры, выполняемые за счет нанима-
теля, определены в договоре); беспрепятственно допускать в дневное
время, а при авариях и в ночное время, в занимаемую квартиру работни-
ков ЖЭКа для осмотра или ремонта; при выезде вместе с семьей из квар-
тиры освободить и сдать по акту наймодателю жилье, подсобные помещения
и оборудование в исправном состоянии; возмещать наймодателю убытки от
повреждения элементов жилого дома.
Типовым договором определены также права сторон. Наймодатель, в част-
ности, имеет право помимо требования от нанимателя выполнения возло-
женных на него обязанностей, предъявлять в суд иск о выселении на вре-
мя капитального ремонта, представлять материалы прокурору для выселе-
ния из грозящего обвалом дома. Наниматель вправе в установленном по-
рядке вселять в занимаемую квартиру других лиц, производить ее обмен,
сохранять при временном отсутствии, бронировать, сдавать в поднаем,
требовать изменения договора, выполнения наймодателем входящих в его
обязанности работ по устранению неисправностей конструкций квартиры.
За несоблюдение или ненадлежащее выполнение возложенных на стороны
обязанностей Типовым договором предусматривается ответственность, ко-
торая устанавливается уголовным, административным, иным законодатель-
ством Украины.
- Распространяются ли права и обязанности нанимателя жилого поме-
щения по договору найма на членов его семьи?
Да, распространяются. В соответствии со ст. 64 Жилищного кодекса, чле-
ны семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с
нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из дого-
вора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимате-
лем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из
указанного договора.
К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и роди-
тели. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие лица, если
они постоянно проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее
хозяйство. К таким лицам относятся не только родственники, но и не
состоящие с нанимателем в родстве лица (это фактические супруги, лица,
брак с которыми признан недействительным, опекуны, попечители, ижди-
венцы и др.), но обязательным условием для признания их членами семьи
помимо совместного проживания является ведение с нанимателем общего
хозяйства.
Приобретенные права и обязанности, вытекающие из договора найма, члены
семьи нанимателя продолжают осуществлять и в случае, если они переста-
ли быть членами его семьи (при расторжении брака, вступлении в брак
одного из членов семьи и т. п.) при условии, что они продолжают прожи-
вать в занимаемом жилом помещении.
При прекращении договора найма жилого помещения по установленным зако-
ном основаниям с нанимателем одновременно прекращаются права и обязан-
ности, вытекающие из этого договора, и у членов его семьи.
Если наниматель ставит вопрос о прекращении договора найма в связи с
улучшением жилищных условий, то право пользования этим помещением за
членами его семьи автоматически не прекращается. Они обязаны освобо-
дить его только в случае, если были включены в ордер вместе с нанима-
телем и дали письменное согласие на проживание во вновь предоставлен-
ном жилом помещении либо когда обстоятельства дела бесспорно свиде-
тельствуют, что эти лица выразили согласие поселиться в это жилое по-
мещение.
- Имеет ли право наниматель вселить в занимаемое им помещение
других лиц и каковы условия реализации этого права?
Как свидетельствует судебная практика, наибольшее количество жилищных
споров возникает именно в связи со вселением в занимаемое нанимателем
и членами его семьи жилье других лиц и приобретением ими прав и обя-
занностей, вытекающих из договора.
Наниматель вправе, согласно ст. 65 Жилищного кодекса, вселить в зани-
маемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также
других лиц при наличии двух условий: соблюдения установленного порядка