Страница:
Николай Вольхин
Залоговик
Все о банковских залогах от первого лица
Рецензенты:
Рослов В. Ю., председатель Комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности, к. т. н., FRICS;
Большаков Д. В., директор юридического департамента ОАО «Московский кредитный банк»;
Минимулин Д. В., начальник департамента залогов ОАО «Банк «Открытие»», к. э. н., NLP-MBA, АРБ
Все права защищены. Никакая часть электронной версии этой книги не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме и какими бы то ни было средствами, включая размещение в сети Интернет и в корпоративных сетях, для частного и публичного использования без письменного разрешения владельца авторских прав.
Правовую поддержку издательства обеспечивает юридическая фирма «Вегас-Лекс»
© Вольхин Н. А., 2013
© Оформление. ООО «Манн, Иванов и Фербер», 2014
© Электронная версия книги подготовлена компанией ЛитРес ()
Рослов В. Ю., председатель Комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности, к. т. н., FRICS;
Большаков Д. В., директор юридического департамента ОАО «Московский кредитный банк»;
Минимулин Д. В., начальник департамента залогов ОАО «Банк «Открытие»», к. э. н., NLP-MBA, АРБ
Все права защищены. Никакая часть электронной версии этой книги не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме и какими бы то ни было средствами, включая размещение в сети Интернет и в корпоративных сетях, для частного и публичного использования без письменного разрешения владельца авторских прав.
Правовую поддержку издательства обеспечивает юридическая фирма «Вегас-Лекс»
© Вольхин Н. А., 2013
© Оформление. ООО «Манн, Иванов и Фербер», 2014
© Электронная версия книги подготовлена компанией ЛитРес ()
* * *
Предисловие партнера издания
Мир профессиональных знаний меняется с потрясающей скоростью. Поэтому в любом отраслевом сообществе высоко ценится стремление специалиста к самообразованию. Движение вперед обеспечивают практическая работа, семинары и конференции, мастер-классы и тренинги. Однако системные знания требуют качественно иной упаковки, и в этом смысле выход данной книги – событие для банковских специалистов и независимых оценщиков знаковое, действительно заслуживающее особого внимания.
Решение о поддержке этого издания не было спонтанным. Без малого двадцать лет мы помогаем банкам выполнять различные задачи управления и информационного обеспечения. Автоматизация залоговых технологий – в области наших профессиональных интересов. Работая в банках, бывая на встречах и форумах по залоговой и оценочной тематике, мы остро ощущали недостаток сведенной воедино информации о «внутренней кухне» залоговых служб банков. Изучив материалы книги, мы были в восторге от ясных и практических ответов на свои вопросы, что сформировало глубокое убеждение в необходимости поддержки издания.
Книга соткана из бесценной методической информации и конкретных кейсов по залоговой работе, сформированных автором за годы упорного труда и кропотливого сбора материала. До сего дня не существовало ни одной книги с такой степенью детализации работы с залогами. Вам известна техника чтения маркировки подвижного состава? Владеете правовой экспертизой морских судов и летательных аппаратов? Можете оценить завод для целей залога за час? Ответы на эти и многие другие вопросы – внутри книги.
В книге доступно изложены убеждения и мысли настоящего залоговика, тонкости устройства мира залоговых технологий, секреты залоговой экспертизы. Автор – один из ярких представителей мира залоговиков. Текст буквально пропитан его страстью к своему делу и с легкостью заражает читателя своей энергетикой. Книга учит залоговых специалистов сопоставлять, анализировать и делать собственные выводы, учиться мыслить и следовать собственным путем. Издание станет настольным инструментом, верным ориентиром и помощником в ежедневной работе.
Мы уверены: книга окажет сильное влияние на взгляды стартующих в залоговой профессии и породит новых единомышленников, увлеченных залоговым делом.
Искренняя благодарность команде издательства «Манн, Иванов и Фербер» за решение издать книгу и за качественную работу.
Решение о поддержке этого издания не было спонтанным. Без малого двадцать лет мы помогаем банкам выполнять различные задачи управления и информационного обеспечения. Автоматизация залоговых технологий – в области наших профессиональных интересов. Работая в банках, бывая на встречах и форумах по залоговой и оценочной тематике, мы остро ощущали недостаток сведенной воедино информации о «внутренней кухне» залоговых служб банков. Изучив материалы книги, мы были в восторге от ясных и практических ответов на свои вопросы, что сформировало глубокое убеждение в необходимости поддержки издания.
Книга соткана из бесценной методической информации и конкретных кейсов по залоговой работе, сформированных автором за годы упорного труда и кропотливого сбора материала. До сего дня не существовало ни одной книги с такой степенью детализации работы с залогами. Вам известна техника чтения маркировки подвижного состава? Владеете правовой экспертизой морских судов и летательных аппаратов? Можете оценить завод для целей залога за час? Ответы на эти и многие другие вопросы – внутри книги.
В книге доступно изложены убеждения и мысли настоящего залоговика, тонкости устройства мира залоговых технологий, секреты залоговой экспертизы. Автор – один из ярких представителей мира залоговиков. Текст буквально пропитан его страстью к своему делу и с легкостью заражает читателя своей энергетикой. Книга учит залоговых специалистов сопоставлять, анализировать и делать собственные выводы, учиться мыслить и следовать собственным путем. Издание станет настольным инструментом, верным ориентиром и помощником в ежедневной работе.
Мы уверены: книга окажет сильное влияние на взгляды стартующих в залоговой профессии и породит новых единомышленников, увлеченных залоговым делом.
Искренняя благодарность команде издательства «Манн, Иванов и Фербер» за решение издать книгу и за качественную работу.
Александр Лубанец,«Лаборатория модульной автоматизации»,директор по развитию
Посвящается моим Родителям и Cемье.
Спасибо вам
О проекте
Эта книга о профессии, ставшей увлечением. О том, как одна специальность может объединять четыре. Здесь концентрат из работы десятков производств, знание сотен видов имущества, история разговоров с тысячами людей. Вы держите в руках первое специализированное бизнес-издание по работе с обеспечением кредитных продуктов, написанное от начала до конца профильным специалистом – «Залоговиком».
Специалистов по работе с залогами не готовят в институтах. Технологии работы залоговых служб не афишируются и являются закрытым знанием узкого круга профессионалов. Для автора работа специалиста по залогам стала личным хобби, настолько яркой и многогранной является эта профессия.
Данная книга будет интересна банковским служащим, независимым оценщикам, выпускникам вузов со специализацией «оценка собственности», планирующим построить банковскую карьеру. В емкой и предельно простой для понимания форме, доступной широкому кругу читателей, не знакомых с банковским миром, изложены внутрибанковские методы работы с залогом на всех стадиях: от обращения за кредитом до его погашения.
Книга позволит вам научиться мыслить как специалисты по залоговой работе, получить знание основных этапов и принципов залоговой экспертизы имущества, освоить эффективные методы оценки стоимости обеспечения.
В издании приводится специфика залога более двадцати типов имущества. На примерах практических кейсов и скриптов разговоров разобраны психологические приемы работы с источниками информации и залогодателями. Универсальные менеджерские методики, систематизированные автором, позволят управленцам решать задачи по организации бизнес-процессов в любой компании. Приводится детальный правовой анализ основных видов обеспечения банковских кредитов. Разобраны способы выявления мошеннических действий с предметом залога и составляющие ликвидности имущества.
В основе проекта – уникальные практические тренинги и учебные программы, успешно внедренные в федеральных банках. Сотни специалистов, многие из которых впоследствии возглавили залоговые подразделения банков, прошли обучение по этим программам. Теперь такая возможность есть и у вас.
Специалистов по работе с залогами не готовят в институтах. Технологии работы залоговых служб не афишируются и являются закрытым знанием узкого круга профессионалов. Для автора работа специалиста по залогам стала личным хобби, настолько яркой и многогранной является эта профессия.
Данная книга будет интересна банковским служащим, независимым оценщикам, выпускникам вузов со специализацией «оценка собственности», планирующим построить банковскую карьеру. В емкой и предельно простой для понимания форме, доступной широкому кругу читателей, не знакомых с банковским миром, изложены внутрибанковские методы работы с залогом на всех стадиях: от обращения за кредитом до его погашения.
Книга позволит вам научиться мыслить как специалисты по залоговой работе, получить знание основных этапов и принципов залоговой экспертизы имущества, освоить эффективные методы оценки стоимости обеспечения.
В издании приводится специфика залога более двадцати типов имущества. На примерах практических кейсов и скриптов разговоров разобраны психологические приемы работы с источниками информации и залогодателями. Универсальные менеджерские методики, систематизированные автором, позволят управленцам решать задачи по организации бизнес-процессов в любой компании. Приводится детальный правовой анализ основных видов обеспечения банковских кредитов. Разобраны способы выявления мошеннических действий с предметом залога и составляющие ликвидности имущества.
В основе проекта – уникальные практические тренинги и учебные программы, успешно внедренные в федеральных банках. Сотни специалистов, многие из которых впоследствии возглавили залоговые подразделения банков, прошли обучение по этим программам. Теперь такая возможность есть и у вас.
История о первом уроке в специальности
Вся наша жизнь – оценка ценностей, и есть люди, которые сделали оценку своей профессией…
Мое знакомство с профессией специалиста по работе с залогами началось с приглашения на собеседование. 14 мая 2003 года мной был выучен первый урок в новой профессии «залоговик», и я получил работу.
На собеседовании в банке предложили два кейса: теоретический кейс по оценке недвижимости и практический по оценке оборудования. В кейсе с недвижимостью была поставлена задача сформулировать схему оценки объекта офисной недвижимости в региональном населенном пункте. Ограничивающим условием являлось отсутствие каких-либо предложений о продаже недвижимости офисного типа в данном населенном пункте. от меня требовалось применить исключительно сравнительный подход[1]. Это характерный пример того, как у будущего специалиста по работе с залогами выявляется способность к оценке не по шаблонным методикам.
Я предложил подобрать объекты складской недвижимости, расположенные в заданном населенном пункте. Такую же операцию по подбору объектов складского назначения осуществить в ближайшем населенном пункте. Далее путем деления средней стоимости одного квадратного метра складской недвижимости в заданном населенном пункте на аналогичный показатель в ближайшем населенном пункте вычислить коэффициент соотношения стоимостей. Полученный коэффициент, по моему мнению, следовало применить к средней стоимости квадратного метра офиса в ближайшем населенном пункте и таким образом рассчитать искомую стоимость.
Предложенная схема оценки заинтересовала. Думаю, в основном благодаря уверенности, с которой я излагал методику оценки, так как схема, мягко говоря, не является идеальной.
Если сейчас попросить меня решить ту же задачку, то ответом будет не описание метода расчета. Я предложил бы провести прямую котировку объекта оценки у профессиональных участников рынка, а также разместить оферту о продаже объекта на открытом рынке и получить обратную связь. Разница в подходах очевидна, не так ли?
Во втором кейсе требовалось определить рыночную стоимость оборудования. Условно назову его «сноповязалкой». Это было реально существующее оборудование, марку и год выпуска которого мне назвали. Элементарная задача для оценщика, который выполнил к тому моменту десяток оценок бизнеса крупных предприятий. Руководствуясь знаниями, полученными в институте, я подобрал аналоги и, вооружившись методом остатка срока службы[2], приступил к расчетам. Полученные результаты я направил работодателю, но ожидаемого ответа не последовало. Несколько раз перепроверив математические выкладки и удостоверившись в отсутствии ошибок, я позвонил в банк. Мне ответили, что расчеты верны, но предложение о работе сделать не готовы. На вопрос «почему?» ответили, что требовалось определить реальную рыночную стоимость оборудования. Ключевым было слово «реальную». Я попросил дополнительных тридцать минут. Не знаю, что тогда случилось с моим сознанием, но я отбросил все выученные методы оценки и нашел в интернете контактный телефон производителя «сноповязалок». Дальше был разговор с начальником производства, в ходе которого выяснилось, что анализируемая модель давно не выпускается по причине обновления модельного ряда и что бывшая в употреблении подобная техника в принципе ничего на настоящий момент не стоит. Более того, оказалось, что основная часть стоимости оцениваемых мной «сноповязалок» формируется из расходных комплектующих, которые исходя из заданного года выпуска оказались полностью отработанными, так как их износ формировался нелинейно.
В тот день я выучил простую истину. Под мнение о стоимости, вынесенное специалистом по работе с залогами, выдаются реальные денежные средства. Поэтому важна не красивая, математически выверенная модель оценки имущества и не ломбардная логика, а железно доказуемая стоимость, которая при обращении взыскания на залог обеспечит возвратность кредитного продукта.
www.cbr.ru). Положением Банка России от 26.03.2004 № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» в разделе 2.3 прямо указано требование к нормативным документам банков. Данное требование предусматривает обязанность отражения банком порядка и периодичности определения справедливой стоимости залога[3]. В этом же пункте Положения № 254-П зафиксировано требование к отражению в нормативных документах банка порядка и периодичности оценки ликвидности залога. Кроме того, в разделах № 5.4 и 6.4 Положения указана необходимость расчета справедливой стоимости для целей формирования резервов с ежеквартальной периодичностью. Письмом Банка России № 26-Т «О методических рекомендациях по проведению проверки системы управления банковскими рисками в кредитной организации (ее филиале)» в приложении 2, табл. 3 также предусматривается при проверке ЦБ РФ системы управления банковскими рисками анализ «методики оценки справедливой стоимости и ликвидности залога, порядка и периодичности проверки его наличия и сохранности».
Так, вне зависимости от желания участников рынка Регулятор обязывает проводить оценку и анализ ликвидности предмета залога, что обеспечивает хлебом специалистов по работе с залогами.
В период обучения в Академии для меня взрывом в сознании были формулировки, зазубриваемые на лекциях, из разряда «финансы – это экономическая категория, характеризующая…». Впоследствии я взял за правило задаваться вопросом при обучении чему-либо: «Как я смогу применить на практике или продать моему работодателю то, что сейчас выучу?» Однако чтобы объяснить, для чего нужен залог, что с его помощью делает банк и какая конечная цель при этом преследуется, мне придется прибегнуть к наукообразной формулировке – «рассмотрим функции залога» {}.
Табл. 1.1. Функции залога и их содержание
В табл. 1.2 приведен свод нормативных документов, регулирующих работу с залогом на законодательной основе. Приведенная подборка сформирована не с правовой точки зрения, а с позиции ценности для залоговой службы банка. Это базовый минимум, которым должен владеть уважающий себя залоговик.
Табл. 1.2. Законодательство по залогам
1.1.3. Основные этапы залоговой экспертизы. Золотые правила залоговика
На столе против стула № 4 чашка с жидкостью, похожей на чай, полная. Блюдце с вареньем… Рюмка, на дне которой темно-красная жидкость, – по-видимому, вино…
Братья Вайнеры. Эра Милосердия
На рис. 1.3 упрощенно отображены основные этапы залоговой экспертизы имущества. В первую очередь это первичный осмотр обеспечения, в случае если закладываются материальные активы. При залоге нематериальных активов анализируются реестровые документы, например выписки из депозитария владельцев ценных бумаг. В ходе первичного осмотра залоговая служба банка устанавливает и фиксирует наличие идентификационных признаков залога (например, адресные ориентиры, заводские номера, марку и год выпуска, VIN и т. д.), а также проверяет отсутствие физических дефектов. Изучается соответствие фактических и заявленных характеристик обеспечения, проводится сверка с правоустанавливающими и техническими документами. Залоговика во время осмотра будет интересовать оснащенность места хранения предмета залога средствами пожарной и физической безопасности. Обязательному анализу подлежит возможность последующего контроля со стороны банка за закладываемым имуществом.
Второй этап залоговой работы включает анализ и оценку обеспечения. Подавляющее большинство слушателей учебных курсов по работе с залогами, в том числе и банковские сотрудники, уверены, что сутью этого этапа залоговой экспертизы является ответ на вопрос о величине стоимости залога. Это не так, точнее, совсем не так. Определение стоимости обеспечения не есть самоцель залоговой экспертизы. Ряд составляющих будет предшествовать этапу определения стоимости. Для начала залоговик должен определить наличие ограничений по залогу рассматриваемого имущества с точки зрения действующего законодательства. Анализируется правовое поле страны, к судебной компетенции которой относится решение о возможности обращения взыскания на дебатируемый предмет залога. Во-вторых, предмет обеспечения должен соответствовать ограничивающим условиям залоговой политики банка, в котором он рассматривается. Например, внутренней политикой банка может быть предусмотрен запрет на залог лекарственных препаратов или объектов недвижимого имущества, не завершенных строительством. Подробный состав законодательных ограничений по залогу, согласно законодательству Российской Федерации и типовых внутрибанковских ограничений, приведен в . Второй, но не менее важной составляющей этого этапа залоговой экспертизы является анализ ликвидности залога, то есть скорость обращения предмета залога в денежные средства. Анализ ликвидности включает проверку ограничивающих условий по реализации залога, особенностей обращения имущества на открытом рынке, особенностей монтажа/демонтажа, социальной значимости обеспечения, наличие административных барьеров в случае обращения взыскания и последующей реализации. При условии положительных результатов этих двух этапов проводится проверка прав и ограничений на предлагаемое к залогу имущество. В частности, будет проверена достаточность прав залогодателя для передачи рассматриваемого имущества в залог, подтверждено право собственности и отсутствие обременений, правопритязаний, заявленных в судебном порядке прав требований третьих лиц.
Только после выполнения вышеуказанных этапов залоговой экспертизы залоговик приступает к определению рыночной стоимости залога. Итогом анализа и оценки обеспечения является экспертное заключение. Это не отчет об оценке, как у независимых оценщиков, согласно требованиям закона № 135-ФЗ[4] и ФСО № 3. Законодательно не установлены содержание и формат заключений залоговых специалистов, хотя работа АРБ в этом направлении ведется. Форма экспертного заключения регулируется внутренней нормативной документацией банка. В табл. 1.3 приведены основные типы заключений, подготавливаемые залоговой службой банка.
Табл. 1.3. Виды заключений залоговой службы и их назначение
На основе подготовленного залоговой службой заключения, а также заключений прочих профильных служб[5] уполномоченные лица банка принимают решение о предоставлении кредитного продукта либо изменении условий действующего. Формат принятия решения зависит от вида кредитного продукта. Это может быть двоичная/троичная система или кредитный комитет банка. Руководствуясь принятым кредитным комитетом решением, залоговая служба или бэк-офис формирует и визирует в банке и у заемщика договор залога имущества. С этого момента начинает действовать залог движимого имущества[6], а в случае залога недвижимого имущества потребуется государственная регистрация сделки по передаче имущества в залог.
Подписание договора залога не означает завершение работы с обеспечением для залоговиков. С этого момента до полного погашения кредитного продукта залоговая служба будет осуществлять мониторинг залога. Под мониторингом залогового обеспечения подразумевают подтверждение неизменности стоимостных и физических характеристик имущества, а также контроль местонахождения залога и проверка отсутствия правопритязаний со стороны третьих лиц.