Собственник или наниматель жилого помещения обязаны привести жилое помещение (самовольно переустроенное или перепланированное) в прежнее состояние в установленный (разумный) срок. В случае невыполнения этого требования судом по иску органа, осуществляющего согласование, может быть принято решение о расторжении договора социального найма (в отношении нанимателя), о принудительном изъятии жилья (в отношении собственника), что предусматривается ч. 3 и 5 ст. 29 ЖК.
Положения о принудительном изъятии жилья в установленных случаях применяются и к новому собственнику жилого помещения (ставшего собственником в связи с приобретением жилья на публичных торгах), а также к собственнику, являвшемуся наймодателем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 указанной статьи Жилищного кодекса договору.
Следует отметить, что законодатель не устанавливаетпоследствий расторжения договора социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки. Видимо, это следует расценивать как определенное нарушение жилого помещения (т.е. в какой-то степени повреждение), поскольку судом не принято решение сохранить его в переустроенном состоянии, т.е. создана угроза жизни или здоровью граждан (см. ч. 4 ст. 29 ЖК) и, таким образом, возможно применять положение ст. 83 ЖК и как следствие – выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК).
§ 5 Жилищный фонд
Положения о принудительном изъятии жилья в установленных случаях применяются и к новому собственнику жилого помещения (ставшего собственником в связи с приобретением жилья на публичных торгах), а также к собственнику, являвшемуся наймодателем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 указанной статьи Жилищного кодекса договору.
Следует отметить, что законодатель не устанавливаетпоследствий расторжения договора социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки. Видимо, это следует расценивать как определенное нарушение жилого помещения (т.е. в какой-то степени повреждение), поскольку судом не принято решение сохранить его в переустроенном состоянии, т.е. создана угроза жизни или здоровью граждан (см. ч. 4 ст. 29 ЖК) и, таким образом, возможно применять положение ст. 83 ЖК и как следствие – выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК).
§ 5 Жилищный фонд
Жилищный фонд. Жилищный кодекс предусматривает разграничение жилищного фонда на «виды» в зависимости от формы собственности и от целей его использования.
Понятие «жилищный фонд» используется в законодательстве довольно широко. Этим понятием охватывается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ч. 1 ст. 19 ЖК).
Для жилищного фонда характерна множественность субъектов – собственников фонда, каждый из которых владеет определенной частью жилищного фонда. Помещения в многоквартирных жилых домах (в основном) относятся к разным формам собственности, а общее имущество дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам этих помещений (см. гл. 6 ЖК). Кодекс допускает наличие многоквартирных домов, все помещения в которых находятся: в собственности Российской Федерации, или субъекта РФ, или муниципального образования, предусматривая порядок управления такими домами (ст. 163 ЖК).
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;
государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (ч. 2 ст. 19 ЖК).
В основу данной классификации жилищного фонда положены формы собственности, определяемые Гражданским кодексом: частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (п. 1 ст. 212 ГК). В ст. 8 Конституции РФ говорится о признании и защите государством равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности. На этих положениях и базируется классификация жилищного фонда.
На первое место в данной классификации поставлен частный жилищный фонд, что свидетельствует о его значимости в жилищной сфере.
Резкому увеличению частного жилья способствовали принятие Закона о приватизации жилых помещений,а также положения Гражданского кодекса. В Гражданском кодексе содержится гл. 18, посвященная праву собственности на жилое помещение, согласно ст. 218 ГК член жилищного и жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится ее собственником.
Снят целый ряд ограничений на приобретение жилья в собственность, на пользование и распоряжение таким жильем.
Ранее возможность владения и пользования жилыми домами, жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, у совместно проживающих супругов и детей ограничивалось одним домом, квартирой под угрозой принудительной продажи жилья «сверх одного» (ст. 106 и 107 ГК РСФСР). В настоящее время ограничений по размеру и количеству жилья, принадлежащего на праве собственности, не существует (см. ст. 213 ГК).
В составе частного жилищного фонда находятся жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам.
В собственности граждан находятся построенные и приобретенные (по предусмотренным основаниям) жилые дома и квартиры; квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперативах в случае выплаты пая; жилые помещения в товариществах собственников жилья и проч.
В собственности юридических лиц – построенные или приобретенные жилые дома, квартиры (в том числе в порядке долевого участия); дома ЖК и ЖСК с не полностью выплаченным паем.
Гражданин, являясь собственником жилого помещения, использует его для личного проживания и проживания членов его семьи, а также может предоставить в пользование иным лицам на основании соответствующего договора (найма, безвозмездного пользования). Юридическое лицо использует жилье, только сдавая его в пользование гражданам на основании соответствующего договора.
Государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и субъекта РФ (жилищный фонд субъектов РФ).
Жилищный фонд до 1992 г. принадлежал государству, затем он был разграничен на федеральный фонд, фонд субъектов РФ и муниципальный (см. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». Закон признан утратившим силу Законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ).
Государственный жилищный фонд может быть передан госпредприятиям в хозяйственное ведение и госучреждениям и казенным предприятиям – в оперативное управление (см. гл. 19 ГК «Право хозяйственного ведения, право оперативного управления»).
Муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих органу местного самоуправления. Статья 130 Конституции РФ устанавливает, что местное самоуправление самостоятельно решает вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью; согласно ст. 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.
Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть закреплены за муниципальными предприятиями и учреждениями (см. гл. 19 ГК).
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
жилищный фонд социального использования – совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых гражданам по договорам социального найма;
специализированный жилищный фонд – совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Кодекса;
индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования.
Данные положения ст. 19 ЖК определяют, на какие цели может быть использован тот или иной фонд. Так, жилищный фонд социального использования – только для предоставления жилых помещений гражданам по договорам социального найма (раздел III ЖК), специализированный – для предоставления отдельным категориям граждан на определенных условиях, предусмотренных положениями раздела IVЖК.
Жилищный фонд социального использования. Согласно ст. 49 ЖК жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим и иным гражданам, определяемым федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (см. ст. 40 Конституции РФ).
Жилье по такому договору предоставляется гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 57, см. также ст. 51, 52).
Специализированный жилищный фонд также представляет собой фонд публичных форм собственности (ст. 92). Назначение специализированного жилья определено ст. 93—98 Кодекса. Жилые помещения этого фонда предоставляются по договору найма специализированных жилых помещений (ст. 99, 100, 104—108) и договору безвозмездного пользования (ст. 98, 109).
Индивидуальный жилищный фонд используется для проживания собственников жилых помещений и членов их семей (ст. 31), а также для проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, что отражено в ст. 30 (ч. 2).
Статья 19 (п. 3 ч. 3) к индивидуальному жилищному фонду относит жилые помещения, используемые юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования[50]. Можно и так. Противоречий иным актам такая позиция не содержит. Общим в том и другом случае (собственник – гражданин или юридическое лицо) является предоставление жилья для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования.
Но для граждан – собственников жилых помещений это вторично. Основное назначение таких жилых помещений – использование для проживания собственника и членов его семьи. Тогда как для собственника – юридического лица основным (единственным) основанием отнесения принадлежащего ему жилья к индивидуальному фонду является передача в пользование граждан, т.е. наличествует явное и существенное «несовпадение» форм использования.
«Объединение» помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, в п. 1 ч. 2 обусловлено принадлежностью к одной форме собственности. Но что касается видов использования,то такое «объединение» не выглядит удачным, достаточного обоснования такой позиции не усматривается.
Жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования прежде всего подлежат предоставлению по договору найма жилого помещения, регламентация которого осуществляется нормами гл. 35 ГК. В состав жилищного фонда коммерческого использования входят жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда, как это следует из положений п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК.
Договор найма (коммерческого) являет собой правовую форму использования жилищных фондов всех форм собственности: государственной, муниципальной, частной. Глава 35 ГК не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности. (Высказывалась позиция об ограничении такого найма частным жильем.)
Объектом договора коммерческого найма может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 673 ГК); нанимателем по такому договору может быть только гражданин (ст. 677 ГК); жилое помещение предоставляется на срок, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК), и проч. К такому договору подлежит применению ряд положений жилищного законодательства (см. ст. 673, 682, 687 ГК).
Статьями 679, 680 и 685 ГК также предусматривалось применение к такому договору положений жилищного законодательства. Данные статьи содержали требование о соблюдении нормы жилой площади на одного человека при вселении в жилое помещение других граждан, поднанимателей и временных жильцов.
Норма жилой площади была установлена ст. 38 ЖК РСФСР. Таким образом, указанные статьи Гражданского кодекса требовали применения жилищного законодательства.
Законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ в указанные статьи Гражданского кодекса внесены изменения: слова «О норме жилой площади на одного человека» заменены словами «О норме общей площади жилого помещения на одного человека». (ЖК РСФСР этим Законом признан утратившим силу.)
Следовательно, данным Законом обозначена необходимость нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Однако это понятие даже не упоминается в Жилищном кодексе. Таким образом, положения ст. 679, 680 и 685 ГК в части требований о соблюдении обозначенной нормы, строго говоря, не могут применяться, такая норма ни одним актом не установлена.
Следует отметить, что договор коммерческого найма лишь упомянут в ст. 19 ЖК (см. также п. 2 ст. 32), он не нашел необходимой регламентации в Жилищном кодексе. Тогда как вопросы содержания и использования жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, главным образом в части: прав и обязанностей наймодателей и пользователей жильем; целевого использования жилых помещений; сохранности жилья – предмет регулирования жилищным законодательством (в вопросах коммерческого найма, несомненно, с учетом норм гл. 35 ГК).
Согласно ст. 19 ЖК (ч. 4 и 5) жилищный фонд подлежит государственному учету.
В отношении государственного учета жилищного фонда действует Положение, утв. постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301[51].
Основной задачей государственного учета является информация о количественном и качественном составе жилья, его местоположении, техническом состоянии, уровне благоустройства и т.д. Госучету подлежат все жилые дома, жилые помещения независимо от форм собственности.
Технический учет (путем проведения технической инвентаризации) составляет основу государственного учета жилищного фонда.
Правительством РФ было принято постановление от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства»[52]. Постановлением было утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.
Понятие «жилищный фонд» используется в законодательстве довольно широко. Этим понятием охватывается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ч. 1 ст. 19 ЖК).
Для жилищного фонда характерна множественность субъектов – собственников фонда, каждый из которых владеет определенной частью жилищного фонда. Помещения в многоквартирных жилых домах (в основном) относятся к разным формам собственности, а общее имущество дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам этих помещений (см. гл. 6 ЖК). Кодекс допускает наличие многоквартирных домов, все помещения в которых находятся: в собственности Российской Федерации, или субъекта РФ, или муниципального образования, предусматривая порядок управления такими домами (ст. 163 ЖК).
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;
государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (ч. 2 ст. 19 ЖК).
В основу данной классификации жилищного фонда положены формы собственности, определяемые Гражданским кодексом: частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (п. 1 ст. 212 ГК). В ст. 8 Конституции РФ говорится о признании и защите государством равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности. На этих положениях и базируется классификация жилищного фонда.
На первое место в данной классификации поставлен частный жилищный фонд, что свидетельствует о его значимости в жилищной сфере.
Резкому увеличению частного жилья способствовали принятие Закона о приватизации жилых помещений,а также положения Гражданского кодекса. В Гражданском кодексе содержится гл. 18, посвященная праву собственности на жилое помещение, согласно ст. 218 ГК член жилищного и жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится ее собственником.
Снят целый ряд ограничений на приобретение жилья в собственность, на пользование и распоряжение таким жильем.
Ранее возможность владения и пользования жилыми домами, жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, у совместно проживающих супругов и детей ограничивалось одним домом, квартирой под угрозой принудительной продажи жилья «сверх одного» (ст. 106 и 107 ГК РСФСР). В настоящее время ограничений по размеру и количеству жилья, принадлежащего на праве собственности, не существует (см. ст. 213 ГК).
В составе частного жилищного фонда находятся жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам.
В собственности граждан находятся построенные и приобретенные (по предусмотренным основаниям) жилые дома и квартиры; квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперативах в случае выплаты пая; жилые помещения в товариществах собственников жилья и проч.
В собственности юридических лиц – построенные или приобретенные жилые дома, квартиры (в том числе в порядке долевого участия); дома ЖК и ЖСК с не полностью выплаченным паем.
Гражданин, являясь собственником жилого помещения, использует его для личного проживания и проживания членов его семьи, а также может предоставить в пользование иным лицам на основании соответствующего договора (найма, безвозмездного пользования). Юридическое лицо использует жилье, только сдавая его в пользование гражданам на основании соответствующего договора.
Государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и субъекта РФ (жилищный фонд субъектов РФ).
Жилищный фонд до 1992 г. принадлежал государству, затем он был разграничен на федеральный фонд, фонд субъектов РФ и муниципальный (см. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». Закон признан утратившим силу Законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ).
Государственный жилищный фонд может быть передан госпредприятиям в хозяйственное ведение и госучреждениям и казенным предприятиям – в оперативное управление (см. гл. 19 ГК «Право хозяйственного ведения, право оперативного управления»).
Муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих органу местного самоуправления. Статья 130 Конституции РФ устанавливает, что местное самоуправление самостоятельно решает вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью; согласно ст. 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.
Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть закреплены за муниципальными предприятиями и учреждениями (см. гл. 19 ГК).
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
жилищный фонд социального использования – совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых гражданам по договорам социального найма;
специализированный жилищный фонд – совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Кодекса;
индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования.
Данные положения ст. 19 ЖК определяют, на какие цели может быть использован тот или иной фонд. Так, жилищный фонд социального использования – только для предоставления жилых помещений гражданам по договорам социального найма (раздел III ЖК), специализированный – для предоставления отдельным категориям граждан на определенных условиях, предусмотренных положениями раздела IVЖК.
Жилищный фонд социального использования. Согласно ст. 49 ЖК жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим и иным гражданам, определяемым федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (см. ст. 40 Конституции РФ).
Жилье по такому договору предоставляется гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 57, см. также ст. 51, 52).
Специализированный жилищный фонд также представляет собой фонд публичных форм собственности (ст. 92). Назначение специализированного жилья определено ст. 93—98 Кодекса. Жилые помещения этого фонда предоставляются по договору найма специализированных жилых помещений (ст. 99, 100, 104—108) и договору безвозмездного пользования (ст. 98, 109).
Индивидуальный жилищный фонд используется для проживания собственников жилых помещений и членов их семей (ст. 31), а также для проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, что отражено в ст. 30 (ч. 2).
Статья 19 (п. 3 ч. 3) к индивидуальному жилищному фонду относит жилые помещения, используемые юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования[50]. Можно и так. Противоречий иным актам такая позиция не содержит. Общим в том и другом случае (собственник – гражданин или юридическое лицо) является предоставление жилья для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования.
Но для граждан – собственников жилых помещений это вторично. Основное назначение таких жилых помещений – использование для проживания собственника и членов его семьи. Тогда как для собственника – юридического лица основным (единственным) основанием отнесения принадлежащего ему жилья к индивидуальному фонду является передача в пользование граждан, т.е. наличествует явное и существенное «несовпадение» форм использования.
«Объединение» помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, в п. 1 ч. 2 обусловлено принадлежностью к одной форме собственности. Но что касается видов использования,то такое «объединение» не выглядит удачным, достаточного обоснования такой позиции не усматривается.
Жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования прежде всего подлежат предоставлению по договору найма жилого помещения, регламентация которого осуществляется нормами гл. 35 ГК. В состав жилищного фонда коммерческого использования входят жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда, как это следует из положений п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК.
Договор найма (коммерческого) являет собой правовую форму использования жилищных фондов всех форм собственности: государственной, муниципальной, частной. Глава 35 ГК не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности. (Высказывалась позиция об ограничении такого найма частным жильем.)
Объектом договора коммерческого найма может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 673 ГК); нанимателем по такому договору может быть только гражданин (ст. 677 ГК); жилое помещение предоставляется на срок, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК), и проч. К такому договору подлежит применению ряд положений жилищного законодательства (см. ст. 673, 682, 687 ГК).
Статьями 679, 680 и 685 ГК также предусматривалось применение к такому договору положений жилищного законодательства. Данные статьи содержали требование о соблюдении нормы жилой площади на одного человека при вселении в жилое помещение других граждан, поднанимателей и временных жильцов.
Норма жилой площади была установлена ст. 38 ЖК РСФСР. Таким образом, указанные статьи Гражданского кодекса требовали применения жилищного законодательства.
Законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ в указанные статьи Гражданского кодекса внесены изменения: слова «О норме жилой площади на одного человека» заменены словами «О норме общей площади жилого помещения на одного человека». (ЖК РСФСР этим Законом признан утратившим силу.)
Следовательно, данным Законом обозначена необходимость нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Однако это понятие даже не упоминается в Жилищном кодексе. Таким образом, положения ст. 679, 680 и 685 ГК в части требований о соблюдении обозначенной нормы, строго говоря, не могут применяться, такая норма ни одним актом не установлена.
Следует отметить, что договор коммерческого найма лишь упомянут в ст. 19 ЖК (см. также п. 2 ст. 32), он не нашел необходимой регламентации в Жилищном кодексе. Тогда как вопросы содержания и использования жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, главным образом в части: прав и обязанностей наймодателей и пользователей жильем; целевого использования жилых помещений; сохранности жилья – предмет регулирования жилищным законодательством (в вопросах коммерческого найма, несомненно, с учетом норм гл. 35 ГК).
Согласно ст. 19 ЖК (ч. 4 и 5) жилищный фонд подлежит государственному учету.
В отношении государственного учета жилищного фонда действует Положение, утв. постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301[51].
Основной задачей государственного учета является информация о количественном и качественном составе жилья, его местоположении, техническом состоянии, уровне благоустройства и т.д. Госучету подлежат все жилые дома, жилые помещения независимо от форм собственности.
Технический учет (путем проведения технической инвентаризации) составляет основу государственного учета жилищного фонда.
Правительством РФ было принято постановление от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства»[52]. Постановлением было утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.
Конец бесплатного ознакомительного фрагмента