Страница:
при его возвращении до истечения срока договора.
Если наниматель, сдавший жилье в поднаем на определенный срок, не
вправе до его истечения расторгнуть договор, то поднаниматель имеет
право расторгнуть его в любое время. При выплате авансом денежных сумм
за пользование помещением наниматель обязан возвратить полученное на-
перед.
Напоминаем, что проживающие по договору поднайма в домах государствен-
ного или общественного фонда граждане признаются законом нуждающимися
в улучшении жилищных условий со всеми вытекающими отсюда последствия-
ми.
- Кто такие временные жильцы?
Правовой статус временных жильцов регулируется ст. 98, 99 Жилищного
кодекса.
В отличие от поднанимателей, основанием вселения которых в жилое поме-
щение является договор поднайма, а условием проживания - плата за
предоставленное жилье, временное проживание в жилом помещении нанима-
теля любого лица, не обязательно родственника, допускается без заклю-
чения договора и при условии бесплатности пользования жильем. Единс-
твенным условием для вселения временных жильцов является согласие на
то нанимателя и членов его семьи. Согласие наймодателя (ЖЭКа) в данном
случае не требуется.
Срок проживания временных жильцов не установлен, однако если их прожи-
вание будет продолжаться свыше полутора месяцев, вселение допускается
при условии, если на каждого из проживающих в данном помещении, в т.
ч. и вселяемых в качестве временных жильцов, будет приходиться жилая
площадь не менее уровня средней обеспеченности жильем для данного на-
селенного пункта. При вселении на срок менее полутора месяцев размер
жилплощади значения не имеет.
Иногда в квартиру, занимаемую нанимателем, для осуществления ухода за
ним вселяются родственники или вообще посторонние лица, которые в те-
чение длительного времени добросовестно выполняют обязанности по ухо-
ду, а после смерти нанимателя претендуют на освободившееся помещение,
считая себя членом его семьи. Следует помнить, что временные жильцы
самостоятельного права на занимаемое помещение, независимо от продол-
жительности проживания, не приобретают. (ст.99 Жилищного кодекса). В
отличие от поднанимателей такие лица не признаются законом нуждающими-
ся в улучшении жилищных условий.
Временные жильцы обязаны немедленно освободить занимаемое жилое поме-
щение без предварительного предупреждения по первому требованию нани-
мателя. В случае отказа освободить жилье они подлежат выселению в су-
дебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Такими же
будут и последствия в случае прекращения действия договора найма, нап-
ример, в случае смерти гражданина, у которого временный жилец прожи-
вал.
- Каковы права и обязанности нанимателя жилья при производстве
капитального ремонта дома?
Отношения, возникающие между нанимателем и наймодателем жилья при про-
изводстве капитального ремонта дома регулируются ст. 101, 102 Жилищно-
го кодекса.
Капитальный ремонт домов государственного и общественного жилищного
фонда производится в плановом порядке, при этом согласия нанимателей
на проведение такого ремонта не требуется.
При производстве капитального ремонта жилых домов указанных жилищных
фондов, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя
и членов его семьи, они подлежат переселению на время проведения ре-
монта в другое жилое помещение без расторжения договора найма на ре-
монтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения най-
модатель может требовать этого в судебном порядке.
Необходимость в выселении возникает тогда, когда без освобождения жи-
лых помещений нельзя произвести те или иные ремонтные работы: перепла-
нировку квартир, замену перекрытий и т. п. Это правило имеет большое
практическое значение, так как в отдельных случаях - с целью соз-
дания более удобных условий для проведения ремонта - наймодатель
ставит вопрос о переселении жильцов и тогда, когда ремонт можно сде-
лать и без этого. Вместе с тем следует подчеркнуть, что одновременно
закон не предусматривает и права нанимателя требовать предоставления
ему другого жилья на период ремонта, если последний может быть произ-
веден без выселения, хотя при этом для жильцов создаются определенные
неудобства.
Помещение, предоставляемое нанимателю и его семье должно отвечать оп-
ределенным требованиям - находиться в черте данного населенного
пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
Однако, закон не содержит условия в отношении благоустроенности такого
помещения, поэтому не исключается возможность предоставления на время
проведения ремонта и такого жилья, в котором отсутствуют отдельные ви-
ды коммунальных услуг. Не урегулирован и вопрос о размере жилого поме-
щения для временного проживания, этот вопрос решается в каждом конк-
ретном случае соответствующим жилищным органом по согласованию с нани-
мателем, а в случае возникновения спора - судом.
После окончания ремонта наниматель вселяется обратно, в ранее занимае-
мую им квартиру. Это право нанимателя охраняется законом - при за-
селении отремонтированного помещения другими лицами, наниматель может
требовать их выселения в судебном порядке.
Законом предусмотрено возмещение наймодателем нанимателю расходов по
переселению. Имеются в виду не только расходы, связанные с переселени-
ем на время ремонта, но и расходы по вселению обратно.
Несмотря на то, что на период переселения договор найма не расторгает-
ся, наниматель обязан платить только за то помещение, в которое он
временно переселился. Он должен выполнять общие обязанности граждан по
обеспечению сохранности жилых домов, за исключением проведения текуще-
го ремонта, чего он делать не обязан.
Вместо предоставления жилья на время проведения капремонта нанимателю
и членам его семьи с их согласия и согласия наймодателя может быть
предоставлена в постоянное пользование другая квартира. Следует под-
черкнуть, что это правило не имеет обязательного, безусловного харак-
тера, оно не является основанием для обязательного предоставления дру-
гого жилья по просьбе нанимателя. Вместе с тем, данное правило не мо-
жет применяться и без его согласия, т. е. наймодатель не вправе рас-
торгнуть договор найма на ремонтируемое помещение на том основании,
что он предложил нанимателю какое-либо другое жилье.
При капитальном ремонте домов с перепланировкой квартир жилые помеще-
ния нередко изменяются (увеличиваются или уменьшаются) в размере или
вообще перестают существовать, т. к. их площадь присоединяется к дру-
гим жилым помещениям или преобразуется в нежилую (кухни, ванные комна-
ты и т. п.). Эти изменения предусматриваются проектом, в связи с чем о
них должно быть известно до начала ремонта.
Если жилое помещение в результате капитального ремонта не сохраняется
(имеется в виду превращение его в места общего пользования или в часть
другой квартиры), нанимателю и членам его семьи, согласно ч. 4 ст. 100
Жилищного кодекса предоставляется другое благоустроенное помещение.
Следует подчеркнуть, что это правило не должно применяться, если в жи-
лом помещении повысился уровень благоустройства или оно превращено в
отдельную квартиру. Такое помещение подлежит возврату нанимателю по
его требованию.
В случае, когда в результате капремонта жилое помещение существенно
увеличится, договор найма также расторгается с предоставлением нанима-
телю и члена его семьи другого благоустроенного жилья. При этом увели-
чение считается существенным, если его размеры превысят установленную
в ст. 47 Жилищного кодекса норму жилой площади - 13,65 кв. м. на
одного человека, а также норму дополнительной площади (для тех, кто
имеет на это право), в результате чего образуются излишки жилой площа-
ди. Если же увеличение помещения не привело к образованию излишков,
наймодатель не вправе требовать расторжения договора.
При существенном же уменьшении жилого помещения в результате капремон-
та, решение вопроса о сохранении договора найма зависит от нанимателя.
В этом случае именно ему предоставлено право требовать предоставления
другого благоустроенного жилья. Следует учитывать, что под жилым поме-
щением понимается не только комната (комнаты), но и подсобные помеще-
ния - кухня, коридор, а поэтому уменьшение их размеров также при-
нимается во внимание. Вопрос о том, какое уменьшение является сущест-
венным, решается исходя из конкретных обстоятельств. Однако при всех
условиях при уменьшении жилья, но не ниже нормы средней обеспеченности
для данного населенного пункта, наниматель не вправе требовать растор-
жения договора. Возникающие в этой связи споры рассматриваются судом.
Приведенные выше правила имеют и другое значение. И при существенном
увеличении, и при существенном уменьшении жилья требование о расторже-
нии договора должно быть заявлено в первом случае наймодателем, во
втором - нанимателем до начала ремонта. Если же этого не произош-
ло, и имеет место факт переселения нанимателя вместе с семьей в отсе-
ленческое жилье, договор найма на ремонтируемое помещение расторжению
не подлежит.
- Допускается ли переоборудование и перепланировка жилья не в
связи с капитальным ремонтом?
Да, допускается. Согласно ст. 100 Жилищного кодекса, с целью повышения
благоустройства жилья, либо превращения коммунальной квартиры в от-
дельную может производиться переоборудование и перепланировка жилья.
Под повышением благоустройства в этой ситуации понимается не только
оборудование жилья отсутствующими коммунальными удобствами (газом,
ванной, горячим водоснабжением и т. п.), но и улучшение условий прожи-
вания в нем, что может быть достигнуто путем превращения смежных неи-
золированных комнат в изолированные, увеличение площади комнат за счет
подсобных помещений и т. п.
На производство переоборудования и перепланировки требуется разрешение
местной исполнительной власти. Это разрешение дается в форме решения,
принимаемого на основании заключения соответствующей комиссии. Отказ в
выдаче решения может быть обжалован в вышестоящий орган исполнительной
власти.
Если речь идет о переоборудовании и перепланировке, затрагивающей ин-
тересы других жильцов, требуется их согласие. В любом случае, если пе-
репланировка осуществляется нанимателем, помимо разрешения местных
властей требуется согласие наймодателя. С другой стороны, если инициа-
тива в отношении перепланировки исходит от наймодателя, он обязан по-
лучить на это согласие нанимателя.
Споры между нанимателем и наймодателем по этим вопросам рассматривают-
ся судом.
Наниматель, допустивший самовольное переоборудование или перепланиров-
ку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести его в
прежнее состояние. Кроме того, в ст. 189 Жилищного кодекса установле-
но, что лица, виновные в самовольном переоборудовании и перепланировке
жилья, несут гражданско-правовую и административную ответственность.
Так, например, гражданско-правовая ответственность в этом случае выра-
жается в том, что наниматель обязан привести помещение в прежнее сос-
тояние за свой счет. При невыполнении этого требования ЖЭК производит
необходимые работы самостоятельно с последующим взысканием понесенных
расходов с нанимателя.
- Допускается ли изменение договора найма жилого помещения и, ес-
ли, да, то в каких случаях?
Закрепленное в ст. 9 Жилищного кодекса право граждан на бессрочное
пользование предоставленным жилым помещением в домах государственного
и общественного жилищного фонда, заключенный на основании выданного
ордера договор найма между нанимателем и наймодателем не свидетельст-
вуют о том, что этот договор раз и навсегда остается неизменным. Со
временем между нанимателем и членами семьи, проживающими вместе с ним,
изменяется характер семейных отношений, возникают другие обстоятельст-
ва, в соответствии с которыми договор уже перестает отвечать его пер-
воначальному содержанию, возникает необходимость в его изменении.
Общим правилом при изменении договора найма является взаимное согласие
нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законодательством
не исключается возможность и иного решения этого вопроса. Такие случаи
предусмотрены ст. 104-107 Жилищного кодекса, но могут быть уста-
новлены и дополнительно.
Достигнутое соглашение между сторонами договора по поводу его измене-
ния само по себе еще никаких правовых последствий не порождает. Оно
приобретает юридическую силу только тогда, когда достигнутая догово-
ренность нашла свое официальное закрепление в решении того органа, ко-
торый осуществляет управление жильем.
Возникающие при разрешении вопросов об изменении договора найма споры
разрешаются в судебном порядке.
- В каких случаях изменение договора найма может происходить по
требованию члена семьи нанимателя?
Право члена семьи нанимателя на изменение договора найма вытекает из
закрепленного в ст. 64 Жилищного кодекса равенства прав и обязанностей
всех членов семьи, проживающих в данном жилом помещении.
Обстоятельства, в силу которых возникает необходимость в изменении до-
говора по требованию члена семьи нанимателя, в законодательном порядке
не установлены и могут быть самыми различными. Наиболее часто они воз-
никают при прекращении супружеских отношений и расторжении брака, вы-
делении совершеннолетних детей и др.
Условиями, при которых допускается изменение договора являются: согла-
сие нанимателя, остальных членов его семьи и наймодателя; соответствие
размера жилой площади, приходящейся на долю нанимателя или члена его
семьи, размеру помещения, на которое заключается отдельный договор
найма; соответствие этого жилого помещения требованиям ст. 63 Жилищно-
го кодекса о предмете договора найма жилого помещения (об этом речь
шла выше).
Размер приходящейся на каждого члена семьи доли жилой площади опреде-
ляется путем деления общей жилой (но не общей полезной) площади на ко-
личество членов семьи, постоянно проживающих в квартире, в том числе и
несовершеннолетних детей.
Не исключена возможность выделения одного из членов семьи в самостоя-
тельные наниматели и в случаях, если размер приходящегося на долю каж-
дого члена семьи жилья не в полной мере соответствует размеру жилого
помещения, которое выделяется для заключения отдельного договора най-
ма. При этом возможно выделение по требованию члена семьи жилого поме-
щения размером меньше приходящейся на его долю жилой площади. Но раз-
дел не может быть допущен, если это приведет к искусственному ухудше-
нию жилищных условий и повлечет необходимость постановки на учет как
нуждающегося в улучшении жилищных условий члена семьи, потребовавшего
изменения договора, так и остальных членов семьи.
Иногда жилищные органы или члены семьи нанимателя, возражающие против
изменения договора найма, ссылаются на то, что данное помещение пред-
назначено для проживания одной семьи. Такие возражения могут быть
признаны обоснованными, но не исключают возможности изменения договора
найма такой квартиры вообще. Суд может отказать в разделе жилых поме-
щений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требо-
вания, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких дого-
воров найма. Недопустимо, например, разделение малометражных квартир,
в которых совмещены санузлы и ванные, либо если вследствие раздела бу-
дут создаваться неудобства в пользовании как жилыми, так и подсобными
помещениями.
При разделе квартиры практическое значение имеет применение содержаще-
гося в ч. 2 ст. 50 Жилищного кодекса положения о недопустимости засе-
ления одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме суп-
ругов. Поскольку данный запрет относится только к случаям предоставле-
ния жилья. он не может быть использован как основание для отказа в его
разделе.
Раздел жилья не ставится в зависимость от наличия самостоятельного ис-
точника средств к существованию и способности лица, настаивающего на
разделе, нести расходы по квартплате и коммунальным услугам и т. п.
Отказ нанимателя и остальных членов семьи дать согласие на разделение
жилой площади и заключение отдельных договоров найма может быть оспо-
рен заинтересованным лицом в суде (см. приложение N5). В таком же по-
рядке оспаривается и отказ наймодателя в оформлении изменения догово-
ра, если между нанимателем и членами его семьи есть соглашение об
этом.
- Каков порядок изменения договора найма, если нанимателем по до-
говору хочет стать другой член семьи?
Причины, в силу которых вместо прежнего нанимателя стороной в договоре
хочет стать другой член семьи, могут быть различными, но наиболее час-
то они обусловлены преклонным возрастом или состоянием здоровья нани-
мателя и его желанием передать обязанности по содержанию и оплате
жилья проживающему вместе с ним члену семьи. Причиной может быть также
и смерть нанимателя или утрата им права на жилое помещение из-за выбы-
тия в добровольном порядке или выселения по предусмотренным законом
основаниям.
Право требовать изменения договора в этих случаях имеет любой из чле-
нов семьи нанимателя, оставшийся проживать в квартире, в том числе и
несовершеннолетний в лице его законного представителя. Если таких лиц
несколько, вопрос о том, с кем из них может быть заключен договор най-
ма, решается по их взаимному согласию. При отказе всех оставшихся про-
живать в квартире членов семьи нанимателя от заключения договора, най-
модатель вправе предъявить требование его заключения к любому из со-
вершеннолетних членов семьи.
Отказ наймодателя признать нанимателем другого члена семьи может быть
оспорен в судебном порядке.
- Имеет ли право наниматель расторгнуть договор найма вообще?
Поскольку договор найма жилого помещения в домах государственного и
общественного жилищного фонда заключается исключительно в интересах
нанимателя, он вправе, в соответствии с ч. 1 ст. 107 Жилищного кодек-
са, в любое время отказаться от этого договора, расторгнуть его.
Единственное, что требуется в этом случае от нанимателя - поста-
вить в известность наймодателя, рассчитаться по оплате за жилье и
сдать его в надлежащем состоянии.
Вместе с тем, принимая во внимание, что жилье предоставляется для про-
живания не только нанимателю, но и членам его семьи, в одностороннем
порядке наниматель может расторгнуть договор лишь с согласия всех чле-
нов семьи, совместно с ним проживающих.
Данное правило распространяется на все виды жилых помещений, в том
числе и на служебное жилье.
Если из квартиры выбывает не вся семья, договор найма не расторгается,
поскольку он сохраняет силу в отношении членов семьи, оставшихся про-
живать в квартире. Выбывший член семьи (им может быть и наниматель)
просто утрачивает право пользования этим жилым помещением. Договор,
соответственно, переоформляется на кого-либо из оставшихся членов
семьи.
- Допускается ли расторжение договора найма по требованию наймо-
дателя?
Да, допускается. Но, в отличие от нанимателя, наймодатель в односто-
роннем порядке может требовать расторжения договора только в случаях,
прямо предусмотренных законом и только в судебном порядке (ст. 108 Жи-
лищного кодекса), что является существенной гарантией права граждан на
жилье. Исключение составляет расторжение договора на жилое помещение в
доме, грозящем обвалом, что продиктовано соображениями принятия неза-
медлительных мер с целью предотвращения опасности для жизни самих на-
нимателей. Однако и в этом случае расторжение производится с санкции
прокурора.
Перечень оснований, в силу которых по требованию наймодателя допуска-
ется расторжение договора в судебном порядке, носит ограниченный ха-
рактер, обусловлен либо вескими общественными интересами, либо грубым
нарушением нанимателем и членами его семьи своих обязанностей по дого-
вору.
- Как в законодательстве регулируется вопрос о выселении из жилых
помещений?
Вопросы, связанные с выселением граждан из жилых помещений, регулиру-
ются ст. 109-117 Жилищного кодекса.
Выселение из жилых помещений чаще всего бывает связано с расторжением
договора найма этих помещений, является его следствием. Однако, оно
допускается и в иных, не связанных с расторжением договора, случаях.
Так, выселение, согласно ч. 2 ст. 109 ЖК лиц, самоуправно занявших жи-
лое помещение, связано с отсутствием у этих лиц каких-либо оснований
для занятия жилой площади. Закон допускает также выселение из жилых
помещений и в случае признания ордера недействительным (ст. 117 ЖК).
Кроме того, лицо может быть выселено из жилого помещения и в случае
признания договора найма недействительным, если вселение вопреки зако-
ну было произведено без выдачи ордера.
В качестве общего правила для выселения установлен судебный порядок.
Как исключение из общего правила, закон допускает выселение в адми-
нистративном порядке с санкции прокурора лишь лиц, самоуправно заняв-
ших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом.
Законодательно определен и порядок выселения. При отказе указанных вы-
ше лиц добровольно освободить жилое помещение, дело о выселении в ад-
министративном порядке возбуждается по заявлению жилищного органа,
предприятий, учреждений, организаций, в ведении которых находится жи-
лое помещение, дом.
Подать заявление может и гражданин в случаях самоуправного занятия его
жилого помещения. По любому из оснований вправе возбудить дело по
собственной инициативе и прокурор.
Заявление подается районному или городскому прокурору, который обязан
рассмотреть дело в течение 15 дней со дня принятия заявления. По окон-
чании изучения материалов дела, прокурор выносит постановление о даче
санкции на выселение либо об отказе в ней. Приводится оно в исполнение
по истечение 7 дней со дня вручения гражданам, подлежащим выселению, а
в случаях, не терпящих отлагательств, - немедленно судебным испол-
нителем при содействии органов милиции.
Расходы, связанные с выселением лиц, самоуправно занявших жилое поме-
щение, возмещаются этими лицами, а при выселении граждан из домов,
грозящих обвалом - местными органами исполнительной власти или же
предприятиями, организациями, в ведении которых находится дом.
Самоуправно занявшими жилое помещение считаются лица, которые всели-
лись в это помещение самовольно, без каких-либо оснований или даже
вопреки запрещению о вселении. Поскольку единственным основанием для
вселения на жилую площадь является ордер, то заселение без ордера, да-
же если и было решение о его предоставлении, также считается самоуп-
равным. Длительность проживания в самоуправно занятом помещении в дан-
ном случае какого-либо значения не имеет.
Выселение граждан из жилых помещений может производиться с предостав-
лением им другого благоустроенного помещения, просто другого (не обя-
зательно благоустроенного) помещения, и, наконец, без предоставления
какого-либо жилья. Рассмотрим каждый из этих случаев.
- В каких случаях выселение граждан происходит с предоставлением
им другого благоустроенного помещения?
Основания для выселения из жилых помещений в домах государственного и
общественного жилищного фонда в связи с расторжением договора найма,
когда выселяемым гражданам предоставляется другое благоустроенное жи-
лое помещение, перечислены в ч. I ст. 110 Жилищного кодекса.
Первым из оснований для выселения является снос дома, в котором нахо-
дится жилое помещение. Снос дома может иметь место в связи с изъятием
для государственных или общественных нужд земельного участка, на кото-
ром он расположен. Дом может быть снесен также в связи с непригод-
ностью его для проживания.
Второе основание - угроза обвалом дома или находящегося в нем жи-
лого помещения.
Третье основание - переоборудование дома (жилого помещения) в не-
жилой. Если жилой дом (помещение) в установленном законом порядке
признан не соответствующим санитарным и техническим требованиям и неп-
ригодным для проживания, может быть принято решение об использовании
его в других целях.
Что же касается пригодных для проживания домов или жилых помещений в
домах государственного или общественного жилого фонда, то их перевод в
нежилые, в соответствии с ч. I ст. 8 Жилищного кодекса, как правило не
допускается. Только в исключительных случаях, когда, например, жилой
дом находится на территории промышленного предприятия или в непосредс-
твенной близости от него, или когда жилое помещение находится в здании
с иным целевым назначением (например, в гостинице, больнице, санато-
рии) органами местной исполнительной власти может быть принято решение
об их переводе в нежилые.
Специфическое основание выселения с предоставлением другого благоуст-
роенного помещения предусмотрено ч. II ст. 110 Жилищного кодекса. В
ней предусмотрено, что с предоставлением благоустроенного жилья высе-
ляются офицеры, прапорщики, мичманы, военнослужащие сверхсрочной служ-
бы и члены их семей, находящиеся в военных городках, в связи с уволь-
нением в запас, уходом в отставку.
- Каков порядок предоставления жилья в связи со сносом дома или
его переоборудованием в нежилой?
Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи
с изъятием земельного участка для нужд города, и земельный участок при
этом никакой другой организации не передается, то обязанность предос-
тавить жилое помещение выселяемым из сносимого дома, независимо от его
ведомственной принадлежности, возлагается непосредственно на исполни-
тельный комитет соответствующего местного Совета, вынесший решение об
изъятии земельного участка.
Если изъятый земельный участок отведен городскими властями конкретной
организации, предприятию, то на них же возлагается и обязанность по
предоставлению выселяемым нового жилья.
Если наниматель, сдавший жилье в поднаем на определенный срок, не
вправе до его истечения расторгнуть договор, то поднаниматель имеет
право расторгнуть его в любое время. При выплате авансом денежных сумм
за пользование помещением наниматель обязан возвратить полученное на-
перед.
Напоминаем, что проживающие по договору поднайма в домах государствен-
ного или общественного фонда граждане признаются законом нуждающимися
в улучшении жилищных условий со всеми вытекающими отсюда последствия-
ми.
- Кто такие временные жильцы?
Правовой статус временных жильцов регулируется ст. 98, 99 Жилищного
кодекса.
В отличие от поднанимателей, основанием вселения которых в жилое поме-
щение является договор поднайма, а условием проживания - плата за
предоставленное жилье, временное проживание в жилом помещении нанима-
теля любого лица, не обязательно родственника, допускается без заклю-
чения договора и при условии бесплатности пользования жильем. Единс-
твенным условием для вселения временных жильцов является согласие на
то нанимателя и членов его семьи. Согласие наймодателя (ЖЭКа) в данном
случае не требуется.
Срок проживания временных жильцов не установлен, однако если их прожи-
вание будет продолжаться свыше полутора месяцев, вселение допускается
при условии, если на каждого из проживающих в данном помещении, в т.
ч. и вселяемых в качестве временных жильцов, будет приходиться жилая
площадь не менее уровня средней обеспеченности жильем для данного на-
селенного пункта. При вселении на срок менее полутора месяцев размер
жилплощади значения не имеет.
Иногда в квартиру, занимаемую нанимателем, для осуществления ухода за
ним вселяются родственники или вообще посторонние лица, которые в те-
чение длительного времени добросовестно выполняют обязанности по ухо-
ду, а после смерти нанимателя претендуют на освободившееся помещение,
считая себя членом его семьи. Следует помнить, что временные жильцы
самостоятельного права на занимаемое помещение, независимо от продол-
жительности проживания, не приобретают. (ст.99 Жилищного кодекса). В
отличие от поднанимателей такие лица не признаются законом нуждающими-
ся в улучшении жилищных условий.
Временные жильцы обязаны немедленно освободить занимаемое жилое поме-
щение без предварительного предупреждения по первому требованию нани-
мателя. В случае отказа освободить жилье они подлежат выселению в су-
дебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Такими же
будут и последствия в случае прекращения действия договора найма, нап-
ример, в случае смерти гражданина, у которого временный жилец прожи-
вал.
- Каковы права и обязанности нанимателя жилья при производстве
капитального ремонта дома?
Отношения, возникающие между нанимателем и наймодателем жилья при про-
изводстве капитального ремонта дома регулируются ст. 101, 102 Жилищно-
го кодекса.
Капитальный ремонт домов государственного и общественного жилищного
фонда производится в плановом порядке, при этом согласия нанимателей
на проведение такого ремонта не требуется.
При производстве капитального ремонта жилых домов указанных жилищных
фондов, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя
и членов его семьи, они подлежат переселению на время проведения ре-
монта в другое жилое помещение без расторжения договора найма на ре-
монтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения най-
модатель может требовать этого в судебном порядке.
Необходимость в выселении возникает тогда, когда без освобождения жи-
лых помещений нельзя произвести те или иные ремонтные работы: перепла-
нировку квартир, замену перекрытий и т. п. Это правило имеет большое
практическое значение, так как в отдельных случаях - с целью соз-
дания более удобных условий для проведения ремонта - наймодатель
ставит вопрос о переселении жильцов и тогда, когда ремонт можно сде-
лать и без этого. Вместе с тем следует подчеркнуть, что одновременно
закон не предусматривает и права нанимателя требовать предоставления
ему другого жилья на период ремонта, если последний может быть произ-
веден без выселения, хотя при этом для жильцов создаются определенные
неудобства.
Помещение, предоставляемое нанимателю и его семье должно отвечать оп-
ределенным требованиям - находиться в черте данного населенного
пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
Однако, закон не содержит условия в отношении благоустроенности такого
помещения, поэтому не исключается возможность предоставления на время
проведения ремонта и такого жилья, в котором отсутствуют отдельные ви-
ды коммунальных услуг. Не урегулирован и вопрос о размере жилого поме-
щения для временного проживания, этот вопрос решается в каждом конк-
ретном случае соответствующим жилищным органом по согласованию с нани-
мателем, а в случае возникновения спора - судом.
После окончания ремонта наниматель вселяется обратно, в ранее занимае-
мую им квартиру. Это право нанимателя охраняется законом - при за-
селении отремонтированного помещения другими лицами, наниматель может
требовать их выселения в судебном порядке.
Законом предусмотрено возмещение наймодателем нанимателю расходов по
переселению. Имеются в виду не только расходы, связанные с переселени-
ем на время ремонта, но и расходы по вселению обратно.
Несмотря на то, что на период переселения договор найма не расторгает-
ся, наниматель обязан платить только за то помещение, в которое он
временно переселился. Он должен выполнять общие обязанности граждан по
обеспечению сохранности жилых домов, за исключением проведения текуще-
го ремонта, чего он делать не обязан.
Вместо предоставления жилья на время проведения капремонта нанимателю
и членам его семьи с их согласия и согласия наймодателя может быть
предоставлена в постоянное пользование другая квартира. Следует под-
черкнуть, что это правило не имеет обязательного, безусловного харак-
тера, оно не является основанием для обязательного предоставления дру-
гого жилья по просьбе нанимателя. Вместе с тем, данное правило не мо-
жет применяться и без его согласия, т. е. наймодатель не вправе рас-
торгнуть договор найма на ремонтируемое помещение на том основании,
что он предложил нанимателю какое-либо другое жилье.
При капитальном ремонте домов с перепланировкой квартир жилые помеще-
ния нередко изменяются (увеличиваются или уменьшаются) в размере или
вообще перестают существовать, т. к. их площадь присоединяется к дру-
гим жилым помещениям или преобразуется в нежилую (кухни, ванные комна-
ты и т. п.). Эти изменения предусматриваются проектом, в связи с чем о
них должно быть известно до начала ремонта.
Если жилое помещение в результате капитального ремонта не сохраняется
(имеется в виду превращение его в места общего пользования или в часть
другой квартиры), нанимателю и членам его семьи, согласно ч. 4 ст. 100
Жилищного кодекса предоставляется другое благоустроенное помещение.
Следует подчеркнуть, что это правило не должно применяться, если в жи-
лом помещении повысился уровень благоустройства или оно превращено в
отдельную квартиру. Такое помещение подлежит возврату нанимателю по
его требованию.
В случае, когда в результате капремонта жилое помещение существенно
увеличится, договор найма также расторгается с предоставлением нанима-
телю и члена его семьи другого благоустроенного жилья. При этом увели-
чение считается существенным, если его размеры превысят установленную
в ст. 47 Жилищного кодекса норму жилой площади - 13,65 кв. м. на
одного человека, а также норму дополнительной площади (для тех, кто
имеет на это право), в результате чего образуются излишки жилой площа-
ди. Если же увеличение помещения не привело к образованию излишков,
наймодатель не вправе требовать расторжения договора.
При существенном же уменьшении жилого помещения в результате капремон-
та, решение вопроса о сохранении договора найма зависит от нанимателя.
В этом случае именно ему предоставлено право требовать предоставления
другого благоустроенного жилья. Следует учитывать, что под жилым поме-
щением понимается не только комната (комнаты), но и подсобные помеще-
ния - кухня, коридор, а поэтому уменьшение их размеров также при-
нимается во внимание. Вопрос о том, какое уменьшение является сущест-
венным, решается исходя из конкретных обстоятельств. Однако при всех
условиях при уменьшении жилья, но не ниже нормы средней обеспеченности
для данного населенного пункта, наниматель не вправе требовать растор-
жения договора. Возникающие в этой связи споры рассматриваются судом.
Приведенные выше правила имеют и другое значение. И при существенном
увеличении, и при существенном уменьшении жилья требование о расторже-
нии договора должно быть заявлено в первом случае наймодателем, во
втором - нанимателем до начала ремонта. Если же этого не произош-
ло, и имеет место факт переселения нанимателя вместе с семьей в отсе-
ленческое жилье, договор найма на ремонтируемое помещение расторжению
не подлежит.
- Допускается ли переоборудование и перепланировка жилья не в
связи с капитальным ремонтом?
Да, допускается. Согласно ст. 100 Жилищного кодекса, с целью повышения
благоустройства жилья, либо превращения коммунальной квартиры в от-
дельную может производиться переоборудование и перепланировка жилья.
Под повышением благоустройства в этой ситуации понимается не только
оборудование жилья отсутствующими коммунальными удобствами (газом,
ванной, горячим водоснабжением и т. п.), но и улучшение условий прожи-
вания в нем, что может быть достигнуто путем превращения смежных неи-
золированных комнат в изолированные, увеличение площади комнат за счет
подсобных помещений и т. п.
На производство переоборудования и перепланировки требуется разрешение
местной исполнительной власти. Это разрешение дается в форме решения,
принимаемого на основании заключения соответствующей комиссии. Отказ в
выдаче решения может быть обжалован в вышестоящий орган исполнительной
власти.
Если речь идет о переоборудовании и перепланировке, затрагивающей ин-
тересы других жильцов, требуется их согласие. В любом случае, если пе-
репланировка осуществляется нанимателем, помимо разрешения местных
властей требуется согласие наймодателя. С другой стороны, если инициа-
тива в отношении перепланировки исходит от наймодателя, он обязан по-
лучить на это согласие нанимателя.
Споры между нанимателем и наймодателем по этим вопросам рассматривают-
ся судом.
Наниматель, допустивший самовольное переоборудование или перепланиров-
ку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести его в
прежнее состояние. Кроме того, в ст. 189 Жилищного кодекса установле-
но, что лица, виновные в самовольном переоборудовании и перепланировке
жилья, несут гражданско-правовую и административную ответственность.
Так, например, гражданско-правовая ответственность в этом случае выра-
жается в том, что наниматель обязан привести помещение в прежнее сос-
тояние за свой счет. При невыполнении этого требования ЖЭК производит
необходимые работы самостоятельно с последующим взысканием понесенных
расходов с нанимателя.
- Допускается ли изменение договора найма жилого помещения и, ес-
ли, да, то в каких случаях?
Закрепленное в ст. 9 Жилищного кодекса право граждан на бессрочное
пользование предоставленным жилым помещением в домах государственного
и общественного жилищного фонда, заключенный на основании выданного
ордера договор найма между нанимателем и наймодателем не свидетельст-
вуют о том, что этот договор раз и навсегда остается неизменным. Со
временем между нанимателем и членами семьи, проживающими вместе с ним,
изменяется характер семейных отношений, возникают другие обстоятельст-
ва, в соответствии с которыми договор уже перестает отвечать его пер-
воначальному содержанию, возникает необходимость в его изменении.
Общим правилом при изменении договора найма является взаимное согласие
нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законодательством
не исключается возможность и иного решения этого вопроса. Такие случаи
предусмотрены ст. 104-107 Жилищного кодекса, но могут быть уста-
новлены и дополнительно.
Достигнутое соглашение между сторонами договора по поводу его измене-
ния само по себе еще никаких правовых последствий не порождает. Оно
приобретает юридическую силу только тогда, когда достигнутая догово-
ренность нашла свое официальное закрепление в решении того органа, ко-
торый осуществляет управление жильем.
Возникающие при разрешении вопросов об изменении договора найма споры
разрешаются в судебном порядке.
- В каких случаях изменение договора найма может происходить по
требованию члена семьи нанимателя?
Право члена семьи нанимателя на изменение договора найма вытекает из
закрепленного в ст. 64 Жилищного кодекса равенства прав и обязанностей
всех членов семьи, проживающих в данном жилом помещении.
Обстоятельства, в силу которых возникает необходимость в изменении до-
говора по требованию члена семьи нанимателя, в законодательном порядке
не установлены и могут быть самыми различными. Наиболее часто они воз-
никают при прекращении супружеских отношений и расторжении брака, вы-
делении совершеннолетних детей и др.
Условиями, при которых допускается изменение договора являются: согла-
сие нанимателя, остальных членов его семьи и наймодателя; соответствие
размера жилой площади, приходящейся на долю нанимателя или члена его
семьи, размеру помещения, на которое заключается отдельный договор
найма; соответствие этого жилого помещения требованиям ст. 63 Жилищно-
го кодекса о предмете договора найма жилого помещения (об этом речь
шла выше).
Размер приходящейся на каждого члена семьи доли жилой площади опреде-
ляется путем деления общей жилой (но не общей полезной) площади на ко-
личество членов семьи, постоянно проживающих в квартире, в том числе и
несовершеннолетних детей.
Не исключена возможность выделения одного из членов семьи в самостоя-
тельные наниматели и в случаях, если размер приходящегося на долю каж-
дого члена семьи жилья не в полной мере соответствует размеру жилого
помещения, которое выделяется для заключения отдельного договора най-
ма. При этом возможно выделение по требованию члена семьи жилого поме-
щения размером меньше приходящейся на его долю жилой площади. Но раз-
дел не может быть допущен, если это приведет к искусственному ухудше-
нию жилищных условий и повлечет необходимость постановки на учет как
нуждающегося в улучшении жилищных условий члена семьи, потребовавшего
изменения договора, так и остальных членов семьи.
Иногда жилищные органы или члены семьи нанимателя, возражающие против
изменения договора найма, ссылаются на то, что данное помещение пред-
назначено для проживания одной семьи. Такие возражения могут быть
признаны обоснованными, но не исключают возможности изменения договора
найма такой квартиры вообще. Суд может отказать в разделе жилых поме-
щений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требо-
вания, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких дого-
воров найма. Недопустимо, например, разделение малометражных квартир,
в которых совмещены санузлы и ванные, либо если вследствие раздела бу-
дут создаваться неудобства в пользовании как жилыми, так и подсобными
помещениями.
При разделе квартиры практическое значение имеет применение содержаще-
гося в ч. 2 ст. 50 Жилищного кодекса положения о недопустимости засе-
ления одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме суп-
ругов. Поскольку данный запрет относится только к случаям предоставле-
ния жилья. он не может быть использован как основание для отказа в его
разделе.
Раздел жилья не ставится в зависимость от наличия самостоятельного ис-
точника средств к существованию и способности лица, настаивающего на
разделе, нести расходы по квартплате и коммунальным услугам и т. п.
Отказ нанимателя и остальных членов семьи дать согласие на разделение
жилой площади и заключение отдельных договоров найма может быть оспо-
рен заинтересованным лицом в суде (см. приложение N5). В таком же по-
рядке оспаривается и отказ наймодателя в оформлении изменения догово-
ра, если между нанимателем и членами его семьи есть соглашение об
этом.
- Каков порядок изменения договора найма, если нанимателем по до-
говору хочет стать другой член семьи?
Причины, в силу которых вместо прежнего нанимателя стороной в договоре
хочет стать другой член семьи, могут быть различными, но наиболее час-
то они обусловлены преклонным возрастом или состоянием здоровья нани-
мателя и его желанием передать обязанности по содержанию и оплате
жилья проживающему вместе с ним члену семьи. Причиной может быть также
и смерть нанимателя или утрата им права на жилое помещение из-за выбы-
тия в добровольном порядке или выселения по предусмотренным законом
основаниям.
Право требовать изменения договора в этих случаях имеет любой из чле-
нов семьи нанимателя, оставшийся проживать в квартире, в том числе и
несовершеннолетний в лице его законного представителя. Если таких лиц
несколько, вопрос о том, с кем из них может быть заключен договор най-
ма, решается по их взаимному согласию. При отказе всех оставшихся про-
живать в квартире членов семьи нанимателя от заключения договора, най-
модатель вправе предъявить требование его заключения к любому из со-
вершеннолетних членов семьи.
Отказ наймодателя признать нанимателем другого члена семьи может быть
оспорен в судебном порядке.
- Имеет ли право наниматель расторгнуть договор найма вообще?
Поскольку договор найма жилого помещения в домах государственного и
общественного жилищного фонда заключается исключительно в интересах
нанимателя, он вправе, в соответствии с ч. 1 ст. 107 Жилищного кодек-
са, в любое время отказаться от этого договора, расторгнуть его.
Единственное, что требуется в этом случае от нанимателя - поста-
вить в известность наймодателя, рассчитаться по оплате за жилье и
сдать его в надлежащем состоянии.
Вместе с тем, принимая во внимание, что жилье предоставляется для про-
живания не только нанимателю, но и членам его семьи, в одностороннем
порядке наниматель может расторгнуть договор лишь с согласия всех чле-
нов семьи, совместно с ним проживающих.
Данное правило распространяется на все виды жилых помещений, в том
числе и на служебное жилье.
Если из квартиры выбывает не вся семья, договор найма не расторгается,
поскольку он сохраняет силу в отношении членов семьи, оставшихся про-
живать в квартире. Выбывший член семьи (им может быть и наниматель)
просто утрачивает право пользования этим жилым помещением. Договор,
соответственно, переоформляется на кого-либо из оставшихся членов
семьи.
- Допускается ли расторжение договора найма по требованию наймо-
дателя?
Да, допускается. Но, в отличие от нанимателя, наймодатель в односто-
роннем порядке может требовать расторжения договора только в случаях,
прямо предусмотренных законом и только в судебном порядке (ст. 108 Жи-
лищного кодекса), что является существенной гарантией права граждан на
жилье. Исключение составляет расторжение договора на жилое помещение в
доме, грозящем обвалом, что продиктовано соображениями принятия неза-
медлительных мер с целью предотвращения опасности для жизни самих на-
нимателей. Однако и в этом случае расторжение производится с санкции
прокурора.
Перечень оснований, в силу которых по требованию наймодателя допуска-
ется расторжение договора в судебном порядке, носит ограниченный ха-
рактер, обусловлен либо вескими общественными интересами, либо грубым
нарушением нанимателем и членами его семьи своих обязанностей по дого-
вору.
- Как в законодательстве регулируется вопрос о выселении из жилых
помещений?
Вопросы, связанные с выселением граждан из жилых помещений, регулиру-
ются ст. 109-117 Жилищного кодекса.
Выселение из жилых помещений чаще всего бывает связано с расторжением
договора найма этих помещений, является его следствием. Однако, оно
допускается и в иных, не связанных с расторжением договора, случаях.
Так, выселение, согласно ч. 2 ст. 109 ЖК лиц, самоуправно занявших жи-
лое помещение, связано с отсутствием у этих лиц каких-либо оснований
для занятия жилой площади. Закон допускает также выселение из жилых
помещений и в случае признания ордера недействительным (ст. 117 ЖК).
Кроме того, лицо может быть выселено из жилого помещения и в случае
признания договора найма недействительным, если вселение вопреки зако-
ну было произведено без выдачи ордера.
В качестве общего правила для выселения установлен судебный порядок.
Как исключение из общего правила, закон допускает выселение в адми-
нистративном порядке с санкции прокурора лишь лиц, самоуправно заняв-
ших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом.
Законодательно определен и порядок выселения. При отказе указанных вы-
ше лиц добровольно освободить жилое помещение, дело о выселении в ад-
министративном порядке возбуждается по заявлению жилищного органа,
предприятий, учреждений, организаций, в ведении которых находится жи-
лое помещение, дом.
Подать заявление может и гражданин в случаях самоуправного занятия его
жилого помещения. По любому из оснований вправе возбудить дело по
собственной инициативе и прокурор.
Заявление подается районному или городскому прокурору, который обязан
рассмотреть дело в течение 15 дней со дня принятия заявления. По окон-
чании изучения материалов дела, прокурор выносит постановление о даче
санкции на выселение либо об отказе в ней. Приводится оно в исполнение
по истечение 7 дней со дня вручения гражданам, подлежащим выселению, а
в случаях, не терпящих отлагательств, - немедленно судебным испол-
нителем при содействии органов милиции.
Расходы, связанные с выселением лиц, самоуправно занявших жилое поме-
щение, возмещаются этими лицами, а при выселении граждан из домов,
грозящих обвалом - местными органами исполнительной власти или же
предприятиями, организациями, в ведении которых находится дом.
Самоуправно занявшими жилое помещение считаются лица, которые всели-
лись в это помещение самовольно, без каких-либо оснований или даже
вопреки запрещению о вселении. Поскольку единственным основанием для
вселения на жилую площадь является ордер, то заселение без ордера, да-
же если и было решение о его предоставлении, также считается самоуп-
равным. Длительность проживания в самоуправно занятом помещении в дан-
ном случае какого-либо значения не имеет.
Выселение граждан из жилых помещений может производиться с предостав-
лением им другого благоустроенного помещения, просто другого (не обя-
зательно благоустроенного) помещения, и, наконец, без предоставления
какого-либо жилья. Рассмотрим каждый из этих случаев.
- В каких случаях выселение граждан происходит с предоставлением
им другого благоустроенного помещения?
Основания для выселения из жилых помещений в домах государственного и
общественного жилищного фонда в связи с расторжением договора найма,
когда выселяемым гражданам предоставляется другое благоустроенное жи-
лое помещение, перечислены в ч. I ст. 110 Жилищного кодекса.
Первым из оснований для выселения является снос дома, в котором нахо-
дится жилое помещение. Снос дома может иметь место в связи с изъятием
для государственных или общественных нужд земельного участка, на кото-
ром он расположен. Дом может быть снесен также в связи с непригод-
ностью его для проживания.
Второе основание - угроза обвалом дома или находящегося в нем жи-
лого помещения.
Третье основание - переоборудование дома (жилого помещения) в не-
жилой. Если жилой дом (помещение) в установленном законом порядке
признан не соответствующим санитарным и техническим требованиям и неп-
ригодным для проживания, может быть принято решение об использовании
его в других целях.
Что же касается пригодных для проживания домов или жилых помещений в
домах государственного или общественного жилого фонда, то их перевод в
нежилые, в соответствии с ч. I ст. 8 Жилищного кодекса, как правило не
допускается. Только в исключительных случаях, когда, например, жилой
дом находится на территории промышленного предприятия или в непосредс-
твенной близости от него, или когда жилое помещение находится в здании
с иным целевым назначением (например, в гостинице, больнице, санато-
рии) органами местной исполнительной власти может быть принято решение
об их переводе в нежилые.
Специфическое основание выселения с предоставлением другого благоуст-
роенного помещения предусмотрено ч. II ст. 110 Жилищного кодекса. В
ней предусмотрено, что с предоставлением благоустроенного жилья высе-
ляются офицеры, прапорщики, мичманы, военнослужащие сверхсрочной служ-
бы и члены их семей, находящиеся в военных городках, в связи с уволь-
нением в запас, уходом в отставку.
- Каков порядок предоставления жилья в связи со сносом дома или
его переоборудованием в нежилой?
Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи
с изъятием земельного участка для нужд города, и земельный участок при
этом никакой другой организации не передается, то обязанность предос-
тавить жилое помещение выселяемым из сносимого дома, независимо от его
ведомственной принадлежности, возлагается непосредственно на исполни-
тельный комитет соответствующего местного Совета, вынесший решение об
изъятии земельного участка.
Если изъятый земельный участок отведен городскими властями конкретной
организации, предприятию, то на них же возлагается и обязанность по
предоставлению выселяемым нового жилья.