Страница:
ном налоге с граждан" суммы, полученные в результате отчуждения
(продажи) имущества, принадлежащего гражданину на праве собственности,
за нотариальное удостоверение которых взимается госпошлина, подоходным
налогом не облагаются.
- Каков размер госпошлины за нотариальное удостоверение куп-
ли-продажи квартир (домов)?
За удостоверение договоров отчуждения (купли-продажи, дарения) жилых
домов, квартир, а также дач, садовых домиков, гаражей, другого недви-
жимого имущества детям, одному из супругов, родителям взимается пошли-
на в размере 1% суммы договора, но не меньше 0,2 минимальной зарплаты;
другим лицам - 5% суммы договора, но не менее 0,5 минимальной
зарплаты.
- Как оформляется купля-продажа дома с приватизированным земель-
ным участком?
Купля-продажа земельных участков, находящихся в частной собственности,
производится в соответствии с договором, который должен быть нотари-
ально удостоверен.
Продажа земельного участка осуществляется по цене, оговоренной согла-
шением сторон, но не меньшей, чем по нормативной цене, устанавливаемой
в порядке, определенном Земельным законодательством.
К договору прилагается государственный акт на право собственности про-
давца на земельный участок.
За удостоверение договоров отчуждения земельных участков, переданных
гражданам бесплатно для ведения подсобного хозяйства, строительства и
обслуживания жилого дома и хозяйственных сооружений (приусадебный
участок), садоводства, дачного и гаражного строительства взимается
госпошлина в следующих размерах и на следующих условиях:
- с детей, одного из супругов, родителей - 5% суммы договора,
но не менее одной минимальной зарплаты;
- с других лиц при заключении договора отчуждения со времени при-
обретения права собственности на земельный участок: до одного года
- 80% суммы договора; от одного до двух - 60%; от 2 до 4 -
50%; от 4 до 6 - 30%; свыше 6 - 5% суммы договора.
- Что такое купля-продажа квартиры, жилого дома с условием пожиз-
ненного содержания?
Отношения пожизненного содержания регулируются ст. 425-429 Граж-
данского кодекса.
По договору одна сторона - продавец - передает в собственность
другой стороне - приобретателю квартиру или дом (часть дома), вза-
мен чего приобретатель обязуется предоставлять продавцу пожизненно ма-
териальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и другой
необходимой помощи.
В качестве продавца может выступать только собственник квартиры (до-
ма). Граждане, проживающие в неприватизированных квартирах в домах го-
сударственного и общественного жилищного фонда, а также невыплаченных
кооперативных квартирах такие договоры заключать не могут.
Продавцом в договоре, согласно ст. 425 Гражданского кодекса могут быть
только нетрудоспособные по возрасту (женщины - старше 55 лет, муж-
чины - 60 лет), либо состоянию здоровья (инвалиды I, II или III-й
группы) лица.
Покупателем по договору может выступать как гражданин, так и организа-
ция.
Цена договора выражается в пожизненном материальном обеспечении про-
давца, все виды которого должны быть предметно определены в договоре
- например, закрепление за продавцом комнаты, обеспечение питани-
ем, приобретение лекарств и т. д. Те виды материального обеспечения,
которые в договоре не определены, но в которых продавец фактически
нуждается в дальнейшем, должны быть ему предоставлены с соответствии с
обычно предъявляемыми требованиями.
Отчуждение (продажа, дарение и т. п.) дома покупателем при жизни про-
давца не допускается (ч. 1 ст. 427 Гражданского кодекса). Это правило
введено для максимальной охраны интересов нетрудоспособного лица -
продавца на случай, если договор будет впоследствии расторгнут и воз-
никнет вопрос о возврате квартиры или дома. Поэтому покупатель не
вправе отчуждать квартиру или дом продавца при его жизни даже при на-
личии его согласия.
Договор обязательно должен быть нотариально удостоверен. Госпошлина за
удостоверение взимается в процентном отношении к стоимости продаваемых
квартиры, дома, указанных в договоре. Размер ее такой же, как в обыч-
ных договорах купли-продажи недвижимого имущества.
- В каких случаях допускается расторжение такого договора?
В отличие от других договоров надлежащее исполнение договора пожизнен-
ного содержания его не прекращает. При жизни продавца договор не прек-
ращает своего действия даже в случае смерти покупателя. Обязанности по
договору переходят от умершего к тем его наследникам, к которым пере-
ходит квартира (дом). В случае же, если наследников нет, или они отка-
зались от наследства, ранее проданный дом возвращается продавцу (ст.
429 Жилищного кодекса).
Что же касается расторжения договора по требованию одного из его
участников, то это допускается: по требованию продавца, если покупа-
тель не исполняет обязанностей, принятых на себя по договору; по тре-
бованию покупателя - если по независящим от него обстоятельствам
его имущественное положение изменилось настолько, что он не в состоя-
нии предоставлять продавцу обусловленное обеспечение.
При расторжении договора по указанным выше основаниям квартира (дом)
возвращается продавцу, расходы же по содержанию продавца покупателю не
возмещаются.
- В каких случаях договор купли-продажи квартиры (жилого дома)
может быть признан недействительным?
Договор купли-продажи жилья, как и любая другая сделка (договор -
это двусторонняя сделка), совершенный с нарушением требований закона,
считается недействительным и не создает тех юридических последствий,
ради которых он заключался.
Указания на основания недействительности сделок содержатся с ст.
48-58 Гражданского кодекса.
Прежде всего, недействительной признается сделка, заключенная частично
или ограниченно дееспособным лицом без необходимого на то согласия ро-
дителей, опекунов или попечителей, а также недееспособным лицом.
Гражданская дееспособность - это способность лица своими действия-
ми приобретать гражданские права и создавать для себя гражданские обя-
занности (ст. 11 Гражданского кодекса). Дееспособность предполагает,
что лицо будет совершать сознательные волевые действия, т. е. лично
распоряжаться своим имуществом, в данном случае квартирой, домом. Для
этого, конечно, необходим какой-то жизненный опыт, понимание и реаль-
ная оценка своих поступков. Поэтому закон признает за гражданами деес-
пособность не в одинаковом объеме.
Возникновение гражданской дееспособности и ее объем зависят от возрас-
та человека и состояния его здоровья. Например, десятилетний ребенок
может иметь в своей собственности имущество, полученное по наследству,
но сам он не может продать или купить имущество и поэтому он не может
быть признан дееспособным.
Согласно гражданского законодательства, дееспособность в полном объеме
возникает с наступлением совершеннолетия, т. е. с 18 лет. В этом общем
правиле есть исключение: при вступлении в брак гражданина до достиже-
ния 18-летнего возраста, он приобретает дееспособность в полном объеме
со времени вступления в брак. Как известно, брачный возраст для женщин
установлен с 17 лет. Предусмотрена также возможность снижения брачного
возраста еще на один год как для мужчин, так и для женщин в исключи-
тельных случаях по заявлению вступающих в брак, либо их родителей или
попечителей.
Несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет могут совершать не лю-
бые, а только прямо указанные в законе сделки - мелкие бытовые,
самостоятельно распоряжаться заработной платой (если они работают) или
стипендией. Но вещь, приобретенная на заработанные несовершеннолетним
деньги, уже перестает быть заработком и поэтому распоряжаться ею са-
мостоятельно он не может.
Заключать сделки такая категория несовершеннолетних может только с
согласия родителей или попечителей (если родителей нет). В противном
случае сделка будет считаться недействительной.
Еще более ограниченный объем дееспособности установлен в возрасте до
15 лет. В этом случае сделки совершают от имени несовершеннолетних ро-
дители или опекуны (если родителей нет). Сами они вправе совершать
только мелкие бытовые сделки.
Законом допускается ограничение в дееспособности и совершеннолетнего
гражданина. Это может иметь место в случае злоупотребления гражданином
спиртными напитками или наркотиками и ставящего тем самым себя и свою
семью в тяжелое материальное положение. Ограничение в дееспособности
происходит в судебном порядке, над таким лицом устанавливается попечи-
тельство. Под ограничением дееспособности здесь понимается лишение
гражданина права без согласия попечителя продавать, дарить, завещать,
обменивать имущество (в т. ч. и жилье), самостоятельно получать зара-
ботную плату и т. п. Такие ограничения устанавливаются в интересах
семьи.
Наконец, недействительна сделка, совершенная полностью недееспособным
лицом. К категориям таких лиц относятся люди, страдающие психическими
заболеваниями или врожденным слабоумием, которые в силу болезни не мо-
гут понимать значения совершаемых ими действий, сознательно руководить
своим поведением. Такие лица судом могут быть признаны недееспособными
и над ними устанавливается опека. Если гражданин в судебном порядке
признан недееспособным и решение суда вступило в законную силу, то лю-
бые действия недееспособного не имеют юридического значения и не вле-
кут за собой каких-либо последствий.
Согласно ч. I ст. 48 Гражданского кодекса в редакции от 28 января 1991
г. недействительными являются сделки, не отвечающие требованиям зако-
на, в том числе ущемляющие личные или имущественные права несовершен-
нолетних детей. Как известно, нередко имеют место случаи, когда при
продаже квартир (домов) не учитываются интересы несовершеннолетних де-
тей, проживающих в данном жилом помещении, в результате чего их жилищ-
ные права существенным образом ущемляются. Вот почему при заключении
договоров купли-продажи квартир (домов) родителям или опекунам (попе-
чителям) необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
Недействительны сделки, совершенные вследствие заблуждения, обмана,
насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны
с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств, недействительны
также мнимая и притворная сделка. Мнимая - это такая сделка, кото-
рая совершена лишь для вида, без намерения создать юридические пос-
ледствия. Притворной признается сделка, совершенная с целью прикрыть
другую сделку.
Во всех названных выше случаях сделки могут быть признаны недействи-
тельными только в судебном порядке. Иск в суд может подавать либо за-
интересованное лицо (организация), либо прокурор.
Следует также иметь в виду, что для оспаривания сделки в суде установ-
лен, в соответствии со ст. 71-85 Гражданского кодекса, трехлетний
срок исковой давности. Срок этот начинает истекать с того момента,
когда гражданин узнал или должен был узнать о том, что его права нару-
шены, что не всегда совпадает с моментом заключения или оформления до-
говора.
- Какими правилами следует руководствоваться при дарении квартиры
(дома)?
В соответствии с действующим законодательством дарение - это сог-
лашение, по которому одна сторона передает бесплатно другой стороне
имущество в собственность. Понятно, что даритель должен быть при этом
собственником квартиры, дома. Когда же речь идет об их общей собствен-
ности, на дарение необходимо согласие всех остальных собственников.
Дарение оформляется соответствующим договором, который должен быть но-
тариально удостоверен. Такое удостоверение возможно только при наличии
письменного согласия собственников, если таковые имеются.
После нотариального удостоверения договора и фактической передачи
квартиры (дома) новому владельцу договор регистрируется в бюро техни-
ческой инвентаризации.
Получение ордера на вселение в подаренную квартиру не требуется, равно
как и необязательно использование такого жилья в качестве места посто-
янного проживания, т. е. гражданин, которому подарена квартира, при
наличии у него постоянной прописки в жилом помещении даже в другом го-
роде, не обязательно должен оттуда выписываться и прописываться в по-
даренное ему жилье.
Что же касается возможной отмены, т. е. признания договора дарения не-
действительным, то здесь действуют правила, уже рассмотренные нами при
освещении вопроса о возможной недействительности договоров купли-про-
дажи.
- Каков порядок передачи квартир (домов) по наследству?
Под наследованием понимают переход гражданских прав и обязанностей
умершего гражданина (наследователя) к его правопреемникам (наследни-
кам). Правила, регулирующие связанные с этим переходом отношения, сос-
тавляют отдельный институт гражданского права - наследственное
право (ст. 524-564 Гражданского кодекса).
Законодательством установлено два основания наследования: по завещанию
и по закону. Наследование по закону имеет место тогда, когда нет заве-
щания. Для наследования по закону важно то, что порядок, условия этого
наследования, переход прав и обязанностей указаны в самом законе, а
при наследовании по завещанию - как определение круга наследников,
так и переходящий к ним объем прав и обязанностей всецело определяется
волей завещателя.
Завещание - это личное распоряжение гражданина на случай смерти с
назначением наследников. При наследовании по завещанию наследователь
не связан кругом лиц, в пользу которых он может распоряжаться своим
имуществом. Он вправе назначить наследниками лиц, не связанных с ним
отношениями родства. В завещании завещатель может лишить прав наследо-
вания одного, нескольких или всех наследников по закону. Завещать свое
имущество можно, наконец, не только гражданам, но и организациям, го-
сударству.
Завещание должно быть составлено в письменной форме, с указанием места
и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и но-
тариально удостоверено. Устные завещания, хотя бы в присутствии свиде-
телей, никакого юридического значения не имеют. Завещание, составлен-
ное позднее, отменяет предыдущее.
Если в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам заве-
щатель не может подписать завещание собственноручно, тогда в присутс-
твии нотариуса или другого должностного лица, совершающего нотариаль-
ные действия, по его поручению завещание подписывается другими гражда-
нами. При этом должны быть указаны причины, по которым завещатель не
мог сделать этого сам.
При наследовании по закону, то есть при отсутствии завещания, круг
лиц, призываемых к наследованию, определен в законе, и наследники при-
зываются к наследованию в порядке установленной очередности. Гражданс-
кое законодательство устанавливает две очереди наследников по закону.
Круг наследников первой очереди определяется ст. 529 Гражданского ко-
декса, где указано, что при наследовании по закону наследниками первой
очереди являются в равных долях дети, супруг и родители умершего. К
числу наследников первой очереди относится также ребенок умершего, ро-
дившийся после его смерти. Внуки являются наследниками по закону, если
ко времени открытия наследства нет в живых того из родителей, который
был бы наследником: они наследуют поровну в той доле, которая причита-
лась бы при наследовании по закону их умершему родителю.
К наследникам второй очереди закон относит братьев и сестер умершего,
а также деда и бабку умершего как со стороны отца, так и со стороны
матери (ст. 530 ГК), которые наследуют при отсутствии наследников пер-
вой очереди или при непринятии наследства.
Обращаем внимание на то обстоятельство, что по действующему на Украине
гражданскому законодательству племянники и племянницы после умерших
теть и дядь и наоборот наследниками не являются.
Особую категорию наследников по закону составляют нетрудоспособные иж-
дивенцы, к числу которых относятся женщины старше 55 лет, мужчины 60
лет, инвалиды I, II, III группы, а также лица, не достигшие 16 лет, а
учащиеся - 18 лет. Нетрудоспособные иждивенцы относятся к числу
наследников по закону, если они состояли на иждивении умершего не ме-
нее одного года до его смерти. При наличии других наследников они нас-
ледуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к нас-
ледованию. Если же кроме них других наследников нет, все наследство
полностью переходит к ним.
Временем открытия наследства признается день смерти наследодателя,
местом открытия - последнее постоянное место его жительства. Соб-
людение этого правила имеет практический смысл, поскольку правильное
определение места открытия наследства позволит определить ту нотари-
альную контору, которая осуществит выдачу свидетельства о праве на
наследство или примет меры к охране наследственного имущества. Местом
открытия наследства не всегда является место смерти наследодателя, ес-
ли смерть наступила не по месту его постоянного жительства.
Открытие наследства еще не означает, что данное лицо стало наследни-
ком. Для получения наследства необходимо, чтобы наследник был призван
к наследованию и принял его, т. е. выразил свою волю на приобретение
имущественных прав и обязанностей. Не допускается принятие наследства
под условием или с оговорками (ст. 548 Гражданского кодекса). В ст.
549 ГК содержатся указания на действия, которые свидетельствуют о при-
нятии наследником наследства: если он фактически вступил в управление
или владение наследственным имуществом, если он подал в государствен-
ную нотариальную контору по месту открытия наследства заявление о при-
нятии наследства. Эти действия должны быть совершены в течение шести
месяцев со дня открытия наследства.
Заявление наследник может лично представить в нотариальную контору,
либо отправить его по почте. После принятия заявления наследнику может
быть предложено представить недостающие для оформления наследства до-
кументы.
В той же нотариальной конторе наследнику выдается свидетельство о пра-
ве на наследство, являющееся правоподтверждающим актом.
Свидетельство выдается наследникам по закону по истечении шести меся-
цев со дня открытия наследства. При наследовании как по закону, так и
по завещанию оно может быть выдано и ранее, если в нотариальной конто-
ре имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, заявивших о выдаче
свидетельства, других наследников нет.
За выдачу свидетельства о праве на наследство взимается госпошлина. Ее
размер составляет при выдаче свидетельства:
- одному из супругов, родителям, совершеннолетним детям - 0,5%
суммы наследства;
- внукам, правнукам, братьям, сестрам, деду, бабушке - 5% сум-
мы наследства;
- другим наследникам - 10% суммы наследства.
Вместе с тем, в соответствии с п. 16 ст. 4 Декрета Кабинета Министров
Украины "О государственной пошлине" граждане освобождаются от
уплаты госпошлины за выдачу свидетельств о праве наследования на жилой
дом, пай в ЖСК или квартиру, принадлежащие наследодателю на праве
частной собственности, если они проживали в этом доме, квартире в те-
чение шести месяцев с момента смерти наследодателя. Такая же льгота
предусмотрена и при выдаче свидетельств о праве наследования на жилые
дома в сельской местности при условии постоянного проживания граж-
дан-наследников в этих домах и их работы в сельской местности.
- Кто осуществляет контроль за содержанием домов, квартир, при-
надлежащих гражданам?
Контроль за содержанием домов, квартир, находящихся в частной собс-
твенности граждан, осуществляют исполнительные органы власти на мес-
тах. Контролируется не только состояние домов, квартир, но и соблюде-
ние их собственниками строительных, архитектурных, противопожарных,
санитарных и других установленных правил. Поэтому производить перест-
ройку, перепланирование квартир, надстройку домов, сооружение надвор-
ных построек собственник может только после получения на это соответс-
твующего разрешения.
- Каковы гарантии прав граждан, имеющих в частной собственности
жилой дом, квартиру?
Согласно Конституции Украины, Закону "О собственности" право
собственности в Украине охраняется законом. Развивая это принципиаль-
ное положение, ст. 155 Жилищного кодекса устанавливает юридические га-
рантии прав собственника жилья. Она гарантирует, что принадлежащий ему
дом, квартира не могут быть у него изъяты и он не может быть лишен
права пользования своей собственностью. Исключения из этого общего
принципа указаны в ст. 105, 107 Жилищного кодекса. В частности, жилой
дом может быть изъят у гражданина, построившего или строящего дом,
осуществившего его перестройку или пристройку без установленного раз-
решения, или с существенными отступлениями от проекта, с грубым нару-
шением строительных норм и правил.
Такое изъятие производится только в судебном порядке по иску местных
органов исполнительной власти.
Принимая решение об изъятии дома (или его части), суд может лишить
гражданина, осуществившего самовольное строительство, и лиц, проживаю-
щих вместе с ним, права пользования жилой площадью в изымаемом доме
(ст.107 Жилищного кодекса).
В случае отсутствия у выселяемых другого жилья, пригодного для прожи-
вания, им предоставляется другое жилье, которое должно соответствовать
санитарным и техническим нормам, но может быть менее благоустроенным,
с меньшим количеством комнат. Жилье должно предоставляться той органи-
зацией, которой передается изымаемый дом.
- Каковы права и обязанности членов семьи собственника жилого до-
ма, не являющихся сособственниками?
Выше мы уже говорили о том, что при приватизации квартир в домах госу-
дарственного жилищного фонда и наниматель, и члены его семьи становят-
ся равноправными сособственниками (совладельцами) жилого помещения и
отношения между ними регулируются нормами гражданского законодательст-
ва об общей собственности.
Иная ситуация возникает, когда гражданин купил квартиру у другого
гражданина или организации, или купил либо построил (за счет собствен-
ных средств) жилой дом. В этом случае члены семьи владельца, проживаю-
щие вместе с ним, за исключением супруга владельца дома или квартиры,
совладельцами такой квартиры (дома) не становятся.
Объем их прав в значительной мере уже прав самого собственника дома
(квартиры). Согласно ст.156 Жилищного кодекса, член семьи собственника
обладает только правом пользования жилым помещением и правом на вселе-
ние в него других членов семьи.
Объем права пользования жилым помещением у членов семьи такой же, как
у самого собственника. Такой вывод следует из ч. I ст. 156 ЖК, где за-
писано, что члены семьи пользуются жилым помещением наравне с собс-
твенником дома (квартиры). Этот принцип действует всегда, за исключе-
нием случаев, когда при вселении членов семьи в жилье собственника,
они заключили между собой специальное соглашение.
Соглашением может быть установлено условие, ограничивающее или, наобо-
рот, расширяющее права вселяемого на пользование жилыми помещениями.
Например, собственник может дать согласие на вселение только при усло-
вии, что данный вселяемый член семьи будет пользоваться какой-то опре-
деленной комнатой из всех, имеющихся в доме (квартире).
Член семьи собственника пользуется правом вселения других членов
семьи, например своего супруга. Но, в соответствии с законом, он имеет
право вселять других членов семьи не в дом или квартиру вообще, т. е.
в любое жилое помещение, а только в то, которое занимает сам. На все-
ление требуется получить согласие собственника. Исключение составляют
случаи вселения несовершеннолетних детей к их родителям, когда такое
согласие не является обязательным.
При прекращении семейных отношений с собственником (например, при раз-
воде) бывшие члены его семьи не утрачивают право пользования занимае-
мыми жилыми помещениями. Но, если собственник не согласен, чтобы быв-
шие члены семьи пользовались его жильем бесплатно, они обязаны платить
ему за пользование жильем и за коммунальные услуги. Размер платы за
жилье устанавливается соглашением сторон. Платность пользования жильем
не означает, вместе с тем, что бывшие члены семьи с момента прекраще-
ния семейных отношений приобретают статус нанимателей, жилищные права
которых будут раскрыты ниже.
Выселение же членов семьи собственника (в том числе и бывших) возможно
только в том случае, если они систематически портят или разрушают жи-
лое помещение, используют его не по назначению, систематически наруша-
ют правила проживания, что делает невозможным для других граждан про-
живание с ними в одной квартире или одном доме. Такое выселение произ-
водится только в судебном порядке и без предоставления выселяемому
другого жилья.
Никакие другие причины, в том числе и ссылка на то, что занимаемое
бывшим членом семьи помещение необходимо для проживания самому собс-
твеннику, юридического значения не имеют и основанием для выселения
служить не могут.
- Каковы основные правила найма жилья в доме (квартире), принад-
лежащих гражданину на праве частной собственности?
Как отмечалось выше, собственник жилья может распоряжаться им по свое-
му усмотрению, в том числе и сдать в наем.
Отношения по найму оформляются соответствующим договором, сторонами в
котором выступают наймодатель (собственник жилья) и наниматель. Дого-
вором предусматривается предоставление наймодателем за плату жилого
помещения нанимателю для проживания в нем.
В соответствии с законом договор заключается в письменной форме и дол-
жен быть зарегистрирован в местном органе исполнительной власти. Не-
соблюдение этих требований не влечет недействительности самого догово-
ра, но лишает стороны права, в случае спора, ссылаться в подтверждение
наличия договора и его условий на свидетельские показания (ст. 46
Гражданского кодекса). В таком случае в качестве доказательств могут
(продажи) имущества, принадлежащего гражданину на праве собственности,
за нотариальное удостоверение которых взимается госпошлина, подоходным
налогом не облагаются.
- Каков размер госпошлины за нотариальное удостоверение куп-
ли-продажи квартир (домов)?
За удостоверение договоров отчуждения (купли-продажи, дарения) жилых
домов, квартир, а также дач, садовых домиков, гаражей, другого недви-
жимого имущества детям, одному из супругов, родителям взимается пошли-
на в размере 1% суммы договора, но не меньше 0,2 минимальной зарплаты;
другим лицам - 5% суммы договора, но не менее 0,5 минимальной
зарплаты.
- Как оформляется купля-продажа дома с приватизированным земель-
ным участком?
Купля-продажа земельных участков, находящихся в частной собственности,
производится в соответствии с договором, который должен быть нотари-
ально удостоверен.
Продажа земельного участка осуществляется по цене, оговоренной согла-
шением сторон, но не меньшей, чем по нормативной цене, устанавливаемой
в порядке, определенном Земельным законодательством.
К договору прилагается государственный акт на право собственности про-
давца на земельный участок.
За удостоверение договоров отчуждения земельных участков, переданных
гражданам бесплатно для ведения подсобного хозяйства, строительства и
обслуживания жилого дома и хозяйственных сооружений (приусадебный
участок), садоводства, дачного и гаражного строительства взимается
госпошлина в следующих размерах и на следующих условиях:
- с детей, одного из супругов, родителей - 5% суммы договора,
но не менее одной минимальной зарплаты;
- с других лиц при заключении договора отчуждения со времени при-
обретения права собственности на земельный участок: до одного года
- 80% суммы договора; от одного до двух - 60%; от 2 до 4 -
50%; от 4 до 6 - 30%; свыше 6 - 5% суммы договора.
- Что такое купля-продажа квартиры, жилого дома с условием пожиз-
ненного содержания?
Отношения пожизненного содержания регулируются ст. 425-429 Граж-
данского кодекса.
По договору одна сторона - продавец - передает в собственность
другой стороне - приобретателю квартиру или дом (часть дома), вза-
мен чего приобретатель обязуется предоставлять продавцу пожизненно ма-
териальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и другой
необходимой помощи.
В качестве продавца может выступать только собственник квартиры (до-
ма). Граждане, проживающие в неприватизированных квартирах в домах го-
сударственного и общественного жилищного фонда, а также невыплаченных
кооперативных квартирах такие договоры заключать не могут.
Продавцом в договоре, согласно ст. 425 Гражданского кодекса могут быть
только нетрудоспособные по возрасту (женщины - старше 55 лет, муж-
чины - 60 лет), либо состоянию здоровья (инвалиды I, II или III-й
группы) лица.
Покупателем по договору может выступать как гражданин, так и организа-
ция.
Цена договора выражается в пожизненном материальном обеспечении про-
давца, все виды которого должны быть предметно определены в договоре
- например, закрепление за продавцом комнаты, обеспечение питани-
ем, приобретение лекарств и т. д. Те виды материального обеспечения,
которые в договоре не определены, но в которых продавец фактически
нуждается в дальнейшем, должны быть ему предоставлены с соответствии с
обычно предъявляемыми требованиями.
Отчуждение (продажа, дарение и т. п.) дома покупателем при жизни про-
давца не допускается (ч. 1 ст. 427 Гражданского кодекса). Это правило
введено для максимальной охраны интересов нетрудоспособного лица -
продавца на случай, если договор будет впоследствии расторгнут и воз-
никнет вопрос о возврате квартиры или дома. Поэтому покупатель не
вправе отчуждать квартиру или дом продавца при его жизни даже при на-
личии его согласия.
Договор обязательно должен быть нотариально удостоверен. Госпошлина за
удостоверение взимается в процентном отношении к стоимости продаваемых
квартиры, дома, указанных в договоре. Размер ее такой же, как в обыч-
ных договорах купли-продажи недвижимого имущества.
- В каких случаях допускается расторжение такого договора?
В отличие от других договоров надлежащее исполнение договора пожизнен-
ного содержания его не прекращает. При жизни продавца договор не прек-
ращает своего действия даже в случае смерти покупателя. Обязанности по
договору переходят от умершего к тем его наследникам, к которым пере-
ходит квартира (дом). В случае же, если наследников нет, или они отка-
зались от наследства, ранее проданный дом возвращается продавцу (ст.
429 Жилищного кодекса).
Что же касается расторжения договора по требованию одного из его
участников, то это допускается: по требованию продавца, если покупа-
тель не исполняет обязанностей, принятых на себя по договору; по тре-
бованию покупателя - если по независящим от него обстоятельствам
его имущественное положение изменилось настолько, что он не в состоя-
нии предоставлять продавцу обусловленное обеспечение.
При расторжении договора по указанным выше основаниям квартира (дом)
возвращается продавцу, расходы же по содержанию продавца покупателю не
возмещаются.
- В каких случаях договор купли-продажи квартиры (жилого дома)
может быть признан недействительным?
Договор купли-продажи жилья, как и любая другая сделка (договор -
это двусторонняя сделка), совершенный с нарушением требований закона,
считается недействительным и не создает тех юридических последствий,
ради которых он заключался.
Указания на основания недействительности сделок содержатся с ст.
48-58 Гражданского кодекса.
Прежде всего, недействительной признается сделка, заключенная частично
или ограниченно дееспособным лицом без необходимого на то согласия ро-
дителей, опекунов или попечителей, а также недееспособным лицом.
Гражданская дееспособность - это способность лица своими действия-
ми приобретать гражданские права и создавать для себя гражданские обя-
занности (ст. 11 Гражданского кодекса). Дееспособность предполагает,
что лицо будет совершать сознательные волевые действия, т. е. лично
распоряжаться своим имуществом, в данном случае квартирой, домом. Для
этого, конечно, необходим какой-то жизненный опыт, понимание и реаль-
ная оценка своих поступков. Поэтому закон признает за гражданами деес-
пособность не в одинаковом объеме.
Возникновение гражданской дееспособности и ее объем зависят от возрас-
та человека и состояния его здоровья. Например, десятилетний ребенок
может иметь в своей собственности имущество, полученное по наследству,
но сам он не может продать или купить имущество и поэтому он не может
быть признан дееспособным.
Согласно гражданского законодательства, дееспособность в полном объеме
возникает с наступлением совершеннолетия, т. е. с 18 лет. В этом общем
правиле есть исключение: при вступлении в брак гражданина до достиже-
ния 18-летнего возраста, он приобретает дееспособность в полном объеме
со времени вступления в брак. Как известно, брачный возраст для женщин
установлен с 17 лет. Предусмотрена также возможность снижения брачного
возраста еще на один год как для мужчин, так и для женщин в исключи-
тельных случаях по заявлению вступающих в брак, либо их родителей или
попечителей.
Несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет могут совершать не лю-
бые, а только прямо указанные в законе сделки - мелкие бытовые,
самостоятельно распоряжаться заработной платой (если они работают) или
стипендией. Но вещь, приобретенная на заработанные несовершеннолетним
деньги, уже перестает быть заработком и поэтому распоряжаться ею са-
мостоятельно он не может.
Заключать сделки такая категория несовершеннолетних может только с
согласия родителей или попечителей (если родителей нет). В противном
случае сделка будет считаться недействительной.
Еще более ограниченный объем дееспособности установлен в возрасте до
15 лет. В этом случае сделки совершают от имени несовершеннолетних ро-
дители или опекуны (если родителей нет). Сами они вправе совершать
только мелкие бытовые сделки.
Законом допускается ограничение в дееспособности и совершеннолетнего
гражданина. Это может иметь место в случае злоупотребления гражданином
спиртными напитками или наркотиками и ставящего тем самым себя и свою
семью в тяжелое материальное положение. Ограничение в дееспособности
происходит в судебном порядке, над таким лицом устанавливается попечи-
тельство. Под ограничением дееспособности здесь понимается лишение
гражданина права без согласия попечителя продавать, дарить, завещать,
обменивать имущество (в т. ч. и жилье), самостоятельно получать зара-
ботную плату и т. п. Такие ограничения устанавливаются в интересах
семьи.
Наконец, недействительна сделка, совершенная полностью недееспособным
лицом. К категориям таких лиц относятся люди, страдающие психическими
заболеваниями или врожденным слабоумием, которые в силу болезни не мо-
гут понимать значения совершаемых ими действий, сознательно руководить
своим поведением. Такие лица судом могут быть признаны недееспособными
и над ними устанавливается опека. Если гражданин в судебном порядке
признан недееспособным и решение суда вступило в законную силу, то лю-
бые действия недееспособного не имеют юридического значения и не вле-
кут за собой каких-либо последствий.
Согласно ч. I ст. 48 Гражданского кодекса в редакции от 28 января 1991
г. недействительными являются сделки, не отвечающие требованиям зако-
на, в том числе ущемляющие личные или имущественные права несовершен-
нолетних детей. Как известно, нередко имеют место случаи, когда при
продаже квартир (домов) не учитываются интересы несовершеннолетних де-
тей, проживающих в данном жилом помещении, в результате чего их жилищ-
ные права существенным образом ущемляются. Вот почему при заключении
договоров купли-продажи квартир (домов) родителям или опекунам (попе-
чителям) необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
Недействительны сделки, совершенные вследствие заблуждения, обмана,
насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны
с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств, недействительны
также мнимая и притворная сделка. Мнимая - это такая сделка, кото-
рая совершена лишь для вида, без намерения создать юридические пос-
ледствия. Притворной признается сделка, совершенная с целью прикрыть
другую сделку.
Во всех названных выше случаях сделки могут быть признаны недействи-
тельными только в судебном порядке. Иск в суд может подавать либо за-
интересованное лицо (организация), либо прокурор.
Следует также иметь в виду, что для оспаривания сделки в суде установ-
лен, в соответствии со ст. 71-85 Гражданского кодекса, трехлетний
срок исковой давности. Срок этот начинает истекать с того момента,
когда гражданин узнал или должен был узнать о том, что его права нару-
шены, что не всегда совпадает с моментом заключения или оформления до-
говора.
- Какими правилами следует руководствоваться при дарении квартиры
(дома)?
В соответствии с действующим законодательством дарение - это сог-
лашение, по которому одна сторона передает бесплатно другой стороне
имущество в собственность. Понятно, что даритель должен быть при этом
собственником квартиры, дома. Когда же речь идет об их общей собствен-
ности, на дарение необходимо согласие всех остальных собственников.
Дарение оформляется соответствующим договором, который должен быть но-
тариально удостоверен. Такое удостоверение возможно только при наличии
письменного согласия собственников, если таковые имеются.
После нотариального удостоверения договора и фактической передачи
квартиры (дома) новому владельцу договор регистрируется в бюро техни-
ческой инвентаризации.
Получение ордера на вселение в подаренную квартиру не требуется, равно
как и необязательно использование такого жилья в качестве места посто-
янного проживания, т. е. гражданин, которому подарена квартира, при
наличии у него постоянной прописки в жилом помещении даже в другом го-
роде, не обязательно должен оттуда выписываться и прописываться в по-
даренное ему жилье.
Что же касается возможной отмены, т. е. признания договора дарения не-
действительным, то здесь действуют правила, уже рассмотренные нами при
освещении вопроса о возможной недействительности договоров купли-про-
дажи.
- Каков порядок передачи квартир (домов) по наследству?
Под наследованием понимают переход гражданских прав и обязанностей
умершего гражданина (наследователя) к его правопреемникам (наследни-
кам). Правила, регулирующие связанные с этим переходом отношения, сос-
тавляют отдельный институт гражданского права - наследственное
право (ст. 524-564 Гражданского кодекса).
Законодательством установлено два основания наследования: по завещанию
и по закону. Наследование по закону имеет место тогда, когда нет заве-
щания. Для наследования по закону важно то, что порядок, условия этого
наследования, переход прав и обязанностей указаны в самом законе, а
при наследовании по завещанию - как определение круга наследников,
так и переходящий к ним объем прав и обязанностей всецело определяется
волей завещателя.
Завещание - это личное распоряжение гражданина на случай смерти с
назначением наследников. При наследовании по завещанию наследователь
не связан кругом лиц, в пользу которых он может распоряжаться своим
имуществом. Он вправе назначить наследниками лиц, не связанных с ним
отношениями родства. В завещании завещатель может лишить прав наследо-
вания одного, нескольких или всех наследников по закону. Завещать свое
имущество можно, наконец, не только гражданам, но и организациям, го-
сударству.
Завещание должно быть составлено в письменной форме, с указанием места
и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и но-
тариально удостоверено. Устные завещания, хотя бы в присутствии свиде-
телей, никакого юридического значения не имеют. Завещание, составлен-
ное позднее, отменяет предыдущее.
Если в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам заве-
щатель не может подписать завещание собственноручно, тогда в присутс-
твии нотариуса или другого должностного лица, совершающего нотариаль-
ные действия, по его поручению завещание подписывается другими гражда-
нами. При этом должны быть указаны причины, по которым завещатель не
мог сделать этого сам.
При наследовании по закону, то есть при отсутствии завещания, круг
лиц, призываемых к наследованию, определен в законе, и наследники при-
зываются к наследованию в порядке установленной очередности. Гражданс-
кое законодательство устанавливает две очереди наследников по закону.
Круг наследников первой очереди определяется ст. 529 Гражданского ко-
декса, где указано, что при наследовании по закону наследниками первой
очереди являются в равных долях дети, супруг и родители умершего. К
числу наследников первой очереди относится также ребенок умершего, ро-
дившийся после его смерти. Внуки являются наследниками по закону, если
ко времени открытия наследства нет в живых того из родителей, который
был бы наследником: они наследуют поровну в той доле, которая причита-
лась бы при наследовании по закону их умершему родителю.
К наследникам второй очереди закон относит братьев и сестер умершего,
а также деда и бабку умершего как со стороны отца, так и со стороны
матери (ст. 530 ГК), которые наследуют при отсутствии наследников пер-
вой очереди или при непринятии наследства.
Обращаем внимание на то обстоятельство, что по действующему на Украине
гражданскому законодательству племянники и племянницы после умерших
теть и дядь и наоборот наследниками не являются.
Особую категорию наследников по закону составляют нетрудоспособные иж-
дивенцы, к числу которых относятся женщины старше 55 лет, мужчины 60
лет, инвалиды I, II, III группы, а также лица, не достигшие 16 лет, а
учащиеся - 18 лет. Нетрудоспособные иждивенцы относятся к числу
наследников по закону, если они состояли на иждивении умершего не ме-
нее одного года до его смерти. При наличии других наследников они нас-
ледуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к нас-
ледованию. Если же кроме них других наследников нет, все наследство
полностью переходит к ним.
Временем открытия наследства признается день смерти наследодателя,
местом открытия - последнее постоянное место его жительства. Соб-
людение этого правила имеет практический смысл, поскольку правильное
определение места открытия наследства позволит определить ту нотари-
альную контору, которая осуществит выдачу свидетельства о праве на
наследство или примет меры к охране наследственного имущества. Местом
открытия наследства не всегда является место смерти наследодателя, ес-
ли смерть наступила не по месту его постоянного жительства.
Открытие наследства еще не означает, что данное лицо стало наследни-
ком. Для получения наследства необходимо, чтобы наследник был призван
к наследованию и принял его, т. е. выразил свою волю на приобретение
имущественных прав и обязанностей. Не допускается принятие наследства
под условием или с оговорками (ст. 548 Гражданского кодекса). В ст.
549 ГК содержатся указания на действия, которые свидетельствуют о при-
нятии наследником наследства: если он фактически вступил в управление
или владение наследственным имуществом, если он подал в государствен-
ную нотариальную контору по месту открытия наследства заявление о при-
нятии наследства. Эти действия должны быть совершены в течение шести
месяцев со дня открытия наследства.
Заявление наследник может лично представить в нотариальную контору,
либо отправить его по почте. После принятия заявления наследнику может
быть предложено представить недостающие для оформления наследства до-
кументы.
В той же нотариальной конторе наследнику выдается свидетельство о пра-
ве на наследство, являющееся правоподтверждающим актом.
Свидетельство выдается наследникам по закону по истечении шести меся-
цев со дня открытия наследства. При наследовании как по закону, так и
по завещанию оно может быть выдано и ранее, если в нотариальной конто-
ре имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, заявивших о выдаче
свидетельства, других наследников нет.
За выдачу свидетельства о праве на наследство взимается госпошлина. Ее
размер составляет при выдаче свидетельства:
- одному из супругов, родителям, совершеннолетним детям - 0,5%
суммы наследства;
- внукам, правнукам, братьям, сестрам, деду, бабушке - 5% сум-
мы наследства;
- другим наследникам - 10% суммы наследства.
Вместе с тем, в соответствии с п. 16 ст. 4 Декрета Кабинета Министров
Украины "О государственной пошлине" граждане освобождаются от
уплаты госпошлины за выдачу свидетельств о праве наследования на жилой
дом, пай в ЖСК или квартиру, принадлежащие наследодателю на праве
частной собственности, если они проживали в этом доме, квартире в те-
чение шести месяцев с момента смерти наследодателя. Такая же льгота
предусмотрена и при выдаче свидетельств о праве наследования на жилые
дома в сельской местности при условии постоянного проживания граж-
дан-наследников в этих домах и их работы в сельской местности.
- Кто осуществляет контроль за содержанием домов, квартир, при-
надлежащих гражданам?
Контроль за содержанием домов, квартир, находящихся в частной собс-
твенности граждан, осуществляют исполнительные органы власти на мес-
тах. Контролируется не только состояние домов, квартир, но и соблюде-
ние их собственниками строительных, архитектурных, противопожарных,
санитарных и других установленных правил. Поэтому производить перест-
ройку, перепланирование квартир, надстройку домов, сооружение надвор-
ных построек собственник может только после получения на это соответс-
твующего разрешения.
- Каковы гарантии прав граждан, имеющих в частной собственности
жилой дом, квартиру?
Согласно Конституции Украины, Закону "О собственности" право
собственности в Украине охраняется законом. Развивая это принципиаль-
ное положение, ст. 155 Жилищного кодекса устанавливает юридические га-
рантии прав собственника жилья. Она гарантирует, что принадлежащий ему
дом, квартира не могут быть у него изъяты и он не может быть лишен
права пользования своей собственностью. Исключения из этого общего
принципа указаны в ст. 105, 107 Жилищного кодекса. В частности, жилой
дом может быть изъят у гражданина, построившего или строящего дом,
осуществившего его перестройку или пристройку без установленного раз-
решения, или с существенными отступлениями от проекта, с грубым нару-
шением строительных норм и правил.
Такое изъятие производится только в судебном порядке по иску местных
органов исполнительной власти.
Принимая решение об изъятии дома (или его части), суд может лишить
гражданина, осуществившего самовольное строительство, и лиц, проживаю-
щих вместе с ним, права пользования жилой площадью в изымаемом доме
(ст.107 Жилищного кодекса).
В случае отсутствия у выселяемых другого жилья, пригодного для прожи-
вания, им предоставляется другое жилье, которое должно соответствовать
санитарным и техническим нормам, но может быть менее благоустроенным,
с меньшим количеством комнат. Жилье должно предоставляться той органи-
зацией, которой передается изымаемый дом.
- Каковы права и обязанности членов семьи собственника жилого до-
ма, не являющихся сособственниками?
Выше мы уже говорили о том, что при приватизации квартир в домах госу-
дарственного жилищного фонда и наниматель, и члены его семьи становят-
ся равноправными сособственниками (совладельцами) жилого помещения и
отношения между ними регулируются нормами гражданского законодательст-
ва об общей собственности.
Иная ситуация возникает, когда гражданин купил квартиру у другого
гражданина или организации, или купил либо построил (за счет собствен-
ных средств) жилой дом. В этом случае члены семьи владельца, проживаю-
щие вместе с ним, за исключением супруга владельца дома или квартиры,
совладельцами такой квартиры (дома) не становятся.
Объем их прав в значительной мере уже прав самого собственника дома
(квартиры). Согласно ст.156 Жилищного кодекса, член семьи собственника
обладает только правом пользования жилым помещением и правом на вселе-
ние в него других членов семьи.
Объем права пользования жилым помещением у членов семьи такой же, как
у самого собственника. Такой вывод следует из ч. I ст. 156 ЖК, где за-
писано, что члены семьи пользуются жилым помещением наравне с собс-
твенником дома (квартиры). Этот принцип действует всегда, за исключе-
нием случаев, когда при вселении членов семьи в жилье собственника,
они заключили между собой специальное соглашение.
Соглашением может быть установлено условие, ограничивающее или, наобо-
рот, расширяющее права вселяемого на пользование жилыми помещениями.
Например, собственник может дать согласие на вселение только при усло-
вии, что данный вселяемый член семьи будет пользоваться какой-то опре-
деленной комнатой из всех, имеющихся в доме (квартире).
Член семьи собственника пользуется правом вселения других членов
семьи, например своего супруга. Но, в соответствии с законом, он имеет
право вселять других членов семьи не в дом или квартиру вообще, т. е.
в любое жилое помещение, а только в то, которое занимает сам. На все-
ление требуется получить согласие собственника. Исключение составляют
случаи вселения несовершеннолетних детей к их родителям, когда такое
согласие не является обязательным.
При прекращении семейных отношений с собственником (например, при раз-
воде) бывшие члены его семьи не утрачивают право пользования занимае-
мыми жилыми помещениями. Но, если собственник не согласен, чтобы быв-
шие члены семьи пользовались его жильем бесплатно, они обязаны платить
ему за пользование жильем и за коммунальные услуги. Размер платы за
жилье устанавливается соглашением сторон. Платность пользования жильем
не означает, вместе с тем, что бывшие члены семьи с момента прекраще-
ния семейных отношений приобретают статус нанимателей, жилищные права
которых будут раскрыты ниже.
Выселение же членов семьи собственника (в том числе и бывших) возможно
только в том случае, если они систематически портят или разрушают жи-
лое помещение, используют его не по назначению, систематически наруша-
ют правила проживания, что делает невозможным для других граждан про-
живание с ними в одной квартире или одном доме. Такое выселение произ-
водится только в судебном порядке и без предоставления выселяемому
другого жилья.
Никакие другие причины, в том числе и ссылка на то, что занимаемое
бывшим членом семьи помещение необходимо для проживания самому собс-
твеннику, юридического значения не имеют и основанием для выселения
служить не могут.
- Каковы основные правила найма жилья в доме (квартире), принад-
лежащих гражданину на праве частной собственности?
Как отмечалось выше, собственник жилья может распоряжаться им по свое-
му усмотрению, в том числе и сдать в наем.
Отношения по найму оформляются соответствующим договором, сторонами в
котором выступают наймодатель (собственник жилья) и наниматель. Дого-
вором предусматривается предоставление наймодателем за плату жилого
помещения нанимателю для проживания в нем.
В соответствии с законом договор заключается в письменной форме и дол-
жен быть зарегистрирован в местном органе исполнительной власти. Не-
соблюдение этих требований не влечет недействительности самого догово-
ра, но лишает стороны права, в случае спора, ссылаться в подтверждение
наличия договора и его условий на свидетельские показания (ст. 46
Гражданского кодекса). В таком случае в качестве доказательств могут