Страница:
При этом нужно уложиться в срок действия сертификата – шесть месяцев. А самое сложное – найти жилье необходимой площади на определенную в сертификате сумму денег. Кроме того, часто предлагаемые квартиры, как правило, находятся не в чистой продаже, а в «цепочке». То есть к моменту государственной регистрации купли-продажи может выясниться, что нужно собрать всю «цепочку», подготовить документы (а это займет порядка 2 месяцев), причем таким образом, чтобы ни одно «звено» не отказалось от сделки.
Если повезет, и уже можно определиться с вариантом приобретения жилья, нужно проверить правоустанавливающие документы на продаваемый объект недвижимости, а затем заключить договор с продавцом жилья.
Договор купли-продажи может быть подготовлен сторонами самостоятельно, но при этом нужно быть готовыми к тому, что на момент подачи документов на государственную регистрацию выяснится, что по причине отсутствия существенных условий он не будет зарегистрирован органами осуществляющими государственную регистрацию права собственности.
Кроме того, банк, осуществляющий перечисление средств по сертификату также может настаивать на включение в текст договора важных, по его мнению, условий. И при их отсутствии (даже если договор уже будет зарегистрирован) вправе потребовать на их включении в договор.
Возврат и дальнейшая доработка или переоформление договоров может привести к непредсказуемым вариантам развития событий, вплоть до отказа продавца от совершения сделки.
И это не единственный «подводный камень», который может подстерегать участников подпрограммы при самостоятельном поиске жилья. Часто вопросы, с которыми приходится сталкиваться владельцам сертификатов, требуют правовых знаний и опыта работы на рынке недвижимости.
Поэтому военнослужащим важно знать, что на рынке недвижимости работают агентства, которые профессионально занимаются разрешением подобных ситуаций, связанных с приобретением жилья с использованием в качестве оплаты государственного жилищного сертификата.
Необходимость обращения военнослужащего – участника подпрограммы услугам риэлтера основывается на следующем.
Очень часто владельцу государственного жилищного сертификата проблематично найти собственника жилья, который готов продать свой объект недвижимости по схеме с использованием субсидии в качестве оплаты.
На риэлтера в данной ситуации возлагается функция убеждения стороны продавцу в необходимости совершения данной сделки.
Но для начала определимся, что такое риэлторская деятельность и насколько необходимо участие данного специалиста в ситуации с поиском жилья, которое будет оплачиваться государственным жилищным сертификатом.
Риэлторской деятельностью является деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по совершению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости (в нашем случае – жилыми помещениями и правами на них). Она осуществляется на основе соглашения риэлтера с клиентом или по его доверенности на совершение определенных действий. Риэлтер может действовать не только от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка. Клиентом по смыслу настоящей статьи является участник подпрограммы.
Традиционно функции специалистов данной сферы сводятся к подбору вариантов приобретения, продажи, сдачи в наем или, напротив, принятия в аренду объекта недвижимости. Предлагаемые риэлтером варианты должны соответствовать заявленным требованиям клиента, и в том случае, если клиент согласен на совершение сделки, обязательство риэлтера является выполненным, а клиент должен выплатить ему соответствующее вознаграждение.
Кроме того, они могут оказывать иные услуги в сфере операций с недвижимостью. А именно: предоставление участнику подпрограммы банка данных на продаваемые объекты недвижимости, которые соответствуют тем требованиям, которые предъявляются банком при предоставлении субсидии по жилищному сертификату. Эта сфера услуг наиболее проблемная и требует определенной специализации.
Профессиональные риэлтеры стали необходимыми посредниками между покупателем и продавцом недвижимости. Они занимаются подбором вариантов для сторон сделки, участвуют в просмотрах объектов недвижимости, участвуют в юридическом оформлении соответствующего договора. В идеальном варианте риэлтеры отвечают не только за подбор клиенту подходящей по техническим параметрам квартиры, но и за «чистоту» сделки и правильность оформления документов.
Конечно, далеко не все риэлтерские конторы и специалисты в них работающие способны соответствовать этим требованиям и отличаются высоким профессионализмом.
Стоимость оказанных услуг определяется от цены продаваемого объекта недвижимости и составляет обычно от 3 до 5 процентов от стоимости будущей квартиры. Перечень оказываемых услуг должен при этом быть ориентировочно следующим:
подбор наиболее выгодного для участника подпрограммы квартирного варианта;
проведение предварительных переговоров с продавцом квартиры, при этом его нужно уговорить не спешить продавать принадлежащее ему жилье, так как именно данный вариант является наиболее выгодным для него, ведь гарантом оплаты является банк;
проверка «истории» и «чистоты» квартиры – на предмет права собственности, наличия или отсутствия родственников, которые могут затребовать расторгнуть сделку впоследствии, наличия долгов за коммунальные платежи;
подготовка необходимых для совершения сделки документов (в том числе и документов, требуемых банком);
присутствие риэлтера при совершении сделки, координация действий всех участников сделки.
Принято считать, что с помощью риэлтера легче и быстрее подобрать необходимый вариант жилья в первую очередь потому, что у них имеется база данных. Они помогут правильно составить договор с соблюдением соответствующих норм и положений закона.
Но в данной ситуации важно обратиться именно к тем лицам, кто действительно имеет опыт работы с сертификатами военнослужащих.
2.9. Схема оплаты приобретаемого жилья с использованием государственных жилищных сертификатов
2.10. Приобретение по жилищному сертификату жилых помещений в новостройках
2.11. Практика в приобретении жилья по государственным жилищным сертификатам
Глава 3. Некоторые особенности получения и реализации жилищных сертификатов
3.1. Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих
Если повезет, и уже можно определиться с вариантом приобретения жилья, нужно проверить правоустанавливающие документы на продаваемый объект недвижимости, а затем заключить договор с продавцом жилья.
Договор купли-продажи может быть подготовлен сторонами самостоятельно, но при этом нужно быть готовыми к тому, что на момент подачи документов на государственную регистрацию выяснится, что по причине отсутствия существенных условий он не будет зарегистрирован органами осуществляющими государственную регистрацию права собственности.
Кроме того, банк, осуществляющий перечисление средств по сертификату также может настаивать на включение в текст договора важных, по его мнению, условий. И при их отсутствии (даже если договор уже будет зарегистрирован) вправе потребовать на их включении в договор.
Возврат и дальнейшая доработка или переоформление договоров может привести к непредсказуемым вариантам развития событий, вплоть до отказа продавца от совершения сделки.
И это не единственный «подводный камень», который может подстерегать участников подпрограммы при самостоятельном поиске жилья. Часто вопросы, с которыми приходится сталкиваться владельцам сертификатов, требуют правовых знаний и опыта работы на рынке недвижимости.
Поэтому военнослужащим важно знать, что на рынке недвижимости работают агентства, которые профессионально занимаются разрешением подобных ситуаций, связанных с приобретением жилья с использованием в качестве оплаты государственного жилищного сертификата.
Необходимость обращения военнослужащего – участника подпрограммы услугам риэлтера основывается на следующем.
Очень часто владельцу государственного жилищного сертификата проблематично найти собственника жилья, который готов продать свой объект недвижимости по схеме с использованием субсидии в качестве оплаты.
На риэлтера в данной ситуации возлагается функция убеждения стороны продавцу в необходимости совершения данной сделки.
Но для начала определимся, что такое риэлторская деятельность и насколько необходимо участие данного специалиста в ситуации с поиском жилья, которое будет оплачиваться государственным жилищным сертификатом.
Риэлторской деятельностью является деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по совершению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости (в нашем случае – жилыми помещениями и правами на них). Она осуществляется на основе соглашения риэлтера с клиентом или по его доверенности на совершение определенных действий. Риэлтер может действовать не только от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка. Клиентом по смыслу настоящей статьи является участник подпрограммы.
Традиционно функции специалистов данной сферы сводятся к подбору вариантов приобретения, продажи, сдачи в наем или, напротив, принятия в аренду объекта недвижимости. Предлагаемые риэлтером варианты должны соответствовать заявленным требованиям клиента, и в том случае, если клиент согласен на совершение сделки, обязательство риэлтера является выполненным, а клиент должен выплатить ему соответствующее вознаграждение.
Кроме того, они могут оказывать иные услуги в сфере операций с недвижимостью. А именно: предоставление участнику подпрограммы банка данных на продаваемые объекты недвижимости, которые соответствуют тем требованиям, которые предъявляются банком при предоставлении субсидии по жилищному сертификату. Эта сфера услуг наиболее проблемная и требует определенной специализации.
Профессиональные риэлтеры стали необходимыми посредниками между покупателем и продавцом недвижимости. Они занимаются подбором вариантов для сторон сделки, участвуют в просмотрах объектов недвижимости, участвуют в юридическом оформлении соответствующего договора. В идеальном варианте риэлтеры отвечают не только за подбор клиенту подходящей по техническим параметрам квартиры, но и за «чистоту» сделки и правильность оформления документов.
Конечно, далеко не все риэлтерские конторы и специалисты в них работающие способны соответствовать этим требованиям и отличаются высоким профессионализмом.
Стоимость оказанных услуг определяется от цены продаваемого объекта недвижимости и составляет обычно от 3 до 5 процентов от стоимости будущей квартиры. Перечень оказываемых услуг должен при этом быть ориентировочно следующим:
подбор наиболее выгодного для участника подпрограммы квартирного варианта;
проведение предварительных переговоров с продавцом квартиры, при этом его нужно уговорить не спешить продавать принадлежащее ему жилье, так как именно данный вариант является наиболее выгодным для него, ведь гарантом оплаты является банк;
проверка «истории» и «чистоты» квартиры – на предмет права собственности, наличия или отсутствия родственников, которые могут затребовать расторгнуть сделку впоследствии, наличия долгов за коммунальные платежи;
подготовка необходимых для совершения сделки документов (в том числе и документов, требуемых банком);
присутствие риэлтера при совершении сделки, координация действий всех участников сделки.
Принято считать, что с помощью риэлтера легче и быстрее подобрать необходимый вариант жилья в первую очередь потому, что у них имеется база данных. Они помогут правильно составить договор с соблюдением соответствующих норм и положений закона.
Но в данной ситуации важно обратиться именно к тем лицам, кто действительно имеет опыт работы с сертификатами военнослужащих.
2.9. Схема оплаты приобретаемого жилья с использованием государственных жилищных сертификатов
Субсидия предоставляется владельцу сертификата в безналичной форме путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в банке.
Владелец сертификата в течение 2 месяцев с даты выдачи сертификата сдает его в банк по месту приобретения жилья или по месту пребывания владельца сертификата для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета.
Если этот двухмесячный срок был нарушен, сертификат, представленный в банк по истечении 2-месячного срока с даты его выдачи, банком не принимается.
Банковский счет может быть открыт на территории другого субъекта РФ, не указанного в сертификате.
При открытии счета обязательно заполняется банковская карточка с образцом подписи распорядителя счета.
Распорядитель счета до приобретения должен предоставить в банк по месту приобретения жилья заключенный ранее договор об открытии банковского счета. В договоре банковского счета может быть предусмотрено, что по соглашению сторон открытие банковского счета и операции по его переводу осуществляется за счет средств распорядителя счета. Также в договоре может быть прописано доверенное лицо владельца сертификата.
Таким образом, порядок действий владельца государственного жилищного сертификата таков. В срок, указанный ранее (2 месяца с момента выдачи сертификата), он должен обратиться в банк для открытия на его имя банковского счета и заключения соответствующего договора. При этом нужно учесть, что предусмотренная сертификатом субсидия, не будет автоматически и сразу перечислена на этот счет.
Основанием для перечисления станет только наличие следующих документов: договора купли-продажи объекта недвижимости и соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности. При этом оригиналы договора на жилое помещение и свидетельства (свидетельств) хранятся в банке до перечисления средств участнику подпрограммы (он же распорядитель счета), указанному в договоре на жилое помещение, или до принятия решения об отказе от такого перечисления и затем возвращаются распорядителю счета.
Далее последовательность событий следующая. Банк в течение 3 рабочих дней с даты получения указанных ранее документов осуществляет их проверку и принимает договор на жилое помещение для оплаты. Допускается принятие договора на жилое помещение для оплаты в случае, если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) ниже размера субсидии, указанного в сертификате.
В случае если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) превышает размер субсидии, указанный в сертификате, в договоре может быть определен порядок уплаты недостающей суммы.
Только если данные документы будут предоставлены в банк, будут одобрены им и приняты для дальнейшей оплаты, обязательства участника подпрограммы по оплате стоимости уже приобретенной им квартиры.
Существенными условиями договора купли-продажи, оплата по которому будет производиться с использованием жилищных сертификатам, являются следующие. В договоре на жилое помещение должны быть указаны реквизиты сертификата (серия, номер, дата выдачи, орган, выдавший сертификат) и банковского счета, с которого будут осуществляться операции по оплате жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого на основании договора на жилое помещение.
Принятое решение банка об отказе в приеме договора на жилое помещение для оплаты или об отказе банка от его оплаты выдается распорядителю счета в течение 3 рабочих дней с даты получения документов в письменной форме с указанием причин отказа. При этом документы, принятые банком для проверки, возвращаются.
Если банк принимает решение о приеме договора на жилое помещение для оплаты, он в течение 1 рабочего дня направляет государственному заказчику подпрограммы заявку на перечисление средств федерального бюджета в счет оплаты договора на жилое помещение.
Государственный заказчик подпрограммы в течение 5 рабочих днейс даты получения заявки банка проверяет данные, указанные в заявке банка, на соответствие данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов.
Основанием для отказа в перечислении субсидии является несоответствие данных, указанных в заявке банка, данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов. В данном случае перечисление средств субсидии не производится, о чем государственный заказчик подпрограммы в указанный срок уведомляет банк.
Если указанные сведения соответствуют друг другу, государственный заказчик подпрограммы представляет в территориальный орган Федерального казначейства платежные поручения, в которых должны быть указаны номер и дата заявки банка, и заявку банка.
Аналогичную проверку осуществляет территориальный орган Федерального казначейства. При несоответствии данных, указанных в платежном поручении, данным, содержащимся в заявке банка, платежное поручение подлежит возврату государственному заказчику подпрограммы без исполнения, а при их соответствии территориальный орган Федерального казначейства санкционирует кассовый расход средств федерального бюджета государственным заказчиком подпрограммы.
Таким образом, оплата денежных средств по государственному жилищному сертификату производится Главным финансовым управлением Министерства обороны РФ в банк лишь после того, как владельцем сертификата куплено жилье, на него получено свидетельство о собственности, затем эти документы одобрены банком и направлены государственному заказчику (четыре дня), государственный заказчик, в свою очередь, проверяет полученные сведения в течение 5 дней, и лишь после этого направляет в территориальный орган Федерального казначейства для дальнейшей оплаты.
Можно посчитать, какой период времени необходим для того, чтобы продавец жилья получил предусмотренную договором купли-продажи оплату.
Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности в органах государственной регистрации производится в соответствии ст. 13 п.3. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
По его истечении требуется минимальный срок для получения денежных средств продавцом объекта недвижимости. При самом благоприятном раскладе и без учета периода времени, необходимого для «прохождения» денежных средств со счета на счет он, как было рассмотрено ранее, составляет 9-10 дней.
Таким образом, сама процедура оформления получения субсидии по государственному жилищному сертификату занимает немалый промежуток времени. И весь этот период продавец квартиры вынужден ждать перечисления по сертификату военнослужащих из Министерства обороны.
По мнению многих продавцом, этот документ представляет собой не деньги, а обещание государства. По сути, задача риэлтера состоит в том, чтобы объяснить ему, что эти деньги он получит, но несколько позже, при этом именно государство является гарантом того, что оплата будет произведена (конечно, при условии надлежащего оформления всей документации).
Владелец сертификата в течение 2 месяцев с даты выдачи сертификата сдает его в банк по месту приобретения жилья или по месту пребывания владельца сертификата для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета.
Если этот двухмесячный срок был нарушен, сертификат, представленный в банк по истечении 2-месячного срока с даты его выдачи, банком не принимается.
Банковский счет может быть открыт на территории другого субъекта РФ, не указанного в сертификате.
При открытии счета обязательно заполняется банковская карточка с образцом подписи распорядителя счета.
Распорядитель счета до приобретения должен предоставить в банк по месту приобретения жилья заключенный ранее договор об открытии банковского счета. В договоре банковского счета может быть предусмотрено, что по соглашению сторон открытие банковского счета и операции по его переводу осуществляется за счет средств распорядителя счета. Также в договоре может быть прописано доверенное лицо владельца сертификата.
Таким образом, порядок действий владельца государственного жилищного сертификата таков. В срок, указанный ранее (2 месяца с момента выдачи сертификата), он должен обратиться в банк для открытия на его имя банковского счета и заключения соответствующего договора. При этом нужно учесть, что предусмотренная сертификатом субсидия, не будет автоматически и сразу перечислена на этот счет.
Основанием для перечисления станет только наличие следующих документов: договора купли-продажи объекта недвижимости и соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности. При этом оригиналы договора на жилое помещение и свидетельства (свидетельств) хранятся в банке до перечисления средств участнику подпрограммы (он же распорядитель счета), указанному в договоре на жилое помещение, или до принятия решения об отказе от такого перечисления и затем возвращаются распорядителю счета.
Далее последовательность событий следующая. Банк в течение 3 рабочих дней с даты получения указанных ранее документов осуществляет их проверку и принимает договор на жилое помещение для оплаты. Допускается принятие договора на жилое помещение для оплаты в случае, если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) ниже размера субсидии, указанного в сертификате.
В случае если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) превышает размер субсидии, указанный в сертификате, в договоре может быть определен порядок уплаты недостающей суммы.
Только если данные документы будут предоставлены в банк, будут одобрены им и приняты для дальнейшей оплаты, обязательства участника подпрограммы по оплате стоимости уже приобретенной им квартиры.
Существенными условиями договора купли-продажи, оплата по которому будет производиться с использованием жилищных сертификатам, являются следующие. В договоре на жилое помещение должны быть указаны реквизиты сертификата (серия, номер, дата выдачи, орган, выдавший сертификат) и банковского счета, с которого будут осуществляться операции по оплате жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого на основании договора на жилое помещение.
Принятое решение банка об отказе в приеме договора на жилое помещение для оплаты или об отказе банка от его оплаты выдается распорядителю счета в течение 3 рабочих дней с даты получения документов в письменной форме с указанием причин отказа. При этом документы, принятые банком для проверки, возвращаются.
Если банк принимает решение о приеме договора на жилое помещение для оплаты, он в течение 1 рабочего дня направляет государственному заказчику подпрограммы заявку на перечисление средств федерального бюджета в счет оплаты договора на жилое помещение.
Государственный заказчик подпрограммы в течение 5 рабочих днейс даты получения заявки банка проверяет данные, указанные в заявке банка, на соответствие данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов.
Основанием для отказа в перечислении субсидии является несоответствие данных, указанных в заявке банка, данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов. В данном случае перечисление средств субсидии не производится, о чем государственный заказчик подпрограммы в указанный срок уведомляет банк.
Если указанные сведения соответствуют друг другу, государственный заказчик подпрограммы представляет в территориальный орган Федерального казначейства платежные поручения, в которых должны быть указаны номер и дата заявки банка, и заявку банка.
Аналогичную проверку осуществляет территориальный орган Федерального казначейства. При несоответствии данных, указанных в платежном поручении, данным, содержащимся в заявке банка, платежное поручение подлежит возврату государственному заказчику подпрограммы без исполнения, а при их соответствии территориальный орган Федерального казначейства санкционирует кассовый расход средств федерального бюджета государственным заказчиком подпрограммы.
Таким образом, оплата денежных средств по государственному жилищному сертификату производится Главным финансовым управлением Министерства обороны РФ в банк лишь после того, как владельцем сертификата куплено жилье, на него получено свидетельство о собственности, затем эти документы одобрены банком и направлены государственному заказчику (четыре дня), государственный заказчик, в свою очередь, проверяет полученные сведения в течение 5 дней, и лишь после этого направляет в территориальный орган Федерального казначейства для дальнейшей оплаты.
Можно посчитать, какой период времени необходим для того, чтобы продавец жилья получил предусмотренную договором купли-продажи оплату.
Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности в органах государственной регистрации производится в соответствии ст. 13 п.3. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
По его истечении требуется минимальный срок для получения денежных средств продавцом объекта недвижимости. При самом благоприятном раскладе и без учета периода времени, необходимого для «прохождения» денежных средств со счета на счет он, как было рассмотрено ранее, составляет 9-10 дней.
Таким образом, сама процедура оформления получения субсидии по государственному жилищному сертификату занимает немалый промежуток времени. И весь этот период продавец квартиры вынужден ждать перечисления по сертификату военнослужащих из Министерства обороны.
По мнению многих продавцом, этот документ представляет собой не деньги, а обещание государства. По сути, задача риэлтера состоит в том, чтобы объяснить ему, что эти деньги он получит, но несколько позже, при этом именно государство является гарантом того, что оплата будет произведена (конечно, при условии надлежащего оформления всей документации).
2.10. Приобретение по жилищному сертификату жилых помещений в новостройках
С приобретением жилых помещений по жилищному сертификату на так называемом вторичном рынке достаточно просто. Но как быть в ситуации, когда возникает необходимость приобрести жилье этапе строительства.
В соответствии с п.53 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов право у военнослужащего – участника подпрограммы есть право приобрести жилое помещение на первичном рынке жилья.
Весь вопрос состоит в том, что существуют ограничения, касающиеся сроков предоставления в банк договора на жилое помещение и свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретаемое жилое помещение. Эти документы должны быть предоставлены в банк в пределах срока действия договора банковского счета.
В связи с этим покупка квартиры (или имущественных прав на нее) в строящемся доме на этапе начала строительства (когда ее стоимость существенно ниже, чем на этапе окончания строительства) невозможна.
Ведь срок срока действия договора банковского счета и непосредственно самого жилищного сертификата 9 месяцев, что существенно меньше срока окончания строительства и дальнейшей регистрации права собственности на квартиру в органах государственной регистрации.
То есть в соответствии с положениями подпрограммы военнослужащие не могут принять участие в долевом строительстве дома с оплатой денежными средствами, полученными по государственному жилищному сертификату.
Теоретически, купить квартиру в новостройке возможно. Но даже приобретая квартиру исходя из этого варианта (в сдающемся или уже сданном доме) на этапе окончания строительства и сдачи его в эксплуатацию необходимо знать, что с момента приемки дома и до его оформления в собственность квартир в этом доме проходит определенный срок (часто – немалый).
А банк перечисляет деньги только при наличии государственной регистрации права собственности на приобретаемое жилье.
Таким образом, необходимо учесть, что с помощью государственных жилищных сертификатов можно приобрести только то жилье, которое можно оформить в собственность. Только при соблюдении этого условия можно рассчитывать на получение субсидии.
В соответствии с п.53 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов право у военнослужащего – участника подпрограммы есть право приобрести жилое помещение на первичном рынке жилья.
Весь вопрос состоит в том, что существуют ограничения, касающиеся сроков предоставления в банк договора на жилое помещение и свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретаемое жилое помещение. Эти документы должны быть предоставлены в банк в пределах срока действия договора банковского счета.
В связи с этим покупка квартиры (или имущественных прав на нее) в строящемся доме на этапе начала строительства (когда ее стоимость существенно ниже, чем на этапе окончания строительства) невозможна.
Ведь срок срока действия договора банковского счета и непосредственно самого жилищного сертификата 9 месяцев, что существенно меньше срока окончания строительства и дальнейшей регистрации права собственности на квартиру в органах государственной регистрации.
То есть в соответствии с положениями подпрограммы военнослужащие не могут принять участие в долевом строительстве дома с оплатой денежными средствами, полученными по государственному жилищному сертификату.
Теоретически, купить квартиру в новостройке возможно. Но даже приобретая квартиру исходя из этого варианта (в сдающемся или уже сданном доме) на этапе окончания строительства и сдачи его в эксплуатацию необходимо знать, что с момента приемки дома и до его оформления в собственность квартир в этом доме проходит определенный срок (часто – немалый).
А банк перечисляет деньги только при наличии государственной регистрации права собственности на приобретаемое жилье.
Таким образом, необходимо учесть, что с помощью государственных жилищных сертификатов можно приобрести только то жилье, которое можно оформить в собственность. Только при соблюдении этого условия можно рассчитывать на получение субсидии.
2.11. Практика в приобретении жилья по государственным жилищным сертификатам
Обеспечение военнослужащих жильем с использованием государственных жилищных сертификатов, как уже говорилось ранее, производится достаточно давно, с 1998 г. Прошедший период времени позволяет подвести некоторые итоги, обобщить сложившуюся практику.
И в первую очередь хотелось бы сказать о позитивных моментах данной подпрограммы.
По мнению главы Росстроя, опубликованном в «Российской газете» (Федеральный выпуск) № 4301 от 22 февраля 2007 г. с 1998 года, как только начала работать программа обеспечения жильем военнослужащих с использованием государственных жилищных сертификатов, шло постоянное совершенствование механизмов и нормативной правовой базы. И теперь это одна из подпрограмм Федеральной целевой программы (далее ФЦП) «Жилище» на 2002-2010 годы, с помощью государственных сертификатов приобретают жилье не только военные, но и переселенцы с Севера и из Байконура, чернобыльцы и некоторые другие категории граждан. До 2003 года субсидии рассчитывались с учетом средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по субъектам РФ. Резкое отличие стоимости в разных регионах России привело к тому, что более 80 процентов граждан, увольняемых и уволенных с военной службы, участвуя в ФЦП «Государственные жилищные сертификаты», выбирали в качестве места жительства Москву и другие крупные города, где средняя рыночная стоимость минимум вдвое превышает аналогичные показатели в остальных субъектах РФ.
По его мнению, дальше происходило следующее: гражданин получал на руки сертификат и «обналичивал» его через так называемых «черных риэлторов». В результате этого на вырученные деньги семья могла приобрести более дешевую квартиру уже не в столице и еще оставалась в денежном выигрыше. Но в результате такого удорожания стоимости одного сертификата реально жильем обеспечивалось меньшее количество участников программы, чем планировалось.
– Такая ситуация потребовала изменения подхода к расчету размера субсидии, – пояснял глава Ростроя. – Сейчас расчетная стоимость жилья стала определяться исходя из норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья в среднем по стране, то есть для всех субъектов стал устанавливаться единый норматив в денежном эквиваленте.
По вопросу доплаты владельцем сертификата он пояснил следующее:
– Если говорить о том, нужно доплачивать или не нужно, это владелец решает сам. Но судите сами: за прошлый год доплата из собственных средств владельцев сертификатов составила всего 5 процентов. Что касается Москвы, это, конечно, особый случай. Здесь действительно цены на жилье зашкаливают. Но правительство Москвы предлагает участникам программы жилье в домах-новостройках по льготным ценам, значительно меньшим, чем рыночные.
Как считает глава Росстроя, внесенные изменения в ФЦП «Жилье» позволило уравнять граждан, не обеспеченных жильем, в возможностях его приобретения, стимулировало рынок жилья, и главное – исключило возможность «обналичивания» сертификатов. Главное преимущество – обладателю сертификата предоставляется полная свобода выбора местоположения жилья и его качественных характеристик. Жилье по ГЖС можно приобрести только в домах, сданных в эксплуатацию и прошедших все процедуры юридического оформления, сразу в собственность владельца сертификата и всех членов его семьи. Но сам механизм требует от гражданина более активной позиции в решении своей жилищной проблемы, связанной прежде всего с поиском подходящего жилья. Могу сказать, что на сегодняшний день численность граждан, реализовавших свой жилищный сертификат, составляет 97 процентов, то есть из ста человек только трое не находят возможности приобрести жилье.
Конечно, не обходится и без негативных моментов при использовании и формировании практики предоставления субсидии по данному виду сертификатов. Так, по данным статистики каждый шестой из 60 тысяч реализованных с 1998 года государственных жилищных сертификатов был выдан с нарушением норм законодательства. Об этом еще в 2003г. заявил на коллегии Генпрокуратуры ее глава Владимир Устинов.
Кроме того, проверку программы государственных жилищных сертификатов за период с 1998 г. по 2003 г. инициировал Президент РФ. Целью проверки было наведение порядка в вопросах выдачи сертификатов. После этого Генпрокуратура совместно с Главной военной прокуратурой провели одну из своих самых масштабных проверок.
В ноябре 2006 г. при подведении итогов реализации ФЦП «Жилище» начальник ФГУ «Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ» сообщил, что, по результатам проверок, проведенных отделом контроля Росстроя, были выявлены 370 неправомочных и 60 повторных выдач сертификатов за период с 1998 по 2003 годы. По его словам, по итогам работы отдела контроля в федеральный бюджет было возвращено около 15 млн. рублей, а также направлено 70 обращений в органы прокуратуры. По результатам этих обращений были возбужден ряд уголовных дел по статье «мошенничество».
В качестве примера неправомерных действий при получении сертификата можно привести дело по иску прокуратуры Богучарского района Воронежской области к получателю государственного жилищного сертификата о возмещении ущерба, причиненного государству, на сумму более 1 млн. рублей. Ответчик в ноябре 2005 г., представив подложные документы об отсутствии у него жилья, получил государственный жилищный сертификат на приобретение квартиры в городе Богучар. Затем он обналичил сертификат путем заключения фиктивных договоров купли-продажи, а полученные деньги присвоил и потратил на собственные нужды. Суд признал его виновным и приговорил к 5 годам лишения свободы условно с испытательным сроком 2 года [9].
И все равно подпрограмма государственных жилищных сертификатов сегодня остается главным инструментом обеспечения военнослужащих жильем.
Практика показывает, что участие в подпрограмме «Государственные жилищные сертификаты» не всегда проходит без трудностей. Но разрешение жилищных проблем может стоить того, чтобы претерпеть некоторые сложности как на этапе оформления и получения сертификата, так и при подборе жилья и ожидании выплаты сертификатов.
И в первую очередь хотелось бы сказать о позитивных моментах данной подпрограммы.
По мнению главы Росстроя, опубликованном в «Российской газете» (Федеральный выпуск) № 4301 от 22 февраля 2007 г. с 1998 года, как только начала работать программа обеспечения жильем военнослужащих с использованием государственных жилищных сертификатов, шло постоянное совершенствование механизмов и нормативной правовой базы. И теперь это одна из подпрограмм Федеральной целевой программы (далее ФЦП) «Жилище» на 2002-2010 годы, с помощью государственных сертификатов приобретают жилье не только военные, но и переселенцы с Севера и из Байконура, чернобыльцы и некоторые другие категории граждан. До 2003 года субсидии рассчитывались с учетом средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по субъектам РФ. Резкое отличие стоимости в разных регионах России привело к тому, что более 80 процентов граждан, увольняемых и уволенных с военной службы, участвуя в ФЦП «Государственные жилищные сертификаты», выбирали в качестве места жительства Москву и другие крупные города, где средняя рыночная стоимость минимум вдвое превышает аналогичные показатели в остальных субъектах РФ.
По его мнению, дальше происходило следующее: гражданин получал на руки сертификат и «обналичивал» его через так называемых «черных риэлторов». В результате этого на вырученные деньги семья могла приобрести более дешевую квартиру уже не в столице и еще оставалась в денежном выигрыше. Но в результате такого удорожания стоимости одного сертификата реально жильем обеспечивалось меньшее количество участников программы, чем планировалось.
– Такая ситуация потребовала изменения подхода к расчету размера субсидии, – пояснял глава Ростроя. – Сейчас расчетная стоимость жилья стала определяться исходя из норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья в среднем по стране, то есть для всех субъектов стал устанавливаться единый норматив в денежном эквиваленте.
По вопросу доплаты владельцем сертификата он пояснил следующее:
– Если говорить о том, нужно доплачивать или не нужно, это владелец решает сам. Но судите сами: за прошлый год доплата из собственных средств владельцев сертификатов составила всего 5 процентов. Что касается Москвы, это, конечно, особый случай. Здесь действительно цены на жилье зашкаливают. Но правительство Москвы предлагает участникам программы жилье в домах-новостройках по льготным ценам, значительно меньшим, чем рыночные.
Как считает глава Росстроя, внесенные изменения в ФЦП «Жилье» позволило уравнять граждан, не обеспеченных жильем, в возможностях его приобретения, стимулировало рынок жилья, и главное – исключило возможность «обналичивания» сертификатов. Главное преимущество – обладателю сертификата предоставляется полная свобода выбора местоположения жилья и его качественных характеристик. Жилье по ГЖС можно приобрести только в домах, сданных в эксплуатацию и прошедших все процедуры юридического оформления, сразу в собственность владельца сертификата и всех членов его семьи. Но сам механизм требует от гражданина более активной позиции в решении своей жилищной проблемы, связанной прежде всего с поиском подходящего жилья. Могу сказать, что на сегодняшний день численность граждан, реализовавших свой жилищный сертификат, составляет 97 процентов, то есть из ста человек только трое не находят возможности приобрести жилье.
Конечно, не обходится и без негативных моментов при использовании и формировании практики предоставления субсидии по данному виду сертификатов. Так, по данным статистики каждый шестой из 60 тысяч реализованных с 1998 года государственных жилищных сертификатов был выдан с нарушением норм законодательства. Об этом еще в 2003г. заявил на коллегии Генпрокуратуры ее глава Владимир Устинов.
Кроме того, проверку программы государственных жилищных сертификатов за период с 1998 г. по 2003 г. инициировал Президент РФ. Целью проверки было наведение порядка в вопросах выдачи сертификатов. После этого Генпрокуратура совместно с Главной военной прокуратурой провели одну из своих самых масштабных проверок.
В ноябре 2006 г. при подведении итогов реализации ФЦП «Жилище» начальник ФГУ «Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ» сообщил, что, по результатам проверок, проведенных отделом контроля Росстроя, были выявлены 370 неправомочных и 60 повторных выдач сертификатов за период с 1998 по 2003 годы. По его словам, по итогам работы отдела контроля в федеральный бюджет было возвращено около 15 млн. рублей, а также направлено 70 обращений в органы прокуратуры. По результатам этих обращений были возбужден ряд уголовных дел по статье «мошенничество».
В качестве примера неправомерных действий при получении сертификата можно привести дело по иску прокуратуры Богучарского района Воронежской области к получателю государственного жилищного сертификата о возмещении ущерба, причиненного государству, на сумму более 1 млн. рублей. Ответчик в ноябре 2005 г., представив подложные документы об отсутствии у него жилья, получил государственный жилищный сертификат на приобретение квартиры в городе Богучар. Затем он обналичил сертификат путем заключения фиктивных договоров купли-продажи, а полученные деньги присвоил и потратил на собственные нужды. Суд признал его виновным и приговорил к 5 годам лишения свободы условно с испытательным сроком 2 года [9].
И все равно подпрограмма государственных жилищных сертификатов сегодня остается главным инструментом обеспечения военнослужащих жильем.
Практика показывает, что участие в подпрограмме «Государственные жилищные сертификаты» не всегда проходит без трудностей. Но разрешение жилищных проблем может стоить того, чтобы претерпеть некоторые сложности как на этапе оформления и получения сертификата, так и при подборе жилья и ожидании выплаты сертификатов.
Глава 3. Некоторые особенности получения и реализации жилищных сертификатов
3.1. Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих
Приобретение военнослужащими жилья посредством жилищных сертификатов является не единственной формой реализации их конституционного права на жилище. Право на жилище – это возможность иметь жилище, быть его собственником, то есть это право владеть, пользоваться и распоряжаться им. Данный принцип гарантирует стабильность жилищных прав граждан РФ.
После вступления в силу Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее ФЗ «О накопительно-ипотечной системе») появилась реальная возможность воспользоваться новой формой получения жилья с помощью накопительно-ипотечной системы.
Ипотечное кредитование и создание накопительной системы должно стать одним из способов решения проблемы. Суть системы состоит в том, что государство гарантирует военнослужащим выделение средств на накопительные счета из федерального бюджета на жилье.
Военнослужащие в качестве участников накопительно-ипотечной системы могут реализовать свое право на жилище следующим образом:
1) путем формирования накоплений для жилищного обеспечения на именных накопительных счетах участников и последующего использования этих накоплений для приобретения жилья;
2) предоставления целевого жилищного займа;
3) выплаты по решению федерального органа исполнительной власти денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именнои накопительном счете участника, до расчетного размера денежных средств, которые мог бы накопить участник накопительно-ипотечной системы в период от даты предоставления таких средств до даты, когда общая продолжительность его военной службы в календарном исчислении (далее – общая продолжительность военной службы) могла бы составить двадцать лет.
Рассмотрим варианты приобретения военнослужащими жилья в соответствии с правами, предоставленными им как участникам накопительно-ипотечной системы.
Круг лиц накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения ограничен военнослужащими – гражданами РФ, проходящими военную службу по контракту и включенные в реестр участников. К ним отнесены согласно ст.9 ФЗ «О накопительно-ипотечной системе»:
лица, окончившие военные образовательные учреждения профессионального образования и получившие в связи с этим первое воинское звание офицера;
офицеры, призванные на военную службу из запаса или поступившие в добровольном порядке на военную службу из запаса и заключившие первый контракт о прохождении военной службы начиная с 1 января 2005 года;
прапорщики и мичманы;
сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы не ранее 1 января 2005 г.
Эти лица имеют право в течение 20 лет своей службы ежегодно получать из бюджета на именной накопительный счет установленную сумму.
Но воспользоваться этими накоплениями они могут только при наступлении одного из следующих случаев (ст. 10 ФЗ «О накопительно-ипотечной системе»):
После вступления в силу Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее ФЗ «О накопительно-ипотечной системе») появилась реальная возможность воспользоваться новой формой получения жилья с помощью накопительно-ипотечной системы.
Ипотечное кредитование и создание накопительной системы должно стать одним из способов решения проблемы. Суть системы состоит в том, что государство гарантирует военнослужащим выделение средств на накопительные счета из федерального бюджета на жилье.
Военнослужащие в качестве участников накопительно-ипотечной системы могут реализовать свое право на жилище следующим образом:
1) путем формирования накоплений для жилищного обеспечения на именных накопительных счетах участников и последующего использования этих накоплений для приобретения жилья;
2) предоставления целевого жилищного займа;
3) выплаты по решению федерального органа исполнительной власти денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именнои накопительном счете участника, до расчетного размера денежных средств, которые мог бы накопить участник накопительно-ипотечной системы в период от даты предоставления таких средств до даты, когда общая продолжительность его военной службы в календарном исчислении (далее – общая продолжительность военной службы) могла бы составить двадцать лет.
Рассмотрим варианты приобретения военнослужащими жилья в соответствии с правами, предоставленными им как участникам накопительно-ипотечной системы.
Круг лиц накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения ограничен военнослужащими – гражданами РФ, проходящими военную службу по контракту и включенные в реестр участников. К ним отнесены согласно ст.9 ФЗ «О накопительно-ипотечной системе»:
лица, окончившие военные образовательные учреждения профессионального образования и получившие в связи с этим первое воинское звание офицера;
офицеры, призванные на военную службу из запаса или поступившие в добровольном порядке на военную службу из запаса и заключившие первый контракт о прохождении военной службы начиная с 1 января 2005 года;
прапорщики и мичманы;
сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы не ранее 1 января 2005 г.
Эти лица имеют право в течение 20 лет своей службы ежегодно получать из бюджета на именной накопительный счет установленную сумму.
Но воспользоваться этими накоплениями они могут только при наступлении одного из следующих случаев (ст. 10 ФЗ «О накопительно-ипотечной системе»):