Страница:
Впрочем, вы можете обратиться в одну из риэлторских компаний, которые, оставив у себя деньги, проконтролируют сделку от начала до конца. В разных конторах их стоимость варьируется от 5 до 10% от цены (сюда же входят посреднические за поиск квартиры).
Но можно обратиться и к услугам какого-нибудь банка. При его посредничестве механизм заключения сделки будет выглядеть следующим образом. Перед тем, как отправиться к нотариусу, покупатель откроет в банке депозитный счет, о чем и получит специальное извещение с печатью и подписями руководителей банка. При оформлении сделки у нотариуса извещение передается продавцу, поэтому деньги забрать обратно покупатель уже не сможет (точнее, это может произойти, но только в том случае, если сделка по каким-либо причинам не будет зарегистрирована в департаменте муниципального жилья).
Продавец же получает доступ к депозитному счету только при предъявлении документов о том, что сделка состоялась и права собственности нового владельца зарегистрированы официально. Вся услуга может обойтись покупателю квартиры всего лишь в 100 долларов США (в зависимости от расценок того или иного банка).
Еще раз стоит заметить, что обращаться при купле-продаже нужно не в первую попавшуюся в рекламном объявлении, а в почтенную, уже известную контору. Дело в том, что некоторые фирмы создаются под одну-единственную сделку. Как это происходит? Очень просто. Например, желающий приобрести квартиру видит в газете объявление о продаже дешевых квартир и едет туда. Агентство это состоит, как правило, из двух-трех человек. Офис располагается в обыкновенной квартире. Покупателю говорят, что есть квартира, которая стоит, допустим, около 10 тысяч долларов и срочно продается. Покупатель удивляется: мол, и цен-то таких не бывает. Сидящий напротив представитель восточной национальности говорит, что бывает. Давайте деньги, и мы все устроим. Подписали договор, а на следующий день, когда довольный покупатель приехал дооформить сделку, то в "офисе" никого не оказалось. Выяснилось, что "офис" был сдан на несколько дней.
Сегодня, помимо действительно солидных организаций, с которых государство берет бешеные налоги за продажу квартир, и которые перекладывают эти налоги на покупателей, образовалась масса мелких контор, регулярно дающих в газетах объявления о том, что "организация покупает и продает квартиры без всяких налогов". И легковерные люди, пытаясь обойти налоги, клюют на эту удочку разных проходимцев.
Некоторые фирмы, не мудрствуя лукаво, занимаются тем, что делают свой мелкий бизнес только на просмотрах квартир. Клиент платит от 10 до 20 долларов, после чего его отвозят на место. Даже если покупатель и "западает" на предложенный ему вариант, квартиры ему не видать как своих ушей. "Фирмами" сначала затягивают время, а затем сообщают, что квартира "ушла", или заламывают такую цену, от которой шарахается уже сам покупатель. Отданные за просмотр 20 баксов оседают на счете фирмы. Бывают случаи, когда продают квартиру, из которой не выписался кто-то из прежних жильцов.
А бывает и так. К владельцу не приватизированной квартиры, которых по-прежнему достаточно много, приходят люди с предложением на очень выгодных условиях взять в аренду так понравившуюся им квартиру, например, на полгода по очень высокой цене. Для профессионала это уже подозрительно. Для обывателя - заманчиво. Причем, заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Проявляя "заботу о спокойствии и драгоценном времени хозяина", его просят (доброжелательно и корректно) дать на время регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе и паспорт. Получив деньги, он паспорт-то, конечно даст! Ведь он не может предположить, что заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и в течение двух-трех дней она будет продана.
Настоящий хозяин, ничего не подозревая, полгода не интересуется судьбой квартиры, а другой, ничего не подозревающий гражданин, эту жилплощадь покупает (точнее - оплачивает ее стоимость) и чувствует себя, вполне закономерно, ее хозяином. Через полгода, по истечении "срока действия договора аренды", появляется настоящий хозяин. Суд, конечно, будет защищать его права, и квартиру, может быть, возвратят. А что делать тому, кто ее купил?
Так однажды было, когда одна покупательница обратила внимание, что у женщины, якобы продававшей свою квартиру, что-то не в порядке с фотографией на паспорте: на предыдущей фотографии лицо чистое, а на последней по счету - родинка на щеке. Этот, казалось бы, пустяк заставил ее обратиться в милицию. В результате выяснилось, что истинная владелица продаваемой квартиры утоплена, а от ее имени действует небрежно загримированный двойник.
Был случай, когда одна женщина пострадала, меняя путем продажи свое жилье в центре на квартиру с большим метражом. Женщина решила действовать самостоятельно и через рекламную газету нашла объявление о продающейся квартире. Созвонилась, поехала. Ее встретили лица кавказской национальности. Это ее не насторожило, ведь приняли хорошо и обещали все формальности закончить к завтрашнему дню, а пока - всего лишь оплатить половину стоимости. Она оставила деньги, а когда на другой день пришла с мужем получать ордер и отдать вторую часть денег, то никаких продавцов не обнаружила. Впоследствии выяснилось, что аферисты снимали квартиру, а выдавали себя за владельцев.
Случай, который можно было бы занести в разряд комических, если бы это не была серьезная квартирная афера, произошел с участием украинских гастролеров. (Вообще к местным аферистам время от времени присоединяются то их чеченские, то азербайджанские, то цыганские коллеги).
Покупая жилье в Москве, не мешало бы ориентироваться в городской географии, а то находятся желающие выкинуть с простаками злую, хотя и остроумную шутку. Обещали человеку недорого продать квартиру в центре, в районе Ленинского проспекта. Расписали достоинства дома и квартиры и повезли "на Ленинский проспект", а на самом деле... в далекое Выхино. На угловом доме рядом с настоящей табличкой они вывешивают фальшивую о будто бы близком Ленинском проспекте, до которого на самом деле - час езды. После совершения сделки табличку снимают. И сделка вроде бы законная, за исключением маленькой детали - покупатель приобрел квартиру вовсе не там, где хотел.
Или такой способ жульничества посредством чужого паспорта. Махинатор находит бомжа или пьяницу. "Уговорив" с ним бутылочку-другую, "друзья" мирно расстаются. Но поить "на халяву" бомжа, естественно, никто не будет, поэтому в качестве компенсации дельцы обычно прихватывают его паспорт. Дальнейшее, как говорится, дело техники. Найти за хорошие деньги классного гримера не составит большого труда.
В идеальном варианте контора, взявшая на себя посреднические услуги, обязана провести сделку юридически чисто, без дальнейших нежелательных последствий для покупателя и продавца. Должны быть проверены все документы, дающие право на недвижимость, и отслежены моменты, связанные с постоянной и временной пропиской проживающих в квартире жильцов. Также должен быть проверен документ, подтверждающий право на продажу квартиры данным лицом.
К сожалению, многие фирмы, связанные с этим бизнесом, не утруждают себя этими хлопотами и берут со своих клиентов где-то по 2 тысячи долларов только за знакомство сторон между собой и за оформление купчей на квартиру. В результате и возникают случаи, когда вдруг после сделки появляется нежданный человек, имеющий полное право на уже проданную площадь. В итоге новые хозяева остаются не только в шоке, но и без денег, и без квартиры. Причем посредническая фирма никакой юридической ответственности в данном случае не несет, и дай Бог, если она отдаст пострадавшим те деньги, которые были взяты за посредничество. Но самым страшным ударом для покупателя является то, что его просто "кидают".
Одним из самых распространенных вариантов подобного надувательства является вариант с нотариусом. Каждая квартирная фирма для оперативности ведения сделок имеет своего нотариуса, который заверяет своими печатями все необходимые при перепродаже квартир документы. Иметь своих нотариусов стало настолько привычным явлением для наших граждан, что люди совершенно не задумываются о том, что нотариус может быть и не нотариусом. Что, собственно, довольно часто и происходит. Для того, чтобы не попасть впросак, необходимо при сделке проверить документы и лицензию, которую должен иметь каждый нотариус. Не помешает и телефонный звонок в нотариальную контору, где вам подтвердят полномочия данного нотариуса.
В противном случае у вас могут быть на руках все бумаги со всеми печатями, но никакой юридической силы они иметь не будут. Один такой случай. Когда клиент приехал с деньгами в офис для оформления договора о куплепродаже, в кабинет вошла девушка, которую и представили как нотариуса. Она поставила две печати на документы, и счастливый обладатель квартиры отправился отмечать новоселье. Но в новую квартиру он так и не попал, а посредническая фирма вместе с деньгами в тот же день исчезла в неизвестном направлении.
Итак, подведем итоги. Каких правил купли-продажи нужно придерживаться, чтобы не остаться в дураках?
Первое. Безопаснее продавать жилье через риэлторские фирмы, имеющие государственные лицензии на занятие подобного рода деятельностью. Продадите дешевле, но так надежнее. А в принципе, перед тем, как начать дело, откройте газету, и не одну, и поймете, что сколько стоит. Будет легче ориентироваться, и вас будет не так просто надуть.
Второе. Ни в коем случае не пользуйтесь услугами случайных знакомых или "левых" фирм, почти наверняка нарветесь на мошенников. Если обратившийся к вам маклер представляется от имени риэлтерской фирмы, не поленитесь выяснить, так ли это в действительности, Узнайте все, что можете, о фирме - сколько лет она работает на рынке, есть ли у нее лицензия и т. д.
Третье. Обязательно очень тщательно проверяйте у покупателя документы. Будьте внимательными, когда осматриваете свои будущие хоромы: бывает, что номер дома и квартиры в бумагах и в действительности не совпадают...
Четвертое. Ни в коем случае не совершайте сделку с квартирой втайне от родственников. Наоборот, чем больше родных и близких будут об этом знать, тем вам спокойнее. Познакомьте покупателя с ними.
Пятое. Если покупатель предложит вам, не торгуясь, большую сумму за жилье - будьте настороже. На переговоры обязательно пригласите знакомых. Если частный маклер или представитель агентства в первую же встречу предлагают вам на их или вашей машине поехать смотреть квартиру, откажитесь немедленно, как бы вам ни было это удобно. Возьмите адрес и езжайте своим ходом. Но никогда - в одиночку.
Шестое. Если у вас есть одинокие родственники: любители выпить, пожилые, больные и т. п., проживающие в своих квартирах одни, помните, что рано или поздно они попадут в поле зрения преступников, поэтому делайте соответствующие выводы.
Седьмое. При расчетах целесообразно пользоваться не наличными деньгами, а своим расчетным счетом в сберкассе или банке. Если расчет идет наличными, то позаботьтесь о надежной подстраховке.
Восьмое. Хорошо бы справиться о полномочиях нотариуса, к которому вы обратились за услугами.
Девятое. Проверьте, указаны ли сроки выписки в нотариальном договоре купли-продажи. Не отдавайте никому в руки до самого последнего момента завершения сделки оригиналы приватизационных документов, а также - без надлежащего оформления - деньги.
Десятое. Также следует поинтересоваться, оплачены ли продавцом коммунальные платежи и телефон. При этом вы можете потребовать, чтобы вам предоставили возможность посещать паспортные службы и другие официальные учреждения вместе с продавцом и представителям агентства. В случае отказа стоит обратиться в другую фирму.
Одиннадцатое. Если вас все устроило, желательно внести залог как гарантию того, что эта квартира будет продана именно вам. Сумма залога обычно составляет 10 процентов от стоимости квартиры.
Двенадцатое. Подписывая договоры, убедитесь, что ваши требования четко изложены. Не забывайте, что после подписания документов ничего изменить уже нельзя, поэтому внимательно изучите те разделы, где говорится о ваших обязанностях.
Тринадцатое. В надежном агентстве вам предоставят возможность страхования титула, то есть страхования от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Обычно это называется страхованием сделки купли-продажи. Данная процедура позволит вам рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения договора купли-продажи судом.
Четырнадцатое. Не продавайте квартиру в рассрочку. Даже если ваш партнер честен, жизнь есть жизнь: как и с каждым из нас, с ним может случиться все, что угодно; неожиданно могут измениться и его финансовые обстоятельства.
Пятнадцатое. И последнее. Будьте хитрыми, но не перехитрите сами себя.
Покупка квартиры в кредит
Весь мир уже десятилетия живет в кредит, покупает в кредит, берет кредиты, отдает их, опять берет и не испытывает никакого страха перед подобной системой. Не пугают проценты, под которые выдается кредит, так как свободные средства всегда можно пустить в оборот, что и позволяет с лихвой отдать потом проценты. Была бы только возможность получить этот кредит и гарантии его выплаты.
Накопленный опыт работы на рынке недвижимости позволил некоторым столичным агентствам недвижимости разработать очень гибкую систему продажи квартир в кредит. Кроме агентства недвижимости, в данной схеме принимают участие банк, предоставляющий кредит, и финансовая компания-гарант, выступающая как поручитель этой сделки.
Но начнем с того, что со стартовым капиталом меньше 20 тысяч долларов квартиру вы не купите даже в рассрочку. Не обольщайтесь почерпнутыми из газет сведениями. Сезонные колебания в стоимости квартир процентов на 10, снижение стоимости плохих квартир, тенденции медленного роста цен на хорошие - все это происходит на фоне изначально безумных цен. Легче ли вам от того, что квартира в центре вместо 100 тысяч долларов будет стоить 90 тысяч? Так что, все эти колебания и снижения только и помогут новоиспеченному хозяину выкроить деньги на скромное новоселье. Кроме того, не забывайте - суть рассрочки в том, что, постепенно внося деньги на протяжении нескольких лет, на круг вы платите за квартиру больше, чем она обошлась бы, купи вы ее сразу. То есть вопрос, а не накопить ли всю необходимую сумму самому, будет терзать светлые умы. Например, квартира за 60 тысяч долларов, купленная в рассрочку, в итоге обойдется вам около 70-80 тысяч долларов (у каждой фирмы свои условия). При условии, что вы будете платить деньги исправно каждый месяц, не налетите на какой-нибудь штраф и, тем более, не лишитесь квартиры из-за несвоевременных выплат. Видимо, рыночная цена вашей квартиры в то время, через два года, будет больше, но поручиться за это никто не сможет. Зато, накапливая деньги, вы остаетесь сами себе хозяином, не связанным никакими обязательствами. Как накопите, так и купите. В любом случае, помните - риэлторские фирмы, которые торгуют квартирами в рассрочку, обязаны иметь лицензию правительства Москвы на проведение операций с недвижимостью, самые щепетильные норовят указать ее номер в любом рекламном объявлении как знак качества и законопослушания. Кроме того, все серьезные фирмы состоят или в Российской гильдии, или в Московской ассоциации риэлтеров. У Московской ассоциации, например, есть даже "телефон доверия" для тех, кто решил воспользоваться услугами риэлтеров. Но навести справки, числится ли среди их коллег такая-то фирма, нелишне.
Крупные риэлторские фирмы освоили рассрочку только в 1994 году. Именно тогда один из крупнейших столичных банков предложил стройную систему рассрочки. Все солидные фирмы предпочитают работать именно по этой системе. Поэтому разница может быть в начальной цене квартиры и в комиссионных, которые берет себе фирма за предпродажную готовность квартиры, юридическую проверку ее "чистоты" и за указание верного пути к рассрочке.
В Москве при покупке квартиры можно получить рассрочку от 1 месяца до 10 лет. Квартиру для покупки вы можете приглядеть сами или воспользоваться банком данных той риэлторской фирмы, куда вы обратились. Например, вы решили купить в кредит квартиру стоимостью, допустим, 30 тысяч долларов. Вы заключаете с агентством договор-поручение на поиск квартиры. За эту услугу при заключении договора платите 2% от стоимости квартиры, в нашем случае 600 долларов. Фирма подбирает для вас жилплощадь. Это занимает от 3 дней до 1,5 месяцев, в зависимости от сложности заказа. Только учтите, что на квартиру в хрущобе или старом сталинском доме рассрочку больше, чем на два года, вам не получить. На квартиру в старом доме, где только что был капремонт, рассрочку дадут максимум на 5 лет. Получить рассрочку на квартиры в Подмосковье гораздо сложнее, хотя на рынке есть фирмы, прелагающие в рассрочку коттеджи.
В сделке участвуют: вы как будущий владелец, риэлторская фирма как продавец, некое юридическое лицо как покупатель и собственник вашей квартиры до того момента, пока вы не выплатите всю стоимость квартиры и проценты по кредиту.
Первая операция - заключение договора аренды с правом выкупа Заключается в день внесения вами первоначального взноса - обычно 30% - при рассрочке в пять лет, и 60% - при рассрочке в десять лет. Сделав первый взнос, вы вселяетесь в квартиру. В арендуемой квартире можно жить и без прописки. Договор аренды заключается не с тем человеком, которому квартира принадлежала раньше, а с дочерней фирмой банка, который дает в кредит недостающую для покупки квартиры сумму. То есть квартира сразу куплена, но пока еще не вами. Фирма нужна для того, чтобы было на кого оформить квартиру на срок рассрочки.
Вторая операция - заключение кредитного договора То есть оформление на ваше имя банковского кредита. После этого в вашей жизни появится одна, но пламенная страсть - каждый месяц в означенное время вносить определенные суммы в долларах в кассу. Обычно банки предлагают две формы кредита - под залог или в рассрочку. Сущность их практически одинакова, только в первом случае вы являетесь собственником имущества, а во втором получаете деньги на его покупку. Деньги при этом выдаются банками под солидное обеспечение - под недвижимость и некоторые ценные бумаги. Тщательно изучается целевое направление кредита (не противоречит ли оно российскому законодательству) и его целесообразность. А благонадежность самого клиента проверяет служба экономической безопасности банка.
Предположим, вы оформляете кредит под залог недвижимого имущества (залогом могут служить приватизированные квартиры, дома, дачи и сами земельные участки. Можно закладывать и приватизированные гаражи, только дорогие, поскольку банк выдает ссуду под имущество стоимостью не менее 25 тысяч долларов). Специалисты, как правило, дочерней фирмы банка, оценивают залоговую стоимость имущества, оформляют поручительство на выдачу кредита, на основании которого банк выдает ссуду в размере 60-70 процентов от стоимости квартиры. В установленный срок (6 и 12 месяцев) вам придется вернуть и ссуду, и проценты по кредиту (23-25 процентов). При покупке в рассрочку стартовый капитал - 5 тысяч долларов - вы вносите в банк, получаете квартиру, купленную дочерней фирмой, и живете в ней, регулярно выплачивая проценты по ссуде, а через год возвращаете кредит. Случается, что клиент не в состоянии вернуть всю сумму кредита вовремя. В таком случае банк может продлевать сроки договора. Если же с клиентом не достигнуто взаимопонимания, дочерняя фирма в пятидневный срок реализует его имущество.
Аккуратное внесение денег станет третьей, самой длительной по времени операцией. Всю невыплаченную вами сумму вы должны будете вносить ежемесячно равными долями. Плюс проценты, которые вы должны банку за предоставленный для выкупа квартиры кредит. Тут, чем больше срок вы выбрали, тем меньше платить придется каждый месяц. Но именно поэтому при рассрочке на 10 лет вам сразу нужно оплатить аж 60 процентов стоимости квартиры. То есть тем, кто хочет платить помалу и долго, придется раскошелиться с самого начала. Чудес, увы, не бывает. Хотя нет правил без исключений. Одна московская фирма предоставляет рассрочку на 15 лет под довольно высокий процент, но зато держит самый низкий в Москве первоначальный взнос - всего 20% от стоимости квартиры.
Всегда банковский процент начисляется на сумму остатка, то есть каждый месяц ваша выплата уменьшается на крохотную величину. Там, где сроки кредитования маленькие, например, три месяца, требуется только погашение банковских процентов. Но сомнительно, имеет ли такая рассрочка хоть какой-нибудь смысл. Лучше уж купить квартиру сразу, собрав за три месяца все деньги.
Но, чтобы уж до конца разложить по полочкам все цифры, вернемся к нашему примеру. Итак, с суммой 30 тыс. долларов вы обратились в агентство, и риэлтеры нашли вам квартиру. Наступает сложный период ее тщательной проверки: соблюдены ли требования закона "О приватизации жилищного фонда в РФ", законно ли совершенные сделки по распоряжению квартирой, нет ли прав третьих лиц на квартиру, не находится ли она под обязательствами (залог, например).
Как только проверка закончена, и, если с данной квартирой все обстоит благополучно, вас приглашают в банк, где вам открывают счет и вы оплачиваете первый взнос в размере, допустим, 25% от стоимости квартиры, то есть 7,5 тыс. долларов. В этот же день вы доплачиваете агентству за его услуги еще 6% от стоимости квартиры, то есть 1800 долларов, и квартира оформляется в собственность компании-гаранта или дочерней фирмы банка. За то, что компания-гарант берет на себя всю ответственность за данную сделку, вы платите ей 2 процента от суммы кредита, то есть 450 долларов.
Теперь вы можете въезжать в квартиру и отмечать новоселье. Банк переводит оставшиеся 75 процентов на ваш счет, и с него деньги уходят продавцу квартиры. На сумму кредита вам начисляются 30 процентов годовых, и вы вносите деньги на открытый вам в банке счет равными долями ежемесячно. В нашем случае это будет 2438 долларов (при кредите на год). После внесения последнего взноса квартира в течение 3 банковских дней переходит в вашу собственность.
По мнению специалистов, самый выгодный срок рассрочки - от 9 месяцев до полутора лет.
Как мы уже говорили, не все фирмы работают по одной системе. Поэтому в фирме, где существуют другие условия - например, рассрочку предоставляют на срок от 3 месяцев до 5 лет, процент по кредитам берут от 25 до 35 процентов, свои услуги оценивают от 7 до 11 процентов от суммы кредита, - картина будет иной.
Квартира ценой в 60 тысяч долларов. Кредит на два года. Первый взнос 21 тысяча 780 долларов. Первый месяц надо будет внести 2 тысячи 818 долларов, второй месяц - 2773, третий - 2729. Последний, двадцать четвертый месяц выплаты - 1704 доллара.
Есть другие интересные варианты. Например, одна фирма при рассрочке на 3 года обеспечивает рублевый кредит под 135 процентов. Кроме риэлторских фирм, рассрочку осваивают фирмы строительные. По крайней мере, они сами так считают.
Как вы понимаете, на этом пути, усеянном долларами, вас может поджидать масса неприятностей. Самая банальная, но самая серьезная - у вас не будет необходимой суммы к назначенному дню. Весьма прискорбно. Максимальный срок, который вам дадут для собирания долларов по друзьям и знакомым - две недели, минимальный - пять дней. Кроме того, за каждый просроченный банковский день придется заплатить пеню - как минимум 1 процент от суммы задержанного платежа. В случае, если вы так и не заплатили, договор об аренде расторгается в одностороннем порядке. Вы лишаетесь квартиры, где имели счастье жить уже какое-то время и по наивности считать ее своей, первоначального взноса и банковских процентов. То есть обратно вы получаете почти все деньги, которые платили каждый месяц в счет погашения кредита.
Вот поэтому ни в коем случае не продавайте собственные квартиры, если у вас нет другого жилья. Конечно, на первоначальный взнос этого вполне хватит. И даже несколько месяцев вы без труда будете вносить нужные суммы, проживая в новой просторной квартире. Потом вы перейдете на личные сбережения. Потом вам начнут сниться кошмары. Потом подорожает хлеб, который к той поре станет основным продуктом вашего питания. Исход печальный: вы голый, босой и полусумасшедший - на улице.
То, что предлагают строители, не рассрочка. Или даже рассрочка наоборот. Не вас кредитуют, а вы своими деньгами кредитуете строительство новых домов, в квартиру въезжаете, только когда заплачено за 70 процентов ее площади, стоимость квадратного метра, между тем, меняется каждый месяц. Такая схема имеет право на существование, но к рассрочке никакого отношения не имеет.
Использовать этот вариант как обмен через куплю-продажу меньшей квартиры на большую нельзя. Понадобятся еще и ваши деньги, и немалые. Только в том случае, если вы имеете постоянный, а еще лучше - постоянно растущий доход, вы можете всерьез рассчитывать на этот способ прирастания квадратных метров на душу населения вашей семьи. Посмотрите еще раз на примерные расчеты.
Рассрочка - это, конечно, шаг к людям, чьи доходы в нормальной стране назывались бы средними. Но у нас назвать их таковыми просто кощунство, И прежде, чем покупать квартиру в рассрочку, купите калькулятор и примите холодный душ.
Но можно обратиться и к услугам какого-нибудь банка. При его посредничестве механизм заключения сделки будет выглядеть следующим образом. Перед тем, как отправиться к нотариусу, покупатель откроет в банке депозитный счет, о чем и получит специальное извещение с печатью и подписями руководителей банка. При оформлении сделки у нотариуса извещение передается продавцу, поэтому деньги забрать обратно покупатель уже не сможет (точнее, это может произойти, но только в том случае, если сделка по каким-либо причинам не будет зарегистрирована в департаменте муниципального жилья).
Продавец же получает доступ к депозитному счету только при предъявлении документов о том, что сделка состоялась и права собственности нового владельца зарегистрированы официально. Вся услуга может обойтись покупателю квартиры всего лишь в 100 долларов США (в зависимости от расценок того или иного банка).
Еще раз стоит заметить, что обращаться при купле-продаже нужно не в первую попавшуюся в рекламном объявлении, а в почтенную, уже известную контору. Дело в том, что некоторые фирмы создаются под одну-единственную сделку. Как это происходит? Очень просто. Например, желающий приобрести квартиру видит в газете объявление о продаже дешевых квартир и едет туда. Агентство это состоит, как правило, из двух-трех человек. Офис располагается в обыкновенной квартире. Покупателю говорят, что есть квартира, которая стоит, допустим, около 10 тысяч долларов и срочно продается. Покупатель удивляется: мол, и цен-то таких не бывает. Сидящий напротив представитель восточной национальности говорит, что бывает. Давайте деньги, и мы все устроим. Подписали договор, а на следующий день, когда довольный покупатель приехал дооформить сделку, то в "офисе" никого не оказалось. Выяснилось, что "офис" был сдан на несколько дней.
Сегодня, помимо действительно солидных организаций, с которых государство берет бешеные налоги за продажу квартир, и которые перекладывают эти налоги на покупателей, образовалась масса мелких контор, регулярно дающих в газетах объявления о том, что "организация покупает и продает квартиры без всяких налогов". И легковерные люди, пытаясь обойти налоги, клюют на эту удочку разных проходимцев.
Некоторые фирмы, не мудрствуя лукаво, занимаются тем, что делают свой мелкий бизнес только на просмотрах квартир. Клиент платит от 10 до 20 долларов, после чего его отвозят на место. Даже если покупатель и "западает" на предложенный ему вариант, квартиры ему не видать как своих ушей. "Фирмами" сначала затягивают время, а затем сообщают, что квартира "ушла", или заламывают такую цену, от которой шарахается уже сам покупатель. Отданные за просмотр 20 баксов оседают на счете фирмы. Бывают случаи, когда продают квартиру, из которой не выписался кто-то из прежних жильцов.
А бывает и так. К владельцу не приватизированной квартиры, которых по-прежнему достаточно много, приходят люди с предложением на очень выгодных условиях взять в аренду так понравившуюся им квартиру, например, на полгода по очень высокой цене. Для профессионала это уже подозрительно. Для обывателя - заманчиво. Причем, заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Проявляя "заботу о спокойствии и драгоценном времени хозяина", его просят (доброжелательно и корректно) дать на время регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе и паспорт. Получив деньги, он паспорт-то, конечно даст! Ведь он не может предположить, что заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и в течение двух-трех дней она будет продана.
Настоящий хозяин, ничего не подозревая, полгода не интересуется судьбой квартиры, а другой, ничего не подозревающий гражданин, эту жилплощадь покупает (точнее - оплачивает ее стоимость) и чувствует себя, вполне закономерно, ее хозяином. Через полгода, по истечении "срока действия договора аренды", появляется настоящий хозяин. Суд, конечно, будет защищать его права, и квартиру, может быть, возвратят. А что делать тому, кто ее купил?
Так однажды было, когда одна покупательница обратила внимание, что у женщины, якобы продававшей свою квартиру, что-то не в порядке с фотографией на паспорте: на предыдущей фотографии лицо чистое, а на последней по счету - родинка на щеке. Этот, казалось бы, пустяк заставил ее обратиться в милицию. В результате выяснилось, что истинная владелица продаваемой квартиры утоплена, а от ее имени действует небрежно загримированный двойник.
Был случай, когда одна женщина пострадала, меняя путем продажи свое жилье в центре на квартиру с большим метражом. Женщина решила действовать самостоятельно и через рекламную газету нашла объявление о продающейся квартире. Созвонилась, поехала. Ее встретили лица кавказской национальности. Это ее не насторожило, ведь приняли хорошо и обещали все формальности закончить к завтрашнему дню, а пока - всего лишь оплатить половину стоимости. Она оставила деньги, а когда на другой день пришла с мужем получать ордер и отдать вторую часть денег, то никаких продавцов не обнаружила. Впоследствии выяснилось, что аферисты снимали квартиру, а выдавали себя за владельцев.
Случай, который можно было бы занести в разряд комических, если бы это не была серьезная квартирная афера, произошел с участием украинских гастролеров. (Вообще к местным аферистам время от времени присоединяются то их чеченские, то азербайджанские, то цыганские коллеги).
Покупая жилье в Москве, не мешало бы ориентироваться в городской географии, а то находятся желающие выкинуть с простаками злую, хотя и остроумную шутку. Обещали человеку недорого продать квартиру в центре, в районе Ленинского проспекта. Расписали достоинства дома и квартиры и повезли "на Ленинский проспект", а на самом деле... в далекое Выхино. На угловом доме рядом с настоящей табличкой они вывешивают фальшивую о будто бы близком Ленинском проспекте, до которого на самом деле - час езды. После совершения сделки табличку снимают. И сделка вроде бы законная, за исключением маленькой детали - покупатель приобрел квартиру вовсе не там, где хотел.
Или такой способ жульничества посредством чужого паспорта. Махинатор находит бомжа или пьяницу. "Уговорив" с ним бутылочку-другую, "друзья" мирно расстаются. Но поить "на халяву" бомжа, естественно, никто не будет, поэтому в качестве компенсации дельцы обычно прихватывают его паспорт. Дальнейшее, как говорится, дело техники. Найти за хорошие деньги классного гримера не составит большого труда.
В идеальном варианте контора, взявшая на себя посреднические услуги, обязана провести сделку юридически чисто, без дальнейших нежелательных последствий для покупателя и продавца. Должны быть проверены все документы, дающие право на недвижимость, и отслежены моменты, связанные с постоянной и временной пропиской проживающих в квартире жильцов. Также должен быть проверен документ, подтверждающий право на продажу квартиры данным лицом.
К сожалению, многие фирмы, связанные с этим бизнесом, не утруждают себя этими хлопотами и берут со своих клиентов где-то по 2 тысячи долларов только за знакомство сторон между собой и за оформление купчей на квартиру. В результате и возникают случаи, когда вдруг после сделки появляется нежданный человек, имеющий полное право на уже проданную площадь. В итоге новые хозяева остаются не только в шоке, но и без денег, и без квартиры. Причем посредническая фирма никакой юридической ответственности в данном случае не несет, и дай Бог, если она отдаст пострадавшим те деньги, которые были взяты за посредничество. Но самым страшным ударом для покупателя является то, что его просто "кидают".
Одним из самых распространенных вариантов подобного надувательства является вариант с нотариусом. Каждая квартирная фирма для оперативности ведения сделок имеет своего нотариуса, который заверяет своими печатями все необходимые при перепродаже квартир документы. Иметь своих нотариусов стало настолько привычным явлением для наших граждан, что люди совершенно не задумываются о том, что нотариус может быть и не нотариусом. Что, собственно, довольно часто и происходит. Для того, чтобы не попасть впросак, необходимо при сделке проверить документы и лицензию, которую должен иметь каждый нотариус. Не помешает и телефонный звонок в нотариальную контору, где вам подтвердят полномочия данного нотариуса.
В противном случае у вас могут быть на руках все бумаги со всеми печатями, но никакой юридической силы они иметь не будут. Один такой случай. Когда клиент приехал с деньгами в офис для оформления договора о куплепродаже, в кабинет вошла девушка, которую и представили как нотариуса. Она поставила две печати на документы, и счастливый обладатель квартиры отправился отмечать новоселье. Но в новую квартиру он так и не попал, а посредническая фирма вместе с деньгами в тот же день исчезла в неизвестном направлении.
Итак, подведем итоги. Каких правил купли-продажи нужно придерживаться, чтобы не остаться в дураках?
Первое. Безопаснее продавать жилье через риэлторские фирмы, имеющие государственные лицензии на занятие подобного рода деятельностью. Продадите дешевле, но так надежнее. А в принципе, перед тем, как начать дело, откройте газету, и не одну, и поймете, что сколько стоит. Будет легче ориентироваться, и вас будет не так просто надуть.
Второе. Ни в коем случае не пользуйтесь услугами случайных знакомых или "левых" фирм, почти наверняка нарветесь на мошенников. Если обратившийся к вам маклер представляется от имени риэлтерской фирмы, не поленитесь выяснить, так ли это в действительности, Узнайте все, что можете, о фирме - сколько лет она работает на рынке, есть ли у нее лицензия и т. д.
Третье. Обязательно очень тщательно проверяйте у покупателя документы. Будьте внимательными, когда осматриваете свои будущие хоромы: бывает, что номер дома и квартиры в бумагах и в действительности не совпадают...
Четвертое. Ни в коем случае не совершайте сделку с квартирой втайне от родственников. Наоборот, чем больше родных и близких будут об этом знать, тем вам спокойнее. Познакомьте покупателя с ними.
Пятое. Если покупатель предложит вам, не торгуясь, большую сумму за жилье - будьте настороже. На переговоры обязательно пригласите знакомых. Если частный маклер или представитель агентства в первую же встречу предлагают вам на их или вашей машине поехать смотреть квартиру, откажитесь немедленно, как бы вам ни было это удобно. Возьмите адрес и езжайте своим ходом. Но никогда - в одиночку.
Шестое. Если у вас есть одинокие родственники: любители выпить, пожилые, больные и т. п., проживающие в своих квартирах одни, помните, что рано или поздно они попадут в поле зрения преступников, поэтому делайте соответствующие выводы.
Седьмое. При расчетах целесообразно пользоваться не наличными деньгами, а своим расчетным счетом в сберкассе или банке. Если расчет идет наличными, то позаботьтесь о надежной подстраховке.
Восьмое. Хорошо бы справиться о полномочиях нотариуса, к которому вы обратились за услугами.
Девятое. Проверьте, указаны ли сроки выписки в нотариальном договоре купли-продажи. Не отдавайте никому в руки до самого последнего момента завершения сделки оригиналы приватизационных документов, а также - без надлежащего оформления - деньги.
Десятое. Также следует поинтересоваться, оплачены ли продавцом коммунальные платежи и телефон. При этом вы можете потребовать, чтобы вам предоставили возможность посещать паспортные службы и другие официальные учреждения вместе с продавцом и представителям агентства. В случае отказа стоит обратиться в другую фирму.
Одиннадцатое. Если вас все устроило, желательно внести залог как гарантию того, что эта квартира будет продана именно вам. Сумма залога обычно составляет 10 процентов от стоимости квартиры.
Двенадцатое. Подписывая договоры, убедитесь, что ваши требования четко изложены. Не забывайте, что после подписания документов ничего изменить уже нельзя, поэтому внимательно изучите те разделы, где говорится о ваших обязанностях.
Тринадцатое. В надежном агентстве вам предоставят возможность страхования титула, то есть страхования от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Обычно это называется страхованием сделки купли-продажи. Данная процедура позволит вам рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения договора купли-продажи судом.
Четырнадцатое. Не продавайте квартиру в рассрочку. Даже если ваш партнер честен, жизнь есть жизнь: как и с каждым из нас, с ним может случиться все, что угодно; неожиданно могут измениться и его финансовые обстоятельства.
Пятнадцатое. И последнее. Будьте хитрыми, но не перехитрите сами себя.
Покупка квартиры в кредит
Весь мир уже десятилетия живет в кредит, покупает в кредит, берет кредиты, отдает их, опять берет и не испытывает никакого страха перед подобной системой. Не пугают проценты, под которые выдается кредит, так как свободные средства всегда можно пустить в оборот, что и позволяет с лихвой отдать потом проценты. Была бы только возможность получить этот кредит и гарантии его выплаты.
Накопленный опыт работы на рынке недвижимости позволил некоторым столичным агентствам недвижимости разработать очень гибкую систему продажи квартир в кредит. Кроме агентства недвижимости, в данной схеме принимают участие банк, предоставляющий кредит, и финансовая компания-гарант, выступающая как поручитель этой сделки.
Но начнем с того, что со стартовым капиталом меньше 20 тысяч долларов квартиру вы не купите даже в рассрочку. Не обольщайтесь почерпнутыми из газет сведениями. Сезонные колебания в стоимости квартир процентов на 10, снижение стоимости плохих квартир, тенденции медленного роста цен на хорошие - все это происходит на фоне изначально безумных цен. Легче ли вам от того, что квартира в центре вместо 100 тысяч долларов будет стоить 90 тысяч? Так что, все эти колебания и снижения только и помогут новоиспеченному хозяину выкроить деньги на скромное новоселье. Кроме того, не забывайте - суть рассрочки в том, что, постепенно внося деньги на протяжении нескольких лет, на круг вы платите за квартиру больше, чем она обошлась бы, купи вы ее сразу. То есть вопрос, а не накопить ли всю необходимую сумму самому, будет терзать светлые умы. Например, квартира за 60 тысяч долларов, купленная в рассрочку, в итоге обойдется вам около 70-80 тысяч долларов (у каждой фирмы свои условия). При условии, что вы будете платить деньги исправно каждый месяц, не налетите на какой-нибудь штраф и, тем более, не лишитесь квартиры из-за несвоевременных выплат. Видимо, рыночная цена вашей квартиры в то время, через два года, будет больше, но поручиться за это никто не сможет. Зато, накапливая деньги, вы остаетесь сами себе хозяином, не связанным никакими обязательствами. Как накопите, так и купите. В любом случае, помните - риэлторские фирмы, которые торгуют квартирами в рассрочку, обязаны иметь лицензию правительства Москвы на проведение операций с недвижимостью, самые щепетильные норовят указать ее номер в любом рекламном объявлении как знак качества и законопослушания. Кроме того, все серьезные фирмы состоят или в Российской гильдии, или в Московской ассоциации риэлтеров. У Московской ассоциации, например, есть даже "телефон доверия" для тех, кто решил воспользоваться услугами риэлтеров. Но навести справки, числится ли среди их коллег такая-то фирма, нелишне.
Крупные риэлторские фирмы освоили рассрочку только в 1994 году. Именно тогда один из крупнейших столичных банков предложил стройную систему рассрочки. Все солидные фирмы предпочитают работать именно по этой системе. Поэтому разница может быть в начальной цене квартиры и в комиссионных, которые берет себе фирма за предпродажную готовность квартиры, юридическую проверку ее "чистоты" и за указание верного пути к рассрочке.
В Москве при покупке квартиры можно получить рассрочку от 1 месяца до 10 лет. Квартиру для покупки вы можете приглядеть сами или воспользоваться банком данных той риэлторской фирмы, куда вы обратились. Например, вы решили купить в кредит квартиру стоимостью, допустим, 30 тысяч долларов. Вы заключаете с агентством договор-поручение на поиск квартиры. За эту услугу при заключении договора платите 2% от стоимости квартиры, в нашем случае 600 долларов. Фирма подбирает для вас жилплощадь. Это занимает от 3 дней до 1,5 месяцев, в зависимости от сложности заказа. Только учтите, что на квартиру в хрущобе или старом сталинском доме рассрочку больше, чем на два года, вам не получить. На квартиру в старом доме, где только что был капремонт, рассрочку дадут максимум на 5 лет. Получить рассрочку на квартиры в Подмосковье гораздо сложнее, хотя на рынке есть фирмы, прелагающие в рассрочку коттеджи.
В сделке участвуют: вы как будущий владелец, риэлторская фирма как продавец, некое юридическое лицо как покупатель и собственник вашей квартиры до того момента, пока вы не выплатите всю стоимость квартиры и проценты по кредиту.
Первая операция - заключение договора аренды с правом выкупа Заключается в день внесения вами первоначального взноса - обычно 30% - при рассрочке в пять лет, и 60% - при рассрочке в десять лет. Сделав первый взнос, вы вселяетесь в квартиру. В арендуемой квартире можно жить и без прописки. Договор аренды заключается не с тем человеком, которому квартира принадлежала раньше, а с дочерней фирмой банка, который дает в кредит недостающую для покупки квартиры сумму. То есть квартира сразу куплена, но пока еще не вами. Фирма нужна для того, чтобы было на кого оформить квартиру на срок рассрочки.
Вторая операция - заключение кредитного договора То есть оформление на ваше имя банковского кредита. После этого в вашей жизни появится одна, но пламенная страсть - каждый месяц в означенное время вносить определенные суммы в долларах в кассу. Обычно банки предлагают две формы кредита - под залог или в рассрочку. Сущность их практически одинакова, только в первом случае вы являетесь собственником имущества, а во втором получаете деньги на его покупку. Деньги при этом выдаются банками под солидное обеспечение - под недвижимость и некоторые ценные бумаги. Тщательно изучается целевое направление кредита (не противоречит ли оно российскому законодательству) и его целесообразность. А благонадежность самого клиента проверяет служба экономической безопасности банка.
Предположим, вы оформляете кредит под залог недвижимого имущества (залогом могут служить приватизированные квартиры, дома, дачи и сами земельные участки. Можно закладывать и приватизированные гаражи, только дорогие, поскольку банк выдает ссуду под имущество стоимостью не менее 25 тысяч долларов). Специалисты, как правило, дочерней фирмы банка, оценивают залоговую стоимость имущества, оформляют поручительство на выдачу кредита, на основании которого банк выдает ссуду в размере 60-70 процентов от стоимости квартиры. В установленный срок (6 и 12 месяцев) вам придется вернуть и ссуду, и проценты по кредиту (23-25 процентов). При покупке в рассрочку стартовый капитал - 5 тысяч долларов - вы вносите в банк, получаете квартиру, купленную дочерней фирмой, и живете в ней, регулярно выплачивая проценты по ссуде, а через год возвращаете кредит. Случается, что клиент не в состоянии вернуть всю сумму кредита вовремя. В таком случае банк может продлевать сроки договора. Если же с клиентом не достигнуто взаимопонимания, дочерняя фирма в пятидневный срок реализует его имущество.
Аккуратное внесение денег станет третьей, самой длительной по времени операцией. Всю невыплаченную вами сумму вы должны будете вносить ежемесячно равными долями. Плюс проценты, которые вы должны банку за предоставленный для выкупа квартиры кредит. Тут, чем больше срок вы выбрали, тем меньше платить придется каждый месяц. Но именно поэтому при рассрочке на 10 лет вам сразу нужно оплатить аж 60 процентов стоимости квартиры. То есть тем, кто хочет платить помалу и долго, придется раскошелиться с самого начала. Чудес, увы, не бывает. Хотя нет правил без исключений. Одна московская фирма предоставляет рассрочку на 15 лет под довольно высокий процент, но зато держит самый низкий в Москве первоначальный взнос - всего 20% от стоимости квартиры.
Всегда банковский процент начисляется на сумму остатка, то есть каждый месяц ваша выплата уменьшается на крохотную величину. Там, где сроки кредитования маленькие, например, три месяца, требуется только погашение банковских процентов. Но сомнительно, имеет ли такая рассрочка хоть какой-нибудь смысл. Лучше уж купить квартиру сразу, собрав за три месяца все деньги.
Но, чтобы уж до конца разложить по полочкам все цифры, вернемся к нашему примеру. Итак, с суммой 30 тыс. долларов вы обратились в агентство, и риэлтеры нашли вам квартиру. Наступает сложный период ее тщательной проверки: соблюдены ли требования закона "О приватизации жилищного фонда в РФ", законно ли совершенные сделки по распоряжению квартирой, нет ли прав третьих лиц на квартиру, не находится ли она под обязательствами (залог, например).
Как только проверка закончена, и, если с данной квартирой все обстоит благополучно, вас приглашают в банк, где вам открывают счет и вы оплачиваете первый взнос в размере, допустим, 25% от стоимости квартиры, то есть 7,5 тыс. долларов. В этот же день вы доплачиваете агентству за его услуги еще 6% от стоимости квартиры, то есть 1800 долларов, и квартира оформляется в собственность компании-гаранта или дочерней фирмы банка. За то, что компания-гарант берет на себя всю ответственность за данную сделку, вы платите ей 2 процента от суммы кредита, то есть 450 долларов.
Теперь вы можете въезжать в квартиру и отмечать новоселье. Банк переводит оставшиеся 75 процентов на ваш счет, и с него деньги уходят продавцу квартиры. На сумму кредита вам начисляются 30 процентов годовых, и вы вносите деньги на открытый вам в банке счет равными долями ежемесячно. В нашем случае это будет 2438 долларов (при кредите на год). После внесения последнего взноса квартира в течение 3 банковских дней переходит в вашу собственность.
По мнению специалистов, самый выгодный срок рассрочки - от 9 месяцев до полутора лет.
Как мы уже говорили, не все фирмы работают по одной системе. Поэтому в фирме, где существуют другие условия - например, рассрочку предоставляют на срок от 3 месяцев до 5 лет, процент по кредитам берут от 25 до 35 процентов, свои услуги оценивают от 7 до 11 процентов от суммы кредита, - картина будет иной.
Квартира ценой в 60 тысяч долларов. Кредит на два года. Первый взнос 21 тысяча 780 долларов. Первый месяц надо будет внести 2 тысячи 818 долларов, второй месяц - 2773, третий - 2729. Последний, двадцать четвертый месяц выплаты - 1704 доллара.
Есть другие интересные варианты. Например, одна фирма при рассрочке на 3 года обеспечивает рублевый кредит под 135 процентов. Кроме риэлторских фирм, рассрочку осваивают фирмы строительные. По крайней мере, они сами так считают.
Как вы понимаете, на этом пути, усеянном долларами, вас может поджидать масса неприятностей. Самая банальная, но самая серьезная - у вас не будет необходимой суммы к назначенному дню. Весьма прискорбно. Максимальный срок, который вам дадут для собирания долларов по друзьям и знакомым - две недели, минимальный - пять дней. Кроме того, за каждый просроченный банковский день придется заплатить пеню - как минимум 1 процент от суммы задержанного платежа. В случае, если вы так и не заплатили, договор об аренде расторгается в одностороннем порядке. Вы лишаетесь квартиры, где имели счастье жить уже какое-то время и по наивности считать ее своей, первоначального взноса и банковских процентов. То есть обратно вы получаете почти все деньги, которые платили каждый месяц в счет погашения кредита.
Вот поэтому ни в коем случае не продавайте собственные квартиры, если у вас нет другого жилья. Конечно, на первоначальный взнос этого вполне хватит. И даже несколько месяцев вы без труда будете вносить нужные суммы, проживая в новой просторной квартире. Потом вы перейдете на личные сбережения. Потом вам начнут сниться кошмары. Потом подорожает хлеб, который к той поре станет основным продуктом вашего питания. Исход печальный: вы голый, босой и полусумасшедший - на улице.
То, что предлагают строители, не рассрочка. Или даже рассрочка наоборот. Не вас кредитуют, а вы своими деньгами кредитуете строительство новых домов, в квартиру въезжаете, только когда заплачено за 70 процентов ее площади, стоимость квадратного метра, между тем, меняется каждый месяц. Такая схема имеет право на существование, но к рассрочке никакого отношения не имеет.
Использовать этот вариант как обмен через куплю-продажу меньшей квартиры на большую нельзя. Понадобятся еще и ваши деньги, и немалые. Только в том случае, если вы имеете постоянный, а еще лучше - постоянно растущий доход, вы можете всерьез рассчитывать на этот способ прирастания квадратных метров на душу населения вашей семьи. Посмотрите еще раз на примерные расчеты.
Рассрочка - это, конечно, шаг к людям, чьи доходы в нормальной стране назывались бы средними. Но у нас назвать их таковыми просто кощунство, И прежде, чем покупать квартиру в рассрочку, купите калькулятор и примите холодный душ.