Страница:
Рыночная стоимость недвижимости определяется при наличии следующих условий равновесной сделки:
1) рынок конкурентный и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия покупателей и продавцов;
2) покупатель и продавец свободны, они действуют только в целях увеличения дохода или более полного удовлетворения потребностей;
3) срок экспозиции объекта оценки достаточен для обеспечения его доступности всем потенциальным покупателям;
4) оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом.
Цена –это денежная сумма, которая предлагается или уплачивается за объект оценки. Рыночная стоимость недвижимости –это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи –это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец – принять за объект недвижимости. Рыночная стоимость объективна и не зависит от желания участников рынка недвижимости.
26. Нерыночные виды стоимости
27. Принципы оценки недвижимости
28. Процесс оценки недвижимости
29. Сравнительный подход к оценке недвижимости
30. Затратный подход
31. Методы оценки при затратном подходе
32. Износ
33. Применение затратного подхода
1) рынок конкурентный и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия покупателей и продавцов;
2) покупатель и продавец свободны, они действуют только в целях увеличения дохода или более полного удовлетворения потребностей;
3) срок экспозиции объекта оценки достаточен для обеспечения его доступности всем потенциальным покупателям;
4) оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом.
Цена –это денежная сумма, которая предлагается или уплачивается за объект оценки. Рыночная стоимость недвижимости –это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи –это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец – принять за объект недвижимости. Рыночная стоимость объективна и не зависит от желания участников рынка недвижимости.
26. Нерыночные виды стоимости
Если продажа объекта на открытом рынке нереальна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, которые необходимы для продажи свободно обращающихся на рынке товаров, то стоимость этого объекта называют стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком.
Стоимость воспроизводства объекта оценки –это сумма издержек в рыночных ценах, которые существуют на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий. Дата оценки – это дата, по состоянию на которую производится оценка имущества.
Стоимость замещения объекта оценки –сумма издержек на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.
Стоимость объекта оценки при существующем использовании –стоимость, определяемая из существующих условий и цели его использования.
Инвестиционная стоимость объекта оценки –стоимость, которая определяется из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Недвижимое имущество для инвестора – это инструмент для генерирования потоков дохода. В качестве инвестиционной стоимости выступает стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.
Ликвидационная стоимость объекта оценки –стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Утилизационная стоимость объекта оценки –стоимость, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
Специальная стоимость объекта оценки –стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Выделяют следующие виды стоимости.
Стоимость действующего предприятия –стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.
Страховая стоимость –стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.
Залоговая стоимость –стоимость недвижимого имущества, используемого в целях обеспечения кредита.
Стоимость права аренды –единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом по договору аренды.
Изменение стоимости недвижимости зависит от ряда факторов. Их можно разделить на объективные и субъективные.
Объективными факторами характеризуются типичные для рынка ситуации и мотивы поведения участников сделки. Объективные факторы – это в основном экономические, они делятся на микроэкономические (экологические, сейсмические факторы) и макроэкономические (налоги, инфляция).
Стоимость воспроизводства объекта оценки –это сумма издержек в рыночных ценах, которые существуют на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий. Дата оценки – это дата, по состоянию на которую производится оценка имущества.
Стоимость замещения объекта оценки –сумма издержек на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.
Стоимость объекта оценки при существующем использовании –стоимость, определяемая из существующих условий и цели его использования.
Инвестиционная стоимость объекта оценки –стоимость, которая определяется из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Недвижимое имущество для инвестора – это инструмент для генерирования потоков дохода. В качестве инвестиционной стоимости выступает стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.
Ликвидационная стоимость объекта оценки –стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Утилизационная стоимость объекта оценки –стоимость, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
Специальная стоимость объекта оценки –стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Выделяют следующие виды стоимости.
Стоимость действующего предприятия –стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.
Страховая стоимость –стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.
Залоговая стоимость –стоимость недвижимого имущества, используемого в целях обеспечения кредита.
Стоимость права аренды –единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом по договору аренды.
Изменение стоимости недвижимости зависит от ряда факторов. Их можно разделить на объективные и субъективные.
Объективными факторами характеризуются типичные для рынка ситуации и мотивы поведения участников сделки. Объективные факторы – это в основном экономические, они делятся на микроэкономические (экологические, сейсмические факторы) и макроэкономические (налоги, инфляция).
27. Принципы оценки недвижимости
Количество экономических факторов влияет на стоимость объектов недвижимости. Принципы оценки недвижимости помогают учесть самые значимые из них.
Принципы оценки недвижимости взаимосвязаны. На один объект может влиять несколько принципов.
Основные принципы оценки недвижимости делят на четыре категории.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим и наиболее эффективным образом.
Результаты анализа ННЭИ учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов
Принципы, отражающие компоненты недвижимости.Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта.
Принцип предельной продуктивности. Смысл в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.
Принцип сбалансированности в том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше стоимость объекта на рынке.
Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка
Принципы, основанные на представлениях пользователя.Принцип полезности заключается в том, что объект недвижимости с большей полезностью для пользователя обладает большей стоимостью на рынке.
Принцип замещения. Осведомленный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности.
Принцип ожидания. На стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.
Этот принцип основывается на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.
Принципы, связанные с рыночной средой.Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.
Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости по городам, так и обществу в целом.
Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.
Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.
Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования.
Принципы оценки недвижимости взаимосвязаны. На один объект может влиять несколько принципов.
Основные принципы оценки недвижимости делят на четыре категории.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим и наиболее эффективным образом.
Результаты анализа ННЭИ учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов
Принципы, отражающие компоненты недвижимости.Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта.
Принцип предельной продуктивности. Смысл в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.
Принцип сбалансированности в том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше стоимость объекта на рынке.
Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка
Принципы, основанные на представлениях пользователя.Принцип полезности заключается в том, что объект недвижимости с большей полезностью для пользователя обладает большей стоимостью на рынке.
Принцип замещения. Осведомленный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности.
Принцип ожидания. На стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.
Этот принцип основывается на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.
Принципы, связанные с рыночной средой.Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.
Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости по городам, так и обществу в целом.
Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.
Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.
Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования.
28. Процесс оценки недвижимости
Оценка недвижимости может быть массовой и индивидуальной.
Массовая оценка недвижимости –оценка большого числа объектов на определенную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа
Индивидуальная оценка недвижимости –это оценка конкретного объекта на определенную дату.
Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная.
Процесс оценки недвижимости проходит в шесть этапов:
1) определение проблемы;
2) предварительный осмотр и план оценки. Решается вопрос о данных, необходимых для анализа объекта, устанавливаются источники их получения;
3) сбор и проверка данных;
4) применение подходов к оценке, на этом этапе определяется стоимость объекта традиционными методами;
5) согласование результата оценки – получение конечной оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке;
6) заключительный этап – это составление отчета об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Заказчик всегда ставит перед оценщиком конкретную цель: определить стоимость объекта недвижимого имущества, которая нужна заказчику для принятия ..определенного решения. Оценщик должен определить конкретный вид стоимости (инвестиционная, рыночная и другая стоимость) и область использования данного объекта (страховка, продажа и т. д.).
При оценке объекта недвижимого имущества очень важно определить связанные с объектом юридические и иные права, потому что заказчик может иметь только право на аренду или определенную долю в партнерстве. На основе договора между заказчиком и оценщиком проводится оценка объектов недвижимости. В данном договоре обязательно нужно указывать вид оценки, стоимость объекта оценки, вид и размер оплаты за работу.
Оценщик начинает разрабатывать план работы только после того, как обе стороны подпишут этот договор. В план оценки включаются следующие виды задач:
1) изучение на региональном уровне общих факторов стоимости объекта недвижимости;
2) исследование на местном уровне специфических факторов;
3) изучение конкретных факторов, которые влияют на стоимость оцениваемого участка и объекта недвижимости, который располагается на этом участке.
Далее оценщик собирает и обрабатывает нужную ему информацию. Эти данные должны быть очень точными, иначе оценщику будет трудно дать обоснованное заключение о стоимости объекта недвижимого имущества.
При оценке недвижимости используются три подхода к оценке: затратный, доходный, сравнительный.
В каждом подходе используется унифицированный набор оценочных принципов.
Массовая оценка недвижимости –оценка большого числа объектов на определенную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа
Индивидуальная оценка недвижимости –это оценка конкретного объекта на определенную дату.
Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная.
Процесс оценки недвижимости проходит в шесть этапов:
1) определение проблемы;
2) предварительный осмотр и план оценки. Решается вопрос о данных, необходимых для анализа объекта, устанавливаются источники их получения;
3) сбор и проверка данных;
4) применение подходов к оценке, на этом этапе определяется стоимость объекта традиционными методами;
5) согласование результата оценки – получение конечной оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке;
6) заключительный этап – это составление отчета об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Заказчик всегда ставит перед оценщиком конкретную цель: определить стоимость объекта недвижимого имущества, которая нужна заказчику для принятия ..определенного решения. Оценщик должен определить конкретный вид стоимости (инвестиционная, рыночная и другая стоимость) и область использования данного объекта (страховка, продажа и т. д.).
При оценке объекта недвижимого имущества очень важно определить связанные с объектом юридические и иные права, потому что заказчик может иметь только право на аренду или определенную долю в партнерстве. На основе договора между заказчиком и оценщиком проводится оценка объектов недвижимости. В данном договоре обязательно нужно указывать вид оценки, стоимость объекта оценки, вид и размер оплаты за работу.
Оценщик начинает разрабатывать план работы только после того, как обе стороны подпишут этот договор. В план оценки включаются следующие виды задач:
1) изучение на региональном уровне общих факторов стоимости объекта недвижимости;
2) исследование на местном уровне специфических факторов;
3) изучение конкретных факторов, которые влияют на стоимость оцениваемого участка и объекта недвижимости, который располагается на этом участке.
Далее оценщик собирает и обрабатывает нужную ему информацию. Эти данные должны быть очень точными, иначе оценщику будет трудно дать обоснованное заключение о стоимости объекта недвижимого имущества.
При оценке недвижимости используются три подхода к оценке: затратный, доходный, сравнительный.
В каждом подходе используется унифицированный набор оценочных принципов.
29. Сравнительный подход к оценке недвижимости
Сравнительный поход к оценке недвижимости основан на принципе замещения – покупатель не приобретет объект недвижимости, если стоимость этого объекта превышает все издержки по приобретению на рынке подобного объекта, который обладает той же полезностью для покупателя. Данный подход в основном используется там, где существует достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимого имущества.
Сравнительный подход –совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимого имущества, основанных на сравнении объекта с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним.
Стоимость объекта недвижимости при этом подходе равна средневзвешенной цене по реализованным аналогам с учетом поправок, которые учитывали их отличие от оцениваемого объекта:
где
Pк –
продажная цена аналогичного объекта недвижимости;
?D – сумма поправочных корректировок. Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества основывается на принципах замещения, спроса, предложения и сбалансированности
Последовательность действий при оценке объекта недвижимости сравнительным подходом:
1) изучение рынка;
2) сбор и проверка данных, достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
3) сравнение данных об отобранных аналогах и объекте недвижимости;
4) корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта;
5) установление стоимости объекта оценки. Изучение рынка проводится для того, чтобы выявить
на этом рынке или на его сегментах проданные или предложенные на продажу аналога объекта недвижимости. Если данные о продаже или о цене продажи скрыты, то анализ основывается на цене предложения сопоставимых объектов.
Основными источниками информации могут быть данные регистрационных, информационных, страховых служб и брокеров компаний; периодические издания по недвижимому имуществу, информация, предоставляемая участниками сделок, архивы оценщика.
Точная оценка зависит от качества и количества используемой для анализа информации, поэтому сбору и проверке данных по аналогам объекта оценки нужно придавать очень большое значение.
Различные специфические обстоятельства могут повлиять на конкретную цену продажи недвижимости, в связи с этим данные о каждой продаже проверяются оценщиком, т. е. необходимо получить подтверждение данных покупателем, продавцом или брокером.
Для того чтобы определить итоговую стоимость оцениваемой недвижимости, необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет корректировок производится на базе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Важный момент здесь – это определение поправочных коэффициентов.
Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка, осуществляется за вычетом износа, в основном функционального старения данного элемента.
Сравнительный подход –совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимого имущества, основанных на сравнении объекта с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним.
Стоимость объекта недвижимости при этом подходе равна средневзвешенной цене по реализованным аналогам с учетом поправок, которые учитывали их отличие от оцениваемого объекта:
?D – сумма поправочных корректировок. Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества основывается на принципах замещения, спроса, предложения и сбалансированности
Последовательность действий при оценке объекта недвижимости сравнительным подходом:
1) изучение рынка;
2) сбор и проверка данных, достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
3) сравнение данных об отобранных аналогах и объекте недвижимости;
4) корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта;
5) установление стоимости объекта оценки. Изучение рынка проводится для того, чтобы выявить
на этом рынке или на его сегментах проданные или предложенные на продажу аналога объекта недвижимости. Если данные о продаже или о цене продажи скрыты, то анализ основывается на цене предложения сопоставимых объектов.
Основными источниками информации могут быть данные регистрационных, информационных, страховых служб и брокеров компаний; периодические издания по недвижимому имуществу, информация, предоставляемая участниками сделок, архивы оценщика.
Точная оценка зависит от качества и количества используемой для анализа информации, поэтому сбору и проверке данных по аналогам объекта оценки нужно придавать очень большое значение.
Различные специфические обстоятельства могут повлиять на конкретную цену продажи недвижимости, в связи с этим данные о каждой продаже проверяются оценщиком, т. е. необходимо получить подтверждение данных покупателем, продавцом или брокером.
Для того чтобы определить итоговую стоимость оцениваемой недвижимости, необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет корректировок производится на базе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Важный момент здесь – это определение поправочных коэффициентов.
Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка, осуществляется за вычетом износа, в основном функционального старения данного элемента.
30. Затратный подход
Затратный подход базируется на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых сооружений и зданий с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли
Затратный подходпредставляет собой совокупность методов оценки, которые основаны на определении затрат, необходимых для замещения или восстановления объекта оценки с учетом накопленного им износа
Этот подход основывается на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При подсчете расходов на возможное новое строительство объекта оценки учитываются исключительно расходы инвестора. В процессе оценки используются следующие данные: уровень заработной платы, накладные расходы, затраты на оборудование, норма прибыли строителей в этом регионе, рыночные цены на строительные материалы Но суммарные расходы на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
В основе затратного подхода лежит принцип смещения Оценка недвижимости затратным методом включает следующие этапы
1) расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);
2) расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
3) расчет накопленного износа: функциональный износ, физический и внешний износ (Ин);
4) расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа (Су) определяется по формуле;
Земельный участок – это не только часть данного подхода, но и самостоятельный этап процесса оценки. Далее определяется стоимость нового строительства оцениваемых улучшений, рассчитывается накопленный износ. На последнем (заключительном) этапе затратного подхода, для того чтобы получить итоговую стоимость объекта, суммируется стоимость земельного участка и расходы, связанные с новым строительством зданий и сооружений за вычетом накопленного строениями износа.
Данный метод включает четыре основных вида оценки:
1) индексный;
2) сметный;
3) поэлементный;
4) сравнительной единицы.
Для оценки зданий, которые имеют историческую ценность, когда оценивается здание с очень высоким физическим износом, когда невозможно сделать самостоятельную оценку земельного участка, затратный подход не применяется.
Затратный подходпредставляет собой совокупность методов оценки, которые основаны на определении затрат, необходимых для замещения или восстановления объекта оценки с учетом накопленного им износа
Этот подход основывается на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При подсчете расходов на возможное новое строительство объекта оценки учитываются исключительно расходы инвестора. В процессе оценки используются следующие данные: уровень заработной платы, накладные расходы, затраты на оборудование, норма прибыли строителей в этом регионе, рыночные цены на строительные материалы Но суммарные расходы на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
В основе затратного подхода лежит принцип смещения Оценка недвижимости затратным методом включает следующие этапы
1) расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);
2) расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
3) расчет накопленного износа: функциональный износ, физический и внешний износ (Ин);
4) расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа (Су) определяется по формуле;
Су = Снс – Ин
5) расчет итоговой стоимость недвижимого имущества (Сзп), определяется по формуле:Сзп = Сз + Су
При затратном подходе определение стоимости недвижимости начинается с оценки земельного участка.Земельный участок – это не только часть данного подхода, но и самостоятельный этап процесса оценки. Далее определяется стоимость нового строительства оцениваемых улучшений, рассчитывается накопленный износ. На последнем (заключительном) этапе затратного подхода, для того чтобы получить итоговую стоимость объекта, суммируется стоимость земельного участка и расходы, связанные с новым строительством зданий и сооружений за вычетом накопленного строениями износа.
Данный метод включает четыре основных вида оценки:
1) индексный;
2) сметный;
3) поэлементный;
4) сравнительной единицы.
Для оценки зданий, которые имеют историческую ценность, когда оценивается здание с очень высоким физическим износом, когда невозможно сделать самостоятельную оценку земельного участка, затратный подход не применяется.
31. Методы оценки при затратном подходе
Затраты разделяют на прямые и косвенные
Прямые затраты –это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные затратывозникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении.
Существует четыре основных метода оценки при затратном подходе: сметный, сравнительной единицы, индексный и поэлементный.
Метод сравнительной стоимости единицы – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Сущность метода заключается в том, что для объекта, который будет оцениваться, подбирают объект-аналог, который будет очень схож с оцениваемым практически по всем характеристикам, используемым материалам и технологии его изготовления. Стоимость единицы измерения объекта-аналога умножается на число единиц оцениваемого объекта недвижимости.
Метод стоимости укрупненных элементов заключается в оценке имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов, т. е. составных частей здания или сооружения – поэлементные затраты.
Расчет поэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные части, установление величины средних затрат на эти части.
Метод стоимости укрупненных элементов помогает лучше сравнить элементы оцениваемого объекта с типовыми элементами, и в результате применения позволяет получить величину большей точности, чем с использованием метода сравнительной стоимости единицы.
Поэлементный метод является менее трудоемким. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов.
Метод количественного анализа основан на оценке объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Например, стоимость строительства определяется суммированием всех затрат на возведение или установку составных частей строения, но необходимо учитывать косвенные и прямые затраты. Для того чтобы применить данный метод, потребуется составление перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика. Могут возникать ошибки при применении метода количественного анализа, вследствие неправильного подбора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта оценки. Этот метод достаточно трудоемок, его применение основано на составлении перечня всех материалов и оборудования, подсчете необходимых для установки каждого элемента трудовых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков.
Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества методом умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Правительством РФ и периодически публикуются в печати.
Прямые затраты –это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные затратывозникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении.
Существует четыре основных метода оценки при затратном подходе: сметный, сравнительной единицы, индексный и поэлементный.
Метод сравнительной стоимости единицы – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Сущность метода заключается в том, что для объекта, который будет оцениваться, подбирают объект-аналог, который будет очень схож с оцениваемым практически по всем характеристикам, используемым материалам и технологии его изготовления. Стоимость единицы измерения объекта-аналога умножается на число единиц оцениваемого объекта недвижимости.
Метод стоимости укрупненных элементов заключается в оценке имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов, т. е. составных частей здания или сооружения – поэлементные затраты.
Расчет поэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные части, установление величины средних затрат на эти части.
Метод стоимости укрупненных элементов помогает лучше сравнить элементы оцениваемого объекта с типовыми элементами, и в результате применения позволяет получить величину большей точности, чем с использованием метода сравнительной стоимости единицы.
Поэлементный метод является менее трудоемким. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов.
Метод количественного анализа основан на оценке объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Например, стоимость строительства определяется суммированием всех затрат на возведение или установку составных частей строения, но необходимо учитывать косвенные и прямые затраты. Для того чтобы применить данный метод, потребуется составление перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика. Могут возникать ошибки при применении метода количественного анализа, вследствие неправильного подбора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта оценки. Этот метод достаточно трудоемок, его применение основано на составлении перечня всех материалов и оборудования, подсчете необходимых для установки каждого элемента трудовых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков.
Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества методом умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Правительством РФ и периодически публикуются в печати.
32. Износ
Под
износомимущества понимается снижение его стоимости под воздействием различных причин. Износ определяется на базе фактического состояния имущества, по данным статистического или бухгалтерского учета.
Существует три вида износа недвижимости:
1) физический износ– износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
2) функциональный износпроисходит из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
3) внешний износ –износ в результате изменения внешних экономических факторов.
Износ подразделяют на:
1) устранимый – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость;
2) неустранимый – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.
Основными методами определения величины накопленного износа являются: метод разбиения, метод срока жизни, метод сравнимых продаж.
Метод разбиения –заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы.
Физический износ проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.
При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:
1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;
2) быстроизнашиваемые – элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.
Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение методом умножения процента износа на стоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство. Функциональный износ может возникнуть, если объект не будет соответствовать современным функциональным требованиям или из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна.
Метод срока жизнибазируется на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. Если износ определяется таким методом, то используется ряд основных понятий: срок экономической жизни, хронологический и эффективный возраст.
Срок экономической жизни –промежуток времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля.
Хронологический возраст –фактический возраст здания, т. е. количество лет, прошедших со дня постройки. Эффективный возраст –возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида.
Метод сравнимых продажзаключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах.
С течением времени стоимость недвижимости может уменьшаться, тогда при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются затраты на возможное новое строительство, накопленный строением износ.
Существует три вида износа недвижимости:
1) физический износ– износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
2) функциональный износпроисходит из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
3) внешний износ –износ в результате изменения внешних экономических факторов.
Износ подразделяют на:
1) устранимый – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость;
2) неустранимый – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.
Основными методами определения величины накопленного износа являются: метод разбиения, метод срока жизни, метод сравнимых продаж.
Метод разбиения –заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы.
Физический износ проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.
При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:
1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;
2) быстроизнашиваемые – элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.
Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение методом умножения процента износа на стоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство. Функциональный износ может возникнуть, если объект не будет соответствовать современным функциональным требованиям или из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна.
Метод срока жизнибазируется на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. Если износ определяется таким методом, то используется ряд основных понятий: срок экономической жизни, хронологический и эффективный возраст.
Срок экономической жизни –промежуток времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля.
Хронологический возраст –фактический возраст здания, т. е. количество лет, прошедших со дня постройки. Эффективный возраст –возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида.
Метод сравнимых продажзаключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах.
С течением времени стоимость недвижимости может уменьшаться, тогда при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются затраты на возможное новое строительство, накопленный строением износ.
33. Применение затратного подхода
Оценка объектов имущества на основе затратного подхода целесообразна и единственно возможна в следующих случаях:
1) при выявлении наилучшего и более эффективного земельного участка. Например, выбор этажности при строительстве домов. Если строить мало этажей то значительно сократятся расходы на строительство, но доходы от аренды будут невысоки; при строительстве многоэтажных домов велики эксплуатационные затраты; нужно определить этажность дома, доход от которого позволит компенсировать затраты на строительство;
2) при технико-экономическом анализе нового строительства и создании улучшений, которые позволят обосновать целесообразность определенного строительства или реконструкции;
3) при оценке общественно-государственных и специальных объектов, которые не предназначены для получения дохода, а вероятность найти информацию о типичных продажах очень низкая
4) при оценке объектов на малоактивных рынках, например уникальные объекты в настоящее время не продаются вообще, а единственный способ оценки этих объектов – на основе затрат
5) при оценке для целей налогообложения и страхования. Для страхования требуется разделение объектов, подлежащих и не подлежащих страхованию.
Недостатки затратного подхода:
1) затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
2) попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;
3) несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;
4) проблематично рассчитать стоимость воспроизводства старых строений;
5) отдельная оценка земельного участка от строений – такое разделение на практике фактически невозможно или связано со значительными расходами;
6) очень проблематично оценить земельные участки в Российской Федерации;
7) очень сложно определить величину накопленного износа старых зданий и сооружений, потому что в большинстве случаев суждение о степени износа базируется на экспертном мнении оценщика, а точность результатов, полученных от оценщика, во многом зависит от его опыта и квалификации.
Если на основе выводов из особенностей и специфики используемых методик оценка объектов недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообразна и применима в ситуациях технико-экономического анализа для нового строительства, для оценки новых объектов, для целей налогообложения или ареста имущества физических и юридических лиц, то для объектов специального назначения в целях страхования и при оценке стоимости объектов, сведения о продажах которых на рынке практически отсутствуют, применение затратного подхода затруднено.
1) при выявлении наилучшего и более эффективного земельного участка. Например, выбор этажности при строительстве домов. Если строить мало этажей то значительно сократятся расходы на строительство, но доходы от аренды будут невысоки; при строительстве многоэтажных домов велики эксплуатационные затраты; нужно определить этажность дома, доход от которого позволит компенсировать затраты на строительство;
2) при технико-экономическом анализе нового строительства и создании улучшений, которые позволят обосновать целесообразность определенного строительства или реконструкции;
3) при оценке общественно-государственных и специальных объектов, которые не предназначены для получения дохода, а вероятность найти информацию о типичных продажах очень низкая
4) при оценке объектов на малоактивных рынках, например уникальные объекты в настоящее время не продаются вообще, а единственный способ оценки этих объектов – на основе затрат
5) при оценке для целей налогообложения и страхования. Для страхования требуется разделение объектов, подлежащих и не подлежащих страхованию.
Недостатки затратного подхода:
1) затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
2) попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;
3) несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;
4) проблематично рассчитать стоимость воспроизводства старых строений;
5) отдельная оценка земельного участка от строений – такое разделение на практике фактически невозможно или связано со значительными расходами;
6) очень проблематично оценить земельные участки в Российской Федерации;
7) очень сложно определить величину накопленного износа старых зданий и сооружений, потому что в большинстве случаев суждение о степени износа базируется на экспертном мнении оценщика, а точность результатов, полученных от оценщика, во многом зависит от его опыта и квалификации.
Если на основе выводов из особенностей и специфики используемых методик оценка объектов недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообразна и применима в ситуациях технико-экономического анализа для нового строительства, для оценки новых объектов, для целей налогообложения или ареста имущества физических и юридических лиц, то для объектов специального назначения в целях страхования и при оценке стоимости объектов, сведения о продажах которых на рынке практически отсутствуют, применение затратного подхода затруднено.