Страница:
Договоры о найме недвижимого имущества, каковыми являются жилые дома, составлялись письменно (ст. 1700). Недвижимое частное имущество запрещалось отдавать внаем сроком свыше 12 лет (ст. 1692). Договор найма должен был содержать в качестве обязательных условий определение предмета договора, срока и цены. Статьей 1691 в отношении частного имущества предусматривались сверх обязательных условий «всякие другие произвольные условия, законам непротивные, как то: права и обязанности хозяина и наемщика, правила пользования имуществом, ответственность за ущерб, порчу и за самую гибель оного, и тому подобное».
Договор имущественного найма мог быть расторгнут во всякое время «по обоюдному согласию» сторон, исключение составляли договоры, заключенные с казною (ст. 1545). Об определенной стабильности договора свидетельствует ст. 1705, согласно которой «хозяин» был не вправе отказать «наемщику» до окончания срока найма, «хотя бы кто предлагал и большую перед ним цену». В свою очередь, другая сторона договора (наемщик) не вправе была отказаться от платежа договорной цены до истечения определенного условием договора срока.
Представляет несомненный интерес высказывание А.Н. Иванова в отношении договора имущественного найма, его «оценка» актов Свода законов Российской империи. Он считает, что современный вид этот договор получил в Своде законов, а последующие законодательные акты «лишь отчасти дополняли этот институт»[36].
Правовое регулирование отношений по найму жилья различалось в разные периоды существования Советского государства.До принятия ЖК РСФСР эти отношения подлежали регламентации гражданским законодательством (ГК РСФСР 1922 г. и 1964 г.). Причем к договору найма жилья применялись положения об имущественном найме.
ГК РСФСР 1964 г., хотя и содержал специальные нормы о договоре найма жилья, предусматривал применение к этому договору правила ряда статей Кодекса, регламентировавших вопросы имущественного найма (ст. 295). Положения о договоре найма жилых помещений основывались на ст. 56 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик[37].
Статьей 56 Основ было установлено, что пользование жилым помещением в домах местных Советов депутатов трудящихся и в домах государственных, кооперативных и общественных организаций оформляется договором найма жилого помещения. Статья 57 предусматривала обязанность нанимателя вносить плату за жилье, ст. 61 – расторжение договора в установленных случаях и выселение виновных. Аналогичные нормы содержались в ГК РСФСР 1964 г.[38].
Кодекс содержал статьи: о содержании договора найма (ст. 295); сроке и письменной его форме (ст. 299); предмете договора (ст. 300); правах нанимателя на сохранение пользования жильем, его обмен, сдачу в поднаем (ст. 306, 320, 325, 326); правах и обязанностях членов семьи нанимателя (ст. 301); оплате жилья (ст. 303); расторжении договора и выселении (ст. 330, 333, 334) и т.д.
С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (1982 г.) и ЖК РСФСР (1983 г.) жилищные отношения стали регулироваться жилищным законодательством. Следует отметить, что практически на всех этапах в отношениях по найму жилья являлись обязательными (в целом или в определенной части) следующие условия: определение предмета договора, формы договора, его срока; установление прав и обязанностей сторон договора, что способствовало определенной стабильности жилищных отношений.
Гражданский кодекс (часть вторая) внес ряд новаций в регулирование отношений, связанных с наймом жилья. Наряду с договором социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования, подлежащих регламентации жилищным законодательством (ст. 672 ГК), предусматривается договор найма жилого помещения, регламентация которого осуществляется главным образом нормами гл. 35 ГК (ст. 671—688).
В связи с этим следует обратить внимание на соотношение гражданского и жилищного законодательства в регулировании отношений по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения (коммерческого найма). Ряд позиций являются общими: объектом (предметом) договора может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 62 ЖК, ст. 673 ГК); нанимателем по договору может быть только гражданин (ст. 60 ЖК, ст. 677 ГК); жилые помещения должны использоваться исключительно по назначению (ст. 17 и 67 ЖК, ст. 678 ГК); наниматель обязан своевременно вносить плату за жилье (ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК).
Вместе с тем регламентации вопросов социального и коммерческого найма принципиально отличаются. Так, в частности, если по договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока (ст. 60 ЖК) по установленной норме (ст. 57 ЖК), то покоммерческому найму — на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК), законодатель не ограничивает размера жилья, заселение осуществляется на основании договора найма. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право на приватизацию занимаемого жилого помещения, наниматель по договору найма (коммерческого) таким правом не обладает[39].
По договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Договор коммерческого найма являет собой правовую форму использования жилья всех видов собственности.
Ряд положений ГК (ст. 672) подлежит обязательному применению к договору социального найма: письменная форма (ст. 674 ГК), сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675 ГК), соблюдение ряда обязанностей нанимателем жилого помещения (ст. 678 ГК), условия заселения временных жильцов и передачи жилого помещения в пользование поднанимателей (ст. 680, 685 ГК), а также в части ремонта сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК).
Другие положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения, «если иное не предусмотрено жилищным законодательством» (ст. 672 ГК). В этих случаях положения Гражданского кодекса либо подлежат применению дополнительно (субсидиарно), либо, если жилищным законодательством соответствующие отношения урегулированы в достаточной мере или иным образом, нежели в Гражданском кодексе, не применяются вообще.
Реализация норм Гражданского кодекса в ряде случаев требует применения правил жилищного законодательства (см. ст. 679, 680, 682, 685 ГК).
5 глава. Жилые помещения. Жилищный фонд
§ 1 Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений
§ 2 Назначение жилого помещения
Договор имущественного найма мог быть расторгнут во всякое время «по обоюдному согласию» сторон, исключение составляли договоры, заключенные с казною (ст. 1545). Об определенной стабильности договора свидетельствует ст. 1705, согласно которой «хозяин» был не вправе отказать «наемщику» до окончания срока найма, «хотя бы кто предлагал и большую перед ним цену». В свою очередь, другая сторона договора (наемщик) не вправе была отказаться от платежа договорной цены до истечения определенного условием договора срока.
Представляет несомненный интерес высказывание А.Н. Иванова в отношении договора имущественного найма, его «оценка» актов Свода законов Российской империи. Он считает, что современный вид этот договор получил в Своде законов, а последующие законодательные акты «лишь отчасти дополняли этот институт»[36].
Правовое регулирование отношений по найму жилья различалось в разные периоды существования Советского государства.До принятия ЖК РСФСР эти отношения подлежали регламентации гражданским законодательством (ГК РСФСР 1922 г. и 1964 г.). Причем к договору найма жилья применялись положения об имущественном найме.
ГК РСФСР 1964 г., хотя и содержал специальные нормы о договоре найма жилья, предусматривал применение к этому договору правила ряда статей Кодекса, регламентировавших вопросы имущественного найма (ст. 295). Положения о договоре найма жилых помещений основывались на ст. 56 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик[37].
Статьей 56 Основ было установлено, что пользование жилым помещением в домах местных Советов депутатов трудящихся и в домах государственных, кооперативных и общественных организаций оформляется договором найма жилого помещения. Статья 57 предусматривала обязанность нанимателя вносить плату за жилье, ст. 61 – расторжение договора в установленных случаях и выселение виновных. Аналогичные нормы содержались в ГК РСФСР 1964 г.[38].
Кодекс содержал статьи: о содержании договора найма (ст. 295); сроке и письменной его форме (ст. 299); предмете договора (ст. 300); правах нанимателя на сохранение пользования жильем, его обмен, сдачу в поднаем (ст. 306, 320, 325, 326); правах и обязанностях членов семьи нанимателя (ст. 301); оплате жилья (ст. 303); расторжении договора и выселении (ст. 330, 333, 334) и т.д.
С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (1982 г.) и ЖК РСФСР (1983 г.) жилищные отношения стали регулироваться жилищным законодательством. Следует отметить, что практически на всех этапах в отношениях по найму жилья являлись обязательными (в целом или в определенной части) следующие условия: определение предмета договора, формы договора, его срока; установление прав и обязанностей сторон договора, что способствовало определенной стабильности жилищных отношений.
Гражданский кодекс (часть вторая) внес ряд новаций в регулирование отношений, связанных с наймом жилья. Наряду с договором социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования, подлежащих регламентации жилищным законодательством (ст. 672 ГК), предусматривается договор найма жилого помещения, регламентация которого осуществляется главным образом нормами гл. 35 ГК (ст. 671—688).
В связи с этим следует обратить внимание на соотношение гражданского и жилищного законодательства в регулировании отношений по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения (коммерческого найма). Ряд позиций являются общими: объектом (предметом) договора может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 62 ЖК, ст. 673 ГК); нанимателем по договору может быть только гражданин (ст. 60 ЖК, ст. 677 ГК); жилые помещения должны использоваться исключительно по назначению (ст. 17 и 67 ЖК, ст. 678 ГК); наниматель обязан своевременно вносить плату за жилье (ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК).
Вместе с тем регламентации вопросов социального и коммерческого найма принципиально отличаются. Так, в частности, если по договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока (ст. 60 ЖК) по установленной норме (ст. 57 ЖК), то покоммерческому найму — на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК), законодатель не ограничивает размера жилья, заселение осуществляется на основании договора найма. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право на приватизацию занимаемого жилого помещения, наниматель по договору найма (коммерческого) таким правом не обладает[39].
По договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Договор коммерческого найма являет собой правовую форму использования жилья всех видов собственности.
Ряд положений ГК (ст. 672) подлежит обязательному применению к договору социального найма: письменная форма (ст. 674 ГК), сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675 ГК), соблюдение ряда обязанностей нанимателем жилого помещения (ст. 678 ГК), условия заселения временных жильцов и передачи жилого помещения в пользование поднанимателей (ст. 680, 685 ГК), а также в части ремонта сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК).
Другие положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения, «если иное не предусмотрено жилищным законодательством» (ст. 672 ГК). В этих случаях положения Гражданского кодекса либо подлежат применению дополнительно (субсидиарно), либо, если жилищным законодательством соответствующие отношения урегулированы в достаточной мере или иным образом, нежели в Гражданском кодексе, не применяются вообще.
Реализация норм Гражданского кодекса в ряде случаев требует применения правил жилищного законодательства (см. ст. 679, 680, 682, 685 ГК).
5 глава. Жилые помещения. Жилищный фонд
§ 1 Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений
Жилые помещения предназначены для проживания граждан и могут находиться в государственной собственности (ст. 214 ГК), муниципальной собственности (ст. 215 ГК), в собственности граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК), что отражено в ст. 19 ЖК (ч. 2).
Статья 15 ЖК содержит понятие «жилое помещение».
Предметом (объектом)договора жилищного найма может быть только изолированное жилое помещение (ст. 62 ЖК, ст. 673 ГК).
Жилые помещения являются недвижимым имуществом. Статья 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Одним из требований, предъявляемых к жилому помещению, является пригодность для постоянного проживания, т.е. жилое помещение должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). Для того чтобы помещение являлось пригодным для проживания, оно (помимо санитарных правил) должно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства: стационарность сооружения, наличие определенных видов удобств, наличие вспомогательных помещений и проч.
Необходимой характеристикой жилого помещения является его функциональное назначение – жилое помещение предназначено для проживания граждан. Данная позиция содержится в ст. 17 ЖК (ч. 1). Статья 288 ГК (п. 2) также устанавливает функциональное назначение жилья – «жилые помещения предназначены для проживания граждан».
Гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение, т.е. являются местом отдыха, лечения. Такие помещения используются для временного пребывания в отличие от места жительства. Местом жительства согласно ст. 20 ГК признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.
Отличия места жительства от места пребывания были обозначены Законом РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». Согласно постановлению Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 местом жительства является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма, социального найма (поднайма) и т.д.
Жилое помещение должно отвечать не только санитарным и техническим требованиям, но и определенной степени благоустройства (в зависимости от уровня благоустройства в населенном пункте) для того, чтобы оно могло отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению.
Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. В этом плане удачна была формулировка ст. 40 ЖК РСФСР («Требования, предъявляемые к жилым помещениям»), предусматривающей, что жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным «применительно к условиям данного населенного пункта».
Согласно ч. 3 ст. 15 ЖК порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти[40] в соответствии с Жилищным кодексом, другими федеральными законами.
Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утверждено постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.
Согласно Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения вследствие ухудшения уровня надежности здания, а также в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя степень – аварийность), наличием неустранимых неисправностей инженерных сетей. Несоблюдение строительных норм при застройке близлежащей к дому территории может служить основанием признания жилья непригодным для проживания.
Критерии отнесения жилых домов, жилых помещений к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами. Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой: федеральным органом исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 7 Положения).
В состав комиссии включаются также представители органа архитектуры и градостроительства, государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, органов, осуществляющих федеральный надзор в области промышленной безопасности, организации технической инвентаризации и других органов и организаций.
К участию в работе комиссии привлекается собственник жилищного фонда или представитель собственника, осуществляющий функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания, а в случае необходимости – представители проектно-изыскательских организаций (п. 7 Положения).
Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания на основании заявления собственника либо нанимателя жилого помещения или представления органов государственной санитарно-эпидемиологической службы, Государственной противопожарной службы (п. 42, 45 Положения).
Комиссия после изучения представленных документов, перечень которых предусмотрен п. 45 Положения, принимает одно из следующих решений:
о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (с приведением соответствующих технико-экономических обоснований);
о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (п. 47 Положения).
Соответствующий орган исполнительной власти, орган местного самоуправления на основании решения комиссии принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ (п. 49 Положения).
Вопрос о непригодности для постоянного проживания жилого дома, в котором часть жилых помещений является непригодной для постоянного проживания, предложено решать в индивидуальном порядке, с учетом конкретных обстоятельств (размер и характер полноценной и неполноценной площади, физический износ конструкций и дома в целом, размер затрат на модернизацию здания, возможность обеспечения нормальных условий проживания для неотселенных жителей и т.п.).
Общая площадь жилого помещения согласно ч. 5 ст. 15 ЖК состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.
Статья 16 ЖК определяет виды жилых помещений, дает определения каждому виду жилого помещения.
К жилым помещениям относятся (ч. 1 ст. 16 ЖК): жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
«Жилой дом» понимается в данном случае как одноквартирный. Когда под понятием «жилой дом» понимается многоквартирный дом, на это специально указывается (п. 2 ст. 673 ГК, гл. 6 ЖК). Определение жилого помещения, содержащееся в ст. 15, воспроизводит положения ст. 673 ГК, которая определяет жилое помещение как квартиру, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Следует обратить внимание, что эта статья Гражданского кодекса не обозначает в качестве самостоятельного объекта жилищных прав комнату. И это правильно. Комната – есть часть квартиры, таким образом, она «поглощается» предыдущей позицией определения объектов жилищных прав – «часть квартиры».
Представляется, что употребление обобщающего понятия «жилое помещение» для жилого дома; части дома; квартиры; части квартиры; комнаты имеет определенные недостатки применительно к объекту жилищных отношений. Квартира, комната являются составляющими (наряду с помещениями вспомогательного характера) частями единого целого – жилого дома. Определять целое (дом) через его часть (жилое помещение) некорректно[41].
Примечательно, что ст. 52 ЖК РСФСР в качестве жилого помещения (как предмета договора жилищного найма) определяла квартиру, одну или несколько комнат. Статья 673 ГК не содержится в перечне статей (ст. 672 ГК), правила которых подлежат применению к договору социального найма. Таким образом, жилищное законодательство вправе самостоятельно решать данный вопрос.
Статья 15 ЖК содержит понятие «жилое помещение».
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).Жилые помещения являются объектами жилищных прав. Жилым признается изолированное помещение. Значит ли это, что объектом жилищных прав может быть лишь изолированное помещение? Обратимся к ст. 76 ЖК, согласно которой наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе передать в поднаем часть жилого помещения, т.е. и часть комнаты. Таким образом, объектом жилищных прав может быть не только изолированное помещение.
Предметом (объектом)договора жилищного найма может быть только изолированное жилое помещение (ст. 62 ЖК, ст. 673 ГК).
Жилые помещения являются недвижимым имуществом. Статья 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Одним из требований, предъявляемых к жилому помещению, является пригодность для постоянного проживания, т.е. жилое помещение должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). Для того чтобы помещение являлось пригодным для проживания, оно (помимо санитарных правил) должно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства: стационарность сооружения, наличие определенных видов удобств, наличие вспомогательных помещений и проч.
Необходимой характеристикой жилого помещения является его функциональное назначение – жилое помещение предназначено для проживания граждан. Данная позиция содержится в ст. 17 ЖК (ч. 1). Статья 288 ГК (п. 2) также устанавливает функциональное назначение жилья – «жилые помещения предназначены для проживания граждан».
Гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение, т.е. являются местом отдыха, лечения. Такие помещения используются для временного пребывания в отличие от места жительства. Местом жительства согласно ст. 20 ГК признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.
Отличия места жительства от места пребывания были обозначены Законом РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». Согласно постановлению Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 местом жительства является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма, социального найма (поднайма) и т.д.
Жилое помещение должно отвечать не только санитарным и техническим требованиям, но и определенной степени благоустройства (в зависимости от уровня благоустройства в населенном пункте) для того, чтобы оно могло отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению.
Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. В этом плане удачна была формулировка ст. 40 ЖК РСФСР («Требования, предъявляемые к жилым помещениям»), предусматривающей, что жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным «применительно к условиям данного населенного пункта».
Согласно ч. 3 ст. 15 ЖК порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти[40] в соответствии с Жилищным кодексом, другими федеральными законами.
Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утверждено постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.
Согласно Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения вследствие ухудшения уровня надежности здания, а также в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя степень – аварийность), наличием неустранимых неисправностей инженерных сетей. Несоблюдение строительных норм при застройке близлежащей к дому территории может служить основанием признания жилья непригодным для проживания.
Критерии отнесения жилых домов, жилых помещений к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами. Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой: федеральным органом исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 7 Положения).
В состав комиссии включаются также представители органа архитектуры и градостроительства, государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, органов, осуществляющих федеральный надзор в области промышленной безопасности, организации технической инвентаризации и других органов и организаций.
К участию в работе комиссии привлекается собственник жилищного фонда или представитель собственника, осуществляющий функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания, а в случае необходимости – представители проектно-изыскательских организаций (п. 7 Положения).
Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания на основании заявления собственника либо нанимателя жилого помещения или представления органов государственной санитарно-эпидемиологической службы, Государственной противопожарной службы (п. 42, 45 Положения).
Комиссия после изучения представленных документов, перечень которых предусмотрен п. 45 Положения, принимает одно из следующих решений:
о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (с приведением соответствующих технико-экономических обоснований);
о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (п. 47 Положения).
Соответствующий орган исполнительной власти, орган местного самоуправления на основании решения комиссии принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ (п. 49 Положения).
Вопрос о непригодности для постоянного проживания жилого дома, в котором часть жилых помещений является непригодной для постоянного проживания, предложено решать в индивидуальном порядке, с учетом конкретных обстоятельств (размер и характер полноценной и неполноценной площади, физический износ конструкций и дома в целом, размер затрат на модернизацию здания, возможность обеспечения нормальных условий проживания для неотселенных жителей и т.п.).
Общая площадь жилого помещения согласно ч. 5 ст. 15 ЖК состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.
Статья 16 ЖК определяет виды жилых помещений, дает определения каждому виду жилого помещения.
К жилым помещениям относятся (ч. 1 ст. 16 ЖК): жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
«Жилой дом» понимается в данном случае как одноквартирный. Когда под понятием «жилой дом» понимается многоквартирный дом, на это специально указывается (п. 2 ст. 673 ГК, гл. 6 ЖК). Определение жилого помещения, содержащееся в ст. 15, воспроизводит положения ст. 673 ГК, которая определяет жилое помещение как квартиру, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Следует обратить внимание, что эта статья Гражданского кодекса не обозначает в качестве самостоятельного объекта жилищных прав комнату. И это правильно. Комната – есть часть квартиры, таким образом, она «поглощается» предыдущей позицией определения объектов жилищных прав – «часть квартиры».
Представляется, что употребление обобщающего понятия «жилое помещение» для жилого дома; части дома; квартиры; части квартиры; комнаты имеет определенные недостатки применительно к объекту жилищных отношений. Квартира, комната являются составляющими (наряду с помещениями вспомогательного характера) частями единого целого – жилого дома. Определять целое (дом) через его часть (жилое помещение) некорректно[41].
Примечательно, что ст. 52 ЖК РСФСР в качестве жилого помещения (как предмета договора жилищного найма) определяла квартиру, одну или несколько комнат. Статья 673 ГК не содержится в перечне статей (ст. 672 ГК), правила которых подлежат применению к договору социального найма. Таким образом, жилищное законодательство вправе самостоятельно решать данный вопрос.
§ 2 Назначение жилого помещения
Статьей 17 ЖК определяются назначение жилого помещения и пределы его использования.
Данная статья и иные положения Жилищного кодекса, а также Гражданского кодекса однозначно определяют, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так, в частности, ст. 67 ЖК определяет обязанностью нанимателя использование жилого помещения по назначению в установленных пределах; ст. 678 ГК устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; ст. 30 ЖК содержит требование об использовании по назначению собственником принадлежащего ему жилого помещения; согласно ст. 288 ГК жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Жилое помещение может быть передано нанимателем гражданину по договору поднайма (ст. 76 ЖК, ст. 685 ГК), собственником – по договору найма (ст. 30 ЖК, гл. 35 ГК) и т.д., однако с соблюдением требования – использование жилого помещения для проживания граждан.
Использование жилого помещения не по назначению влечет: расторжение договора жилищного найма и выселение (ст. 83 и 91 ЖК, ст. 687 и 688 ГК). Согласно ст. 293 ГК использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь в установленном порядке принудительное изъятие жилья (ст. 235 ГК).
Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается. Статьей 288 ГК установлено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода такого помещения в нежилое.
Требование о соблюдении прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, а также соседей содержится, в частности, в ст. 29 (ч. 4), 30 (ч. 4) ЖК; заслуживает внимания в этом плане и ст. 40 ЖК.
Статьи 67 ЖК («Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма») и 678 ГК («Обязанности нанимателя жилого помещения») не содержат указанного требования. Однако ст. 83 и 91 ЖК, ст. 687 и 688 ГК предусматривается расторжение договоров жилищного найма и выселение из жилого помещения в случаях систематического нарушения прав и интересов соседей, что свидетельствует о необходимости не допускать подобных нарушений. Нарушение прав и интересов соседей может повлечь принудительное изъятие жилого помещения у собственника, допускающего такое нарушение (ст. 293 ГК).
Статьей 79 ЖК предусматривается расторжение договора поднайма жилого помещения (с соблюдением определенных условий и порядка), если проживающие на условиях такого договора граждане нарушают права и интересы соседей. Примечательно, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, необходимо согласие всех лиц, занимающих иные жилые помещения в качестве нанимателей или собственников, а также членов их семей (ст. 76 ЖК).
Следует отметить, что требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц содержится в ст. 209 ГК, определившей содержание права собственности. Согласно данной статье собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Данное положение основано на норме ст. 17 Конституции РФ.
Требования пожарной безопасности определены приказом МЧС России от 18 июня 2003 г. № 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ01-03)»[43], принятым в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»; санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям утверждены Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.
Правилами пользования жилыми помещениями установлены права по пользованию жилым помещением нанимателя жилого помещения по договору социального найма, коммерческого найма, найма специализированного жилого помещения, а также собственника жилья. В частности, пользователь жилого помещения обязан обеспечить его сохранность, бережно относиться к жилому дому, жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилым помещением, правила пожарной безопасности, содержать в чистоте и порядке жилые помещения, соблюдать чистоту и порядок в местах общего пользования дома, своевременно производить ремонт жилого помещения, не допускать совершения в жилом помещении действий, приводящих к порче помещений либо нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.
Права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма обозначены также Типовым договором социального найма жилого помещения.
Частью 2 ст. 17 ЖК предусматривается возможность использования жилого помещения – наряду с проживанием – для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Имеются достаточно большие группы граждан, осуществляющих подобную деятельность в домашних условиях: научные работники, писатели, надомные работники и т.п. Критериями, ограничивающими пределы осуществления такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и др.
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат регистрации. Права, подлежащие государственной регистрации, обозначены ст. 131 ГК; содержание права собственности определено ст. 209 ГК; перечень вещных прав, наряду с правом собственности, предусматривается ст. 216 ГК.
Согласно уже упомянутой ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Исходя из этого необходимо регистрировать следующие права: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.
Регистрация осуществляется учреждениями юстиции. Гражданский кодекс устанавливает случаи регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (ст. 558, 574, 584 ГК и проч.). Так, согласно ст. 558 ГК договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Статьями 574 и 584 ГК предусматривается регистрация соответственно: договора дарения недвижимого имущества и договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты. Регистрация договора об ипотеке (прямо предусмотренная ст. 131 ГК) упомянута в ст. 339 ГК.
Жилищный кодекс также предусматривает случаи государственной регистрации права на недвижимое имущество (их возникновение, переход и прекращение). Так, ст. 32 ЖК предусмотрено, что регистрации подлежит решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка (см. п. 4 ст. 279 ГК). Согласно ст. 33 ЖК гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (ч. 3).
Данная статья и иные положения Жилищного кодекса, а также Гражданского кодекса однозначно определяют, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так, в частности, ст. 67 ЖК определяет обязанностью нанимателя использование жилого помещения по назначению в установленных пределах; ст. 678 ГК устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; ст. 30 ЖК содержит требование об использовании по назначению собственником принадлежащего ему жилого помещения; согласно ст. 288 ГК жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Жилое помещение может быть передано нанимателем гражданину по договору поднайма (ст. 76 ЖК, ст. 685 ГК), собственником – по договору найма (ст. 30 ЖК, гл. 35 ГК) и т.д., однако с соблюдением требования – использование жилого помещения для проживания граждан.
Использование жилого помещения не по назначению влечет: расторжение договора жилищного найма и выселение (ст. 83 и 91 ЖК, ст. 687 и 688 ГК). Согласно ст. 293 ГК использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь в установленном порядке принудительное изъятие жилья (ст. 235 ГК).
Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается. Статьей 288 ГК установлено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода такого помещения в нежилое.
Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 определено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, как сделка, не соответствующая требованиям закона.Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, а также соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти[42] (см. Правила пользования жилыми помещениями).
Требование о соблюдении прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, а также соседей содержится, в частности, в ст. 29 (ч. 4), 30 (ч. 4) ЖК; заслуживает внимания в этом плане и ст. 40 ЖК.
Статьи 67 ЖК («Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма») и 678 ГК («Обязанности нанимателя жилого помещения») не содержат указанного требования. Однако ст. 83 и 91 ЖК, ст. 687 и 688 ГК предусматривается расторжение договоров жилищного найма и выселение из жилого помещения в случаях систематического нарушения прав и интересов соседей, что свидетельствует о необходимости не допускать подобных нарушений. Нарушение прав и интересов соседей может повлечь принудительное изъятие жилого помещения у собственника, допускающего такое нарушение (ст. 293 ГК).
Статьей 79 ЖК предусматривается расторжение договора поднайма жилого помещения (с соблюдением определенных условий и порядка), если проживающие на условиях такого договора граждане нарушают права и интересы соседей. Примечательно, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, необходимо согласие всех лиц, занимающих иные жилые помещения в качестве нанимателей или собственников, а также членов их семей (ст. 76 ЖК).
Следует отметить, что требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц содержится в ст. 209 ГК, определившей содержание права собственности. Согласно данной статье собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Данное положение основано на норме ст. 17 Конституции РФ.
Требования пожарной безопасности определены приказом МЧС России от 18 июня 2003 г. № 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ01-03)»[43], принятым в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»; санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям утверждены Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.
Правилами пользования жилыми помещениями установлены права по пользованию жилым помещением нанимателя жилого помещения по договору социального найма, коммерческого найма, найма специализированного жилого помещения, а также собственника жилья. В частности, пользователь жилого помещения обязан обеспечить его сохранность, бережно относиться к жилому дому, жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилым помещением, правила пожарной безопасности, содержать в чистоте и порядке жилые помещения, соблюдать чистоту и порядок в местах общего пользования дома, своевременно производить ремонт жилого помещения, не допускать совершения в жилом помещении действий, приводящих к порче помещений либо нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.
Права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма обозначены также Типовым договором социального найма жилого помещения.
Частью 2 ст. 17 ЖК предусматривается возможность использования жилого помещения – наряду с проживанием – для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Имеются достаточно большие группы граждан, осуществляющих подобную деятельность в домашних условиях: научные работники, писатели, надомные работники и т.п. Критериями, ограничивающими пределы осуществления такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и др.
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат регистрации. Права, подлежащие государственной регистрации, обозначены ст. 131 ГК; содержание права собственности определено ст. 209 ГК; перечень вещных прав, наряду с правом собственности, предусматривается ст. 216 ГК.
Согласно уже упомянутой ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Исходя из этого необходимо регистрировать следующие права: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.
Регистрация осуществляется учреждениями юстиции. Гражданский кодекс устанавливает случаи регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (ст. 558, 574, 584 ГК и проч.). Так, согласно ст. 558 ГК договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Статьями 574 и 584 ГК предусматривается регистрация соответственно: договора дарения недвижимого имущества и договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты. Регистрация договора об ипотеке (прямо предусмотренная ст. 131 ГК) упомянута в ст. 339 ГК.
Жилищный кодекс также предусматривает случаи государственной регистрации права на недвижимое имущество (их возникновение, переход и прекращение). Так, ст. 32 ЖК предусмотрено, что регистрации подлежит решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка (см. п. 4 ст. 279 ГК). Согласно ст. 33 ЖК гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (ч. 3).