– общая продолжительность военной службы 20 лет и более;
   – если военнослужащий уволился до достижения срока военной службы в 20 лет, но общая продолжительность военной службы уже составила 10 лет и более, то основанием для увольнения должно быть:
   а) достижение предельного возраста пребывания на военной службе;
   б) состояние здоровья – в связи с признанием его военно-врачебной комиссией не годным или ограниченно годным к военной службе;
   в) организационно-штатные мероприятия;
   г) семейные обстоятельства, предусмотренные законодательством РФ о воинской обязанности и военной службе;
   – исключение участника накопительно-ипотечной системы из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим.
   Рассмотрим порядок действий военнослужащего, имеющего и право на участие в накопительно-ипотечной системе, и намерение этим правом воспользоваться.
   Как уже говорилось ранее, участники накопительно-ипотечной системы должны быть включены в реестр участников накопительно-ипотечной системы.
   Реестр представляет собой перечень участников и сведений о них, который формируется и ведется федеральными органами исполнительной власти. По данным статистики в реестр участников системы на начало 2007г. включено около 35 тысяч военнослужащих, и их число постоянно увеличивается.
   После внесения военнослужащего в реестр участников в отношении него открывается именной накопительный счет.
   Накопительный взнос на одного участника в 2006 году составил 40,6 тыс. рублей, а в 2007 году он увеличится более чем в два раза и составит 82,8 тыс. рублей [10].
   Участник накопительно-ипотечной системы после достижения 20 лет общей продолжительности военной службы может использовать накопления для жилищного обеспечения, учтенные на его именном накопительном счете, для приобретения жилого помещения (жилых помещений), улучшения жилищных условий или на иные цели.
   Закон допускает и иной вариант развития событий. Не дожидаясь срока, указанного ранее, возможно получить квартиру на условиях ипотеки с использованием целевого жилищного займа.
   Целевой жилищный займ – это денежные средства, которые предоставляются участнику накопительно-ипотечной системы на возвратной и, в некоторых случаях, безвозмездной или возмездной основе уполномоченным федеральным органом.
   Цель займа – приобретение жилого помещения и дальнейший его залог, либо погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита (займа), либо погашение обязательств по ипотечному кредиту (займу).
   Целевой жилищный заем предоставляется на период прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы и является беспроцентным в этот период.
   Таким образом, существует два варианта действий:
   1) военнослужащий получает целевой займ для приобретения жилья и его последующего залога (ипотека);
   2) военнослужащий самостоятельно оформляет и получает ипотечный кредит в банке или иной кредитной организации, а потом использует целевой займ, предоставляемый Министерством обороны РФ по рассматриваемой системе либо в качестве оплаты первоначального взноса, либо внесения ежемесячных платежей банку и выполнения обязательств по кредиту.
   В 2007 г., только спустя два года после вступления в силу ФЗ «О накопительно-ипотечной системе» и создания механизма накопления средств для жилищного обеспечения военнослужащих, начали проводиться мероприятия по практическому его применению – эксперимент по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.
   В результате проводимого на территории РФ анкетирования и консультирования военнослужащих к участию в нем были привлечены300 российских военнослужащих. По словам руководителя Федерального управления накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих генерал-майора Александра Рыльского, участниками эксперимента от Министерства обороны РФ стали 285 человек, остальные представляют другие силовые структуры страны. Они получили возможность первыми приобрести жилье через накопительную ипотечную систему.
   Право на участие в эксперименте получили военнослужащие, включенные в реестр участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, у которых основания для включения в указанный реестр возникли в 2005 г.
   Для участников эксперимента Министерство обороны РФ приобретает жилье в различных регионах страны (Хабаровск, Воронеж, Иваново, Саратов, Калининград, Московская и Ленинградская области и др.).
   Основная цель эксперимента – разработка на практике рыночных механизмов, позволяющих военнослужащим реализовать право на приобретение жилья с помощью системы ипотечного кредитования.
   В результате внедрения в жизнь механизма жилищного обеспечения военнослужащих с использованием накопительно-ипотечной системы в 2008 г. первые участники данной системы из числа офицеров получат право, используя накопленные средства, взять ипотечный кредит и приобрести жилье.

3.2. Кто, как и на каких условиях выдает ипотечные кредиты для доплаты за приобретаемое по ГЖС жилье?

   Высокие цены на недвижимость, а также их резкий и непредсказуемый рост становятся причиной сложного выбора для военнослужащего. Поэтому сама по себе система государственных жилищных сертификатов часто становится неэффективной при наличии значительного роста цен на квартиры.
   В сложившейся ситуации иногда единственным является следующий выход – использовать субсидию, получаемую по государственному жилищному сертификату в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. Так как средств, предоставляемых государством по жилищным сертификатам, недостаточно для приобретения жилья, у участника программы остаются следующие варианты действий:
   – приобретать жилье меньшей площади,
   – использовать собственные накопления,
   – попытаться получить ипотечный кредит.
   Желающие приобрести лучшее по тем или иным параметрам жилье могут взять ипотечный кредит, использовав сертификат в качестве первоначального взноса. Такую возможность с этого года предоставляют участвующие в программе банки.
   В данном случае ипотека представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им будет являться приобретаемое жилье) остается во владении залогодателя (военнослужащего). При этом за пользование выданным кредитом банку выплачиваются установленные в кредитном договоре проценты, а также возвращаются заемные средства.
   Недвижимость (квартира), приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будет являться военнослужащий. А залогодержателем по данному залогу будет является банк или иная кредитная организация, либо юридическое лицо, предоставившее целевой заем на приобретение квартиры.
   Необходимо обратить внимание на то, что ипотека жилых домов и квартир имеет ряд особенностей:
   1) не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
   2) ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   При выборе военнослужащим жилья для дальнейшего оформления и получения кредита необходимо учитывать оговоренные выше условия.
   Таким образом, для получения ипотечного кредита в банке военнослужащему не нужно будет иметь накопления и вносить первый взнос в размере, установленном банком для иных физических лиц (традиционно, именно эта обязанность внести первоначальный взнос, а также его размер – 20-30 % от стоимости приобретаемого жилья – становятся основным препятствием при получении жилищного кредита).
   Он как участник подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты» может использовать имеющийся у него сертификат в качестве первого, а при имеющейся возможности, и последующих взносов.
   Эта возможность предусмотрена п.60 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов. В случае приобретения распорядителем счета (владельцем сертификата) жилого помещения за счет кредитных (заемных) средств банков, иных организаций и (или) физических лиц допускается перечисление средств субсидии банкам в счет погашения основной ссудной задолженности по кредиту, полученному в банке на эти цели, а также возврата организации (физическому лицу) займа, оформленного в установленном законодательством РФ порядке.
   При использовании одновременно жилищного сертификата, собственных средств и ипотечного кредита можно, например, улучшить «качество» жилья или оплатить увеличение площади. Но нужно учесть, что в идеале программа рассчитана на то, что государство гарантирует военнослужащему предоставление денежных средств в размере, позволяющем ему в дальнейшем самостоятельно решить свою жилищную проблему. При этом материальная обеспеченность военнослужащего не должна иметь значения, а использование собственных ресурсов не должно быть обязательным.

3.3. Что делать в случае утери сертификата?

   Как уже говорилось ранее, граждане могут реализовать свое право на получение жилищного сертификата только один раз.
   Но вопрос по восстановлению прав по утраченному сертификату требует дополнительного рассмотрения. Правила выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам – участникам федеральной целевой программы «Государственные жилищные сертификаты», утвержденной постановлением Правительства РФ от 19 марта 2002 г. № 168, предусматривали следующее. При утрате сертификата его владельцем решение о замене сертификата принималось органом исполнительной власти, выдавшим сертификат. В этом случае копия решения и корешок утраченного сертификата направлялись государственному заказчику Программы для аннулирования и замены, а в новом сертификате указывался тот же размер субсидии, что и в аннулированном.
   В свою очередь, государственный заказчик Программы в течение 5 дней принимал решение о признании представленных для замены сертификатов утратившими силу и направлял в Министерство финансов РФ эти сертификаты, их корешки и заявку на выдачу новых бланков сертификатов. Затем Министерство финансов РФ в течение 5 дней передавало новые бланки сертификатов органам исполнительной власти для их выдачи гражданам – участникам Программы.
   Все было просто и расписано законодательно.
   Но эти правила вошли в перечень актов Правительства РФ, утративших силу согласно постановления Правительства РФ от 21 марта 2006 г. № 153.
   В результате этого прямого указания на то, каким образом регулируется ситуация с траченными государственными жилищными сертификатами, в законодательстве нет. По аналогии закона необходимо обратиться к положениям п.46 правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов. В соответствии с нормами этого акта порядок действий в данной ситуации должен быть следующим. Владелец сертификата при наличии у него обстоятельств, потребовавших замены выданного сертификата, представляет в орган исполнительной власти, выдавший сертификат, заявление о замене сертификата с указанием этих обстоятельств и приложением документов, подтверждающих их присутствие. Кроме того, он должен доказать, что кредитная организация не производила денежных перечислений (субсидии) на его счет. В качестве подтверждающего документа может быть сертификат или справка о расторжении договора банковского счета без перечисления средств субсидии.
   После этого орган исполнительной власти, выдавший сертификат, в течение 30 дней с даты получения заявления принимает решение либо о замене сертификата, либо об отказе в его замене. Оформление и выдача нового сертификата органом исполнительной власти осуществляется по общим нормам, порядкам и в сроки согласно Правил.
   Но перерасчет размера субсидии в данном случае не производится. Ее расчет при выдаче нового сертификата основывается на нормативе стоимости 1 кв. м общей площади жилья по РФ (средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации), действовавшей на дату выдачи первоначального сертификата, подлежащего замене, за исключением случаев замены сертификата в связи со смертью владельца сертификата (члена его семьи).
   Срок действия сертификата, выданного в порядке замены, исчисляется с даты его выдачи, указываемой в сертификате, и составляет:
   для владельца сертификата (в целях представления сертификата в банк) – 2 месяца;
   для банка – 6 месяцев.
   Орган исполнительной власти, выдавший сертификат, на бланке нового сертификата в правом верхнем углу делает отметку следующего содержания:
    «Взамен сертификата серия _______ номер ________»
   Аналогичная отметка проставляется в реестре выданных сертификатов.

3.4. Сложные вопросы в получении и реализации ГЖС

   Подводя итог сказанному, можно сделать вывод о том, что владелец жилищного сертификата имеет право:
   решить жилищную проблему своей семьи путем приобретения готового жилья на рынке в пределах региона, указанного в сертификате;
   самостоятельно выбрать жилье с теми качественными характеристиками, которые удовлетворяют требованиям владельца сертификата;
   использовать средства субсидии на приобретение жилья.
   Государственный жилищный сертификат выдается только один раз. Данный документ не подлежит передаче другому лицу.
   Система жилищных сертификатов направлена на обеспечение квартирами ряда категорий граждан России, в частности, военнослужащих.
   Но при получении и использовании военнослужащими предоставляемых государством сертификатов возникают следующие проблемы:
   методика определения средней стоимости 1 кв. м общей площади жилья, используемой при расчете размера субсидии, очень несовершенна;
   на практике отсутствует возможность приобретать жилье в строящихся домах.
   Интересен тот факт, что при проведении всероссийского опроса в ноябре 2006 г. выяснилось, что подавляющее большинство россиян (74%) не знают об обеспечении военнослужащих жильем посредством жилищных сертификатов [11].
   Поэтому основная трудность, связанная с их получением и реализацией, состоит в отсутствии у заинтересованных в разрешении жилищного вопроса лиц необходимой информации.
   Кроме того, существенным является то, что рассчитанная стоимость приобретаемой квартиры (с конкретной площадью в соответствии с нормами предоставления жилья) по государственному жилищному сертификату не успевает за реальной стоимостью жилья с указанными в сертификате характеристиками. Особенно это касается жилья в таких субъектах РФ, как Москва, Санкт-Петербург. В этом случае размер субсидии по сертификату будет недостаточен для приобретения квартиры. И тогда семье военнослужащего придется либо доплачивать свои деньги, либо довольствоваться жильем меньшей площади. Не исключен вариант участия в ипотечном кредитовании, но в связи со спецификой
   Какие же вопросы возникают у военнослужащих, когда речь идет об обеспечении их жильем с использованием государственных жилищных сертификатов.
   –  Можно ли отказаться от получения государственных жилищных сертификатов?
   Конечно, эта программа предполагает участие в ней только на добровольной основе.
   –  Если гражданин был уволен с военной службы, имеет в собственности жилье, но оно меньше нормы. Он стоит на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Имеет ли он право на включение в число граждан – участников подпрограммы и получение сертификата?
   Действительно, он имеет право на включение его в число участников подпрограммы, но выдача сертификатов производится в первую очередь гражданам, совсем не имеющим жилых помещений для постоянного проживания.
   –  Кто является членом семьи военнослужащего?
   Применительно к условиям подпрограммы членами семьи гражданина – участника подпрограммы признаются постоянно проживающие совместно с ним супруга (супруг), их дети и родители гражданина – участника подпрограммы. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, постоянно проживающие совместно с гражданином – участником подпрограммы, учитываются при расчете размера субсидии в случае признания их в судебном порядке членами его семьи.
   –  По каким причинам может быть отказано в получении ипотечного кредита в случае, если в качестве первого взноса будет внесена субсидия по государственному жилищному сертификату?
   Действительно, некоторые банки работают по данной схеме. Военнослужащие, имеющие право на получение субсидии, могут обратиться к ним, где получат разъяснения по соответствующим программам. Основания для возможного отказа могут быть возраст заемщика, уровень его платежеспособности (возможность человека, исходя из его реальных доходов и расходов, выплачивать ежемесячно равными долями сумму кредита с процентами) и иные причины.

Приложения

1. Предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи жилого помещения, оплачиваемой посредством государственного жилищного сертификата

   ______________________________ _______________________________
   (наименование населенного пункта) (число, месяц, год прописью)_
 


 
   Мы, гр. ___________________________________________________________,
   ( указать фамилию, имя, отчество, дату и год рождения)
    проживающий(-ая)по адресу: ____________________________________________,
   паспорт _______________, выдан ________________________________________
   ( указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)
 
   ____________________________________________________________________, именуемый (-ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, (следует обратить внимание, что Продавцом может являться также и юридическое лицо, в этом случае необходимо указать полное наименование юридического лица и фамилию, имя, отчество лица, действующего от имени юридического лица, и документ, на котором основаны его полномочия), и владелец жилищного сертификата
   _____________________________________________________________________________________
   ( указать фамилию, имя, отчество, дату и год рождения),
   проживающий по адресу: ______________________________________________ ______________________________________________,
   военный билет № _________,
   выдан ________________________________________________________________________________
    (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего),
 
   действующий от себя лично, а также от имени других членов семьи, проживающих со мной совместно:
   от имени своего несовершеннолетнего сына
   ________________________________________________________________________________________________
    (указать фамилию, имя, отчество и год рождения, реквизиты свидетельства о рождении или паспорта)
   от имени своей несовершеннолетней дочери _____________________________________________________
   ( указать фамилию, имя, отчество и год рождения, реквизиты свидетельства о рождении или паспорта)
   от имени _______________________________________________________________________________________
   ( указать фамилию, имя, отчество члена семьи, например жены, дату и год рождения)
   _____________________ паспорт ________________, выдан _________________
   _____________________________________________, на основании доверенности ________________________________________________________
   ( указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)
   от ___________________________________________, удостоверенной нотариусом
   _______________________________________________________
    (указать дату выдачи доверенности)
   __________________________________________ реестровый номер
   ________________________________________,
    (указать фамилию, имя, отчество нотариуса)
   все вместе именуемые в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:
   1. Стороны обязуются заключить в будущем договоро купли-продажи объекта недвижимости, указанного в настоящем предварительном договоре на условиях и в сроки, указанные в настоящем предварительном договоре. Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить принадлежащее Продавцу на праве собственности жилое помещение (квартиру) под номером ____________, находящуюся по адресу: г._____________________________________, ул. ________________________, д. __________, кв._____________.
   Указанная квартира расположена на ___________этаже ______этажного (блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома и состоит из ____________ комнат, общей полезной площадью _______ кв.м, в том числе жилой площадью – _____ кв.м, что подтверждается ____________________________________________________________________.
   2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _________________________________________________________________________________________________________________________________________. Свидетельство о государственной регистрации выдано ____________________ № ________________________________.
   3. Стороны договорились о том, что договор купли-продажи будет заключен не позднее __________________________г., при этом квартира будет продана Продавцом Покупателю за __________________________ руб.
   Оплата стоимости приобретаемой Покупателем квартиры производится за счет средств федерального бюджета в виде субсидии, выделяемой по сертификату (и личных средств Покупателя).
   Перечисление средств по договору приобретения жилого помещения Продавцу жилого помещения осуществляется путем безналичных расчетов в порядке и в сроки, установленные подпрограммой «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы.
   4. В квартире, о продаже которой предварительно договорились стороны, никто кроме Продавца не зарегистрирован. Лиц, сохраняющих в соответствии с действующим законодательством право пользования жилым помещением, не имеется, что подтверждается ____________________________.
   5. Продавцом представлены заявления о том, что он не имеет супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемую квартиру.
   6. Продавец ставит Покупателя в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемой квартиры, не названных в настоящем договоре и гарантирует, что квартира никому не запродана, не заложена, в споре и под арестом не состоит.
   7. Продавец обязуется собрать и представить для оформления договора купли-продажи квартиры необходимые для этого документы, сняться с регистрационного учета и освободить указанную квартиру не менее чем за неделю до подписания основного договора купли-продажи.
   8. Содержание ст. 429 ГК РФ и правовые последствия заключаемого договора сторонам изветсно.
   9. Стороны договора подтверждают, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
   10. Стороны с момента подписания настоящего договора не вправе в одностороннем порядке расторгнуть или изменить его. В случае нарушения этого условия виновная сторона возмещает убытки, понесенные другой стороной, связанные с неисполнением условий данного договора.
   11. Расходы по удостоверению настоящего договора уплачивает Покупатель.
   12. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному экземпляру договора выдается каждой из сторон.
 
   Подписи: ________________________________________________________________

2. Договор купли-продажи квартиры с оплатой по жилищному сертификату военнослужащего

   ______________________________ _______________________________
    (наименование населенного пункта) (число, месяц, год прописью)_
 
   Мы, гр. ___________________________________________________________,
   ( указать фамилию, имя, отчество, дату и год рождения)
   проживающий(-ая) по адресу: ____________________________________________,
   паспорт _______________, выдан ________________________________________
   ( указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)
 
   ____________________________________________________________________, именуемый (-ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,
   (следует обратить внимание, что Продавцом может являться также и юридическое лицо, в этом случае необходимо указать полное наименование юридического лица и фамилию, имя, отчество лица, действующего от имени юридического лица, и документ, на котором основаны его полномочия), и владелец жилищного сертификата ______________________________________________________________________________
    (указать фамилию, имя, отчество, дату и год рождения)
 
   ______________________________, проживающий по адресу: _____________________________________________________________________