В рамках ЖК, которым необходимо в данных правоотношениях руководствоваться в первую очередь, к членам семьи собственника относятся супруг, дети и родители собственника (ч. 1 ст. 31 ЖК).
Теперь обратимся к другим нормативным актам. Например, в ст. 1 Федерального закона от 24 октября 1997 г. № 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» сказано, что семья – это лица, связанные родством и (или) свойством, совместно проживающие и ведущие совместное хозяйство. По смыслу данного положения и вообще по сложившейся за длительные годы судебной практике членами одной семьи признаются лица не только связанные родством и проживающие совместно, но и ведущие совместное хозяйство. Под совместным хозяйством следует понимать общий бюджет, совместное питание, совместное пользование имуществом, находящимся в подсобных помещениях (один холодильник, одна калошница, общая посуда и т. п.). Если же члены семьи собственника и собственник пользуются имуществом по принципу коммунальной квартиры, то вряд ли их можно назвать членами одной с собственником семьи.
В ч. 1 ст. 31 ЖК имеется и другое указание, там говорится: «проживающие совместно с собственником». Из чего следует, что, если собственник не проживает совместно с супругом, детьми и родителями, они подпадают под правила ч. 4 рассматриваемой нами ст. 31 ЖК.
Что понимать под совместным проживанием? Если наниматель только зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении собственника, но фактически проживает по другому адресу, нет сомнений в факте отсутствия совместного проживания. В то же время можно ли считать совместным проживанием, если лица, хотя и живут в одной квартире (доме), между тем пользуются каждый своей комнатой отдельно друг от друга (на дверях поставлены замки), квартира используется в качестве коммунальной. Будет ли в этом случае к лицам, юридически относящимся к членам семьи собственника, применяться ч. 4 ст. 31 ЖК, судебная практика ответа еще не дала.
Другая трудность с выселением бывшего члена семьи, безусловно, возникнет у участника общей собственности, если не будет обоюдного с другим сособственником желания выселить нанимателя.
Если такого согласия нет, что же может предпринять единолично участник общей собственности для выселения нанимателя?
Член семьи сособственников, вселившийся в жилое помещение с согласия всех совладельцев, обладает правом пользования всем жилым помещением. Следовательно, сособственник недвижимости может выселить нанимателя только со своей части.
Перед обращением в суд участнику общей совместной собственности необходимо определить доли в праве собственности на жилье и определить порядок пользования общим жилым помещением, участнику общей долевой собственности – определить только порядок пользования жилым помещением (см. гл. 7). После того как суд решит, какая комната за кем из собственников общей квартиры закрепляется, собственник, не желающий себя обременять совместным проживанием с бывшим членом семьи, не являющимся собственником, вправе требовать его выселения из своей части жилого помещения.
Не слишком жесток новый закон и к бывшим членам семьи. Для того чтобы не быть сразу же выселенным из жилого помещения по требованию собственника, а отсрочить этот момент на определенный срок (кстати, в проектах ЖК срок был ограничен годом), бывшему члену семьи собственника жилого помещения необходимо предоставить доказательства того, что у него отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также что его имущественное положение и другие заслуживающие внимание обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением. Такими доказательствами могут быть, например, справка о маленькой заработной плате или другие сведения о тяжелом материальном положении, отказ муниципального органа в постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, полученная в учреждении юстиции выписка из Единого государственного реестра прав собственности об отсутствии недвижимости в собственности, отказ кредитной организации в предоставлении кредита на приобретение жилья и т. п.
Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК суд может обязать собственника, обратившегося с требованием о выселении бывшего члена семьи, обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Применяется это положение, если бывшим членом семьи заявлен встречный иск об обязании собственника предоставить ему иное жилое помещение.
Лица, которые вправе требовать предоставления другого жилого помещения, перечислены в ст. 80, 87, 90, 93—96 СК. Если до предъявления собственником жилого помещения иска о выселении из принадлежащего ему жилого помещения бывшего члена семьи последний не заявлял о своих правах на получение алиментов от собственника, то суд обязан будет приостановить рассмотрение гражданского дела по иску собственника о выселении до разрешения дела по иску бывшего члена семьи собственника о начислении с собственника алиментов.
При этом нетрудоспособными, имеющими право на алименты, признаются перечисленные в указанных статьях СК родственники при достижении ими общего пенсионного возраста, предусмотренного действующим законодательством, инвалидности I или II группы. Вопрос о праве на алименты инвалидов III группы решается судом в зависимости от конкретных обстоятельств дела, например если они не могут получить работу, рекомендованную в соответствии с заключением ВТЭК.
ЖК не содержит положений о том, каким требованиям должно отвечать «иное жилое помещение». Из чего следует, что в отличие от ранее существовавших требований теперь предоставляемое собственником бывшему члену семьи иное жилое помещение может находиться и в другом населенном пункте, не соответствовать установленному размеру предоставления жилья и санитарно-техническим нормам, единственным условием является то, что помещение должно иметь статус жилого помещения.
В соответствии со ст. 19 Закона о введении ЖК действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Под равным с собственником правом пользования следует понимать, что члены семьи собственника на момент приватизации не просто жили в его жилом помещении, но и были зарегистрированы по месту жительства в данном жилом помещении. Это исключение обосновано тем, что лица, проживавшие на момент приватизации в жилом помещении, отказались в пользу члена своей семьи от участия в приватизации, фактически доверили свою судьбу члену семьи, ставшему собственником приватизированного жилья. Выселение таких лиц противоречило бы принципам справедливости.
Не только лица, отказавшиеся от участия в приватизации, не подлежат выселению. Сохраняют за собой право проживания и бывшие собственники, и члены семьи бывших собственников, чьи жилые помещения были отчуждены с сохранением за ними права проживания в таком жилом помещении, поскольку ч. 4 ст. 31 ЖК содержит исключение в отношении бывших членов семьи, установивших соглашение с собственником. Обычно такое соглашение содержится в тексте договора об отчуждении жилья, когда закрепляется право бывшего собственника или лиц, зарегистрированных в жилом помещении на момент отчуждения, пользоваться этим жильем без ограничения временем.
Пример
12. Расторжение договора найма в связи с выездом в другое место жительства
Законодательные основы
Как в суде расторгнуть договор найма с лицом, выехавшим из квартиры?
Примеры
13. Выселение в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома
Законодательные основы
Какие вопросы решаются судом при выселении из жилых помещений в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома?
Теперь обратимся к другим нормативным актам. Например, в ст. 1 Федерального закона от 24 октября 1997 г. № 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» сказано, что семья – это лица, связанные родством и (или) свойством, совместно проживающие и ведущие совместное хозяйство. По смыслу данного положения и вообще по сложившейся за длительные годы судебной практике членами одной семьи признаются лица не только связанные родством и проживающие совместно, но и ведущие совместное хозяйство. Под совместным хозяйством следует понимать общий бюджет, совместное питание, совместное пользование имуществом, находящимся в подсобных помещениях (один холодильник, одна калошница, общая посуда и т. п.). Если же члены семьи собственника и собственник пользуются имуществом по принципу коммунальной квартиры, то вряд ли их можно назвать членами одной с собственником семьи.
В ч. 1 ст. 31 ЖК имеется и другое указание, там говорится: «проживающие совместно с собственником». Из чего следует, что, если собственник не проживает совместно с супругом, детьми и родителями, они подпадают под правила ч. 4 рассматриваемой нами ст. 31 ЖК.
Что понимать под совместным проживанием? Если наниматель только зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении собственника, но фактически проживает по другому адресу, нет сомнений в факте отсутствия совместного проживания. В то же время можно ли считать совместным проживанием, если лица, хотя и живут в одной квартире (доме), между тем пользуются каждый своей комнатой отдельно друг от друга (на дверях поставлены замки), квартира используется в качестве коммунальной. Будет ли в этом случае к лицам, юридически относящимся к членам семьи собственника, применяться ч. 4 ст. 31 ЖК, судебная практика ответа еще не дала.
Другая трудность с выселением бывшего члена семьи, безусловно, возникнет у участника общей собственности, если не будет обоюдного с другим сособственником желания выселить нанимателя.
Если такого согласия нет, что же может предпринять единолично участник общей собственности для выселения нанимателя?
Член семьи сособственников, вселившийся в жилое помещение с согласия всех совладельцев, обладает правом пользования всем жилым помещением. Следовательно, сособственник недвижимости может выселить нанимателя только со своей части.
Перед обращением в суд участнику общей совместной собственности необходимо определить доли в праве собственности на жилье и определить порядок пользования общим жилым помещением, участнику общей долевой собственности – определить только порядок пользования жилым помещением (см. гл. 7). После того как суд решит, какая комната за кем из собственников общей квартиры закрепляется, собственник, не желающий себя обременять совместным проживанием с бывшим членом семьи, не являющимся собственником, вправе требовать его выселения из своей части жилого помещения.
Не слишком жесток новый закон и к бывшим членам семьи. Для того чтобы не быть сразу же выселенным из жилого помещения по требованию собственника, а отсрочить этот момент на определенный срок (кстати, в проектах ЖК срок был ограничен годом), бывшему члену семьи собственника жилого помещения необходимо предоставить доказательства того, что у него отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также что его имущественное положение и другие заслуживающие внимание обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением. Такими доказательствами могут быть, например, справка о маленькой заработной плате или другие сведения о тяжелом материальном положении, отказ муниципального органа в постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, полученная в учреждении юстиции выписка из Единого государственного реестра прав собственности об отсутствии недвижимости в собственности, отказ кредитной организации в предоставлении кредита на приобретение жилья и т. п.
Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК суд может обязать собственника, обратившегося с требованием о выселении бывшего члена семьи, обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Применяется это положение, если бывшим членом семьи заявлен встречный иск об обязании собственника предоставить ему иное жилое помещение.
Лица, которые вправе требовать предоставления другого жилого помещения, перечислены в ст. 80, 87, 90, 93—96 СК. Если до предъявления собственником жилого помещения иска о выселении из принадлежащего ему жилого помещения бывшего члена семьи последний не заявлял о своих правах на получение алиментов от собственника, то суд обязан будет приостановить рассмотрение гражданского дела по иску собственника о выселении до разрешения дела по иску бывшего члена семьи собственника о начислении с собственника алиментов.
При этом нетрудоспособными, имеющими право на алименты, признаются перечисленные в указанных статьях СК родственники при достижении ими общего пенсионного возраста, предусмотренного действующим законодательством, инвалидности I или II группы. Вопрос о праве на алименты инвалидов III группы решается судом в зависимости от конкретных обстоятельств дела, например если они не могут получить работу, рекомендованную в соответствии с заключением ВТЭК.
ЖК не содержит положений о том, каким требованиям должно отвечать «иное жилое помещение». Из чего следует, что в отличие от ранее существовавших требований теперь предоставляемое собственником бывшему члену семьи иное жилое помещение может находиться и в другом населенном пункте, не соответствовать установленному размеру предоставления жилья и санитарно-техническим нормам, единственным условием является то, что помещение должно иметь статус жилого помещения.
В соответствии со ст. 19 Закона о введении ЖК действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Под равным с собственником правом пользования следует понимать, что члены семьи собственника на момент приватизации не просто жили в его жилом помещении, но и были зарегистрированы по месту жительства в данном жилом помещении. Это исключение обосновано тем, что лица, проживавшие на момент приватизации в жилом помещении, отказались в пользу члена своей семьи от участия в приватизации, фактически доверили свою судьбу члену семьи, ставшему собственником приватизированного жилья. Выселение таких лиц противоречило бы принципам справедливости.
Не только лица, отказавшиеся от участия в приватизации, не подлежат выселению. Сохраняют за собой право проживания и бывшие собственники, и члены семьи бывших собственников, чьи жилые помещения были отчуждены с сохранением за ними права проживания в таком жилом помещении, поскольку ч. 4 ст. 31 ЖК содержит исключение в отношении бывших членов семьи, установивших соглашение с собственником. Обычно такое соглашение содержится в тексте договора об отчуждении жилья, когда закрепляется право бывшего собственника или лиц, зарегистрированных в жилом помещении на момент отчуждения, пользоваться этим жильем без ограничения временем.
Пример
...В суд подано исковое заявление о выселении из квартиры ответчика. Истица по делу являлась собственником квартиры, которую она приватизировала в 1995 г. После приватизации в эту квартиру вселился ее брат и прожил в ней около года. Затем брат истицы женился и выехал на постоянное место жительства к своей жене, однако по-прежнему был зарегистрирован по месту жительства в ее квартире, что ограничивало ее право распоряжения собственностью. Истица была вынуждена платить в большем размере коммунальные платежи из-за зарегистрированного в ее квартире ответчика.
Истица посчитала, что ответчик может быть выселен из ее квартиры на основании ч. 4 ст. 31 ЖК, поскольку ответчик вселился после приватизации и правом на приватизацию спорной квартиры не обладал. В спорной квартире ответчик не проживает, в связи с чем отсутствуют основания для сохранения за ним права пользования спорным жилым помещением на определенный срок. Ответчик членом семьи истицы не является, так как живет отдельно, отдельно от нее ведет свое хозяйство, у него свой бюджет. Алиментных обязательств истица перед ним не имеет.
Истица посчитала, что ответчик может быть выселен из ее квартиры на основании ч. 4 ст. 31 ЖК, поскольку ответчик вселился после приватизации и правом на приватизацию спорной квартиры не обладал. В спорной квартире ответчик не проживает, в связи с чем отсутствуют основания для сохранения за ним права пользования спорным жилым помещением на определенный срок. Ответчик членом семьи истицы не является, так как живет отдельно, отдельно от нее ведет свое хозяйство, у него свой бюджет. Алиментных обязательств истица перед ним не имеет.
12. Расторжение договора найма в связи с выездом в другое место жительства
Законодательные основы
Жилищный кодекс РФ
(извлечение).
Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения (ч. 3).
3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения (ч. 3).
3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Как в суде расторгнуть договор найма с лицом, выехавшим из квартиры?
В ст. 89 ЖК РСФСР содержалась похожая норма. Ее единственное отличие от положений ч. 3 ст. 83 ЖК состоит в том, что в старом законе была фраза «на постоянное жительство в другое место», по новому закону – просто «в другое место жительства». Ранее суд подразумевал под постоянным жительством приобретение каких-либо прав на другое жилье. По смыслу нового закона этого уже не требуется.
Определение места жительства содержится в ст. 20 ГК, согласно которой местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.
Таким образом, истец по иску о расторжении договора социального найма по основанию ч. 3 ст. 83 ЖК вправе не доказывать, что ответчик выехал на постоянное место жительства в другое место, ему достаточно представить достоверные сведения о том, что ответчик преимущественно проживает по другому адресу.
В связи с этим, если суды ранее критически относились к доводу истцов о том, что помимо квартиры, занимаемой ответчиком по договору социального найма, у него есть еще жилье в собственности, которым ответчик преимущественно пользуется. Теперь этот довод при доказанности может служить основанием для удовлетворения иска о расторжении договора социального найма.
Из ч. 3 ст. 83 ЖК следует, что выехать должны все проживающие, а потому с требованием о расторжении договора социального найма вправе обратиться только наймодатель – собственник жилья. В действительности суды всегда рассматривали иски не только наймодателя, но и оставшихся в жилом помещении нанимателя и членов его семьи к покинувшим их родственникам.
В статье указывается на выезд в «другое место жительства». Из этого указания следует, что истцу необходимо доказать не просто длительное отсутствие ответчика, но и конкретное место его пребывания. Такими доказательствами могут быть заявления ответчика в различные инстанции с просьбой в случае надобности разыскивать его по такому-то адресу.
Суд вправе отказать в требовании о расторжении договора социального найма с ответчиком, если его непроживание было вызвано уважительными причинами. Например, если выезд связан с длительной командировкой или с неприязненным отношением к ответчику других лиц, проживающих в спорной квартире, или в связи с препятствованием ответчику в пользовании жилым помещением и т. п.
Как я неоднократно повторяла в своей книге, огромное значение имеет «буква закона». В данном случае в статье употребляется термин «выезд». Суд понимает это следующим образом: гражданин должен был выехать окончательно без намерения вернуться обратно. Об этом свидетельствует как вывоз ответчиком всех своих вещей, так и нежелание вернуться обратно, безразличное отношение к жилому помещению (ответчик не производит оплату коммунальных услуг, не делает необходимые, поддерживающие жилое помещение ремонтные работы и т. п.).
Определение места жительства содержится в ст. 20 ГК, согласно которой местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.
Таким образом, истец по иску о расторжении договора социального найма по основанию ч. 3 ст. 83 ЖК вправе не доказывать, что ответчик выехал на постоянное место жительства в другое место, ему достаточно представить достоверные сведения о том, что ответчик преимущественно проживает по другому адресу.
В связи с этим, если суды ранее критически относились к доводу истцов о том, что помимо квартиры, занимаемой ответчиком по договору социального найма, у него есть еще жилье в собственности, которым ответчик преимущественно пользуется. Теперь этот довод при доказанности может служить основанием для удовлетворения иска о расторжении договора социального найма.
Из ч. 3 ст. 83 ЖК следует, что выехать должны все проживающие, а потому с требованием о расторжении договора социального найма вправе обратиться только наймодатель – собственник жилья. В действительности суды всегда рассматривали иски не только наймодателя, но и оставшихся в жилом помещении нанимателя и членов его семьи к покинувшим их родственникам.
В статье указывается на выезд в «другое место жительства». Из этого указания следует, что истцу необходимо доказать не просто длительное отсутствие ответчика, но и конкретное место его пребывания. Такими доказательствами могут быть заявления ответчика в различные инстанции с просьбой в случае надобности разыскивать его по такому-то адресу.
Суд вправе отказать в требовании о расторжении договора социального найма с ответчиком, если его непроживание было вызвано уважительными причинами. Например, если выезд связан с длительной командировкой или с неприязненным отношением к ответчику других лиц, проживающих в спорной квартире, или в связи с препятствованием ответчику в пользовании жилым помещением и т. п.
Как я неоднократно повторяла в своей книге, огромное значение имеет «буква закона». В данном случае в статье употребляется термин «выезд». Суд понимает это следующим образом: гражданин должен был выехать окончательно без намерения вернуться обратно. Об этом свидетельствует как вывоз ответчиком всех своих вещей, так и нежелание вернуться обратно, безразличное отношение к жилому помещению (ответчик не производит оплату коммунальных услуг, не делает необходимые, поддерживающие жилое помещение ремонтные работы и т. п.).
Примеры
...В суде рассматривался спор о расторжении договора социального найма. Было установлено, что в 2000 г. ответчик выехал из России в другое место жительства – в Австрию, а также подал заявление на получение австрийского гражданства. Суд пришел к выводу, что договор социального найма с ответчиком расторгнут со дня его выезда в 2000 г. То обстоятельство, что ответчик не получил австрийского гражданства и в 2004 г. был депортирован в Россию, не может повлиять на его право на проживание в спорной квартире, поскольку договор найма расторгается со дня выезда в другое место жительства.
...Отказывая в иске о выселении ответчика, суд указал, что отсутствие на жилой площади нанимателя само по себе не свидетельствует о расторжении им договора найма жилого помещения при том условии, что, как было установлено, его бывшая жена чинила ему препятствия в пользовании квартирой.
...При рассмотрении иска о расторжении договора социального найма судом было установлено, что в 1992 г. ответчик уехал в США в командировку. В 1995 г. трудовые отношения с НИИ были им расторгнуты, из США он не вернулся. В 1994 г. у ответчика истек срок действия заграничного паспорта. По сообщению НЦБ Интерпола, ответчик установлен проживающим в штате Джорджия. При указанных обстоятельствах иск о расторжении договора социального найма был удовлетворен.
...Надзорная инстанция пришла к выводу, что судебные постановления по делу о выселении заявителя подлежат отмене, так как судебными инстанциями, рассматривавшими данное дело, было допущено неправильное толкование и применение норм материального права.
Признавая за каждым право на жилище, Конституция устанавливает, что никто не может быть лишен его произвольно (ст. 40).
В соответствии с п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31.10.1995 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия» при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция РФ предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).
Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 23.06.1995 г. № 8-П, временное непроживание лица в жилом помещении само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением.
В надзорной жалобе заявитель указал, что никогда не отказывался от жилого помещения, в которое вселился в качестве члена семьи нанимателя. Он предпринимал законные способы разрешения жилищного вопроса путем обмена квартиры, о чем свидетельствует сохранение регистрации по прежнему месту жительства, оставление им вещей в квартире. Пользование же квартирой для него не представлялось возможным, так как бывшая супруга установила новые дверные замки, ключей от которых ему не предоставила, что ею в суде и не отрицалось.
...Истцы вместе с несовершеннолетними детьми занимают по договору социального найма две комнаты и состоят на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. Третью комнату по договору социального найма занимали ответчики, которым впоследствии была предоставлена отдельная трехкомнатная квартира. После этого спорная комната была приватизирована ответчиками.
Истцы посчитали, что приватизация комнаты была произведена в нарушение закона, так как ответчики утратили право пользования спорной комнатой до приватизации. Комната является освободившейся и они вправе ее присоединить к занимаемым ими комнатам, в связи с чем ими и был заявлен соответствующий иск.
Решением городского суда было установлено, что семья ответчиков нуждалась в улучшении жилищных условий, так как была зарегистрирована и проживала в комнате в коммунальной квартире. Как нуждающейся в улучшении жилищных условий, этой семье была выделена трехкомнатная квартира и заключен договор найма жилого помещения. Суд установил, что заключенный договор является договором социального найма жилой площади, в данной квартире ответчицей сделан ремонт и именно в этом жилом помещении ответчица с семьей проживает постоянно.
Учитывая, что ответчики с 2000 г. постоянно проживают в трехкомнатной квартире, с момента предоставления им другого жилого помещения они утратили право пользования спорной комнатой.
...Отказывая в иске о выселении ответчика, суд указал, что отсутствие на жилой площади нанимателя само по себе не свидетельствует о расторжении им договора найма жилого помещения при том условии, что, как было установлено, его бывшая жена чинила ему препятствия в пользовании квартирой.
...При рассмотрении иска о расторжении договора социального найма судом было установлено, что в 1992 г. ответчик уехал в США в командировку. В 1995 г. трудовые отношения с НИИ были им расторгнуты, из США он не вернулся. В 1994 г. у ответчика истек срок действия заграничного паспорта. По сообщению НЦБ Интерпола, ответчик установлен проживающим в штате Джорджия. При указанных обстоятельствах иск о расторжении договора социального найма был удовлетворен.
...Надзорная инстанция пришла к выводу, что судебные постановления по делу о выселении заявителя подлежат отмене, так как судебными инстанциями, рассматривавшими данное дело, было допущено неправильное толкование и применение норм материального права.
Признавая за каждым право на жилище, Конституция устанавливает, что никто не может быть лишен его произвольно (ст. 40).
В соответствии с п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31.10.1995 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия» при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция РФ предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).
Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 23.06.1995 г. № 8-П, временное непроживание лица в жилом помещении само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением.
В надзорной жалобе заявитель указал, что никогда не отказывался от жилого помещения, в которое вселился в качестве члена семьи нанимателя. Он предпринимал законные способы разрешения жилищного вопроса путем обмена квартиры, о чем свидетельствует сохранение регистрации по прежнему месту жительства, оставление им вещей в квартире. Пользование же квартирой для него не представлялось возможным, так как бывшая супруга установила новые дверные замки, ключей от которых ему не предоставила, что ею в суде и не отрицалось.
...Истцы вместе с несовершеннолетними детьми занимают по договору социального найма две комнаты и состоят на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. Третью комнату по договору социального найма занимали ответчики, которым впоследствии была предоставлена отдельная трехкомнатная квартира. После этого спорная комната была приватизирована ответчиками.
Истцы посчитали, что приватизация комнаты была произведена в нарушение закона, так как ответчики утратили право пользования спорной комнатой до приватизации. Комната является освободившейся и они вправе ее присоединить к занимаемым ими комнатам, в связи с чем ими и был заявлен соответствующий иск.
Решением городского суда было установлено, что семья ответчиков нуждалась в улучшении жилищных условий, так как была зарегистрирована и проживала в комнате в коммунальной квартире. Как нуждающейся в улучшении жилищных условий, этой семье была выделена трехкомнатная квартира и заключен договор найма жилого помещения. Суд установил, что заключенный договор является договором социального найма жилой площади, в данной квартире ответчицей сделан ремонт и именно в этом жилом помещении ответчица с семьей проживает постоянно.
Учитывая, что ответчики с 2000 г. постоянно проживают в трехкомнатной квартире, с момента предоставления им другого жилого помещения они утратили право пользования спорной комнатой.
13. Выселение в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома
Законодательные основы
Жилищный кодекс РФ
(извлечения).
Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (п. 4).
Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома.
1. При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
2. Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.
3. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.
4. После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.
Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (п. 4).
Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома.
1. При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
2. Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.
3. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.
4. После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.
Какие вопросы решаются судом при выселении из жилых помещений в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома?
Капитальный ремонт здания – это ремонт, проводящийся с целью восстановления ресурса здания, с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт должен включать: повышение теплозащиты ограждений зданий, замену или модернизацию окон и балконных дверей, установку или замену инженерного оборудования.
Реконструкция жилого здания – это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества, площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
Реконструкция может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований – частичную разборку зданий, улучшение архитектурной выразительности здания.
Реконструкция обязательно должна включать работы капитального ремонта, относящиеся к повышению теплозащиты зданий и установке инженерного оборудования.
В соответствии со ст. 88 ЖК для нанимателей жилых помещений, проживающих в домах, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции, предусмотрены различные права при выселении. Одним предоставляются жилые помещения временно в маневренном фонде, другие выселяются окончательно с предоставлением других благоустроенных жилых помещений.
Все зависит от того, какими будут последствия капитального ремонта. Если жилое помещение не сохранится, значительно уменьшится или значительно увеличится, то нанимателю должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение. Увеличение или уменьшение площадей жилых помещений в доме имеет место при реконструкции, так как работы по реконструкции включают в себя изменение площади квартир и их назначения. При капитальном ремонте изменения площадей жилых помещений или их функциональных назначений не происходит, поэтому жильцам дома, подлежащего капитальному ремонту, предоставляются на время ремонта временные жилые помещения из маневренного жилого фонда.
Если дом неинтересен инвесторам, наймодатель будет стараться выселить жильцов в маневренный жилой фонд, в свою очередь жильцы вправе не согласиться с этим. В таком случае спор о выселении должен рассматриваться в суде.
Нанимателям жилых помещений, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции, необходимо, в зависимости от пожеланий, остаться в прежнем жилом помещении или получить взамен другое благоустроенное жилое помещение, грамотно возражать против неугодного выселения.
Установить, что станет с жилым помещением после реконструкции, можно только на основании проектной документации. Проектная документация должна быть надлежащим образом утверждена, а не согласована, так как при согласовании проекта с уполномоченными экспертными учреждениями проект может быть отклонен, например, ввиду невозможности эксплуатируемых конструкций противостоять действующим эксплуатационным нагрузкам и дом должен быть снесен или переоборудован.
Суду также должен быть представлен такой документ, как постановление о проведении капитального ремонта, которое издает исполнительная власть города (района). В постановлении указывается, какой ремонт здания будет проведен: реконструкция, капитальный ремонт, капитальный ремонт с элементами реконструкции и т. п.
Собственник дома может решить провести поэтапную реконструкцию или капитальный ремонт, при котором необходимо освободить ремонтируемые помещения, т. е. отселить сначала одну часть дома, сделать ремонт, а затем выселить жильцов из другой части ремонтируемого дома. В этом случае проектная документация должна содержать сведения о возможности проведения капитального ремонта (реконструкции) поэтапно, без выселения всех жильцов из дома, иначе нет гарантии безопасности проживания в жилых помещениях.
Общая площадь жилого помещения нанимателя может быть уменьшена. Это не является основанием для предоставления другого благоустроенного жилого помещения, если такое уменьшение не сделает нанимателя нуждающимся в улучшении жилищных условий. При этом в законе не говорится о гражданах, которые уже являются нуждающимися в улучшении жилищных условий, из чего можно сделать вывод, что малейшее уменьшение общей площади жилого помещения нанимателя, нуждающегося в улучшении жилищных условий, является основанием для предоставления ему другого благоустроенного жилого помещения.
Общая площадь жилого помещения нанимателя может быть увеличена. Если в результате увеличения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно не превысит норму предоставления, наниматель вправе потребовать не расторгать с ним договор социального найма. Вопрос о том, является ли увеличение общей площади жилого помещения нанимателя существенным или нет, решается судом по своему усмотрению.
Самым спорным положением в применении ст. 88 ЖК является термин «не сохранится». Естественно, что жилое помещение не сохранится, если дом будет снесен или переоборудован в нежилой, но в таких случаях применяются другие статьи ЖК. Что касается ст. 88 ЖК, то жилое помещение не сохранится, если превратится в место общего пользования, станет частью другого жилого помещения, после реконструкции изменит свое функциональное назначение и т. п.
Капитальный ремонт должен включать: повышение теплозащиты ограждений зданий, замену или модернизацию окон и балконных дверей, установку или замену инженерного оборудования.
Реконструкция жилого здания – это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества, площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
Реконструкция может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований – частичную разборку зданий, улучшение архитектурной выразительности здания.
Реконструкция обязательно должна включать работы капитального ремонта, относящиеся к повышению теплозащиты зданий и установке инженерного оборудования.
В соответствии со ст. 88 ЖК для нанимателей жилых помещений, проживающих в домах, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции, предусмотрены различные права при выселении. Одним предоставляются жилые помещения временно в маневренном фонде, другие выселяются окончательно с предоставлением других благоустроенных жилых помещений.
Все зависит от того, какими будут последствия капитального ремонта. Если жилое помещение не сохранится, значительно уменьшится или значительно увеличится, то нанимателю должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение. Увеличение или уменьшение площадей жилых помещений в доме имеет место при реконструкции, так как работы по реконструкции включают в себя изменение площади квартир и их назначения. При капитальном ремонте изменения площадей жилых помещений или их функциональных назначений не происходит, поэтому жильцам дома, подлежащего капитальному ремонту, предоставляются на время ремонта временные жилые помещения из маневренного жилого фонда.
Если дом неинтересен инвесторам, наймодатель будет стараться выселить жильцов в маневренный жилой фонд, в свою очередь жильцы вправе не согласиться с этим. В таком случае спор о выселении должен рассматриваться в суде.
Нанимателям жилых помещений, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции, необходимо, в зависимости от пожеланий, остаться в прежнем жилом помещении или получить взамен другое благоустроенное жилое помещение, грамотно возражать против неугодного выселения.
Установить, что станет с жилым помещением после реконструкции, можно только на основании проектной документации. Проектная документация должна быть надлежащим образом утверждена, а не согласована, так как при согласовании проекта с уполномоченными экспертными учреждениями проект может быть отклонен, например, ввиду невозможности эксплуатируемых конструкций противостоять действующим эксплуатационным нагрузкам и дом должен быть снесен или переоборудован.
Суду также должен быть представлен такой документ, как постановление о проведении капитального ремонта, которое издает исполнительная власть города (района). В постановлении указывается, какой ремонт здания будет проведен: реконструкция, капитальный ремонт, капитальный ремонт с элементами реконструкции и т. п.
Собственник дома может решить провести поэтапную реконструкцию или капитальный ремонт, при котором необходимо освободить ремонтируемые помещения, т. е. отселить сначала одну часть дома, сделать ремонт, а затем выселить жильцов из другой части ремонтируемого дома. В этом случае проектная документация должна содержать сведения о возможности проведения капитального ремонта (реконструкции) поэтапно, без выселения всех жильцов из дома, иначе нет гарантии безопасности проживания в жилых помещениях.
Общая площадь жилого помещения нанимателя может быть уменьшена. Это не является основанием для предоставления другого благоустроенного жилого помещения, если такое уменьшение не сделает нанимателя нуждающимся в улучшении жилищных условий. При этом в законе не говорится о гражданах, которые уже являются нуждающимися в улучшении жилищных условий, из чего можно сделать вывод, что малейшее уменьшение общей площади жилого помещения нанимателя, нуждающегося в улучшении жилищных условий, является основанием для предоставления ему другого благоустроенного жилого помещения.
Общая площадь жилого помещения нанимателя может быть увеличена. Если в результате увеличения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно не превысит норму предоставления, наниматель вправе потребовать не расторгать с ним договор социального найма. Вопрос о том, является ли увеличение общей площади жилого помещения нанимателя существенным или нет, решается судом по своему усмотрению.
Самым спорным положением в применении ст. 88 ЖК является термин «не сохранится». Естественно, что жилое помещение не сохранится, если дом будет снесен или переоборудован в нежилой, но в таких случаях применяются другие статьи ЖК. Что касается ст. 88 ЖК, то жилое помещение не сохранится, если превратится в место общего пользования, станет частью другого жилого помещения, после реконструкции изменит свое функциональное назначение и т. п.