Страница:
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Часть имущества, раздел которого в натуральном виде невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
18. Заключение договора об ипотеке
19. Государственная регистрация ипотеки
20. Особенности ипотеки предприятий
21. Особенности ипотеки земельных участков
22. Операции с жилыми помещениями
23. Приватизация и аренда жилых помещений
24. Оценка недвижимости в рыночной экономике
25. Виды стоимости недвижимости
Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Часть имущества, раздел которого в натуральном виде невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
18. Заключение договора об ипотеке
Порядок заключения договора об ипотеке определен в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 г № 216-ФЗ).
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров и положений вышеназванного закона № 216
В договоре об ипотеке указывается предмет ипотеки его оценка, сущность размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке указывается право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст 67 ФЗ «Об ипотеке» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
В случае залога незавершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» удостоверяются закладной, это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров и положений вышеназванного закона № 216
В договоре об ипотеке указывается предмет ипотеки его оценка, сущность размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке указывается право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст 67 ФЗ «Об ипотеке» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
В случае залога незавершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» удостоверяются закладной, это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
19. Государственная регистрация ипотеки
Согласно Федеральным законам от 29 июня 2004 г. № 58-ФЗ и ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов РФ в связи с осуществлением мер по совершенствованию государственного управления» и ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:
1) договор об ипотеке и его копия;
2) документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
3) документ об уплате государственной пошлины;
4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица. Права залогодержателя по ипотеке могут быть удостоверены закладной.
Заявление о государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, представляется управляющим ипотечным покрытием. На государственную регистрацию залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие такое ипотечное покрытие, помимо иных необходимых в соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документов, представляются:
1) лицензия на управление ипотечным покрытием;
2) правила доверительного управления ипотечным покрытием.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.
За государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:
1) договор об ипотеке и его копия;
2) документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
3) документ об уплате государственной пошлины;
4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица. Права залогодержателя по ипотеке могут быть удостоверены закладной.
Заявление о государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, представляется управляющим ипотечным покрытием. На государственную регистрацию залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие такое ипотечное покрытие, помимо иных необходимых в соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документов, представляются:
1) лицензия на управление ипотечным покрытием;
2) правила доверительного управления ипотечным покрытием.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.
За государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
20. Особенности ипотеки предприятий
Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.
Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа.
Если предметом ипотеки является предприятие то в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания сооружения оборудование инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.
Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.
Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке.
Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.
В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля над деятельностью залогодателя.
В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.
К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.
Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа.
Если предметом ипотеки является предприятие то в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания сооружения оборудование инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.
Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.
Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке.
Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.
В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля над деятельностью залогодателя.
В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.
К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.
21. Особенности ипотеки земельных участков
Земля является самым надежным объектом залога, так как со временем она не изнашивается, а стоимость ее постоянно растет
В договоре об ипотеке, если закладывается земельный участок, необходимо указать предмет договора ипотеки, его сущность, оценочную стоимость срок и размер исполнения обязательств, которые обеспечены ипотекой. К договору «Об ипотеке» прикладываются копии чертежей границ участка, которые были выданы комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. В договоре предмет ипотеки необходимо описывать таким образом, чтобы без особого труда можно было установить его местонахождение, наименование.
Закон «Об ипотеке» разрешает залог
1) если земельные участки находятся в собственности у граждан и юридических лиц;
2) если земельные участки предоставлены для садоводства, огородничества, гаражного или дачного строительства
3) приусадебных земельных участков личного подсобного хозяйства;
4) земельные участки, на которых уже выстроены здания и сооружения;
5) земельных участков, которые находятся в общей, совместной или долевой собственности которые были выделены в натуре.
Ипотека должна обеспечивать требования в том объеме какой она имеет к моменту своего удовлетворения, – это проценты, возмещение убытков, неустойка, просрочка исполнения или ненадлежащее исполнение обязательств, а самое основное – возмещение издержек залогодержателя, которые произошли вследствие обращения взыскания на заложенное имущество и его продажу.
Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
При ипотеке земельного участка право залога распространяется на построенные или строящиеся на земельном участке сооружения или здания залогодателя.
Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Регистрация осуществляется исключительно по местонахождения земельного участка в определенных пределах города или района.
В договоре об ипотеке, если закладывается земельный участок, необходимо указать предмет договора ипотеки, его сущность, оценочную стоимость срок и размер исполнения обязательств, которые обеспечены ипотекой. К договору «Об ипотеке» прикладываются копии чертежей границ участка, которые были выданы комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. В договоре предмет ипотеки необходимо описывать таким образом, чтобы без особого труда можно было установить его местонахождение, наименование.
Закон «Об ипотеке» разрешает залог
1) если земельные участки находятся в собственности у граждан и юридических лиц;
2) если земельные участки предоставлены для садоводства, огородничества, гаражного или дачного строительства
3) приусадебных земельных участков личного подсобного хозяйства;
4) земельные участки, на которых уже выстроены здания и сооружения;
5) земельных участков, которые находятся в общей, совместной или долевой собственности которые были выделены в натуре.
Ипотека должна обеспечивать требования в том объеме какой она имеет к моменту своего удовлетворения, – это проценты, возмещение убытков, неустойка, просрочка исполнения или ненадлежащее исполнение обязательств, а самое основное – возмещение издержек залогодержателя, которые произошли вследствие обращения взыскания на заложенное имущество и его продажу.
Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
При ипотеке земельного участка право залога распространяется на построенные или строящиеся на земельном участке сооружения или здания залогодателя.
Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Регистрация осуществляется исключительно по местонахождения земельного участка в определенных пределах города или района.
22. Операции с жилыми помещениями
В жилищной сфере к недвижимости относится недвижимое имущество с установленными правами владения, распоряжения и пользования в границах имущества которые включают: земельные участки и построенные на них жилые дома которые имеют нежилые и жилые помещения хозяйственные постройки, зеленые насаждения; жилые дома жилые помещения в этих домах и иных строениях квартиры, все они пригодны для постоянного или временного проживания; сооружения с элементами инженерной инфраструктуры жилищной сферы. В жилищной сфере недвижимость может находиться в частной, государственной, муниципальной, коллективной и иной собственности
Мотивом для совершения сделок с жилыми помещениями служит приобретение права собственности или права пользования данными помещениями.
К операциям с жилыми помещениями относятся:
1) приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность гражданам России на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;
2) купля-продажа жилых помещений – очень распространенный вид сделки в сфере недвижимого имущества. При купле-продаже жилого помещения составляется договор, который заключается исключительно в письменной форме методом составления одного документа. Договор подписывается обеими сторонами
3) аукционы-продажи. Организации строительного комплекса РФ имеют право проводить аукционы продажи квартир, которые были построены за счет средств данного предприятия и за счет банковского кредита
4) жилищные сертификаты – это ценные бумаги или обязательства, которые номинированы в единицах общей площади жилья и имеют индексируемую номинальную стоимость, выраженную в денежном эквиваленте, размещены они среди юридических лиц или граждан и дают право их собственникам потребовать от эмитента их погашения методом обмена на заключение договора купли-продажи жилых помещений или строительства, которое финансировалось за счет средств, которые были получены от обращения этих ценных бумаг или обязательств;
5) аренда – право пользоваться чужой недвижи-мо-стью на определенных условиях;
6) ипотека;
7) жилищный найм – соглашение, по которому собственник государственного или иного жилища предоставляет в пользование гражданину благоустроенное жилое помещение (квартира), а наниматель обязуется использовать его для проживания и оплачивать проживание;
8) обмен. Наниматель может обменять занимаемое жилое помещение на другое;
9) мена. Каждая сторона по договору мены обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое;
10) дарение – это безвозмездная передача любого имущества в собственность иному лицу;
11) наследование. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другому лицу или лицам, согласно составленному завещанию или в соответствии с законом;
12) участие в долевом строительстве – в настоящее время является очень распространенным способом приобретения жилья.
Мотивом для совершения сделок с жилыми помещениями служит приобретение права собственности или права пользования данными помещениями.
К операциям с жилыми помещениями относятся:
1) приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность гражданам России на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;
2) купля-продажа жилых помещений – очень распространенный вид сделки в сфере недвижимого имущества. При купле-продаже жилого помещения составляется договор, который заключается исключительно в письменной форме методом составления одного документа. Договор подписывается обеими сторонами
3) аукционы-продажи. Организации строительного комплекса РФ имеют право проводить аукционы продажи квартир, которые были построены за счет средств данного предприятия и за счет банковского кредита
4) жилищные сертификаты – это ценные бумаги или обязательства, которые номинированы в единицах общей площади жилья и имеют индексируемую номинальную стоимость, выраженную в денежном эквиваленте, размещены они среди юридических лиц или граждан и дают право их собственникам потребовать от эмитента их погашения методом обмена на заключение договора купли-продажи жилых помещений или строительства, которое финансировалось за счет средств, которые были получены от обращения этих ценных бумаг или обязательств;
5) аренда – право пользоваться чужой недвижи-мо-стью на определенных условиях;
6) ипотека;
7) жилищный найм – соглашение, по которому собственник государственного или иного жилища предоставляет в пользование гражданину благоустроенное жилое помещение (квартира), а наниматель обязуется использовать его для проживания и оплачивать проживание;
8) обмен. Наниматель может обменять занимаемое жилое помещение на другое;
9) мена. Каждая сторона по договору мены обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое;
10) дарение – это безвозмездная передача любого имущества в собственность иному лицу;
11) наследование. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другому лицу или лицам, согласно составленному завещанию или в соответствии с законом;
12) участие в долевом строительстве – в настоящее время является очень распространенным способом приобретения жилья.
23. Приватизация и аренда жилых помещений
Согласно Закону о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (в ред. Закона РФ от 10 декабря 2002 г. № 316-О Постановлением Конституционного суда РФ от 15 июня 2006 г. № 6-П)
приватизация жилых помещений –бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений
Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации и иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно (в порядке приватизации) жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Аренда жилых помещений.Согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г. № 4218-1 (в ред. от 06.05.2003 г. № 52-ФЗ) собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам дома или квартиры любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов РФ.
Договор аренды –это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
В договоре аренды, который составляется между арендатором и арендодателем, указываются сроки, порядок, условия аренды. Договор аренды заключается в письменной форме, регистрируется в жилищно-эксплуата-ционном органе и налоговой инспекции.
При сдаче помещения в аренду, собственник не должен нарушать жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации и иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно (в порядке приватизации) жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Аренда жилых помещений.Согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г. № 4218-1 (в ред. от 06.05.2003 г. № 52-ФЗ) собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам дома или квартиры любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов РФ.
Договор аренды –это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
В договоре аренды, который составляется между арендатором и арендодателем, указываются сроки, порядок, условия аренды. Договор аренды заключается в письменной форме, регистрируется в жилищно-эксплуата-ционном органе и налоговой инспекции.
При сдаче помещения в аренду, собственник не должен нарушать жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
24. Оценка недвижимости в рыночной экономике
В настоящее время независимая и профессиональная оценка недвижимости – это необходимый элемент при совершении операции с недвижимостью.
Под оценкой недвижимостипонимают особую сферу профессиональной деятельности на рынке недвижимости, которая требует высокой квалификации оценщика, понимания методов и принципов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.
Профессиональная оценка нужна для принятия решений по вопросам о купле-продаже, обмене, выдачии получения кредитов под залог имущества, при преобразовании и ликвидации предприятий, для принятия инвестиционных решений, решений о санации или банкротстве предприятия, при страховании имущества и пр.
Очень остро стоит проблема грамотной профессиональной оценки недвижимости в России. Повышенного внимания требуют такие направления, как оценка для продажи и залога зданий приватизированных предприятий, переоценка основных фондов в связи с инфляционными процессами развитие жилищного финансирования.
В 1930-х г. в развитых странах появилась оценка недвижимости как профессиональная деятельность, а в начале 1990-х гг. она появилась в России при содействии Института экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. Институт проводил обучение на основе учебных материалов, разработанных Американским обществом оценщиков.
Министерство труда РФ Постановлением от 27.11.1996 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности «оценщик». В обязанности оценщика входит установление рыночной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей в оценке и установлении деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности.
С проблемой оценки в России впервые столкнулись в связи с проведением приватизации 3 июля 1991 г.
Существенно повысилась оценочная деятельность в ходе переоценки основных производственных фондов, когда предприятиям можно было привлекать независимые экспертные организации для определения рыночной стоимости имущества. Постановление Правительства РФ «О переоценке основных фондов» по состоянию на 1 января 1995 г. предоставило предприятиям и организациям право на осуществление переоценки объектов основных средств на основе индексов изменения их стоимости, которые разработаны Госкомстатом России.
В России в настоящее время действуют общественные организации профессиональных оценщиков. В 1993 г. создано Российское общество оценщиков (РОО), в 1996 г. – Национальная коллегия оценщиков (НКО). Весной 1999 г. основан Виртуальный клуб оценщиков, в нем заинтересованные лица делятся своими мнениями и предложениями. Главная задача Виртуального клуба оценщиков – сформировать и укрепить общество специалистов в области экономико-правовой экспертизы, правительственных, предпринимательских и научно-образовательных структур.
Под оценкой недвижимостипонимают особую сферу профессиональной деятельности на рынке недвижимости, которая требует высокой квалификации оценщика, понимания методов и принципов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.
Профессиональная оценка нужна для принятия решений по вопросам о купле-продаже, обмене, выдачии получения кредитов под залог имущества, при преобразовании и ликвидации предприятий, для принятия инвестиционных решений, решений о санации или банкротстве предприятия, при страховании имущества и пр.
Очень остро стоит проблема грамотной профессиональной оценки недвижимости в России. Повышенного внимания требуют такие направления, как оценка для продажи и залога зданий приватизированных предприятий, переоценка основных фондов в связи с инфляционными процессами развитие жилищного финансирования.
В 1930-х г. в развитых странах появилась оценка недвижимости как профессиональная деятельность, а в начале 1990-х гг. она появилась в России при содействии Института экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. Институт проводил обучение на основе учебных материалов, разработанных Американским обществом оценщиков.
Министерство труда РФ Постановлением от 27.11.1996 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности «оценщик». В обязанности оценщика входит установление рыночной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей в оценке и установлении деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности.
С проблемой оценки в России впервые столкнулись в связи с проведением приватизации 3 июля 1991 г.
Существенно повысилась оценочная деятельность в ходе переоценки основных производственных фондов, когда предприятиям можно было привлекать независимые экспертные организации для определения рыночной стоимости имущества. Постановление Правительства РФ «О переоценке основных фондов» по состоянию на 1 января 1995 г. предоставило предприятиям и организациям право на осуществление переоценки объектов основных средств на основе индексов изменения их стоимости, которые разработаны Госкомстатом России.
В России в настоящее время действуют общественные организации профессиональных оценщиков. В 1993 г. создано Российское общество оценщиков (РОО), в 1996 г. – Национальная коллегия оценщиков (НКО). Весной 1999 г. основан Виртуальный клуб оценщиков, в нем заинтересованные лица делятся своими мнениями и предложениями. Главная задача Виртуального клуба оценщиков – сформировать и укрепить общество специалистов в области экономико-правовой экспертизы, правительственных, предпринимательских и научно-образовательных структур.
25. Виды стоимости недвижимости
В настоящее время существует четыре компонента стоимости: спрос, полезность, дефицитность, отчуждаемость объектов.
Спрос –количество данного товара или услуг, находящееся на рынке платежеспособных покупателей. На рынке жилья очень большой потенциальный спрос.
Полезность –способность имущества удовлетворять потребности человека.
Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь.
Полезность жилья – это комфортность проживания.
Для инвестора, работающего на рынке недвижимого имущества, самую большую полезность будет иметь земельный участок без ограничений для застроек.
Дефицитность –это ограниченность предложения. Если предложение на определенный товар растет, то цена на данный товар падает, а при уменьшении предложения она начинает расти.
Возможность отчуждаемости объектов –возможность передачи имущественных прав, которые позволяют недвижимости переходить от продавца к покупателю, т. е. стать товаром.
Раньше земля не считалась товаром, поэтому в России была единая государственная собственность.
Стоимость –это не характеристика, которая присуща недвижимости: стоимость находится в прямой зависимости от желания людей, наличия покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
Если оценка недвижимости проводится в целях получения ссуды под залог недвижимой собственности, то оценщику необходимо получить очень точную информацию о вероятной цене продажи данной собственности, которая в свою очередь должна покрыть убытки кредитора, если заемщиком не будет возвращен долг.
Если оценка объектов проводится для реконструкции, то выбирается инвестиционная стоимость, которая рассчитывается для одного (конкретного) инвестора.
Самый распространенный вид стоимости – это рыночная стоимость. Она показывает взаимодействие между покупателями, продавцами и инвесторами на рынке недвижимости.
Рыночная стоимость объекта оценки –наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Спрос –количество данного товара или услуг, находящееся на рынке платежеспособных покупателей. На рынке жилья очень большой потенциальный спрос.
Полезность –способность имущества удовлетворять потребности человека.
Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь.
Полезность жилья – это комфортность проживания.
Для инвестора, работающего на рынке недвижимого имущества, самую большую полезность будет иметь земельный участок без ограничений для застроек.
Дефицитность –это ограниченность предложения. Если предложение на определенный товар растет, то цена на данный товар падает, а при уменьшении предложения она начинает расти.
Возможность отчуждаемости объектов –возможность передачи имущественных прав, которые позволяют недвижимости переходить от продавца к покупателю, т. е. стать товаром.
Раньше земля не считалась товаром, поэтому в России была единая государственная собственность.
Стоимость –это не характеристика, которая присуща недвижимости: стоимость находится в прямой зависимости от желания людей, наличия покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
Если оценка недвижимости проводится в целях получения ссуды под залог недвижимой собственности, то оценщику необходимо получить очень точную информацию о вероятной цене продажи данной собственности, которая в свою очередь должна покрыть убытки кредитора, если заемщиком не будет возвращен долг.
Если оценка объектов проводится для реконструкции, то выбирается инвестиционная стоимость, которая рассчитывается для одного (конкретного) инвестора.
Самый распространенный вид стоимости – это рыночная стоимость. Она показывает взаимодействие между покупателями, продавцами и инвесторами на рынке недвижимости.
Рыночная стоимость объекта оценки –наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.