Авторов Коллектив. Гражданское право России. Практикум

   Поскольку Сутягин реставрационные работы не проводил, Глебов потребовал от него выкупа ренты. Получив отказ, Глебов предъявил в суд иск о взыскании с Сутягина выкупной цены ренты в сумме 436 000 руб. В судебном заседании ответчик иск не признал, но пообещал провести реставрационные работы.
   Как определяется выкупная цена ренты?
   Какое решение должен вынести суд?
   Изменится ли решение задачи, если до предъявления иска в суд весь дом, в котором находился гарнитур, обрушился из-за взрыва бытового газа?

Задача 5.

   Никифоров заключил с Коноваловым договор пожизненной ренты, передав под выплату ренты свою квартиру. Получателями ренты были указаны сам Никифоров и его супруга. Через два года после заключения договора в результате замыкания электропроводки квартира сгорела, и Коновалов обратился в суд с иском о расторжении договора пожизненной ренты.
   Какое решение должен вынести суд? Кто виновен в замыкании электропроводки?
   В каком размере Коновалов будет выплачивать ренту Никифоровой в случае смерти ее супруга?

Задача 6.

   Трофимов заключил договор пожизненной ренты с братьями Стрельцовыми, по которому последние передают ему дачу с фруктовым садом и огородом под выплату ренты. Договор содержал следующие положения:
   1) в случае смерти Николая Стрельцова его доля не переходит к Константину Стрельцову;
   2) рента выплачивается раз в квартал в размере 2 МРОТ;
   3) получатели ренты не вправе требовать расторжения договора в случае существенного нарушения Трофимовым условий договора;
   4) в случае уничтожения или повреждения имущества, переданного под выплату ренты, плательщик освобождается от обязательства выплачивать ее.
   Какие из условий договора не соответствуют закону? Составьте текст изменений, которые необходимо внести в договор пожизненной ренты.

Задача 7.

   Корнишина, будучи в преклонном возрасте, заключила с Митрофановым договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому передала Митрофанову принадлежащий ей жилой дом, а Митрофанов обязался предоставлять Корнишиной до конца ее жизни материальное обеспечение в натуре – изолированную комнату для проживания, питание, уход и необходимую помощь.
   Спустя год Митрофанов тяжело заболел и был признан инвалидом II группы. Так как Митрофанов практически перестал предоставлять Корнишиной материальное содержание, она обратилась в суд с иском о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением и о возврате ей жилого дома. В свою очередь Митрофанов согласился расторгнуть договор, но с условием, что Корнишина возместит ему все расходы, понесенные в связи с ее содержанием. Как решить спор?
   Изменится ли решение, если выяснится, что Митрофанов предоставлял Корнишиной содержание, но не в натуральной форме, а заменил пожизненное содержание периодическими платежами в деньгах?

Задача 8.

   По договору пожизненного содержания с иждивением престарелый инвалид I группы Павлов передал принадлежавшую ему трехкомнатную квартиру Симонову. По договору Симонов обязывался предоставить Павлову пригодную для проживания изолированную комнату в указанной квартире, ежемесячно предоставлять ему содержание с иждивением (одежду, питание и т. д.) в размере 20 минимальных размеров оплаты труда и оказывать необходимую помощь. В договоре была также предусмотрена возможность замены пожизненного содержания периодическими платежами.
   Через 4 года после заключения договора Павлов, недовольный содержанием, получаемым от Симонова, подал в суд иск о расторжении договора и возврате ему квартиры. Возражая против иска, Симонов в судебном заседании утверждал, что он добросовестно исполняет свои обязанности по договору, а спор между ними возник из-за того, что Павлов настаивает на замене содержания периодическими выплатами, так как он пристрастился к спиртным напиткам, на приобретение которых деньги ему не выплачиваются.
   Какое решение должен вынести суд?
   Изменится ли решение, если Симонов не будет принимать необходимых мер по обеспечению сохранности квартиры Павлова?

Задача 9.

   По договору пожизненного содержания с иждивением Николаев получил безвозмездно в собственность от братьев Петровых жилой дом. Согласно договору, каждому из братьев предоставлялось ежемесячное содержание на сумму двух МРОТ. Через год один из братьев – Алексей – умер. Его брат Олег потребовал от Николаева предоставлять ему ежемесячное содержание на сумму 4 МРОТ. Николаев отказался, мотивировав это тем, что после смерти получателя ренты прекращается его обязательство по предоставлению содержания. Вскоре после этого в результате взрыва бытового газа дом, переданный Николаеву, был полностью разрушен и не подлежал восстановлению. В связи с этим Николаев перестал предоставлять содержание Олегу Петрову, решив, что вместе с гибелью имущества договор прекратил свое действие. Олег Петров обратился в суд с иском о расторжении договора с Николаевым, возврате переданного по договору дома и выплате годовой стоимости пожизненного содержания с иждивением. Решите спор.
   Обоснованно ли требование Петрова к Николаеву? Имеет ли Олег Петров право на получение доли Алексея после его смерти?
   Изменится ли решение, если выяснится, что взрыв произошел в результате неправильной эксплуатации Николаевым газового оборудования?

ТЕМА 7
АРЕНДА

   1. Понятие договора аренды. Стороны, предмет договора аренды. Сроки аренды. Правовой режим договора аренды: форма и государственная регистрация договора.
   2. Права и обязанности сторон по договору аренды.
   3. Субаренда.
   4. Ответственность сторон за нарушение договора аренды.
   5. Прекращение и досрочное расторжение договора аренды.
   6. Судьба улучшений арендованного имущества.
   7. Выкуп арендованного имущества.
   8. Отдельные виды договора аренды:
   1) прокат;
   2) аренда транспортных средств с экипажем и без экипажа;
   3) аренда зданий и сооружений;
   4) аренда предприятий;
   5) финансовая аренда (лизинг).

Нормативные акты и судебная практика

   1. Гражданский кодекс РФ. Глава 34.
   2. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей».
   3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
   4. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
   5. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2004 г. № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества».
   6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей».
   7. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (п. 8).
   8. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».
   9. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»».
   10. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Литература

   Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001.
   Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2003.
   Быкова Т. А., Серветник А. А., Рузанова В. Д., Хмелева Т. И. Учебное пособие по курсу «Гражданское право». Часть вторая. Саратов, 2001.
   Вавилин Е. В. Аренда транспортных средств. Саратов, 2001. Вавилин Е. В. Осуществление прав и исполнение обязанностей по договору аренды транспортных средств. М.: Волтерс Клувер, 2009.
   Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 1999.
   Гришаев С. П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учеб. – практ. пособие. М., 2000.

Практические задания

Задача 1.

   Комитет по управлению имуществом (арендодатель) 1 апреля 2006 г. заключил с ООО «Сибирь» (арендатором) договор аренды одноэтажного здания площадью 150 кв. м сроком на 5 лет для использования под магазин.
   Арендная плата по договору должна выплачиваться в размере 70 000 руб. ежемесячно. В течение двух лет арендатор уплачивал арендную плату в соответствии с условиями договора.
   В июне 2008 г. арендатор заменил в здании электропроводку и стояки водоотведения, стоимость затрат составила 40 000 руб.
   30 ноября 2008 г. арендодатель обратился к арендатору с требованием об уплате арендных платежей за истекший период.
   Арендатор потребовал зачесть ремонтные работы в счет уплаты арендных платежей. Арендодатель подал в арбитражный суд исковое заявление о досрочном расторжении арендного договора и о взыскании с арендатора 630 000 руб.
   Не признав исковые требования, ответчик суду пояснил: ремонт арендованного имущества он произвел за счет собственных средств с согласия арендодателя, а арендную плату он внес 30 декабря 2008 г., что подтверждается платежным поручением.
   Разберите доводы сторон. Решите спор.
   Назовите основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя или арендатора.

Задача 2.

   Комитет по управлению имуществом 15 ноября 2004 г. заключил с директором музея изобразительных искусств договор аренды отдельного двухэтажного коттеджа, находящегося на земельном участке с комплексом многоэтажных домов.
   Согласно договору, коттедж должен использоваться как филиал музея изобразительных искусств на следующих условиях: договор заключен на 4 года; арендная плата установлена в размере 100 000 руб. ежемесячно; арендатор обязуется отремонтировать коттедж за свой счет; арендованное строение может перейти в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения им всей выкупной цены с зачетом выплаченной арендной платы и расходов на капремонт в выкупную цену, равную 5 млн руб.
   Арендатор отремонтировал коттедж, истратив на ремонт 400 000 руб., и в течение трех лет исправно вносил на счет арендодателя арендную плату, а за четвертый год образовалась задолженность из-за отсутствия средств на его счете.
   Дайте оценку сложившейся ситуации, и каковы способы ее разрешения?

Задача 3.

   Морское пароходство по договору аренды с экипажем предоставило ОАО «Зенит» грузовой теплоход за плату для перевозки крупногабаритных грузов с мая по сентябрь.
   Капитан принял на борт лишний груз, затаренный в ящики. В море теплоход попал в шторм, из-за сильной качки и ненадлежащего крепления груза несколько ящиков было смыто с палубы за борт. Ущерб составил 300 000 руб.
   ОАО «Зенит» обратилось в пароходство с претензией о возмещении ущерба в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей экипажем теплохода. Пароходство отказалось от удовлетворения этих требований, ссылаясь на то, что вины экипажа в потере груза не было, а виноваты погодные условия.
   Получив отказ арендодателя, арендатор предъявил к нему иск в суде.
   Разберите доводы сторон.
   Какое решение должен вынести суд?

Задача 4.

   Директор торгового рынка 1 марта 2009 г. заключил с предпринимателем Серегиным договор аренды торгового помещения сроком на 1 год 6 месяцев за ежемесячную плату в размере 40 000 руб.
   1 декабря 2009 г. Серегин обратился к арендодателю с просьбой передать торговое помещение двоюродному брату Шаталину в субаренду. Получив согласие арендодателя, Серегин заключил письменный договор субаренды с Шаталиным сроком на один год за арендную плату в сумме 40 000 руб. в месяц.
   Приняв от Серегина торговое помещение, субарендатор произвел в нем ремонтные работы (заменил стеллажи, электропроводку и запорное устройство), израсходовав 25 000 руб.
   По окончании срока действия договора аренды, Шаталин потребовал от Серегина оплатить ему стоимость произведенных им улучшений.
   На это Серегин ответил, что он не является собственником предмета аренды, поэтому ему следует обратиться к арендодателю.
   Арендодатель отказался удовлетворить требование субарендатора, заявив, что он не давал Шаталину согласия на ремонт торгового помещения, поскольку по закону осуществление текущего и капитального ремонта входит в обязанность собственника предмета аренды.
   Шаталин обратился за разрешением спора в суд.
   Разберите доводы сторон.
   Какое решение должен вынести суд?

Задача 5.

   ООО «Знание» (арендодатель) 15 июня 2006 г. заключило договор аренды нежилого помещения с ОАО «Интурист» (арендатор) сроком на 3 года. Арендная плата в соответствии с договором определена в размере 30 000 руб. в месяц.
   В установленный договором срок арендатор исправно и добросовестно исполнял договорные обязательства, в связи с чем арендодатель неоднократно высказывался о том, что он намерен и дальше продолжать договорные отношения с ним. Арендатор письменно уведомил арендодателя о своем желании перезаключить с ним договор на новый срок.
   В оферте, присланной арендатору, указано, что на новый срок арендная плата устанавливается в размере 40 000 руб. в месяц. Такие условия для арендатора оказались неприемлемыми.
   Тогда ООО «Знание» указанное нежилое помещение 1 апреля 2009 г. сдало в аренду ОАО «Канцлер».
   Считая действия арендодателя нечестными, ОАО «Интурист» обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному с ОАО «Канцлер» и возмещению убытков, мотивируя это добросовестным исполнением договорных обязательств, дающим преимущественное право перед другими лицами заключать договор аренды на новый срок.
   Какое решение должен вынести арбитражный суд?
   Изменится ли решение, если в договоре аренды нежилого помещения с ОАО «Канцлер» арендная плата установлена в размере 30 000 руб. в месяц?
   Ответьте на вопрос: увеличение арендной платы на 10 000 руб. – это изменение договора аренды на новый срок, или в этом случае возникает другое правоотношение?

Задача 6.

   Руководители ООО «Феникс» (арендодатель) и Управляющей организации многоквартирного дома (арендатор) заключили договор аренды офисного помещения сроком на два года, в соответствии с которым помещение будет передаваться арендатору через два месяца после заключения договора. За это время арендатор должен оказывать арендодателю необходимые юридические услуги по подготовке проектов договоров с энергоснабжающими организациями. Эти услуги должны засчитываться в счет арендной платы за два месяца пользования помещением после его передачи. В дальнейшем арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно по 40 000 руб.
   Договор был зарегистрирован в местном органе Росрегистрации.
   Прошло полгода после заключения договора, арендодатель обязательство по передаче предмета договора не выполнил, несмотря на неоднократные письменные напоминания. В связи с этим руководитель управляющей организации предъявил в арбитражный суд иск о расторжении договора и возмещении убытков в размере 240 000 руб.
   Какое решение должен вынести суд?
   Какие вам известны формы арендной платы за арендуемое имущество?

Задача 7.

   Автотранспортное предприятие заключило с Петровым договор аренды легкового автомобиля без экипажа за плату на 3 месяца.
   Путешествуя по черноморскому побережью, Петров поехал из Адлера в Сочи. В пути его машина столкнулась с машиной Дудаева, в результате чего у машины Петрова оказался помят кузов и пробито колесо. Автотехнической экспертизой установлено, что стоимость ремонта обойдется в 80 000 руб. Арендодатель потребовал, чтобы Петров возместил причиненные убытки или произвел ремонт за свой счет.
   В акте приемки машины арендодателем от Петрова указано, что, кроме кузова и колеса, поврежден мотор, а именно: шумит цепь и дымит двигатель. По мнению арендодателя, этот ремонт должен быть осуществлен за счет арендатора, а приблизительная стоимость ремонта 28 000 руб.
   Петров, не признавая иска, заявил, что возмещать стоимость ремонта должен Дудаев как виновник аварии, который, как указано в акте автоинспектора, виновен в создании аварийной обстановки. Что касается стоимости ремонта двигателя, то он не обязан его возмещать, поскольку повреждения в моторе им замечены еще в момент передачи автомобиля, о чем Петров устно заявил работникам автопредприятия, потребовав заменить машину. Поскольку другой исправной машины у арендодателя не оказалось, он был вынужден принять машину с неисправностями.
   Как следует решить спор?
   Какую ответственность будет нести Дудаев?

Задача 8.

   Коммерческая организация, постоянно занимающаяся сдачей в аренду движимого имущества, 15 мая 2009 г. заключила договор проката с сельскохозяйственным кооперативом о сдаче ему в аренду трактора и комбайна на полгода. Арендная плата за них указана по прейскуранту в размере 400 000 руб. в месяц.
   За использование трактора и комбайна на сельхозработах в течение 5 месяцев арендатор перечислил арендодателю плату за 4 месяца в размере 1 600 000 руб., а остальной долг он погасить не смог из-за отсутствия средств на счете в банке.
   15 октября 2009 г. арендодатель предъявил иск к арендатору о взыскании 400 000 руб. долга и досрочном расторжении договора и возврате трактора и комбайна их собственнику.
   Арендатор, считая требования истца необоснованными, суду пояснил, что трактор они приняли в день подписания договора, а комбайн получили через 10 дней из-за непригодности его к эксплуатации; 15 августа двигатель трактора заглох, стоимость ремонта обошлась им в 120 000 руб., которые ответчик просит зачесть в погашение долга по арендной плате; и что иск предъявлен с нарушением п. 5 ст. 614 ГК РФ.
   Какое решение должен вынести суд?
   Назовите особенности заключения договора проката при сдаче имущества в аренду.

Задача 9.

   По договору аренды транспортного средства с экипажем организация «Автотранс» предоставила предпринимателю Улетову авторефрижератор за плату для междугородних перевозок мясных продуктов сроком на 3 года. На пути следования из г. Саратова, недалеко от г. Пенза, ночью шофер заснул за рулем, и машина врезалась в телефонный столб, повалив его. У авторефрижератора оказались повреждены фара, крыло и помята кабина. Стоимость устранения указанных повреждений составила 94 000 руб. Водитель получил легкие телесные повреждения.
   Арендодатель потребовал от арендатора оплаты ремонта автомобиля и стоимость работ по восстановлению телефонной связи, которую он оплатил по счетам ремонтной организации, на сумму 115 000 руб.
   В какой форме должен быть заключен договор аренды между предпринимателем Улетовым и организацией «Автотранс»?
   Правомерно ли требование арендодателя к арендатору?
   Как следует разрешить спор?

Задача 10.

   Автотранспортное предприятие заключило с сельхозкооперативом договор аренды грузового автомобиля с экипажем за плату сроком на 6 месяцев для перевозки урожая.
   Во время перевозки зерна автомобиль арендодателя столкнулся с легковой машиной Петрова, выехавшей с второстепенной дороги на главную. В автомобиле, кроме собственника – Петрова, находился его сосед Галкин. В результате аварии легковой автомобиль восстановлению не подлежит, водитель получил незначительные ушибы, а пассажир легковой машины с переломом конечностей и сотрясением головного мозга отправлен в больницу. Грузовая машина от сильного удара завалилась набок, из-за чего помята вся левая сторона, разбито боковое стекло, а лобовое – треснуло; зерно высыпалось на обочину дороги. Приехавший на место ДТП инспектор ГИБДД установил вину водителя легкового автомобиля, а согласно автотехнической экспертизе стоимость ремонта арендованного автомобиля составит 112 000 руб. Обе машины были застрахованы ОСАГО.
   Кто и какую материальную ответственность будет нести за разбитые машины?
   Кто будет возмещать убытки за потерю зерна?
   Кто и как будет платить за ущерб, нанесенный здоровью пассажира?

Задача 11.

   По договору проката ООО «Уют» (арендодатель) предоставил гражданке Семеновой (арендатору) пылесос на шесть месяцев. Через два месяца после заключения договора, во время использования пылесоса, произошло его самовозгорание, в результате которого был прожжен ковер на полу и приведен в полную негодность линолеум.
   Полагая, что причиной самовозгорания пылесоса послужила неисправность электропроводки, Семенова пригласила из ТСЖ электрика, который после осмотра места происшествия составил акт обследования и выдал его Семеновой. В акте было указано, что электропроводка в квартире Семеновой находится в исправном состоянии, поэтому единственной причиной, повлекшей порчу имущества, могла быть неисправность пылесоса.
   Семенова, ссылаясь на акт обследования, обратилась к арендодателю с требованием возместить ей 15 000 руб. за испорченный ковер, 30 000 руб. за пришедший в негодность линолеум и 15 000 руб. за работу по настилу линолеума на пол.
   Арендодатель, считая требования арендатора необоснованными, заявил: до заключения договора пылесос был проверен на предмет исправности в присутствии Семеновой, и она была ознакомлена с правилами его эксплуатации, что подтверждается соответствующей подписью Семеновой. Кроме того, неизвестно, соблюдала ли истица правила эксплуатации пылесоса. Поэтому арендатор обязан уплатить ООО «Уют» стоимость пылесоса. Семенова обратилась в суд с исковым заявлением, приложив к нему кассовые чеки на приобретение ковра и линолеума и договор подряда за работу по настилу линолеума.
   Какое решение по делу должен внести суд?
   Дайте ответы на вопросы:
   К какой категории договоров относится прокат?
   Что запрещается делать с предметом проката?

Задача 12.

   Антонов, являясь собственником элитного двухэтажного коттеджа на садовом участке площадью 9 соток, расположенном на берегу р. Волги, уезжая в загранкомандировку, заключил с частным предпринимателем Сабировым договор аренды сроком на 2 года. Согласно договору, арендная плата за дом и сад установлена в размере 80 000 руб. в месяц, а за долги по арендной плате взыскивается 5 % суммы долга.
   Арендатору предоставлено право передачи жилья в субаренду или в поднаем, а также право получения доходов от использования предметов аренды. Но на нем лежит и обязанность погашать все обязательные платежи за арендодателя, предусмотренные законом и уставом садоводов.
   После освобождения коттеджа семьей Антонова, Сабиров передал на первом этаже одну комнату в бесплатное пользование родителям жены, а две комнаты по договору найма предоставил Бобылеву, определив квартплату в размере 40 000 руб. в месяц.
   Арендатор в течение года и семи месяцев исправно вносил платежи на счет арендодателя в банке.
   Мировой кризис, разразившийся в Европе, США и Японии, не обошел стороной и Россию, где курс рубля значительно снизился. Оценив ситуацию, Антонов за три месяца до истечения срока аренды сообщил Сабирову, что его командировка продлена еще на два года, в связи с чем он предлагает увеличить арендную плату до 120 000 руб. в месяц, в случае чего он будет согласен перезаключить договор аренды на новый срок.
   Считая действия Антонова противоречащими закону, Сабиров предъявил иск с требованием заставить Антонова перезаключить договор аренды на новый срок на прежних условиях.
   Решите спор.
   Ответьте на следующие вопросы:
   Могут ли быть предметом аренды коттеджи и земельные участки?
   Каков порядок оформления договоров аренды на указанные объекты?
   На каких условиях допускается перезаключение договоров аренды на новый срок?

Задача 13.

   Мебельный комбинат передал кооперативу «Экспресс» по договору аренды мебельную фабрику № 1 сроком на 10 лет со всем ее оборудованием, материальными ценностями и земельным участком, а также перевел на нее свои долги по обязательствам, относящимся к фабрике. Причем долг был переведен без согласия кредитора.
   Сразу после подписания договора аренды предприятия и передаточного акта, кооператив взялся за реконструкцию фабрики: закупил новое оборудование и технологии, истратив на это 1,5 млн руб.
   Через 2 месяца кредитор потребовал досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кооператив обратился к арендодателю за финансовым участием, но получил отказ. Тогда руководитель кооператива решил сдать несколько гаражных боксов в субаренду сроком на 2 года для погашения долга перед кредитором.