Авторов Коллектив. Гражданское право России. Практикум

   С какого момента договор аренды фабрики будет считаться заключенным?
   Правомерны ли действия арендатора?
   Законен ли отказ арендодателя от кредитных обязательств? Изменится ли решение задачи, если обращение кредитора было осуществлено через 4 месяца после заключения договора аренды?

Задача 14

   Городской комитет по управлению имуществом 1 февраля 2007 г. заключил с ООО «Венера» договор аренды двух помещений – кафе и склада сроком на 4 года. Арендная плата по договору определена в размере 50 000 руб. за кафе и в размере 20 000 руб. за склад ежемесячно.
   В течение двух лет арендатор исправно и добросовестно исполнял договорные обязательства.
   1 февраля 2009 г. стороны заключили дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества и о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную сумму. Дополнительным соглашением выкупная цена определена в размере 800 000 руб. за склад и за кафе – в размере 2,5 млн руб.
   Через два месяца после оформления дополнительного соглашения ООО «Венера» перечислило в банк на счет арендодателя 680 000 руб.
   В каких случаях аренда прекращается, а отношения сторон переходят в область купли-продажи, и как это оформляется?

Задача 15.

   По договору аренды комбинат питания передал кооперативу «Радуга» за плату сроком на 3 года кафе «Улыбка» как имущественный комплекс, состоящий из здания, склада, гаража и машины, расположенных на земельном участке. Получив кафе, арендатор произвел в нем ремонт: заменил внутреннюю обстановку и интерьер, сменил мебель, обустроил стоянку около кафе.
   По истечении действия договора кооператив предложил комбинату принять кафе со всеми улучшениями, но арендодатель отказался принимать кафе в таком состоянии, требуя привести его в прежний вид.
   Кто прав в этом споре?
   Каковы обязанности арендатора по содержанию предприятия? Каковы права арендатора по произведенным улучшениям в арендованном имуществе?

Задача 16.

   Руководство городского муниципалитета 15 июня 2004 г. заключило с Исаковым (преуспевающим бизнесменом) договор аренды нежилого помещения площадью 150 кв. м на первом этаже многоквартирного дома для использования под аптеку. В договоре указано: срок аренды 8 лет; арендная плата – 80 000 руб. в месяц; арендатор обязуется капитально отремонтировать помещение (заменить пол, окна и двери) за свой счет, с последующим возложением всех расходов по ремонту на арендодателя путем соразмерного уменьшения арендной платы.
   В дополнительном соглашении предусмотрено право арендатора выкупить арендованное помещение до истечения срока аренды при условии внесения всей стоимости выкупной цены, установленной на день заключения договора купли-продажи указанного помещения с зачетом ранее выплаченной арендной платы и затрат на ремонт помещения в выкупную цену.
   Решите задачу, если:
    капитальный ремонт арендованного помещения обошелся в 1 млн руб.;
    договор купли-продажи помещения заключен 1 июня 2009 г., выкупная цена – 6,5 млн руб.
   Какую сумму должен внести арендатор до 1 июня 2009 г.?
   Каков порядок оформления сделки купли-продажи?

Задача 17.

   Сабуров, работающий на хлебокомбинате дворником, получает заработную плату в размере 4 500 руб. в месяц.
   Директор предложил Сабурову заключить с ним договор аренды его автомашины «Пикап» на полтора года для развоза хлебопродуктов по торговым предприятиям. Согласно договору арендатор обязался ежемесячно оплачивать арендную плату в размере 30 000 руб.
   Через год Сабуров обратился к директору хлебокомбината с заявлением об увеличении размера арендной платы в связи с повышением расходов на ГСМ и на эксплуатацию машины.
   Директор отказал ему в этой просьбе, заявив, что, во-первых, договор не предусматривает изменение размера арендной платы, во-вторых, Сабурову увеличили зарплату на 1 500 руб., тем самым, покрываются его дополнительные расходы. Сабуров с такими доводами не согласился.
   Разберите доводы сторон.
   В каких случаях может быть повышена арендная плата за транспортное средство?

Задача 18.

   Лизинговая компания «Прогресс», занимающаяся инвестиционной деятельностью, купила у обанкротившегося собственника хлебопекарню со всем оборудованием за 14 млн руб. с целью передачи ее лизингополучателю.
   Согласно договору, заключенному 1 июня 2003 г., компания «Прогресс» передает коммерческой организации «Сатурн» указанную пекарню со всеми документами в аренду на 6 лет с правом выкупа. Выкупная цена после ремонта установлена в размере 17 млн руб. По соглашению сторон расчеты производятся готовой продукцией в размере 20 % стоимости пекарни, а остальные 80 % суммы выплачиваются по 100 000 руб. ежемесячно, начиная с четвертого месяца использования предмета лизинга.
   Лизингополучатель за свой счет в трехмесячный срок проводит капитальный ремонт предмета лизинга с тем, чтобы расширить ассортимент продукции за счет выпуска кондитерских изделий.
   Дайте оценку каждому условию в договоре лизинга.
   Кто несет ответственность за недостатки в предмете лизинга, если они выявлены 1 октября 2002 г. – продавец, лизингодатель или лизингополучатель?
   Лизингополучатель с 1 октября 2003 г. по 1 октября 2009 г. исправно передавал каждый день обусловленную договором продукцию и ежемесячно перечислял на счет лизингополучателя денежные взносы.
   Подсчитайте взаимные расчеты сторон, и оцените, созрели ли условия для заключения договора купли-продажи предмета лизинга для передачи в собственность «Сатурну», если суммарная стоимость переданной продукции за 6 лет равна 9 600 000 руб., а ежемесячные платежи за это время составили 7 200 000 руб., а всего 16 800 000 руб.

Задача 19.

   Лизинговая фирма (лизингодатель) заключила договор купли-продажи с военным ведомством о приобретении у него достаточно технически оснащенной ремонтной мастерской, а также двух складов, гаража и служебной легковой автомашины, находящихся на территории бывшего военного городка после расформирования военной части.
   Узнав об этом, коммерческая организация «Кентавр» обратилась к указанной фирме с просьбой о предоставлении ей в аренду ремонтной мастерской и легковой автомашины, требующей капитального ремонта.
   Ее просьба была удовлетворена.
   Согласно договору от 1 марта 2009 г. фирма предоставляет ООО «Кентавр» ремонтную мастерскую и неисправный автомобиль в лизинг сроком на 5 лет на следующих условиях: предмет лизинга передается продавцом лизингополучателю со всеми принадлежностями и всеми документами в месте его нахождения в недельный срок после заключения договора лизинга; плата должна переводиться на счет лизингодателя каждый месяц по 80 000 руб.; лизингополучатель обязуется в трехмесячный срок отремонтировать неисправную машину, зарегистрировать ее на имя фирмы; произвести необходимый ремонт в мастерской и подготовить ее к использованию по назначению.
   Лизингодатель разрешает лизингополучателю использовать весь объем прав, предусмотренных Федеральным законом от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».
   Из чего складываются лизинговые платежи?
   Какими правами наделяется лизингополучатель при использовании предметов лизинга?

Задача 20.

   Лизинговая фирма 15 декабря 2007 г. заключила договор с индивидуальным предпринимателем Хурцилава о передаче ему в качестве предмета лизинга гаража для использования его в качестве платной стоянки легковых автомашин и двух складских помещений с погребами для хранения фруктов и овощей, завезенных из Армении для продажи. Все это имущество ранее было выкуплено у военного ведомства. Согласно договору, названные строения передаются на 4 года лизингополучателю, который обязан ежемесячно вносить плату за пользование ими в размере 100 000 руб. За нарушение сроков внесения указанных платежей на счет фирмы в банке установлена неустойка в размере 5 % суммы долга.
   После двухлетнего пользования складскими помещениями, Хурцилава одно из них передал брату в сублизинг, а второе продал своему земляку за 800 000 руб.
   Узнав об этом, лизингодатель предъявил иск в суд о досрочном расторжении договора лизинга, о признании недействительным договора купли-продажи склада, о возврате истцу обоих складских помещений и гаража, и о взыскании задолженности по арендной плате за 4 месяца на момент предъявления данного иска.
   Дайте ответы на вопросы:
   Какова цель финансовой аренды (лизинга)?
   Какие ошибки допущены сторонами при заключении договора лизинга?
   Решите спор по существу.

Задача 21.

   Собственник фермы Семенов заключил договор лизинга с индивидуальным предпринимателем Тарасовым о передаче ему коровника сроком на 5 лет. Согласно договору Тарасов обязуется: ежемесячно выплачивать Семенову 50 % выручки; сохранить поголовье скота; за свой счет обеспечивать сохранность предмета лизинга; производить ремонт коровника.
   В процессе пользования имуществом лизингополучатель за счет выручки произвел улучшения в коровнике: механизировал подачу кормов в кормушки и уборку в стойлах коров, затратив на это трехмесячную выручку.
   Семенов потребовал от Тарасова долг за 3 месяца, ссылаясь на то, что согласия на производство указанных улучшений он не давал.
   Дайте оценку возникшим правоотношениям.
   Какие ошибки допущены сторонами при заключении договора лизинга и в процессе его использования?

Задача 22.

   Кризис, разразившийся в России, предопределил банкротство Энгельсской птицефабрики, и обусловил ее продажу.
   Узнав об этом, фермер Борисов, ознакомившись с предметом и условиями ее продажи, обратился к ОАО «Агропромсоюз» с просьбой о выкупе птицефабрики для последующей передачи ему в лизинг.
   ОАО «Агропромсоюз» заключил договор купли-продажи с продавцом, оплатил ему выкупную сумму, зарегистрировав сделку в Росрегистрации.
   Согласно договору лизинга, лизингодатель передал лизингополучателю все постройки, селекционные инкубаторы, холодильное и иное оборудование.
   Через два месяца эксплуатации холодильник перестал работать. Вызванный для ремонта мастер установил: холодильник ремонту не подлежит из-за сгоревшего мотора. Необходимо приобретать новый холодильник, стоимость которого составляет 50 000 руб.
   Кто должен отвечать за выход из строя холодильника, за порчу продуктов и другие убытки?
   Изменится ли решение, если предмет лизинга был передан по акту Борисову лизингодателем?

Задача 23.

   Профессор Парамошин, решивший открыть частную стоматологическую клинику, подал заявку лизинговой компании о подыскании и оплате помещения в центре города площадью 200 кв. м, и необходимого имущественного комплекса и иного оборудования для клиники с тем, чтобы передать это имущество заявителю во владение и пользование для предпринимательских целей.
   Согласно договору лизинга, заключенному 1 ноября 2008 г., лизингодатель передает предметы лизинга лизингополучателю сроком на 10 лет, с ежемесячными лизинговыми платежами в сумме 100 000 руб. Началом работы частной клиники считать 1 марта 2009 г. и с этого же момента определить начало выплаты лизинговых платежей.
   Лизинговая компания, подобрав соответствующее помещение у строительной фирмы «Лепта» площадью 210 кв. м и стоимостью 12 млн руб., заключила договор купли-продажи и оплатила стоимость этого помещения.
   С магазином «Медтехника» также был заключен договор купли-продажи на общую сумму 5 млн руб. медицинского оборудования и медицинской аппаратуры, выбранных по прайс-листам Парамошиным, и оплачен выставленный за оборудование счет.
   При доставке оборудования никаких видимых повреждений не обнаружено. При проведении монтажа аппаратуры наладчиком продавца была неправильно подключена стоматологическая установка, и из-за этого она вышла из строя, а также сгорела фотополимерная лампа.
   Кто должен отвечать за испорченную аппаратуру? На ком лежит риск случайной порчи имущества?
   Изменится ли решение, если выбор продавца был осуществлен лизингодателем?
   Изменится ли решение, если выбор наладчика был осуществлен лизингополучателем?

ТЕМА 8
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

   1. Участники жилищных отношений. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд.
   2. Право собственности на жилые помещения. Права и обязанности собственника жилого помещения. Правовое положение граждан, проживающих совместно с собственником в его доме. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
   3. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в таких домах.
   4. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма. Основания признания граждан нуждающимися в получении жилища. Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях. Порядок предоставления жилых помещений. Договор социального найма жилья. Права и обязанности сторон по договору социального найма. Обмен жилыми помещениями. Поднаем жилого помещения. Изменение договора социального найма при: переустройстве и перепланировке жилого помещения; заселении в коммунальной квартире освободившихся жилых помещений; изменении в составе семьи нанимателя и др. Расторжение договора социального найма жилья. Выселение граждан из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения или без предоставления жилья.