Страница:
34. Основные положения доходного подхода
Доходный подход базируется на том, что стоимость недвижимости, в которую был вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. В доходном подходе для оценки недвижимости нужно иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, которые имеются в распоряжении инвестора
Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Предпосылкой для расчета стоимости недвижимости на основе доходного подхода считают ее сдачу в аренду. Капитализация дохода осуществляется для преобразования будущих доходов от объектов недвижимости в текущую стоимость.
Капитализация дохода –это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Базовая формула доходного подхода:
I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;
R – норма дохода или прибыли.
Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нормы прибыли.
Под доходомпонимают чистый операционный доход который способна приносить недвижимость за год.
Норма прибыли –это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации –это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Существует два основных направления капитализации:
1) прямая капитализация;
2) капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
Годовой доход и ставка капитализации – это две величины, которые рассматриваются при прямой капитализации. Отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость. Этот показатель называется ставкой капитализации. В результате анализа доходов в течение периода владения недвижимым имуществом определяется ожидаемый доход от объекта недвижимости, но при этом учитывается, предполагается ли уменьшение или рост доходов, каков риск вложений в недвижимость для заемного и собственного капитала.
Под ставкой дисконтирования понимается норма сложного процента, применяемая при перерасчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, которые возникают в результате использования имущества.
Основные этапы оценки имущества доходным подходом:
1) расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;
2) расчет действительного валового дохода;
3) расчет расходов, связанных с объектом оценки – это условно-постоянные, условно-переменные, резервные расходы;
4) определение величины чистого операционного дохода;
5) преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость: прямая капитализация; капитализация доходов по норме отдачи на капитал: дисконтирование денежных потоков, капитализация по расчетным моделям.
Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Предпосылкой для расчета стоимости недвижимости на основе доходного подхода считают ее сдачу в аренду. Капитализация дохода осуществляется для преобразования будущих доходов от объектов недвижимости в текущую стоимость.
Капитализация дохода –это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Базовая формула доходного подхода:
V = I / R,
где V – стоимость недвижимостиI – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;
R – норма дохода или прибыли.
Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нормы прибыли.
Под доходомпонимают чистый операционный доход который способна приносить недвижимость за год.
Норма прибыли –это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации –это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Существует два основных направления капитализации:
1) прямая капитализация;
2) капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
Годовой доход и ставка капитализации – это две величины, которые рассматриваются при прямой капитализации. Отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость. Этот показатель называется ставкой капитализации. В результате анализа доходов в течение периода владения недвижимым имуществом определяется ожидаемый доход от объекта недвижимости, но при этом учитывается, предполагается ли уменьшение или рост доходов, каков риск вложений в недвижимость для заемного и собственного капитала.
Под ставкой дисконтирования понимается норма сложного процента, применяемая при перерасчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, которые возникают в результате использования имущества.
Основные этапы оценки имущества доходным подходом:
1) расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;
2) расчет действительного валового дохода;
3) расчет расходов, связанных с объектом оценки – это условно-постоянные, условно-переменные, резервные расходы;
4) определение величины чистого операционного дохода;
5) преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость: прямая капитализация; капитализация доходов по норме отдачи на капитал: дисконтирование денежных потоков, капитализация по расчетным моделям.
35. Анализ доходов и расходов
На основе доходного подхода оценку недвижимости начинают с определения потенциального валового дохода.
Под потенциальным валовым доходомпонимают максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости, определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100%-й загрузке площадей
Расчет потенциального валового дохода производится на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сопоставимых объектов недвижимости.
Существуют арендные платы: рыночная – применяется в период действия договора аренды, и контрактная – является постоянной в этот период.
Расчет потенциального валового дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оцениваемая недвижимость, начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки площадей без учета расходов по ее эксплуатации.
Далее определяется действительный валовый доход.
Потенциальным валовым доходом за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов называют действительным валовым доходом, который вычисляется по формуле
PGI – потенциальный валовой доход;
V amp;L – потери арендной платы из-за наличия вакантных помещений и безнадежных платежей.
Затем рассчитывается чистый операционный доход.
Чистый операционный доход –это действительный валовый доход от объекта оценки за исключением операционных затрат.
ОЕ – операционные расходы.
Операционные расходы –это затраты на поддержание воспроизводства дохода от имущества.
Расходы собственника недвижимости подразделяются на постоянные расходы (FE), переменные расходы (VE) и резервы (RR):
Переменные расходы –это эксплуатационные расходы, они необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет расходов по эксплуатации объекта оценки основан на анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных расходов на данном рынке. Переменные расходы находятся в прямой зависимости от стоимости строительства, площади и технических характеристик зданий или сооружений, особенностей инженерных решений.
Резервы –затраты, связанные с объектом недвижимости, их нужно произвести не более одного раза в несколько лет. Величина резервных затрат изменяется с течением времени. Например, к резервным затратам можно отнести благоустройство пешеходных дорожек, подъездов к зданию.
Под потенциальным валовым доходомпонимают максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости, определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100%-й загрузке площадей
Расчет потенциального валового дохода производится на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сопоставимых объектов недвижимости.
Существуют арендные платы: рыночная – применяется в период действия договора аренды, и контрактная – является постоянной в этот период.
Расчет потенциального валового дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оцениваемая недвижимость, начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки площадей без учета расходов по ее эксплуатации.
Далее определяется действительный валовый доход.
Потенциальным валовым доходом за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов называют действительным валовым доходом, который вычисляется по формуле
EGI= PGI—V amp; L,
где EGI – действительный валовой доход от объекта;PGI – потенциальный валовой доход;
V amp;L – потери арендной платы из-за наличия вакантных помещений и безнадежных платежей.
Затем рассчитывается чистый операционный доход.
Чистый операционный доход –это действительный валовый доход от объекта оценки за исключением операционных затрат.
NOI = EG – ОЕ,
где NOI – чистый операционный доход;ОЕ – операционные расходы.
Операционные расходы –это затраты на поддержание воспроизводства дохода от имущества.
Расходы собственника недвижимости подразделяются на постоянные расходы (FE), переменные расходы (VE) и резервы (RR):
ОЕ = FE + VE + RR
Постоянные расходы –это затраты, практически независящие или незначительно зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости, например расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество.Переменные расходы –это эксплуатационные расходы, они необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет расходов по эксплуатации объекта оценки основан на анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных расходов на данном рынке. Переменные расходы находятся в прямой зависимости от стоимости строительства, площади и технических характеристик зданий или сооружений, особенностей инженерных решений.
Резервы –затраты, связанные с объектом недвижимости, их нужно произвести не более одного раза в несколько лет. Величина резервных затрат изменяется с течением времени. Например, к резервным затратам можно отнести благоустройство пешеходных дорожек, подъездов к зданию.
36. Применение доходного подхода при финансировании недвижимости
Доходный подход помогает инвестору учитывать ожидаемый инвестиционный доход, поэтому его нужно применять при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость, при анализе целесообразности инвестирования.
Доходный подход, в отличие от сравнительного и затратного подходов, отражает представление инвестора о недвижимом имуществе как об источнике получения реального дохода. Результаты, которые будут получены на основе доходного подхода, являются значимыми при оценке объектов, приносящих доход: складских и офисных помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.
Применение доходного подхода имеет большое значение при анализе инвестиционных и финансовых решений в сфере недвижимого имущества. Однако существуют проблемы, связанные с его применением:
1) необходимость прогнозирования долговременного потока дохода (процесс получения наиболее точной оценки будущего дохода затрудняется, так как в России сложилась устойчивая экономическая ситуация и вероятность неточного прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода);
2) влияние факторов риска на прогнозируемый доход (чтобы определить текущую стоимость, нужно учесть возможный риск, который связан с получением в будущем дохода от владения недвижимым имуществом, а величина возможного риска в российских условиях значительна и эти факторы повлияют на точность получаемого результата оценки недвижимости);
3) проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности всегда была неразглашаемой, т. е. конфиденциальной). Проверка доходности объектов недвижимого имущества затруднена, следовательно, оценка затрат может быть недостаточно точной, неточность увеличивается в процессе капитализации;
4) стоимостная оценка дохода (в случае оценки недвижимости, имеющей удобства, и уникальных объектов стоимостная оценка выгод существенно затруднена из-за частого изменения цен).
Применение доходного подхода важно не только для инвесторов, но и для прочих участников процесса финансирования недвижимости, потому что он позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход. Но нестабильность российской экономики увеличивает неточность прогнозов о доходах недвижимости. Риск вложений в недвижимость, который характеризуется значительной долгосрочностью и стимулирует к вложению финансовых ресурсов в другие направления инвестирования, достаточно велик. Правильное применение доходного подхода позволит инвестору принимать достаточно обоснованные и точные решения относительно финансирования инвестиций в недвижимость.
Доходный подход, в отличие от сравнительного и затратного подходов, отражает представление инвестора о недвижимом имуществе как об источнике получения реального дохода. Результаты, которые будут получены на основе доходного подхода, являются значимыми при оценке объектов, приносящих доход: складских и офисных помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.
Применение доходного подхода имеет большое значение при анализе инвестиционных и финансовых решений в сфере недвижимого имущества. Однако существуют проблемы, связанные с его применением:
1) необходимость прогнозирования долговременного потока дохода (процесс получения наиболее точной оценки будущего дохода затрудняется, так как в России сложилась устойчивая экономическая ситуация и вероятность неточного прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода);
2) влияние факторов риска на прогнозируемый доход (чтобы определить текущую стоимость, нужно учесть возможный риск, который связан с получением в будущем дохода от владения недвижимым имуществом, а величина возможного риска в российских условиях значительна и эти факторы повлияют на точность получаемого результата оценки недвижимости);
3) проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности всегда была неразглашаемой, т. е. конфиденциальной). Проверка доходности объектов недвижимого имущества затруднена, следовательно, оценка затрат может быть недостаточно точной, неточность увеличивается в процессе капитализации;
4) стоимостная оценка дохода (в случае оценки недвижимости, имеющей удобства, и уникальных объектов стоимостная оценка выгод существенно затруднена из-за частого изменения цен).
Применение доходного подхода важно не только для инвесторов, но и для прочих участников процесса финансирования недвижимости, потому что он позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход. Но нестабильность российской экономики увеличивает неточность прогнозов о доходах недвижимости. Риск вложений в недвижимость, который характеризуется значительной долгосрочностью и стимулирует к вложению финансовых ресурсов в другие направления инвестирования, достаточно велик. Правильное применение доходного подхода позволит инвестору принимать достаточно обоснованные и точные решения относительно финансирования инвестиций в недвижимость.
37. Оценка земли
При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, а остальное – это улучшения, которые добавляют вклад в стоимость. Термины «земля» и «земельный участок» различаются.
Земельный участок –это часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях. Улучшения, проводимые для создания участка:
1) внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;
2) внутренние: планировка озеленение, асфальтирование устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т. д.
Оценка земли применяется не только к пустующим и незастроенным землям. Объект недвижимости состоит из земельного участка и построек. Существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от построенных на нем улучшений Это вызвано следующими причинами:
1) различие в налогообложении строений и земли (налог на имущество и земельный налог);
2) требуется отдельная оценка земельного участка от построенных на нем зданий или сооружений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;
3) принятие решений о сносе имеющихся зданий или сооружений в целях наиболее лучшего и эффективного использования земельного участка
При оценке земельного участка необходимо учитывать связанный с ним набор прав. Самыми распространенными правами, требующими оценки, являются
1) полное право собственности – возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом
2) право аренды – возможность владения земельным участком по договору аренды.
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.
В России большинство земель сдается в аренду, а не продается, поэтому оценщики определяют стоимость прав его аренды.
Стоимость прав аренды –это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.
Введение Земельного кодекса направлено на развитие рынка земли, оценка земель должна проводиться с учетом наиболее эффективного использования, которое обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району.
Земельный участок –это часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях. Улучшения, проводимые для создания участка:
1) внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;
2) внутренние: планировка озеленение, асфальтирование устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т. д.
Оценка земли применяется не только к пустующим и незастроенным землям. Объект недвижимости состоит из земельного участка и построек. Существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от построенных на нем улучшений Это вызвано следующими причинами:
1) различие в налогообложении строений и земли (налог на имущество и земельный налог);
2) требуется отдельная оценка земельного участка от построенных на нем зданий или сооружений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;
3) принятие решений о сносе имеющихся зданий или сооружений в целях наиболее лучшего и эффективного использования земельного участка
При оценке земельного участка необходимо учитывать связанный с ним набор прав. Самыми распространенными правами, требующими оценки, являются
1) полное право собственности – возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом
2) право аренды – возможность владения земельным участком по договору аренды.
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.
В России большинство земель сдается в аренду, а не продается, поэтому оценщики определяют стоимость прав его аренды.
Стоимость прав аренды –это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.
Введение Земельного кодекса направлено на развитие рынка земли, оценка земель должна проводиться с учетом наиболее эффективного использования, которое обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району.
38. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
При оценке земельного участка необходимо определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.
Анализ ННЭИ подразумевает исследование альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального, при этом учитывается перспективность местоположения состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.
При оценке стоимости объекта, который состоит из земельного участка и построек на нем, большое значение придается анализу ННЭИ
1) предположительного вакантного земельного участка; 2) земельного участка с имеющимися улучшениями.
Анализ предположительного вакантного земельного участка – это важный этап при определении его стоимости. Он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.
Наиболее доходное и вероятное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть экономически эффективными и законными.
Факторы, определяющие оптимальное использование земли:
1) местоположение – оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);
2) рыночный спрос – данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;
3) финансовая обоснованность – подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;
4) физическая пригодность участка – это перспектива создания улучшений – размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;
5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность – это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;
6) законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;
7) максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.
Анализ ННЭИ подразумевает исследование альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального, при этом учитывается перспективность местоположения состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.
При оценке стоимости объекта, который состоит из земельного участка и построек на нем, большое значение придается анализу ННЭИ
1) предположительного вакантного земельного участка; 2) земельного участка с имеющимися улучшениями.
Анализ предположительного вакантного земельного участка – это важный этап при определении его стоимости. Он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.
Наиболее доходное и вероятное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть экономически эффективными и законными.
Факторы, определяющие оптимальное использование земли:
1) местоположение – оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);
2) рыночный спрос – данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;
3) финансовая обоснованность – подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;
4) физическая пригодность участка – это перспектива создания улучшений – размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;
5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность – это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;
6) законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;
7) максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.
39. Категории земель
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации земли подразделяется на семь категорий.
Все категории земель используются исключительно по целевому назначению.
К первой категории относят земли сельскохозяйственного назначения – это земли, которые находятся за чертой поселений, предоставляются для нужд сельского хозяйства и предназначены только для этих целей.
В землях сельского хозяйства выделяют: земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, растительностью; сельскохозяйственные земли, земли, занятые зданиями, строениями, которые используются для производства и переработки сельскохозяйственной продукции.
Вторая категория – это земли поселений. Они предназначены для постройки и развития сельских или городских поселений и отделены чертой от земель других категорий.
Третья категория – земли промышленности и иного специального назначения. Они подразделяются в зависимости от характера задач на следующие виды: земли промышленности, земли энергетики, земли транспорта, земли связи, радиовещания, информатики и телевидения, земли для обеспечения космической безопасности, земли обороны и безопасности.
К четвертой категории относятся земли особо охраняемых территорий – это земли которые имеют особое научное, природоохранное эстетическое, оздоровительное и иное значение. К землям особо охраняемых природных территорий относят земли государственных природных заповедников, памятников природы, национальных парков, ботанических садов, – все эти земли относят к категории общенационального достояния, они находятся в федеральной или муниципальной собственности или в собственности субъектов РФ.
Пятая категория земель – это земли лесного фонда. К землям лесного фонда относятся лесные земли, которые покрыты либо не покрыты лесной растительностью, предназначены для ее восстановления (прогалины, гари, вырубки), и нелесные земли (болота, просеки, дороги), они предназначены для ведения лесного хозяйства. Методом отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства определяют границы земель лесного фонда, затем полученные данные о границах земель лесного фонда записывают в Государственный земельный кадастр.
Земли водного фонда – это шестая категория земель. К ним относят земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, земли для установления полос отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных объектов.
К седьмой относят земли запаса – это земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, эта категория земель не предоставляется гражданам или юридическим лицам, но допускается использование после перевода земель запаса в другую категорию.
Все категории земель используются исключительно по целевому назначению.
К первой категории относят земли сельскохозяйственного назначения – это земли, которые находятся за чертой поселений, предоставляются для нужд сельского хозяйства и предназначены только для этих целей.
В землях сельского хозяйства выделяют: земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, растительностью; сельскохозяйственные земли, земли, занятые зданиями, строениями, которые используются для производства и переработки сельскохозяйственной продукции.
Вторая категория – это земли поселений. Они предназначены для постройки и развития сельских или городских поселений и отделены чертой от земель других категорий.
Третья категория – земли промышленности и иного специального назначения. Они подразделяются в зависимости от характера задач на следующие виды: земли промышленности, земли энергетики, земли транспорта, земли связи, радиовещания, информатики и телевидения, земли для обеспечения космической безопасности, земли обороны и безопасности.
К четвертой категории относятся земли особо охраняемых территорий – это земли которые имеют особое научное, природоохранное эстетическое, оздоровительное и иное значение. К землям особо охраняемых природных территорий относят земли государственных природных заповедников, памятников природы, национальных парков, ботанических садов, – все эти земли относят к категории общенационального достояния, они находятся в федеральной или муниципальной собственности или в собственности субъектов РФ.
Пятая категория земель – это земли лесного фонда. К землям лесного фонда относятся лесные земли, которые покрыты либо не покрыты лесной растительностью, предназначены для ее восстановления (прогалины, гари, вырубки), и нелесные земли (болота, просеки, дороги), они предназначены для ведения лесного хозяйства. Методом отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства определяют границы земель лесного фонда, затем полученные данные о границах земель лесного фонда записывают в Государственный земельный кадастр.
Земли водного фонда – это шестая категория земель. К ним относят земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, земли для установления полос отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных объектов.
К седьмой относят земли запаса – это земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, эта категория земель не предоставляется гражданам или юридическим лицам, но допускается использование после перевода земель запаса в другую категорию.
40. Земельное законодательство и земельные отношения в России
Согласно Земельному Кодексу Российской Федерации (ст. 2 – 6) земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основу жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).
В Российской Федерации в отношении использования и охраны недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов окружающей среды, особо охраняемых природных территорий и объектов, атмосферного воздуха и объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации и другие специальные федеральные законы.
Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Используются следующие понятия и определения:
1) собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков;
2) землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
3) землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
4) арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
5) обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).
Объектами земельных отношений являются:
1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;
3) части земельных участков.
Земельный участок как объект земельных отношений –часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основу жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).
В Российской Федерации в отношении использования и охраны недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов окружающей среды, особо охраняемых природных территорий и объектов, атмосферного воздуха и объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации и другие специальные федеральные законы.
Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Используются следующие понятия и определения:
1) собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков;
2) землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
3) землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
4) арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
5) обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).
Объектами земельных отношений являются:
1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;
3) части земельных участков.
Земельный участок как объект земельных отношений –часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
41. Использование городских земель
Городские земли –это особая категория. На ценность городских земель влияет величина города, производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития социальной и инженерной инфраструктуры, региональные природные экологические и иные факторы.
На ценность определенного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:
1) интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли
2) размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.
В настоящее время большинство земельных ресурсов находится в государственной и муниципальной собственности. В рыночных условиях городские земли – это наиценнейший ресурс, он может служить стабильным источником доходов местного бюджета.
Городскими властями определяется величина земельного налога арендная ставка за землю и нормативная цена земельного участка при выкупе. В связи с этим вопрос о повышении эффективности использования земель актуален для городской власти. Для того чтобы земельная собственность приносила максимум дохода от ее использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, нужно развивать рыночные отношения на земельном рынке.
Рыночная стоимость –это мера ценности для пользователя, позволяющая стимулировать рациональное и эффективное использование и служить инструментом развития городской экономики.
Результаты оценки городской территории – это информация для решения таких задач, как:
1) разработка градостроительной политики и социального планирования;
2) формирование предложения по типам функционального использования территории вместе с ее качеством;
3) формирование экономических механизмов размещения разных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;
4) анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды;
5) оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие городской среды;
6) определение инвестиционной привлекательность территории, как функции стоимости городских земель.
Если предприятием был выкуплен земельный участок, то он позволит данному предприятию получить возможность использования земли в качестве залога для банковского займа, расширить инвестиционные возможности фирмы, продать лишнюю землю, получить доход от сдачи земельного участка в аренду, увеличить стоимость основных фондов.
Два взгляда на ценность городских земель:
1) проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;
2) оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.
На ценность определенного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:
1) интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли
2) размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.
В настоящее время большинство земельных ресурсов находится в государственной и муниципальной собственности. В рыночных условиях городские земли – это наиценнейший ресурс, он может служить стабильным источником доходов местного бюджета.
Городскими властями определяется величина земельного налога арендная ставка за землю и нормативная цена земельного участка при выкупе. В связи с этим вопрос о повышении эффективности использования земель актуален для городской власти. Для того чтобы земельная собственность приносила максимум дохода от ее использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, нужно развивать рыночные отношения на земельном рынке.
Рыночная стоимость –это мера ценности для пользователя, позволяющая стимулировать рациональное и эффективное использование и служить инструментом развития городской экономики.
Результаты оценки городской территории – это информация для решения таких задач, как:
1) разработка градостроительной политики и социального планирования;
2) формирование предложения по типам функционального использования территории вместе с ее качеством;
3) формирование экономических механизмов размещения разных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;
4) анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды;
5) оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие городской среды;
6) определение инвестиционной привлекательность территории, как функции стоимости городских земель.
Если предприятием был выкуплен земельный участок, то он позволит данному предприятию получить возможность использования земли в качестве залога для банковского займа, расширить инвестиционные возможности фирмы, продать лишнюю землю, получить доход от сдачи земельного участка в аренду, увеличить стоимость основных фондов.
Два взгляда на ценность городских земель:
1) проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;
2) оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.
42. Кадастровый учет
Кадастровое деление территории РФ – это одно из основных направлений управления недвижимым имуществом. Единицами кадастрового деления территории Российской Федерации являются районы, кварталы округа. Кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала и земельного участка в квартале. Правительством РФ устанавливается порядок кадастрового деления территории РФ и присвоения соответствующих номеров земельным участкам.
В настоящее время существует три типа кадастров:
1) правовой кадастр – это запись прав на объекты недвижимости;
2) фискальный кадастр – запись стоимости объектов недвижимости и информации, необходимой для налогообложения;
3) многоцелевой – объединение правовой и фискальной систем с информацией по планированию и землепользованию.
Регистрационная подсистема земельного кадастра сформирована для гарантирования прав землепользователей, является нужным условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.
Фискальная подсистема земельного кадастра ведает земельными налогами, арендной платой, денежными поступлениями от всех операций, проводимых с землей
Фискальный кадастр подразумевает прогноз контроль и исчисление поступлений от земельного налога и от арендных платежей. Одной из задач фискального кадастра является определение базы налогообложения.
В настоящее время существует три типа кадастров:
1) правовой кадастр – это запись прав на объекты недвижимости;
2) фискальный кадастр – запись стоимости объектов недвижимости и информации, необходимой для налогообложения;
3) многоцелевой – объединение правовой и фискальной систем с информацией по планированию и землепользованию.
Регистрационная подсистема земельного кадастра сформирована для гарантирования прав землепользователей, является нужным условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.
Фискальная подсистема земельного кадастра ведает земельными налогами, арендной платой, денежными поступлениями от всех операций, проводимых с землей
Фискальный кадастр подразумевает прогноз контроль и исчисление поступлений от земельного налога и от арендных платежей. Одной из задач фискального кадастра является определение базы налогообложения.